紹興某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告

PAGEpagePAGE56第一部分

項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目建設(shè)概況（一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前言擬建設(shè)投資的紹興XX新區(qū)XX西路5號(hào)地塊項(xiàng)目通過對(duì)政策、市場(chǎng)以及行業(yè)等基礎(chǔ)參數(shù)的剖析，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目地理特征、文化內(nèi)涵等相關(guān)元素的解讀，XX置業(yè)有限公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇在XX新區(qū)XX西路5號(hào)地塊投資建設(shè)精品住宅小區(qū)，結(jié)合項(xiàng)目地塊處于XX城市濕地公園的優(yōu)越條件為項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的機(jī)遇。

（二）建設(shè)項(xiàng)目基本概況：

項(xiàng)目名稱：紹興XX新區(qū)XX西路5號(hào)地塊

建設(shè)地點(diǎn)：紹興市XX新區(qū)XX西路建設(shè)單位：紹興XX置業(yè)有限公司企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)注冊(cè)資金：10000萬(wàn)元法人代表：地址：聯(lián)系方式：開發(fā)商簡(jiǎn)介：紹興XX置業(yè)有限公司系由股東海亮地產(chǎn)近控股集團(tuán)有限公司、浙江巨星控股集團(tuán)有限公司共同出資組建的股份制有限責(zé)任公司，于是2010年9月19日取得紹興市工商行政管理局核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)資本10000萬(wàn)元，公司堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，開發(fā)為重點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)為龍頭，質(zhì)量為根本的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)方針，尊崇“誠(chéng)信、品質(zhì)、責(zé)任、拼搏”的企業(yè)精神，全力打造XX品牌。項(xiàng)目的基本概況：項(xiàng)目位于紹興市XX新區(qū)XX西路，經(jīng)紹興市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地性質(zhì)為居住、商業(yè)辦公。

（三）獨(dú)立承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員

項(xiàng)目的可行性研究工作由開發(fā)商XX置業(yè)有限公司獨(dú)立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，可行性研究報(bào)告編制過程嚴(yán)格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國(guó)土資源局等相關(guān)政府部門文件。（四）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；2、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；3、政府主管部門批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國(guó)土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃；4、有關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)及工程技術(shù)方面法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等5、政府主管部門規(guī)定用于項(xiàng)目評(píng)價(jià)的參數(shù)和指標(biāo)。

6、有關(guān)市場(chǎng)需求調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)資料等

（五）可行性研究報(bào)告研究范圍

研究范圍主要包括：住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，銀行貸款評(píng)價(jià)等。

（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1建設(shè)地點(diǎn)紹興XX新區(qū)XX西路2規(guī)劃總用地面積121697.144㎡3容積率≤1.84建筑密度≤25%5建筑高度24米≤建筑總高度≤80米6綠地率不少于30%7地下室面積≤104296㎡二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論1、本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。2、項(xiàng)目選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場(chǎng)需求。從財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)收入390856萬(wàn)元，開發(fā)總投資247137萬(wàn)元，可獲得投資利潤(rùn)143719萬(wàn)元，投資收益率為30.6%，繳納所得稅25227萬(wàn)元，扣除所得稅后凈利潤(rùn)為75683萬(wàn)元，項(xiàng)目盈利能力很強(qiáng)；本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。3、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。第二部分

項(xiàng)目背景和發(fā)展概況一、項(xiàng)目建設(shè)背景

2002年，《紹興大城市發(fā)展戰(zhàn)略綱要》出臺(tái)，確定了越城、柯橋、袍江三大組團(tuán)和XX城市綠心的大城市格局。2007年市政府確定了“越州新城”建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)和總體框架。這對(duì)于加快建成紹興大城市，擴(kuò)大城市規(guī)模，強(qiáng)化中心城市功能，構(gòu)筑區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)新高地，都將起到積極的作用。“越州新城”是指在越城、柯橋、袍江三大組團(tuán)和XX新區(qū)的中間地帶，建設(shè)一個(gè)融合各個(gè)組團(tuán)的緊密型現(xiàn)代化新城區(qū)，將紹興分散的幾個(gè)組團(tuán)連在一起。從2000起的十余年時(shí)間，紹興經(jīng)歷了從局促空間突圍、進(jìn)而東擴(kuò)北進(jìn)、最終興建越州新城這樣一個(gè)演進(jìn)的歷程?！督B興大城市發(fā)展戰(zhàn)略綱要》，明確提出精心規(guī)劃建設(shè)“城市綠心”與市“行政中心”；并首次正式將XX新區(qū)功能定位為“生態(tài)功能調(diào)節(jié)區(qū)、城市休閑娛樂區(qū)、水上旅游觀光區(qū)和行政管理中心區(qū)”。二、投資的必要性

XX新區(qū)板塊是在市政府明確規(guī)劃發(fā)展前景前提下逐步發(fā)展起來的一個(gè)新興板塊，從目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤的分布情況來看，目前XX新區(qū)板塊主要指沿解放北路兩側(cè)開發(fā)的大灘區(qū)塊，該區(qū)塊盡管開發(fā)時(shí)間較短，但是由于眾多品牌房產(chǎn)公司的進(jìn)駐、高檔樓盤的開發(fā)以及與老市中心直線距離近等原因在短時(shí)間內(nèi)已經(jīng)成為目前紹興高價(jià)房的聚集地，是近階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)板塊。隨著紹興市民生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的提出越來越高的要求。市場(chǎng)迫切需要符合現(xiàn)代生活的高端住宅，該項(xiàng)目的投資開發(fā)必然能產(chǎn)生很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。第三部分

市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究（一）紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)是從八十年代中期開始發(fā)展起來的，到目前為止，走過了起步、崛起、調(diào)整、高速發(fā)展、再次調(diào)整、逐步繁榮這樣六個(gè)階段：1、起步階段（1984-1989年，約5年）。1984年4月，誕生了紹興市第一家房地產(chǎn)開發(fā)公司—中國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)公司紹興分公司，同年又相繼成立了市房地產(chǎn)開發(fā)公司和市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，這標(biāo)志著市區(qū)乃至全市房地產(chǎn)業(yè)的正式起步。隨后，由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)熱潮的興起，市區(qū)相繼又有建設(shè)房產(chǎn)、信托房產(chǎn)、塔山房產(chǎn)、城區(qū)房產(chǎn)等公司成立。2、迅速崛起階段（1990-1993年，約4年）。上世紀(jì)九十年代初，紹興市政府決定開發(fā)建設(shè)中興路和拓寬勝利東路，加上1992年鄧小平南巡講話發(fā)表以后，紹興市又啟動(dòng)了城東紹興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，這給市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。僅1992年和1993年，市區(qū)就冒出了30家房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)了如“鶴池苑”等代表性房產(chǎn)。到1993年，市區(qū)房地產(chǎn)投資達(dá)到了7.21億元，比上年增長(zhǎng)了3倍多。3、調(diào)整階段（1994-1997年，約4年）。由于前兩年房地產(chǎn)開發(fā)過熱，給市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展留下了一些隱患，加上國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速下滑，從1994年到1997年，基本維持在4.7～5.0億元這一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于低迷狀態(tài)。4、高速發(fā)展階段（1998-2004年，約7年）。三個(gè)原因促成了市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的迅速?gòu)?fù)蘇并進(jìn)而轉(zhuǎn)入高速發(fā)展時(shí)期。一是1998年，隨著政府機(jī)關(guān)住房制度改革的開始實(shí)行（即停止實(shí)物分房，實(shí)行貨幣分配），市區(qū)住房制度改革進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段，有好大一部分單位，為搭上房改“末班車”，紛紛突擊購(gòu)房分房；二是當(dāng)時(shí)我國(guó)為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，而采取了積極的財(cái)政政策，發(fā)行特別國(guó)債，定向用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中包括用于經(jīng)濟(jì)適用住宅建設(shè)；三是在九十年代中后期逐步興起的私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，也對(duì)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)起了推波助瀾的作用。這一階段，市區(qū)先后開發(fā)了以“快閣苑”、“龍洲花園”、環(huán)城河整治、城市廣場(chǎng)、袍江工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)為代表的建設(shè)項(xiàng)目，使市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)再次步入高速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出異常繁榮的景象。其中：前四年是投資高速增長(zhǎng)期，1998年-2001年，市區(qū)房地產(chǎn)投資額年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到40.1%；雖然2002年后，房地產(chǎn)投資增幅有所回落，但商品房住宅銷售勢(shì)頭依然旺盛，從1998-2004年，市區(qū)房地產(chǎn)實(shí)際銷售面積年平均增長(zhǎng)了35.2%，其中2004年的銷售面積達(dá)到了177.91萬(wàn)平方米，超過了1998年-2001年這四年的銷售面積總和。5、調(diào)控調(diào)整階段（2005-2006年，約2年）。2005年開始，國(guó)家為了遏止略有抬頭的全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，陸續(xù)推出了以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格為主要目標(biāo)的宏觀調(diào)控政策，紹興市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策的影響下迅速降溫，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力明顯增加，銷售速度明顯減緩，而投資開發(fā)速度也明顯趨緩。6、逐步繁榮階段（2007年至今）。2007年伴隨全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走強(qiáng)，紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始走進(jìn)了全面繁榮的時(shí)代，開發(fā)區(qū)域從原來的越城區(qū)發(fā)展為城東開發(fā)區(qū)（迪蕩新城）板快、城南老城區(qū)板快、會(huì)嵇山高端別墅區(qū)板塊、火車站北-大灘高端公寓板塊、袍江新城板塊、柯橋商住板塊以及濱海商貿(mào)板塊等四大區(qū)域七大板塊的全新格局、隨著上投、世茂、坤和、臥龍、綠城、濱江等一系列外地品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，加上金昌、置業(yè)、北辰等本地開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)品價(jià)值理解的逐步深入，在紹興范圍內(nèi)形成了品質(zhì)開發(fā)的新潮流，誕生了一批以高品質(zhì)的樓盤。整個(gè)行業(yè)在經(jīng)歷了08年短暫震蕩之后，又重新崛起，將紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)推向又一個(gè)高峰。（二）紹興市區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)軌跡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，一方面反映在房地產(chǎn)開發(fā)投資量，而另一方面更反映在市場(chǎng)的供求關(guān)系及商品房?jī)r(jià)格的高低變化上。紹興市區(qū)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性住房制度改革是在1998年，當(dāng)時(shí)各級(jí)政府機(jī)關(guān)開始實(shí)行貨幣分配而停止實(shí)物分房。也就是從那時(shí)起，集團(tuán)購(gòu)房逐漸淡出，而個(gè)人購(gòu)房日漸成為市場(chǎng)的主體，商品房市場(chǎng)成為真正市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意義上的格局才初步形成。因此，分析市區(qū)商品房市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，也從1998年開始。見表表：紹興市區(qū)商品房銷售價(jià)格變化情況（單位：元/平方米）年份199819992000200120022003200420052006200720082009住宅價(jià)格187519371933201025993704523652505500694073207919價(jià)格漲幅/3.31%-0.21%3.98%29.3%42.52%41.3605%26.1%5.4%4.4%■紹興市區(qū)商品房?jī)r(jià)格在1998年～2001年間基本維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平；■2001年之后商品房?jī)r(jià)格開始突飛猛進(jìn)，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。2004年到達(dá)5895元/平方米，比全省平均價(jià)格高673元，居全省第三，僅低于杭州和溫州；■2005年受宏觀調(diào)控影響，紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，價(jià)格漲幅回落，房?jī)r(jià)與2004年基本持平；■2006年，市區(qū)房屋銷售價(jià)格比上年上漲4.6%，其中商品房銷售價(jià)格上漲4.2%，二手房?jī)r(jià)格上漲5.2%?！?007年，以品質(zhì)為賣點(diǎn)樓盤集中面市，世茂迪蕩、山水人家、白鷺金灘、金湖灣等樓盤持續(xù)熱銷售，紹興市區(qū)高端樓盤部分房源首次邁過萬(wàn)元大關(guān)。■2008年，受宏觀調(diào)控影響，銷售額和銷售面積分別下降54.5%和57%，大量紹興企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困境，購(gòu)買力持續(xù)萎縮。■2009年全市一手商品房簽約金額約62.9萬(wàn)元，其中住宅簽約金額約45.4萬(wàn)元，較08年同期大幅增加314.9%。一手住宅簽約均價(jià)約7919元/平方米，較08年同期略升4.4%。紹興高端住宅推廣力度加強(qiáng)，成交比重增大，中低端住宅在成交激增的勢(shì)頭下穩(wěn)中有升。

表：紹興市區(qū)2002-2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（單位：億元）年份20022003200420052006200720082009年投資額44.549.0974.5120.34103.3178199210.46增幅34.7%2.7%51%55.8%-10.7%38.9%11.8%4.2%表：紹興市區(qū)近三年房地產(chǎn)銷售情況（單位：億元）年份2007增幅2008增幅2009增幅投資額（億元）17838.9%199.611.8%210.464.2%商品房銷售額（億元）241769442.5%110.2-54.5%302.87160.8%商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）478.0823.5%205.93-57%475.67119.3%房地產(chǎn)施工面積（萬(wàn)平方米）1663.7622.4%17283.7%1900.4110.0%其中：新開工（萬(wàn)平方米）481.01-5.0%545.0213.1%531.94-0.2%竣工面積（萬(wàn)平方米）343.774.1%298.98-10.2293.12-1.9%空置面積（萬(wàn)平方米）160.80-16.0%192.0224%209.583.8%表：紹興市區(qū)2009年房地產(chǎn)銷售情況表：紹興市區(qū)2009年商品房銷售戶型結(jié)構(gòu)走勢(shì)表：紹興市區(qū)2009年商品房銷售價(jià)格結(jié)構(gòu)走勢(shì)（三）紹興市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布情況隨著老城區(qū)土地資源的日益稀缺以及城市版圖的不斷擴(kuò)張，紹興市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)逐步形成了從一環(huán)線、二環(huán)線到三環(huán)線逐步延伸的邊緣化開發(fā)趨勢(shì)，并形成了東南西北四個(gè)不同方位上的六大居住板塊。城南是開發(fā)較早的居住區(qū)域，隨著人文公園的開發(fā)，城南新住宅區(qū)的外圍環(huán)境得到了明顯的改善；城西經(jīng)過前幾年的開發(fā)，勝利西路的延伸以及紹興縣柯橋新縣城的崛起，吸引了眾多開發(fā)商和購(gòu)房者的關(guān)注，同時(shí)，隨著新一輪“越州新城”城市發(fā)展規(guī)劃的明確，城西的發(fā)展方向已經(jīng)比較明確，圍繞青甸湖的中高檔住宅用地將會(huì)陸續(xù)推出；而以袍江開發(fā)區(qū)為代表的城北板塊，在經(jīng)過前幾年的冷寂之后，已經(jīng)開始明顯升溫；城東則是人們目光的聚焦點(diǎn)，迪蕩新城的開發(fā)建設(shè)將使其成為紹興未來又一個(gè)理想的居住區(qū)；而城北的XX新區(qū)，由于規(guī)劃上將成為今后紹興市級(jí)行政辦公中心和生態(tài)居住區(qū)，通過市政府對(duì)XX新區(qū)較大力度的開發(fā)和宣傳，目前以大灘區(qū)塊為代表的XX新區(qū)已經(jīng)成為紹興高檔住宅開發(fā)的代表區(qū)塊。從總體上說，紹興市區(qū)目前六大板塊住宅的層次可粗略地劃分為高中低三個(gè)層次。高檔樓盤主要分布在大灘、迪蕩新城一帶，價(jià)位一般在每平方米1000-14000多元；中檔樓盤以城西、城南開發(fā)的樓盤為主，價(jià)位一般在每平方米8000-10000元之間；相對(duì)價(jià)位較低的低檔樓盤主要位于袍江、生態(tài)園區(qū)等區(qū)塊，價(jià)位大約在每平方米6000-8000多元。（四）紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)向來都是一個(gè)相對(duì)封閉的市場(chǎng)，由于紹興本土文化沉淀十分濃厚、地方主義和觀念較強(qiáng)，外地人在紹興較難融入當(dāng)?shù)厣?，而紹興大部分的大型企業(yè)主要集中于紹興縣的柯橋，因此，一直以來，紹興市區(qū)住宅市場(chǎng)的消費(fèi)人群主要以本地人為主，而本地消費(fèi)群體中又以新婚人群和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群為主的剛性購(gòu)房群體為主，由于居民一直以來的投資渠道主要為居民儲(chǔ)蓄和穩(wěn)健型的金融產(chǎn)品，因此紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性購(gòu)房比例相對(duì)較低。與浙江省內(nèi)大部分的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，紹興人在住宅消費(fèi)方面的觀念遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平。但是，進(jìn)入2007年以來，以上這種狀況正在發(fā)生迅速的變化，隨著紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開發(fā)水平的提高，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的快速上漲，紹興當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)者的消費(fèi)熱情和潛力正在得到前所未有的激發(fā)。投資性購(gòu)房比例快速增加，新開樓盤銷售火暴，一房難求，而這些房源又以極快的速度進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)并以每套加價(jià)數(shù)萬(wàn)元甚至數(shù)十萬(wàn)萬(wàn)元的幅度快速轉(zhuǎn)手獲利，這種巨大的賺錢效應(yīng)充分激發(fā)了市場(chǎng)的人氣并反過來推動(dòng)新樓盤的銷售。與此同時(shí)，紹興快速增長(zhǎng)的地方經(jīng)濟(jì)更促進(jìn)了一大批人加入到改善型購(gòu)房的隊(duì)伍中來，加上近幾年開始的全國(guó)性的“嬰兒潮”效應(yīng)更進(jìn)一步刺激了婚房市場(chǎng)的需求，多種因素集中在一起，紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)迅速膨脹并極大了推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展。紹興住宅市場(chǎng)經(jīng)過了幾輪的宏觀調(diào)控，從供需關(guān)系和市場(chǎng)運(yùn)行特征來看，目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展時(shí)期。隨著大量外來品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入以及消費(fèi)者購(gòu)房觀念的改變，紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，而目前這種商品房市場(chǎng)供需兩旺的局面僅僅是一個(gè)開始，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均收入水平領(lǐng)先的城市來說，市場(chǎng)需求一旦被充分激發(fā)，其潛力是不可忽視的。（五）項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析的結(jié)論通過對(duì)外灘一號(hào)地塊以及紹興住宅市場(chǎng)的調(diào)查和分析，現(xiàn)得出以下結(jié)論：1.紹興住宅市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速發(fā)展期，強(qiáng)大的購(gòu)房需求和購(gòu)買力將對(duì)紹興住宅市場(chǎng)發(fā)展形成有力的支撐；2.隨著老城區(qū)用地日益緊張以及房?jī)r(jià)的快速上漲，周邊區(qū)域板塊將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇，而板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈；3.隨著越來越多的國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商進(jìn)入紹興市場(chǎng)，本地房地產(chǎn)業(yè)整體上將面臨重新洗牌，土地儲(chǔ)備和品牌實(shí)力將成為今后企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；4.紹興市新一輪城市規(guī)劃“以向西和向北發(fā)展”的主要方向?qū)?duì)未來幾年土地供應(yīng)和城市發(fā)展形成巨大影響，XX板塊因其地理位置的優(yōu)越性以及在整個(gè)紹興城市規(guī)劃中的重要性，而成為紹興房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)熱點(diǎn)，在其崛起的過程中影響整個(gè)紹興房地產(chǎn)業(yè)的格局。第四部分

項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、地塊詳情所屬區(qū)塊分析：位于紹興市XX新區(qū)，整個(gè)區(qū)域東至紹三線、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線，距杭甬高速接口處2公里，距蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)24公里地塊描述：東南部由XX濕地水域環(huán)抱而成，西至城市交通主干解放大道，北抵鳳林西路，與城市各標(biāo)志性建筑距離如下表：紹興火車站洋江路5號(hào)地塊昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)?？瓦\(yùn)中心鏡湖高教園區(qū)新市政府大灘水上公園城市廣場(chǎng)人民醫(yī)院紹興一中鏡湖校區(qū)城際高鐵柯橋站奧林匹克中心紹興火車站洋江路5號(hào)地塊昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)?？瓦\(yùn)中心鏡湖高教園區(qū)新市政府大灘水上公園城市廣場(chǎng)人民醫(yī)院紹興一中鏡湖校區(qū)城際高鐵柯橋站奧林匹克中心地點(diǎn)距離車程（時(shí)速50公里）城市廣場(chǎng)4.5公里約8分鐘客運(yùn)中心3公里約4分鐘人民醫(yī)院3公里約4分鐘火車站2.5公里約3分鐘水上公園2.5公里約3分鐘新市政府1公里約2.5分鐘奧林匹克中心2公里約4分鐘XX高教園區(qū)7.4公里約10分鐘城際高鐵紹興站11公里約13分鐘昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校4公里約5分鐘圖：地塊位置圖本項(xiàng)目所在地本項(xiàng)目所在地二、項(xiàng)目地塊的周邊情況XX新區(qū)紹興全新的城市中心，紹興市政府、水上公園、濕地公園、紹興一中等布列其中，行政、居住、旅游、文化、教育、藝術(shù)等城市功能一應(yīng)俱全；其重點(diǎn)關(guān)注配套有：市政府：XX新區(qū)是紹興市政府的所在地，周邊市政配套齊全。XX中學(xué)：XX中學(xué)位于XX新區(qū)，由錫麟中學(xué)、靈芝鎮(zhèn)中、靈芝鎮(zhèn)中嘉會(huì)分校兼并活動(dòng)，北臨云集路，東面為規(guī)劃中的靈芝路，西面也為規(guī)劃道路，南面為河流，占地113畝，學(xué)校有60個(gè)班級(jí)，可容納3000名學(xué)生，是市區(qū)規(guī)模最大的初中學(xué)校。昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校：紹興市昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校建成于2000年9月，“九年一貫制”市屬學(xué)校，總投資為3000萬(wàn)元，校園占地70畝，建筑面積2.3萬(wàn)平方米。學(xué)校是全國(guó)中小學(xué)整體改革委員會(huì)委員單位，浙江省、紹興市兩級(jí)實(shí)驗(yàn)學(xué)校研究會(huì)會(huì)員單位和浙江省現(xiàn)代教育技術(shù)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，學(xué)校現(xiàn)有49個(gè)教學(xué)班，2400多名在校學(xué)生，123位教職員工。XX濕地公園：XX濕地公園是浙江省首個(gè)國(guó)家城市濕地公園，有“水鄉(xiāng)澤國(guó)”之稱。XX濕地公園總面積約15公里，位于紹興中心城市三大組團(tuán)越城、柯橋、袍江之間，是典型的淡水河流湖泊型濕地。1．周邊社區(qū)配套與環(huán)境（1）行政/公共機(jī)構(gòu)名稱與本項(xiàng)目距離紹興市政府2公里人民醫(yī)院3公里（2）教育設(shè)施名稱與本項(xiàng)目距離昌安實(shí)驗(yàn)小學(xué)3公里紹興一中XX校區(qū)1.5公里XX高教園區(qū)8.4公里（3）主要樓盤名稱與本項(xiàng)目距離金色家園100米美林200米白鷺金灘1公里山水人家1公里紹興天下1.5公里紹興天下1.5公里（4）公園名稱與本項(xiàng)目距離潛山公園50米（5）文化、娛樂、休閑設(shè)施名稱與本項(xiàng)目距離圖書館2公里音樂廳1.5公里少年宮1.7公里市民廣場(chǎng)1.8公里文化廣場(chǎng)1.5公里博物館1.6公里溫泉高爾夫1.5公里2．周邊主要交通（1）道路交通狀況本項(xiàng)目距離城市中心5公里左右（正常行駛車程10分鐘），距離XX新區(qū)市政府約3公里（正常行駛車程5分鐘）。目前地塊周邊道路中，解放路是XX新區(qū)通往市中心的南北走向主要干道。（2）公交線路本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有302路公交線路，全程約10公里，全程行駛時(shí)間約30分鐘左右，票價(jià)1元。公交線路走向沿途站點(diǎn)間隔時(shí)間運(yùn)營(yíng)時(shí)間302路西南～東北紹興一中→XX中學(xué)→墨莊25分鐘長(zhǎng)橋首班6:25墨莊首班6:15至長(zhǎng)橋末班18:00墨莊末班17:00（3）交通發(fā)展趨勢(shì)地塊周邊的公交線路較少，目前出行工具為公交車和自行車/助動(dòng)車，但由于人氣不足，來往于市中心的出租車比較少，公交車到晚上九點(diǎn)就停止運(yùn)營(yíng)，從便捷角度出發(fā)在短期內(nèi)交通問題仍成為區(qū)域內(nèi)的一個(gè)重要問題。但隨著區(qū)域的發(fā)展成熟，新建小區(qū)的逐步入住、人氣的旺盛，系列交通配套將得到有效解決，未來交通將越來越便捷。第五部分

地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析一、XX區(qū)域相關(guān)情況1.市場(chǎng)概況XX新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)歷近年成交量、成交價(jià)情況：作為紹興高端住宅的核心區(qū)域，XX新區(qū)無(wú)論從土地成交價(jià)格還是銷售均價(jià)均處一個(gè)較高水平線。2007年坤和房產(chǎn)率先將高層居住理念引入紹興，革新了紹興的人居觀念，伴隨著白鷺金灘排屋的熱銷，大灘版塊逐步樹立起其在紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端地位。經(jīng)過幾年的發(fā)展，XX新區(qū)是現(xiàn)在乃至以后紹興的樓市的重點(diǎn)，清晰地可以看到其中的分界，以104國(guó)道北復(fù)線為界，以南是XX大灘區(qū)域，以山水人家、白鷺金灘、紹興天下為代表，這個(gè)目前被定義為紹興的中央居住區(qū)，隨著開發(fā)的深入，目前的居住氛圍已經(jīng)形成，如果說大灘代表了紹興居住的現(xiàn)在，而北復(fù)線以北的外灘區(qū)域則表示著紹興居住的未來。在越州新城、未來的行政中心及總部經(jīng)濟(jì)園的規(guī)劃促使下，XX新區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速發(fā)展，在未來一段時(shí)間內(nèi)，擁有獨(dú)特自然資源和極具優(yōu)勢(shì)地理位置的XX新區(qū)將成為高品質(zhì)房產(chǎn)的聚集地。序號(hào)地塊編號(hào)開發(fā)樓盤土地成交面積建筑面積容積率土地性質(zhì)成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)競(jìng)得單位成交時(shí)間㎡畝（元/㎡）1大灘4號(hào)白鷺金灘1499312253622832.4商住800002208.2金昌房產(chǎn)2006-7-132大灘1-3號(hào)山水人家、山水名家1744212623179891.8商住769002418.3坤和建設(shè)2006-11-13大灘5號(hào)紹興天下1768512663006471.7商住717002384.9北辰置業(yè)2006-12-284外灘2號(hào)金色家園80643.91211774172.2商住700003945.5濱江集團(tuán)2007-11-285外灘3-1號(hào)美林59165891183282.0商住410003464.9贊成房產(chǎn)2007-11-286外灘1號(hào)/111154.6167277886.52.5商住1220004390.3金綠泉置業(yè)2009-8-177外灘4-20號(hào)/1532923383232.5商業(yè)184004801.3渚暨潤(rùn)滑油2009-8-178外灘4-4號(hào)/835013400804.8商辦62501559越發(fā)機(jī)械制造有限公司2009-9-233057561142.0辦公9外灘4-6號(hào)/60249295184.9商辦50501711中實(shí)房產(chǎn)2009-9-2310外灘4-8號(hào)/683810225653.3商辦23001019諸暨市意龍紡織軋染廠2009-9-2311外灘4-10號(hào)/681110224763.3商辦23001023城鄉(xiāng)建設(shè)2009-9-2312外灘4-14號(hào)/661210198363.0商辦23001160中實(shí)房產(chǎn)2009-9-2313外灘3-2號(hào)/4999875999962.0商住600006000中成房產(chǎn)2009-12-10紹興XX新區(qū)主要土地出讓情況統(tǒng)計(jì)表（2006-2009）二、市場(chǎng)推量預(yù)測(cè)表：未來兩年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤高層體量預(yù)測(cè)（單位：㎡）項(xiàng)目高層總建筑面積高層已售面積高層可售面積山水名家22000018500035000白鷺金灘20500018500020000紹興天下22000016500055000贊城美林15000012000138000金色家園2000000200000盛世名苑1130000421800708200小計(jì)21250009688001156200A.濱江·金色家園2007年11月28日拍得，樓面地價(jià)為3946元/平米，起拍價(jià)4億，成交金額為7億。旁邊公建地塊拍賣樓面地價(jià)皆在880～1600元/平米之間，地上建筑面積大多在2萬(wàn)～5萬(wàn)平米之間，容積率4.0。2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)位置南至鳳林西路，西至解放大道，北至梅山江綠化大道開發(fā)商濱江集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)單位廣州棕櫚建筑設(shè)計(jì)單位中國(guó)美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院營(yíng)銷策劃單位動(dòng)力廣告物業(yè)管理商暫無(wú)建筑類型7棟高層(33層)+90套排屋（二聯(lián)—五聯(lián)，地上面積約20000㎡）——最新方案。（原方案為8棟高層）規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積80643.9㎡總建筑面積200416.6㎡，其中地上建筑面積177416.6㎡（包括公建60000㎡），地下建筑面積23000㎡。規(guī)劃戶數(shù)暫無(wú)容積率2.2綠化率25%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型范圍180—240㎡小區(qū)配套會(huì)所規(guī)模未定配套未定建筑用材、設(shè)施面磚開盤日期預(yù)計(jì)2010年交付日期暫無(wú)樓盤售價(jià)預(yù)計(jì)12000元/㎡付款方式及折扣暫無(wú)銷售情況金色家園預(yù)計(jì)于2010年下半年開盤，現(xiàn)可接受購(gòu)房意向登記，此次推出的排屋主力面積在250-320㎡之間，高層主力面積在88-180㎡之間物管收費(fèi)暫無(wú)3、項(xiàng)目效果圖4、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景B.贊成·美林2007年11月28日拍得，樓面地價(jià)3465元/平米，成交金額41000萬(wàn)元。1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)位置東臨解放大道，南至鳳林西路，北靠梅山江開發(fā)商杭州贊成集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)單位澳大利亞普利斯景觀設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)單位香港劉伍設(shè)計(jì)事務(wù)所營(yíng)銷策劃單位杭州捷群廣告有限公司物業(yè)管理商暫無(wú)建筑類型平層官邸規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積59165㎡總建筑面積157000㎡，其中地上面積118328㎡，地下面積38672㎡。其中2棟公建，地上面積約4萬(wàn)平米；4棟高層，地上面積約6萬(wàn)平米；4層疊排，約18000平米。規(guī)劃戶數(shù)暫無(wú)容積率2.0綠化率25.5%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格新古典主義戶型范圍250—350㎡小區(qū)配套會(huì)所規(guī)模暫無(wú)配套暫無(wú)建筑用材、設(shè)施暫無(wú)開盤日期一期2010年3月，二期預(yù)計(jì)2010年6月底交付日期暫無(wú)樓盤售價(jià)一期均價(jià)11000元/平米，二期預(yù)計(jì)13000元/平米付款方式及折扣暫無(wú)銷售情況項(xiàng)目一期推出高層15#樓116套房源，主力戶型89方。二期16#樓預(yù)計(jì)6月底開盤，主力戶型面積89，130平米，均價(jià)13000元/平米主廣告宣傳語(yǔ)新古典城市官邸物管收費(fèi)暫無(wú)4、項(xiàng)目效果圖片C.山水人家/山水名家1、區(qū)位圖山水名家解放大道山水名家解放大道2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)開發(fā)商坤和建設(shè)（紹興）有限公司景觀設(shè)計(jì)單位加拿大LAD國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)上海景源建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑設(shè)計(jì)單位深圳華森建筑與工程顧問有限公司物業(yè)服務(wù)深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司智能化設(shè)計(jì)中程科技有限公司室內(nèi)設(shè)計(jì)上海意嘉豐建筑裝飾有限公司管理顧問LEIDISEN(雷迪森)酒店管理有限公司建筑類型普通住宅高層（30-32層）、別墅（毛坯房）、SOHO公寓（精裝修）規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積174421平方米總建筑面積400000平方米規(guī)劃戶數(shù)1400戶容積率1.90（包括高層）綠化率40%戶型設(shè)計(jì)主力戶型山水人家排屋：250—410㎡，高層90-190㎡；山水名家排屋：240㎡和280㎡，高層160—240㎡會(huì)所規(guī)模800平方米建筑風(fēng)格中式車位配比高層1：1排屋：1:1SOHO公寓：1：1開盤時(shí)間山水人家高層與排屋2007.12；SOHO公寓2008.3.16山水名家高層與部分排屋2009.4開工時(shí)間2006.11.1交付時(shí)間山水人家2009.4.1；山水名家2012.1.1付款方式一次性付款98折，按揭99折周邊配套項(xiàng)目本身2號(hào)地塊規(guī)劃，集休閑、運(yùn)動(dòng)、步行與一體的商業(yè)中心，XX國(guó)家城市濕地公園，規(guī)劃建立娛樂會(huì)所，紹興客運(yùn)中心、汽車西站、火車站、紹興市人民醫(yī)院、昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校等。交通狀況距離城市廣場(chǎng)1.5公里；有12路、88路、312路、602路經(jīng)過此地；擁有解放北路、104國(guó)道北復(fù)線、梅山路及大灘路等干道，交通便捷。樓盤售價(jià)高層均價(jià)11000-12000元/平米；排屋均價(jià)14500元/㎡高層還有3幢未開,目前接受登記預(yù)約物業(yè)管理費(fèi)高層1.38元/㎡/月;SOHO公寓商業(yè)部分3元/㎡/月;住宅部分1.8元/㎡/月;排屋3元/㎡/月3、銷售情況2007年10月推出高層570套，均價(jià)1.2萬(wàn)元/㎡;2007年12月推出排屋58套，均價(jià)2萬(wàn)元/㎡;截止當(dāng)年年底共銷售高層520套，銷售額為9.3億元，排屋12套，銷售額為0.8億元，年度總銷售額約10.1億元。2008年剩余在售排屋46套，均價(jià)降低到1.6—1.7萬(wàn)元/㎡;高層60套，均價(jià)降低到1.1萬(wàn)元/㎡;08年3月新推出SOHO公寓共221套，均價(jià)1.1萬(wàn)元/㎡。截止當(dāng)年年底剩余排屋及高層全部售完，排屋銷售額為2.6億元，高層銷售額為0.99億元，SOHO公寓售出55套，銷售額為0.3億元，年度總銷售額約3.89億元。2009年4月推出山水名家排屋52套，均價(jià)14500元/㎡；山水名家高層250套，均價(jià)9000元/㎡。截止09年12月，排屋全部銷售完畢。4、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景D.紹興天下1、區(qū)位圖2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)位置東至長(zhǎng)大江、南望文筆塔、西北至梅山江，與XX濕地公園緊密相連開發(fā)商紹興北辰置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位泛亞國(guó)際建筑設(shè)計(jì)單位中國(guó)美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院營(yíng)銷策劃單位杭州青鳥廣告物業(yè)管理商綠城物管建筑類型一期高層401戶,排屋212戶規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積265畝規(guī)劃戶數(shù)2000余戶（二期高層具體戶數(shù)未知）容積率1.70（包括高層）綠化率45%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格新古典主義戶型范圍排屋：220-310平方米；高層120㎡、140㎡、165㎡、280㎡小區(qū)配套會(huì)所規(guī)模3500平方米配套游泳池、幼兒園、商業(yè)區(qū)等（其他功能暫未定）建筑用材1層砂巖、2層以上用面磚車位配比高層1：1，排屋1：2開工日期2007.9.1開盤日期高層2008.5.15，排屋2008.10.15。交付日期一期2010年樓盤售價(jià)高層均價(jià)：12000排屋均價(jià)：13000元/平方米付款方式及折扣一次性付款96折；按揭付款首付40%以上98折，40%打97折。銷售情況項(xiàng)目二期8#樓32層的高層5月2日已開盤，一單元6戶，此次共推出房源約100余套，主力戶型面積有140㎡和170㎡，均價(jià)為12000元/㎡，交付時(shí)間為2012年8月物管收費(fèi)排屋2.8元/平方米，高層1.38元/平方米交通狀況距離城市廣場(chǎng)1.5公里；有12路、88路、312路、602路經(jīng)過此地；擁有解放北路、104國(guó)道北復(fù)線、梅山路及大灘路等干道，交通便捷。周邊配套XX國(guó)家城市濕地公園，規(guī)劃建立娛樂會(huì)所，紹興客運(yùn)中心、汽車西站、火車站、紹興市人民醫(yī)院、昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校。3、銷售情況2008年5月推出高層401套，均價(jià)9000元/㎡,10月推出排屋212套，均價(jià)1.3萬(wàn)元/㎡。截止08年底銷售高層134套，銷售額為1.7億元，排屋21套，銷售額為0.7億元，年度總銷售額約2.4億元。截止09年12月，紹興天下全年銷售額為9.86億元4、項(xiàng)目效果圖片 5、實(shí)景圖E.白鷺金灘1、區(qū)位圖2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)位置XX新區(qū)解放北路延伸段大灘四號(hào)地塊，104國(guó)道北復(fù)線。開發(fā)商浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司景觀設(shè)計(jì)單位香港泛亞國(guó)際建筑設(shè)計(jì)單位加拿大ACA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所營(yíng)銷策劃單位杭州九拍廣告有限公司物業(yè)管理商自管建筑類型排屋、獨(dú)棟、高層、小高層規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積150448平方米總建筑面積37.68萬(wàn)平方米規(guī)劃戶數(shù)近2000戶（包括別墅、排屋185套）容積率1.80（高層和排屋）綠化率36%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格中式戶型范圍高層面積區(qū)間：90-200平米，排屋面積區(qū)間：200-450平米。別墅面積區(qū)間：450—500平米。小區(qū)配套會(huì)所規(guī)模500平方米配套健身體育館、恒溫室內(nèi)游泳館、四個(gè)親水碼頭。車位配比排屋1：1以上，高層1：1開工日期2007．1．27開盤日期2007.6別墅排屋一期；2008.1高層4—7號(hào)樓，2008.8高層1—3號(hào)樓交付日期2012.1.1樓盤售價(jià)高層（均價(jià)11000元/平米）排屋：10000-15000元/平方米付款方式及折扣10月：高層按揭9.8折優(yōu)惠基礎(chǔ)上，總價(jià)減一萬(wàn)，一次性付款9.6折基礎(chǔ)上總結(jié)減一萬(wàn)。排屋：一次性付款9.7折銷售情況別墅排屋全部售完，高層一期開盤銷售率90%，目前還剩170、230大戶型。下期預(yù)計(jì)8、9月份開137、140戶型房源。目前均價(jià)11000元/平米物管收費(fèi)排屋：3元/平方米/；高層：1.30元/平方米/月交通狀況距城市廣場(chǎng)1.5公里；有12路、88路、312路、602路經(jīng)過104國(guó)復(fù)線。周邊配套市客運(yùn)中心、市第一人民醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校等，距城市廣場(chǎng)1.5km5、實(shí)景圖F.勤業(yè)·山水華庭1、區(qū)位圖2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)位置位于XX新區(qū)紹興XX新區(qū)大灘，西臨梅山江開發(fā)商浙江勤業(yè)建設(shè)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位中國(guó)美院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理商浙江綠城物業(yè)管理有限公司建筑類型高層、排屋規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積120.96畝總建筑面積60000平方米規(guī)劃戶數(shù)319戶容積率1.70

綠化率30%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格中式戶型范圍排屋214-265平方米，高層122-172平方米，小高層100-176平方米，空中別墅：316-381平方米。小區(qū)配套會(huì)所規(guī)模無(wú)配套無(wú)建筑用材、設(shè)施立面使用涂料開盤日期2007年6月交付日期2009年3月

樓盤售價(jià)高層均價(jià)7000元/㎡；排屋300萬(wàn)/套付款方式及折扣一次性付款98折，按揭99折銷售情況項(xiàng)目已售罄物管收費(fèi)排屋1.8元/㎡，高層1.1元/㎡第六部分

項(xiàng)目地塊SWOT分析和地塊評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目地塊規(guī)劃XX西路5號(hào)地塊項(xiàng)目位于紹興市XX新區(qū)核心地塊，XX濕地公園的東南角，總占地面積為121697.144平方米，土地成交價(jià)10.4億元，總投資額預(yù)計(jì)29億左右，是海亮與巨星控股聯(lián)合開發(fā)打造的高品質(zhì)樓盤。項(xiàng)目西北側(cè)為XX國(guó)家濕地公園內(nèi)唯一自然山體——梅山，西側(cè)隔江是未來的紹興市政府，周邊文化科技配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)施齊全，是XX乃至紹興范圍內(nèi)位置最優(yōu)越的居住項(xiàng)目之一。項(xiàng)目初步規(guī)劃以東面沿路11幢小高層及西面臨梅山江4幢多層建筑組成，米色石材干掛外立面，以法式風(fēng)格為基調(diào)，棟間布置儀式感強(qiáng)烈；沿XX西路設(shè)置小區(qū)會(huì)所、商業(yè)及辦公用房，形成綜合型多功能小區(qū)。二、地塊現(xiàn)狀XX新區(qū)位于紹興大城市越城、柯橋、袍江、杭州灣紹興工業(yè)新城區(qū)四大城市組團(tuán)的中心，是紹興大城市的“綠心”。行政區(qū)劃76平方公里，其中核心區(qū)塊(城市綠心)開發(fā)建設(shè)面積53.4平方公里,東至紹三線和外直江、西至紹齊公路、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線。新區(qū)主干道群賢路與紹三線路口，距杭甬高速紹興接口處3公里，距蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里。項(xiàng)目所在地塊不存在拆遷物，相對(duì)平整，項(xiàng)目開發(fā)成本較低，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本較低。三、項(xiàng)目SWOT的分析

S－項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、景觀優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目緊鄰XX梅山國(guó)家公園與南湖公園之間，自然風(fēng)光，城市的稀缺資源；2、配套優(yōu)勢(shì)：靠近新市政府行政中心，奧體中心、文化體育中心等配套正在酬建中，新的商業(yè)中心即將形成。3、海亮、巨星兩大品牌企業(yè)聯(lián)袂巨獻(xiàn)4、交通便利、配套完善的宜居之地5、大學(xué)城即將落成，帶來多利優(yōu)勢(shì)6、園區(qū)服務(wù)體系，以人為本7、各有特色的精裝戶型8、新古典建筑和皇家園林、人文細(xì)節(jié)鑄就品質(zhì)W－項(xiàng)目劣勢(shì)：1、XX濕地雛形已現(xiàn)，但是仍在完善中；2、政務(wù)新區(qū)規(guī)劃已經(jīng)完成，但實(shí)施過程漫長(zhǎng)，周邊面貌陳舊，對(duì)項(xiàng)目影響較多3、項(xiàng)目規(guī)劃為高層、多層，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比建筑的獨(dú)特性不強(qiáng)；4、西地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件限制較為苛刻，不利于產(chǎn)品規(guī)劃；5、項(xiàng)目的價(jià)格定位和戶型定位之間有偏差；6、政治經(jīng)濟(jì)的激烈變化，宏觀政策的調(diào)整，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)7、未來競(jìng)爭(zhēng)同行高端樓盤的推出，加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)O－市場(chǎng)機(jī)會(huì)：1、周邊可出讓的土地，凸顯出土地價(jià)值及項(xiàng)目的唯一性2、兩大集團(tuán)合作開發(fā)，品牌影響力強(qiáng)3、精裝修交付，產(chǎn)品附加值高4、景區(qū)的雙重概念，豐富了產(chǎn)品的想象空間T－市場(chǎng)威脅：1、政策的打壓和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)存在變數(shù)，消費(fèi)者信心不足，觀望情緒持續(xù)2、高端產(chǎn)品定位限制部分目標(biāo)客戶的購(gòu)買3、周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大，作為新成立XX品牌與知名開發(fā)商之間有差距；4、市場(chǎng)定位于高端住宅，對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力有待于檢驗(yàn)我們開發(fā)水平；四、項(xiàng)目地塊分析總評(píng)隨著紹興新行政中心北移，紹興明顯加快了XX新區(qū)的建設(shè)步伐，它正成為紹興城市建設(shè)的一大新熱點(diǎn)，一批有實(shí)力的開發(fā)商相繼進(jìn)入，已形成了新一輪的開發(fā)熱潮。由此，一幅XX新區(qū)核心區(qū)塊的新藍(lán)圖，正在越來越清晰地呈現(xiàn)。XX核心區(qū)塊東至中興大道和外直江，西至大越路，南至蕭甬鐵路，北至于越路。在不遠(yuǎn)的將來，一個(gè)百萬(wàn)人口的紹興城市，在它的繁華中心區(qū)域，如詩(shī)如畫般展現(xiàn)出一望無(wú)際、碧水浩瀚的水面。板塊作為紹興XX大城市的核心區(qū)塊，意義不只在于占據(jù)市中心的繁華，盡享濕地資源的奢侈，更是起到一種人居地標(biāo)的引領(lǐng)作用，XX新區(qū)的“城市綠心”，是紹興城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，是紹興樓市的新地標(biāo)，新“西湖”。第七部分

項(xiàng)目定位客觀的分析地塊條件，項(xiàng)目擁有打造高檔產(chǎn)品的基本條件，首先XX區(qū)域定位較高；其次生態(tài)環(huán)境在城區(qū)內(nèi)具備稀缺性；再次海亮、巨星資金實(shí)力雄厚，有打造高端樓盤的實(shí)力。一、項(xiàng)目定位：擁有絕佳城市濕地水景資源的尊貴豪宅。1、區(qū)位：城市中心，稀缺高端住宅2、配套：區(qū)域內(nèi)均為高檔住宅項(xiàng)目，適合開發(fā)高檔住宅；3、在本區(qū)域內(nèi)的高檔項(xiàng)目，銷售情況比較理想，項(xiàng)目投資有較好的回報(bào)；4、在本區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目受各方的關(guān)注度較高，有利于品牌的建立；5、項(xiàng)目緊鄰規(guī)劃中的新市政府，處于四大組團(tuán)的核心位置，未來城市的中心，享受大灘水上運(yùn)動(dòng)中心、奧林匹克中心等市政配套，緊靠紹興最第一繁華的解放路，交通極為便利。二、價(jià)格定位從總體上說，紹興市區(qū)目前六大板塊住宅的層次可粗略地劃分為高中低三個(gè)層次。高檔樓盤主要分布在大灘、迪蕩新城一帶，價(jià)位一般在每平方米9000-10000多元；中檔樓盤以城西、城南開發(fā)的樓盤為主，價(jià)位一般在每平方米6000-8000元之間；相對(duì)價(jià)位較低的低檔樓盤主要位于袍江、生態(tài)園區(qū)等區(qū)塊，價(jià)位大約在每平方米3000-5000多元。2、本案定價(jià)參考：就目前紹興在售樓盤而言，我們可以參考市中心成熟樓盤的二手房?jī)r(jià)格和與本項(xiàng)目區(qū)位接近的XX區(qū)域其它樓盤的定價(jià)，根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)和銷售進(jìn)度估算，尚不考慮樓盤本身品質(zhì)的差異性和XX新區(qū)周邊配套完善，項(xiàng)目銷售價(jià)格初定如下：均價(jià)17000元/㎡（毛坯），商業(yè)區(qū)塊擬定均價(jià)14000元/㎡三、客源定位1.可比項(xiàng)目客戶來源分析紹興因?yàn)槠涑菂^(qū)面積較小，所以各個(gè)板塊之間的客戶具有一定共性，本地企事業(yè)單位人員和私營(yíng)業(yè)主是兩大目標(biāo)客群。據(jù)統(tǒng)計(jì)，機(jī)關(guān)公務(wù)員年收入約10-12萬(wàn)元左右，該階層收入含金量極高，尚有部分潛在灰色收入。企事業(yè)單位高層管理人員收入跨度較大，銀行保險(xiǎn)類分行行長(zhǎng)年薪50～80萬(wàn)，有些可能更高；電力水利在25萬(wàn)左右。第一層面：紹興本地在聚集財(cái)富的同時(shí)也追求一種社會(huì)地位的象征，他們注重產(chǎn)品品質(zhì)、追求生活品位。第二層面：臺(tái)州、溫州、義烏以及其他地方在紹興從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的客戶。主要以紡織、建筑、化工等行業(yè)為主。第三層面：杭州、上海等少量外地客戶，特別是原籍紹興市的人士。2.目標(biāo)客戶群內(nèi)在需求屬性分析為了更好了解本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，公司以問卷的形式對(duì)相關(guān)人群進(jìn)行了調(diào)查，投放渠道包括政府公務(wù)員、電力系統(tǒng)中高層、公安系統(tǒng)中高層、中國(guó)移動(dòng)及中國(guó)電信中高層、人民醫(yī)院中高層、紹興日?qǐng)?bào)社中高層、玉蘭花園及白鷺金灘部分客戶、建設(shè)銀行中信銀行中高層，區(qū)域以市區(qū)為主、結(jié)合柯橋、錢清等地區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在行業(yè)和區(qū)域的選擇上較為寬泛。本次調(diào)查共發(fā)出200份問卷，收回175份問卷，142份問卷有效。（1）客戶工作及居住區(qū)域分析大部分受訪人群居住與生活均在市區(qū)，分別占到人群的39%和41%，柯橋次之，分別占到17%和16%。（2）客戶學(xué)歷及家庭收入情況絕大部分人擁有大專以上學(xué)歷、大學(xué)本科、碩士等，家庭年收入為20萬(wàn)以上，其中20—30萬(wàn)的家庭占了19%，30萬(wàn)的家庭占了38%，屬于高學(xué)歷高收入者或高能力高收入者。（3）信息來源以及主要休閑方式從本次調(diào)查我們可以看出目標(biāo)客群（銀行金融類、企事業(yè)機(jī)關(guān)單位）大部分的信息來源是從報(bào)紙雜志、互聯(lián)網(wǎng)和朋友介紹上得到的，信息來源較為狹窄。另外家庭休閑方式以散步、在家休息和旅游等健康的生活方式為主，占所有受訪人群的一半。（4）汽車數(shù)量及品牌大多客戶都擁有1輛以上的私家車，有車位購(gòu)買傾向。汽車品牌選擇較為保守，以?shī)W迪、本田和豐田為主。（5）擁有物業(yè)數(shù)量及認(rèn)可區(qū)域調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，紹興客戶具有較強(qiáng)的安置理財(cái)觀念，并將購(gòu)置房產(chǎn)作為資產(chǎn)保值的重要手段。60%以上擁有兩套及兩套以上住宅，同時(shí)47%的人認(rèn)為大灘是紹興最適合居住的區(qū)域，對(duì)區(qū)域認(rèn)同度較強(qiáng)。（6）喜歡的物業(yè)形態(tài)及再次購(gòu)房的目的在本次調(diào)查中，排屋是最受歡迎的物業(yè)形態(tài)，占到了29%，高層26%，別墅22%，三者差距不大，但是在訪談中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)高層與排屋總價(jià)相近時(shí)，有8成客戶選擇排屋。在購(gòu)房目的的選擇上，改善性居住占到55%。（7）對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的意見以及需求的戶型小區(qū)環(huán)境、配套不完善以及物業(yè)管理是客戶對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿的三大原因，戶型方面三房?jī)蓮d和四房?jī)蓮d的需求占到了89%。（8）各物業(yè)類型的需求面積別墅面積需求偏小500方以下的占到95%，這與調(diào)查群體的選擇有一定關(guān)系。高端客戶排屋需求面積以200-300㎡占65%，300㎡-400㎡占比20%，400㎡以上幾乎沒有。高層120-144㎡占27%，144-170㎡占185，170-200㎡占到20%，與前面的戶型需求基本吻合，以舒適型的三房和四房為主。（9）在意的購(gòu)房要素依次為開發(fā)商品牌、價(jià)格、地段、環(huán)境、配套和物業(yè)服務(wù)。目標(biāo)客戶信息進(jìn)行總結(jié)：◆年齡:主要分布在31-50歲，31-35多歲的這部分成功人士剛剛進(jìn)入了事業(yè)的上升通道之中，對(duì)未來雄心勃勃，勇于追求自己喜愛的生活方式；而35-50歲年齡階段的高端客戶正處于事業(yè)的成熟期、收獲期，具有改善家人居住環(huán)境的迫切欲望?！艚逃?、收入、家庭規(guī)模：目標(biāo)客戶都接受過良好的教育，高收入，家庭成員以2代或是3代居?！羯罘绞剑耗繕?biāo)客戶群體一般為事業(yè)成功人士，這部分人群工作壓力較大，事業(yè)心強(qiáng)，工作勤奮努力，富有創(chuàng)造力，平時(shí)與家人團(tuán)聚的時(shí)間相對(duì)較少；文化層次較高，交際面廣泛，注重社會(huì)地位、職業(yè)、家庭背景。日常休閑方式主要以健身、喝茶聊天、旅游等活動(dòng)為主，代步工具為非公共交通工具，大多有一輛以上的私家車?！粜畔@知渠道：口碑傳播：交際面廣是高端人群的特點(diǎn)，所以信息往往會(huì)以口耳相傳的形式在人群內(nèi)迅速傳播，口碑傳播往往具有準(zhǔn)確、到達(dá)率高、可信度高的特點(diǎn)；根據(jù)行業(yè)的不同獲知途徑會(huì)有所區(qū)分，企事業(yè)機(jī)關(guān)單位主要從傳統(tǒng)渠道（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等）獲得信息；一般的私營(yíng)業(yè)主除了從傳統(tǒng)的渠道獲取信息外也從非主流渠道獲知?！裘娣e需求：以自住為主要需求，考慮經(jīng)濟(jì)性和舒適性，別墅在（本次問卷調(diào)查客戶不是潛在別墅客戶），排屋在200㎡-400㎡，高層在130-200㎡左右?！艨們r(jià)承受需求：目標(biāo)客戶可承受的高層價(jià)格區(qū)間150萬(wàn)-200萬(wàn)，排屋價(jià)格區(qū)間300萬(wàn)-500萬(wàn)?！袈殬I(yè)：排屋客戶群：企事業(yè)機(jī)關(guān)單位中高層、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員。高層客戶群：企事業(yè)機(jī)關(guān)單位中基層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)業(yè)主、周邊居民。第八部分

項(xiàng)目規(guī)劃定位及戶型評(píng)價(jià)與選擇一、產(chǎn)品定位根據(jù)地塊的SWOT分析，考慮片區(qū)的小高層與高層豪宅的空缺，結(jié)合公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目周邊環(huán)境資源及公共配套設(shè)施的不斷完善、區(qū)域功能的完美，我們必須定位于做高端精品樓盤。結(jié)合項(xiàng)目容積率及限高的要求，東側(cè)區(qū)域設(shè)定為高層、西側(cè)區(qū)域設(shè)定為小高層或多層。結(jié)合高端客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求，該項(xiàng)目的建筑風(fēng)格設(shè)定為法式或歐式新古典主義風(fēng)格。項(xiàng)目擬采用法式古典主義的宮廷建筑，力求在典雅高貴的古典建筑風(fēng)格的統(tǒng)一基調(diào)下，以古典的構(gòu)圖比例和豐富精致的細(xì)部營(yíng)造出高品質(zhì)的住宅建筑，形成整體協(xié)調(diào)又不失變化豐富的建筑群，營(yíng)造一個(gè)以多層、高層住宅結(jié)合的高端社區(qū)。二、產(chǎn)品類型組合與面積分配結(jié)合高端客戶的購(gòu)買習(xí)慣，該項(xiàng)目主力戶型為150-250平方米，適量建部份140平方米以下的小戶型及250平方米以上的大戶型，滿足客戶的多樣化需求。三、戶型配比概述：項(xiàng)目戶型配比的原則為：滿足目標(biāo)客戶的改善型居住需求，以大戶型為主力，提高居住舒適度；考慮目標(biāo)客戶總價(jià)承受能力；盡量滿足客戶的多種居住需求；盡量與其它項(xiàng)目做差異化競(jìng)爭(zhēng)。第九部分

項(xiàng)目工程規(guī)劃與安排一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃1．建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、土地管理法、環(huán)境保護(hù)法國(guó)家及地方現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范規(guī)劃紅線圖XX西路5號(hào)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書2、工程內(nèi)容及規(guī)模概況XX西路5號(hào)地塊項(xiàng)目用地面積為121697.144m2，地面建筑面積為219055m2，地下部分面積為86000m2，容積率1.79，建筑密度為16%，綠地率40%左右。規(guī)劃布局設(shè)想結(jié)合規(guī)劃條件，南區(qū)沿XX西路設(shè)置商業(yè)辦公綜合體，綜合體包括2層商業(yè)裙房和2幢分別為8層和12層的商務(wù)辦公樓，綜合體西端為住區(qū)會(huì)所，兼有經(jīng)營(yíng)和管理的功能。西區(qū)利用400米寬的梅山江岸，由南而北布置4幢多層湖景平層大宅，戶型面積250～280平方米，開闊的景觀視野與大尺度的水面相契合。東區(qū)設(shè)計(jì)為高層住宅組團(tuán)，11幢19～23層高層住宅分別圍合兩個(gè)大尺度景觀院落空間。戶型面積140～240平方米，適合不同層次需求。4、交通組織小區(qū)內(nèi)部采用適宜的人車分流模式。5、景觀設(shè)計(jì)大面積景觀水面，營(yíng)造一種富有動(dòng)態(tài)韻律、端莊典雅、高貴凝重的場(chǎng)景6、建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格，展現(xiàn)高雅、和諧、尊貴的姿態(tài)，全石材幕墻盡顯新古典主義之美，給人以歷久彌新的價(jià)值感。7、戶型設(shè)計(jì)從140平方米至280平方米，從舒適三居到豪華四居，以較大的變化幅度來滿足各階層購(gòu)房者的需求。二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排

（一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則①作為中高檔住宅項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí)，我們主要遵循快速開發(fā)，快速回收資金，達(dá)到快速滾動(dòng)開發(fā)的原則。②項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷售值達(dá)39億元人民幣，暫定開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間3年，其中銷售期為2年。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。（二）建設(shè)方式：采用公開招標(biāo)方式選擇施工、監(jiān)理單位，有效控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。（三）進(jìn)度安排：計(jì)劃2011年8月開工，初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：9D&@z①項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）：6個(gè)月②住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：20個(gè)月③室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：10個(gè)月（四）項(xiàng)目周期設(shè)定：

①項(xiàng)目建設(shè)期3年

②開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。第十部分

投資估算及資金籌措計(jì)劃

一、本項(xiàng)目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算）詳見投資估算附表二、項(xiàng)目資金籌措

(一)項(xiàng)目投資組合方式

本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金二是向銀行貸款三是預(yù)售收入用于投資部分。資金來源結(jié)構(gòu)圖表籌措資金來源籌措資金(萬(wàn)元)籌措資金比例總投資額291550100%自籌資金10724641%銀行貸款11942036%銷售收入再投入6488423%（二）資金動(dòng)作方式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金98855萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款78970萬(wàn)元用于投資，剩余部分69313萬(wàn)元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為247138萬(wàn)元，其中銀行貸款利息從銷售收入中支付。長(zhǎng)期借款采用：最后1年還清方案，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開始計(jì)算。四、資金來源與貸款償還能力分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如銷售部分資金來源的資金，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。第十一部分

項(xiàng)目銷售方式及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算一、項(xiàng)目銷售方式1、根據(jù)現(xiàn)行的商品房銷售政策,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之三十后可預(yù)銷售，一般執(zhí)行原則是工程形象地下室部分完成允許申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》。2、按現(xiàn)行的中國(guó)央行的住房信貸政策,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。3、按目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項(xiàng)目在開工后六個(gè)月取得預(yù)售許可證后開始對(duì)市場(chǎng)發(fā)售期房。根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析,我們?cè)O(shè)定開始預(yù)售開始，兩年內(nèi)完成銷售。4、根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫(kù)在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開始發(fā)售。二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算1、根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告制定價(jià)格體系，住宅按毛坯17000元/平米銷售，商業(yè)14000元/平米，地下車位按20萬(wàn)元/只（平均價(jià)格）2、建議銷售測(cè)算單價(jià)(運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn))住宅170000平米，按毛坯17000元/平米銷售，銷售約28.9億元商業(yè)45000平米，按14000元/平米銷售，約6.3億元地下車位1800只，按20萬(wàn)元/只，約3.6億元3、總銷售收入的確定總銷售收入39億元三、銷售收入測(cè)算表項(xiàng)目總可售面積（平方米）銷售價(jià)（元/平米）銷售收入（萬(wàn)元）備注住宅17168017000291856商鋪450001400063000地上車位地下車庫(kù)180020000036000收入合計(jì)390856稅金及附加小計(jì)42807營(yíng)業(yè)稅、水利建設(shè)基金、印花稅按銷售收入5%、0.1%、0.05%計(jì)征；并按營(yíng)業(yè)稅的7%分別計(jì)征城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加稅，銷售稅金及附加綜合稅率為銷售收入的5.75%，土地增值稅按2億預(yù)計(jì)。稅前利潤(rùn)100911稅前利潤(rùn)=銷售收入-開發(fā)成本-稅金及附加稅后利潤(rùn)75683稅后利潤(rùn)=稅前利潤(rùn)*（1-所得稅25%）稅前投資回報(bào)率40.8%稅前利潤(rùn)/總投資稅后投資回報(bào)率30.6%稅后利潤(rùn)/總投資銷售利潤(rùn)率25.8%稅前利潤(rùn)/收入合計(jì)銷售凈利潤(rùn)率19.4%稅后利潤(rùn)/收入合計(jì)四、項(xiàng)目銷售回款估算按照本項(xiàng)目開發(fā)方案和營(yíng)銷計(jì)劃的策劃，以及根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度的初步安排，整個(gè)項(xiàng)目的銷售周期三年。各期的銷售回款計(jì)劃為：年度銷售回款（萬(wàn)元）比例累計(jì)備注201100%0%項(xiàng)目還未入市銷售20127328118.79%18.79%作為建設(shè)資金來源201311898930.51%49.30%建設(shè)資金來源與還貸20148899822.82%72.12%稅收與利潤(rùn)201510873227.88%100%稅收與利潤(rùn)第十二部分

不確定性因素分析不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等盈利能力分析一、項(xiàng)目盈利能力分析本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)收入390856萬(wàn)元，開發(fā)總投資247137萬(wàn)元，可獲得投資利潤(rùn)143719萬(wàn)元，投資收益率為30.6%，繳納所得稅25227萬(wàn)元，扣除所得稅后凈利潤(rùn)為75683萬(wàn)元，項(xiàng)目盈利能力很強(qiáng)。二、盈虧平衡分析盈虧平衡分析是研究如何確定盈虧臨界點(diǎn)及有關(guān)因素變動(dòng)對(duì)盈虧臨界點(diǎn)的影響等問題。盈虧臨界點(diǎn)是指企業(yè)收入和成本相等的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，即企業(yè)處于既不盈利又不虧損的狀態(tài)，通常用一定的銷售量來表示這種狀態(tài)。以銷售率表示項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），本項(xiàng)目總投資為247137萬(wàn)元，銷售收入為390856萬(wàn)元，盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為：盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)收入=項(xiàng)目總投資+銷售稅金其中銷售稅金為銷售收入的5.7%，銷售費(fèi)用為銷售收入的2%。在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，所得稅為0，因此不計(jì)所得稅，有：開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅金=銷售收入開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售總額×BEP×（銷售費(fèi)用率+銷售稅費(fèi)率）=銷售總額×BEP計(jì)算得：BEP=74.2%由BEP數(shù)據(jù)證明XX西路5號(hào)地塊項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)第十三部分

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)3v'（1）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性1、適合城市韻味，促進(jìn)城市發(fā)展。XX路5號(hào)地塊項(xiàng)目的建成是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的雙贏。促進(jìn)了紹興城市發(fā)展的基礎(chǔ)力量，拉動(dòng)了城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2、帶動(dòng)紹興經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會(huì)效益。項(xiàng)目建設(shè)能夠帶動(dòng)城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)就會(huì)給一個(gè)城市發(fā)展帶來無(wú)窮的動(dòng)力。3、滿足紹興市民的住宅品質(zhì)需要，是社會(huì)安定的基礎(chǔ)保障。4、項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)的社會(huì)效益。項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)利國(guó)利民。實(shí)行住宅項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì),空調(diào)能耗也會(huì)大幅減小。全面執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),改善室內(nèi)的環(huán)境，生存質(zhì)量提高，使人的疾病發(fā)生率大幅度下降。5、全民素質(zhì)、環(huán)境生態(tài)等方面的社會(huì)效益。項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)使能耗降低,整個(gè)資源環(huán)境得到改善,搞好建筑節(jié)能就等于增加煤炭產(chǎn)量、等于建設(shè)電站、也為治理環(huán)境污染、為居民身體健康提供了保證。

6、促進(jìn)相關(guān)先進(jìn)建筑、經(jīng)濟(jì)技術(shù)行業(yè)的發(fā)展。對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的要求越來越高,這就要求在開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)要利用最新的材料、技術(shù),并且不斷創(chuàng)新,促進(jìn)新思想、新技術(shù)的發(fā)展,帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

（2）目前對(duì)人和社會(huì)影響項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織環(huán)境和交通體系，完善布局，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。二、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目開發(fā)及其周邊的市政配套建設(shè)，道路和綠化的改造，為紹興居民提供了具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明高尚小區(qū)，進(jìn)一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形象。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。第十四部分

可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議一、評(píng)估結(jié)論：1、建設(shè)條件：本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。2、經(jīng)濟(jì)效益：經(jīng)濟(jì)效益較好。3、社會(huì)效益：本項(xiàng)目的開發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，具有明顯的社會(huì)效益。4、環(huán)境效益：同時(shí)，本項(xiàng)目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。5、可行性研究結(jié)論：項(xiàng)目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實(shí)力、工程經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。可行性研究結(jié)論是：本項(xiàng)目可行。二、結(jié)論的建議及說明XX置業(yè)本著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測(cè)后得出的。統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步提出建議及說明，并提出若干建議。十五部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議一、項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議1、項(xiàng)目主要問題：本項(xiàng)目前期投入資金較大，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)；周邊區(qū)域同質(zhì)化高檔樓盤較多，有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。2、解決辦法和建議：加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，爭(zhēng)取提前預(yù)售；在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中強(qiáng)化差異性和與區(qū)域協(xié)調(diào)性，并同時(shí)采取相應(yīng)的差異化營(yíng)銷策略。二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)該風(fēng)險(xiǎn)的存在與建議按上述。2、建筑本體風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目目前尚未進(jìn)行場(chǎng)地平整，如果商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”，如果項(xiàng)目銷售受阻，資金不能按計(jì)劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。該項(xiàng)目存在一定建筑本體風(fēng)險(xiǎn)。3、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，導(dǎo)致行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度高，特別是在我國(guó)加入WTO后，國(guó)外的房地產(chǎn)業(yè)投資商會(huì)以多種方式和渠道介入中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目采用自有資金、銀行貸款、銷售回款籌集資金的方式進(jìn)行開發(fā)，所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是資金供應(yīng)鏈的問題。三、防范建議1、加快建設(shè)進(jìn)度，搶占市場(chǎng)先機(jī)；2、加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大營(yíng)造客戶層面，提高銷售速度；3、加強(qiáng)開發(fā)商自身品牌建設(shè)，以保證在行業(yè)中堅(jiān)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)地位；4、可通過以下措施減少項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：①資金供應(yīng)的充實(shí)度：首先要保證開發(fā)資金的充足。②資金供應(yīng)的持續(xù)性：本項(xiàng)目資金供應(yīng)將隨著開發(fā)進(jìn)度的不斷推進(jìn)而逐步投入，要保證各個(gè)開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時(shí)性的資金短缺而延長(zhǎng)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期。③加快資金回籠④應(yīng)多渠道、多方式加快銷售進(jìn)度，如在項(xiàng)目銷售過程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。務(wù)求使得開發(fā)資金能按期盡快回籠。第十六部分

可行性研究報(bào)告相關(guān)附表一、工程計(jì)劃?rùn)M道圖

二、開發(fā)成本估算表

（單位：萬(wàn)元）

三、全部銷售收入分期比例預(yù)測(cè)表

一、XX西路5號(hào)地塊項(xiàng)目計(jì)劃?rùn)M道圖年/月節(jié)點(diǎn)2011.82012.42012.102013.42013.102014.42014.102015.4項(xiàng)目前期準(zhǔn)備樁基工程地下室30%預(yù)售主體工程（含幕墻）場(chǎng)外工程驗(yàn)收竣工資金支出(萬(wàn))13000018001300050000500002000026750注：開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日二、開發(fā)成本估算表項(xiàng)目名稱工程量單價(jià)金額備注（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用1071201土地出讓金1040002土地稅契1040003﹪3120二前期費(fèi)用28051地址勘測(cè)費(fèi)總建筑面積1002項(xiàng)目方案及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)2.50﹪22323項(xiàng)目場(chǎng)地平整費(fèi)土地面積2434臨時(shí)施工用水、電估305地塊苗木補(bǔ)償及遷移200三項(xiàng)目建安工程費(fèi)892711建安工程318825280089271不包括精裝修四基礎(chǔ)配套設(shè)施57471永久性供水、電工程總建筑面積80元/㎡17512小區(qū)道路及排水系統(tǒng)道路150元/㎡365廣場(chǎng)面積3區(qū)內(nèi)園林綠化工程綠化面積350元/㎡27754小區(qū)智能安防系統(tǒng)建筑面積20-40元/㎡856五房屋建設(shè)各項(xiàng)收費(fèi)56971防雷審圖費(fèi)總建筑面積2元/㎡642防雷技術(shù)服務(wù)費(fèi)總建筑面積1.6元/㎡513人防咨詢費(fèi)人防面積5元/㎡204人防審圖費(fèi)人防面積5元/㎡205人防易地建設(shè)費(fèi)易地建筑面積2500元/㎡自建不收費(fèi)6人防工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)人防面積5元/㎡207工程招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi)估108招標(biāo)代理費(fèi)建安工程費(fèi)0.10％899項(xiàng)目審圖費(fèi)總建筑面積2元/㎡6410散裝水泥專項(xiàng)資金1.5元/T511新型墻體材料專項(xiàng)資金總建筑面積10元/㎡31912項(xiàng)目工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)1-2％133913規(guī)劃定點(diǎn)放樣費(fèi)幢2500元/幢414規(guī)劃公示牌費(fèi)10000元/塊315樁基工程檢測(cè)費(fèi)建筑面積15元/㎡15016白蟻防治費(fèi)建筑面積1.5元/㎡4817房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)建筑面積3元/㎡9618初始登記費(fèi)（住宅）套80元/套7項(xiàng)目名稱工程量單價(jià)金額備注萬(wàn)元19初始登記費(fèi)（營(yíng)業(yè)房）本420土地證工本費(fèi)本13大證1200/本小證120/本21工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建筑面積1.4元/㎡4522工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（場(chǎng)外工程）場(chǎng)外工程價(jià)0.18％123排污水入網(wǎng)費(fèi)建筑面積9.4元/㎡30024環(huán)評(píng)費(fèi)建筑面積1.8元/㎡5725城市建筑垃圾處理費(fèi)建筑面積4.5元/㎡143自建不收費(fèi)26排污井管及化糞池移交建筑面積8元/㎡25527環(huán)境檢測(cè)費(fèi)建筑面積1.5元/㎡4828施工圖設(shè)計(jì)文件審查費(fèi)建筑面積3229高教費(fèi)建筑面積10元/㎡31930土地測(cè)繪費(fèi)畝80元/畝23180M以上高樓地震監(jiān)測(cè)15-25萬(wàn)元/單個(gè)項(xiàng)目2532消防驗(yàn)收測(cè)試費(fèi)建筑面積1元/㎡3233電信建筑面積6-8元/㎡22334有線電視安裝費(fèi)建筑面積10元/㎡31935水源補(bǔ)償費(fèi)5萬(wàn)/畝9536室外消防直供水建設(shè)費(fèi)5-11萬(wàn)/小區(qū)1037煤氣3500元/戶31538房屋門牌制作安裝費(fèi)50元/戶539地名預(yù)繳牌號(hào)費(fèi)200元/每只1840電梯檢測(cè)費(fèi)5000元/臺(tái)2441室內(nèi)空氣檢測(cè)1200元/點(diǎn)暫不計(jì)42規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)繪費(fèi)建筑面積1.2元/㎡3843國(guó)土復(fù)核驗(yàn)收測(cè)量費(fèi)建筑面積0.9元/㎡2944房管測(cè)繪費(fèi)建筑面積1.1元/㎡3545商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)5000元年346商品房簽證手續(xù)費(fèi)建筑面積3元/㎡9647產(chǎn)權(quán)證制作費(fèi)建筑面積7848物業(yè)管理開辦費(fèi)建筑面積8元/㎡25549業(yè)主委員會(huì)成立建筑面積1元/㎡3250建筑面積核算建筑面積0.5元/㎡1651工程檔案整理、服務(wù)費(fèi)建筑面積2元/㎡6452土地登記費(fèi)1收120元每超500㎡加收4053綠化移交綠化面積4元/㎡12854移交街道社區(qū)管理費(fèi)總建筑面積2元/㎡64項(xiàng)目名稱工程量單價(jià)金額備注萬(wàn)元55建設(shè)工程土方運(yùn)輸（渣土辦）費(fèi)建筑面積4.5元/㎡14356土地復(fù)核勘測(cè)費(fèi)200000元/幅2057消防設(shè)備、電器檢測(cè)費(fèi)建筑面積1.2元/戶3858氣檢費(fèi)建筑面積2元/㎡6459消防培訓(xùn)費(fèi)20000元/一個(gè)項(xiàng)目260城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)出讓及拍賣土地免交六銷售及各類附加稅677351營(yíng)業(yè)稅3908565%19543銷售收入2水利基金3908560.10%391銷售收入3土地增值稅39085620000預(yù)交普通住在1%非普通住宅4印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓）3908560.05%1955印花稅（建筑安裝）合同價(jià)*30%0.03%336企業(yè)所得稅銷售收入*15%25%252287城建稅營(yíng)業(yè)稅附加稅7%13688教育附加稅營(yíng)業(yè)稅附加稅3%5869地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅附加稅2%391七項(xiàng)目管理、銷售、財(cái)務(wù)費(fèi)349971項(xiàng)目開發(fā)管理【(一）至（五）總額】3%6319（二）+(三）+（四）2銷售代理費(fèi)銷售價(jià)1%39093銷售推廣費(fèi)銷售價(jià)1%39094財(cái)務(wù)費(fèi)202715融資費(fèi)用貸款利息額3%590八不可預(yù)見費(fèi)1500九項(xiàng)目開發(fā)總成本314872三、全部銷售收入分期比例預(yù)測(cè)表單位：（萬(wàn)元）序號(hào)指標(biāo)名稱計(jì)算公式金額銷售比例1住宅171680㎡*17000元/㎡29185674.6%2商業(yè)45000㎡*14000元/㎡6300016.1%3地下車位1800只*20萬(wàn)元/只360009.2%4合計(jì)390856100%注：1、總建筑面積（地上）218825㎡，實(shí)際銷售面積為216680㎡。地下室總面積為100000㎡，實(shí)際銷售面積約81000㎡（1800只車位）目錄1 前言 42 項(xiàng)目背景 52.1 系統(tǒng)現(xiàn)狀 52.2 項(xiàng)目需求 53 技術(shù)選型 73.1 選擇EMC公司 73.2 選擇開放的EMCCLARiiON磁盤陣列 83.3 值得稱道的產(chǎn)品兼容性 113.4 SAN+NAS集成優(yōu)勢(shì) 134 解決方案 15HYPERLINK"file