浙江房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員職業(yè)資格制度考試試題

浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員職業(yè)資格制度考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意)1、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的適用范圍，是指在實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的。A：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上B：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上C：城市建成區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上D：城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%,建筑物資本化率8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。43112.5123.31503、設(shè)計(jì)變更發(fā)生以后，承包人在確定變更后日內(nèi)不向工程師提出變更工程價(jià)款報(bào)告的，視為該項(xiàng)設(shè)計(jì)變更不涉及合同價(jià)款的變更。A：14B：15C：20D：28E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起日內(nèi)、可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。A：5B：7C：10D：15E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%,用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為。A：43.8%B：50%C：56.8%D：70%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)登記。（2008年試題）A：預(yù)告B：變更C：更正D：異議E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/近，并且一直沒(méi)有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/近，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/近；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/近；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以元/近為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A：4000B：5000C：6000D：9000E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，正常使用情況下，電氣系統(tǒng)，給排水管道，設(shè)備安裝的質(zhì)量保修最低期限為—1年2年3年4年9、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是_。A.街角地B.二面臨街地C.一面臨街地D.畸零地10、在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場(chǎng)潛量是指這類商品房的_。A.市場(chǎng)需求上限B.市場(chǎng)有效需求C.市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求D.市場(chǎng)最低需求11、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r(jià)格均為50萬(wàn)元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是萬(wàn)元。A：0?50B：50?75C：50~100D：100~150E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)文件，對(duì)個(gè)人銷售住房免征營(yíng)業(yè)稅的是__。A.單套建筑面積在120m2以下的住房轉(zhuǎn)手交易時(shí)，免征營(yíng)業(yè)稅B.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房轉(zhuǎn)手交易時(shí)，免征營(yíng)業(yè)稅C.實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的住房轉(zhuǎn)手交易的，免征營(yíng)業(yè)稅D.個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，免征營(yíng)業(yè)稅13、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以為單元建檔。A：房號(hào)B：街道C：丘D：幢E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、暫停辦理拆遷的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限應(yīng)不超過(guò)一年。123515、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進(jìn)行測(cè)算.【2006年考題】人：平均增減量法8：平均發(fā)展速度法C：移動(dòng)平均法D：指數(shù)修勻法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬(wàn)元。A：222.76B：244.67C：268.67D：298.33E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、下列不屬于權(quán)屬登記管理貫穿房地產(chǎn)的全過(guò)程的是。A：前期考核B：開發(fā)C：建設(shè)D：使用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是。A：建筑師B：結(jié)構(gòu)工程師C：設(shè)備工程師D：監(jiān)理工程師E：借款合同19、對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，當(dāng)對(duì)該土地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模）超過(guò)一定限度后，收益開始_。A.下降B.迅速下降C.穩(wěn)定不變D.上升20、以下權(quán)利中屬于用益物權(quán)的是。A：抵押權(quán)B：典權(quán)C：建筑物區(qū)分所有權(quán)D：質(zhì)權(quán)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值_。A.下降B.上升C.不變D.不能確定22、征收集體土地，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸—所有。A.縣級(jí)以上人民政府土地管理部門B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府C.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織D.土地使用者23、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表達(dá)，不正確的是_。A.由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理B.收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C.分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D.投資流動(dòng)性好24、需要預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)2008年、2009年的價(jià)格.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)2003-2007年的價(jià)格并計(jì)算其逐年上漲額如表10—2第2歹列、第3列所示.用平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該宗房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為.A：8485元/m?B：8820元/mC：8500元/mD：8584元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、—就是在計(jì)算平均數(shù)時(shí)，再考慮每期資料的重要性。A.簡(jiǎn)單平均法B.移動(dòng)平均法C.加權(quán)移動(dòng)平均法D.指數(shù)平滑法二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、所謂—就是要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。A.概算設(shè)計(jì)B.限額設(shè)計(jì)C.設(shè)計(jì)概算D.限額概算2、征用土地實(shí)行一級(jí)審批制度。A.一B.Xc.aD.四3、下列明確“城市（市區(qū)）的土地屬于國(guó)家所有”內(nèi)容的法律、法規(guī)包括。A：《中華人民共和國(guó)憲法》B：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》C：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》D：《中華人民共和國(guó)土地管理法》E：《土地管理法實(shí)施條例》4、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有。A：中華人民共和國(guó)物權(quán)法B：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法C：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例D：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范E：城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見5、某高層樓房占用的土地總面積為900m2,房地產(chǎn)總價(jià)值為3000萬(wàn)元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為2000萬(wàn)元；乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為1000萬(wàn)元。那么如果按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，甲公司擁有的土地?cái)?shù)量為（）m2。7006005002006、綜合驗(yàn)收中的—是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A.消防驗(yàn)收B.規(guī)劃驗(yàn)收C.環(huán)保驗(yàn)收D.人防驗(yàn)收7、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用_。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析8、投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、等。A：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B：投資估算C：資源條件D：投資權(quán)益E：借款合同9、住房公積金管理中心不是_。A.住房公積金委員會(huì)各項(xiàng)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)B.住房公積金運(yùn)作管理部門C.住房公積金管理的主體D.住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)10、主要的調(diào)查手段是問(wèn)卷，答卷一般包括—兩種。A.收集式B.開放式C.閉合式D.檢索式E.收斂式11、固體廢物按廢物的形狀可分為。A：塊狀廢物B：泥狀廢物（污泥）C：顆粒狀廢物D：粉狀廢物E：固體的廢物12、A房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓方式取得一塊住宅用地的土地使用權(quán)，并進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，后因改作其他投資，擬轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目，A房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備的轉(zhuǎn)讓條件是。人：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金1000萬(wàn)元8：按照出讓合同約定已經(jīng)支付部分土地使用權(quán)出讓金600萬(wàn)元C：取得了該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)證書D：實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額（含土地使用權(quán)出讓金）應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上E：實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額（不含土地使用權(quán)出讓金）應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上13、下列不應(yīng)免征房產(chǎn)稅的有。A：職工自用住房B：企業(yè)創(chuàng)辦的學(xué)校用于教學(xué)的房產(chǎn)C：產(chǎn)權(quán)不確定的及有糾紛的房產(chǎn)D：經(jīng)有關(guān)部門鑒定的危險(xiǎn)房屋E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某家擬購(gòu)買一套住宅，單價(jià)為3000元/m2,該家庭的月收入為6000元，其中30%可用來(lái)支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%,抵押貸款價(jià)值比例最大為80%,問(wèn)根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購(gòu)買__平方米的住宅36.7245.3288.8897.8615、假設(shè)開發(fā)法是以—為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預(yù)期原理D.未來(lái)趨勢(shì)原理16、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是_。A.投資利潤(rùn)率B.資本金利潤(rùn)率C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D.成本利潤(rùn)率17、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是。A：回收固定資產(chǎn)余值B：自有資金C：長(zhǎng)期借款D：凈轉(zhuǎn)售收入E：借款合同18、通常情況下法律、法規(guī)不得拍賣的房地產(chǎn)包括。A：未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的B：共有房地產(chǎn)，已經(jīng)其他共有人書面同意的C：權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的D：權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的E：司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的19、關(guān)于年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是。A：該預(yù)算列出了物業(yè)的主要收入來(lái)源和費(fèi)用支出項(xiàng)目B：該預(yù)算不僅能令物業(yè)各項(xiàng)收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間C：該預(yù)算不需為不可預(yù)見費(fèi)用的支出預(yù)留空間D：該預(yù)算除了令業(yè)主了解未來(lái)一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個(gè)分析物業(yè)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)和根據(jù)對(duì)未來(lái)的有關(guān)估計(jì)，對(duì)個(gè)別的預(yù)算項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機(jī)會(huì)E：借款合同20、在城市大氣污染中，生活污染源包括等。（2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識(shí)試題）A：家庭汽車污染B：生活燃料污染C：居住環(huán)境污染D：城市垃圾污染E：食品加工形成的大氣污染21、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會(huì)B.業(yè)主委員會(huì)C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同22、下列法規(guī)中，對(duì)商品房預(yù)售管理問(wèn)題進(jìn)行了明確規(guī)定的有。A：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》B：《中華人民共和國(guó)王地管理法》C：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》D：《城市商品房預(yù)售管理辦法》E：《商品房銷售管理辦法》23、某臨街深度30.48%（即100英尺）、臨街寬度20%的矩形土地，總價(jià)為1500萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%（即50英尺）、臨街寬