商業(yè)物業(yè)早期介入管理規(guī)定

商業(yè)物業(yè)早期介入管理規(guī)定目的總結(jié)早期物業(yè)接管，后期管理積累的經(jīng)驗、并從后期維護、使用及方便客戶的視角提出規(guī)劃設(shè)計要求，前瞻性地參與規(guī)劃設(shè)計，提高住宅產(chǎn)品的適用性以及降低后期物業(yè)維護本錢與管理難度，防止重復(fù)性出現(xiàn)規(guī)劃、設(shè)計、施工等問題和缺陷。范圍適用于自持物業(yè)所有新建工程早期介入工作。程序及內(nèi)容程序物業(yè)組成工作小組；制定工作方案；方案實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后效勞、物業(yè)管理方案和管理合同確實認。物業(yè)公司與地產(chǎn)公司雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。內(nèi)容物業(yè)工程早期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、施工建設(shè)階段、營銷階段，上述階段結(jié)束后配合地產(chǎn)公司進行竣工驗收。職責物業(yè)公司負責本管理規(guī)定的編制、修改和發(fā)布。物業(yè)公司負責指定專人負責新工程早期介入工作。早期介入負責人按照本管理規(guī)定在各個階段與地產(chǎn)公司規(guī)劃設(shè)計部、工程工程部進行對接、反應(yīng)，并跟蹤落實：根據(jù)早期介入工作內(nèi)容、工作方案，負責工程早期介入工作的現(xiàn)場進度、反應(yīng)及跟蹤；早期工程介入階段，每周定期與規(guī)劃設(shè)計部進行對接，負責施工設(shè)計階段相關(guān)設(shè)計圖紙及文件資料的收集，提交物業(yè)公司相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)進行審核，及時將相關(guān)建議及意見反應(yīng)至規(guī)劃設(shè)計部；負責對早期介入問題的收集、反應(yīng)，并負責與地產(chǎn)工程協(xié)調(diào)及問題跟蹤落實；參與工程效勞品質(zhì)及早期介入現(xiàn)場的巡查，對結(jié)果進行跟蹤；工程施工階段，每周定期與施工管理部進行對接，全面熟悉工程工程方案設(shè)計、施工及建設(shè)情況，為工程整體后期的物業(yè)工程管理積累現(xiàn)場經(jīng)驗并適時介入；負責跟進工程施工進度，做好施工現(xiàn)場的旁站監(jiān)理工作；配合工程推動房屋分戶驗收、工程接管驗收不合格工程的整改，以及工程接管驗收技術(shù)支持和移交；根據(jù)需要配合地產(chǎn)公司相關(guān)建筑、安裝的招標評標工作。具體要求詳見附件。配合工程完成設(shè)備、設(shè)施的移交工作；負責對工程早期介入工作總結(jié)及回憶，并根據(jù)情況形成案例或教材；依托對工程工程管理的全程介入，細致建立工程工程管理技術(shù)文件及檔案。規(guī)劃設(shè)計階段圖紙要求及圖紙清單消防設(shè)備系統(tǒng)施工圖紙早期審閱消防設(shè)備系統(tǒng)施工圖紙需提供提供情況備注(1) 消防噴淋頭系統(tǒng)施工圖紙已/未提供(2) 消防煙感系統(tǒng)技術(shù)說明施工圖紙已/未提供(3) 消防栓系統(tǒng)施工圖紙已/未提供(4) 消防弱電施工圖紙已/未提供(5) 二氧化碳或其他自動滅火系統(tǒng)技術(shù)說明及施工圖紙已/未提供(6) 消防監(jiān)控設(shè)備說明及施工圖紙已/未提供(7) 檢收表已/未提供(8) 維修及操作說明已/未提供(9) 檢收記錄已/未提供給排水系統(tǒng)施工圖紙早期審閱給排水系統(tǒng)施工圖紙需提供提供情況備注(1) 給排水管道施工圖紙已/未提供(2) 給排水設(shè)備技術(shù)說明,位置及施工圖紙已/未提供(3) 隔油井及化糞池位置及施工圖紙已/未提供(4) 雨水管施工圖紙已/未提供(5) 檢收表已/未提供(6) 維修及操作說明已/未提供(7) 檢收記錄已/未提供空調(diào)系統(tǒng)施工圖紙早期審閱空調(diào)系統(tǒng)施工圖紙需提供提供情況備注(1) 制冷機組設(shè)備,型號,供貨商名稱,技術(shù)說明施工圖紙已/未提供(2) 各水泵型號,技術(shù)說明及施工圖紙已/未提供(3) 空調(diào)水管系統(tǒng)施工圖紙及說明已/未提供(4) 冷水塔技術(shù)說明及施工圖紙已/未提供(5) 空調(diào)系統(tǒng)操控技術(shù)說明已/未提供(6) 空調(diào)水管理系統(tǒng)技術(shù)及設(shè)備說明已/未提供(7) 送風及排風系統(tǒng)施工圖紙已/未提供(8) 消防與空調(diào)聯(lián)動技術(shù)說明及施工圖紙已/未提供(9) 檢收表已/未提供(10) 維修及操作說明已/未提供(11) 檢收記錄已/未提供配電系統(tǒng)施工圖紙早期審閱配電系統(tǒng)施工圖紙需提供提供情況備注(1) 上下壓配電系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙已/未提供(2) 上下壓設(shè)備型號,供貨商名稱及技術(shù)說明已/未提供(3) 各層配電房及電表位置施工圖紙已/未提供(4) 空調(diào)配電位置圖已/未提供(5) 后備發(fā)電機技術(shù)說明,供貨商名稱及系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙已/未提供(6) 公眾地方小動力配電位置圖紙已/未提供(7) 給排水配電圖紙已/未提供(8) 消防設(shè)備配電施工圖紙已/未提供(9) 檢收表已/未提供(10) 維修及操作說明已/未提供(11) 檢收記錄已/未提供煤氣系統(tǒng)施工圖紙早期審閱煤氣系統(tǒng)施工圖紙需提供提供情況備注(1) 煤氣系統(tǒng)設(shè)計及施工圖紙已/未提供(2) 煤氣上管井排氣及探測設(shè)備技術(shù)說明及施工圖紙(如煤氣需從大廈室內(nèi)配管)已/未提供(3) 檢收表已/未提供(4) 維修及操作說明已/未提供(5) 檢收記錄已/未提供保安巡邏系統(tǒng)早期審閱保安巡邏系統(tǒng)需提供提供情況備注(1) 技術(shù)說明及供貨商型號已/未提供(2) 施工圖施已/未提供(3) 檢收表已/未提供(4) 維修及操作說明已/未提供(5) 檢收記錄已/未提供對講機/傳呼機系統(tǒng)

早期審閱對講機/傳呼機系統(tǒng)需提供提供情況備注(1) 設(shè)備,技術(shù)說明,供貨商名稱及型號已/未提供(2) 施工圖紙已/未提供(3) 檢收表已/未提供(4) 維修及操作說明已/未提供(5) 檢收記錄已/未提供大廈電視系統(tǒng)/有線電視早期審閱大廈電視系統(tǒng)/有線電視需提供提供情況備注(1) 設(shè)備,技術(shù)說明及系統(tǒng)施工圖紙已/未提供(2) 檢收表已/未提供(3) 維修及操作說明已/未提供(4) 檢收記錄已/未提供閉路電視早期審閱閉路電視需提供提供情況備注(1) 設(shè)備技術(shù)說明及系統(tǒng)施工圖紙已/未提供(2) 監(jiān)控室設(shè)備施工圖紙已/未提供(3) 檢收表已/未提供(4) 維修及操作說明已/未提供(5) 檢收記錄已/未提供樓宇管理系統(tǒng)早期審閱樓宇管理系統(tǒng)需提供提供情況備注(1) 設(shè)計說明,產(chǎn)品型號,技術(shù)及供貨商名稱已/未提供(2) 軟件控制點分布及技術(shù)說明已/未提供(3) 硬件控制點分布已/未提供(4) 對空調(diào)操作控制說明已/未提供(5) 檢收表已/未提供(6) 維修及操作說明已/未提供(7) 檢收記錄已/未提供電梯系統(tǒng)早期審閱電梯系統(tǒng)需提供提供情況備注(1) 電梯技術(shù),供貨商名稱已/未提供(2) 電梯機房設(shè)備施工圖紙已/未提供(3) 檢收表已/未提供(4) 維修及操作說明已/未提供(5) 檢收記錄已/未提供大樓接地系統(tǒng)早期審閱大樓接地系統(tǒng)需提供提供情況備注(1) 設(shè)計及技術(shù)說明已/未提供(2) 施工圖紙已/未提供(3) 檢收表已/未提供(4) 維修及操作說明已/未提供(5) 檢收記錄已/未提供土建

早期審閱土建需提供提供情況備注(1) 配筋(結(jié)構(gòu))圖紙已/未提供(2) 平面布置已/未提供(3) 建材用料已/未提供(4) 立面已/未提供(5) 質(zhì)檢報告已/未提供(6) 檢收表已/未提供(7) 維修及操作說明已/未提供(8) 檢收記錄已/未提供(9) 機電維修口布置圖紙已/未提供(10) 大廈設(shè)備保養(yǎng)及供貨商名單已/未提供(11) 大廈備件清單已/未提供市政管道設(shè)備早期審閱市政管道設(shè)備需提供提供情況備注(1) 供電管道進入小區(qū)布置圖紙 已/未提供(2) 變壓器位置及設(shè)計圖紙已/未提供(3) 小區(qū)低壓配電管總圖紙 (從變壓器至小區(qū)內(nèi)各大樓)已/未提供(4) 小區(qū)內(nèi)街道照明及動力圖紙已/未提供(5) 小區(qū)內(nèi)防雷接地已/未提供(6) 有線電視及衛(wèi)星電視已/未提供(7) 圖紙小區(qū)煤氣管道布置已/未提供(8) 小區(qū)煤氣管道用量設(shè)計及說明已/未提供(9) 煤氣減壓室位置及設(shè)計圖紙及說明已/未提供(10) 小區(qū)市政供水及排水管道布置及說明已/未提供(11) 小區(qū)總化糞池設(shè)計及說明已/未提供(12) 小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設(shè)計圖紙已/未提供(13) 小區(qū)布線及設(shè)計施工圖紙已/未提供工程審圖流程圖紙審核流程如下：接到相關(guān)圖紙接到相關(guān)圖紙工程部組織會審初審建議介入小組校對初審工程部組織會審初審建議介入小組校對初審圖紙審核建議會審建議圖紙審核建議會審建議地產(chǎn)公司工程物業(yè)公司審核工程總監(jiān)復(fù)審地產(chǎn)公司工程物業(yè)公司審核工程總監(jiān)復(fù)審施工圖審核方向：管理者及使用者影響主要審核內(nèi)容：各個機電系統(tǒng)工程、景觀工程等工程工程之管理者功能、能耗計量、風險躲避、本錢控制等方面。施工圖審核工作流程說明：1介入小組校對初審工程早期介入負責人對地產(chǎn)公司提交的電子版施工圖紙進行核對、分類及初審，完成初審意見并提交物業(yè)公司工程部進行聯(lián)合會審；附注：施工圖紙將一并上傳至物業(yè)公司工程部。3天2工程部會審物業(yè)公司部組織對圖紙初審意見及工程總圖進行聯(lián)合會審〔專項內(nèi)容需邀請在管工程相關(guān)專項使用人員〕，會審意見提交工程部總監(jiān)復(fù)審；1天3工程總監(jiān)復(fù)審工程部總監(jiān)對提交的圖紙會審意見的復(fù)審工作；1天4物業(yè)公司審核物業(yè)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)完成對工程施工圖復(fù)審意見的審核；1天5反應(yīng)建議至地產(chǎn)公司工程工程部物業(yè)公司工程部將施工圖審圖意見的最終審核，其修改意見將反應(yīng)至早期介入負責人，早期介入負責人將施工圖審核文件書面提交至地產(chǎn)公司工程工程部。1天工程總體評估細那么住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。生活便利，根本生活配套齊全，出行便捷。設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、播送電視、電梯、污水處理等可靠完善。注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。平安防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進技防手段，平安及消防配置充分。智能化配置先進，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理本錢。各項技術(shù)經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。施工建設(shè)階段物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于工程土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。程序與內(nèi)容成立介入小組，一般2--3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)公司工程工程部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議。介入小組按照施工安裝進度現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)公司、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作方案、檢查情況及對問題處理的建議。實行填報早期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給物業(yè)公司工程部、地產(chǎn)公司施工管理部及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并跟進所呈報問題解決情況。物業(yè)定期參加地產(chǎn)公司組織的工程現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)問題和進度。物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進問題整改落實情況。設(shè)計要求及施工考前須知設(shè)備類序號類別標準1設(shè)備房標準：〔開閉所\配電房\控制中心\電梯機房\水泵房\弱電機房\風機房\泳池泵房〕設(shè)備房通用標準：小區(qū)設(shè)備房優(yōu)先考慮集中規(guī)劃設(shè)計，便于后期維護與管理；設(shè)備房內(nèi)墻面土建裝飾根本要求：設(shè)備房名稱墻面要求地面要求頂棚要求水泵房1.8米高墻磚鋪設(shè)，外墻施工墻面涂料工藝要求滿鋪防滑地磚外墻施工墻面涂料工藝要求電梯機房內(nèi)墻打磨，套白，涂料兩遍地面水泥收光，打磨，地坪漆打磨，套白，涂料兩遍?？刂浦行?.2米墻磚，外墻施工墻面涂料工藝要求地面素水泥收光，安裝防靜電地板外墻施工墻面涂料工藝要求配電室內(nèi)墻打磨，套白，涂料兩遍〔涂料要求為白色〕地面水泥收光，打磨，地坪漆外墻施工墻面涂料工藝要求〔考慮早期設(shè)備房均在地下室，飽和空氣在墻面凝結(jié)，如用內(nèi)墻施工工藝及要求，根本上交付后墻面全部起皮發(fā)霉〕。照明亮度合理，主要關(guān)注是否有照明死角，影響檢修，控制回路分維修及日常巡檢2回路控制，所有設(shè)備房應(yīng)配置應(yīng)急照明燈。通風良好，機房的溫度要求在40度以下，濕度在80%以下，電梯機房必須安裝空調(diào)設(shè)備及安裝時控器控制換氣扇強制對流降溫措施；防鼠，門檻加高防鼠及小動物進行機房〔高度在50cm〕，可采用抽插式擋板。標識清晰明朗〔名稱標識、狀態(tài)標識、流向標識、警示標識和參考標識〕符合公司VI要求；設(shè)備房內(nèi)應(yīng)設(shè)置維修所需的單相插座.設(shè)備房內(nèi)接地網(wǎng)要可靠，接地阻值不大于1歐姆，接地測試點清晰明了；應(yīng)首先考慮明裝接地帶。防濕，注意相關(guān)的溫度適中〔特別是在設(shè)備房運行前增加抽濕機抽濕〕設(shè)備房屋面、門窗、門檻應(yīng)具備防水擋水功能；增加設(shè)備房與控制中心之間內(nèi)線排污管道設(shè)計及施工時應(yīng)避開設(shè)備房控制設(shè)備等電器頂部穿行，如防止不了，必須增加有效防管道破裂的遮護設(shè)施；機電設(shè)備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺、標準層和地下室〔住宅的正下方〕的機電設(shè)備。變配電房、發(fā)電機房、水泵房、鍋爐房、電梯機房等設(shè)備房應(yīng)預(yù)埋吊裝環(huán)或安裝吊裝導(dǎo)軌，吊裝環(huán)或吊裝導(dǎo)軌的平安系數(shù)按照設(shè)備重量的2倍考慮。加壓水泵房增加300W，220/220V隔離變壓器，用于清洗水箱時臨時增加照明，抽風機使用〔主要考慮清洗過程中水接觸較多，在水箱內(nèi)燈具照明平安用電，同時夏季的箱體內(nèi)的潮熱空氣強排，變頻給水泵、消防泵、污水泵、鍋爐、過濾沙缸等涉及平安隱患和需定期停機檢修的設(shè)備應(yīng)至少按一主一備安裝設(shè)計。設(shè)備房特殊標準：機柜絕緣墊〔適合配電房、發(fā)電機房〕，橡膠絕緣墊厚度：低壓配電室4-6mm，高壓配電室10-12mm，寬度800－1000mm。發(fā)電機房排煙的凈化環(huán)保水處理〔適合發(fā)電機房〕系統(tǒng)配置，降低排煙溫度和煙塵排放。油桶與發(fā)電機房隔離〔適合發(fā)電機房〕；控制中心應(yīng)設(shè)置獨立的配電回路、后備電源必須滿足4小時以上、地面采用防靜電地板、應(yīng)急燈、室內(nèi)有防潮處理等。2電梯介入設(shè)計選型時：在對電梯進行選型時，轎門控制裝置最好選用觸板式一體化光柵，防止使用觸板帶光眼配置；電梯五方對講功能并與控制中心值班人員進行通話；轎箱監(jiān)控視頻及通話音頻線電梯廠家在生產(chǎn)中與隨行電纜一并制作完成；轎廂內(nèi)轎廂風扇要保證通風良好，根據(jù)工程設(shè)計檔次考慮轎箱增加空調(diào)制冷；電梯內(nèi)部配置半球攝像機及集中控制對講功能；(電源由控制中心集中輸出)消防電梯底坑必須設(shè)置排水系統(tǒng)〔必須是一主一備〕，容量為2.5立方米，普通電梯底坑應(yīng)設(shè)置排水孔，自然放坡至污水泵坑內(nèi)；電梯機房采用隔音措施，電梯曳引機采取防震措施，防止噪音、震動影響毗鄰房屋客戶。有機房電梯機房曳引機頂棚必須預(yù)留維修吊鉤，承重量至少大于曳引機總量的1.5倍。施工跟進時：機房內(nèi)基座墻體提前處理；鋼絲繩上的平層標識完好；電梯井道內(nèi)土建水泥抹平；在每層電梯口做高差為2-5mm的向電梯前室的放坡處理；防止電梯廳有水流向井道。建議在施工時做好電梯公共使用部位做好防護，以免施工、裝修期間對設(shè)備的破壞；電梯機房有設(shè)置通風、降溫措施，預(yù)留安裝一個250mm*250mm百葉窗洞口；跟進電梯機房內(nèi)安裝應(yīng)急燈一組；3供配電介入設(shè)計選型時：室外公共景觀用電必須單獨計量，安裝計量表計；各種配電箱〔柜〕鑰匙通用，可考慮接管時統(tǒng)一更換。設(shè)備要采取必要隔音減震措施，保證住戶不受影響；專變房變壓器超高溫報警、發(fā)電機運行指示、市電顯示信號裝置引至控制中心；配電房應(yīng)設(shè)置獨立的通風系統(tǒng)，包括獨立的送風系統(tǒng)和排風系統(tǒng)；盡量不用消防設(shè)備。進設(shè)備房電纜橋架設(shè)備房頂部安裝，電纜溝孔洞封堵完整，具備防鼠和防水功能，按工程特點必須配置發(fā)電機組時，其智能安防系統(tǒng)〔周界防越系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、小區(qū)播送系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等〕、消防系統(tǒng)、公共設(shè)備〔電梯、消防與監(jiān)控中心主機〕、主要通道照明需要與發(fā)電機備用電源連接。非消防電源，需要與消防電源分設(shè)開關(guān)并保障在發(fā)生火災(zāi)時控制中心能夠斷開非消防電源，發(fā)電機單獨為消防設(shè)備供電。施工跟進時：早期需重點考慮配電房抽風及除潮問題。穿地下室的電纜洞口應(yīng)進行反坡處理，同時進行封堵防止雨水倒灌。多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補償柜容量可以按大廈設(shè)計標準0.2-0.4系數(shù)配置節(jié)約投資。強弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)；弱電井內(nèi)需要設(shè)置檢修插座；各電纜溝應(yīng)設(shè)置蓋板并有防鼠功能，配電柜底座應(yīng)與接地帶可靠焊接；4發(fā)電機介入發(fā)電機下方設(shè)置廢潤滑油收集油槽或有足夠空間放置油盆，便于更換潤滑油。發(fā)電機設(shè)備房內(nèi)需要配置維修專用工具存放架。發(fā)電機的自動轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有自動及手動轉(zhuǎn)換功能。機油箱房間應(yīng)設(shè)置防爆燈，發(fā)電機應(yīng)配備同規(guī)格兩套蓄電池〔一用一備〕，如果發(fā)電機沒有配備充電器模塊、需另配備浮充充電器；發(fā)電機油箱的進油口設(shè)置在方便車輛進出并可裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸可直到地面的透氣彎管。存放燃油的房間要裝置防爆開關(guān)和燈具,油桶正下方有足夠消防沙，用于發(fā)生泄露時吸收燃油。發(fā)電機房建議加上防爆燈和防爆開關(guān)。油桶和發(fā)電機之間應(yīng)采用金屬管道連接〔2端可用耐油軟管，供油管和回油管2端設(shè)置閥門。發(fā)電機排煙口應(yīng)對業(yè)主不產(chǎn)生影響，發(fā)電機房有防噪音措施。發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補水裝置，有水位標識并具有水位限高措施，防止水倒灌進入發(fā)電機煙道。發(fā)電機房設(shè)計水源和排水設(shè)施，發(fā)電機在停電時能自動啟動，機房送、排風裝置在發(fā)電機停機后有延時〔3分鐘〕關(guān)閉功能。發(fā)電機房進風口應(yīng)有降噪措施，并安裝不繡鋼防蟲網(wǎng)。發(fā)電機排煙通道與發(fā)電機之間采用軟連接，應(yīng)可拆卸進入檢修，排煙道如設(shè)施有轉(zhuǎn)彎和百葉窗等，可能造成風壓超標，應(yīng)根據(jù)廠家數(shù)據(jù)增設(shè)軸流風機。發(fā)電機房應(yīng)設(shè)置二氧化碳自動滅火系統(tǒng)。發(fā)電機基座應(yīng)與接地帶可靠焊接。發(fā)電機排氣管應(yīng)采用金屬軟連接，有高溫隔離等防燙傷措施。5給排水介入設(shè)計選型時：在設(shè)計時應(yīng)注意水泵的位置選址，防止水泵房內(nèi)的噪音擾民問題，建議在-2層或請專業(yè)降噪減震廠家一并設(shè)計施工；生活水箱安裝上下水位報警、將報警信號接入控制中心；水箱配置水位顯示管，；同樣地下室及水泵房內(nèi)的污水坑收集坑必須增加高水位報警接入控制中心；所有大廈〔小區(qū)〕地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵，設(shè)備房、車庫污水池等高水位報警信號連接到監(jiān)控中心。水泵電機的控制柜等電氣設(shè)備應(yīng)有防止水泵及管網(wǎng)漏水噴濺到配電柜上的措施。為了防止水泵房浸水后電器設(shè)備被浸泡，控制柜柜底安裝支架，柜體底部應(yīng)高出成型地面20cm以上。水泵應(yīng)設(shè)置為自動啟動，泵房積水坑應(yīng)安裝高水位報警信號連到控制中心。小區(qū)內(nèi)水泵變頻器的選型建議使用同一品牌，便于日后維護和管理。對于高層的天臺水池供水泵，建議其控制系統(tǒng)安裝變頻啟停裝置，使水泵在啟停時都能具有很好的線性調(diào)速功能，消除水錘現(xiàn)象及延長水泵電機的使用壽命。優(yōu)先選用不銹鋼水泵，水泵在安裝時，出水口的止回閥與軟接中間最好用短管連接，短管上方要有放氣閥。水泵變頻控制系統(tǒng)應(yīng)具備：PLC、變頻器運行過程出現(xiàn)故障時，應(yīng)有故障代碼指示及故障記錄查閱。該系統(tǒng)在突然斷電后又恢復(fù)正常供電時，該系統(tǒng)應(yīng)可以自動復(fù)位。根據(jù)現(xiàn)場實際情況，應(yīng)可以設(shè)置供水壓力的上限、下限。根據(jù)現(xiàn)場實際情況，應(yīng)可以設(shè)置每臺泵運行切換時間。設(shè)備在維修時，相應(yīng)的每臺泵應(yīng)能退出自動切換運行程序，并可復(fù)位。泵房內(nèi)宜有檢修水泵的場地，檢修場地尺寸宜按水泵或電機外形尺寸四周有不小于0.7m的通道確定。施工跟進時：小區(qū)公共用水分區(qū)或分使用功能必須單獨加表計量；水泵基座四周應(yīng)設(shè)置排水溝至污水泵坑。水泵房內(nèi)增加泄壓閥、增加主管泄水口〔在標準層水管爆管后快速排水使用〕增加防水門檻30公分高、水泵房內(nèi)的配電柜高于30公分；生活水管外表應(yīng)刷綠色、污水管灰色、消防管紅色、噴淋管黃色。排污泵口與出水管接口處應(yīng)安裝柔性活接，利于日后檢修、拆裝。水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室儲水池排水管不小于100mm，設(shè)置在水箱底部，水池底部應(yīng)有坡度。地下儲水池應(yīng)分為兩局部，兩個水池的出水管用環(huán)管相連并設(shè)置相應(yīng)控制閥門；需清洗水池時關(guān)閉一個水池進行清洗，使用另一個水池。6消防介入設(shè)計選型時：消防、噴淋泵必須采用未端雙電源防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨按單元或按棟控制，在緊急情況下能迅速將門禁置于常開狀態(tài)。消防車道下的管道和暗溝應(yīng)能承受大型消防車的壓力。煙感溫感等火災(zāi)自動報警系統(tǒng)報警信號直接反映到消防監(jiān)控中心。消防水泵運行狀態(tài)信號、水箱溢流報警信號引至控制中心；供消防車取水的天然水源和消防水池，應(yīng)設(shè)置消防車道。消防車道寬度與凈高不得小于4m，盡端式消防車道應(yīng)設(shè)不小于12m×12m的回車場。當建筑物的沿街局部長度超過150m或總長度超過220m時，均應(yīng)設(shè)置穿過建筑物的消防車道。室外消防給水可采用高壓、臨時高壓或低壓給水系統(tǒng)，如工程在滾動開發(fā)期間采用高壓或臨時高壓給水系統(tǒng)，管道的壓力應(yīng)保證用水總量到達最大且水槍在任何建筑物的最高處時，水槍的充實水柱仍不小于10m。封閉式消防樓梯應(yīng)設(shè)置24小時常亮的照明燈。消防控制室與平安控制中心合并設(shè)置。施工跟進時：防煙門、天臺門、設(shè)備房門鑰匙通用；疏散通道、平安出口暢通，并設(shè)置符合國家規(guī)定的消防平安疏散標志；消防、噴淋供水主泵及消防風機設(shè)計為多線制，總線制，現(xiàn)場均可啟動；在天臺設(shè)置試驗消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動排氣設(shè)備和壓力檢測裝置。消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜安裝停電運行裝置〔備電〕，保證在停電狀態(tài)下，現(xiàn)場報警探頭正常運行；噴淋系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置末端試水裝置，并有排水措施；濕式報警閥或水鈴應(yīng)設(shè)置在公共區(qū)域并采取隔離措施，以便水鈴動作時能及時聽到；噴淋管網(wǎng)的水流指示器和信號閥之間的距離應(yīng)大于30cm；消防箱支管應(yīng)設(shè)置單獨的閥門；消防供水分區(qū)高度應(yīng)小于80m；消防控制柜應(yīng)可靠接地。7智能化介入紅外線周界防越系統(tǒng)各防區(qū)應(yīng)有一定的重疊、兩路平行、并在接合處交錯設(shè)置，消除翻越死角。主動紅外對射應(yīng)選用4光束以上的產(chǎn)品，對射距離應(yīng)控制在60米以內(nèi)為宜，減少誤報。紅外對射接收端具備輔助輸出觸點功能，以便加裝強光燈聯(lián)動功能。紅外對射的線路應(yīng)全部套管安裝，不得外露。電視監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，重點布置在平安死角位置、廣場人群密集處、車場進出口和停車場車道，事故隱患多發(fā)地段、效勞中心門口。電視監(jiān)控錄像使用數(shù)碼硬盤的儲存方式，儲存介質(zhì)容量保證錄像保存時間最少不能小于30天。監(jiān)控攝像機應(yīng)選用帶有紅外補光功能或照度為月光級產(chǎn)品。云臺、高速球機立桿應(yīng)設(shè)置避雷針，攝像機分辨率要大于480線。電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應(yīng)選擇在轎廂門口，并可監(jiān)控到整個轎箱。泳池周邊設(shè)計1—2個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。攝像監(jiān)控鏡頭、系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、等電位連接、線路防雷和電源防雷措施，設(shè)計施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)，施工單位在工程移交時應(yīng)同時提交防雷接地測試報告。設(shè)置門禁可視對講系統(tǒng)，控制中心能夠直接斷開各區(qū)域的門禁系統(tǒng)電源。接通居家安防系統(tǒng)至控制中心。電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)直接連通到控制中心；應(yīng)保證在停電后能正常使用。緊急播送或背景音樂系統(tǒng)應(yīng)有分區(qū)輸出的功能，控制中心有監(jiān)聽音箱。停車場管理道閘應(yīng)具備防砸車砸人功能，具備語音提示功能，道閘桿有夜間燈光警示，道閘停電后操作方便平安；出入口至少具備人工圖像比照功能，用于拍照的攝像機應(yīng)具備超寬動態(tài)或強光抑制功能，可考慮閃光燈聯(lián)動閃光。讀卡機的位置應(yīng)考慮右轉(zhuǎn)彎車道刷卡的方便性。封閉式管理的無人值守道閘應(yīng)選用柵欄式道閘桿；崗?fù)げＡ?yīng)設(shè)置太陽膜，以便夏天能正常使用電腦顯示器?？刂浦行膽?yīng)設(shè)置有可直撥外線的線路?？刂浦行膽?yīng)設(shè)置無線對講系統(tǒng)，信號應(yīng)覆蓋除地下室以外的其他區(qū)域。8信號覆蓋設(shè)計選型時：協(xié)助地產(chǎn)公司開發(fā)施工早期聯(lián)系移動公司、聯(lián)通公司、電信信號的覆蓋〔與對方進行洽談，確定后期覆蓋對我方橋架，井道新增配合要求〕,早期完成整體覆蓋方案；施工跟進時：在交付前完成相應(yīng)的信號覆蓋，并簽定相關(guān)的用電，互惠付費協(xié)議等園林景觀類序號類別標準1綠化介入設(shè)計時：綠化樹木種植應(yīng)該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭視野的影響。住區(qū)與城市道路界面處、主干道兩側(cè)宜有大型樹木，便于隔音降噪、擋塵；住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上也應(yīng)種植高大樹木，利于隔音。住區(qū)內(nèi)道路如果有車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置非機動車道和人行道，并設(shè)置一定寬度的種植綠地以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活造成的影響。在靠近窗戶的停車位也設(shè)置綠化隔離帶。設(shè)計時考慮花壇和草坪的排水措施，防止下雨時花壇內(nèi)泥水向外滲出，造成路面積水及污染。綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以常綠植物或茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好的植物為主。綠化布局不宜遮擋住宅采光及機動車拐彎視角，影響機動車拐彎視角時需設(shè)置凸鏡。園區(qū)圍墻周圍建議不種高大喬木、不栽已攀爬植物，以免成型后造成影響周界系統(tǒng)誤報警；施工時：園區(qū)一些死角、陰暗角落地面不要設(shè)計草坪，因為草坪不易成活，可改為硬鋪裝；雨水管、空調(diào)水管不宜設(shè)計直排到草坪地面，因水流慣性沖擊使草坪爛根而死，可改為鋪設(shè)卵石；地面停車場建議不宜鋪設(shè)草坪磚，草坪成活率低；通向公共取水點、公共設(shè)施設(shè)備、配電箱等處的草坪內(nèi)要鋪設(shè)通路；綠化用水需要單獨計量，每50米綠化帶有一個水點，綠化水點與保潔共用的，材質(zhì)建議是PP-R，直徑為DN20，出口都安裝鎖閉閥，取水點位置盡量要靠在路邊，不在路邊的一定要鋪裝踏步石，下方要連接排水井。草坪燈燈座要稍高于地面，以防燈具底座被土壤腐蝕和綠化養(yǎng)護打草機施工損壞，給以后維修帶來方便；建議樹下不要鋪草坪，會造成土表不透氣，對樹木和草坪生長都不利，采用機械剪草時，樹下局部需要人工修剪；建議樹下設(shè)有樹圈，樹圈內(nèi)鋪設(shè)草坪磚；草坪、綠化帶〔包括首層花園〕內(nèi)種植土厚度建議不要少于30cm，種植土下防止存在建筑垃圾；選用的灌木建議選用生命力強、無刺、無毒、無異味、不生害蟲，防止業(yè)主受到傷害或不滿意，建議種一些丁香、水蠟等；]成片種植綠籬時，里邊不要鋪設(shè)草坪，不易修剪；休閑通道應(yīng)高于周圍綠化4-5CM〔草地〕，防止雨天或綠化養(yǎng)護時泥土滲到路面，影響路面整潔，同時以防周邊草地被損壞；樹木栽種時，高大樹木樹坑挖得不宜太淺，防止因風雨天刮倒樹木，成活率低；2水景水景進水管道單獨安裝水表計量；水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造本錢、節(jié)約后期維護費用。因水景的維護本錢較高，工程多設(shè)置休閑、兒童娛樂設(shè)施，少規(guī)劃水景；水景盡量利用天然水系統(tǒng)水系岸床應(yīng)設(shè)置警示和防護設(shè)施；如利用自然河道水系水深超過1.5米，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。應(yīng)盡量少設(shè)計水下燈，設(shè)計時應(yīng)充分考慮水管、電線管和電線的防水問題。電線管盡量不要采用暗埋。3園林小品欣賞性小品材料應(yīng)使用金屬制品或澆筑材料或塑木等復(fù)合材質(zhì)，不建議使用涂層構(gòu)件或木質(zhì)材料。欣賞性小品在低于1.8米的部位建議盡可能不設(shè)計尖、刺、利刃形狀，假設(shè)設(shè)計需要應(yīng)考慮該部位避開道路或采取防護措施。集休閑、欣賞為一體的亭樓等可供休息區(qū)域，其頂面不建議選擇玻璃材料，以免后期維護清潔難度大且容易損壞傷人。鐘樓等裝飾性設(shè)施設(shè)備應(yīng)選擇品質(zhì)有保證的，并易于維護和保養(yǎng)的通用產(chǎn)品。4道路廣場地面鋪裝應(yīng)使用毛面石材；人行主出入口石材必須采取防滑措施；小區(qū)主要出入口與城市干道交接處，考慮緩沖地帶。人行道與機動車道接合部建議采用無障礙通道設(shè)計。車輛出入主干道不應(yīng)該設(shè)雨、污水井〔噪聲太大，業(yè)主投訴〕，如設(shè)置安裝重型井蓋；電梯廳或單元門出入口有高差時，應(yīng)設(shè)置無障礙通道和扶手。道路設(shè)計上，應(yīng)考慮車輛行走的方便，盡量加大轉(zhuǎn)彎半徑，防止車輛經(jīng)常壓草坪；住區(qū)內(nèi)道路采用單循環(huán)車道，線型盡可能流暢，不要出現(xiàn)生硬彎折。盡端式道路的長度不宜超過120m，并在盡端設(shè)不小于12m×12m的回車場。人車混流路段合理設(shè)置減速標志和路拱數(shù)量，防止車輛超速行駛，保障居民行走平安。為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應(yīng)有防滑措施。柱子欄桿等必要時應(yīng)有防撞措施及警示標識。小區(qū)級道路及組團級道路的路面排水系統(tǒng)，采用淺V字型路面排水系統(tǒng)。宅間道與宅間步行道采用傳統(tǒng)的暗溝〔管〕排水方式排除地面積水。住區(qū)道路的水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面，如無法避開，將井蓋設(shè)計在機動車道中心位置。住宅區(qū)內(nèi)道路如果考慮后期城市公共汽車及其它車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置有非機動車道及人行道，并應(yīng)設(shè)置一定寬度的綠地種植行道樹和草坪花壇，用以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活所造成的影響。住宅區(qū)內(nèi)停車場應(yīng)盡可能實行連通，區(qū)內(nèi)交通主干道盡量安排在四周，防止橫穿住區(qū)以造成對行人的干擾。5清潔環(huán)境根據(jù)人流、環(huán)境狀況，小區(qū)適當位置合理設(shè)置垃圾箱〔桶〕，包括單元門口、大堂出入口、電梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口；方便投放，不影響附近住戶的生活。垃圾箱〔桶〕附近應(yīng)設(shè)置給水排水裝置，便于對以上設(shè)備進行清洗〔一層外圍或地下室〕。高層住宅標準層宜設(shè)置保潔工具房，配置水源及排水設(shè)施，可容納生活垃圾收集桶。宜考慮夏季風影響，在小區(qū)偏僻地帶設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，大小標準為：5--7m3/100戶。垃圾轉(zhuǎn)運站應(yīng)設(shè)置給排水裝置，地面鋪設(shè)廣場磚；內(nèi)墻面貼瓷磚；設(shè)置照明及卷簾門。地下車庫內(nèi)合理設(shè)置〔根據(jù)面積，半徑50米至少1個〕果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。組團內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表?？柯愤?0~30cm處，間距40m左右應(yīng)設(shè)置綠化給水點。組團內(nèi)每10個單元設(shè)置一個保潔取水點，設(shè)拖把池。綠化和保潔取水單獨加裝計量表。6垃圾收集垃圾中轉(zhuǎn)站考慮通風設(shè)施及工具擺放位置；銷售沙盤應(yīng)示意垃圾中轉(zhuǎn)站位置；垃圾中轉(zhuǎn)站通風窗安裝鐵藝欄桿；垃圾中轉(zhuǎn)站應(yīng)設(shè)置給、排水、照明、插座等設(shè)施，便于日常清洗；垃圾中轉(zhuǎn)站面積約在20至50平方米，根據(jù)小區(qū)的大小及戶數(shù)而定〔地上〕地面應(yīng)鋪設(shè)廣場磚，內(nèi)墻面貼瓷磚，外墻設(shè)計風格應(yīng)與小區(qū)整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。垃圾中轉(zhuǎn)站應(yīng)在室內(nèi)預(yù)留給排水裝置，地面應(yīng)鋪設(shè)成中間高兩邊低，便于定期清洗。要有2個門，一個門要面向小區(qū)外，便于環(huán)衛(wèi)車直接清理垃圾。垃圾中轉(zhuǎn)站周圍建議種植綠化植物。位置選擇應(yīng)防止主要人流方向，且應(yīng)考慮夏季風向影響，建議設(shè)在比擬隱蔽且方便垃圾車出入的位置〔最好設(shè)置在小區(qū)的邊緣和城市道路的接口處，防止垃圾車進入小區(qū)影響居民生活〕垃圾桶小區(qū)內(nèi)垃圾桶的效勞半徑，不宜超過50m，垃圾桶應(yīng)固定安裝設(shè)計。商業(yè)區(qū)域根據(jù)商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)適當增設(shè)大容量垃圾桶，餐飲業(yè)垃圾應(yīng)該單獨處理。有衛(wèi)生醫(yī)療業(yè)的，嚴禁衛(wèi)生醫(yī)療垃圾混入生活垃圾，應(yīng)要求衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)專門處理。垃圾桶的安放位置一般按1-3個單元設(shè)置一組，盡量防止設(shè)于門棟正入口或靠近住宅的位置。高層大廈每層需要設(shè)立垃圾桶，垃圾桶擺放位置地面、墻面需加貼瓷磚，以便清潔。垃圾桶應(yīng)該選擇容量大，機構(gòu)簡單方便，維護量小的款式。垃圾桶蓋應(yīng)相對封閉，以防蚊蠅孳生并防止雨水進入。垃圾桶設(shè)置應(yīng)按環(huán)保要求進行分類〔標準層垃圾桶、大堂垃圾桶、外圍垃圾桶、地下室垃圾桶、垃圾桶位置的處理〕。交通停車類序號類別標準1車場系統(tǒng)規(guī)劃中心城區(qū)最多不要超過兩個出入口；大型小區(qū)考慮雙進雙出車場系統(tǒng)；機動車車位配置建議滿足2：1的比例；商業(yè)區(qū)域的車場單獨設(shè)置，與園區(qū)的業(yè)主停車場分開。停車場要考慮預(yù)留10%-20%的臨時及訪客機動車停放位置。臨時停車位盡可能考慮在地面，以減少車場內(nèi)平安事故。2平安崗?fù)ば^(qū)主出入口崗的崗?fù)ぴO(shè)計采用永久性建筑，配置空調(diào)〔主出入口要設(shè)有門庭，未來節(jié)日懸掛燈籠用〕；平安員崗?fù)の恢迷O(shè)置應(yīng)便于對車行和人行的進出雙向監(jiān)控，崗?fù)?nèi)需有電源，預(yù)設(shè)內(nèi)線線路；在崗?fù)さ膩砣说怯浄较蛟O(shè)立一個外掛窗臺，上方設(shè)置雨搭，并加設(shè)照明燈；崗?fù)閷涌蛻舻拇翱冢芭_需安裝石材窗臺板，干凈美觀。3地下室車庫為防止地下車庫滲漏；上面的防水層要滿足施工要求，增加排水設(shè)施集水坑；車庫出入口需增加雨棚，防止雨雪天氣車輛打滑；地下停車庫出入口必須增加排水溝兩條坡度正?！曹噹焐厦婕叭胲噹煜旅妗车叵萝噹鞈?yīng)設(shè)置清潔用取水點、清潔池、排水溝、排污池；車庫入口設(shè)置智能卡、阻車桿、卷簾門裝置，車庫與上行單元本體樓道內(nèi)通道門設(shè)置門禁裝置；停車場內(nèi)應(yīng)設(shè)置充足的燈光照明及攝像監(jiān)控裝置；地下車庫車道轉(zhuǎn)彎半徑應(yīng)滿足錯車要求，防止車輛刮碰現(xiàn)象；車庫水泥地面起塵、反沙現(xiàn)象比擬普遍，為經(jīng)久耐用和易于清洗，對地面面層需要提高水泥標號或采用其他耐磨材料、停車場專用地坪漆。地下車庫需按設(shè)計標準或相關(guān)規(guī)定設(shè)置符合消防要求的消防沙池。車庫出入口坡度最大不超過20度，出入口的轉(zhuǎn)彎半徑要考慮能通過加長轎車。地下車庫出入口設(shè)置路肩，利于車輛緊急停靠。地下車庫出入口坡面的截水溝蓋板設(shè)計牢固，以降低噪聲污染和防止蓋板翹起損壞車輛底盤。地下停車場應(yīng)設(shè)計可直接通向住宅的通道，以方便業(yè)主出入。4室外停車場小區(qū)內(nèi)停車場應(yīng)盡可能連通〔地下及半地下停車場優(yōu)先設(shè)計相互連通，減少出入口〕設(shè)計，地下車庫出入口應(yīng)單向行駛設(shè)計，交通主干道應(yīng)設(shè)置在小區(qū)的周邊，防止橫穿小區(qū)以造成對行人的干擾。地面停車場建議設(shè)計在組團間、商業(yè)核心區(qū)域周邊或公共區(qū)域道路兩旁。地面停車位與住宅樓宇墻裙保持2-3米間距，防止物品墜落損壞車輛。地面生態(tài)停車場設(shè)計時，應(yīng)有碎沙墊層，便于綠化排水,植草磚應(yīng)選擇非塑料硬質(zhì)抗壓材料，植草磚應(yīng)選擇中孔且孔距較大的型號，以便于承重及最大限度保證土壤量。商業(yè)配套停車場(庫)應(yīng)就近設(shè)置，并宜采用地下或多層車庫，核心商業(yè)區(qū)域周邊停車場設(shè)計需考慮商家的貨物裝卸、餐飲業(yè)垃圾清運、消費者的停車便利。車位設(shè)計除了需要保持合理平安距離外，地面停車場的車位設(shè)計要充分考慮車燈、噪聲及汽車尾氣對住戶的影響。架空層停車場地面易受降雨影響，經(jīng)常出現(xiàn)車位積水。建議車位縱向能設(shè)置排水溝或地面應(yīng)有坡度，防止積水。5非機動車輛銷售沙盤應(yīng)示意非機動車輛位置；交付前考慮設(shè)置電動車充電點管理；商業(yè)區(qū)域設(shè)置單車停放位，防止亂?，F(xiàn)象嚴重；配有停車架、單車棚，頂棚材質(zhì)要考慮雨天防噪音問題；中心城區(qū)車棚考慮增加門禁系統(tǒng)管理、增加攝像頭進行監(jiān)控；6交通輔助配套小區(qū)主要出入口與城市干道交接處，應(yīng)考慮緩沖地帶〔如：設(shè)置輔道〕，減輕城市道路壓力，防止引起交通阻塞。在設(shè)計小區(qū)級道路與城市支路接駁處時，應(yīng)充分慮到城市道路與市政設(shè)施拓展之需。應(yīng)設(shè)計預(yù)留足夠橫穿小區(qū)道路的地下線管或線槽。住區(qū)道路和地下車庫的停車位標線，采用熱涂方式鋪設(shè)。熱涂標線具有美觀、立體感強、維護本錢低、使用壽命長等優(yōu)點。小區(qū)道路主要位置設(shè)置塑膠減速坡。車位需劃定車位標線和編號，出售車位安裝車位地樁鎖。為保證車輛入庫平安，車庫入口應(yīng)安裝限高桿，限高桿上應(yīng)粘貼反光膜或刷反光漆。車庫照明采用多路或分級控制〔如：全開、局部開〕，安裝節(jié)能燈具或設(shè)計采光井。道路、停車場/庫附近的明裝水管、燃氣管及柱子、欄桿等應(yīng)有防撞措施。車位擋車樁優(yōu)先設(shè)計為橡膠材質(zhì)的成品擋車樁，并以車輪為中心線采取分段設(shè)置。安防類序號類別標準1圍合介入園區(qū)圍墻圍墻應(yīng)選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)等免維護材料，并應(yīng)設(shè)計防爬倒刺。臨近圍墻不設(shè)置固定的構(gòu)筑物、建筑物、高大喬木，以防止攀爬,如必須設(shè)置時，圍墻內(nèi)側(cè)應(yīng)預(yù)留80厘米寬巡邏通道。小區(qū)外圍圍墻的高度不低于2.5米，圍墻盡量采用混凝土磚結(jié)構(gòu)，圍墻頂部平直、便于安防設(shè)施安裝。〔也可考慮圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低〕圍墻如采用通透式圍欄，上端應(yīng)安裝尖刺；通透式圍欄的欄桿間距小于10厘米，選擇欄桿材料時，應(yīng)充分考慮其強度能夠防止人為撬壞。苑區(qū)圍欄封閉式的組團圍墻〔包括圍欄、組團門禁〕高度不低于1.8米，圍欄、門禁上端應(yīng)設(shè)計為尖刺。圍欄不建議選擇木制品。樓宇圍欄建筑外立面管道、空調(diào)百頁〔架〕、采光井部位應(yīng)考慮安裝防攀爬圍欄設(shè)施。2防爬介入小區(qū)圍墻平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮，并且小區(qū)圍墻高度不小于2.5m。不使用平行隔柵作為小區(qū)圍墻的裝飾，圍墻裝飾應(yīng)不利于攀爬。具有防越功能的圍墻與周邊建筑高差小于1.9米的,應(yīng)安裝防爬刺等物防設(shè)施。物業(yè)用房類序號類別標準1物業(yè)管理用房客服中心應(yīng)設(shè)置在業(yè)主最方便出行的位置。客戶效勞中心應(yīng)設(shè)在交通及人行路徑較集中區(qū)域或住區(qū)中心區(qū)域，以方便居民?？煽紤]設(shè)置在會所，但應(yīng)考慮為其設(shè)置獨立于會所的對外大門，盡量防止使居民產(chǎn)生其與會所前臺功能重疊的錯覺，影響會所的正常運作。物業(yè)效勞中心辦公室位置在小區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務(wù)。效勞中心功能用房應(yīng)包括：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。〔按建筑面積的千分之三進行分配、其余可全部在地下室補；〕辦公和住宿不應(yīng)設(shè)在地下室中，通風、采光、周邊環(huán)境等條件應(yīng)到達辦公場所和住宅標準。管理用房面積根據(jù)相關(guān)法規(guī)確定，在正式管理用房落成前，應(yīng)考慮相適宜的臨時用房。管理用房竣工時間要求一次開發(fā)的小區(qū)在交付前30天完成；分期開發(fā)的小區(qū)在設(shè)計段階應(yīng)確定位置、數(shù)量。如果有條件限制，建議局部臨時管理用房在交付前30天完成。員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風較好、利于員工健康，在設(shè)有倉庫的建筑物內(nèi)或地下室不宜設(shè)置員工集體宿舍。2業(yè)委會、居委會業(yè)委會、居委會用房面積不應(yīng)核算為物業(yè)管理用房面積內(nèi)；業(yè)委會、居委會用房面積按地方規(guī)定確定；盡量與物業(yè)管理用房安排在一起3平安、消防中心備用電源必須滿足4小時以上；為便于日后管理，降低本錢，消防中心、安防監(jiān)控中心合二為一〔人員本錢節(jié)約〕?？刂浦行牟灰嗽O(shè)在地下室，應(yīng)與物業(yè)效勞中心臨近，城區(qū)10萬平方米以下機房面積不小于30平方米，郊區(qū)中心面積不應(yīng)小于80平方米；4老年活動室15萬平方米以上的郊區(qū)工程應(yīng)設(shè)置50平方米左右老年活動室。5社區(qū)警務(wù)室郊區(qū)工程可在小區(qū)的角落安排一間20平方米的活動房提供水、電，并有單獨計量表計安裝等公共類〔水電、設(shè)施〕序號類別標準1公共給水點天臺因保潔清潔地毯使用；標準層每五層在管道井內(nèi)增加保潔取水點，每層標準管道井內(nèi)必須要有排水設(shè)施；一樓室外須有保潔取水點；地下停車場必須取水點；間距控制在50米左右；室外綠化給水點按間距30米進行布置；水泵房單獨給水點；2公共照明、插座一樓大堂采用分回路進行手控標準層可采用聲按或觸摸式分回路控制水泵房內(nèi)必須采用防潮燈具消防通道必須采用帶有蓄電池的照明，可按照聲控進行控制各設(shè)備房及電梯前室必須增加應(yīng)急照明一樓外圍高桿燈可跳躍式分回路時控地下室照明可跳躍式分回路時控〔同時考慮應(yīng)急照明〕地下室照明需分3路控制.(應(yīng)急照明.車道照明.車位照明)地下室照明的光源優(yōu)先采T5光源燈具；小區(qū)外室的庭院燈可采有13W的節(jié)能燈苑內(nèi)休閑架空層可以采用日光燈、節(jié)能燈交叉配置。路燈桿與房屋本體應(yīng)保持1.5米以上的間距。盡量減少地燈配置、消除后期維修隱患。水景地燈走線不要做水下燈，建議做壁燈，線路穿管明敷。應(yīng)在廣場等公共活動場所根據(jù)面積設(shè)置活動臨時用電電源插座。路燈、庭院燈、草坪燈設(shè)計為可分路段、分時間、分間隔控制，并使用節(jié)能燈。車庫照明、景觀照明、電梯，水泵房供電等設(shè)備均應(yīng)考慮安裝計量設(shè)備，以便對住宅區(qū)公共用電的耗電情況進行及時統(tǒng)計。十層以下住宅樓道照明宜采用節(jié)能聲控開關(guān)，十八層以上高層住宅應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標志。小區(qū)庭園燈、景觀燈采用時間控制、分段控制及間隔控制方式。路燈采用分段控制及時間控制，夜間可以關(guān)閉局部路燈以節(jié)約能源。室外照明電源均須經(jīng)過漏電保護器，漏電動作電流不能超過30mA。水景、水池、水廊水下燈的使用維護本錢高，使用效果一般，建議設(shè)計時盡量防止使用。苑內(nèi)射燈、節(jié)日彩燈設(shè)計不宜過多。如果設(shè)置水景燈，需要使用不高于24V的平安電壓，支架需要使用不銹鋼材料。電纜不允許在水中接頭，不可防止時需要使用環(huán)氧樹脂密封，平安隔離變壓器裝箱外掛墻體處理。小區(qū)內(nèi)樓棟及主要出入口適當位置應(yīng)設(shè)計預(yù)留節(jié)日裝飾用電源接口，電源接口應(yīng)使用防水插座并上鎖管理。地燈使用壽命短、故障率高、維修困難且易出現(xiàn)平安隱患，設(shè)計時盡可能減少使用。必須使用必須做好地燈根底，電纜要穿管并嚴禁在線管內(nèi)接頭。埋地管線應(yīng)做好防潮、防水措施，防止短路。樓道照明應(yīng)采取聲控或觸摸式控制，大堂設(shè)計的裝飾燈在設(shè)計時，建議與照明燈具分路控制。車庫、架空層照明燈具設(shè)置可以考慮60%節(jié)能燈照明、40%日光燈照明分散分布，便于消防驗收后的物業(yè)改造管理、節(jié)約費用。3公共洗手間公共洗手間是提供應(yīng)小區(qū)內(nèi)活動或工作〔如平安員、保潔人員〕的人員使用，并安裝水電單獨計量表計。通常布置在首層較為隱蔽的位置。其數(shù)量與選點應(yīng)考慮距離因素保證使用者能方便地使用。其使用要求僅需滿足便器、洗手盤及拖布池即可。并配置給排水設(shè)施、排氣通風設(shè)施和照明設(shè)施。房屋本體類序號類別標準1室內(nèi)介入空調(diào)位〔主要考慮：大小、收集冷凝水、空裝、是否反坡、間隙、選材等〕。熱水器位〔強排孔與排水管、燃氣管的位置〕。露臺標高不應(yīng)高出室內(nèi)標高。不要給業(yè)主留有可封頂?shù)拈w樓或露臺，增加后期裝修管理難度。陽臺的洗衣機廢水管必須與雨水管分開排放。一樓大堂考慮無障礙通道。一樓大堂考慮預(yù)留視頻傳媒插座及有線電視接口。2門窗高檔公寓或高層住宅的公共窗戶應(yīng)安裝防蚊紗窗。地下室采光天窗緊鄰走道時，應(yīng)對透光材料采取防止破裂的措施。公共樓道窗臺距地面的高度低于0.90ｍ時，應(yīng)有防止翻越的措施。公共樓道窗戶建議選擇半開式外推窗設(shè)計，在需要外出清潔的公共部位建議考慮設(shè)計為可調(diào)整外推窗。高層樓宇通往消防疏散平臺的門需使用防火門，防火門應(yīng)安裝門禁控制系統(tǒng)。門禁控制系統(tǒng)在發(fā)生火災(zāi)時需要自動翻開。對于直對走廊或通道開啟的消防門要留有小窗口，以增加視線防止推門傷人。3電梯廳首層電梯廳的大門應(yīng)設(shè)置IC卡門禁，并配置樓宇對講，門禁、對講與住宅、監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。首層電梯廳應(yīng)安裝閉路監(jiān)控鏡頭，監(jiān)控攝像機應(yīng)能清晰看到出入口行人的面部圖像。電梯廳設(shè)有通風窗，低樓層通風窗應(yīng)安裝限位裝置，或安裝內(nèi)置窗花。地下車庫、架空層等公共區(qū)域進入樓內(nèi)的通道，應(yīng)設(shè)置IC卡門禁。高檔工程可考慮刷卡授權(quán)進出電梯。電梯廳內(nèi)建議墻面大理石敷設(shè)采用干掛形式，以免脫落。住戶大堂盡量不要安裝射燈。各樓層的電梯前室應(yīng)與消防通道無障礙連通。4空調(diào)位住宅分體空調(diào)管線不宜過長〔不超過4米〕，室外機假設(shè)采用平開式百葉遮擋，百葉應(yīng)水平安裝，百葉間距應(yīng)大于50mm；空調(diào)冷凝水須采用豎向集中排水〔可采用暗敷設(shè)埋管〕方式，排水管徑不能小于φ32mm，以防堵塞隨著1拖2—3空調(diào)的存在以及局部住戶客廳有安裝柜式空調(diào)的需要，建議靠客廳的空調(diào)機位應(yīng)能放置3匹主機。室內(nèi)空調(diào)孔預(yù)留位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位。掛壁機管中應(yīng)距地2.0~2.2米左右，柜機管中離地0.2米,向外傾斜10度左右?？照{(diào)位數(shù)量要足夠，位置設(shè)計要合理，距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應(yīng)采取平安隔離措施?？照{(diào)熱氣、噪音不影響業(yè)主生活?？照{(diào)主機的百葉罩應(yīng)采用防銹材料并可拆卸，如果使用鋁合金材料，厚度須為1.2mm以上。散熱板與空調(diào)主機應(yīng)預(yù)留10厘米間隙，便于排放熱氣。住宅各房間及客廳均應(yīng)設(shè)置空調(diào)機位并預(yù)留穿墻孔，穿墻孔應(yīng)內(nèi)高外低，以防雨水進入。空調(diào)機位應(yīng)有一定的散水坡度，防止積水，最好不設(shè)置在露臺、陽臺和首層私家花園內(nèi)。建筑外立面管道、空調(diào)百頁〔架〕、采光井設(shè)計時應(yīng)考慮采用防止盜竊攀爬的設(shè)計方案。建議盡量在管道井內(nèi)集中鋪設(shè)給水、排水等管道，防止攀爬。如外立面確須鋪設(shè)管道，應(yīng)與窗戶保持1.5米以上的間距，防止從管道攀爬至窗戶。多層住宅空調(diào)位盡量采用內(nèi)嵌式設(shè)計，空調(diào)散熱格柵〔百葉〕與外立面平齊?？照{(diào)室外機位應(yīng)考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設(shè)置，防止設(shè)在山墻面且旁邊未設(shè)窗，不便于空調(diào)機的安裝?？照{(diào)室外機位應(yīng)考慮窗的開啟方向?？照{(diào)室外機位設(shè)在凹槽內(nèi)時需考慮對窗槽內(nèi)的影響，對吹的兩臺空調(diào)室外機需相互錯位，空調(diào)室外機不能設(shè)置在封閉陽臺內(nèi)；空調(diào)位尺寸應(yīng)滿足市場最大空調(diào)型號尺寸，空調(diào)室外機位一般為1100×600mm，雙機平放時一般為為1900×600mm〔凈空〕，柜機的室外機位為1200×600mm〔空調(diào)機位內(nèi)設(shè)置水管時空調(diào)機位尺寸應(yīng)加大〕空調(diào)室外機安裝可采用相鄰?fù)勾伴g放置、粱下挑板放置、陽臺或平層挑板放置等幾種方式，根據(jù)立面效果斷定。同一位置安裝兩臺空調(diào)室外機時，在平面相同位置不同標高處分別挑板安裝；5標識系統(tǒng)工程類標識：一個成熟的物業(yè)管理小區(qū)必備的標識及國家現(xiàn)運行相關(guān)交通標準標識，其作用是為本小區(qū)的平面指引及標準交通為主的標識。環(huán)境類標識：一個成熟的物業(yè)管理小區(qū)的環(huán)境綠化、設(shè)備設(shè)施、平安提示等相關(guān)標識，其作用是為了使小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域明確清晰，融合與建筑設(shè)計風格中。物業(yè)類標識：物業(yè)管理所用的相關(guān)標識，以告示小區(qū)業(yè)主及標準物業(yè)本身內(nèi)部管理流程所用的標識。房屋本體標識：小區(qū)名稱、道路標識、組團標識、樓棟標識、樓層標識、單元標識、房號標識等6信報箱、公告欄公告欄在小區(qū)主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。公告欄看板下應(yīng)有踮腳臺階，設(shè)擋雨或遮陽。公告欄應(yīng)使用不易生銹的材料，不應(yīng)采取推拉式設(shè)計，在主要出入口、休閑廣場或主要區(qū)域應(yīng)設(shè)置信息公告欄。商業(yè)集中區(qū)域，應(yīng)設(shè)置商家產(chǎn)品廣告欄，建議使用不銹鋼材料，尺寸不宜小于2000*1200毫米。商鋪較多的小區(qū)，在商鋪區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄〔具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定〕。對于一次開發(fā)完成的小區(qū)，建議在小區(qū)主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。分期開發(fā)的小區(qū)建議在小區(qū)每期的主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。圍合式苑區(qū)的主要苑門出入口設(shè)置公共信息欄，公共信息欄支架使用不銹鋼等維護量小的材料，張貼文件的底板使用松木板。公共信息欄需要設(shè)置閱讀燈，燈具以簡潔大方為宜，切忌使用復(fù)雜花哨燈具。信報箱信報箱應(yīng)有雨眉遮雨擋水裝置。頂部高度1.7m左右，方便住戶取物。信報箱應(yīng)集中設(shè)計，有門禁設(shè)計的樓宇，信報箱優(yōu)先設(shè)置于門禁外區(qū)域。信報箱材質(zhì)應(yīng)使用不銹鋼材料，安裝于室外時要考慮防雨、雪措施。信報箱投遞口處的金屬邊角或棱角應(yīng)做圓角或打磨處理，防止劃手傷人。信報箱的尺寸應(yīng)不小于：門寬23cm×箱高13cm×投遞口高2.5cm×箱進深30cm。7房屋本體高層采光井平臺設(shè)計專用清潔通道。標準層垃圾筒多層、高層在屋頂女兒墻的適當位置10m2以上公共可上人屋面、天臺、露臺設(shè)置給水、排水點。樓宇頂層建議安裝幾個吊筐固定點，未來用于樓體墻面維護等作業(yè)；頂層應(yīng)考慮鄰里陽臺的隔離，宜作分戶隔墻〔欄〕，以保證平安和住戶的私密性。位置的涂料可用外圍涂料進行房屋實施外墻清洗或維修過程中需要固定吊繩，有天臺的住宅，沿女兒墻內(nèi)側(cè)或上部應(yīng)安裝一圈鋼管，直徑不小于100mm。鋼管需要與女兒墻埋筋相連10層以下的房屋，鋼管的荷載能力在500kg根底上考慮平安系數(shù)，10層以上的房屋，每增加一層增加30kg的荷載量考慮。房屋天臺上還要考慮固定保險繩的裝置，固定保險繩的裝置應(yīng)單獨設(shè)置并與固定吊繩裝置按相同的荷載能力考慮。沒有天臺的坡屋頂房屋，應(yīng)該在屋脊上考慮固定吊繩裝置及固定保險繩的裝置，荷載能力不小于500公斤。8健身設(shè)施如有規(guī)劃指標，健身設(shè)施應(yīng)按規(guī)劃指標設(shè)置，建議不低于以下標準：10萬平方米以下〔含10萬平方米〕設(shè)露天羽毛球場2個、籃球場1個、乒乓球臺2個。20萬平方米：設(shè)露天羽毛球場3個，乒乓球臺4個。30萬平方米包括30萬以上〕：露天羽毛球場3個，網(wǎng)球場2個，游泳池1個，籃球場1個。健身設(shè)施應(yīng)安裝在軟質(zhì)地面上，周邊安裝有各種設(shè)施的使用說明及平安提示。健身娛樂設(shè)施的選擇應(yīng)以群眾化，低噪音，便于維護的設(shè)施為主，防止選擇構(gòu)造復(fù)雜，活動部件多的設(shè)施。木制健身娛樂設(shè)施與地面接觸局部〔埋地的需上下300mm〕需做防腐處理。9兒童設(shè)施室外娛樂場所需要設(shè)置排水口、溝。木制兒童娛樂設(shè)施與地面接觸的木柱需做防腐處理。室外娛樂場所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止因老化、翹起產(chǎn)生隱患。娛樂設(shè)施的選用和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護更換。娛樂設(shè)施應(yīng)安裝平穩(wěn)牢固，符合平安設(shè)計標準，并具有平安防護措施和使用說明及告示牌。兒童娛樂設(shè)施的選用要便于物業(yè)維護更換與清潔〔不生銹、不老化〕，兒童游樂設(shè)施固定牢靠；娛樂設(shè)施周邊不易設(shè)置草坪，周邊應(yīng)設(shè)甬路或防滑石板踏步，防止娛樂時造成草坪踐踏。兒童設(shè)施建議集中設(shè)計，應(yīng)考慮不影響附近業(yè)主生活，與水景、采光井、配電設(shè)施、燃氣調(diào)壓器等設(shè)施保持一定平安距離。10衛(wèi)生間及廚房1.衛(wèi)生間、廚房作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面問題。2.衛(wèi)生間、廚房隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。3.衛(wèi)生間不宜直接開向起居房，不宜布置在廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。4.預(yù)留下水管道接口必須及時完成成