如何做好項目結算的考核工作

如何做好項目結算的審核工作大部分房產項目竣工驗收后，施工單位會將其編制的竣工結算書（含竣工資料）交予房產公司審計部門進行審核。國家規(guī)定國家、集體投資項目必須通過社會審計，私營企業(yè)和外資企業(yè)可以不委托社會審計而自行審計，但目前大部分房產公司不僅要自己內部審核，而且還要請專業(yè)審計公司進行審核。通過對施工單位送審結算書進行全面、系統(tǒng)的檢查和復核，及時糾正所存在的錯誤和問題，使之更加合理地確定工程造價，達到有效地控制工程造價的目的，保證項目目標管理的實現(xiàn)。如何才能既快又好的做好工程造價的審核呢?一、要請專業(yè)審計公司進行審計由于建設工程結算的編制是一項很煩瑣而又必須很細致地去對待的技術與經濟相結合的核算工作，不僅要求編審人員要具有一定的專業(yè)技術知識，包括建筑設計、施工技術等一系列系統(tǒng)的建筑工程知識，而且還要有較高的預算業(yè)務素質和合同管理水平。但是在實際工作中，不論水平好壞，總是難免會出現(xiàn)這樣或那樣的差錯。如定額換算不合理，由于新技術、新結構和新材料的不斷涌現(xiàn)，導致定額缺項或需要補充的項目與內容也不斷增多。然而因缺少調查和可靠的第一手數(shù)據(jù)資料，致使結算定額或補充定額含有較多的不合理性；其次高估冒算現(xiàn)象在結算時較普遍，一些施工單位為了獲得較多收入，不是從改善經營管理、提高工程質量、創(chuàng)造社會信譽等方面入手，而是采用多計工程量、高套定額單價、巧立名目等手段人為的提高工程造價。另外由于工程造價構成項目多，且變動頻繁，使計算程序復雜，計算基礎不一等等均容易造成錯誤。為了糾正上述錯誤，很有必要請專業(yè)審計公司進行審計，工程審計雖屬事后控制，雖然是“亡羊補牢”，但也很有效。例如：在福世別墅工程中，建筑面積1341M2，建筑高11米，為磚混結構（局部框架），地下室埋深3米，通過專業(yè)審計，單位工程造價從送審造價的2053元/平方米降低到審計后的1428元/平方米，而業(yè)主僅花費6000元審計費；在世紀時空大廈項目中，建筑面積2.2萬平方米，上部24層，1-6層為裙房，建筑面積7200M2，地下二層，建筑面積3600M2，為框剪預應力樓板結構，通過審計，單位造價從送審造價1977元/平方米降低到審計后的1681元/平方米，為公司節(jié)約造價650萬元，而公司付出的審計費僅7萬元，其余20萬元審計費按合同約定由施工方承擔。和幾千萬甚至上億的工程造價相比，審計費甚至少的可忽略不計，但產生的經濟效益卻很好，因此，目前大部分房產公司都會請審計公司為他們把好最后一道關，花一點點的審計費獲得工程造價的大大節(jié)約。二、要通過招投標擇優(yōu)選擇審計單位目前，社會上各種工程造價咨詢公司很多，良莠不齊，因此，我們要通過招投標擇優(yōu)選擇好的審計公司。一般我們邀請五家工程造價咨詢公司竟標，通過發(fā)放招標文件，比較他們的投標報價文件，主要對其資質等級、營業(yè)執(zhí)照、合同履行情況、業(yè)績證明、人員設備配備、審計方案及進度計劃安排、報價等各方面進行綜合比較，采用綜合打分法評選最佳單位。其中審計方案尤為重要，我們要求審計單位具體審核人員必須逐條逐項地計算工程量，一條一條地檢查定額子目，一項一項地檢查材料單價，不能采用其他方法，如抽查審核法。因為目前大部分施工單位是民營企業(yè)，他們審計對帳都是一條一條逐項對帳，如果審計單位只是抽查審核，凡是審計算得高的地方，施工單位沒意見，但業(yè)主不滿，但凡是算得低的地方，施工單位都會一一提出，如果審計事前沒計算好，不僅審計速度滿，而且質量也不高，業(yè)主、施工方均不滿意。因此，我們強調審計單位要逐條逐項一一把關。其次，審計公司的業(yè)績很重要：我們在別墅項目審計招標時，特別注意他們以前是否做過別墅項目，是否做好別墅的裝潢審計，在世紀時空大廈審計招標時，我們特別注意他們以前是否做過高層辦公樓或住宅樓的審計，是否做過預應力工程、鋼結構工程、植筋和碳纖維加固等專業(yè)性很強的審計，因為只有做過類似項目，才會更有經驗。另外，審計收費標準也至關重要，如有些單位的收費完全按核減額來取費，而有一些卻按國家規(guī)定取費，總之，通過招投標，不僅能反應他們的業(yè)務能力水平，還能減低審計費，如福世別墅項目和世紀時空項目的審計費比上海市審計收費標準低很多。三、提交審計的資料要齊備：由于審計公司對現(xiàn)場情況不熟悉、不了解，他們完全根據(jù)業(yè)主提供的竣工結算資料進行審計，這就要求我們對提交審計的資料負責。一般提交審計的資料有：1、工程竣工圖；2、總承包合同；3、各種專業(yè)指定分包合同；4、現(xiàn)場簽證、技術核定單、設計變更；5、甲方批價材料設備資料；6、有關會議紀要、聯(lián)系單、地質勘察報告等。一般竣工圖為施工單位繪制，他們?yōu)榱嗽诮Y算時多算帳，往往沒有施工的也劃上去了。根據(jù)竣工圖結合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。因此作為業(yè)主審計代表，要嚴格控制竣工圖的質量，竣工圖不但要監(jiān)理審圖、簽字、蓋章，而且業(yè)主項目經理也要嚴審竣工圖，并簽字蓋章。在工程竣工結算中設計變更漏洞很多，有的是有設計變更但沒有施工；有的是施工進行了核減，卻沒有相應的設計變更；還有的是設計變更工程量遠遠大于實際施工工程量；諸如此類舉不勝舉。因此結算時，要求我們的人員要有耐心、細至的工作方法，認真核算工程量，不要怕麻煩，多下現(xiàn)場核對。如世紀時空大廈圖紙中要求1-6層裙房層高4米的樓天棚要界面劑滿批，然后1：1：4混合砂漿粉刷，再白水泥批嵌，而實際施工中考慮到以后有精裝修，沒有施工。如果我們不仔細核對，僅此一項就要增加粉刷和滿堂腳手費用約20萬元。謹四、工異程造價丹審核的劈內容援挽式在審計姐過程中音，我們信業(yè)主要否和審計本單位多慌溝通、扮多協(xié)調喘，以合蝶同為依造據(jù)，在叢竣工圖叫的基礎芒上結合烏招投標繪書、協(xié)虹議、會謠議紀要先以及地憐質勘察陡資料、迎工程變貍更簽證壁、材料區(qū)設備價含格簽證亮、隱蔽啞工程驗賣收記錄昆等竣工請資料，洪按照有濁關的文撥件規(guī)定業(yè)實事求射是地做某好項目犯的審計婦，主要弄是審核羅其工程奶量是否碧正確、薯單價的軍套用是巡否合理馳、費用勁的計取誤是否準武確、設奸計變更饒、簽證及是否合阻理。薄1謝、工程騙量的審雖核填岸撓工程量賞的誤差可分為正倆誤差和鄭負誤差織。正誤號差常表種現(xiàn)在土惕方實際愛開挖高輝度小于向設計室底外高度票，計算圓時仍按蓄圖計。秀樓地面肆孔洞、倘地溝所勻占面積勇未扣；資墻體中獄的圈梁役、過梁魔所占體撕積未扣怎；鋼筋殖計算常遭常不扣下保護層蛋；梁、境板、柱基交接處彼受力筋慎或箍筋認重復計幣算等等程；負誤來差表現(xiàn)姻在完全皂按理論林尺寸計糧算工程姿量。因脊此對施真工圖工術程量的職審核最咱重要的漲是熟悉徹工程量時的計算攀規(guī)則。宮一是分斷清計算奔范圍，編如磚石皮工程中驅基礎與資墻身的螺劃分、妻混凝土童工程中料柱高的因劃分、艱梁與柱婆的劃分鴉、主梁腫與次梁生的亮劃分等施。二是叢分清限秧制范圍套，如建靈筑屋層鞠高大岸于彼3.6努m核時，頂蟻棚需要奪裝飾方液可計取遞滿堂腳辟手架費賣用，現(xiàn)幫澆鋼筋隙混凝土憂構件方早可計取結支模超莖高增加莖費。三合是應仔攤細核對餓計算尺錫寸與圖錦示尺寸也是否相躲符，防漲止計算全錯誤產傾生。四炒是仔細模劃分專吸業(yè)分包松與總包膨的界面栗，不能槳重復計攀算。對陶簽證憑剖據(jù)工程蹄量的審偉核主要紅是現(xiàn)場歪簽證及首設計修巨改通知挖書應根準據(jù)實際掃情況核娃實，做懸到實事愿求是，掛合理計吳量。審蔬核時應鹽作好調傻查研究俱，審核昆其合理方性和有增效性，繪不能見漿有簽證喪即給予形計量，亦杜絕和熄防范不裂實際的右開支。望2低、套用炭單價的叮審核導婦悠工程造那價定額泉具有科冠學性、丑權威性晚、法令弦性，它帳的形式臣和內容寺，計算閣單位和懶數(shù)量標約準任何草人使用妄都必須姨嚴格執(zhí)股行，不精能隨意批提高和惹降低。我在審核億套用預侍算單價桐時要注揚意如下陽幾個問菊題：厚(1戴)捆對直接現(xiàn)套用定并額單價藥的審擋核井--賣-乘首先要崗注意采損用的項巾目名稱舒和內容吃與設計琴圖紙標仙準是否聚要求相睡一致，施如構件丹名稱、壺斷面形因式、強賊度等別級遍(傭砼標號朋、水泥祥砂漿比灑例賠)善等。其爸次工程鐮項目是外否重復搏套用。匠如塊料撓面層下?lián)苷移綄永?；瀝青儉卷材防黃水層，呢瀝青隔管氣層下銹的冷底霜子油；亡預制構熱件的鐵碌件；屬牌于建筑德工程范依疇的給附排水設絨施。在潔采用綜絡合定額慌預算的躍項目中彈，這種獄現(xiàn)象尤聾其普遍譜，特別嶄是項目睜工程與恒總包及以分包都結有聯(lián)系豐時，往凈往容易己產生工晉程量的斗重復?？炝硗舛ū~主材電價格套晉用是否邪合理，霜對特殊環(huán)材料進億行市場旺詢價，黎掌握價其格動態(tài)往，提高豆工程計雨價的準微確性，譜如對碳亡纖維加倆固工程零、鋼筋笛植筋的段綜合單倒價，我建們通過惡市場詢免價，審信計單價境比施工考方報價顫低垂30濃%收。秘(2涌)刺對換算府的定額態(tài)單價的狠審邊核伙--切-精除按上悟述要求銷外，還慧要弄清拳允許換宇算的內農容是定熱額中的銳人工、藏材料或系機械中野的全部委還是部叔分怕?供同時換籃算的方效法是否椒準敬確戲?痕采用的肌系數(shù)是青否正品確帆?終這些都埋將直接昨影響單冰價的準恒確性。濟(3盾)里對補充彼定額的漠審物核除--湯-床主要是觀檢查編膝制的依喜據(jù)和方史法是否耍正確，命材料預綁算價格港、人工勻工日及寒機械臺渡班單價食是否合被理。景3怨、費用胖的審核浴全添取費應貓根據(jù)當枕地工程蠻造價管艙理部門惑頒發(fā)的戶文件及殲規(guī)定，稱結合相馬關文件版如合同育、招投單標書等衫來確定來費率。擠審核時猶應注意副取費文訓件的時溫效性；釘執(zhí)行的微取費表赤是否與鑼工程性仇質相符擁；費率嚷計算是協(xié)否正確尼；價差怕調整的稼材料是貸否符合籃文件規(guī)靠定。如籮計算時籌的取費普基礎是燕否正確傻，是以銜人工費思為基礎皂還是以胳直接費呼為基礎送。對于潛費率下帆浮或總博價下浮升的工程逮，在結萍算時特左別要注贈意變更貍或新增亞項目是諒否同比筆下浮等企。搜五、工疊程造價羞的審核療方司法蝦.蘋喝鐮由于建索設工程胸的生產交過程是嘆一個周團期長、骨數(shù)量大突的生產抄消費過副程，具技有多次滅性計價鑒的特點遺。因此譜采用合擴理的審恐核方法怠不僅能胞達到事拳半功倍受的效果戚，而且安將直接秘關系到瓶審查的久質量和粗速度。光主要審畜核方法籮有以下蠻幾種：哄1撿、全面益審核法礙疫企全面審協(xié)核法就姥是按照閃施工圖鎮(zhèn)的要求餐，結合愛現(xiàn)行定使額、施揭工組織版設計、屆承包合焰同或協(xié)江議以及慧有關造妖價計算應的規(guī)定均和文件爹等，全騎面地審掙核工程四數(shù)量、修定額單太價以及急費用計話算。這飯種方法閃實際上胃與編制誓施工圖單預算的根方法和叨過程基位本相同仁。這種朗方法的競優(yōu)點是穩(wěn)：全面巧和細致店，審查匯質量高激，效果獻好；缺武點是：真工作量懸大，時哭間較長鞠，存在牽重復勞蠅動。在殊投資規(guī)漲模較大立，審核崇進度要權求較緊結的情況渣下，這攪種方法螞是不可合取的，具但建設業(yè)單位為氧嚴格控楊制工程央造價，瞎仍常常樸采用這經種方法朵，而且沸要求審嚴計單位暖也選用跳這種方猜法。告2餃、重點艙審核法限夸狐重點審牽核法就件是抓住嚷工程預葵結算中田的重點奮進行審你核的方枯法。這賣種方法稀類同于多全面審吐核法，溪其與全蜂面審核閃法之區(qū)烏別僅是予審核范圾圍不同便而已。隨房產公蜜司對審球計與施享工方差織異較大森的地方依，以及夾工程量界大而且倉費用比錘較高的浮分項工約程的工踢程量作弄為鐘審核重悄點。如杏基礎工碎程、磚京石工程束、混凝桌土及鋼師筋混凝健土工程局，門窗稼幕墻工貫程等。袍高層結薦構還應晴注意內疊外裝飾亂工程的論工程量貍審核。白而一些緊附屬項震目、零傍星項蘇目烘(胃雨蓬、獲散水、墓坡道、監(jiān)明溝、艘水池、奴垃圾達箱莫)盞等，往抬往忽略數(shù)不計。墨其次重規(guī)點核實現(xiàn)與上述朽工程量緩相對應恨的定額逢單價，批尤其重案點審核組定額子填目容易償混淆的松單價。拳另外對疏費用的趨計取、棗材差的洋價格也握應仔細傅核實。姻該方法農的優(yōu)點并是工作患量相對嶺減少，擠效果較掩佳。蓬3侄、對比渾審核法堆諒抓在同一煙地區(qū)，豬如果單劇位工程叢的用途遞、結構壤和建筑瘡標準都主一樣，谷其工程滑造價應菠該基本底相似。抱因此在叫總結分攤析預結啊算資料傲的基礎贈上，找筐出同類賄工程造隸價及工利料消耗育的規(guī)律福性，整拳理出用秒途不同乘、結構頑形式不棚同、地許區(qū)不同探的工程根的單方古造價指健標、工晝料消耗找指標。求然后，貫根據(jù)這士些指標證對審核敞對象進壩行分折破對比，恰從中找裙出不符車合程投資規(guī)妖律的分鈴部分項賀工程，妄針對這鏈些子目肚進行重率點計算割，找出好其差異翠較大的辟原因的煉審核方酒法。常憂用的分紋析方法規(guī)有：倘(1支)嘩單方造江價指標敞法：通柜過對同軌類項目漫的每平貪方米造擔價的對夢比，可化直接反揪映出造燥價的準絲確性；圓(2誼)極分部工孩程比例遍：基礎透，磚石公、混凝掀土及鋼蠅筋混凝摸土、門痰窗、圍陵護結構詞等各占面定額直昆接費的臟比例；驅(3敲)檢專業(yè)投禍資比例么：土建上，給排兔水，采箏暖通風湖，電氣然照明等攤各專業(yè)機占總造熄價的比約例；聽(4哥)貓工料消背耗指標瞇：即對焰主要材趴料每平旦方米的警耗用量嘆的分析撲，如鋼徹材、木裂材、水壤泥、砂磁、石、州磚、瓦偵、人工仆等主要星工料的徐單方消餃耗指標范。景4賞、分組兆計算審虜查法蛾嗎攪就是把襯預結算騰中有關訂項目劃濃分若干孟組