某住宅區(qū)域市場情勢

一、北京市住宅市場總體形勢分析對任何發(fā)展變化的事物要想認(rèn)清現(xiàn)在把握未來，都不能脫離對其所處宏觀環(huán)境的了解，“沒有大環(huán)境就沒有小環(huán)境”。在地產(chǎn)市場同樣存在“小眾市場”受“大眾市場”影響的規(guī)律。我國房地產(chǎn)市場的顯著特點(diǎn)是客觀上具有區(qū)域性，主觀上具有政策性。我們就更有必要先探討分析一下國內(nèi)、北京市及項(xiàng)目地處的西南二、三環(huán)地段近幾年來房地產(chǎn)市場的整體概況和走勢，為了對目前北京房地產(chǎn)市場的整體宏觀狀況有一個(gè)更加透徹的認(rèn)識，我們下面從國內(nèi)整體市場現(xiàn)狀和北京市場的特點(diǎn)兩個(gè)方面來分析。區(qū)域市場形勢分析相關(guān)市場供應(yīng)分析住宅及公寓自80年代方莊開發(fā)之后，南城地產(chǎn)就處于沉積的狀態(tài)，開發(fā)一度滯后，直到去年下半年，在“家住南城”活動(dòng)的帶動(dòng)下，尤其是最近幾期房展會的熱烈表現(xiàn)，才顯示出其強(qiáng)健的發(fā)展勢頭。但南城項(xiàng)目的發(fā)展并不是均勻分布的，新開盤的項(xiàng)目主要集中在三個(gè)區(qū)域：新世界集團(tuán)整體開發(fā)的崇文門外大街一帶、以廣安門為核心的西南二環(huán)路地區(qū)一帶和南三環(huán)路周邊區(qū)域，其中代表整個(gè)南城今后住宅發(fā)展方向的將是南三環(huán)周邊的項(xiàng)目，主要是這里的土地成本較低，開發(fā)商可以投入更多的資金用于產(chǎn)品品質(zhì)的提高和對社區(qū)環(huán)境的塑造。在長安街以南的市區(qū)，主要是廣安大街沿線，基本以高檔項(xiàng)目為主，且主要多集中在廣安門和崇文門外這兩個(gè)地區(qū)。該區(qū)域樓市項(xiàng)目可參見所附周邊樓市分布圖。整體來看，南城的項(xiàng)目特點(diǎn)主要表現(xiàn)為：其一，單價(jià)低，面積小，規(guī)模大，如慧時(shí)家園、珠江駿景、天天家園等都自40萬平方米以上，南三環(huán)周邊項(xiàng)目均價(jià)在5000元/平方米以下，戶型較小，一居比重大，總價(jià)低，這是南城項(xiàng)目的最大特點(diǎn)與優(yōu)勢；其二，項(xiàng)目數(shù)量多，供應(yīng)量大，總的供應(yīng)量在300萬平方米以上；其三，住宅檔次和戶型以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，價(jià)位基本上在7000元/平方米以下，戶型在150平方米以下；其四，外地開發(fā)商逐步增多，使該區(qū)域的住宅品質(zhì)得到極大的提升；其五，開發(fā)供應(yīng)量開始放大，競爭逐步趨于激烈；其六，目標(biāo)客戶群仍舊以本地客戶群為主，尤其是以拆遷戶和中低收入者為主，外來客戶開始增加，但整體比例仍然不高；其七，高品質(zhì)的高價(jià)盤比較熱銷，南城的高端消費(fèi)潛力比一般人想象的要大；其八，隨著地鐵輕軌交通的逐步建成，近郊區(qū)縣的住房供應(yīng)將對南城項(xiàng)目形成強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)，目前以性價(jià)比為賣點(diǎn)的項(xiàng)目尤為如此。優(yōu)越的地理位置和開發(fā)成本的限制，決定了本項(xiàng)目住宅的開發(fā)只能走高檔樓盤的開發(fā)模式，這就意味著對項(xiàng)目競爭對手的分析與調(diào)查主要以高檔的項(xiàng)目為主，而這種高檔則主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的售價(jià)上，且基本上以均價(jià)在6000元/平方米以上的項(xiàng)目為主。虧這些競響爭項(xiàng)目底參見所主附暴區(qū)域住勇宅市場底調(diào)查表編。旅窗商業(yè)（陜商場）揪南城較醉小規(guī)模聰?shù)纳虡I(yè)蔑（商場紋）比較艷多，但竊成規(guī)模然、并形液成市級黨商業(yè)圈誤的還很時(shí)少，總朱體市場擾供應(yīng)特到點(diǎn)為：臉現(xiàn)實(shí)供易應(yīng)有限孟，潛在承供應(yīng)巨挽大鍬調(diào)查資井料顯示板，施該區(qū)域桑成規(guī)模定的商業(yè)墨供應(yīng)絨，除了渣新世紀(jì)棚菜白商挺場援、脊SOG著O晃、新世蓬界中心叨等僅有閱的大型憂商場外觀，峽與南城銳的消費(fèi)娘群體規(guī)響模顯然樸還不成汗比例療。但晃在達(dá)“賊家住南樓城賞”抖及市政乓大規(guī)模裙改造的詠利好因干素下，球南城主邪要商業(yè)誓地段的弊商機(jī)得遍到眾多舊開發(fā)商非的青睞辛，就目番前來看凝，從崇地文門外葉燈市口質(zhì)望西的黑近腎2襯公里的摧沿街，檔將建趨造爸2槍0媽萬平方傲米規(guī)模擇、層數(shù)罩在鄭4撇到夸7盒層的大顧型步行借商業(yè)街筒，而且描是環(huán)線勵(lì)溝通，腰將廣安嚼大街兩躍旁的商皮鋪連接扔與一塊換，目前引已經(jīng)完懲成主體苦結(jié)構(gòu)的工施工，鐵計(jì)劃隨罵道路同恒時(shí)完工亭，露在度“傲兩廣大握街涌”仇兩旁的還其他區(qū)振域，也達(dá)陸續(xù)出候現(xiàn)兩層岡左右的墻大規(guī)模海商鋪，油整體的立潛在供肉應(yīng)量極澡其客觀毫，預(yù)示給著未來蔑商業(yè)競者爭的加虜劇精。陰以特色鉤經(jīng)營為艦主，產(chǎn)勒業(yè)規(guī)模陜不明顯孔南城商辭業(yè)氛圍涂的形成曲由來已賄久，尤胖其是現(xiàn)想在正處涼于改造壺中擱的歸“叔兩廣大革街疫”先，自古績就是南至城的一逐條主商重業(yè)街道臭。只是悠受消費(fèi)明水平限鄰制，這娛里的商跑業(yè)并沒菠能形成掌規(guī)模與屢產(chǎn)業(yè)上思的優(yōu)勢堅(jiān)。灶客戶消懶費(fèi)能力慌低，與案西單、孤王俯井瀉等大型島商業(yè)區(qū)連的距離殿比較近插，導(dǎo)致伯南城只導(dǎo)能靠特膊色經(jīng)營閉來吸引晴客戶堅(jiān)，對于羽大規(guī)模耕的商場司，其特畜色經(jīng)營歸的類同謝性比較謝低，也扣制約了俱規(guī)模產(chǎn)催業(yè)的形喬成扇。怨述3踩．商業(yè)馳分布呈譯點(diǎn)狀分膚布，成王型的商消業(yè)區(qū)較嘆少倦雖然各陷類大小塊商場遍裙布南城溉的各個(gè)岡區(qū)域，譽(yù)但基本劉上是呈仗點(diǎn)狀的翼分布覆，除了絨新世紀(jì)蒸菜白、間新世界影中心和研崇液光狐SOG刪O年百貨外加，整個(gè)飽南城的橫內(nèi)、外桑二環(huán)間招既甘具規(guī)模鬧又上檔佩次的商遠(yuǎn)場與超遵市尚為啦空白，佳沒有形能成具有綱較高檔疲次的商音業(yè)購物眼中心。雀純大型瀉商場供蝶應(yīng)較少摔，其它玻物業(yè)底泛層商業(yè)攻供應(yīng)大政，但租匪售狀況零很不理勞想要。爬商業(yè)分矛布可參挪見所附昆的珠商圈分吳布圖，套具體情素況可參膏見所附吐區(qū)域商狂業(yè)市場頌調(diào)查表寫字樓掩經(jīng)濟(jì)狀可況的落箏后，造污成南城絞無強(qiáng)勢填的就業(yè)拜人群，加加之繁么華商業(yè)徹街區(qū)的必缺乏，燃該區(qū)域嗚的公司腸實(shí)體主蘭要以機(jī)隱關(guān)事業(yè)辟單位、威中小型沈企業(yè)等真為主，晌對寫字撞樓的需粥求有限誰，導(dǎo)致呀南城的阻寫字樓禽供應(yīng)量爐一直比蠅較少，涉地區(qū)潛搜在供應(yīng)言不大茫，咬未來的材寫字樓購供應(yīng)主是要集中車在廣安蜂門一帶移。躁該區(qū)域溝寫字樓淋項(xiàng)目咳總參見所坊附俱區(qū)域?qū)懜阕謽鞘嘘儓稣{(diào)查踏表映。信相關(guān)市脈場需求塑分析遇住宅及彎公寓首都渾結(jié)合市沃場調(diào)查罷及南城想競爭項(xiàng)般目的銷共售情況役，我們?nèi)喾治稣J(rèn)摸為，南隊(duì)城高檔剪住宅項(xiàng)慰目的需蔽求空間鵝比較大離，這同敘一般人合對南城削的認(rèn)識材存在著稿極大的位反差，鏟這主要圾源于如誠下理由降：溉南城高筐檔項(xiàng)目統(tǒng)的供應(yīng)肌極其有服限求，尤其廊是均價(jià)反超熔過神700擱0秩元波的磨肯項(xiàng)目，每除了春罰樹園、時(shí)新世界您家園等銳幾個(gè)有蘭限的項(xiàng)書目之外嚇，其降市場的菊供應(yīng)壓慮力遠(yuǎn)遠(yuǎn)狡要低于敢其它方壇位的競擦爭篇；公高檔項(xiàng)宜目的熱謀銷說明黎了高檔揚(yáng)項(xiàng)目在雞南城的釘需求潛峰力邁，如果稠說春樹祖園的熱摩銷是因悼為團(tuán)購嚼的因素致，那么竊新世界抖家園、拒似海怡機(jī)家、朗慚琴園等踩項(xiàng)目的骨熱銷，鄰則主要駝是面向基個(gè)人購壯買；勞高檔項(xiàng)狗目的需防求客戶騙群體范晌圍比較尾廣泛蠢，整體融以偏小沙戶型為動(dòng)主，但籮大戶型報(bào)需求也直有，槐表明南音城的高戒端客戶凍并不限開于南城行。疏交通環(huán)禽境明顯煮改善，伴區(qū)域印捧象顯著盛變好，下地處城肆市核心脫區(qū)的位暫置，距持離天安攝門近在理咫尺，象這樣的丹條件已炸經(jīng)吸引柔來愈來蝶愈多的屯投資客律戶群體職，對外超地客戶評的吸引漏尤其強(qiáng)蕉烈。輕養(yǎng)捕籮但這類相的需求消也存在附如下不此利因素嘉的制約但：?；A(chǔ)設(shè)拜施重大睜改善，速但自然財(cái)動(dòng)線相睛對不足訓(xùn)；既政府鼎菌立支持迅，但面魔臨其它愚方位的勉有力挑繞戰(zhàn)，尤寺其是近錢郊區(qū)縣忽地價(jià)高跨品質(zhì)樓梳盤的挑揉戰(zhàn)；左生活配福套設(shè)施浩逐步完腰善，人逐文環(huán)境駕尚未形裳成，客嘗源基礎(chǔ)殺相對薄接弱；冒規(guī)劃宏釀偉，潛茂在供應(yīng)膚量大，遷投資增優(yōu)值性不擴(kuò)高。辜因此，蹄只有針跟對目標(biāo)館客戶群柱體，對蔥產(chǎn)品進(jìn)最行精確獲的市場暫定位，消開發(fā)出藥個(gè)性強(qiáng)撐烈、滿東足客戶鉤需求的斯精品住撫宅，才層能確保身成功。商場及在前面淹的供應(yīng)飼分析中憂，我們純發(fā)現(xiàn)，斧比起其礙它歷史照比較悠絮久的商桂業(yè)區(qū)域婦，南城底的商業(yè)滋供應(yīng)量盒是比較徑小的，纖造成目虎前南城訂商業(yè)普她遍不景志氣及供盡應(yīng)量偏草小的現(xiàn)倘狀，原閥因不在造市場，宇而在于寧商家?guī)?，由于瘡距離長狐安街沿罷線的幾產(chǎn)個(gè)大型棄商業(yè)街飾比較近積，商業(yè)場成規(guī)模勤積聚的納區(qū)域較幅少，尤散其是牽象美“他菜收白揉”咽這樣推意行特色廊經(jīng)營的放商家較夏少，導(dǎo)嚴(yán)致人們庸大件商繭品的消材費(fèi)一般慣都會選徐擇長安霧街沿線吼的區(qū)域眠，日產(chǎn)民生活必伏需品則英在本區(qū)育域進(jìn)行慢消費(fèi)。游挎照隨著菜權(quán)市口商拖業(yè)中心罪的建設(shè)盤，尤其飲是廣安旁大街步竊行商業(yè)開街的落辯成，南愁城將形架成幾個(gè)躲大規(guī)模漁的商業(yè)涂區(qū)域，蹤這些區(qū)深域的撿特色經(jīng)吳營會逐其步提升資南城的恥人氣，吧加上南雹城文化晚旅游的胸拉動(dòng)，私南城商丙業(yè)經(jīng)濟(jì)惰的再度再繁榮將腸指日可橫待固。易降晴有一點(diǎn)臭我們需音要注意括，即番交通的瓶改善對慰商業(yè)的香繁榮絕她對是一堂個(gè)利好考的因素退，但這裝有一個(gè)辟前提條糕件姐，如果啟兩廣大訊街類似完于平安打大街，帽形成城托市快速籍交通網(wǎng)蓋絡(luò)，由范于給交通快鎖捷與商躬場客流祖成反比壽，因此丈如果兩聰廣改造前后變成過快速的用交通路鞏網(wǎng)，則厭商業(yè)的蝕繁榮就鍬值得懷膀疑猶。寫字樓拋總體來箏看，本疲項(xiàng)目現(xiàn)壽在開發(fā)瓦寫字樓拔項(xiàng)目的跟時(shí)機(jī)并昏不太好繁，除了揀短期需榴求比較消有限之犯外，其板它原因也還在于屯：肌1冬．寫字恭樓與住謎宅樓的露最大不介同在于茂寫字樓籠必須依纖附于產(chǎn)彼業(yè)的支鞏持，所圓以寫字品樓開發(fā)堡是否成扭功，關(guān)口鍵在于小能否尋綢找到自樹己的產(chǎn)鋸業(yè)支持猴該地區(qū)湊有代表驕性的支勝柱產(chǎn)業(yè)糠。擇產(chǎn)業(yè)支若持又可蝶分為綜白合性產(chǎn)何業(yè)支持躍和專業(yè)依性產(chǎn)業(yè)撥支持佩，搶前者微包括一率個(gè)地區(qū)任的經(jīng)濟(jì)浩、人口文、環(huán)境上等諸多改因素，蠻后者膨指該地際區(qū)有代興表性的師支柱產(chǎn)晨業(yè)。踩2常．由于薦寫字樓煉的購買艦更多的雁表現(xiàn)為蘆企業(yè)行網(wǎng)為，因洽而政府瞎的輔助感、推動(dòng)德作用不哪太明顯生。尤其漿是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)支持這拉個(gè)概念傘，在北炊京的中希關(guān)村賄及喜CB駝D隔表現(xiàn)的晌尤其突永出，中荒關(guān)村因進(jìn)高科技來的拉動(dòng)議帶來對箭寫字樓擇市場的淚強(qiáng)力需祥求，拴而箱CB忘D航則是國佛際商業(yè)賭貿(mào)易及醬新經(jīng)濟(jì)拘的影響驕促使該歪區(qū)域?qū)懨沧謽鞘袟顖龅幕鹛?，所汪謂拿“貨行業(yè)選憶擇區(qū)域擇，區(qū)域財(cái)決定行得業(yè)意”鬧便是這扇個(gè)道理減。舌一個(gè)地愈區(qū)只能套依據(jù)自老身的特畏色和長甩處來發(fā)誠展自己暑的支柱陰產(chǎn)業(yè)，筑才能形侄成這個(gè)低區(qū)域一斜批以特徑定從業(yè)促人員為浸客戶的糟寫字樓泉。茂因此，近根據(jù)菜告市口區(qū)攻域的現(xiàn)壇狀及其爬未來的黑發(fā)展方蟻向，飄菜市口欣地區(qū)也筑許會形貓成一個(gè)底集商業(yè)左和商務(wù)罰為一體請的城市磨中心，四但就本損項(xiàng)目所口在的區(qū)磚域，地挺段條件闖的限制國決定了坡目前開竭發(fā)寫字尾樓物業(yè)令并不是閘一個(gè)好途的投資敏方向雄。我們區(qū)調(diào)查的電結(jié)果也皺顯示，孝該區(qū)域渣目前發(fā)視展寫字達(dá)樓的前趣景并不圖看好，鍬這主要青表現(xiàn)為蒼：陷一喪，南城籃的寫字詞樓基本掏上是自繪給自足癢的供應(yīng)眾方式，項(xiàng)現(xiàn)有的欠寫字樓使供應(yīng)也忠主要是歪機(jī)關(guān)團(tuán)睡體、企介業(yè)自身晌，通過貨租售的彎形式解芳決辦公剃的企業(yè)肥尚不多恩，實(shí)際貫的混本地需僚求較少棵；勁連殃二，膜該區(qū)域印幾乎超沒有強(qiáng)胸勢的主冬力就業(yè)揭人群灑，現(xiàn)有兄的交通散條件也價(jià)不足于巾形成一挑個(gè)適合衛(wèi)于辦公葉的規(guī)模直與要求擾，旺在目前鑼寫字樓謝市場相暴對趨于飯集中，貨且供應(yīng)酒量比較善充足的且情況下繼，其它遼區(qū)域的歌企業(yè)到立該區(qū)域尼租樓開船公司的裳可能性快很小顆。仗洲移短三，政挖府的政賀策傾向予與引導(dǎo)甚作用，莫對一個(gè)棗區(qū)域的肢發(fā)展是衛(wèi)一個(gè)促茅進(jìn)，但駱其成效聚的顯現(xiàn)屢是一個(gè)福較為長殊期的過小程斑，而且凳能否如賭政府設(shè)敏想的方董向那樣新發(fā)展也刊是一個(gè)郊未知數(shù)穿，對于冷宣武這椅樣基礎(chǔ)頸比較薄芒弱的區(qū)侮域來說近，更是悲如此。鏟市場空丘間分析粒結(jié)合前咱面區(qū)域饅資源優(yōu)勞劣勢分飽析，及享該區(qū)域給在未來杯城市中仗的功能寸定位分培析，對補(bǔ)比各類文物業(yè)供宿需雙方安的實(shí)際鏟情況，綠考慮到砌項(xiàng)目的血入市時(shí)李機(jī)，我拐們認(rèn)為馳：踐巷通過描區(qū)域資展源的解條析蛛，該項(xiàng)鳳目所在擺地段是梨一個(gè)可決塑性極刊強(qiáng)的可叫開發(fā)地債段，窩適合于咱各類物尊業(yè)的發(fā)歡展襯；休通過該幕區(qū)域在劣未來城拐市中的郵功能定遼位分析輕，此地引段綢適合于灶公寓類懷、商業(yè)皺類項(xiàng)目裝的開發(fā)倍；遭通過各朽類物業(yè)禮市場供潤需情況綱的調(diào)查組與了解嫩，在目甜前的開遙發(fā)時(shí)機(jī)勸下，該沉地段櫻比較適曾合于住晉宅、公鑒寓、商勒業(yè)的發(fā)漢展句，嗽而在短燃期內(nèi)不莖適合于巨做寫字濱樓的開耐發(fā)蘇；愧很側(cè)幾何圖弦示表示功如下：區(qū)域性資源分析區(qū)域性資源分析商業(yè).寫字樓.住宅市場供需分析商業(yè).住宅城市功能定位住宅.商業(yè)市場供需分析商業(yè).住宅城市功能定位住宅.商業(yè)她賄暢即風(fēng)本項(xiàng)目慶的市場討空間在裹于開發(fā)匙高檔的衫住宅、熊公寓、假商業(yè)美。對于跨住宅或點(diǎn)是公寓轟，我們資建議