無錫公寓市場調(diào)研簡報課件

2010/1無錫公寓市場調(diào)研簡報上海興豐房產(chǎn)無錫項目組近中心區(qū)市場口碑高層公寓區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品創(chuàng)新區(qū)域個案上榜樓盤調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)無錫公寓市場調(diào)研原則近中心區(qū)調(diào)研項目調(diào)研區(qū)位惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)本次調(diào)研主要針對近中心區(qū)的高層、小高層公寓樓盤，包括濱湖區(qū)、新區(qū)、錫山區(qū)的樓盤，主要調(diào)研方式為CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)平臺的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。同時根據(jù)項目區(qū)位的重點性（軌交、學(xué)區(qū)）考量，本次調(diào)研的重中之重為惠山新城板塊內(nèi)樓盤，主要以主要負(fù)責(zé)人訪談的形式進(jìn)行，同時兼顧CRIC系統(tǒng)平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計。近中心區(qū)調(diào)研項目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位東區(qū)愛家金河灣金科東方水榭金科觀天下長江國際花園美新玫瑰大道萬科金域緹香首創(chuàng)雋府中邦城市花園春江花園國信世家常工城上城中邦城市花園國信世家美新玫瑰大道春江花園萬科金域緹香長江國家花園愛家金河灣金科東方王謝金科觀天下首創(chuàng)雋府近中心區(qū)調(diào)研項目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位東區(qū)一房面積二房面積三房面積四房其他房型配比區(qū)域消費特征愛家金河灣69-7382-100117-170--一房15.67%,二房37.87%,三房44.45%,本區(qū)域分為兩個細(xì)分板塊消費特征：第一個板塊消費特征是崇安區(qū)與錫山區(qū)交界處的區(qū)域，以金科、萬科的樓盤為首，舒適改善型為主的房型設(shè)計和面積配比，面向的是市中心客戶和周邊相對富裕階層。第二個板塊消費特征是以緊湊居住型為主的房型設(shè)計，主要是面向新區(qū)外企員工和年輕購房群體。金科東方水榭--88-110110-156218-270二房62.86%,三房24.82%,四-五房12.33%金科觀天下--88-105119-141157-188二房62.96%,三房28.24%,四-五房8.81%長江國際花園58-6787-118117-144174-297一房40%，二房16.06%,三房29.97%,四-其他9.38%美新玫瑰大道64.672-98110-147153-330一房6.76%，二房47.8%,三房36.98%,四-其他8.45%萬科金域緹香--77-98100-163--二房68.72%,三房31.28%首創(chuàng)雋府--86-108116-147143-208二房61.59%,三房22.66%%,四-其他14.24%中邦城市花園--78-92125-147166-195二房51.41%,三房42.03%,四-其他6.56%春江花園6995-108119-135150-310一房1%，二房17.96%,三房44.76%,四-其他36.34%國信世家--82-103101-174--二房30.6%,三房64.88%近中心區(qū)調(diào)研項目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位九龍倉時代上城尚錦城太湖國際社區(qū)長江國家花園南區(qū)九龍倉時代上城萬科魅力城尚錦城融創(chuàng)天鵝湖太湖國際社區(qū)萬科魅力城融創(chuàng)天鵝湖南區(qū)一房面積二房面積三房面積四房面積房型配比區(qū)域消費特征九龍倉時代上城--89-90123-153152-256二房51.41%,三房34.53%,四-其他14.07%本區(qū)域消費特征：主要消費群體為周邊區(qū)域客源和無錫市區(qū)青年白領(lǐng)為主，戶型面積相對緊湊，尤其是萬科的“螞蟻工房”和太湖國際社區(qū)的90平方米的三房設(shè)計（空中院館）。九龍倉是2009年下旬新推產(chǎn)品，因緊鄰市中心，因此戶型設(shè)計以舒適型為主，主要是針對改善型客戶。萬科魅力城二期40-9060-100111-150150-220一房2.34%，二房36.32%,三房57.99%,四-其他3.35%尚錦城--90-104117-136155-318二房32.49%,三房58.31%,四-其他9.2%融創(chuàng)天鵝湖58-7588-112102-140137-316一房10.86%，二房32.28%,三房45.15%,四-其他11.71%太湖國際社區(qū)--80-89110-142203-250二房36.36%,三房54.88%,四-其他8.75%近中心區(qū)調(diào)研項目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位近中心區(qū)調(diào)研項目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位藍(lán)庭國際湖濱一號蠡湖一號西區(qū)山語銀城藍(lán)庭國際蠡湖一號湖濱壹號二期瑜憬灣瑜憬灣山語銀城西區(qū)一房面積二房面積三房面積四房面積房型配比區(qū)域消費特征山語銀城--87-115122-148156-180二房13.71%,三房62.33%,四-復(fù)23.96%本區(qū)域消費特征：主要消費群體為周邊區(qū)域客源和無錫市區(qū)的中產(chǎn)和富有階層，戶型面積相對較大，尤其是蠡湖一號的大戶型景觀公寓。藍(lán)庭國際83-8585-117118-122131-142一房10.96,二房59.21%,三房7.02%,四房22.81%蠡湖一號69-7093-96117-163164-201一房5.66,二房11.33%,三房42.58%,四房20.12%湖濱壹號二期--117-135142--二房76.28%,三房23.18%,瑜憬灣--87-91114-145--二房24.04%,三房75.96%,近中心區(qū)調(diào)研項目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位近中心區(qū)調(diào)研項目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位盛世新城中富美林湖太湖國際社區(qū)蓉湖山水中銳海尚印象北區(qū)西城紀(jì)盛世新城蓉湖山水中銳海尚映象陽光100國際新城中富美林湖富城灣西城紀(jì)陽光100富城灣近中心區(qū)調(diào)研項目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位北區(qū)一房面積二房面積三房面積四房面積房型配比區(qū)域消費特征西城紀(jì)79-8987-91100-138162-218一房21.92,二房30.41%,三房44.49%,四房3.19%本區(qū)域消費特征：主要消費群體為周邊區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群和無錫市生產(chǎn)資料市場的外地客群為主，購房主力面積在100-110平方米，方便落戶無錫。盛世新城--84-96108-137231-242二房42.87%,三房54.95%,四房2.18%蓉湖山水--86-98106-141132-234二房49.11%,三房43.58%,四房7.32%中銳海尚映象40-7970-9590-132140-225一房5.83,二房32.95%,三房57.44%,四房3.68%陽光100國際新城36-4771-93100-152172-258一房10.83,二房48.87%,三房39.97%,四房0.34%中富美林湖--87-95100-134150-223二房19.29%,三房58.81%,四房13.57%富城灣--70-99110-149170二房53.13%,三房42.81%,四-其他房4.07%惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位近中心區(qū)調(diào)研項目惠山新城一房面積二房面積三房面積四房面積房型配比區(qū)域消費特征復(fù)地公園城--89-114110-144144-208二房22.12%,三房74.2%,復(fù)-其他3.68%本區(qū)域消費特征：主要消費群體為周邊區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群和無錫市區(qū)中青年客群以及外地客源。同時由于惠山新城板塊的價值低估，存在大量的投資客群。房型配比上三房高于兩房比例。（綠地除外）另區(qū)域內(nèi)明發(fā)小戶型酒店公寓40-80平方米，全裝修6300元/平米，2009年推出380余套，目前銷售率達(dá)到80%以上，主要以投資客為主。重點消費特征：學(xué)區(qū)房、落戶房、投資房綠地世紀(jì)城--71-108108-139146-196二房48.04%,三房44.97%,復(fù)-其他6.99%理想城市52-6977-91103-122--一房9.71%，二房36.32%,三房46.49%塞維拉.融域--80-101115-120132-145該項目2009年12月初開盤，目前基本售罄百大春城----112-125125-150三房40%,四房60%奧林匹克花園34-7685-114102-136149-263一房25.4%，二房18.57%,三房46.75%,復(fù)-其他9.28%金都花園54-5587-115109-145206-242一房10.55%，二房37.66%,三房47.26%,復(fù)-其他4.54%調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位近中心區(qū)調(diào)研項目惠山新城版塊綜合以上因素，我司認(rèn)為本項目公寓的方案設(shè)計應(yīng)重點關(guān)注以下幾個方面的潛在市場需求：1、學(xué)區(qū)房（省錫中初中部）面積需在100平方米以上2、落戶房（外地戶口落戶無錫）面積需在100平方米以上3、軌道交通（無錫軌道交通一號線）4、區(qū)域改善型、舒適型公寓產(chǎn)品的空缺5、區(qū)域內(nèi)公寓贈送面積較多，得房率高，性價比高6、空間景觀和品質(zhì)戶型展示綠地世紀(jì)城：22層&11+1層小高層3.9m3.6m3.9m3.6m3.8m3.4m理想城市：11\15\18小高層4.2m3.6m3.9m3.6m4.0m3.6m3.6m3.9m調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位近中心區(qū)調(diào)研項目惠山新城版塊根據(jù)以上樓盤的產(chǎn)品調(diào)研，除市場因素以外的熱銷關(guān)鍵因素是：產(chǎn)品力產(chǎn)品力：樓盤的優(yōu)質(zhì)規(guī)劃，房型的創(chuàng)新，是此類樓盤熱銷的關(guān)鍵因素。尤其是在房型上的優(yōu)化改良和室內(nèi)空間面積的贈送，提升了得房率，提高了產(chǎn)品性價比，因此吸引了購房者的關(guān)注和喜好。對于這些熱銷樓盤在房型上贈送面積的創(chuàng)新歸納起來分為以下幾點：A