海南大學6-10教、理工、農科樓物業(yè)項目管理方案

海南大學6?10教、理工、農科樓物業(yè)項目管理方案一、項目基本概況項目由6教、7教、8教、9教、10教、理工群樓附樓A棟、農科群樓西附樓組成，項目總建筑面積63519.524，總綠化面

積為5191.48nV,硬化面積為22229.65武，辦公室63間，教室59間（4806位），衛(wèi)生間38間（165位）。詳見下表:6-L0號教學樓及理工、農科群樓項目面積統(tǒng)計表單位：m2序號樓宇名稱建筑面積教室綠化面積硬化面積備注16號教學樓17729/1487.74教學樓27號教學樓53517/1514.6338號教學樓796421/8993.0849號教學樓41551/1719.7510號教學樓335021/837.56理工群樓26577.525191.4814507農科群樓西附樓14350/6227合計63519.52595191.4822229.656-10號教學樓項目設施設備統(tǒng)計表教室座位門鎖開關插座燈管吊扇一便池沖水閥臉盆水龍頭應急燈走廊燈38間4806個107個108個1546支134臺145個145個68個70個67盞574盞（1）樓宇內部：檢查用電器械、線路有無腐蝕或氧化，防止線路短路引起火災。（2）公共區(qū)域：每周對消防設施設備進行檢查，發(fā)現(xiàn)消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶外觀損壞的，及時報告保衛(wèi)處。（3）教室：每周對干粉滅火器進行檢查，發(fā)現(xiàn)過期或損壞的，及時報告保衛(wèi)處。3.建立消防設施設備臺帳。對消防栓、安全出口標識和應急燈進行編號、登記，注明具體位置、數(shù)量和完好情況。五、項目經費.項目經費測算單位：元/月序號項目月均支出年支出備注1人員工資26429317148詳見附表12保險及福利費10521.94126263.3詳見附表23維修材料費1666.720000詳見附表34清潔衛(wèi)生費2666.732000詳見附表4合計41284.34495411.3附表1：人員工資單位：元/月序號LLj ［上岡位人數(shù)工資標準（元/月）項目補助總額（元）1項目責任人12276100032762管理員1180050023003衛(wèi)生工91417500172534臨時工215003003600合計1326429附表2：保險及福利單位：元/月序號項目人數(shù)測算依據(jù)金額（元/月）備注1社會保險11552.64元/月/人6079.042公積金11按工資總額的10%提取1682.9月工資總額16829元（不含項目補助）3高溫補助11每人每月300元，每年按6個月計算16504戶外補助950元/月.人4505電話補助1110元1106體檢費11150元/人.年137.57加班費5節(jié)假日一半人加班，每天90元412.5法定節(jié)假日11天合計10521.94附表3：維修材料費單位：元/月序號項目測算依據(jù)金額（元元）備注1公共照明6002給排水系統(tǒng)4003課桌椅、窗簾、風扇等維護6004公共部位、公共設施設備維修650合計2250注:理工群樓、農科群樓維修在保修期內附表4：清潔衛(wèi)生費單位：元/月序號項目測算依據(jù)測算公式月支出備注1勞動工具50元/人.月共11人50*11*10/12458.3按10個算計算2大垃圾袋每人每天3個，每日消耗33個33*0.55*30544.50.55元/個3小垃圾袋每人每日3個，每日消耗22個33*0.38*30376.20.38元/個4大垃圾桶每月?lián)p壞3個，55元/個3*551655紙簍每月?lián)p壞5個，12元/個5*12606洗廁劑每月3桶,230/桶元230*36907粉筆每年20箱20*115/12192115元/箱，每箱40盒8粉刷每年200個200M,5/12754.5元/個9水管10010工作提示牌60.711合計2666.7注：清潔費用不含化糞池清理費。.項目經費的發(fā)放（1）項目總支出4954n.3元/年，其中，人員基本工資、戶外補助、高溫補助、電話補助、加班費、維修材料費和勞動工具等低值易耗品費用由項目組控制，其中，人員經費29051.5元/月、348618元/年，材料費4333.4元、52000元/年，員工保險、公積金及體檢由集團控制，7899.44元/月，94793.3元/年。（2）項目員工中屬于學校在編工的，項目組只發(fā)其項目績效，其檔案工資、交通補貼、勞務費、各項福利由集團承擔。（3）工作服、年終獎及節(jié)日補助費用由集團負責。（4）中心每月對各項目組進行1次考核，根據(jù)考核結果制定當月績效工資總額，項目責任人根據(jù)考核結果制定本項目員工績效工資分配表。項目組月績效津貼考核發(fā)放標準按照集團績效津貼考核發(fā)放標準執(zhí)行。六、項目管理模式.為了提高工作效率，對6號、7號、8號、9號、10號教學樓、理工群樓附樓、和農科樓實行統(tǒng)一項目管理，教學樓實行24小時值班，上課時間2名員工值班，下課時間、通宵班1名員工值班。.項目員工均參與值班、參與開關門、參與保潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護。七、項目管理辦法.制定項目組檢查考核標準表。.集團有關部門、教學區(qū)物業(yè)管理中心負責每月檢查、考核項目組各項工作，項目組根據(jù)檢查、考核結果，發(fā)放績效工資。.實行末位淘汰制，連續(xù)三次檢查，考核結果排名最后者,辭退出項目組。.人為原因造成教學、科研事故的，依據(jù)集團相關管理辦法和事故影響程度給予行政處理。同時項目組給予當事人扣除月績效工資乃至報集團解聘處理。.項目員工工作不服從安排，工作不力，故意離崗，考核不合格，項目責任人有權將其辭退出項目組。八、項目員工工資發(fā)放依據(jù).工資組成：項目員工工資（100%）二值班工資（20%）+清潔衛(wèi)生工資（60%）+綠化養(yǎng)護工資（20%）o.項目責任人有權根據(jù)檢查結果制定項目員工績效工資分配和獎罰，報中心審批。.項目責任人只負責項目員工基本工資，績效工資。社保、年終獎、工作服、體檢費由集團統(tǒng)一交繳和發(fā)放。.學校校歷寒暑假期間，項目組依據(jù)工作實際，安排員工合理休假。休假員工的工資按集團的工資標準發(fā)放。九、其他事項.在項目管理時期，未發(fā)生教學、科研和管理責任事故，并經集團、中心考核、評估，師生滿意度在95%以上的，集團給予項目責任人2000元獎勵，師生滿意度為85%-94%的，獎勵1000元，師生滿意度為70%-84%的，不予獎勵；低于70%的，處罰項目責任人2000元。獎勵資金由集團支付，處罰款上繳集團。.項目結束后節(jié)約的項目組控制支出費用（不含維修費）先支付30%獎勵給項目組，余下70%中的40%獎勵給項目責任人。.集團檢查項目組服務質量達不到規(guī)定要求的，扣減項目組項目金500元/次，當月累計三次以上者，扣除當月項目責任人補助500元。.項目組不按照集團要求改進工作，不服從中心、集團工作安排，集團扣減項目組項目金500元/次。.項目組不按照學校、集團和中心要求改進工作的，集團有權終止協(xié)議，造成損失由項目組承擔。.集團抽調項目員工參與集團突擊勞動，造成項目區(qū)域內衛(wèi)生檢查不達標的，集團不給予處罰。.6-10綠化養(yǎng)護、草坪里的樹葉清理和中心小花園由校園服務中心負責。.教學區(qū)項目管理區(qū)域的小水電、小土木、疏通、窗簾等維修、維護由集團工程中心負責，材料費項目組支付。因工程中心維修不及時，師生意見大，被投訴的，不屬于項目組違規(guī)事項,如果學校、集團對維修管理改革，項目組無條件服從。.為了確保日耗品質量，維修、維護及時、準確、節(jié)約，日耗品、維修材料由項目組負責采購（單項開支超過500的報中心審批），集團派人監(jiān)督、驗收。.項目員工請假、考勤、分配等事項，項目組協(xié)調解決，報中心審批。.本方案經集團會議同意后執(zhí)行。.本方案由教學區(qū)物業(yè)管理中心負責解釋。二。一三年五月十日二、項目服務內容.房屋建筑物共同部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、房頂、墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。.共用設施設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括公用的上下水管道、落水道、共用照明、課桌椅、風扇、黑板、窗簾、樓內消防設施設備等。.附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、上下水管道、化糞池、溝渠池。.公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共教室、報告廳、樓梯、走道、大廳、開水間、門窗、玻璃、天花板、消防栓（箱）、配電箱、果皮箱、應急燈箱、休息室、衛(wèi)生間、共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運。.綠地、花木等養(yǎng)護與管理：包括松土、除草、施肥、清理樹枝、樹葉、刷白樹頭等。.教務服務，包括教室開關門、提供自習教室及教務部門安排的各種考務工作，提供粉筆、粉刷、白板筆等低值易耗品。.公共秩序維護，樓內實行24小時值班、消防安全管理、突發(fā)應急事件處理等制度。三、人員配備表序號級別崗位人數(shù)備注111級項目負責1負責本物業(yè)項目全面管理工作。人214級管理員1協(xié)助項目負責人進行日常管理，負責值班、教室的開關門及監(jiān)督檢查工作。316級保潔員9負責責任區(qū)內的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、教室的開關門及設施設備的日常檢查工作。4臨時工2負責責任區(qū)內的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、教室的開關門及設施設備的日常檢查工作。合計13、日常物業(yè)管理服務(一)房屋及公共設施的維修與管理1.服務內容(1)日常零星維修①戶外土建零星、小型、緊急維修：含墻面、地面、門窗、樓道等；樓宇零星、小型、緊急維修：包括門窗、照明等；樓宇內部設施設備零星、小型、緊急維修：包括門窗五金件、墻面、開關、墻面插座、燈管、風扇、課桌椅、水龍頭、開水器等。(2)負責項目內公共部位、共用設施設備的日常巡檢，發(fā)現(xiàn)問題，屬于日常零星維修范圍內的及時修復，不屬于零星維修范圍內的，及時上報中心，并跟蹤落實維修情況。(3)負責編制中、大修維修計劃，報送至中心。.維修管理目標報修處理及時，對共用部位、公共設施設備進行定期巡視、檢查、保養(yǎng)，無人為因素的故障。地面、道路、照明、課桌椅等設施外觀整潔、完好。(1)零星維修、急修報修及時率100%。(2)維修材料準備及時率100%o.房屋及公共設施養(yǎng)護標準序號服務內容措施與標準1平面頒布圖、樓門標識等保持完好齊全、規(guī)范美觀，有缺損及時更換修補2房屋外檐、臺階每周巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修3樓梯、走廊扶手每周巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修4教室窗戶每周巡查1次，保持玻璃、配件完好，開閉靈活，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修5教室門、鎖每季度上油保養(yǎng)1次，保持配件完好，開閉靈活，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修6課桌椅、黑板每周巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修7教室、樓道燈每天巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修8教室風扇、空調每天巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修9樓內地面、天面每周巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修10排水口、雨水井每月清理1次，發(fā)現(xiàn)堵塞及時清理11化糞池每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)堵塞及時上報12場地、道路每月檢查1次，場地、道路平整通暢，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修13衛(wèi)生間便池、洗手盆、隔板每天檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修14衛(wèi)生間水龍頭、水管等每天檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修，防止“跑冒滴漏”.建立和完善公共設施設備、共用部位的維修檔案。對教學樓的公共設施設備、共用部位建立檔案、臺帳、維修保養(yǎng)記錄和事故處理記錄。.節(jié)能減排措施。學生下課后，項目員工首先要及時關閉教室的燈光、電風扇、空調等，加強巡查，杜絕長明燈、長流水、風扇和空調空轉等現(xiàn)象的發(fā)生，防止跑冒滴漏等現(xiàn)象發(fā)生，避免用電用水浪費。（二）清潔衛(wèi)生服務.衛(wèi)生工崗位設置旅院教學樓衛(wèi)生工崗位設置序號UL4岡位設置設置說明時間安排1衛(wèi)生工1負責6號教學樓9間語音室（6701、102、103、201、202、203、301、302、303）5間辦公室走廓、6間衛(wèi)生間、綠化面積3565.5m27:00—9:00、11:30—13:30、15:00-18:30^21:30-10:302衛(wèi)生工2負責7號教學樓6間多媒體（201、202、203、301、402、403）、30間辦公室走廓、8間衛(wèi)生間、綠化面積1246.2m27:00—9:00、11:30-13:30.15:00-18:30>21:30-10:303衛(wèi)生工3負責8號教學樓6間多媒體（8-301、302、303、304、305、401）、4間普通教室（402、403、404、405）、4間衛(wèi)生間、綠化面積1388.7m27:00—9:00、11:30-13:30、15:00-18:30>21:30-10:304衛(wèi)生工4負責8號教學樓1間多媒體501、7間普通教室（502、503、504、505、603、604、605）、2間語音室（601、602）、綠化面積6025.1m27:00-9:00、11:30-13:30、15:00-18:30>21:30-10:305衛(wèi)生工5負責8號教學樓形體房（8T02）、研究生教室（8-202）、15間辦公室走廊、4間衛(wèi)生間、2樓止面花壇、9號教學樓一樓大廳及2間衛(wèi)生間、廣場、停車場、綠化面積6146nl27:00-9:00、11:30-13:30、15:00-18:30.通宵班6衛(wèi)生工6全面負責10教學樓23間語音室、10間衛(wèi)生間及大門前走道7:00-9:00,11:3073:30、15:00-18:30>21:30-10:30理工群樓衛(wèi)生工崗位設置序號L-JU/JU岡位設置設置說明時間安排1衛(wèi)生工1北面5層（東）樓及東面過道5層、綠化面積1237.5itf7:00-11:00、14:00-18:002衛(wèi)生工2北面5層（西）樓及西面過道5層、綠化面積1237.57:00-11:00、14:00-18:00農科群樓衛(wèi)生工崗位設置序號岡位設置設置說明時間安排1衛(wèi)生工1主樓一層、外圍、附樓南、北面各2層7:00-11:00,14:00-18:002衛(wèi)生工1附樓南面4層及東面過道4層7:00-11:00、14:00-18:003衛(wèi)生工1附樓北面4層及西面過道4層7:00-11:00,14:00-18:00.清潔衛(wèi)生服務內容及標準(1)樓內公共區(qū)域序號項目服務標準清潔頻次1地面無垃圾雜物、無污漬每天至少清掃2次，擦拭1次，全天保潔2墻面無積塵、無蜘蛛網、無亂貼亂掛現(xiàn)象每月除塵1次3天花板目視無積塵、無蜘蛛網每月擦拭1次4樓梯扶手、走廊欄桿表面無灰塵每周擦拭1次5門窗潔凈，無污漬、無明顯灰塵每月擦拭1次6消防栓、標識牌等設施無塵土、無明顯手印及其它、一、士污漬每周擦拭1次7玻璃潔凈、無明顯灰土每學期擦拭1次(2)公共衛(wèi)生間序號項目服務標準清潔頻次1地面地面無積水、雜物，衛(wèi)生間無異味、臭味每天至少清潔2次，全天保潔，每月消毒1次2墻面無灰塵、無污跡、無蜘蛛網瓷磚墻面每月擦拭1次3衛(wèi)生潔具便池無尿漬、無銹跡每天清潔2次，全天保潔4洗手盆潔凈、無污漬每天2次，全面保潔5鏡子鏡面潔凈明亮每天2次6紙簍垃圾不得超過桶體的2/3,桶內外潔凈，無異味每天至少傾倒2次7隔斷板無污漬每月清潔1次8天花板無蜘蛛網每月清潔1次(3)樓外公共區(qū)域序號項目服務標準清潔頻次1硬化地面、道路干凈整潔、雨后無積水每日至少清掃2次，全面保潔2綠地無垃圾、塑料袋等雜物每天清潔1次，全面保潔3室外標識、宣傳欄無污跡、無廣告紙每周擦拭1次4路燈、樓道燈無污跡每學期清潔1次5垃圾收集日產日清6垃圾桶、果皮箱垃圾不得超過桶體的2/3,桶體、桶周圍地面、墻面無污漬，無異味每周清潔1次7排水溝、落沙井無雜物、排水暢通每月清理1次(4)公共教室序號項目服務標準清潔頻次1地面地面無明顯灰塵、雜物每天中班清潔1次，每周深度保潔1次2桌椅表面潔凈、無積塵、無垃圾每日1次，每周深度保潔1次3黑板表面潔凈，無污漬每日至少2次4墻面無積塵、無蜘蛛網每月擦拭1次5天花板、燈具、風扇等無積塵、無蜘蛛網每學期擦拭1次6窗玻璃、窗臺表面潔凈、無積塵每學期開學前擦拭1次(5)開水間序號項目服務標準清潔頻次1地面地面無積水、雜物每天至少4次2開水器表面、內部表面潔凈、無污