物業(yè)管理處裝修監(jiān)管與巡查內容及方法培訓課件

裝修監(jiān)管及巡查內容與方法公司LOGO

主講人：XXXxxxx年xx月xx日為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力，還需要足夠的專業(yè)知識。豐富的知識帶給業(yè)主的將來不只是對物業(yè)管理人員的敬佩，更多的是對物業(yè)企業(yè)服務的認可。裝修巡查可依據(jù)建設部2011年1月26日9號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。

前言

培訓內容及目錄物業(yè)裝修管理的基本概念物業(yè)裝修管理的目的及意義房屋裝飾裝修禁止行為房屋裝飾裝修巡查內容裝修巡查的內容及方法裝修違規(guī)案例分析

物業(yè)裝修管理的基本概念

一、物業(yè)裝修管理的基本概念物業(yè)裝修，是指業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或經(jīng)營環(huán)境，對自有物業(yè)或租賃物業(yè)范圍內的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強弱電、有線電視、電話、寬帶進行裝修處理的活動和過程。物業(yè)裝修管理，是指物業(yè)管理公司依據(jù)國家相關法規(guī)和條例，受開發(fā)商或全體業(yè)主委托，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在裝修過程中，對新建房屋的室內裝修活動實施審查、監(jiān)督和管理的行為。二、物業(yè)裝修管理的目的及意義1、從安全的角度來講：物業(yè)人員為什么要對裝修的過程進行監(jiān)控巡查？A.由于裝修的從業(yè)人員的不確定性因素(人員流動、全國各地、人員素質），存在治安隱患，如:有案底的人員有可能混在裝修隊伍當中——非常危險;B.裝修期間不規(guī)范操作，導致裝修期間存在較大的安全隱患（如：違規(guī)高空作業(yè)、吊裝搬運物資不采取相應的保護措施、裝修現(xiàn)場防火措施不到位、違規(guī)動火作業(yè)施工等不安全因素）；C.裝修期間施工人員野蠻施工對小區(qū)公共設施、設備及場地造成嚴重的損壞；D.裝修期間施工人員的不文明行為，對小區(qū)住戶會造成影響(如：打架斗毆、尋釁滋事、壟斷市場、著裝隨便、小區(qū)內隨地大小便、小區(qū)內高聲喧嘩、在公共位置玩耍、睡覺等不文明行為。

二、物業(yè)裝修管理的目的及意義2、從服務的角度來講：A.

裝修期間物業(yè)服務中心按照前期物業(yè)服務合同及裝修協(xié)議的相關約定履行物業(yè)服務職責，加強服務區(qū)域內裝修活動的管理，維護廣大業(yè)主的合法權益不受侵害，為業(yè)主的裝修把好關，制止一切違章裝修的行為，消除業(yè)主在裝修期間給小區(qū)帶來的各項安全隱患，使小區(qū)的物業(yè)保值、升值；B.房屋裝修質量的好壞，直接關系到業(yè)主的切身利益和物業(yè)管理的地位，一間裝修得富麗堂皇且無質量問題的房屋，給業(yè)主帶來的是家的溫馨，人生的享受，使他們能安居樂業(yè)，對物業(yè)管理充滿信心。三、房屋裝飾裝修禁止行為房屋裝飾裝修禁止行為為了保證本物業(yè)管理區(qū)域內房屋的使用安全，維護廣大業(yè)主的物業(yè)安全和公共權益，根據(jù)建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《長沙市房屋安全管理條例》的規(guī)定以及我公司對房屋裝飾裝修管理的工作經(jīng)驗，特擬定《房屋裝飾裝修禁止行為》并告知如下：1.未經(jīng)原設計單位或者具有相應等級的設計單位提出設計方案，嚴禁擅自變動建筑主體，如刨鑿水泥地面（找平層除外）、破壞屋面防水隔熱層、重擊頂板或外墻內側、拆改排煙管道、開挖地面等。2.未經(jīng)原設計單位或者具有相應等級的設計單位提出設計方案，嚴禁擅自變動建筑承重結構，如在承重墻上開挖壁柜、門窗，擴大原有門窗尺寸，拆除連接陽臺的墻體、門窗等。3.未經(jīng)原設計單位或者具有相應等級的設計單位提出設計方案，嚴禁超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載，如在室內用紅磚砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設超重大理石地面等。4.未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，嚴禁在共用區(qū)域搭建建筑物、構筑物，嚴禁改變房屋外立面和在非承重外墻上開門、窗，如空調、太陽能、晾衣架、防盜網(wǎng)、封閉陽臺等安裝應符合建筑物外觀協(xié)調統(tǒng)一的要求，施工污損外墻面的應及時清除或修補。5.未經(jīng)消防管理單位批準，嚴禁拆改房屋原有消防管道和設施。三、房屋裝飾裝修禁止行為6.嚴禁將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，嚴禁破壞或者拆改地面和屋面防水層。7.嚴禁損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果，嚴禁使用不符合消防要求的裝修材料。8.嚴禁不穿管直接暗藏鋪設電線，嚴禁將雨水管道和空調排水管用于生活污水的排放。9.嚴禁私自改動或損壞共用供、排水主管道、消防設施、防火門、電視通訊系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)管線、門禁對講設備、主電源開關及供電線路等。10.裝修施工過程中，在封閉廁所、廚房防水層之前應做72小時閉水試驗，在封閉供水管之前應做管道打壓試驗和保護措施。11.更換原入戶門，新門須符合原防火門等級，不得改變原有入戶門洞的設計，損壞墻面的應修復如初。12.禁止聘請“三無”人員從事裝修施工，禁止使用≥8磅大錘敲打墻體、地面和房頂。13.每日12:00至14:00、19：00至次日8:00之間和節(jié)假日，不得從事產(chǎn)生噪聲的房屋裝飾裝修活動,夜間≤40dB（A）、晝間≤50dB（A）（見GB3096-2008聲環(huán)境質量標準）。

四、房屋裝飾裝修巡查內容房屋裝飾裝修巡查內容1.裝修現(xiàn)場文件的巡查1.1《裝修施工告知書》應張貼在戶門外，是否有遮擋、涂改、損壞、脫落、丟失等情況。1.2《裝修溫馨提示》應張貼在每單元樓入戶大堂內，是否有遮擋、涂改、損壞、脫落、丟失等情況。1.3未完成的《整改通知書》應張貼在戶門外，是否有遮擋、涂改、損壞、脫落、丟失等情況。1.4核對每個現(xiàn)場裝修管理/施工人員的《臨時出入證》。1.5裝修現(xiàn)場無吸煙情況。2.裝修施工禁止行為的巡查2.1有無刨鑿水泥地面（找平層除外）、屋面防水隔熱層和重擊頂板、外墻內側以及拆、改排煙管道、開挖地面等情況，如有應核實是否與原設計單位或者具有相應等級設計單位的方案相一致。2.2有無在承重墻上開挖壁柜、門窗，擴大原有門窗尺寸，拆除連接陽臺的墻體、門窗等情況，如有應核實是否與原設計單位或者具有相應等級設計單位的方案相一致。2.3有無在室內用紅磚砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設超負荷大理石地面等情況，如有應核實是否與原設計單位或者具有相應等級設計單位的方案相一致。2.4有無在共用區(qū)域搭建建筑物、構筑物，有無在住宅外立面和在非承重外墻上開門、窗等情況，如有是否經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準。2.5有無安裝空調、太陽能、晾衣架、防盜網(wǎng)、封閉陽臺等情況，核實是否符合管理處的統(tǒng)一要求，施工污損的外墻面是否及時清除或修補，安裝施工是否有安全措施。2.6有無拆改消防管道和設施等情況，如有是否經(jīng)消防管理部門批準。2.7有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的情況，有無破壞地面或屋面防水層。四、房屋裝飾裝修巡查內容2.8運送建筑材料或垃圾有無實行袋裝化，攪拌水泥、石灰有無在地面加墊層，防止損壞路面或造成滲漏。2.9有無將雨水管道和空調排水管用于生活污水排放的情況，如用于洗衣機排水。2.10有無改動或損壞共用供水、排水主管道、消防設施、防火門、電視通訊系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)管線、門禁對講設備、主電源開關及供電線路等情況。封閉共用供水、排水主管道的，是否預留管道檢修口。2.11有無更換原入戶門的情況，新門須符合原防火門等級，有無改變原有入戶門洞的設計，損壞墻面的有無修復如初。2.12有無使用≥8磅大錘敲打墻體、地面和房頂?shù)那闆r。2.13是否接到噪音施工的投訴，是否發(fā)現(xiàn)在禁止噪聲施工時間段和節(jié)假日進行噪音施工的情況。2.14動火作業(yè)是否經(jīng)過批準，無使用明火（如燃氣灶、煤爐、酒精爐、煤油爐、電熱爐等）的情況。2.15是否使用危險化學物品的情況。2.16已口頭指出的問題或下達《整改通知書》的事項，是否已按要求整改的情況。3.裝修施工階段性見證3.1在封閉廁所、廚房防水層之前，進行了72小時閉水試驗且無滲水情況。3.2在封閉供水管之前，進行了管道打壓試驗且無漏水情況。3.3在封閉供電線路之前，采取了套管保護措施。注：1.裝修施工涉及房屋結構或外觀時，裝修巡查頻次應≥2次/天。五、裝修巡查的內容及方法（一）對裝修材料的監(jiān)管1、防止違章材料進場；（如：大理石、紅磚、青磚、假山、自制防盜網(wǎng)、防盜門、搭建天臺的鋼材、空調打孔機等）

裝修監(jiān)控第一道關便是小區(qū)的出入口，如果對裝修材料嚴格把關，讓違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦這關放松，那后面的違章裝修簡直是防不勝防，更嚴重的有可能激化業(yè)主同物業(yè)管理的矛盾，為后期物業(yè)管理幾乎是雪上加霜。（如果出入口崗對違章裝修施工材料監(jiān)控不嚴，導致違章材料進場，裝修工戶內封閉裝修，后期物業(yè)工作將陷入極為被動的局面）2、若違章材料進場后，及時知會裝修管理員或物業(yè)服務中心到現(xiàn)場跟進處理；3、防盜門、推拉窗需統(tǒng)一款式及顏色；4、加強對裝修材料搬運過程的監(jiān)控，防止在搬運的過程中對公共設施、設備及場地造成損壞。（需重點防止施工人員野蠻使用電梯、蓄意破壞公共設施、設備，嚴禁施工人員運輸散沙進電梯）五、裝修巡查的內容及方法案例：業(yè)主運輸自制防盜門進入小區(qū)，門崗及巡查人員未及時發(fā)現(xiàn)并攔阻，導致業(yè)主違規(guī)施工侵占電梯廳面積五、裝修巡查的內容及方法案例：施工人員運輸河沙未進行打

包且野蠻使用電梯導致電梯嚴重受損五、裝修巡查的內容及方法5、裝修材料的堆放；重點檢查：裝修材料堆放點有無引起火災的隱患；住戶陽臺有無堆放裝修材料，有無墜落的隱患。提醒業(yè)主公共區(qū)域堆放裝修材料及時處理防丟失?。ü矃^(qū)域堆放裝修材料不及時清理或被其它裝修工搬走使用）6、裝修垃圾的處理；重點檢查：裝修垃圾是否裝袋處理！是否用使用貨運電梯搬運！有無堆放地下室、電梯廳、消防通道等公共區(qū)域長時間無人清理？有無堆放住戶陽臺導致墜落隱患！臺風暴雨天氣重點巡視住戶陽臺堆放垃圾情況。（要點：裝修巡查人員可以每天對裝修戶在公共區(qū)域裝修垃圾堆放情況進行登記，由巡查人員或客服督促施工人員進行清理，也可告知業(yè)主）五、裝修巡查的內容及方法（二）對戶內裝修的常規(guī)檢查1、每天檢查裝修住戶是否已開具并張貼《裝修施工告知書/簽到表》，裝修是否超過許可期限，有無破損或掉落；2、檢查裝修施工人員的《裝修臨時出入證》；

出入證檢查要點：姓名、相片是否為本人，施工的房號是否相符，是否加蓋物業(yè)服務中心公章，出入證的有效日期，如裝修出入證過期，門崗及巡查人員需提醒施工人員至物業(yè)服務中心辦理延期，對于拒絕的施工人員巡查人員可采取對應措施或進行驅趕；3、檢查裝修現(xiàn)場是否配置滅火器，壓力、數(shù)量、鉛封是否完好；4、裝修有無動火，是否提前辦理《動火作業(yè)申請》（如：現(xiàn)場生火做飯、電焊作業(yè)、在裝修現(xiàn)場抽煙等）；五、裝修巡查的內容及方法5、裝修時間的控制：每日12:00至14:00、19：00至次日8:00之間和節(jié)假日，不得從事產(chǎn)生噪聲的房屋裝飾裝修活動,夜間≤40dB（A）、晝間≤50dB（A）（裝修時間的控制依據(jù)為：GB3096-2008聲環(huán)境質量標準）

五、裝修巡查的內容及方法1、水電線路施工管理大多數(shù)的水管材質是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數(shù)變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業(yè)主防水層已經(jīng)破壞，地產(chǎn)公司將不在負責維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業(yè)主不聽，將來樓下的業(yè)主會頻繁的拜訪他。業(yè)主的熱水管線從廚房到衛(wèi)生間的鋪設，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。（三）對不同裝修過程的檢查要點

五、裝修巡查的內容及方法2、結構改造小區(qū)的房屋戶型，是經(jīng)過專業(yè)的設計師精心設計的，業(yè)主在購買房產(chǎn)時已經(jīng)認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。如果業(yè)主改動結構，將會產(chǎn)生很大的響聲，要求秩序部巡查人員密切關注，一旦發(fā)現(xiàn)有可疑情況，及時查看。如果存在嚴重違規(guī)行為可以要求施工人員停工，等業(yè)主到物業(yè)服務中心協(xié)商處理。五、裝修巡查的內容及方法業(yè)主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛(wèi)生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”。衛(wèi)生間的地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。3、地板及瓷片鋪設五、裝修巡查的內容及方法4、下水管道及煙道的施工廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時，建議業(yè)主用塑料扣板封閉并預留檢修口，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復成本，尤其是底層業(yè)主更應注意。廚房的煙道開口位置是根據(jù)國家規(guī)范設計的，不能做任何改動，否則極易產(chǎn)生串煙現(xiàn)象。如果業(yè)主執(zhí)意要改，應該告訴他相關責任由業(yè)主自行承擔。物業(yè)企業(yè)不會接受報修，并需保留勸阻的證據(jù)。如果業(yè)主已經(jīng)改動，當發(fā)生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內，一旦發(fā)生泄漏，后果將十分嚴重。五、裝修巡查的內容及方法5、木工施工相對來講，對于業(yè)主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業(yè)主的裝修進度，注意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區(qū)域施工問題、環(huán)境衛(wèi)生的保持等方面的問題。需要提醒業(yè)主的是：在吊頂和家具內安裝的電線一定要穿線管，減少火災隱患，盡量少安裝大功率的照明設備。五、裝修巡查的內容及方法業(yè)主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環(huán)節(jié)，需要提醒施工人員的是注意環(huán)境衛(wèi)生，不能影響到相鄰業(yè)主的正常生活，施工時一定要關閉進戶門，提醒業(yè)主在注意劣天氣情況下門窗要及時關閉，以防損壞已經(jīng)完成的裝修工程。6、油漆施工

裝修違規(guī)案例分析六、裝修違規(guī)案例分析違反《裝飾裝修禁止行為》、《住宅室內裝修管理辦法》等相關法規(guī)或協(xié)議。違章條例：未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案（非住宅用途房屋須報政府部門審批并取得裝飾裝修工程施工許可證），變動建筑主體和承重結構，超過建筑設計標準或規(guī)范增加樓面荷載（如隨意在室內砌墻、超負荷吊頂、安裝大理石和大型吊燈等）。定義：違章裝修原則性問題，服務中心必須勸阻、禁止的行為。對違反裝修禁止行為、影響建筑物外觀及其它未經(jīng)批準私自改變房屋結構及用途者，除要求及時恢復原樣外，物業(yè)服務中心有權扣除裝修人及裝修單位的所有保證金，裝修人及裝修單位還須承擔由此產(chǎn)生的法律責任。只要發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違章行為，及時發(fā)放“裝修整改通知書”，拒不簽收的要張貼在房號旁拍照；情節(jié)特別嚴重且勸阻無效的可上報行政部門，并保留相關證據(jù)。違章搭建樓板及加建房間六、裝修違規(guī)案例分析違反《裝飾裝修禁止行為》、《住宅室內裝修管理辦法》等相關法規(guī)或協(xié)議。違章條例：未經(jīng)規(guī)劃部門批準搭建建筑物、構筑物（如雨篷、遮陽篷、花架等），改變住宅建筑外立面，在非承重外墻上開門、窗。說明：違章裝修操作性問題，因客觀原因限制，物業(yè)服務中心在判定符合實際需求且完成“發(fā)現(xiàn)-告知-制止-上報”流程并保留相關證據(jù)前提下可默許。違章在室外搭建雨篷六、裝修違規(guī)案例分析違反《裝飾裝修禁止行為》、《住宅室內裝修管理辦法》等相關法規(guī)或協(xié)議。違章條例：任意刨鑿、重擊頂板、外墻內側及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設電線或改線。說明：違章裝修原則性問題，服務中心必須勸阻、禁止的行為。對違反裝修禁止行為、影響建筑物外觀及其它未