9月29日新政后的市場環(huán)境分析

/關(guān)于國家不斷出臺的房產(chǎn)新政對全國市場的影響--盛世豪庭可能面臨的政策影響2０10年4月新“國十條”和9月底第二輪政策調(diào)控，力度空前，充分顯示了中央政府抑制房價(jià)的決心。一、限購令出臺的政策背景201０年初，我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢逐漸向好發(fā)展，房價(jià)暴漲趨勢明顯。４月17日國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”）,由此開啟了2010年樓市調(diào)控的大幕.４月新“國十條”其中規(guī)定，“要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。"新“國十條”出臺不久，4月30日北京出臺了樓市限購令，規(guī)定一個(gè)家庭只能新購買一套商品住房,對于限購其它城市應(yīng)者寥寥.隨后幾個(gè)月，各地對新“國十條”的執(zhí)行不盡如人意。8月樓市成交量回暖,9月房價(jià)又有“抬頭”。1、市場出現(xiàn)新情況9月重點(diǎn)城市成交量環(huán)比顯著回升，同比降幅進(jìn)一步縮小.環(huán)比成交量,一線城市平均增加了47％，十大城市平均增加了36。９％,深圳的增加幅度最大為65。4％。９月同比，一線城市平均增加了2．１%，十大城市平均降幅縮小為７。3%.２010年9月重點(diǎn)城市成交量變化情況（注：表中杭州、武漢、重慶為商品房數(shù)據(jù),其他城市為住宅數(shù)據(jù)，北京為商品住宅）9月重點(diǎn)城市成交價(jià)格同比顯著上漲,環(huán)比漲跌不一。同比來看，十大城市除深圳有微幅下跌以外其余均有不同幅度的上漲,其中南京上漲幅度最大為74.６6％，北京為36.42%,上海上漲幅度較小為1．９9％。環(huán)比來看，北京、上海、武漢和成都下跌，其它城市均有不同程度的上漲。杭州同比、環(huán)比上漲幅度都比較大.2０10年9月重點(diǎn)城市成交價(jià)格變化情況(注：帶＊城市的成交價(jià)格為通過報(bào)價(jià)計(jì)算，僅供參考;本月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到9月２8日。)“新國十條”調(diào)控政策執(zhí)行有所松動在全國房地產(chǎn)市場迅速升溫的同時(shí)，一些重點(diǎn)城市地價(jià)也開始明顯回升。圖1給出了２０10年1至９月北京、上海、杭州三城市土地溢價(jià)率情況,表明進(jìn)入7月份以來,特別是8、9月份土地溢價(jià)率上升非常明顯，房地產(chǎn)商對房價(jià)未來上漲存在較強(qiáng)的預(yù)期。2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢價(jià)率情況下表中給出了9月份全國新誕生的幾個(gè)地王情況。在調(diào)控政策風(fēng)聲仍緊的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)為追求企業(yè)自身利益逆市高價(jià)競拍土地,表明價(jià)格反彈動力較大，這使調(diào)控政策的效力未能明顯顯現(xiàn)，若這種態(tài)勢發(fā)展下去,勢必帶來房價(jià)的大幅反彈。９月份新誕生的地王列表3、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜，資產(chǎn)價(jià)格存在上漲壓力8月份國內(nèi)公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，宏觀經(jīng)濟(jì)總體形勢良好。8月全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長13。９%，比上月回升0．5個(gè)百分點(diǎn),扭轉(zhuǎn)前期連續(xù)下滑的趨勢；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資２。1萬億,同比增長２3.9％，增速較上月份上升1。６個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)投資新開工面積和在建面積也環(huán)比增長;2０10年８月末，M2同比分別增長19．２%，增幅比上月提高1.6個(gè)百分點(diǎn).不過,由于宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯走出低谷,寬松的貨幣政策短期內(nèi)還難以改變。201０年1—８月ＣPI&PPＩ走勢2010年1-8月M2供應(yīng)量走勢８月，CPI持續(xù)創(chuàng)出新高,同比上漲3．5%，通貨膨脹壓力增大.由于進(jìn)口快速增加，使得貿(mào)易順差有所回落，但出口絕對增速仍然不低，人民幣升值壓力持續(xù)存在。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，資產(chǎn)價(jià)格存在明顯上漲壓力.8、9月份以來房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，房價(jià)上漲預(yù)期明顯,恰逢房地產(chǎn)市場“金九銀十”黃金季節(jié)的到來，國慶長假期間，房地產(chǎn)市場很可能會出現(xiàn)爆發(fā)性增長，將給后續(xù)調(diào)控帶來難度。9月下旬,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會、國土資源部、監(jiān)察部、國稅總局等部委聯(lián)合出臺了系列政策，對樓市實(shí)施第二輪調(diào)控.9月29日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺了《對各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲通知提出四項(xiàng)要求》，其中指出“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé).對政策落實(shí)不到位、工作不得力的,要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任.”“限購"又一次出現(xiàn)在調(diào)控的諸多措施當(dāng)中，第二輪調(diào)控也顯示了中央政府對樓市調(diào)控的決心,并且將問責(zé)對穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作不力的省級政府，在此背景下各地限購令紛紛出臺。二、各地限購令解讀10月7日上海出臺實(shí)施細(xì)則《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》,其中規(guī)定一個(gè)居民家庭只能新購一套商品住房(含二手存量住房);10月15日廣州發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行我市商品住房限購政策的通知》，其中規(guī)定一個(gè)戶籍家庭和常住非戶籍家庭限購一套新房。截止1０月1９日大連出臺限購令,全國已有北京、上海、廣州、深圳、廈門、杭州、寧波、南京、福州、三亞、天津、溫州、?？凇⒋筮B等14個(gè)城市出臺了限購令。1、各地樓市限購令嚴(yán)厲程度不一根據(jù)嚴(yán)厲程度，將這些出臺的城市限購令分為“很嚴(yán)厲”、“比較嚴(yán)厲"和“嚴(yán)厲”三種類型。深圳、南京限購令屬于“很嚴(yán)厲"類型。深圳規(guī)定:戶籍居民家庭限購兩套，非戶籍居民家庭限購一套，南京規(guī)定：暫時(shí)限制購買第三套住房.兩市都限制了居民家庭購買第三套房，強(qiáng)調(diào)家庭購房在基數(shù)上變化，與其它城市限購令相比屬于很嚴(yán)厲的。屬于“比較嚴(yán)厲"類型的城市：北京、上海、廈門、杭州、寧波、三亞、溫州、海口、大連，這些城市都是限定居民家庭只能新購買一套商品住房.無論以前是一套、三套還是五套，在這些城市居民家庭都可以而且只能再購買一套商品住房，包括新商品房和二手存量房,淡化了家庭原來擁有的住房量,沒有考慮基數(shù)，只強(qiáng)調(diào)了動態(tài)變化“再購買一套商品住房”,相比深圳、南京稍微寬松了些。廣州、天津限購令屬于“嚴(yán)厲”類型.廣州規(guī)定：戶籍家庭和常住非戶籍家庭限購一套新房，天津規(guī)定：戶籍家庭和常住非戶籍家庭限購一套新房。廣州、天津兩市，不僅沒有考慮家庭擁有住房的基數(shù)，而且也只限制新房,沒有限制購買二手存量房。也就是說一個(gè)家庭還可以再買一套新房,多套的二手房,無論以前有多少套住房.廣州、天津兩市政策是這些城市限購令中最不嚴(yán)厲的。2、九月均價(jià)萬元以上城市絕大多數(shù)已出臺限購令根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),9月份商品住房均價(jià)在萬元以上的城市有16個(gè),截至目前,這些城市中出臺了限購令的有13個(gè)，占比8１．２5%。3、限購令“精確打擊”投資投機(jī)需求對于抑制投資投機(jī)需求,限購令不愧為“精確打擊”的武器，真正是遏制住了投資投機(jī)的“咽喉”,必將使房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)氣氛顯著下降。三、市場對限購政策的態(tài)度調(diào)查分析1、大多數(shù)購房者支持限定家庭購房套數(shù)的政策,并且認(rèn)為該政策對抑制房價(jià)過快上漲有積極影響。根據(jù)相關(guān)市場研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行的“20１0第三期政策滿意度調(diào)查”,對于“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”的政策,55。45％的購房者表示非常支持，超過一半,比較支持的比例為13.64%，總的來說購房者支持該政策的比例將近70%.認(rèn)為限定家庭購房套數(shù)對房價(jià)上漲過快有積極影響的比例為６8.18％，也接近7０%?？梢姶蠖鄶?shù)購房者認(rèn)為限定家庭購房套數(shù)政策對抑制房價(jià)過快上漲將會有積極影響。數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理2、絕大多數(shù)房地產(chǎn)政策專家支持限定家庭購房套數(shù)政策，９0％左右的專家認(rèn)為此政策對抑制投資投機(jī)需求的影響大２01０第三期政策滿意度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一半的房地產(chǎn)政策專家表示比較支持限定家庭購房套數(shù)政策,2８.57％的專家表示非常支持,總的來說有78。5７％的專家支持該政策.92.86％的專家認(rèn)為此政策對投資投機(jī)需求的影響大，占了絕大部分，其中認(rèn)為比較大和非常大的比例分別為7１．43%和21。4３％。對于限購政策,大多數(shù)購房者和房地產(chǎn)政策專家表示支持。房地產(chǎn)政策專家支持的比例高于購房者支持的比例，并且前者認(rèn)為此政策對抑制投資投機(jī)需求影響大的比例也高于后者?？梢姡瑢＜腋诱J(rèn)可限購政策,并且對該政策的效果也比較樂觀.四、政策要點(diǎn)１、調(diào)控更精準(zhǔn):此次政策針對市場新問題和新趨勢做出了更精準(zhǔn)的調(diào)整一是補(bǔ)充了各商業(yè)銀行要禁止將消費(fèi)性貸款用于購買住房的規(guī)定，商業(yè)銀行基于自身利益而采取的迂回貸款購房難以實(shí)施，及時(shí)彌補(bǔ)了政策的漏洞；二是在對首次貸款購房的首付款比例調(diào)整到30％及以上的同時(shí),大幅度地把個(gè)人購買唯一住房的契稅減半，并對是購９0平方米以下的契稅降低到１％，體現(xiàn)了適當(dāng)收緊信貸政策，而保持積極財(cái)政政策不變,反映了調(diào)控政策的靈活性和針對性,既對首次購房支付能力影響不大,也符合國家宏觀調(diào)控總的政策方向。2、更強(qiáng)調(diào)新“國十條"政策的貫徹和落實(shí)深化落實(shí)“國十條”的政策意圖明顯，一是要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則，并嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制；二是要求差別化的信貸購房政策全面實(shí)施，取消了各地政策執(zhí)行的彈性空間,政策效果將更加顯現(xiàn)；三是要求加大對住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度,房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量,加大保障性住房落實(shí)政策力度；四是在政府責(zé)任和市場秩序監(jiān)管方面再次重申,將有效控制房價(jià)的不合理上漲。3、調(diào)控更嚴(yán)厲４月“新政"首套首付套型建筑面積９0平方米以下不得低于20％，面積90平方米以上不得低于3０%,9月政策要求不分戶型首付款比例調(diào)整到30%及以上；再者，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款方面；４月“新政”內(nèi)容部分地區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況選擇是否執(zhí)行，9月政策要求全國范圍都要執(zhí)行；另外，對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行,一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。２0１0年4月和9月房地產(chǎn)調(diào)控政策對比

五、市場影響９月份新出臺貫徹落實(shí)“新國十條"的新調(diào)控政策是對“新國十條”的深化，若執(zhí)行到位,它將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響.這次調(diào)控政策改變了市場預(yù)期，無論對市場需求還是供給以及房地產(chǎn)企業(yè)等都將產(chǎn)生重大影響。調(diào)控政策對需求的影響將一定程度上抑制剛性需求及改善性需求，減少住房投資與投機(jī)行為，使購房者更趨理性.新政策規(guī)定：對貸款購買商品住房,首付款比例調(diào)整到3０％及以上;對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。增加了現(xiàn)期居民家庭的購房支出，不僅抑制了一部分剛性需求，也對改善性住房需求產(chǎn)生削弱作用。購房者將會產(chǎn)生普遍觀望情緒,大多數(shù)購房者預(yù)期房價(jià)將下跌，于是將推遲購房行為.各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。一定程度上減少了住房投資與投機(jī)行為。一定程度上減輕剛性需求家庭購房成本，繼續(xù)支持居民首套房購買,但由于觀望情緒漸濃，需求將難以增加。新政策規(guī)定：對個(gè)人購買普通住房,且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。這一定程度上減輕了家庭購房總的成本，支持居民首套房購買,滿足居民基本的住房需求.但人們的觀望情緒將使購房行為減少?？傮w看，新政策對需求影響較大，首付比例提高、二套房首付及貸款利率增加不僅提高了剛性需求購房門檻,也增加了改善性購房成本,暫停三套以上房貸更抑制了投資和投機(jī)購房行為，市場觀望情緒會漸濃,需求將會比前期明顯減少。調(diào)控政策對供給的影響中短期內(nèi)市場供給量將會增加，保障性住房供應(yīng)也將增加。加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知,對規(guī)范土地使用做出了明確規(guī)定，因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的將禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。同時(shí)，嚴(yán)格查處囤地炒地閑置土地行為.如果政策執(zhí)行得力,這將大大減少房地產(chǎn)企業(yè)囤地炒地以及閑置土地事件，加快房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)，增加商品房市場的供應(yīng)量。新政策規(guī)定：對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。這將防止房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售行為，一定程度上增加市場的供應(yīng)量.新政策規(guī)定：共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，在房價(jià)高的地區(qū)，增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量，這將大大加快與提高保障性住房的供應(yīng)。對公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的稅收優(yōu)惠政策也將極大地加快與提高公租房的供給。中長期，中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目以及保障性住房有望較大幅度增加新政策規(guī)定：繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求.鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。政策明顯傾向于中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目以及保障性安居工程項(xiàng)目。中長期內(nèi)中低價(jià)位、中小套型商品住房以及保障性住房將會大幅度增加。從供給和需求來看，新政策出臺后，供需緊張的矛盾將會大大緩解，房價(jià)上漲的壓力將會極大地減輕，房價(jià)調(diào)整將不可避免。對房地產(chǎn)企業(yè)的影響房地產(chǎn)企業(yè)行為將受到進(jìn)一步規(guī)范，有嚴(yán)重違規(guī)行為的企業(yè)將面臨經(jīng)營困境。新政策嚴(yán)格土地競買人資格審查；加強(qiáng)對住房用地供地和建設(shè)的監(jiān)管;加大違法違規(guī)行為清理查處力度；因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的將禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動；對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。這些條款的出臺將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加規(guī)范操作，有嚴(yán)重違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將得不到土地和貸款，面臨著經(jīng)營困境。房地產(chǎn)企業(yè)拿地將趨謹(jǐn)慎，實(shí)力雄厚的大企業(yè)將在房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)浪中經(jīng)受住考驗(yàn)，市場占有率將會大大增加。在新政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆閷蟠蠼档停瑢?shí)力雄厚并操做規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)將在房地產(chǎn)市場調(diào)控的風(fēng)浪中經(jīng)受住考驗(yàn),市場份額將會擴(kuò)大,在新一輪市場角逐中勝出，并處于不敗之地。4、對銀行的影響新政可能減少銀行的房貸業(yè)務(wù)量，造成銀行業(yè)績下降。購房門檻提高，將會減少商品房的需求量,直接導(dǎo)致房貸業(yè)務(wù)減少,造成銀行業(yè)績下降.房地產(chǎn)貸款余額占比提高,銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更容易受到房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響。隨著居民購房需求的提高和消費(fèi)觀念的改變，房地產(chǎn)貸款額快速增長，其占各項(xiàng)貸款余額比例也不斷提高。六、調(diào)控政策對二、三線城市或地區(qū)的影響9月底出臺的新政策對部分主要城市信貸需求起到了立竿見影的抑制作用,其效果將逐步在二、三線城市顯現(xiàn).進(jìn)入８月以來房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，各地交易活躍，房價(jià)恢復(fù)性上漲,土地市場也持續(xù)升溫，各地地價(jià)不斷上漲，地王顯現(xiàn).４月份以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的效力逐漸弱化，剛性需求帶動投資性與投機(jī)性需求紛紛入市，供需緊張的矛盾再一次突出,房價(jià)面臨快速上漲壓力。在這種情形下,中央各部委此次及時(shí)出臺更深入的調(diào)控措施，向市場傳遞出這樣的信號,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是政策的目標(biāo),若房價(jià)出現(xiàn)快速上漲,調(diào)控政策將及時(shí)到位,以穩(wěn)定市場預(yù)期。一線城市受政策沖擊明顯，以北京為例今年4月份房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺以來,北京市個(gè)人住房貸款增量曾一度跌至谷底，７月該類貸款增量僅１。6億元。隨著樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的到來，個(gè)人住房貸款在9月份明顯攀升至５4.9億元。然而,新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策讓10月的房貸市場提前進(jìn)入嚴(yán)寒.央行營管部11月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份本市