不同類型的物業(yè)管理

第十四章不同類型物業(yè)的管理第一節(jié)居住物業(yè)的管理一、居住物業(yè)的含義及分類（一）居住物業(yè)的含義居住物業(yè)有時也稱為住宅物業(yè)，它滿足人類遮風避雨的基本需要，是人們賴以生存的空間和必要的條件，是人們最重要的生活資料。包括私人擁有以及政府和機構擁有的所有的住宅，是我們國家傳統(tǒng)意義上的公有住宅和私有住宅的統(tǒng)稱。是專業(yè)化物業(yè)管理的最大市場。（二）居住物業(yè)的分類居住物業(yè)按照不同的標準有不同的分類。按照產(chǎn)權的性質(zhì)可以分成公有住宅和私人住宅；按照層高可以分成平房、多層、高層、超高層；按照住宅居住的戶數(shù)可以分成獨戶住宅和多戶住宅。下面著重介紹一下獨戶住宅和多戶住宅：（1）獨戶住宅（single-familyhome）。不管是獨立式別墅、半獨立式別墅，還是排屋，都指的是由一戶擁有自己獨立占用的土地以及屋頂。一般來說，除了大規(guī)模的別墅群，獨戶式住宅不需要專業(yè)的物業(yè)管理，而往往由業(yè)主自己進行直接管理。（2）多戶住宅（multifamilyresidences）。多戶住宅的出現(xiàn)是由于土地與建造成本的不斷上升，以及建筑技術的進步而引起的。由于多戶住宅在設計和土地利用上的經(jīng)濟合理性，使得單元住戶的建造成本較低。在國外，一般2~6個單元的小型多層住宅經(jīng)常由業(yè)主自行管理，而大多數(shù)大型的高層住宅和多層住宅小區(qū)則是由專業(yè)人員代替業(yè)主進行管理。固多戶埋住宅蠅從占每有權宮來說鈴，可梨以是爐由一碰個業(yè)伍主擁秋有整流個物甜業(yè)，佳也可挖以是痛由多貓個業(yè)飽主共出同擁譯有的碧合作損物業(yè)聯(lián)和共濟管式虹（區(qū)井分所霸有式廟）物袍業(yè)。錢合作跟物業(yè)班：悲指物掃業(yè)的依業(yè)主貝以合撐作的耽形式清購買戰(zhàn)或建淺造整讀個物偏業(yè)，梢從而煙共同伙擁有庭全部歪物業(yè)裳的所踢有權旋。障業(yè)主攪占有流物業(yè)律的某詳個單廁元是抄通過纖特定租的約墳定來螞占有兔，而捷不是你擁有辨某單胳元的完所有向權。勵他的倉權益勸可看薦作動亭產(chǎn)，田且每駕個單掀元的芝業(yè)主蔥要按悔比例贊支付必合作表物業(yè)圈的費握用，楊包括導償還催貸款駁、支篇付房礙地產(chǎn)曠稅、蠢維修羽費及珍物業(yè)跑管理與人員晝的工摸資等藏。兔共管樸式物旨業(yè)蜘：祝指該興物業(yè)蛇的多振個業(yè)糖主擁乞有各鴿自單墻元的哀所有美權和珍不可位分割葬的公設共區(qū)選域的延共同旱所有狂權。箭公共鋪區(qū)域婚包括列如土氣地、頌停車陽場、漆給排寇水設磁施、符屋頂換、電礙梯、鴿樓梯馳和外困墻等遇。憑共管誤物業(yè)燈的每錯個單貨元是的一個勿法定喪的實選體，點可以胖個別易和獨瘡立地全進行恩抵押賣、出夜租和奸其它暮所有腔權的孩轉(zhuǎn)移洞。虹每個煎單元來單獨攔地進藝行估條價和期征稅株。妙合作備物業(yè)淘和共著管式啦物業(yè)半一般節(jié)采用各純管涼理型氏的物糊業(yè)管休理模學式。倡不像蛾出租緒型公賓寓大恥樓的蒜物業(yè)掙管理閑，合泥作或典共管認式物爽業(yè)管扣理沒想有保摸持和監(jiān)提高貍物業(yè)凱占有傳率，見增加飛物業(yè)買收益膛的責摟任。詞多戶騙住宅壁在結榴構上醬也可娘分成燥帶有港花園寧的公熟寓、縱沒有勺電梯怪的多嬸層建植筑以刷及高糠層公責寓等宇類型蜂。每哭一類檔在位四置、么設計傲、建拔筑、斧服務罪和附剪屬設想施等房方面首各有能其獨陜特之頂處，區(qū)帶來葛物業(yè)漁管理掏的不問同的藥要求帶。袖另外及，根絕據(jù)我圍國目旺前的禍現(xiàn)狀稈，按攀照業(yè)挽主的絮數(shù)量假，居妙住物癢業(yè)還鄙可分服成單停一業(yè)字主物駛業(yè)和葡多個貍業(yè)主挎的居嘩住物贏業(yè)。汪（1麗）單友一業(yè)濾主。承這類啄物業(yè)微可細碧分為隨一下草幾類赤：閣①域直管憐公房戴。由受政府家房地恐產(chǎn)主列管部支門代毛表國原家擁鞭有并技直接推管理情的公底有住秩宅。義②遲系統(tǒng)聞公房井。由產(chǎn)企事志業(yè)單箏位擁衡有并庸管理罷的公脆有住傷宅。炸③鞠商品差公寓浩（供帖出租客）。掠由私曠人獨交資擁楊有并幫供出去租的睜商品融住宅躺。晉④高其他晝私人貍的獨閘戶住望宅。溪城市五中過星去遺舞留下側來的暫私房效。階直管越公房販和系蜻統(tǒng)公侮房是呢行政痰性、尚福利問性住您房制緊度的緊產(chǎn)物簡。原珍來是阿房管楊所和幻企事穗業(yè)單然位自桌己管益理，魚管理桐水平汽較低鐮，維技持簡橡單的役最低值水平慌的維春修。求目前悼已有撐很多原交給睬了轉(zhuǎn)偽制的書或獨扎立的宏物業(yè)戰(zhàn)管理字公司俊管理姜。伴商品流公寓籠有內(nèi)席資和則外資予的遷，捕一般膊建筑霸檔次水較高牽，物鑒業(yè)管穿理要奴求高蜜，除啟了日競常的枕管理捧、服頁務活扣動以玉外，辱還有堅租賃爭的職妹責。春其他蠟的私厘人住糧宅，天在城稍市住古宅占董的比阿例極瞎少，誤而且屠多數(shù)企為簡加屋。露由住廢宅業(yè)格主自錄己管拋理，論在城傅市的裳改造本中正圈逐漸辱消失供。拿（2仗）多綿個業(yè)勤主。泊這類歇物業(yè)唉可細專分為釣以下仍幾類階：饒①凈售后育公房傅。國露家按疾優(yōu)惠錯條件革賣給拘居民弊的原地租住版的公埋房。罰②吊高檔員商品夢住宅到。原茫來稱格作外熔銷商英品住異宅。祥③河一般亂商品破住宅閥。原糖來稱凈作內(nèi)填銷商嗎品住倒宅。孕④濾經(jīng)濟烏適用省房。煮國家劍為了催解決承中低質(zhì)收入享居民怖的住沫房，釋給以漆一定狂的政就策優(yōu)攝惠建閱造的踐住宅俱。原蠟先有腔稱微尸利房捉、安鈔居房嗎、平海價房疑等名受稱的愿。起售后于公房律一般御由政礙府、塊單位承轉(zhuǎn)制理的物散業(yè)公膛司管珍理，間也有券委托等獨立殊的物餡業(yè)管警理公繪司管泊理。的商品吊住宅僅、經(jīng)蝴濟適突用房猶通常翻由物騙業(yè)管堤理公校司管蛇理。餅二、累住宅孕小區(qū)音的管子理辱居住盈物業(yè)暢的管泥理，受主要敲是住惰宅小怒區(qū)的剪管理夏。既已是指銹新建累的住籠宅小艷區(qū)的亂整個鞋區(qū)域隊的管灰理，昂也是擺指老勻新村柱和老三城區(qū)崖住宅疼的管炮理。軍既包咽括了覽普通坐商品掠房住井宅小她區(qū)的醋管理笨，也席包括項高檔肺商品涂住宅督以至尸別墅體住宅摘區(qū)的黑管理丑。焦我國駐的住紫宅小鋒區(qū)的徹管理賢經(jīng)歷泄了一鏡個逐需步發(fā)心展的憐過程拌。1店99洗0年達6月壞建設樹部頒湖布了洋《關唐于在抄全國炒開展蔬住宅娛小區(qū)板管理冊試點要工作滾的通旁知》尿，隨利后，慮又頒腎布了鍛《全象國文難明住諒宅小扯區(qū)標選準》醫(yī)，開回展了所創(chuàng)文看明住幸宅小度區(qū)的狠活動件，對形提高胡我國黑住宅頃小區(qū)跳的物交業(yè)管蜘理水什平，神起了記強大歪的推開動作彈用。傷（一乏）住俯宅小惡區(qū)的鹽管理孕特點褲（1色）結玉構的深系統(tǒng)除性。被住宅爬小區(qū)防的建羊筑結不構及爛公用那設施惱是一查個整窯體，悔具有雪不可狹分割似的系四統(tǒng)性貨。務房屋桃結構哀是一錦個不總可分曾割的禮整體竿，鹽小區(qū)回的公英用設惑施也株是系勻統(tǒng)配治套，擾不可瞞分割世的，涉（2數(shù)）產(chǎn)稍權的渣多元描性。暴由于河我國事住宅擠制度液的改城革，巧住宅侵逐步幕商品黎化和益私有杜化，效住宅心由國秋家的誰單一肅產(chǎn)權凈變成冠了各格種所息有制廉的多林元化為產(chǎn)權錢。姜這種蝕產(chǎn)權稼的多射元性說和結冒構的聲系統(tǒng)南性是眠住宅搞小區(qū)祖物業(yè)跡管理租的一跳對基收本矛泊盾，俊住宅包小區(qū)同的系前統(tǒng)性盈要求漸統(tǒng)一雅管理架，米產(chǎn)權查的多癥元化托特征慎又導棕致單課個業(yè)朋主要抄求的滴個性鼻化，銀因而件造成殿住宅藥小區(qū)漸管理茂的復艇雜性特。宣（3麗）功治能的旬多樣巾性。橋住宅陽小區(qū)若除了斥滿足箭居住古功能釀以外射，還鼠配備插了多蒜功能共的服液務設推施，倡如教緒育衛(wèi)示生設退施、當商業(yè)出服務抄設施梯、文工化娛版樂設犯施、伶公共姑服務編設施致（如潤銀行安、郵蔑局等孩）。潑這些熊功能高基本奉滿足送了居障民的壽生活椒需求評，但憂也帶瞞來了狡小區(qū)帥物業(yè)矛管理很的難籠度以恨及新農(nóng)的機雄遇。引（4孤）內(nèi)暑涵的險社會敞性。鑄住宅仍小區(qū)丈成為靈一個易”疑小社餐會提”詢。招增加逮了小飾區(qū)物籠業(yè)管堵理的瞧難度絕，成滋為住紫宅小危區(qū)區(qū)宮別于旅其他絨類型渣物業(yè)啊管理釀的最孟大特奶點。咱（二越）住瓣宅小比區(qū)管爐理的酷指導帆思想弟（1流）服朱務第吃一，劣方便章群眾社。貪（2喉）自唱治管鉗理與嘩專業(yè)令管理雕相結別合。兵住宅失小區(qū)終的管復理離栗不開土專業(yè)所的物嗚業(yè)管趨理，回專業(yè)堪的物養(yǎng)業(yè)管兇理單棕位必李須尊校重業(yè)乞主的縱自治陡管理達權，叉而業(yè)變主也信應該釋積極濃配合托專業(yè)肉物業(yè)參管理葉單位育，使擴其發(fā)擺揮最薄大的蚊效用津。烘（3想）統(tǒng)瞧一管亦理，蹦綜合浙服務朱?？脤嵭行芾砻c服陪務相夸結合餐，改玻變傳駕統(tǒng)的噸單純醒房屋付維修按為對怒建筑慣物及云其附侵屬物弦、綠米地、牛環(huán)衛(wèi)礙、治詠安、塘綠化希、道給路實近施全哥方位南的管勾理，義并為恥居民芝提供線多方堆面的眉綜合特性服籌務。識（4矮）經(jīng)級濟效但益、柳社會若效益妄、環(huán)捎境效參益、闖心理吉效益榮相結皆合。苗居住丟小區(qū)刺物業(yè)束管理爆是一勤種企蒸業(yè)化蟲行為封，需喉要講畢經(jīng)濟共效益快；算居住謀小區(qū)歷是城豆市大茄環(huán)境渣中的縱小環(huán)軌境，蕉是與代廣大稠居民忙的身匆心健建康最遍為密饅切的蹲環(huán)境虧，居榜住小治區(qū)物醬業(yè)管厲理的澇好壞腫，直唇接關荒系到罵環(huán)境透效益桃；塑住宅易小區(qū)果管理刑的社烘會效阻益，掙主要命體現(xiàn)末在為棟居民乏提供漠一個玻安全習、舒走適、拴和睦蜓、優(yōu)扭美的梨生活底空間扭，體杜現(xiàn)在焦人際冤關系小的調(diào)緩節(jié)，頑也體霞現(xiàn)在外社會歷安定蔥團結扮的維是護；拆心理傘效益捆是上卸述效庸益反篩映在悲居民濁心態(tài)缺中的致一種獸主觀領感覺勤，一正種居瘡住環(huán)們境理捎想的迎境界縮與心煎理價融位，死或者那叫期建望值團。疫居住贈小區(qū)業(yè)的物枝業(yè)管樹理必玩須考舅慮上媽述4住方面舉效益笛的結德合?？偅ㄈh）住酬宅小渠區(qū)管肚理達誤標考痛核要叨求聞按照北《全塔國城煩市文閥明住賊宅小約區(qū)標紅準》季和《么全國炎城市產(chǎn)文明乞住宅答小區(qū)專達標嫂考評燙實施份細則客》的絞要求樣，住氣宅小躍區(qū)達晨標考潤核要巡求如兔下：竊1．園管理瞇運作尾（1仰）有姻健全游的管以理機蛋構，敲并有剖固定替的辦徒公場翼所；奧（2免）小段區(qū)管亞理機詢構能旨發(fā)揮榴作用驚；形（3查）小匪區(qū)管扛理制吹度完鍵善，命制定由了居止民公傘約及三各項揀專業(yè)錘管理將規(guī)章腦、辦熔法和口工作堆考核棍標準抵，并啊建立重住戶館回訪礙制度制。非2．勒精神故文明慎建設滅（1吃）注擔重精傷神文機明建但設，絹制定遣有居籌民精吧神文獲明建疲設公嚴約；譯（2噸）小捕區(qū)內(nèi)服居民皮能自爪覺遵腫守住土宅小模區(qū)居織民公衫約及料各項蠅管理漠規(guī)定方；正（3爭）文庸明居幻住，嗽鄰里塞團結撇，弘拆揚社挎會主耀義精皂神文丹明和詞道德葛風尚直，共令同建零設文雪明住沃宅小卵區(qū)；楚（4輕）社頓會化遍服務轟質(zhì)量摟好，井開展峽優(yōu)質(zhì)繪服務活競賽冤。彼3．貍房屋表管理鄙（1晌）住飲宅小剪區(qū)內(nèi)六房屋薦無亂樹搭亂窗建現(xiàn)藏象；精（2霜）住拖宅樓隙陽臺貢（包領括平蓋臺和脆外廊衣）的飼使用海不礙勻觀瞻考，不咱危及仔房屋烈結構蹦與他錄人安爸全；幻（3劉）房宴屋的扔共用雅樓梯駐、走捷道等積部位研保持書清潔舞，不翠隨意短堆放堵雜物卷和任桐意占雀用；詢（4行）制濤定有并便民斷收費糖辦法懷，各滿種費或用及逮時收湊繳，哨推行呆統(tǒng)收圣，減圍少手惕續(xù)，繭方便蜻用戶遠，費宗用收顯繳率咐應達亂98衣%以尤上；年（5誘）房帥屋檔繪案資脅料齊靠全，薯管理型完善害。貓4．至房屋傍修繕企（1草）堅絹持房蔬屋修凡繕制抓度，趟制定理有便論民措明施，蛋主動諷及時會養(yǎng)護芳維修換；書（2箭）保辰持房膨屋完篩好，慢房屋丘完好炸率達屢到9者8%階以上供；誼（3綠）房木屋零夏修及棵時率白達9匪9%會以上字；限（4赴）維哄修質(zhì)鈔量合柳格率饞達到避10廈0%考。漆5．忘環(huán)境井衛(wèi)生評（1噴）小瞎區(qū)內(nèi)守環(huán)境怪衛(wèi)生席設有站專業(yè)乘隊伍融管理曾，管到理制野度落忽實；蚊（2術）經(jīng)習常清構掃保泥潔，吹垃圾侮日產(chǎn)探日清涉，清固掃、花保潔耳率達往99狠%以工上；亂（3芝）環(huán)受衛(wèi)設凝施完稍備，伸設有搶果皮威箱、踐工具掃房、理保潔攻設備陡、休供息室殃等；吩（4臟）小窄區(qū)內(nèi)婦不能責有違令章建器筑，柄不能灑飼養(yǎng)忙家禽港、家膏畜；帆（5挨）不攏能有縣污染結環(huán)境含、有彼害于定居民礙身體件健康勻的工紅廠和爺單位對，不率能有癥未達幣到國企家或仁地方覺規(guī)定瞞標準種的污演染物標的堆觸放。拿6．秘園林鐘綠化囑（1碼）住持宅小塘區(qū)的塔公用庫綠地萬、庭殿院綠歇化和勿街道姨綠化齒合理戶分布供；霞（2遇）小怖區(qū)人算均公殃用綠廁地達詠到1成.5燒平方萌米以呢上，忘綠地椒率達革到3瘦0%賺，綠帳化覆呢蓋率左達到瓜25評%以拒上；務（3鑼）有父綠化詞專業(yè)初隊伍正實施米管理汽。無7．巨市政晃設施鍛及道賽路維結護昏（1隸）公遭共配碰套設私施達并到國掘家規(guī)免定的盞規(guī)劃錢指標掛，運堂營正呢常，場方便舊居民峽；塊（2到）小文區(qū)內(nèi)蜂所有暴公共巧配套上服務縫設施千不得芽隨意價改變疑用途貿(mào)；固（3患）小艷區(qū)內(nèi)事的公役用設跨施完孕好率傾達到仗95珍%以棗上；蹲（4姐）小眾區(qū)內(nèi)桑道路躺通暢慶，路片面平出坦清征潔，境排水償通暢爬；瓣（5沉）小隔區(qū)集幅中供墳暖的撞住宅氏，冬傳季居仇室內(nèi)寇溫度疾不得叢低于吼攝氏膀16碼度，私全小膚區(qū)住腔戶室河溫合辦格率左要達挽到9尸7%賠以上項；摔（6斗）有屑專業(yè)付隊伍雪實施蔽管理瞞工作爹；醒（7簡）小伍區(qū)內(nèi)辛不得尋有壞層井、包缺井篩環(huán)或遞井蓋赴。壁8．佩社會老治安座（1攪）小品區(qū)配寺備保姿安人裳員，孤負責單治安女保衛(wèi)芒；毯（2子）火沈災、橋刑事識和交鞏通事選故年穴發(fā)生挑率不獲得超彩過1踩%；俘（3么）車摔輛交鴿通管善理有林序，殖無亂趨停亂箭放的清自行酒車、腔汽車拴等。迎9．狠住戶熄評議維住戶袖對小色區(qū)管慚理服悠務工側作的攤評議門滿意課率達駐到9瘦5%則以上會。捐第二抹節(jié)摩商業(yè)嘆物業(yè)津的管桑理縮商業(yè)栽物業(yè)稅主要材由辦銹公樓項和零蘿售商腎店二壘大物齊業(yè)類摟型組挨成。桂通常具，它終們同樸屬于嫂收益辨性物兆業(yè)；則有出埋租經(jīng)執(zhí)營、破確保找最高專投資畝回報顏率的艱目標貞；繁它們皇的設瘦施設羅備比闖較先從進、裝復雜池；馳物業(yè)芳中外清來人晉流量烈多；湊有明漢顯區(qū)墾別于聚居住接物業(yè)巾的管鑄理特帆征與駱要求艦。浪商業(yè)碰物業(yè)匪也是緒專業(yè)奮化物遷業(yè)管段理的造一個光主要爭市場乳。鏈一、續(xù)辦公聞樓物藏業(yè)的父管理富（一摟）辦割公樓邁的含妻義及今分類笨1．棗辦公聲樓的摘含義辛辦公朝樓是鄰提供釀給人你們商穿業(yè)經(jīng)囑營和近辦公沿用的頑物業(yè)唐。有戲關辦斤公樓爹，目熱前有蓮不少屋名稱呢，如名商務御樓、困寫字渣樓、萬綜合擁樓等拋，雖山然有窄所差用異，號但其恩主要悟功能珍是一桃樣的泊：辦暖公。遠2．協(xié)辦公色樓的熄分類刺辦公盤樓根核據(jù)不窯同的蓄標準腰有多篇種分六類：紛（1孩）如把按建火筑類尾型分混，有刑多層灰建筑堡、花那園洋們房式晶建筑受、高凱層建足筑或軌是目維前世陪界各眉國流袖行的醉商業(yè)礎園區(qū)忍；蟲（2鵲）如絲按使枝用者輝的數(shù)捉量來日分，站有單逃用戶園（一崖個用跪戶占上用整陶棟物市業(yè)）卻和多榨用戶笑（一快個物塔業(yè)由培多個債用戶倆占用肉）辦僅公樓閱；吵（3苦）根棄據(jù)用木戶經(jīng)敲營的削內(nèi)容疾或行少業(yè)來略分，攝由單望用途亮（如桂，醫(yī)誘療中計心，日房地時產(chǎn)交再易市當場，斥證券賴交易蜂大樓趨等）龍和多雖用途荒辦公蟲樓（莊由多放個不射同的驅(qū)行業(yè)冷的經(jīng)禍營者矛共同冤使用弟同一乞個建斷筑）謀；嘴（4促）根徒據(jù)用士戶的款占有財屬性枯來分藝，有保業(yè)主姨自用宅的，詠有出扒租的紋，有釘部分救自用飽部分壟出租訊的；僵（5飽）按江建筑繁的規(guī)銜模來繁分，終有小惕型（液1萬逮平方臟米以毒下）紫、中胡型（姿1~娛3萬恰平方販米）蔽和大枯型（宮3萬辰平方洗米以考上）勞；鼻（6拒）按紀功能袖可分橋為單容純型脆（只局有辦卵公一畢種功端能）旱、商吼住型獅（既講有辦嗚公又叉有居貸住功然能）索和綜野合型務（辦冤公為培主，逆同時趟兼有喪公寓盯、餐魂飲、訊商場逝、展共示廳饑，甚雞至開迷設有雞舞廳臨、桑鄙拿、辜保齡別球等就功能步）；枯（7咽）按禁照大岸樓的?，F(xiàn)代租化程屋度又滑可分經(jīng)為智許能化幕大樓戶（具子有高矛度自搶動化塌功能間的大降樓，連一般活具有榆”盒3A俘”要或欺”煩5A許”源標準脊）和產(chǎn)非智盾能化松化大炭樓。軟（8喉）按淘照辦紡公樓界的等姓級分摧，根印據(jù)美瞧國大稅樓業(yè)局主和豆經(jīng)理服人協(xié)趁會（泥BO定MA經(jīng)）提辜供的昨標準獻將辦霸公樓些分成命A,規(guī)B,頂C,吩D共坊4類雜。且A類荷辦公舌樓是母指地碎段好是、占顏有率頭高，糠相對驢而言菜是新谷型的叉，租緊金高憐且有薯競爭耽力；壓B類盲辦公胡樓是償指位因于主寶要的閉地段勸，擁腰有較該高的土占有蓮率與起競爭勺性，裁按照賞現(xiàn)代作化標鳴準裝科修的欠老式允樓宇撓或非塊主要森地段屈的新刃式樓屠宇；眼C類督辦公刺樓是煎指老瘡式、身未作桶改善概的樓觸宇，府但狀令況還折比較瘋好的組建筑嫁，它姜的占誦有率尚也比爛較高具，但蠶比城欣市的臉平均嬌水平盲稍低絮。租彈金也膨是比扛中等畫稍低林；春D類媽辦公褲樓是胡指房偵子老撕、條俊件差爸、租偵金低唱、占彩有率納也低猴的建撥筑。午不同充類型端的辦溝公樓堅對物遙業(yè)管戀理的距要求呼不同打。損由一鼻家公姜司占豈用的愉辦公愛樓與墳由許炸多家否公司陵占用攤的辦扯公樓鬼在物擇業(yè)管香理上序的特利點就揮有不漫同；草用戶住自有程或用譽戶租腦用在姓管理蘿上要院求會效有不裙同。霜。單堅一用睛途的債辦公久樓管市理相絲對多傭用途廈辦公猶樓的旅管理飽要簡房單一胸些。寒辦公撤樓宇簽的成屢功與利否主芹要取維決于來它的亭位置栗接近燭于主蠻要的屠政府膚機構郊、社杰會公詠共設咐施、笨交通率設施最和其葉它商劃業(yè)服洲務設收施等總。薪（二踩）辦歌公樓刷物業(yè)切的特恐點琴（1用）地蘇理位仰置要頑求高盲。蝦現(xiàn)代狼化的務辦公建樓多茶數(shù)建宋在以很經(jīng)濟單、貿(mào)歇易、妖金融比和信尺息為蔽中心銅的大鴉中城餡市。蓮經(jīng)濟策活動陰頻繁紐，交欠易量援大，棕信息魯傳輸姨量大柴而快顧，交焦易成魔功率釣高，炎交通趙便捷牢，面啦談方扮便連、商軍業(yè)服濤務設虜施齊猶全隱等，薯（2斷）建厲筑檔型次高布。艘現(xiàn)代蟲化的喉辦公母樓大術多為恢高檔布的高墊層建姓筑，蓬不僅玩外部柴有自慈己獨夢特的墻建筑株風格跳，而演且內(nèi)愛部都透配有臭先進小的設聽施和牲設備捆，能拴為客蛾戶提腰供一銳個舒需適的喪工作蒜環(huán)境便。廳（3神）功撒能齊拐全。踐現(xiàn)代誓的辦叮公樓冤能提改供各仆種功匯能，基如前藥臺服例務、喪大小傅會議帖室、適酒吧螞、商客場、濾餐廳龍、車分庫等份，因搏而能陽為客唐戶提汗供工檔作和萌生活斤上的聞方便啟，滿吼足客尼戶高袋效率晨工作個的需舊要。念（4槍）多叉由專奇業(yè)物逼業(yè)管鏡理公壽司管哲理。工辦公視樓由峰于其晶檔次族高，往設施催設備益復雜校，管誤理要土求高今，一噸般都歌委托繳專業(yè)增物業(yè)需管理線公司腎進行矩管理禍。墾同時氏由于桌大多坦數(shù)辦僚公樓拒是以購出租歸為主躬，出訂租經(jīng)圾營收扛益的粗高低洽是嫩辦公瞧樓拌物業(yè)鉆的生禮命線塵，而養(yǎng)出租姻經(jīng)營沃收益術的高暴低與庫物業(yè)盲管理脫的好漢壞休聚戚相脅關。盯很多鴿辦公扭樓的司物業(yè)小管理勵公司顯有被席委托齒代理污出租帖的責五任。宋對這莖樣的蜂物業(yè)靈管理賴公司伶來說量，為備業(yè)主給獲取升最大蝦的利沫潤是蝦其全牲部工墨作的隔出發(fā)歷點和談落腳音點，雀其所吵有工挽作都圖應圍爸繞這酷個目憐標。樂（三言）辦儀公樓本物業(yè)門管理連的主望要內(nèi)悼容飾辦公揀樓的杯物業(yè)喪管理護內(nèi)容燦比一互般居盾住物倡業(yè)要退多，泛要求針也比約較高隨。一像般包痕括以黎下幾曉個方壓面：物（1罰）營停銷管版理。妥出租蛾辦公厘樓管茶理的卷一項陜重要伐的核辰心內(nèi)蚊容是麥營銷晴管理男，也嬌就是涂辦公稀樓的喊租賃窯管理充。暑營銷滾管理治是保謊證辦長公樓戚經(jīng)濟陡效益撒的一們個基糖本組蔥成部杜分，料營銷憑管理灘的好戚壞也寇是衡繡量物滔業(yè)管將理水面平的違首要抗的也喚是終繪極的悠指標戴。軍做好鎖營銷球管理弟，需第要物豪業(yè)管使理公嘗司做射好市尋場分貿(mào)析、楚物業(yè)戚分析胖、確仇定最振合適浮的租成金、轟做好速廣告濁、研壺究租鍋賃合塔同的竟條款寧等（餃詳見攜物業(yè)鋸租賃漆管理喇章節(jié)場）。偶（2述）前學臺服坦務。旬前臺找服務腫是物干業(yè)管四理引繭入賓股館管真理工哈作的潑結果青。由哨于現(xiàn)秧代化敲辦公歡大樓慎規(guī)模銅大、覽客戶爪多，性來往黨聯(lián)系侵業(yè)務揮的人戲很多弦、罩客人病問訊踐等工并作量塑相當最大務篇。揉（3菜）安衫全保川衛(wèi)。求安全答保衛(wèi)刷是辦敞公樓江物業(yè)泳管理暈的另怕一項受重要烤工作糾，它欲不僅哈涉及臺到國泛家、乎企業(yè)遠與個旱人財阿產(chǎn)和茄生命雹的安專全，詳還涉博及大逢量商聲業(yè)機滔密的垃安全嚇。央辦公吵樓的秧安全股保衛(wèi)廉工作湖主要糖包括啄中央忌監(jiān)控耽、前盞后門梢警衛(wèi)虜和大顫樓巡辱邏等其。嫌（4蛾）消扶防。純消防淋是大舉樓安雁全工圓作的歐重要割內(nèi)容手。要看做好盤消防館工作忽，一斤定要局做好閑以下黃幾項匆工作鳥：期加強策領導蛇，建類立消饒防組躲織。忍安裝疲完備死的消籠防設哀施，蔽并進鏡行日拌常的腎維護蜓，使瓣之處密于完判好狀漸態(tài)；曬建立沒完善鈔的消至防制諒度和筐規(guī)定搬，并游嚴格阿貫徹純執(zhí)行營。凱（5者）設期備設須施管右理。討辦公虧大樓搏各種萌設備扶的正荷常運秘轉(zhuǎn)，珍對保滔證大澇樓的遙正常善使用鍛非常雙重要偽，季也疑會影廟響憂大樓衛(wèi)及物恢業(yè)管蔽理公間司的兔聲譽所。府（6牽）保喊潔管啊理。丟辦公斷大樓傷內(nèi)外去的清危潔工撞作對廢大樓涌的形壩象、鉆物業(yè)烘管理峽公司福的聲疊譽、刃以及桑大樓提的租悉金收鼓入都拉有重奪要的晝影響浴，因費此不絮容忽臉視。施辦公買大樓露進出腔人員均多，辣人員鋒的層棄次相濃對較勒高腎承租物的各棕家公忌司，絡將辦熔公大誰樓的爭形象遇也看艷作自萍己公憑司的淚形象秧，渣保潔德工作竄必須婦由專岡職的篇隊伍虛負責疊，可那以是柏本公溫司的榨保潔埋人員硬，也擠可以府通過摘發(fā)包昏，聘蔥請專嬌職的挪保潔功公司劃提供肥服務促。思保潔渴工作估必須聲定人散、定足時、雕分區(qū)科包干志，對添不同烤的部陡位和敢區(qū)域旦有不神同的納清潔貌標準兆，并塞要有肆嚴格次的檢扭查、育考核躁制度回。君二、拔零售淺商業(yè)只物業(yè)京的管知理后（一爬）零柔售商譯業(yè)的楊含義多和分誤類旅1．倘零售宮商業(yè)冠的含麻義謹零售蠢商店及是相造對于綠批發(fā)御商店相來說筐的，渠它是班直接望與商穩(wěn)品的認最終做用戶楚接觸野，完稀成商投品流火通最昌后一型個環(huán)征節(jié)的泛場所鉆。心2．幟零售仗商業(yè)財?shù)姆质╊惈@零售乓商店眼有各紹種類緒型，牛街區(qū)膊邊上主的小祝煙雜遞店莊交通相干線教沿線原成排劍的簡州易商匹店，弊各種錄規(guī)模筑的購奧物中供心。衰從物屋業(yè)管肝理角錫度看奇，單挖獨的環(huán)小商視店，漢通常挨由業(yè)暫主自誕行管鋸理；旁而各習類購禾物中奮心由漠于其廣規(guī)模姐較大慧以及謊租戶搞的多僻樣性汁使得暮專業(yè)啞化的沒物業(yè)柴管理瓦顯得搬非常偏必要四。營購物護中心起的成廳敗，嘴經(jīng)常慶取決魄于物畝業(yè)管疑理公祥司在牛市場葡分析暑、公餡關、不促銷況以及挑決策秀方面兼的能慘力。其購物打中心瘦的管義理是爹對物估業(yè)管火理公說司管張理能避力的妻挑戰(zhàn)寒。桌（二尤）購叮物中寧心的刑管理妨要點撲（1土）購尺物中搜心的賢服務串對象悉有業(yè)賤主、霧用戶已和用緒戶的日顧客喊。忌購物住中心費的物竹業(yè)管物理與待其他云物業(yè)榜管理河的不逝同點歷是：馳其他妄物業(yè)合管理維的服止務對梯象只勞是物描業(yè)的寶業(yè)主爭或用突戶，狼而購無物中侍心的崇服務括對象鴨既有悶業(yè)主跨、用俱戶（云承租六的商理人）喉，還塘有用謎戶的恰顧客鼓。修業(yè)主戀希望令物業(yè)假管理遍能以徐最高肺的租根金和錘最大嚴的出停租率劫將其賢物業(yè)攪出租陜出去宗，從胃而給伏他帶慶來最捆大的默收益券；鳳用戶訓希望垮物業(yè)摟管理連能帶稈來更盼多的赤客流礦，從演而獲挽得更知高的臨營業(yè)反額和爆收益隙；中顧客慶希望塌得到幅舒適攝、安油全、清方便妻的購盈物環(huán)恒境。壺因此樸，物譽業(yè)管誰理必殺須滿闊足這紐3個淹方面絲的要玻求。必（2辮）增齒加用密戶的達營業(yè)線額是骨物業(yè)慨管理記的重著要目百標。譽要關眠心、循幫助劃承租范的各宏商戶安，將諷增加顫各商代戶的騰營業(yè)梁額作向為自阿己的捉重要畝目標吊。宇增加追各商氏戶籠營業(yè)邀額的禿主要盆方法挖，就緞是盡酷可能剃地增紛加購雹物中捏心的戲人流旁。散（3該）嚴請格管億理各創(chuàng)承租富商戶憂的裝算修。新對各姓承租糖商戶緩的裝泄修一半定要據(jù)嚴格當管理療，以奴確保高設備步設施做的正南常運浴行，深使對游其他還商戶宜的影帆響降司到最杏低，道而且扇保持襲購物惹中心郊內(nèi)外翠的良念好的百形象篩。贈（4曲）嚴莊密完訂善的量保安葵措施辨。哀購物乎中心榮面積探大、煮商品腎多、漫客流哈量大曲，容唇易出銹現(xiàn)治談安問繭題。廟因此悠安全茂保衛(wèi)林要堅紀持值晶班制摩度，介并安織排便倉衣保才安人繼員在晌場內(nèi)悄巡邏闖。高倦檔的物購物臣中心杰還可單安裝教電子騙監(jiān)視佳裝置評，盡我可能堅地使鼓商戶輛和顧此客覺衣得安撒全可姨靠。涂（5晌）消日防工畫作重截中之鼠重。涉大型躺購物需中心貝人多丑、商庸鋪多句，商梁品多煤，有陡很多慌易燃適物質(zhì)最和火律源，歲特別擦是設銳有餐早飲業(yè)淹的購殿物中蹤心更靈會增乒加引您發(fā)火福災的抵危險旺。蝴火災梳給購杯物中善心所糊造成趁的危樂害要籍比其矩他物喊業(yè)更胡大雁在購龍物中享心除晃了配址備完產(chǎn)善的非消防底設施澇以外護，特軌別要映提出惜的是粥：圈在商團場內(nèi)帳安裝必廣播俊系統(tǒng)料，以設利緊蛙急事霧件發(fā)佛生時倘能指怠揮疏填散人達群；趕在商疾場各河處設貿(mào)置明蹤顯的角緊急吸出口瞇標志嗓，并晶保證柿出口通處始問終暢折通；瀉組織聚一支鎮(zhèn)業(yè)余遠消防定隊，炒加強搏消防型演練椅，額（6車）方薪便的蘭內(nèi)外浩交通伍以及裝足夠本停車運場。銅這是漠購物棚中心毒設立霉的必溪要條穿件。管物業(yè)局管理從公司烏應盡停量爭額取公服共交耍通在擱商場際前設寇站，熔甚至滋可以懸自備燭客車戒在公泳共交勞通站桿與購鵲物中討心之鴨間接荷送顧穗客或央者安迅排定黨時班此車到恰各住嚷宅區(qū)有去接教送顧須客。頂商場廉內(nèi)要助保持貌交通斃通暢擾，盡匯可能智提供莖電梯薯與自地動扶坊梯服黑務。呢購物躺中心懂要有葵足夠稅的停透車場溜地，熔對自綱行車艦、助輝動車凍可以蹤提供統(tǒng)免費陵的停庫車管嫩理，切不要啞給顧脂客來寇此購布物造把成任普何不豪必要撈的心有理障垃礙。則（7銳內(nèi)外紫的清偵潔工沖作。奪購物擔中心告人多舉、廢灰棄物斗多，尤對清他潔衛(wèi)婆生工爭作在靠工作猾量和驕工作鉗難度井上提直出更瀉高的哨要求磨。掩安排我專門撿的人圈員負伶責場蒙內(nèi)流剛動保逮潔，度隨時刷保持貧場內(nèi)橋清潔傾。顆對購艇物中就心外蔽部所慣轄地偷段要碰安排領專門籃人員炭隨時末清掃燈，保利持整徐潔的朱外觀術，優(yōu)尿化購暫物環(huán)塊境。騰（三齊）購殊物中盞心營字銷管浸理的憶特點貪1．奴購物即中心淡的促雹銷管熱理喘物業(yè)銷管理套的一侍個重替要任封務是肺吸引公盡可傭能多腿的人野流，志這是日購物木中心婦的物涂業(yè)管腥理與駝其他趣物業(yè)刻管理水的重遞要不救同之泊處。務因此姥，購橫物中幻心的臟物業(yè)腫管理擊公司謊必須還重視碌促銷打管理愿。懸促銷蹦活動宏的形經(jīng)式或繩內(nèi)容伐可分急成3魂類：桂特殊地的促旨銷活氏動。弓這種溫活動什一般您都圍貓繞某抖個公感眾感蛛興趣豎的新覺聞事盯件或嘩新聞汗人物鴉進行席，續(xù)購物另中心禁再裝嶼修翻源新促疾銷。暮這種食促銷鄉(xiāng)類似泥特殊疫的促謎銷活廢動，押但是麥其促巖銷的枯重點展是購惑物中毀心的燈重要登變化腹以及箏對新脫承租雁戶的獄介紹桑。辱日常季性的蓋促銷隙，如訪換季責促銷蛇、開綱學促逗銷、尼節(jié)日修促銷女等。場促銷腿活動浩由物團業(yè)管田理公能司組肥織策全劃，生經(jīng)商鋪戶管震理委恥員會微同意愚，由騎物業(yè)東管理漢公司綿統(tǒng)一煉實施但?；畲簞铀坌杞?jīng)貿(mào)費一物般由搭各商那戶按門商定株的原昆則分飾攤。剛2．愛購物懲中心帆的租已賃管晝理娃物業(yè)皺管理約公司然對購真物中還心的惡租賃什管理捐工作秋包括受以下瞇幾個艦方面蘋：出（1構）為異承租興商戶附提供棚購物宜中心傷的可蝶行性抽研究杜（2柿）大盡型的關購物串中心艱需要賺以較貴優(yōu)惠翠的租往金吸助引籌幾家轎支柱候性的移承租倡商戶銷（3杰）承鄉(xiāng)租商蜜戶的私選配乎要達帆到最校佳組分合梳（4墊）需震進行敬調(diào)查綢分析烈覆蓋汽地區(qū)夸人們僵的需拆求類岡型及毫需攜求能套力圾（5累）確臉定切鋸實可歡行的瓣租金微（6晌）對況有意堵向的細承租夏商戶箭的評詳細黎了解舌，疊特別粉要了肥解他窮們對雁所從棄事行夢業(yè)的驗熟悉擺程度里以及兇以往哨經(jīng)驗估、銀娃行信蹤用等熟方面摟的信可息罵（7期）對微于續(xù)儲租優(yōu)廊先權走條款紛的制扯定要偵特別腥謹慎丟。滲因為捆優(yōu)先贈權條賀款的鉗內(nèi)容炊會影漲響租展金的央重審叼，會望影響幣到客付戶的鳴流動末性。壟一般摸對大磁客戶馳或支鴨柱性代的客降戶不督要給促與太啞大的為靈活扒性，乳而對面小客咽戶可腎以在腿續(xù)租銀的優(yōu)漲先權飯內(nèi)容凍上給活與較問大的議靈活闊性。巡（8促）租果金的準確定航一般肺采用絕”唐基礎凈租金林+百誤分比貼租金縮”錢的形致式。湯基礎取租金守又稱躬為最因低租咬金，退是業(yè)掠主收必取的膊、與哨承租唉商戶盛的經(jīng)俯營業(yè)每績不著相關陣的最兼低收油入。維百分怪比租乒金，緩又稱煩超額持租金盈，是雨購物土中心數(shù)的的彩承租較商戶蘇在銷川售總醋額達排到一投定水供平后當，根慌據(jù)超姓出部域分的艇銷售脾額向號出租刃人繳奇納一花定百圈分比誰的租堵金。負固定蠅的營嗓業(yè)額喇、基爭礎租剝金、攝百分該比都梅是商津戶與焦出租會人商努定的珍。娃這種贊形式洪能鼓鞭勵業(yè)酷主和河物業(yè)袍管理村者進和一步殿搞好誼工作和和進襪一步棍加強歪投資康，以囑給承秘租商導戶和喝自己抬帶來玩更大僻的收白益。誕第三結節(jié)傳工業(yè)澆物業(yè)瞧的管捷理映一、耐工業(yè)合物業(yè)且的含衛(wèi)義和膜分類因（一均）工國業(yè)物姿業(yè)的林含義紀工業(yè)戲過程樣是將趨原材濁料變青成成盲品，柏它包案括了篩諸如益生產(chǎn)頸、倉螺儲和驕分銷妄等全丈過程盼，工過業(yè)物嫩業(yè)包尾括所趣有用悼于此拉過程睡的土少地、懸房屋捎和設虹備。貴原材何料包扶括礦植產(chǎn)、賓農(nóng)林鵝產(chǎn)品疫、半腸成品靠等一饒切加插工成湯可以縱銷售圈產(chǎn)品貝的物組質(zhì)。謹（二瞧）工平業(yè)物冠業(yè)的跑分類奧（1克）按近照適餅用性語分類圾，工弟業(yè)物返業(yè)可旬以分禿成普且遍性勒、特架殊性憲和單愚一性哲3類鈔。尾普遍抄性工狠業(yè)物志業(yè)具麻有廣惰泛的邁適用困性，錯它可網(wǎng)以適憤用于連許多第行業(yè)鴨的生誰產(chǎn)及楊倉儲燦等；周特殊水性工林業(yè)物喜業(yè)指陳受某揀種條寒件限但制，辨僅適足用于警某些梅應用辰范圍津，比養(yǎng)如說針要求犯帶有匙很強經(jīng)絕緣甲（熱貍）性提質(zhì)的愉倉儲要設施騾；秘單一驢性工霜業(yè)物倘業(yè)只塑適合極于某先一類浩生產(chǎn)勻或某忽一類黑公司鹽的物里業(yè)，纏如鋼擱鐵廠仍，它項一般衫無法演改做赴它用娘。驚（2撫）按悄照物弟業(yè)所竿處的疼地理踏位置往分類喉可以耳分成負市場耀主導煎型、屑資源躺主導窯型和夏勞動曲密集險型3部類。程市場藏主導明型的腔企業(yè)盜主要踏面向姓私人燭和工鞠業(yè)消給費者期，它稻依賴乘強大旋的消餅費人梯群，劇對市配場的驗發(fā)展劑趨勢郵和市么場氣主候變旦化特培別敏蠻感。敞這種微企業(yè)比的物斯業(yè)位船置通斬常分剛布在淚能夠叼較快接、較賄經(jīng)濟膜地接攜觸到守消費擴者的警地區(qū)脂。得資源獻主導儀型的游企業(yè)要一般爸靠近裂原材份料供捆應地講，從噴而可轟節(jié)約朵可觀碧的運私輸費役用。獨那些脖使用液大量借煤炭遞或大西批原薄料（柳如礦堂石）慚的工鍬業(yè)都喚是資且源主葬導型夫的工配業(yè)。犧勞動虎密集禾型的宗企業(yè)染，特泡別是司需要垂大量碑簡單沈操作憲工人篩的企榜業(yè)，級最關曾心的賞是充砍足的篩勞動按力和盞較低覽的人掙工工輔資。灘所以物這些嘉物業(yè)旅一般繁集中年在能岡提供款大量煮操作去人員狹而勞滔動力憑價格悟低廉她的地孕區(qū)。建（3嗚）按膜照傳觀統(tǒng)的部工業(yè)紋分類河可作成以下宇分類逮：蘆①告重工逐業(yè)物檢業(yè)。竊包括概煉鋼章，汽遲車制迎造和啟煉油倍等行昏業(yè)的嬸物業(yè)思。油近便納的交征通設梨施和渡合適輪的原筒材料醋資源貨決定更了這遣些工棕廠的合位置趴，劣重工膀業(yè)物纏業(yè)必辣須設仰計成蔽滿足短使用扭者的理特殊楊需要而，所傲以重液工業(yè)胃物業(yè)炸一般幻是由飾業(yè)主袖自己飯占用脂和管回理的網(wǎng)。歇②械輕工抱業(yè)物攤業(yè)。廢由于蜘生產(chǎn)輩線和晉倉庫阻規(guī)模災不大億，設界計上鬧沒有拾太多陡的特弊殊要舉求，夏輕工角業(yè)物貞業(yè)可主以適勸用各長種用菜途。撐這就行刺激獻了房管地產(chǎn)詳商投蔽資于甜建設株一些醬通用膛廠房蔑，供嫌輕工姨業(yè)生泥產(chǎn)商讀租用戰(zhàn)。獸輕工厲業(yè)物豆業(yè)可秋以由新業(yè)主勉自己印管理事或交合給專濫業(yè)物愉業(yè)公嗽司管式理。好城市揭中心痛的舊超大樓漂廠房夸的用慨途被氧改變詳并出哲租，寶為富艷于創(chuàng)嘗造性國和雄皺心勃輸勃的布物業(yè)導管理麻人員烈提供住了獨集特的草機會壁。莊③蜓工業(yè)豪園區(qū)傷。穗工業(yè)化園區(qū)昨近3怠0年重來在悄很多供國家責有了妹很大瓶的發(fā)申展。哈城市沈人口吵大量勢遷離脫市中丑心姿交通穩(wěn)設施啊的發(fā)始展掩一些竹工業(yè)餐用戶頁對寬包敞辦浴公室灶的需付要什加上巡郊區(qū)把的土鐮地容刃易得豪到和宴價格