房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)常用知識

房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)老是和地產(chǎn)聯(lián)系為一體的，擁有整體性和不可以切割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不一樣樣的所有者與使用者之間可以進行出租、銷售或作其余用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財富，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本差異在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。房地家產(chǎn)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝修和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性家產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法獲得土地使用權(quán)的土地上依據(jù)使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)備、房屋建筑的活動。地產(chǎn)開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（ “熟地”）。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。詳細內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的據(jù)有、使用、收益和處罰的權(quán)益。土地種類——居住用地70年；——工業(yè)用地50年；——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年；――商業(yè)、旅行、娛樂用地40年；——綜合或其余用地50年；——其余，加油站、加氣站用地為 20年；三通一平是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場所平坦。七通一平是指上下水通、電通、路通、 排污通、通信通、煤氣通、熱力通 ，場所平坦。土地使用權(quán)出讓的形式?協(xié)議出讓?招標出讓?拍賣出讓?行政劃撥使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必然是國有土地；集體所有的土地必然辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)變成國有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地， 還可以是連同地上建筑物及隸屬設(shè)備一并出讓的土地。?生地：待開發(fā)的土地?熟地：完成市政設(shè)備的土地房地產(chǎn)市場一級市場、二級市場、三級市場。一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋銷售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。11.商品房是指開發(fā)商以市場所價獲得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局贊成在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。12.福利商品房是指政府按住所制度改革方案免去房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或切合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。13.微利商品房與福利房不一樣樣在于難免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這種房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住所困難戶，價格由政府確立，推行優(yōu)惠價格政策。14.經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房是面向中低收入家庭的一般住所。15.自建房（集資房）是指各單位自籌資本或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補交地價的除外）。16.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。17.“五證”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必然具備必然的條件，并且依據(jù)有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。此中“五證”、“兩書”是最為重要的條件《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在必然年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃贊成證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目的地點和范圍切合城市規(guī)劃的法定憑證。（經(jīng)過“招、拍掛”在出讓前已經(jīng)經(jīng)過城市規(guī)劃的標準。）《建設(shè)工程規(guī)劃贊成證》：是有關(guān)建設(shè)工程切合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工贊成證》（《建設(shè)工程動工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程切合項目動工的條件，可以進入施工階段的憑證?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）贊成證》：是商品房進入市場的憑證。18.“兩書”?《住所質(zhì)量保證書》?《住所使用說明書》19.商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項目進行市場銷售，由國土局擬訂的一項提早銷售制度。只有獲得了《預(yù)售贊成證》才能銷售。申請預(yù)售須備以下文件：?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本及復(fù)印件?《土地使用權(quán)出讓合同書》和付清地價款證明（《國有土地使用證》）?《建設(shè)用地規(guī)劃贊成證》?《建設(shè)工程規(guī)劃贊成證》?《建設(shè)工程施工贊成證》商品房預(yù)售必然切合那些條件?交付土地使用權(quán)出讓金?有建設(shè)工程施工贊成證?按供應(yīng)預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資本達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確立施工進度和完工交付日期。?向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售贊成證明。22.房地產(chǎn)買賣合同是由福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局一致監(jiān)制，用以明確買賣兩方權(quán)益和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必然做公證。23.房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中兩方當事人權(quán)益和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽訂的合同。24.銀行按揭是指購房者購買樓房時與銀行完成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期送還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。按揭是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯， 在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個人住所抵押貸款”，指銀行向擁有圓滿民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買自住住所、并以其所購產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為送還貸款的保證，按月送還貸款本息的一種貸款方式。分為個人住所商業(yè)性貸款（簡稱商業(yè)貸款）與個人住所公積金貸款（簡稱公積金貸款）。房地產(chǎn)證公證公證機關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證樓花抵押登記是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。建筑面積房屋適用面積與分攤公共面積之和。公攤面積屬于公共部分的面積。29.適用面積建筑面積與公攤面積的差。30.適用率房屋適用面積與建筑面積之比。31.預(yù)售樓花將未建好的樓房提早銷售，稱為預(yù)售樓花。復(fù)式上、下兩層標準層合二為一，構(gòu)造與標準房構(gòu)造有差異。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)人經(jīng)過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給別人的法律行為。按現(xiàn)時有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必然到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)不得給預(yù)購房者改正姓名。34.基底面積是指建筑物首層的建筑面積35.用地面積水平投影面積。指城市規(guī)劃行政主管部門確立的建設(shè)用地地點和界限所圍合的用地之36.總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住所、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。水平投影面積。37.容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。38.建筑密度（覆蓋率）建筑密度等于建筑物基層占地面積與用地面積的比。39.綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。40.均價均價是指將各單位的銷售價格相加今后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。41.基價基價也稱為基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確立的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。42.起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即起價。43.彈性隔間指可挪動隔間墻之室內(nèi)空間，平時用于寫字樓與商場。開放式設(shè)計：無間隔設(shè)計、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。騎樓：有雨遮的一樓直道部分。天臺：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風墻的突出建筑體外面分。外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40—60CM左右。天臺：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。玄關(guān)：玄關(guān)是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它的主要功能是讓人在進門今后稍做逗留，有個換鞋、放雨傘的地方，同時也可以借助玄關(guān)對客廳的狀況略做遮擋。外墻：指建筑物體表面。內(nèi)墻：指建筑物內(nèi)豎面。剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以以任意敲打。磚墻：用磚砌成的墻。石膏板：用石膏制成，用以裝修天花板的板塊。衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。廚具五大件：指沖刷池、料理臺、吊柜、爐臺、抽油煙機。格局：單元內(nèi)切割狀況。動線：行走習慣路線。銷售率：指某一段時間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比?？罩帽龋褐改骋欢螘r間節(jié)余的房屋數(shù)百分比。訴求客源：主要針對的客戶層。市場區(qū)隔：指產(chǎn)品不一樣樣種類以回避市場供應(yīng)量的排擠。議價空間：討價還價的價格差異。平面價差：平面方向不一樣樣，價格的差異。垂直價差（樓層價差）：不一樣樣樓層價格差異。市調(diào)解析法：經(jīng)過市場檢查與其余項目的比較方法：郵寄用的廣告用品（印刷品）：電視廣告。：報紙廣告。：戶外廣告媒體。：雜志廣告。：銷售時促使客戶購買的夸張語言動作或假語言動作。建筑構(gòu)造基礎(chǔ)知識跟著地產(chǎn)行業(yè)逐漸理性及規(guī)范化，對地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)性提出了更高的要求，專業(yè)的介紹，指引，供應(yīng)專業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)是從建筑業(yè)為依賴而發(fā)展起來的，建筑學(xué)的好多知識成為地產(chǎn)經(jīng)紀人的必備知識，房屋建筑構(gòu)造，建筑工藝，以及建筑資料的使用，室內(nèi)裝修的質(zhì)量、品位都直接影響房地產(chǎn)商品的價值和使用價值，決定建筑成本的高低，成為項目定價的一個有力的支持，在詳細的銷售過程中，當客戶對價格有所疑慮，詳細的解說工作才會做到落地有聲,1?學(xué)會識圖:①圖紙幅面及圖框尺寸。幅面內(nèi)應(yīng)用標題欄和設(shè)計會簽欄，幅面規(guī)格分別為0、1、2、3、4號共5種，尺寸大小見下表:（單位：毫米）幅面代號01234bX1841X1189594X841420X594297X420..297X210B10101055A2525252525會簽欄 圖柜②圖標和會簽欄常用圖標格式及內(nèi)容， 以下表，此中工程名稱指工程總名稱， 項目指總工程中的一個具體工程，圖名常表示本張圖的主要內(nèi)容， 設(shè)計號為設(shè)計部門對該工程的編號， 圖別表示本圖所屬工種各設(shè)計階段，圖號是圖紙的編號。

設(shè)計單位全稱工程名稱項目判斷設(shè)計號校核圖別設(shè)計圖號制圖日期會簽欄是各工種負責人署名的表格，其格式與內(nèi)容以下表，近來一些設(shè)計單位為了簡化圖面，將圖標和會簽欄合在一起，放在圖框右邊。工種名稱姓名簽字圖紙一般有模式，立式，依據(jù)內(nèi)容的安排而采納。③軸線用點劃線表，端部圓圈，圓圈內(nèi)注明編號，水平方向用阿拉伯數(shù)字由左至編號，垂直方向用英文字母由下往土編號。定位軸線編號序次尺寸及單位尺由數(shù)字及單位構(gòu)成，依據(jù)“圖標”規(guī)定，總圖以米單位，其余-均以毫米為單位，若按此規(guī)定，尺寸后邊可不寫單位。(9.600)(6.400)

索引號用途是索引，便于查找相互有關(guān)的圖標內(nèi)容，索引號的表示方法是把圖中需要另畫詳圖的部位編上索引號，索引號中的內(nèi)容有兩個，一是詳圖編號，二是詳圖所在圖紙的編號。詳圖的編號a?詳圖在本張圖b?詳圖的編號a?詳圖在本張圖b?詳圖不在本張圖 C.詳圖索引號標高、層高、凈高標高、層高、凈高建筑物各部分的高度用標高控制。表示符號為':45。下邊橫線為某處高度的界限，在符號的橫線上注明標高數(shù)字?？偲矫鎴D的室外處坪高用符號“▲”表示。標高的單位用米計，按“國際”規(guī)定，標高數(shù)字正確到毫米，即注到小數(shù)點后邊第三位。標高分絕對標高和相對標高兩種，我國青島周邊的黃海均勻海平面定為絕對標高的零點，這就是一般所說的“海拔標高”，但為簡短，方便起見，工程圖紙一般都用“相對標高”，而把室內(nèi)首層地面的絕對標高定為相對標高的要點，以“ +0.00”表示，讀作正負零零，高于它的為正當，一般不注明“+”號；低于它的負值，必然注“i-”號。層高一般2.7M-3.2M較為適合，太矮則不可以滿足健康身理、心理需求，但也其實不是越高越好，太高從節(jié)能需求而言也不太適合。指北針可導(dǎo)明樓體，詳細單元坐落的朝向。2?施工圖一套圓滿的的施工圖紙，依據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不一樣樣，一般包含：⑴圖紙目錄包含每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號，表示該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙以及那些圖紙構(gòu)成，以便查找⑵設(shè)計總說明主要說明工程的大概和總的要求。內(nèi)容一般應(yīng)包含：設(shè)計依據(jù) （如設(shè)計規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)地質(zhì)、氣象資料等）；設(shè)計標準（如建筑標準、構(gòu)造荷載等級、抗震要求等） ；施工要求（如施工技術(shù)、資料要求以及采納新技術(shù)或有特別要求的做法說明） 等。以上各項內(nèi)容，對于簡單的工程，也可以在各專業(yè)的圖紙中寫成文字說明。⑶建筑施工圖包含總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示建筑物的內(nèi)部部署狀況，外面形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。⑷構(gòu)造施工圖包含構(gòu)造平面部署圖和各構(gòu)件的構(gòu)造詳圖。表示承重構(gòu)造的部署狀況，構(gòu)件種類，尺寸大小以及構(gòu)造做法等。⑸設(shè)備施工圖包含給水排水、采暖通風、電氣等設(shè)備的平面部署圖、系統(tǒng)圖、詳圖。表示上、下水及暖氣管線部署，衛(wèi)生設(shè)備及通風設(shè)備等的部署，電氣線路的走向和安裝要求。3?建筑施工圖⑴基本看法建筑圖是用正投影原理繪制出來的。用立面圖及屋頂平面圖表示建筑的處部，用平面圖及剖面圖表示其內(nèi)部，用大樣圖表示細部做法。a、立面圖。立面圖就是建筑四個面的正投影圖，以建筑各個面的朝向命名，如南立面圖就是指建筑朝南一面一正投影圖。立面圖主要表示建筑的外面形狀大小、門窗、屋頂形式、外墻飾面等。b、平面圖。設(shè)想用一水平面在建筑的窗臺以上距地約 1米處切開，去掉建筑上部，余下部分的水平投影就叫平面圖，切斷部分用粗線，可見部分用細線表示。多層或高層建筑每層部署都不一樣樣樣時， 則每層都要劃平面圖。 假如有好多層平面部署相同可用一個平面圖表示，這叫標準平面圖。平面圖可以俯視也可以仰望，如要表示天棚裝修的做法即可用仰望平面圖。c、 剖面圖。設(shè)想用一鉛垂面，沿建筑的垂直方向切開，去掉一部分，余留部分的正投影圖就叫做剖面圖。切斷部分用粗線表示，可見部分用細線表示。按剖切方向不一樣樣分橫剖面圖和縱剖面圖。平面圖上要畫出剖切符號以示剖切地點。剖切可以轉(zhuǎn)折，但只贊成轉(zhuǎn)一次并用剖切符號在平面圖上注明。剖面圖主要表示建筑內(nèi)部狀況。4?建筑施工圖的主要內(nèi)容建筑施工圖依據(jù)不一樣樣的工程性質(zhì)及規(guī)模，圖紙內(nèi)容及數(shù)目有所不一樣樣。但從識圖的角度來剖析，它們有必然的共性，只要掌握基本圖和詳圖的一般內(nèi)容和表示方法，就可以貫穿交融看懂其余圖紙。a、總平面圖?？偲矫鎴D表示一個工程的整體部署。其基本內(nèi)容以下：?表示新建工程的整體布局，如用地范圍、各建筑物的地點、道路、管網(wǎng)的部署等；?確立建筑物的平面地點；?表示建筑物首層地面的絕對標高、室外處坪、道路中心線交錯的絕對標高，地面坡高及地面水排出方向等。b、 平面圖。平面圖在全套施工圖中起著綱領(lǐng)性的作用，它不僅反響了建筑的使用、空間、裝修等狀況，并且還大概地反響了各工種的部分狀況?；緝?nèi)容以下：?建筑物的朝向、平面形狀、內(nèi)部部署，進口、走道、樓梯的地點等；?用尺寸線和軸線表示建筑物的長度及各部分的地點；?表示建筑物豎向承重構(gòu)造形式；?表示各層的地面標高；?表示門窗編號、門的開啟方向；?表示剖面圖的剖切地點及編號，詳圖索引號等；?綜合反響工藝、水、暖、電對土建的要求；?表示裝修的做法；?用圖沒法表示時采納文字說明；c、立面圖。立面圖主要表示建筑的外形，是做外面裝修的主要依據(jù)，其基本內(nèi)容以下：?表示建筑的外形及其細部，如站窗、雨罩、檐口、天臺、臺階、雨水管等；?用標高表示出建筑物總高度、各樓層高度以及門窗洞口等細部高度；?表示外飾面所用資料、色彩及分格等；?注明墻身詳圖地點及編號等。d、剖面圖。剖面圖簡要地表示建筑物的內(nèi)部空間關(guān)系和構(gòu)造形式等， 其基本內(nèi)容以下：?表示建筑物各部位高度；?剖面圖中需要詳細表示的部位，畫出詳圖索引號；?簡要表示主要構(gòu)造形式，如樓層、屋蓋的梁、板、柱的互有關(guān)系。e、 構(gòu)造詳圖。墻身詳圖是用比較大的比率尺詳細、正確地表示墻身從防潮層到屋頂各個節(jié)點的資料及構(gòu)造做法。墻身詳圖配合平面圖就可以詳細認識墻、 內(nèi)外裝修、門窗的做法。其余，詳圖還包含樓梯圖、特別房間詳圖、局部構(gòu)造或建筑構(gòu)件詳圖、 特別裝修房間詳圖等。5?—般的傳力系統(tǒng)荷載k板——梁——?柱——基礎(chǔ)地基6?建筑構(gòu)造形式建筑構(gòu)造形式有好多各種類，也有好多不一樣樣的分類方法，此中最常有的分類方法是按建筑物主要承重構(gòu)件所用的資料分類和按構(gòu)造平面部署狀況分類。⑴筑物主要承重構(gòu)件所使用的資料分類序號構(gòu)造種類名稱鑒別特色適用范圍主要承重構(gòu)件所使用的1木構(gòu)造資料為木材單層建筑承重資料為磚石，樓板、2混雜構(gòu)造屋頂為鋼筋混凝土單層或多層建筑主要承重構(gòu)件所使用的3鋼筋混凝土構(gòu)造資料為鋼筋混凝土多層、高層、超高層建筑A主要承重構(gòu)件資料國型4鋼與混凝土組合構(gòu)造鋼和混凝土超咼層建筑主要承重構(gòu)件所使用的重型廠房、受動力作用的廠房、可挪動5或可拆卸的建筑、超高層建筑或咼聳建鋼構(gòu)造資料為型鋼筑⑵按構(gòu)造平面部署狀況分類

除上述兩種分類方法所列的構(gòu)造種類外，對于單層大跨度房屋，還不平面構(gòu)造（門式剛架、薄腹梁構(gòu)造、桁架構(gòu)造、拱構(gòu)造）和空間構(gòu)造（殼體構(gòu)造、懸索構(gòu)造、網(wǎng)架構(gòu)造）之分。序號構(gòu)造種類名稱平面/立面表示圖常用范圍1框架構(gòu)造廠房或20層以下多、高層建筑2全剪力檣構(gòu)造高強度構(gòu)造系統(tǒng)，常用于高層、超高層建筑3框架 剪力墻構(gòu)造高層建筑4框 筒構(gòu)造咼層或超咼層建筑5筒體構(gòu)造（單筒或多筒）超高層建筑6框 支構(gòu)造鋼構(gòu)造超咼層建筑7無梁樓蓋構(gòu)造大空間、大柱網(wǎng)的多層樓房⑶墻體的種類及其區(qū)分墻體名稱區(qū)分方法外墻、內(nèi)墻、縱墻、橫墻、窗間墻按墻所處的地點區(qū)分三七墻、二四墻、一八墻、一二墻按墻的厚度區(qū)分圍護墻、隔墻、女兒墻、圍墻按墻的功能區(qū)分承重墻、非承重墻按受力狀況區(qū)分磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻按所用資料區(qū)分⑷依據(jù)層數(shù)區(qū)分一般狀況下，1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為小高層；10層以上為高層，當高度超出100M時為超高層。9?建筑面積的計算規(guī)則⑴計算建筑面積的范圍a、 單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以下外墻外面水平面積計算。單層建筑物內(nèi)假如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界限。b、 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。c、 建筑物外墻為預(yù)制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計算。d、 地下室、半地下室、地下車間、庫房、商店、指揮中心等及隸屬建筑物外墻有進出口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包含采光進、防潮層及其保護墻）外轉(zhuǎn)水平面積計算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外面水平面積計算。e、用深基礎(chǔ)做地下架空層， 有圍護構(gòu)造者，按其圍護構(gòu)造外面水平面積計算建筑面積。f、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護構(gòu)造者，按其圍護構(gòu)造外面水平面積計算建筑面積。g、 建筑物內(nèi)的門廳、大廳、無論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。h、 圖書室的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積，無書架層的按自然層計算建筑面積。i、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。j、舞臺燈光控制室，按圍護構(gòu)造外面水平面積乘以實質(zhì)層數(shù)計算建筑面積。k、建筑物內(nèi)的技術(shù)層、層高妙過 2.2米的，按技術(shù)層外面水平面積計算建筑面積 .技術(shù)層層高雖不超出2.2米，但從中分開出來作為辦公室、庫房等，應(yīng)按分開出來的使用部格外面水平面積計算建筑面積。l、有柱雨罩，按柱外面水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。m、 有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外面水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。n、 突出屋面的有圍護構(gòu)造的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護構(gòu)造外面水平面積計算建筑面積。o、 突出墻面的門斗，瞭望間，按圍護構(gòu)造外面水平面積計算建筑面積。p、 封閉式天臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑天臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。凹天臺按其天臺凈空面積（包含欄板）的一半計算面積。q、 建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積，無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。r、兩個建筑物間有圍護構(gòu)造的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍護構(gòu)造的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。s、建筑物內(nèi)無樓梯，高室外樓梯（包含疏梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯（包含疏梯）的，其室外樓梯按每層水平設(shè)投影面積的半計算建筑面積。t、各種變形縫、沉降縫、寬在30厘米之內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。⑵不計算建筑面積的范圍a、 突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝修以及掛（壁）板突出的藝術(shù)裝修線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。b、修消防等用的室外爬梯、寬度在 60厘米之內(nèi)的鋼梯。c、穿過建筑物的通道、住所的首層平臺（不包含挑平臺）、層高在米之內(nèi)的設(shè)備層。d、 深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝修的。e、 沒有圍護構(gòu)造的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸布、布景的天橋、挑臺。f、 單層建筑物內(nèi)分開的操作間、控制室、儀表間等單層空間。g、 地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全進出口。h、寬在30厘米以上的抗震縫，有伸縮縫的靠縫的靠墻煙囪， 修建物如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫等。i、 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的窨部署箱、罐的平臺。10?其余建筑知識⑴基底面積：指建筑物基層勒腳外面水平面積。⑵建筑面積：指建筑物各層外墻（或外柱）外面之內(nèi)水平投影面積的之和。每戶（或單位）擁有的建筑面積叫分戶建筑面積。建筑面積包含使用面積和公共面積二個部分：a、 使用面積：指包含墻體構(gòu)造面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、衛(wèi)生間或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、天臺、地下室、附層（夾層）、2.2米以上（指建筑層高,含2.2米，以下同）的閣（暗）樓等的面積。在計算分戶建筑面積時，如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶均勻分攤。b、公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包含層高妙過 2.2米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、 內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護構(gòu)造的樓梯間、水箱電梯機房等。公共面積分為應(yīng)分攤公共面積和不可以分攤公共面積兩部分。a、 應(yīng)分攤的公共面積包含室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面構(gòu)造的樓梯間等。b、 不可以分攤的公共面積是前款所列以外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和有關(guān)文件規(guī)定不進行分攤的公共面積，揚靈便車庫、非要動車庫、消防逃難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標高不高于2米的架空構(gòu)造變換層和架空作為社會公眾休憩或交通的場所等。⑶每戶（或單位）應(yīng)分攤的公共面積按以下原則進行計算：a、有面積切割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進行分攤計算。b、如無面積切割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比率進行分攤。即：該戶應(yīng)分攤的公共面積=應(yīng)分攤公共面積/各戶使用面積之和X該戶使用面積對有多種不一樣樣功能的房屋（如綜合樓、商住樓等），公共面積應(yīng)參照其服務(wù)功能進行

分攤，即報務(wù)于整個建筑物所有使用功能房屋的公共面積應(yīng)共同分攤， 不然按其所報務(wù)的建筑功能分別進行分攤。住所平面以外，公服務(wù)于住所的公共面積（電梯間、樓梯間除外）應(yīng)計入住所部分進行分攤；住所平面以外的電梯間和樓梯間，僅服務(wù)于住所部分，但其經(jīng)過其余建筑功能的樓層，則該電梯間和樓梯間的建筑面積按住所部分面積和其余建筑面積的各自比率分配相應(yīng)的分攤面積。⑷每戶的建筑面積=每戶的使用面積+每戶應(yīng)分攤的公共面積。分攤共用面積=套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積=整棟建筑的面積-套內(nèi)建筑面積之和-不該分攤的建筑面積⑸公共面積（包含應(yīng)分攤的和不該分攤的）應(yīng)由房屋物業(yè)物理部門一致管理，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參加分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）。⑹戶型是指一套住所中由多少臥廳、廚房、衛(wèi)生間。俗稱：一室一廳、兩室一廳、四室一廳等⑺面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤的總數(shù)中各自所占的比率的建筑與建筑構(gòu)造1?基礎(chǔ)?基礎(chǔ)：建筑物與土層接觸的部分稱為基礎(chǔ)?地基：支撐建筑物重量的土層叫地基基礎(chǔ)是建筑物的構(gòu)成部分，它承受著建筑物的所有荷載，并將其傳給初級。而地基則不是建筑物的構(gòu)成部分，它但是承受建筑物荷載的土壤層。此中，擁有必然的地耐力，直接支承基礎(chǔ)，需要進行計算的土層稱為持力層；持力層以下的稱為下臥層。地基土層在荷載作用下產(chǎn)生的變形，跟著土層深度的增添而減少，到了必然的深度則可以忽視不計?；A(chǔ)的分類：⑴按資料及受力的特色分類可以分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。用剛性資料做的基礎(chǔ)稱為剛性基礎(chǔ)。剛性資料一般指抗壓強度高、而抗拉、抗剪強度較低的資料。常用的磚、石、混凝土等均屬剛性資料。非剛性基礎(chǔ)（柔性基礎(chǔ)）。用鋼筋混凝土建筑基礎(chǔ)，基礎(chǔ)寬度加大不受剛性角的限制，稱為非剛性基礎(chǔ)與柔性基礎(chǔ)。為了節(jié)約資料，鋼筋混凝土基礎(chǔ)常常做成錐形，但最薄處不該小于 200mm，假如做成階梯形，每步高300mm-500mm.⑵按構(gòu)造型式分類基礎(chǔ)構(gòu)造的型式跟著建筑物上部構(gòu)造形式、荷載大小及地基土壤性質(zhì)的變化而不一樣樣。一般狀況下，上部構(gòu)造形式直接影響基礎(chǔ)的型式，當上部荷載大，地基承受能力有變化時，基礎(chǔ)型式也隨之變化?；A(chǔ)按構(gòu)造特色分可分為六種基本種類。?條形基礎(chǔ)當建筑物的上部構(gòu)造采納墻承重的時候，基礎(chǔ)沿墻身設(shè)置，多做成長條形，這種基礎(chǔ)稱為條形基礎(chǔ)。?獨立基礎(chǔ)當建筑物上部構(gòu)造采納框架也許單層排架構(gòu)造承重時，基礎(chǔ)采納方形或矩形的單獨基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)稱為獨立基礎(chǔ)或柱式基礎(chǔ)?片筏基礎(chǔ)當建筑物上部荷載大，而地基又纖弱，這時采納簡單的條形已經(jīng)不可以適應(yīng)地基變形的需要，平時墻下也許柱下基礎(chǔ)連成一片，使建筑物的荷載承受在一塊整板上成為片筏基礎(chǔ)?樁基礎(chǔ)當建筑物上部的荷載較大，并且地基的纖弱土層較厚，地基承載力不可以滿足要求，做成人工地基又不具備條件或不經(jīng)濟時候，則可采納樁基礎(chǔ)。使基礎(chǔ)上的荷載經(jīng)過樁再傳給地基土層，以保證建筑物的均勻沉降或安全使用。2.墻體墻體的種類：⑴墻體按所在地點分為外墻和內(nèi)墻；縱墻和橫墻。外墻：位于房屋周邊的墻統(tǒng)稱為外墻，它主要起是抵擋風、霜、雨、雪的侵襲和保溫、隔熱，起圍護作用內(nèi)墻：凡位于房屋內(nèi)部的墻統(tǒng)稱為內(nèi)墻，它主要起分開的作用。橫墻：沿建筑物短軸方向部署的墻為橫墻，外橫墻位于房屋的兩端也叫山墻。縱墻：沿建筑物長軸方向部署的稱為縱墻，又有內(nèi)縱墻與外縱墻之分。⑵墻體按受力狀況分類墻體依據(jù)受力狀況分為兩種：承重墻與非承重墻。承重墻：直接承受上部構(gòu)造傳來的荷載非承重：不承受外來荷載。非承重墻又可分為自承重墻和隔墻。自承重墻：不承受外來荷載，只承受自己重量并將其傳至基礎(chǔ)。隔墻：起到切