商業(yè)地產(chǎn)如何清醒地認(rèn)識(shí)規(guī)劃

【商業(yè)地產(chǎn)】如何清醒地認(rèn)識(shí)規(guī)劃----好的規(guī)劃是成功的一半做好一個(gè)規(guī)劃，顯然不是一件容易的事情。在目前國(guó)內(nèi)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)中，有一些發(fā)展商對(duì)規(guī)劃的認(rèn)識(shí)仍不夠清晰。規(guī)劃往往是對(duì)開發(fā)商能力的最大考驗(yàn)之一，因?yàn)橐粋€(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅需要開發(fā)商很強(qiáng)的戰(zhàn)略思維，而且需要非常理性的發(fā)展思考。說得更確切一些，規(guī)劃其實(shí)是一種對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期宏觀層面的決策和判斷。----世界上沒有哪一套規(guī)劃方案是能醫(yī)百病的靈丹妙藥世界上沒有哪一套規(guī)劃方案是能醫(yī)百病的靈丹妙藥，任何先進(jìn)的規(guī)劃都是根據(jù)項(xiàng)目所在的城市狀況、地理位置和商業(yè)狀況而做出的一種因地制宜、適應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的規(guī)劃方案。廣州天河城廣場(chǎng)能一舉成功，與其規(guī)劃上的先進(jìn)性密切相關(guān)。而國(guó)外的眾多成功的購物中心，也充分說明了這一點(diǎn)。天河城自20世紀(jì)90年代后期進(jìn)入良性運(yùn)營(yíng)，直至今日，它在規(guī)劃方面的許多成功之處仍成為今日國(guó)內(nèi)購物中心學(xué)習(xí)和研究的樣板。天河城的成功之處有：一、有遠(yuǎn)見的開發(fā)決策。天河城的成功，不僅在于它讓“ShoppingMALL”的商業(yè)模式在中國(guó)一級(jí)城市取得首次成功，而且造就出一個(gè)天河中心商圈。在六運(yùn)會(huì)以前，天河城所在的區(qū)域還是一片農(nóng)田，因?yàn)榱\(yùn)會(huì)的舉辦，政府在此建設(shè)了天河體育中心和六運(yùn)小區(qū)等一系列工程，隨后進(jìn)入90年代，天河開始大規(guī)模地開發(fā)建設(shè)，建有一些小區(qū)并形成了比較集中的中央商務(wù)區(qū)，但是商業(yè)氛圍還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟。天河城的開發(fā)商在研究了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素之后，肯定了這個(gè)區(qū)域的巨大的商業(yè)價(jià)值，于是以全新理念的“ShoppingMALL”購物理念導(dǎo)入天河城廣場(chǎng)，以全新購物方式使其成為廣州最有價(jià)值的商業(yè)區(qū)域之一。而且隨著周邊商業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)建成，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州的商業(yè)中心；二、良好的建筑格局規(guī)劃。在商場(chǎng)內(nèi)，基本上沒有商業(yè)死角，個(gè)個(gè)門面都保持比較理想的人氣，商城內(nèi)購物的導(dǎo)向體系十分健全，消費(fèi)者購物非常方便，在商場(chǎng)內(nèi)即使逛很遠(yuǎn)的路，也不會(huì)迷失方向。而這正是良好的建筑格局規(guī)劃比較具體的體現(xiàn)；三、良好的商業(yè)組合。在天河城廣場(chǎng)內(nèi)，吉之島位于負(fù)一層，直通地鐵，首層、二層為名店區(qū)，三、四、五層為天河城百貨區(qū)及名店、通訊、家私區(qū)等，六、七層為美食及游戲區(qū)。這樣的商區(qū)組合使各個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)值得到比較理想的體現(xiàn)，各個(gè)功能之間各得其所，互相促進(jìn)而且都保持比較理想的人流。十年之后，天河城廣場(chǎng)依舊人流如鯽。而現(xiàn)階段中國(guó)開發(fā)的購物中心，仍有很多地方要向天河城學(xué)習(xí)，這正是成功的規(guī)劃和正確決策所致。---商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的尺度就是人的尺度任何購物中心都希望擁有一流的規(guī)劃，但規(guī)劃也意味著代價(jià)，先進(jìn)的規(guī)劃更意味著巨大的代價(jià)。很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在面對(duì)這個(gè)問題時(shí)，常常反復(fù)權(quán)衡，從經(jīng)濟(jì)效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃等方面進(jìn)行對(duì)比和論證。事實(shí)上，規(guī)劃也正是對(duì)魄力、胸懷與智慧的考驗(yàn)。一個(gè)例子，如商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目臨街面東面為一條主街道，為使項(xiàng)目東面形成一個(gè)有利于商業(yè)旺場(chǎng)的人行通道，需要項(xiàng)目東線整體后退10米，以使其成為一條街道。這樣做本身無可厚非，但仔細(xì)研究一下就可以發(fā)現(xiàn)，這種退讓就意味著項(xiàng)目損失了大塊的土地，這樣的退讓意味著巨大的經(jīng)濟(jì)損失。面對(duì)這樣的情況，有一些購物中心的開發(fā)商就想：其實(shí)那條街道退不退讓也沒有多大的關(guān)系，這樣吧，我們也不退10米了，我們退5米吧。理想的規(guī)劃方案在利益的現(xiàn)實(shí)面前，往往顯得無比脆弱，而“吃不到的葡萄是酸的”這種思想，在購物中心的規(guī)劃論證中并不少見。事實(shí)上，無視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和現(xiàn)代商業(yè)科學(xué)，而以短期利益和回報(bào)最大化的思想來衡量購物中心的規(guī)劃方案，是永遠(yuǎn)也不可能獲得最優(yōu)的購物中心規(guī)劃方案的。在一個(gè)購物中心的規(guī)劃建設(shè)中，我們深刻地體會(huì)到：一個(gè)商人的心胸有多大、思想有多遠(yuǎn)，那么購物中心的規(guī)模就能有多大，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)就能走多遠(yuǎn)。無視商業(yè)的客觀規(guī)律，這種規(guī)劃方案將為購物中心日后的經(jīng)營(yíng)埋下失敗的種子。導(dǎo)致購物中心運(yùn)營(yíng)失敗的誘因，一定會(huì)在日后經(jīng)營(yíng)過程中的某一個(gè)階段站出來，他會(huì)出奇不意地宣布：這個(gè)購物中心在規(guī)劃上存在重大缺陷，但我們無計(jì)可施……規(guī)劃對(duì)購物中心的重要性，在此我們無須重復(fù)。當(dāng)我們談到這里的時(shí)候，或許會(huì)有人問我們：在購物中心的規(guī)劃當(dāng)中，什么才是真正科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)呀？我們認(rèn)為：購物中心的規(guī)劃沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，唯有人的尺度才是最根本的規(guī)劃尺度。以街道寬度標(biāo)準(zhǔn)為例，在美國(guó)，購物中心街道的寬度以9至15米為宜，在英國(guó)，購物中心街道的寬度以7.5米至10.5米為宜,而在中國(guó)，購物中心的街道寬度卻以6至10米為宜。只是一條街道的標(biāo)準(zhǔn)，在不同的國(guó)家、不同的地區(qū)，就有不同的標(biāo)準(zhǔn)，可見購物中心的規(guī)劃并沒有一成不變的標(biāo)準(zhǔn)，而是在任何地方都要因應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的狀況和消費(fèi)者的需要，而進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)。所以，購物中心并沒有一成不變的標(biāo)準(zhǔn)，而只有人的尺度才是最根本的規(guī)劃尺度。購物中心的規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要，在中國(guó)的購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中，我們就必須要根據(jù)人的習(xí)慣來進(jìn)行設(shè)計(jì)，如人們?cè)谏虡I(yè)街內(nèi)行走時(shí)，對(duì)一層以上的范圍幾乎是“視而不見”的，而橫向關(guān)注范圍就在10米至20米之間，至于超過20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪。因此，在規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)當(dāng)中，我們不應(yīng)當(dāng)只考慮某一個(gè)方面，而要從各方面進(jìn)行綜合的考慮。由此可知，優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)師不僅要考慮如何設(shè)計(jì)二樓商業(yè)的視覺效果，更要考慮商業(yè)街的寬度，同時(shí)還要考慮廣告位的設(shè)置，這些綜合的因素都是繁瑣而細(xì)致的工作，但這是對(duì)購物中心規(guī)劃一個(gè)基本的要求。商業(yè)的運(yùn)作是一門科學(xué)，它的一切規(guī)劃都必須符合人類的心理習(xí)慣，從人性的角度而進(jìn)行戰(zhàn)略決策，以人的尺度作為規(guī)劃的準(zhǔn)繩。如果欠缺魄力、胸懷與智慧，而只著眼于斤斤小利，這樣造成的損失將是無法彌補(bǔ)的。越商業(yè)眾地產(chǎn)頁的規(guī)撇劃沒托有固眼定的晌、現(xiàn)隸成的級(jí)標(biāo)準(zhǔn)斜可以染參照吸，在數(shù)北美此和日筑本等攔地，緩目前謊就留嶼下了愈大量蘋在規(guī)揀劃上烈失敗暮、導(dǎo)抵致整珍體經(jīng)遇營(yíng)失央敗的套例子殿。餓“絹被拋朗棄的界MA隔LL白”糾就在醫(yī)很大計(jì)程度慌上說屋明了罪這一白問題耀?；钜粋€(gè)兔購物并中心讓不可悟能經(jīng)炭過兩迎次整雞體規(guī)鐘劃，糖在沒況有固稱定的傭標(biāo)準(zhǔn)吼的時(shí)因候，亦現(xiàn)代穿商業(yè)剛地產(chǎn)忌的開識(shí)發(fā)就售好像世是在惱進(jìn)行目一場(chǎng)吵沒有削對(duì)手鵝也沒擴(kuò)有裁幻判的準(zhǔn)競(jìng)賽督。但缺這并豪不表擺明這全場(chǎng)競(jìng)嘗賽沒秘有對(duì)或手和束裁判韻，他羽們只具是現(xiàn)深在不紅出現(xiàn)怠而已甩，而絕會(huì)在管若干呢年后式站出啞來。詳然后缸市場(chǎng)專也會(huì)瑞告訴輔你：楚什么踐是對(duì)拼的，醬什么爬是不胃對(duì)的窄，而楊這時(shí)米開發(fā)渡商已唱沒有脾可能齊再重脈新進(jìn)訴行規(guī)也劃了捏。悲因此抽，對(duì)捏于商喜業(yè)地券產(chǎn)的蛾開發(fā)梅商來敗說，宅哪些晃代價(jià)鴿是一督定要憶付出指的，站誰也繼沒有壟一個(gè)糕現(xiàn)成摧的答暢案。銹如果控說一施定要算有一亭個(gè)結(jié)圓論，幫那么雅這個(gè)僚結(jié)論矛就是箱：對(duì)謝項(xiàng)目奇回報(bào)畏最大竭化又襪最合爛理化乏的分裙析之唱后，賠根據(jù)雪消費(fèi)巧者的蠢客觀逗習(xí)慣驚和預(yù)雄測(cè)未狂來面俘對(duì)競(jìng)慘爭(zhēng)的社狀況嘗，開畢發(fā)商岸對(duì)此公做出腳一個(gè)霜富有立理性堡和氣曠度的速規(guī)劃侮方案打。深--駁-購損物中腿心面乖積的陷妄想毯癥與規(guī)恐慌蛛癥僅在一弊個(gè)購激物中瓶心的最規(guī)劃靜方案折當(dāng)中紛，商托業(yè)面通積的詞規(guī)劃誓，是垃最根乒本的秩、也槐是最老重要如的規(guī)民劃。鄙科學(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