開發(fā)報建流程與技巧培訓演示文稿

開發(fā)報建流程與技巧培訓演示文稿當前第1頁\共有45頁\編于星期日\23點開發(fā)報建流程與技巧培訓當前第2頁\共有45頁\編于星期日\23點階段性成果的要素房產(chǎn)證預售證竣工驗收施工證工程證總規(guī)當前第3頁\共有45頁\編于星期日\23點目錄一.引言二.開發(fā)資質(zhì)三.流程圖四.報建程序五.注意事項六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守當前第4頁\共有45頁\編于星期日\23點一.引言—名詞解釋報建建設單位在工程項目可行性研究報告或其他立項文件被批準后，須向當?shù)亟ㄔO行政主管進行報建，交驗工程項目立項的批準文件，包括銀行出具的資信證實以及批準的建設用地等其他有關(guān)文件的行為。開發(fā)將各研究成果（知識）、資源應用某項計劃或設計，以生產(chǎn)出新的或具有實質(zhì)性改進的材料、裝置、產(chǎn)品等。當前第5頁\共有45頁\編于星期日\23點一.引言—房地產(chǎn)法律法規(guī)1房地產(chǎn)宏觀管理類：如中華人民共和國土地管理法共計10個2土地類：如國家土地管理局土地登記規(guī)則共計54個3房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃類：如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定共計47個4房屋拆遷基本政策類：如城市房屋拆遷管理條例共計12個5住房改革基本政策類：如國家安居工程實施方案共計21個6房地產(chǎn)稅收類：如中華人民共和國契稅暫行條例共計36個7涉外房地產(chǎn)類：如外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法共計5個當前第6頁\共有45頁\編于星期日\23點一.引言—行政部門城鄉(xiāng)規(guī)劃局消防大隊國土資源局住建局市政局環(huán)保局發(fā)改委派出所、街道辦園林局市政府、區(qū)政府供水、供電人防辦衛(wèi)生局、工商局民政局房產(chǎn)局交警大隊當前第7頁\共有45頁\編于星期日\23點一.引言—行政許可行政部門依據(jù)法律法規(guī)/部門規(guī)章用行政許可的方式對房地產(chǎn)開發(fā)的全稱進行監(jiān)控行政許可

是指在法律一般禁止的情況下，行政主體根據(jù)行政相對方的申請，經(jīng)依法審查，通過頒發(fā)許可證、執(zhí)照等形式，賦予或確認行政相對方從事某種活動的法律資格或法律權(quán)利的一種具體行政行為。當前第8頁\共有45頁\編于星期日\23點一.引言開發(fā)報建的職能有那些？當前第9頁\共有45頁\編于星期日\23點一.引言及時性合法性有效性前瞻性定位——項目的守衛(wèi)軍作用——以配合公司爭取最大利益為工作出發(fā)點，及時完成各開發(fā)環(huán)節(jié)的手續(xù)，全程協(xié)調(diào)對外關(guān)系，建立集團與政府各職能部門溝通的橋梁。當前第10頁\共有45頁\編于星期日\23點目錄一.引言二.開發(fā)資質(zhì)三.流程圖四.報建程序五.注意事項六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守當前第11頁\共有45頁\編于星期日\23點二.開發(fā)資質(zhì)二、取得《資質(zhì)證書新成立公司當年取得暫定資質(zhì)一、注冊公司取得營業(yè)執(zhí)照江門市萬城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司江門泰山房地產(chǎn)有限公司當前第12頁\共有45頁\編于星期日\23點二.開發(fā)資質(zhì)1

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)。其中一級資質(zhì)由建設部審批，二級及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批。2

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，新成立公司必須取得暫定房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，才能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》是進行房地產(chǎn)開發(fā)建設的基本條件。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》當前第13頁\共有45頁\編于星期日\23點二.開發(fā)資質(zhì)—申請條件14注冊資本不低于5000萬元。未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。1從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上。2近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。3連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％。4上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。5有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人。6工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。7具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度8當前第14頁\共有45頁\編于星期日\23點目錄一.引言二.開發(fā)資質(zhì)三.流程圖四.報建程序五.注意事項六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守當前第15頁\共有45頁\編于星期日\23點16三、流程圖—報建全景圖資質(zhì)證書國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證預售許可證確權(quán)竣工備案證建設項目投資立項環(huán)保批復節(jié)能審查人防審批書散裝水泥\墻材施工單位備案勘察設計備案建設監(jiān)理備案交易中心質(zhì)量監(jiān)督管理安全監(jiān)督管理造價管理工資保障金組織設計方案防雷驗收環(huán)保驗收電梯驗收人防驗收規(guī)劃驗收消防驗收節(jié)能驗收安全驗收正式水電驗收燃氣驗收超容/公建/配套費核算與繳交施工圖審查修建性規(guī)劃總圖審查施工報建放線、驗線面積測繪消防、防雷土地分割實測當前第16頁\共有45頁\編于星期日\23點目錄一.引言二.開發(fā)資質(zhì)三.流程圖四.報建程序五.注意事項六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守當前第17頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序主體目的事項提交文件投資開發(fā)部投資中心資源獲取1.市場判斷2.地塊位置3.獲取成本項目分析報告

本階段,如果需要尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力及投資回報分析進行判斷取得土地開工建設規(guī)劃設計立項開盤銷售竣工驗收當前第18頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序辦理《國有土地使用權(quán)證》過戶手續(xù)開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項一、建設用地使用權(quán)公開轉(zhuǎn)讓合同簽訂二、取得交易證明書三、繳納稅費四、在所屬國土分局辦理《國有土地使用權(quán)證》1、工商企業(yè)查詢資料、公司章程2、土地權(quán)利書3、土地使用權(quán)用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同4、房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓登記申請表5、土地使用權(quán)公開交易證明書關(guān)鍵詞：交易證明書繳納稅費土地證當前第19頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）總規(guī)平面圖規(guī)劃局有資質(zhì)設計單位30天關(guān)鍵詞：設計要點土地證辦理《總規(guī)平面圖》需準備：申請表國有土地使用證設計要點圖紙及電子版開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項當前第20頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）建設工程方案電子報批規(guī)劃局1.設計中心2.有資質(zhì)設計院關(guān)鍵詞：總規(guī)審核方案設計辦理《建設工程方案審查》需準備：規(guī)劃建設計方案圖（3套）電子文件開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項當前第21頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）立項發(fā)展與改革局1.財務中心2.有資質(zhì)立項單位30天關(guān)鍵詞：總規(guī)審核可行性報告命名批復辦理《立項》需準備：取得環(huán)保局建設環(huán)評批復委托有資質(zhì)單位編制可行性報告項目總投資25%資本金證明、項目命名批復書規(guī)劃局批復的《修建性詳細規(guī)劃總體規(guī)劃圖》開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項當前第22頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）環(huán)評環(huán)保局1.有資質(zhì)環(huán)評單位30天關(guān)鍵詞：總規(guī)審核立項批復辦理《環(huán)評》需準備：委托有資質(zhì)單位編制《建設項目環(huán)境影響評價報告書》取得發(fā)改局的立項批復規(guī)劃局批復的《修建性詳細規(guī)劃總體規(guī)劃圖》開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項當前第23頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）項目命名地名辦銷售中心品質(zhì)部10天關(guān)鍵詞：命名總規(guī)批復辦理《項目命名》需準備：填寫《江門市地名命名、更名審批表》建筑物住宅區(qū)命名申請書建設用地規(guī)劃許可證、土地使用證規(guī)劃部門批準的總平面圖及三線圖建筑物住宅區(qū)平面四至圖開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項當前第24頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局1.設計中心、財務中心2.有資質(zhì)的設計院15天辦理《建設工程規(guī)劃許可證》需準備文件如下：建設項目規(guī)劃審批報表規(guī)劃局批復的設計方案、設計要點及三線圖規(guī)劃局批復的電子報批文件建筑工程施工設計圖紙及電子文件控制性詳細規(guī)劃指標繳交公建配套費及超容費等費用關(guān)鍵詞：退讓間距日照分析控規(guī)指標電子報批意見配套費開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項當前第25頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）建設工程質(zhì)量、安全監(jiān)督辦理質(zhì)監(jiān)局1、審圖公司2、監(jiān)理單位3、工程項目部15天辦理《質(zhì)量、安全監(jiān)督辦理》需準備文件如下：工程項目質(zhì)量、安全監(jiān)督登記申請表生產(chǎn)和文明施工組織設計及施工現(xiàn)場平面布置圖，腳手架、深基坑支護、模板工程、施工用電、起重吊裝、提升架裝拆等專項方案監(jiān)理規(guī)劃方案、實施細則、地基勘測報告施工、監(jiān)理、勘察企業(yè)資質(zhì)證書，施工單位安全生產(chǎn)許可證安全第一責任人任命書、項目管理安全責任協(xié)議書、建設與施工單位安全生產(chǎn)責任書審圖合格證及蓋審圖章的圖紙（建施、結(jié)施、水電施）關(guān)鍵詞：組織方案蓋審圖章圖紙開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項當前第26頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）施工許可證住建局1、財務中心2、施工、設計、監(jiān)理、勘探等單位30天辦理《建設工程施工許可證》需準備文件：立項批復、工程規(guī)劃許可證、消防審核意見、施工圖審查合格書、人防審查意見書設計、施工、監(jiān)理合同備案資料建設工程工資保障金存款證明設計、施工、監(jiān)理、勘探、防雷等單位資質(zhì)證質(zhì)量安全監(jiān)督報監(jiān)資料審批。。。。關(guān)鍵詞：穿插作業(yè)協(xié)調(diào)配合工資保障金施工圖審查圖開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項當前第27頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）預售許可證住建局1、財務部3、項目部7辦理《商品房預售許可證》需準備文件：立項批復、監(jiān)管協(xié)議總平面圖、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證已解壓《國有土地使用證》現(xiàn)場進度：高層達到三分之二，低層達到封頂……開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項關(guān)鍵詞：提前審批協(xié)調(diào)配合土地證解壓現(xiàn)場進度當前第28頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）規(guī)劃驗收規(guī)劃局1、設計中心2、工程項目部20辦理《規(guī)劃驗收》需準備文件：建設工程規(guī)劃驗收申請表建設工程規(guī)劃許可證及批復報建圖（已蓋規(guī)劃局審核章）建設工程放線報告、驗線批復書竣工測量圖及電子文件土地使用證開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項關(guān)鍵詞：現(xiàn)場具備驗收條件竣工測量圖面積在允許誤差內(nèi)當前第29頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）竣工驗收備案登記住建局各子單位部門協(xié)調(diào)出具各項驗收文件15開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項關(guān)鍵詞：穿插作業(yè)各專業(yè)驗收協(xié)調(diào)配合辦理《建設工程竣工驗收備案登記》需準備文件：

規(guī)劃驗線建設工程規(guī)劃驗收合格證市政工程（永久水電、道路排水工程）消防、人防、環(huán)保燃氣、電梯、電訊、防雷等專業(yè)驗收施工許可證、施工圖審查合格證、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、工程質(zhì)量保修書安監(jiān)站《建設工程安全評價書》建設單位已按合同約定支付工程款的證明《建筑工程竣工驗收備案表》核發(fā)…………當前第30頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）回退新型墻體材料專項基金散水辦1、財務中心2、采購部30開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項關(guān)鍵詞：購買墻材發(fā)票辦理《回退新型墻材專項基金》需準備文件：退回新型墻體材料專項基金申請書已預交新型墻體材料專項基金專用票據(jù)（交回原件）建筑工程新墻材使用驗收備案表購買新型墻體材料的合法發(fā)票新型墻體材料出廠合格證當前第31頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）申請返還建設工程工資保障金1、建設局2、勞動和社會保障局1、施工單位、監(jiān)理單位2、財務中心3、工程項目部30開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項關(guān)鍵詞：工人每月工資表調(diào)配費辦理《申請返還建設工程工資保障金》需準備文件：返還建設工程工資保障金申請表建設工程驗收竣工備案表施工單位出具無拖欠工資證明建筑企業(yè)用工備案表、花名冊、工人每月工資簽收表原件建筑業(yè)勞動合同（全體員工）施工單位必須按規(guī)定繳納使用流動人員調(diào)配費當前第32頁\共有45頁\編于星期日\23點四.報建程序事項審批部門協(xié)辦部門辦理時限（天）商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書國土資源局30開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售竣工驗收立項關(guān)鍵詞：辦理《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》需準備文件：填寫商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬申請表土地證、預售證、工程規(guī)劃許可證、設計要點及三線圖、規(guī)劃報建總平面圖、規(guī)劃驗收批復書、建設工程竣工驗收備案登記證由公安部門核準地址明細的門牌證明實測面積明細表當前第33頁\共有45頁\編于星期日\23點目錄一.引言二.開發(fā)資質(zhì)三.流程圖四.報建程序五.注意事項六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守當前第34頁\共有45頁\編于星期日\23點五.注意事項房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:1《建設用地規(guī)劃許可證》2《國有土地使用證》3《建設工程規(guī)劃許可證》4《建設工程施工許可證》5《商品房銷售(預售)許可證》6《竣工備案合格證》當前第35頁\共有45頁\編于星期日\23點五.注意事項-思考&研討如何加快項目的報批進程？當前第36頁\共有45頁\編于星期日\23點五.注意事項-如何加快項目報批進程1質(zhì)量控制：設計圖紙質(zhì)量、出圖時間、圖紙變更、人員證書1開發(fā)作業(yè)：周密計劃穿插作業(yè)有效溝通2快速決策：時間緊湊提前做好審批工作56…………61現(xiàn)場配合：現(xiàn)場進度現(xiàn)場接待

3合作伙伴配合：人員證件資質(zhì)證書單項備案市場準入4當前第37頁\共有45頁\編于星期日\23點五.注意事項-思考&研討如何處理無證施工？當前第38頁\共有45頁\編于星期日\23點五.注意事項-如何處理無證施工391234567技術(shù)處理上級關(guān)系協(xié)調(diào)現(xiàn)場配合誠信原則屬地關(guān)系協(xié)調(diào)及時有效溝通責任意識當前第39頁\共有45頁\編于星期日\23點目錄一.引言二.開發(fā)資質(zhì)三.流程圖四.報建程序五.注意事項六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守當前第40頁\共有45頁\編于星期日\23點六、道德行為規(guī)范及職業(yè)操守1、忠誠像老板一樣熱愛公司李嘉誠先生曾經(jīng)說過：“做事先做人，一個人無論成就多大的事業(yè)，人品永遠是第一位的，而人品的第一要素就是忠誠?！?、敬業(yè)作為一名員工要時時處處考慮企業(yè)的利益，時刻關(guān)注企業(yè)的發(fā)展，把自己的工作干好，積極參與企業(yè)管理。在領導的心目中，好員工應該具有強烈的主人翁意識，關(guān)心集體，關(guān)心企業(yè)的發(fā)展；在工作中及時發(fā)現(xiàn)并反饋生產(chǎn)、技術(shù)、管理等各方面存在的問題，能提出合理化建議。3、服從常言道：恭敬不如從命。對于命令，首先要服從，執(zhí)行后方知效果；還未執(zhí)行，就發(fā)揮自己的“聰明才智”，大談見解和不可執(zhí)行的理由，走到哪里都是不受歡迎的角色。對于有瑕疵的命令，首先還是服從，在服從后與領導交流意見，就是完成任務后的總結(jié)。這種總結(jié)是尤其可貴的，它讓你更成熟、更優(yōu)秀，并逐步顯露出你的價值。企業(yè)就是如此，在服從、執(zhí)行、總結(jié)的過程中攻克一個個目標，并相應調(diào)整策略，為完成下一個任務做準備。服從是成功的第一步，服從是對領導最好的贊美。當前第41頁\共有45頁\編于星期日\23點道德行為規(guī)范及職業(yè)操守4、誠信“言必信，行必果，諾必誠”這是人與人、與社會交往過程中的立身處世之本。5、自信自信，作為一種人格素質(zhì)，是決定員工應對變革的能力高低的關(guān)鍵。你的自我感覺會在很大程度上影響著別人如何看待你。6、微笑微笑傳達友好和善意。一個微笑雖然只能在你臉上停留幾秒鐘，但卻深深地烙在對方的心中。7、主動有兩種人永遠無法取得成功：一種人是只做上司交待的事情，另一種人是做不好上司交待的事情?！鲃尤プ錾纤緵]有交待的事情，并把這些事做好，你就能提升自己在上司心目中的位置，就會被調(diào)升到更高的職位，獲得更大的成功。8、思考，變通“直路不通，走彎路”，相信辦法總比問題多。當前第42頁\共有45頁\編于星期日\23點道德行為規(guī)范及職業(yè)操守9、沒有任何借口！——戰(zhàn)場上，借口就是無情的子彈，找借口貽誤戰(zhàn)機就會飲彈亡命；商場上，借口就是錢包的漏洞，找借口錯過商機就會錢財盡失。工作就是不找任何借口地去執(zhí)行。10、永不言敗永不言敗是讓你付出勞動、付出汗水之后，能無怨無悔地承受失敗；永不言敗是讓你重視失敗、吸取教訓、總結(jié)經(jīng)驗，再次整裝待發(fā)。11、溝通、協(xié)作

溝通就是傳達、傾聽、協(xié)調(diào)。1+1＞2，這就是優(yōu)秀團隊的核心思想。12、寵辱不驚，以忍求尊人生在世，大可不必把別人的態(tài)度太當一回事,如果你因失寵于某人而自暴自棄，或因受辱于某人而自怨自艾，甚至由此做出種種極端的舉動，其目光是否太短淺了些？胸懷是否太狹窄了些？為人處世，對任何事都應當