如何建立房地產(chǎn)金融的風險轉移與擔體系2

如何建立房地產(chǎn)金融的風險轉移與共擔體系摘要：目前，我國房地產(chǎn)金融還處于初級階段，房地產(chǎn)市場的融資狀況不容樂觀，對銀行信貸資金的依賴程度很高，銀行資金在房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也很高，房地產(chǎn)市場的風險過于集中在銀行部門。本文首先介紹了目前我國房地產(chǎn)市場的融資狀況；然后分析了上述融資狀況形成的特定原因及經(jīng)濟環(huán)境；最后提出應通過創(chuàng)新金融產(chǎn)品，建立多層次的房地產(chǎn)金融市場，形成多元化的融資體系，建立一種轉移風險、分散風險的機制，來解決我國住房金融存在的問題。一、我國房地產(chǎn)金融概況（一）房地產(chǎn)對銀行信貸資金的依賴性很強眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，目前我國房地產(chǎn)的融資方式主要是銀行貸款。多年來，銀行信貸資金的支持在一定程度上減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的運營壓力，極大地促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)貸款的余額來看，1998年房地產(chǎn)貸款只有3106.23億元，2004年底達到26306.3億元，6年間年均增長42.8%。其中，1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款只有2680.1億元，到2004年達到7810.9億元，年均增長20%；1998年居民個人購房貸款只有426.2億元，2004年增加到16002.3億元，年均增長83.0%。毋庸置疑，房地產(chǎn)貸款的罕見、高速增長有力地支持了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，見圖1：圖1：房地產(chǎn)貸款、投資增長率

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數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局我國房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少，負債率普遍偏高。據(jù)國家統(tǒng)計局有關數(shù)據(jù)，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預收款”，達到7395.3億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6億元，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，占資金來源的18.4%。從表面看，銀行貸款所占比重并不高，但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款。如按平均七成按揭計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在55%以上，如圖2所示。SOHO中國董事長潘石屹稱，按揭貸款對整個建房過程的支撐逐年加重，目前肯定已超過50%。如果將開發(fā)商以“假按揭”套取銀行信貸資金的情況考慮在內(nèi)，該比重還要高的多。現(xiàn)實中，盡管很難獲得準確的數(shù)據(jù)，但據(jù)估計，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。圖2：1997－2004年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構成單位：億元、%

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)計算（二）銀行信貸資金在房地產(chǎn)行業(yè)的集中度很高召秒房地常產(chǎn)貸拖款占藝金融淡機構糊人民惹幣貸珍款的妄比重窄，可穿以用賤來衡格量銀肉行信崖貸資彩金在煤房地刑產(chǎn)行壘業(yè)的研集中動度。肆19蜜98寬年底雙房地貝產(chǎn)貸蘆款余州額只機占金紅融機委構人笨民幣紫貸款擔余額妄的3籌.6猜%，等到2殊00姜4年訪底這嗓一比效例提漫高到椒14喬.8夫%。糾近年腸來，柜房地膽產(chǎn)貸勢款在故金融軋機構織新增陪資產(chǎn)速中的風比重惰呈上臥升的香趨勢燕，從現(xiàn)20艇01晃年的招30站%左鉆右，鄰預測澡會上雙升到法20挺07廣年的津40孩%或送更高爛?；?0濫05貨年全得國性偉商業(yè)指銀行木貸款薯行業(yè)仇的投駝向占算比情帶況也碎可以輩充分搶地反午映這津一趨餡勢，組見圖后3。背并且種，房戶地產(chǎn)廢貸款割占金妹融機辜構中洞長期初貸款段的份脈額逐典步增揚加：藥20窩02戶年3欣月末巨，這雀一份深額為蹈27甘.2御%，副20上03議年6泡月底褲達到漫32率.1胞%，分20撇04澇年底鞠為3陡4.踏3%謀，2宿00鵲5年論3月廣底上什升到楚了3壓4.敲5結%。寸慕圖3映：2摩00餡5年嬸全國硬性商躁業(yè)銀圾行貸乎款行霞業(yè)的催投向叫占比弄阿醉率單位間：%途絹數(shù)據(jù)餃來源棄：根呆據(jù)中蠶國工籃商銀所行2厘00煉4年抹年報永，中狂國銀虧行招今股說桑明書變，中扇國建話設銀狗行、黨交通皂銀行般、華瘡夏銀顧行、后深圳街發(fā)展齊銀行上、招固商銀還行、枕浦東午發(fā)展沈銀行傭、民泊生銀萄行2夫00蛇5年雜年報妨公布麻相關匹數(shù)據(jù)各計算始二、蛋形成棉原因認及風副險揮永在我露國以銀銀行怖信貸質為主練的住撇房金勝融體遮系中父，商犯業(yè)銀恨行通譯過住址房消逐費貸縱款、州房地外產(chǎn)開冤發(fā)貸漲款、混建筑浪企業(yè)釣流動脂性貸輪款和滋土地易儲備貴貸款拴等各盒種形詞式的杠信貸畝資金足，基侄本形廣成了搞“銀毅行貸器款建到房，扇銀行榮貸款撫購房慚”的茅發(fā)展坦模式捐。并翼且，爹市場稿深度挖僅限沾于一糠級市末場，梢房地咬產(chǎn)市廣場運振行中徑各個腎環(huán)節(jié)朝的市挽場風稼險和光融資暑信用細風險藍集中睛于商馳業(yè)銀墳行。免如果留經(jīng)濟須環(huán)境悔發(fā)生停變化垮、房劃地產(chǎn)爬業(yè)出防現(xiàn)過猜熱，守房地成產(chǎn)價火格出淺現(xiàn)周碌期性他的波案動、灰調(diào)整絲，就恭會影杏響房芝地產(chǎn)鴨企業(yè)雖的資乞金鏈腫條、醬盈利非水平樸，借洞款人月的還綿款能權力，描抵押釣物的責價值侮等，海進而好影響策銀行幻信貸呀資產(chǎn)救質量辯，還湖可能雁會影僵響到擺金融秋機構蠟的穩(wěn)艘定性嫌。顯槳然，枝這不溪符合癥利益撤與風大險對紡等的顆原則財，不羽符合艙商業(yè)數(shù)銀行唱安全開性的管經(jīng)營衛(wèi)要求作。追岸本溯弓源，翁上述斤高風宿險融蔽資狀而況的堪形成誦有一炭定的拖歷史純原因團和特孩定環(huán)密境。崗（存一）族消費聰需求優(yōu)是我詢國經(jīng)祖濟發(fā)棒展的跪基本堵立足川點，蛇住房姻消費采是我瞇國城慰鎮(zhèn)居商民本餓輪消歲費結亭構升銜級中訊最大隆的熱逼點附蹤發(fā)展壯消費朗信貸灰是擴怖大國辱內(nèi)需粒求的合有效肥措施恥。我籃國的寇個人擔住房傻按揭揭貸款夾隨著潑住房川制度已改革雁深化少而產(chǎn)庫生，晚在擴桐大內(nèi)惡需的裹經(jīng)濟塘環(huán)境艦下得氏以迅侮猛發(fā)槽展。莫19會97腦年以皇來，懼該業(yè)濱務占遺個人征消費容貸款飽的比振重始驕終在荷75挺%—賞97厘%之辮間，撇對拉輸動國訴內(nèi)需祖求，制推動模國民精經(jīng)濟柳發(fā)展籮起到素了積旗極作輩用。竊潤幾年菊間，捷我國嬌個人票住房柱按揭鴉貸款鈔業(yè)務爽一直榮保持默快速失增長前，得捆到長然足發(fā)團展，巖并初莊見規(guī)攪模。攪據(jù)人遙行貨叮幣政依策執(zhí)鼻行報許告，從20啄04盜年底邀我國枝居民叉?zhèn)€人梳住房映按揭拆貸款深占G困DP丈的比祥例為罰11歇.7姜%。攤但與倆西方拼發(fā)達擱國家瞎相比宜仍然耕偏小鋤，還靠有較賣大的慢發(fā)展塔空間亡。歐感盟國單家2賽00接1年護居民并按揭茄貸款蹦占G奔DP導的比濫率平惜均達斤到了騾39達%，逢其中寫英國瞇為6糾0%覺，德廚國為逮47咳%，抹荷蘭秘達到怕74蘆%。什對于夠我國者來說潔，盡酸管受指稅收跡制度返、消矮費習錯慣、民收入使增長哭等因學素的紡影響積，該糖指標綠會低朋于上稈述發(fā)粉達國啊家，濟但我棄國居愚民個幕人住壞房貸灑款的厭增長沙潛力艇巨大喊是勿較庸置逼疑的滲。負（二錄）發(fā)勤展個妙人住驅房按饑揭貸驚款業(yè)毅務可寶以改本善商屬業(yè)銀琴行的佳信貸塘資產(chǎn)本結構懶，減千輕流弊動性本過剩恒壓力撓稻在發(fā)勺達國睛家商山業(yè)銀刷行，帶個人經(jīng)信貸洞業(yè)務揚已有偽較長辭的歷浩史，按其利暫潤貢滿獻度巷并不箱亞于螺機構匙信貸坑業(yè)務哭。據(jù)娛歐元遙區(qū)未禮合并其報表江數(shù)據(jù)歌顯示喜，家跟庭信串貸占無到了昆銀行南貸款打組合周的3匙0%歲，并箱且該臉業(yè)務套的增壤長是卸19愿99毯年后究銀行失貸款倘增長魄的主齒要動可力。引在我汗國，心一直碎以來逃，著到力于甜解決夫機構懂的融剛資問斤題是練商業(yè)開銀行父的工餐作重沖點，斷形成撲了“悠重機聽構輕音個人鄉(xiāng)”的旨經(jīng)營緒理念禾。隨記著金云融改喚革的過深入君，銀構行間稼競爭媽日益源加劇證，為耀改善澆信貸異資產(chǎn)厭結構訓，各震銀行劇開始澡重視滔個人賢金融央業(yè)務緊，將騾其作怖為利隸潤的腫增長踩點。愈在商除業(yè)銀劈行看虎來，閉對個配人貸玉款的疼安全相性要被遠遠械高于槽對公鳳客戶底的貸彎款，候個人糟按揭腫貸款黨屬于芝優(yōu)質專資產(chǎn)鈴，對喘該業(yè)適務的供競爭味非常非激烈剛。而滲房地嘩產(chǎn)商肚往往脾要求聽只有昏提供典開發(fā)符貸款疫的銀悶行才受能提協(xié)供按拘揭貸偉款。符因此禍，在偽風險旺管理禿尚不匙能形豆成硬妻約束陜的情推況下呀，銀準行選轟擇參困與房含地產(chǎn)看從開高發(fā)到珠銷售您的多脹個環(huán)最節(jié)。柄晨此外墳，由憲于對敏未來象預期傷的不超確定陪及投菠資渠嗽道的軟缺乏約，我悼國儲查蓄率壟一直麗居高厲不下油，在鴉目前姿階段裁商業(yè)階銀行述面臨賢巨大娘的流示動性玩過剩目壓力群。利難差收票入是縣銀行秘利潤擱的主障要來哭源，儲利息鐘成本括的增疏加使暮得銀鼠行有熟較強盒的放潔貸沖長動。聰由于玻行業(yè)冤競爭竊激烈曠、利登潤率掠低，阿多年蘆來投造向制禽造業(yè)呢等行約業(yè)相朵當多千的信推貸資絡金形害成了料巨額罪不良呆貸款爽，而新在房弓地產(chǎn)落行業(yè)攏高速秀發(fā)展年的背魯景下工，房短地產(chǎn)份企業(yè)犁獲利罪頗豐豆，商者業(yè)銀綢行必輕然有柜進入奇的極圾大誘藍惑和是動力喂。并倚且房曬地產(chǎn)鋪貸款襲的違露約率粘相對微較低斯，有簡房產(chǎn)曠抵押磁作為燈最終隱還款駛來源久，商獲業(yè)銀訪行有智明顯仰的傾輛向性澤。怪貝（三爬）商京業(yè)銀邊行發(fā)超展住肺房信慶貸的敗積極籌性來執(zhí)自于栗對于癥房地捕產(chǎn)市回場的赴樂觀著預期慰遭近幾灰年，謙由于慚處于叉經(jīng)濟悲景氣翻上升數(shù)時期跳，我夕國房暮地產(chǎn)中市場奴持續(xù)餅高速寇增長嫁，商黨品住喪宅的鹿銷售總價格夸快速腔上漲唯，見卵圖4至。北面京、默上海狗、深慕圳等姑大城剩市住續(xù)宅價浙格的鄰增速鑄更為終突出環(huán)。敗20螞05論年在歌國家錦調(diào)控界政策眉的作鋸用下殲，部舌分地魂區(qū)房浮地產(chǎn)剖價格佳有一漂定的懇回落尺，但殲整體盤增長振趨勢優(yōu)明顯皮。而侮且，避受消撇費結董構升旺級、絞城市踐化、卵土地希供應制價格沾上升屋、人慰民幣狀升值河預期核等多憑種因誘素的應綜合終影響我，不僻但一鎮(zhèn)些沿際海地萍區(qū)城棒市，侄部分結內(nèi)陸鍛中小洲城市肌的房寒地產(chǎn)概價格枝漲幅彈也較黨大。盾20私05木年1曾2月表，高科于全絲國房稍地產(chǎn)蹤平均杯漲幅年的城紋市中桿就有懶為數(shù)欺不少新的內(nèi)注陸中元小城甚市，禿見圖框5。柄周圖4淡：全浩國商竄品住鉛宅銷處售價勒格走照勢圖住臉熊單亞位：碧元/河平米創(chuàng)努精屆效缸衣流壞然托似辟都參忽墊關盲數(shù)習據(jù)來陡源：跑19粥97債-2傳00懷5年描《中河國統(tǒng)搭計年畢鑒》里蘿圖5樓：2蛇00備5年擇12刊月房裂地產(chǎn)筑增幅翁高于藥全國型平均避水平蜂的城枝市

啊單嶼位：殼%尼數(shù)據(jù)貌來源膠：國坐家發(fā)晉展和深改革返委員交會網(wǎng)啄站虛穿目前雜房地掘產(chǎn)貸擇款是革商業(yè)摧銀行叢盈利豐的重狐要增疫長點射。商盡業(yè)銀鋼行對細房地刪產(chǎn)市杰場盲輕目樂糟觀，厭容易誼產(chǎn)生半急功物近利荷的傾億向，泉多將慢擴大暢市場犧份額燈和盈未利作太為首害要考漲慮因盾素。曲在經(jīng)扶濟景吸氣上灰升階由段、釘房地轉產(chǎn)市服場價娃格持哲續(xù)走購高，凡只要疼項目頁不太哄差，堆銷售基就不茅成問質題，仇隱含紀的潛基在風斧險被溉掩蓋面。而洞且房似地產(chǎn)赴貸款注多為慧長期用貸款繁，風馳險的共暴露素期較淡長，開一般偉在4拘—8勉年后圈才會純開始心顯露箭。因強此，熟盡管眨銀行施都加勾大了顧對資個產(chǎn)質老量的烤考核楚和懲臟罰力圈度，踏但在爺目前究業(yè)務沾考核琴體制以下，救相關造業(yè)務濃人員壇更傾籃向于出完成漲當期叛上級畝下達戚的貸柄款任木務。謹由于游誰最鄭能滿枕足開口發(fā)商彈的要漏求，膊誰的鬼市場寫份額架就迅逢速增奸長，問因此否銀行志在操猶作中即存在擺一些朝不理染性、借不規(guī)早范的柳問題改，比摸如放船寬審治查標茶準、姨違反輔業(yè)務班規(guī)程謊等，隙不可父能做雷到主端動控嚴制目點前尚吊為優(yōu)湯質貸即款的桑房地遍產(chǎn)開世發(fā)和慨個人刊住房盛消費差信貸訊。甚目至在雕與央皂行和技銀監(jiān)睬會的蔬博弈睜中，析商業(yè)匪銀行畏和開謹發(fā)企亞業(yè)會芳默契齊地達增成潛般規(guī)則嘗，想位辦法鋸規(guī)避繩相關英規(guī)定虎，從畝而影刑響了鞭相關泊調(diào)控頑政策緞的嚴暑格執(zhí)雹行與擇落實頌，造恨成了描更大癢的隱煙患和軍風險芽。焰慧總體號來看元，目騙前四屬大國漏有商杠業(yè)銀到行的莫房地頂產(chǎn)貸刊款質逃量較騰好。鋸20麻04詠年末籠除農(nóng)壤行不旨良貸挺款率蝕相對頁偏高潤以外包，其艱他三皆大行澡不良喜貸款欺率均花在3以%-迷5%慰之間裝，四沸大行啄匯總飽的不稠良貸鳴款率核4.岡6%析。個戒人購英房貸妻款資茄產(chǎn)質槽量明遺顯高域于開蜘發(fā)商掠貸款闊，不更良率遣只有悔1.昆5%裂，開定發(fā)商康貸款紀的不叛良率余達到掠了1雁0.涂5%泳。寒不過裕，正掉如上憐文所灶述，鄭該業(yè)猾務的沿風險拖暴露旨期較看長，墊我國獎銀行血開展陶房地盆產(chǎn)貸見款業(yè)歪務時已間還梨很短熄，所剩積累諒的數(shù)乎據(jù)尚考不足絹以看汪出中州長期蹲的水國平，脈并且爽，尚葬未經(jīng)想過經(jīng)保濟周徐期變?nèi)虅拥淖隹简災w。舌紙一般肉來講膚，銀晃行信虧貸與飽經(jīng)濟植增長針之間疏存在陸著緊沫密的騙正相借關關瓦系，狹商業(yè)灘銀行絞的信摸貸會糞出現(xiàn)匹超前邀循環(huán)諒。在攪經(jīng)濟作上升候階段胞，銀怪行降集低信胖貸標誓準，芝大力景開展熄業(yè)務攏，資獨產(chǎn)的庭不良眉率較魔低；惡但當邀經(jīng)濟危周期雀逆轉幸的時殃候，演不良象資產(chǎn)膝率大具幅增出加。疾已有央實證陜研究袋表明作，當盼前的釋信貸懇增長熄與四曬年后桂可疑委資產(chǎn)題比率影上升旬間存喜在著奔顯著耽的正真相關股關系健。隨宮著經(jīng)兼濟周庫期性墾發(fā)展憂，房薦地產(chǎn)選市場指的周陽期性拋波動白也不棚可避裁免。耐此外叫，我煤國經(jīng)師濟存彎在較濾嚴重滿的結至構性瓜問題拳，已蒙經(jīng)進類入了研大規(guī)肉模產(chǎn)傍業(yè)結摧構調(diào)達整時撞期，認這加邁大了稠居民汁收入眾的波勢動性蓬和不期穩(wěn)定供性，偏一旦稀收入車情況曠變化拴或者塑房產(chǎn)房價格必下跌鞭，借掩款人咽的違迷約概疼率將首大大劍增加羞，即牌使完哭善的泡個人打征信番系統(tǒng)批也無私濟于芬事。耐我國染房地捷產(chǎn)對宅銀行捆信貸占的高蓮度依射賴，仇將成恰倍數(shù)降地增益加房望地產(chǎn)厘波動砌對銀端行資首產(chǎn)質嘴量的比影響兆。商凱業(yè)銀治行并原不應舒對個龍人住預房貸噸款盲慎目樂哈觀，集要吸嘉取日吃本房柳地產(chǎn)提泡沫略的教嫁訓。訓棟三、慢建立證風險權共擔雜的住君房金需融體抵系大丟目前醫(yī)，我瓜國住皮房金趟融還利處于詢市場竿發(fā)展巨、培用育、慘開拓憶的初懲級階姿段，換金融胡體系軋是“共蓄水卵池”痕式的灰，由塔商業(yè)許銀行鳥貫穿瞧整條陪業(yè)務淹鏈，勒大部取分風壇險沉溫淀在器銀行嬸部門叢。住擺房信顏貸產(chǎn)洗品一期般具逐有周袍期長李、信移用風劣險高想、管因理難勞度大作等特獻征，醬如果聚只有挪住房齒抵押槐貸款寺一級外市場億，沒紅有相拿應的愈二級惱市場蜻，外涂部金撫融市各場就蝶不能源提供灶相應葉的風斧險分點散和物共擔差的工虹具和死產(chǎn)品鼓。商求業(yè)銀期行發(fā)夜放住領房抵跪押貸扯款后袖，在廁十幾舉年、貧二十紫幾年盟、甚反至長名達三醫(yī)十年幫的貸濱款存層續(xù)期術間必賠須被禾動地鞋持有釀。一體方面盟，房討地產(chǎn)啞開發(fā)首資金醫(yī)過多胡地依濕賴于光銀行商貸款向，使猶得房呀地產(chǎn)效投資煉的市守場風犧險和領融資清信用件風險斥集中攻于商攪業(yè)銀狐行，姨另一璃方面啦，銀釋行無易法通健過相歇應的馬金融盆市場井和產(chǎn)貝品對亂風險打進行腔轉移飾，信叨貸資盛金的虹流動川性、烘銀行奏系統(tǒng)夠的穩(wěn)吊定性塵都受鴿到極燙大的菊威脅繼。號藝其實灶，與泳國外反銀行顛相比鉆，我風國房撇地產(chǎn)乘貸款小在銀檔行信溫貸資潔產(chǎn)中磚所占光的比綠重并蘿不算躲高。就以美黑國為陡例，徒20蒜世紀敞80省年代躲以來啄，房家地產(chǎn)擋貸款貨在美裁國商持業(yè)銀刑行的朝信貸曾資產(chǎn)偏中所第占的券比重紫一直議不斷蹦上升柱，2足00徒2年非，房榴地產(chǎn)類貸款責在前姿十大觸銀行升的信裹貸資刃產(chǎn)中違所占楚的比塘重為小20芒%強擠；第替10符1到幣10和00鵲家銀胳行的腐房地惕產(chǎn)信尺貸占葛其信諸貸資浪產(chǎn)的貓比重懲更是強高達義近4怕0%品。盡榆管如磁此，榨美國海銀行刷面臨堂的風筐險卻楊大大炒低于使我國雹銀行慌。這氧是因肢為依版賴于厭豐富秤的金題融衍小生品鄙和完臉善的鋼金融肝市場溫，銀衣行直著接持扭有的瞇住房條抵押茅貸款狐余額旦并不盛高，殘金融備市場俗深度恥和流的動性展的改月善對吳銀行校所承幼擔的買風險橋進行辰了有亭效的傻分散詠。羨塑因此昆，房餃地產(chǎn)評投融疼資的掉多元負化，止將在顯一定封程度云上化設解房名地產(chǎn)叉業(yè)給停銀行胖業(yè)所吩帶來遭的風滿險，飾分散斜銀行鋪信貸湖風險浪，同啦時也相為金莖融機世構的幸金融禁產(chǎn)品才創(chuàng)新繁帶來來了機支遇。肥要解痰決我鼓國住閑房金玩融存犬在的豬問題困，不梨能只點依賴黨于某捆一類爸金融降產(chǎn)品榴或金鳥融機犧構，灑應該替創(chuàng)新搭金融搬產(chǎn)品燦，建員立多乖層次挨的房醉地產(chǎn)唯金融慎市場辛，形忙成多疊元化躬的融塔資體勇系，墊建立脊一種鐵轉移蓄風險薦、分案散風優(yōu)險的蓮機制仙。舞（他一）隔拓寬擱房地滲產(chǎn)開煉發(fā)的聯(lián)融資迷渠道要踢房地貨產(chǎn)企旺業(yè)的服融資框方式救有兩叫種：銅一是倍內(nèi)部酬融資闊，即附開發(fā)濁企業(yè)礦利用觸企業(yè)梯自有濟資金羽來支膊持項緒目開僑發(fā)。另內(nèi)部稠融資絨不需猛要對兩外提祖供公購司財罩務報統(tǒng)表等競資料冷，約睡束、貞限制賤條件蜻少于利外部師融資弦，是綱重要肺的融榜資方徑式。證內(nèi)部顛融資帆主要哲包括犯自有孔資金椅和預腔收的維購房鍵定金偶或購哨房款赴。二君是外氧部融潔資，巾包括巾銀行削貸款脂、上干市融伐資、喝信托南融資禮、債撓券融櫻資等雖方式咐。房德地產(chǎn)筐是資品金密衡集行逆業(yè)，闖房地企產(chǎn)企低業(yè)單助純依院靠內(nèi)滋部融勉資不艷能滿喘足資叮金需招求，員更多管的資暖金是鹿通過鬼外部脅融資托獲得礙。開新拓新疊的融貴資渠貞道，潑可以焦減少浙房地意產(chǎn)企窮業(yè)對服銀行耗的依僻賴，今而且魂能提乖高企危業(yè)的態(tài)運營瓦能力廟，有權利于松房地差產(chǎn)業(yè)靜的健準康持嫩續(xù)發(fā)碑展。灘伯1、動上市哨股權隙融資晚佩在我放國，路對于帥房地統(tǒng)產(chǎn)企登業(yè)來率說，遇上市亮股權忽融資雜是以轎較低旋的資匙金成王本獲孕得融眠資的春重要厘渠道彎，萬匹科、巷天鴻抗、萬皂達等惜上市冠公司仰就是姻例證進。通短過資胞本市禾場融棚資或巴再融踢資，粘房地壯產(chǎn)企留業(yè)和刊股市責投資份者共泥同承結擔了災相應洪的風奧險，躁可化透解各拍種宏貝觀調(diào)域控政寶策帶肯來的道不利款影響苗，緩劃解資六金需嶄求方拿面的自壓力溪。但麥是，占由于教目前常我國怕房地庸產(chǎn)企擔業(yè)大雨多規(guī)豈模較這小、魂運作篩不規(guī)壟范、最財務植記錄呼不透攏明，要較難創(chuàng)達到招上市枯公司宗的要簡求，訪在短悲期內(nèi)防還難掌以實迎現(xiàn)。田隨著招房地摘產(chǎn)市慕場的過規(guī)范胞發(fā)展紀，在棗市場海優(yōu)勝登劣汰應的競殺爭中譜，會惹有越繭來越頑多的缺房地塵產(chǎn)企匹業(yè)達綁到上賄市要抖求，徑并選艦擇上室市融證資作注為獲怖得資話金的述重要眉途徑營。余節(jié)2、荒房地荒產(chǎn)信搭托投蠻資基睡金（嫌RE你IT從）擺稱房地熄產(chǎn)信飄托投貞資基鹽金（航Re從al攏E盒st瓣at鋸e景In及ve袖st中me虧nt面T裁ru努st鳥）通酒常被莊定義尺為一少個管嗚理房罪地產(chǎn)放或房嘗地產(chǎn)軌相關蔬資產(chǎn)宗組合荷的公雄司。歐其基攜本類肢型有執(zhí)資產(chǎn)捧信托傲（E介qu端it壤y仔RE定IT泊）、坦抵押福信托養(yǎng)（M弟or嗚tg告ag溝e脖RE煉IT好）和臨混合抵信托滅（H艇yb脹ri剝d

糕R玩EI傲T）波三種宏，其矛中資榴產(chǎn)信講托占拐有主崗要份偶額，允本文止所說頌的R摸EI料T是所指資訊產(chǎn)信厲托。偉熟RE糧IT著的設撓計創(chuàng)睡造性偉地滿呆足了梅市場多各方爆的不茅同需偏求。家對于偉房地話產(chǎn)開朝發(fā)企薦業(yè)而過言，討房地詠產(chǎn)信甲托投酒資基紐金是劑一種挽融資響方式隸，能蝴為房膚地產(chǎn)薄企業(yè)牲的發(fā)旦展提樹供重君要的皺資金蹄支持梢。對碗于投獻資者岔而言批，它堂將房化地產(chǎn)期這種端投資輕額巨雜大而趙流動窄性較課低的伯產(chǎn)品哪轉化肌為高散流動胡性和曬具有輸相對貪穩(wěn)定紗可預癢測收陜?nèi)氲陌亟鹑趦艄ぞ吖?，同揪時還岔可提興供其港他上黨市資申產(chǎn)無挪法享唯有的秩稅收狀優(yōu)惠成政策染和稅嗚務透羊明度葵。并籌且，攻盡管嫂房地定產(chǎn)行棵業(yè)相興對來你說是輪一個烘受經(jīng)再濟周杜期影計響嚴劣重的恥產(chǎn)業(yè)昨，由誤于R齒EI勵T所究涉及囑的是符以房虜?shù)禺a(chǎn)肥租金完為持歸續(xù)現(xiàn)茶金流甚入的淡資產(chǎn)疫結構孟，波格動性尊較低穩(wěn)，收前益較催為穩(wěn)違定。融這一毯融資準方式胖為一豬般投霜資者覺提供抗了共微享房延地產(chǎn)濫開發(fā)延與經(jīng)鳴營收喊益的絞機會寺，有電利于記資金純流動擱，實孤現(xiàn)資艇源合劫理配該置。救同時覆能夠林將房守地產(chǎn)些市場扣與資壩本市斤場聯(lián)望系起游來，奔信托蔽公司典、信側托投扔資人木與房揚地產(chǎn)篩企業(yè)奶共同阻承擔睡了項團目風望險。倆妻作為挨世界跡上第卸一個畫發(fā)展揉RE元IT畢市場蹦的國狗家，布美國棉經(jīng)過測多年晶運作尊，從薯19灰71笨年的修34傷個R列EI之T、反共1鍬5億培美元誠市值躍，到匠20犧05返年1甜97黃個R喊EI段T、混共3望30癥7億胃美元怒市值蔽，R襯EI湊T已伙處于攝一個健相對昏穩(wěn)定研的時恒期，腰對推著動房鄉(xiāng)地產(chǎn)匙業(yè)發(fā)冶展起沈到了蹦重要白作用規(guī)。肝噴客觀姨來講氏，想恐要建哲立一奇?zhèn)€成鍬功的艱RE族IT步市場饅，中啞國還懶需要湖一些握不可蝴或缺發(fā)的重獅要條樣件，霉例如咽，相棗關法宋律的食完善糊、房塑地產(chǎn)旅業(yè)的鈴透明雖度、誰稅收默及會思計準活則的廢改進誼等。肆但正因如雷俗曼兄典弟公越司亞襖洲房謝地產(chǎn)株部總貨裁P申et鉤er熟K滅im腿所說爸，中欲國絕群對是談未來唐RE課IT殘發(fā)行泄?jié)摿﹃囎畲笳嫉氖姓趫觯鯮E豎IT條的崛者起對債于中么國房箭地產(chǎn)聰業(yè)和疊資本袍市場臥來說寒都將定是自秀然的轎發(fā)展嗎過程鋒，因救為這晨兩個介領域普在未謎來的且十年窯中將糠會逐原漸結牲合。心膊3、講債券討融資頓而房地肯產(chǎn)企懶業(yè)可經(jīng)以通荷過發(fā)講行公讓開上泉市的春企業(yè)樣債券存這一披形式余獲得棵外部淹融資則。投檢資者斬通過臺投資臣該類淡債券壓參與眠進來攝，與芒開發(fā)尋企業(yè)部分享今房地擺產(chǎn)市蝴場的貴收益墓與風論險。腳公開血上市直的企扒業(yè)債段券有竹很好暢的流醉動性摔，方券便投矩資者計的進尺入與獲退出廟。目絮前我壇國對神企業(yè)章發(fā)行查債券兔的限拆制條即件很掀多，風門檻鮮還比鹿較高說。隨以著金學融市慌場的業(yè)完善宅，債貧券融絮資也衣將成礎為我帖國房呈地產(chǎn)叼企業(yè)損重要姿的外世部融練資方間式之粱一。買疑（二脹）完宿善房喂地產(chǎn)國金融哥市場但的服黨務體防系厚師縱觀階各國純，可冒以發(fā)俱現(xiàn)眾蠶多專披業(yè)機燒構通嚼過提且供專補業(yè)化于的服歷務，喬在房潔地產(chǎn)次金融瘦中發(fā)踐揮了巡重要擦的作躍用。各我國帥香港碎地區(qū)嬌銀行炕住房孕按揭撐貸款譜市場戶的發(fā)劫展就忽得益坦于香醬港結六構完柴整、優(yōu)功能它齊全貓的中葉介機輝構，仍得益您于中畜介機柴構特弓有的里自主骨性與幅責任丑性、割公平侵性與潤公開飛性、暢以及迅高度最的專鴉業(yè)與荷敬業(yè)到精神料，如扛律師萄事務做所、船資產(chǎn)腿評估已事務猶所、競擔保莖公司勵、保摟險公遲司、禁評級才機構擊等。刮上述愚專業(yè)林機構夸不僅窯促進騎了房扒地產(chǎn)槳金融攪市場蕉的發(fā)悶展和枝深化似，客梅觀上鮮還能底為銀置行分牙散部嫩分風量險，訓比如付，住亮房抵饅押貸豈款一嚼級市吵場上雹的保菊險和秧擔?；闹贫妊荩湍I是由聞專業(yè)腰機構欲為符概合標樹準的舍抵押配貸款蔑提供蛙全額鋤或部堅分的禽保險舟和擔肝保服腹務。椅系1、身擔保爽服務浪小擔保箏公司順對住懲房貸用款提市供擔密保服冤務，銷承擔列連帶債責任穿，一肉方面橫，可娘以降頓低貸女款人傳的風借險，拾另一彩方面漆，提譜高了鴨借款蝴人的毅信用灰水平謙，有母利于竿實現(xiàn)席即期哭消費蜻。并壓且，剪與銀性行相序比，凍住房緒抵押籍貸款聲擔保漂公司痛具有變對住傷房處有置、黎變現(xiàn)垮的優(yōu)堅勢，陜能從飾專業(yè)斯的角謹度，拳對抵廈押物滲房地蘆產(chǎn)的葡風險冊作出搖預測鳥和防雕范。錢由于餓有借洪款人葛提供能的抵加押反魚擔保蔑的存井在，泳擔保裹公司帝一旦代履行急保證掠責任肌，可爬以幫訂助抵禽押人豆重新禽購置鴿或承機租與會其能舍力相黨當?shù)膱@住房厭，從其而得張以處探分抵菊押物疫，彌武補損繭失。急我國珠目前舉已經(jīng)宇開展棵的貸通款擔刊保業(yè)回務品帝種有嫩住房弟公積呆金貸互款擔罩保，壘可在申此基棍礎上墾積極俱拓展災，豐巴富業(yè)吊務品句種。揀還要賴通過塑行業(yè)巧協(xié)會凝等機雜構進豪行嚴暖格管銹理，林保證祖擔保班公司獵的資樹金實寒力和侍專業(yè)搬水平對。慈軌2、張保險盤服務粘瞞一般宇來說碎，個經(jīng)人住然房貸肢款保苗險主鼓要分本為三倒類：怕一是錄抵押譽住房浴的財慕產(chǎn)保環(huán)險，踏主要忠保障監(jiān)房產(chǎn)苗免受水意外征事故餐和自姑然災誓害毀欣損的魔風險欣；二變是貸符款者月的信快用人恐壽保命險，環(huán)主要矛是在覆還貸摟期內(nèi)策貸款膀人因夕疾病舒或意當外傷柱害而凈喪失軌工作樣能力巧或死巴亡的塵情況墨下，攔保證柏銀行水能安考全收妥回貸妙款，墓貸款進者的效家人表能繼礦續(xù)居能??；走三是業(yè)抵押稅貸款繪購房矩履約售保證餐保險柄，當蔑投保掏人因計為失物業(yè)等伍約定益原因療無力沃還貸寺時，女保險武公司偏代其節(jié)向銀饅行清耳償剩蘭余債夾務，睡同時中行使仙追償某權，著從抵侮押物霜中得彼到補辨償或輩向投旋保人掠追回但賠款唉。上舍述保朝險產(chǎn)擾品可腰以有茶效地繪分擔名銀行警所承陸擔的廟風險驅。蘭使目前濱我國鋤保險卸公司事推出盛的住瀉房貸惜款保浪險產(chǎn)藥品只戀有抵遠押住柴房的隙財產(chǎn)宋保險阿。由你于各啟銀行瞧對個守人住倚房按佳揭貸為款業(yè)酒務的世競爭妙激烈有，先挺后有盡多家梅銀行根宣布楊取消素借款梨人必號須購艱買該鄙類保識險的弦規(guī)定棚，這驕反映界了我除國商秤業(yè)銀兇行風惱險意拳識不艱夠，跪急功遷近利界。從害長遠戲來看繡，應牌加大胡研發(fā)英合理理保險棚產(chǎn)品款的力罰度，劈充分芽發(fā)揮進住房功貸款堵保險滲產(chǎn)品時的風狀險分會擔職柱能。豎（臥三）訴發(fā)展駐房地靠產(chǎn)抵植押貸厲款二毅級市遼場透由住房能抵押躁貸款裁二級獵市場薯，是哄指已悼經(jīng)發(fā)叼放的禿住房腎抵押六貸款鄙交易壘和流逝通的粉市場污，是河解決泊自身嫁業(yè)務柴需求報，實薦現(xiàn)資淚產(chǎn)退吧出的廣有效狂手段渠，也談是銀博行調(diào)澡整信魔貸資脾產(chǎn)結府構，堡實現(xiàn)拿各金耳融機薪構之筒間優(yōu)拖勢互也補的賽可行琴方式息，符茄合新沫巴塞踏爾協(xié)亦議對野銀行小風險灰管理鞏的基茫本要罵求。及在二滔級市際場，鞏通過渠間接冠投資究住房矩抵押萌貸款緞，資置本市培場的查資金羨得以竟進入序信貸涉市場擁，打爛破了蒸信貸脅市場鐵和資場本市宿場的潔阻隔瓣。并勇且，艷引入求更多鳴的專傾業(yè)投獻資機授構能辛將商劫業(yè)銀姨行現(xiàn)疊時承葡擔的啟部分奇風險閉有效泄地分墾散于愈整個