物業(yè)管理綜合案例解析

供電局停電，業(yè)主投訴管理處，如何是好？本小區(qū)已發(fā)生過(guò)多次供電局因緊急搶修而強(qiáng)制性停電，而物業(yè)公司的發(fā)電機(jī)又不能連續(xù)供電，連電梯的運(yùn)行都只有實(shí)行分時(shí)段運(yùn)行。每每此時(shí)，管理處就深受其苦，只得苦口婆心的解釋一通，還得不到業(yè)主的理解。最近，又因?yàn)樾^(qū)有業(yè)戶(hù)未及時(shí)上繳電費(fèi)，供電局就強(qiáng)行停了業(yè)主家的電（當(dāng)然是通過(guò)管理處同意的）。面對(duì)如此之多的業(yè)主投訴，除了解釋還有其它好的辦法緩解業(yè)主的情緒和怨言嗎？物業(yè)公司怎樣處理住戶(hù)占用公共走道小區(qū)一住戶(hù)將舊家具和雜物堆放在公共通道上，影響鄰里行走及消防通道暢通，物業(yè)公司可以采取哪些方式處理？怎么樣處理？這在本小區(qū)也有類(lèi)似的現(xiàn)象發(fā)生，業(yè)主在門(mén)口做了鞋柜，一天鞋走了，結(jié)果還投訴到管理處，還報(bào)案到派出所，自然來(lái)了兩個(gè)戴帽的，檢了一通，結(jié)果可想而知啦！在業(yè)主公約、小區(qū)公告欄上都明確的注明了這一點(diǎn)，沒(méi)辦法，丟了，咱沒(méi)有一點(diǎn)點(diǎn)責(zé)任對(duì)于這類(lèi)不“聽(tīng)話”的業(yè)主，就得給予一點(diǎn)“顏色”看看，否則有了一戶(hù)，還得有二戶(hù)，等到多了這些“非法”業(yè)主，小區(qū)的管理難度會(huì)加大很多。我說(shuō)一下我們小區(qū)的做法：由于業(yè)主在占用公用區(qū)間的同時(shí)阻礙了消防設(shè)施。我們可以先對(duì)業(yè)主進(jìn)行勸阻，如果勸阻確實(shí)不能起到作用，我們沒(méi)有必要直接與業(yè)主發(fā)生矛盾，我們可以請(qǐng)消防局出面（因?yàn)闃I(yè)主占用了消防設(shè)施嘛?。┱{(diào)解。當(dāng)然最重要的是：前期宣傳一定要到位，要業(yè)主知道自己占用公用期間的后果。槍打出頭鳥(niǎo)！一定要把早期的違規(guī)行為制止住。各地有各地的具體情況，分別對(duì)待?？傊痪湓挘苻D(zhuǎn)移矛盾的就轉(zhuǎn)移矛盾。不要總是與業(yè)主站在對(duì)立面上。這些詞你真懂嗎？躍層住宅套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。自然層數(shù)按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。中間層底層和最高住戶(hù)入口層之間的中間樓層。單元式高層住宅由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。塔式高層住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通廊式高層住宅由共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。地下室房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3且不超過(guò)1/2者。分享]技巧上海市智能住宅小區(qū)功能配置試點(diǎn)大綱1總則1.1為配合本市智能住宅小區(qū)試點(diǎn)工作的開(kāi)展，指導(dǎo)智能住宅小區(qū)的建設(shè)，特制定本大綱。1.2本大綱所稱(chēng)的智能住宅小區(qū)是指將通信、計(jì)算機(jī)和自控等技術(shù)運(yùn)用于住宅小區(qū)，通過(guò)有效的信息傳輸網(wǎng)絡(luò)、各系統(tǒng)的優(yōu)化配置和綜合應(yīng)用，向住戶(hù)提供先進(jìn)的安全防范、信息服務(wù)、物業(yè)管理等方面的功能，以期為居住者創(chuàng)造安全、便捷、高效的生活空間，提高居住的物質(zhì)和精神文明水平。1.3智能住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、系統(tǒng)可靠并具有開(kāi)放性和可擴(kuò)性。1.4本大綱將功能配置分為基本配置與可選配置?；九渲檬侵悄茏≌^(qū)應(yīng)滿(mǎn)足的功能，可選配置由開(kāi)發(fā)商根據(jù)實(shí)際需要選配。1.5智能住宅小區(qū)的建設(shè)應(yīng)符合國(guó)家和地方的有關(guān)法規(guī)、規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1.6小區(qū)內(nèi)各類(lèi)弱電管線應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)和敷設(shè)，各類(lèi)監(jiān)控信號(hào)應(yīng)匯集后實(shí)行統(tǒng)一管理。2信息通信系統(tǒng)2.1一般規(guī)定小區(qū)應(yīng)通過(guò)內(nèi)部管網(wǎng)的建設(shè)及窄帶網(wǎng)（PSTN、ISDN）、寬帶網(wǎng)、有線電視網(wǎng)等公網(wǎng)的連接，充分利用公共信息資源，向住戶(hù)提供各種類(lèi)型的信息通信服務(wù)。2.2基本配置可提供話音通信，視頻廣播，寬帶信息服務(wù)。2.3可選配置通過(guò)多網(wǎng)合一，一纜進(jìn)戶(hù)，提供各類(lèi)信息服務(wù)。3安全防范系統(tǒng)3.1一般規(guī)定對(duì)小區(qū)周界、小區(qū)重點(diǎn)部位、住戶(hù)室內(nèi)采取安全防范措施，在小區(qū)管理中心實(shí)行統(tǒng)一管理。3.2小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)基本配置啊在封京閉式我管理累的住惜宅小藥區(qū)周薯界設(shè)板置紅讀外、膨微波刮等報(bào)匹警探炊測(cè)裝愿置，糧并與排小區(qū)捆管理脅中心石的主勇機(jī)相蛾連，厚用以票及時(shí)哈發(fā)現(xiàn)撫非法編越界異者。覽小區(qū)非管理贈(zèng)中心日能實(shí)掩時(shí)顯岸示報(bào)腫警路諸段和額報(bào)警螺時(shí)間懇，能攤自動(dòng)雷記錄蕉與保石存報(bào)劣警信喜息技。揚(yáng)3.降2.翻2更可選鼻配魂置廳對(duì)小蝶區(qū)周屬界使守用閉妥路電嶺視時(shí)（所CC賄T勢(shì)V裳）實(shí)瀉施監(jiān)鋒視，情或進(jìn)荷一竹步普以摘CC再T特V承系統(tǒng)宗與周牙界報(bào)單警系扒統(tǒng)實(shí)湊現(xiàn)報(bào)雙警信欲息顯夏示與枯圖象疫識(shí)別狐相結(jié)嬸合的椅聯(lián)動(dòng)森，留低有對(duì)哀外報(bào)攻警接壺口，包可與慮公安印區(qū)域刪報(bào)警濾系統(tǒng)虜聯(lián)系至。暗3.港3熄小區(qū)笛重點(diǎn)鍵部位怨監(jiān)視航系據(jù)統(tǒng)漿3.毯3.拋1岸基本淺配粥置砍在小寒區(qū)出畏入口置、樓扭宇進(jìn)條出口費(fèi)、主堆要通獲道、亭電梯鑒轎廂銅（高降層住屠宅）詞等重隊(duì)點(diǎn)部卻位設(shè)嗚置相斑應(yīng)的眨探測(cè)挨器或送攝像珠機(jī)，扒并聯(lián)柜網(wǎng)至淹小區(qū)讀管理縱中心殃，通幟過(guò)相敬關(guān)信股息和膜傳輸大圖象攤進(jìn)行意監(jiān)視遷，并促將監(jiān)回視的糾圖象秩和信蕩息進(jìn)昂行記侵錄和椅存儲(chǔ)搶。秀3.宋3.籍2市可選旨配蠢置悼在停茅車(chē)庫(kù)緣、電拍梯轎庸廂（貍多層征住宅偵）等兔部位血設(shè)置灰攝象滴機(jī)，叉擴(kuò)大浴監(jiān)視饅范圍堆。倉(cāng)3.社4傷樓宇盲訪客聽(tīng)對(duì)講蝕系鍋統(tǒng)姓3.隙4.尾1戚基本梨配母置計(jì)在樓星宇入哭口忌處裝跌置具幣有蓬電控?fù)?jù)門(mén)鎖福的安軍全防規(guī)盜門(mén)慈和育樓宇貍訪客建對(duì)講鑼主機(jī)馳，住幅宅單咱元內(nèi)膏設(shè)置側(cè)樓宇妻訪客哄對(duì)講睜用戶(hù)畏機(jī)，喊在小輝區(qū)管那理中恒心（芽或小算區(qū)安撤保值系班室握）配夫置樓校宇訪飛客對(duì)吐講管番理機(jī)達(dá)。榆3.引4.享2博可選酬配歇置分樓宇忍訪客士對(duì)講摩系統(tǒng)龍采用花可視益對(duì)講糠系統(tǒng)腿，電帥控門(mén)允鎖具俯有鑰挖匙開(kāi)倍鎖功交能外船，還漁可設(shè)尿置智稻能卡妄或密援碼開(kāi)挖鎖功漫能。居小區(qū)嫂主要應(yīng)出入匹口設(shè)機(jī)置樓蜻宇訪余客對(duì)承講（活可視垃）門(mén)蠅口機(jī)衫。薪3.歌5間家庭迷安全舅防范臣報(bào)警月系坑統(tǒng)黎3.乞5.碑1弦基本攝配役置惑住戶(hù)抱室內(nèi)街具有陸燃?xì)獍残孤┷`報(bào)警耍、戶(hù)床門(mén)及酸陽(yáng)臺(tái)吩外窗晃防范皮報(bào)警惹、按毛紐式加家庭氣緊急世求助鈔報(bào)警睛等功哄能。指報(bào)警狹時(shí)住古戶(hù)室扛內(nèi)發(fā)身出聲使、光起信號(hào)誓外，折并將雨報(bào)警處信號(hào)罩傳至光小區(qū)辟管理稿中心彼進(jìn)行砌實(shí)時(shí)喚記錄稅、處最理與騰存儲(chǔ)房。姑3.賢5料.2回可選侵配倘置百設(shè)置慶住戶(hù)叔室內(nèi)艘火災(zāi)阻自動(dòng)壤報(bào)警雜功能婆。睜家庭間燃?xì)庹线M(jìn)氣工管設(shè)逐置自暢動(dòng)開(kāi)檢關(guān)，轟在發(fā)恩出泄郵漏報(bào)皂信號(hào)療的同燙時(shí)自足動(dòng)切攻斷進(jìn)詢(xún)氣繭。壯設(shè)置臨值自動(dòng)每撥出攪裝置炊，家傘庭報(bào)側(cè)警和伙求助鄰信號(hào)境反映勒到管輛理中亞心的泊同時(shí)汗，能倒夠自途動(dòng)撥堵通事元先設(shè)身置的薯詠，通中知有掏關(guān)部芒門(mén)與欠住戶(hù)拍本人路。森家庭單緊急仙求助仁采用袍有線駛與無(wú)爐線相易結(jié)合釣的方若式躺。膀3.役6艷巡更做系貓統(tǒng)切3.貓6.診1?；緜髋淇逯脽谛∪虆^(qū)相欄應(yīng)地絲點(diǎn)設(shè)鈴置無(wú)暖線巡贈(zèng)更信徒息點(diǎn)漢，巡知邏人饑員裝唐備電象子巡瞧更器旁，按得規(guī)定駛的路承線進(jìn)攀行值雨班巡巴查并飲予記蹈錄咬。斧3.莫6.求2勺可選納配杜置房在小錄區(qū)相亮應(yīng)地獨(dú)點(diǎn)設(shè)脅置有癢線巡維更信處息點(diǎn)塘，凈巡邏盛人員承裝備賄電子槽巡更怖器，烤管理早中心飄設(shè)置粗巡更雨管理箭機(jī)，梨使巡山更人陷員巡槽邏時(shí)毛間、片位置護(hù)能通赤過(guò)管耍理機(jī)狂實(shí)時(shí)通記錄氏與顯嶄示揀。饒3.沈7睬背景滴音響乳及廣末播系京統(tǒng)軌3.虧7.已1個(gè)基本環(huán)配區(qū)置懸在小黨區(qū)室父外公食共場(chǎng)掠所設(shè)昂置有熊線廣庸播系旗統(tǒng)銷(xiāo)。受3.撥7.母2蠻可選香配爆置育廣播符系統(tǒng)經(jīng)與小需區(qū)景磨觀設(shè)式施聯(lián)足動(dòng)宅。柱3.降8盛車(chē)輛群出入革管理熊系雖統(tǒng)林3.制8.伍1欠基本唱配咸置劇對(duì)出備入小咬區(qū)的狼機(jī)動(dòng)診車(chē)輛留通過(guò)染智能書(shū)卡或廢其它鵝形式替進(jìn)行尿管理速與計(jì)慧費(fèi)，便并將廁信息描實(shí)時(shí)江送至禍小區(qū)純管理劍中心劉。帥3.窗8.逝2切可選栽配刺置墊對(duì)出彩入小鼻區(qū)的原車(chē)輛敞進(jìn)行株識(shí)別奇管理拒。葡4暈建筑似設(shè)備盟監(jiān)控怒系梅統(tǒng)癥4.律1宮一般咽規(guī)咱定獄住宅舒樓（朝高層斥）另的火站災(zāi)報(bào)追警與介消子防聯(lián)峰動(dòng)控低制系李統(tǒng)應(yīng)厘滿(mǎn)食足有儀關(guān)行隨業(yè)標(biāo)貝準(zhǔn)的環(huán)規(guī)定忍。辜住宅本樓弱柄電系拔統(tǒng)的擴(kuò)防雷摟、漏角電保底護(hù)、稀接地費(fèi)應(yīng)滿(mǎn)盡足有堆關(guān)行匯業(yè)標(biāo)短準(zhǔn)的竿規(guī)定軋?？棽捎觅I(mǎi)集散騎控制呈技術(shù)漠，對(duì)損住宅浴小喝區(qū)的潔公共灘建筑僑設(shè)備掛實(shí)施龜監(jiān)控知，保噸證設(shè)渣備出湯于良瓶好的憂工作邀狀態(tài)索，一告旦發(fā)避生故鼓障及撥時(shí)報(bào)覺(jué)警北。爽4.集2奪基本向配鉛置溜4.董2.柏1大給排雷水系鬼統(tǒng)的醋監(jiān)視本。顯倉(cāng)示水爪箱、埋集水訓(xùn)井的頌液位晃并報(bào)漆警；傻監(jiān)視吩生活亡水泵儲(chǔ)、消含防泵襯、排底水泵搏、污腥水處形理設(shè)臟備的渠運(yùn)行魂?duì)顟B(tài)閱。雀4.屢2.汁2凡電梯才工作升狀態(tài)戒的監(jiān)亂視。倆顯示粥其故口障狀蔽態(tài)及距所在側(cè)樓層撓位置嚇。許4.炭2.厲3備照明停設(shè)備券的監(jiān)案控。殲監(jiān)視壯航空敵障礙賽燈的瞧狀態(tài)甜；對(duì)皇公共移區(qū)域胞的照碎明（董包括居道路峽、做景觀即、泛奶光）陶設(shè)備取進(jìn)行缺控制酒。難4丑.3挑可選友配構(gòu)置富4.唉3.蛇1奮對(duì)園帳林綠悠化澆居灌實(shí)地行自苦動(dòng)控循制駁。孕4.鏟3.恢2賴(lài)對(duì)所嗎有監(jiān)聞控設(shè)未備的固運(yùn)行竟維護(hù)銅進(jìn)行棄集中悼管理濫。普4拉.3尼.3當(dāng)冷熱迷源設(shè)翻備的以監(jiān)控骨。顯脖示小海區(qū)集叛中供恥冷煙/勵(lì)熱設(shè)捐備的劫運(yùn)餅行匠/塔故障皆狀態(tài)如，蒸嫩汽、魔冷熱城水的宿溫度齊、流談量、式壓力饅及能屠量累翼積量釣；對(duì)問(wèn)冷熱典源設(shè)桂備與饞水泵縮進(jìn)行漂節(jié)能作方式匆的臺(tái)沉數(shù)控狹制、引供水嶄溫度磨與壓倚力的披自動(dòng)諷控制并?？?.秋3.匙4烤公共膏設(shè)施何集中怖監(jiān)控則信息憶與相電應(yīng)的逼管理仙部門(mén)到或?qū)Ｒ珮I(yè)維棉修部販門(mén)聯(lián)很網(wǎng)異。邀5線物業(yè)彈管理獎(jiǎng)系億統(tǒng)愧5.怪1閘一般柱規(guī)味定歲物業(yè)竿管理滑應(yīng)采膛用先績(jī)進(jìn)、背成熟鼻的網(wǎng)室絡(luò)技國(guó)術(shù)和鑒計(jì)算往機(jī)技析術(shù)，門(mén)充分桐利用要小區(qū)撐的網(wǎng)冬絡(luò)，獄向住勒戶(hù)提潮供高怖效、獻(xiàn)優(yōu)質(zhì)映的服茫務(wù)。良5.醉2酒基本扮配岡置辦5.瘡2.紋1頓配置降實(shí)用庸的計(jì)將算機(jī)歷物業(yè)簡(jiǎn)管理蚊軟件升。實(shí)膛現(xiàn)小收區(qū)物花業(yè)管辨理計(jì)燒算機(jī)腸化，乳建立注物業(yè)痕、人爪文、滿(mǎn)修繕瘦、服銅務(wù)為、收棋費(fèi)等簽小區(qū)及物業(yè)榆管理魂信息帖系統(tǒng)盆。醬5.著2.桂2瑞自動(dòng)區(qū)抄表鉗系統(tǒng)劑。采鐮具有迅信號(hào)翼輸出嚼功能墊的水卷、電元、燃迅氣表婆等數(shù)貼字化表表具嚇，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)遠(yuǎn)伐程抄出表功揉能部。和5.或2.觀3脾物業(yè)象管理唯系統(tǒng)馬與安鋸全防公范、政消防辮、建飾筑設(shè)嘴備監(jiān)牽控系膛統(tǒng)實(shí)定現(xiàn)信聾息聯(lián)栽通，屢以便儲(chǔ)統(tǒng)一室管理陳，及文時(shí)對(duì)秀報(bào)警圓信號(hào)秩作出假響應(yīng)鋸和處康理泳。聰可選錦配厭置勇5.規(guī)3.警1元在小句區(qū)內(nèi)絡(luò)設(shè)立什電子鵝公告恰牌，慚顯示南有關(guān)應(yīng)公共蛛信息呢和物形業(yè)管如理信罪息彩。必5.警3.障2好小區(qū)控內(nèi)部莖實(shí)行卻一卡需通憂。惕5.羨3.錄3遇小區(qū)數(shù)自動(dòng)含抄表設(shè)系統(tǒng)杯與公陷用事向業(yè)管社理部孟門(mén)聯(lián)桑網(wǎng)慨。彩5.剪3.臂4腫住戶(hù)響能網(wǎng)送上查譽(yù)詢(xún)小眨區(qū)物鏟業(yè)管乒理信麥息屬。剛5.拉3.解5臂小區(qū)優(yōu)安全押防范帝、消殲防、置建筑濟(jì)設(shè)序備監(jiān)粗控系窩統(tǒng)實(shí)維現(xiàn)信幸息集近成管堵理，誓并與午物業(yè)腐管理震系統(tǒng)吐互連杜。瓜6絹附秒則襖6.趙1炸本大臟綱由購(gòu)上海常市智津能建商筑試屯點(diǎn)工瘋作領(lǐng)晃導(dǎo)小具組辦業(yè)公室茄負(fù)責(zé)固解釋臟。戴6.蝶2灣本大調(diào)綱自嗓發(fā)布區(qū)之日潛起實(shí)終施半（帥20蓬0混0真年問(wèn)3謙月種2奮9兩日）消。合法搬離通知致：和其他所有居住下敘房屋的人?，F(xiàn)特此通知您，請(qǐng)搬離現(xiàn)居住的以下房屋：------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------并于年月日之前將其歸還以下簽名人。此通知是由于您的違約而發(fā)，因?yàn)槟?-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------如果在接此通知（）日內(nèi)，您忽視或拒絕支付房租或搬離上述房屋，我將保留采取法律手段的權(quán)利。謝謝合作簽名--------------------------時(shí)間---------------------------《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》相關(guān)問(wèn)題解析建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令110號(hào))(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)的頒布施行，從開(kāi)工申報(bào)與監(jiān)督、委托與承接、竣工驗(yàn)收與保修、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，裝飾裝修活動(dòng)的禁止性行為、法律責(zé)任等方面對(duì)住宅裝飾裝修的管理進(jìn)行了明確的規(guī)定，系統(tǒng)地闡述了裝修人(包括住宅產(chǎn)權(quán)人和住宅使用人)。物業(yè)管理單位，裝飾裝修企業(yè)、設(shè)計(jì)單位。政府行政主管部門(mén)及有關(guān)管理單位在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)。《辦法》頒布后，在業(yè)內(nèi)引起了巨大的反響，本文就住宅室內(nèi)裝飾裝修中涉及到的一些問(wèn)題給予解析。第一部分室內(nèi)裝修屬于建筑活動(dòng)◆一、為什么說(shuō)住宅室內(nèi)裝飾裝修工程是建筑工程?

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令279號(hào))規(guī)定，建設(shè)工程指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。建設(shè)工程活動(dòng)包括新建、擴(kuò)建、改建等活動(dòng)。裝修工程屬于改建，指不增加建筑物或建設(shè)項(xiàng)目體量，在原有基礎(chǔ)上，為改善建筑物使用功能，對(duì)原有工程進(jìn)行改造的建設(shè)項(xiàng)目。住宅室內(nèi)裝飾裝修是建筑活動(dòng)，具備建筑活動(dòng)的共同點(diǎn)，又有自己的特殊性。住宅室內(nèi)裝飾裝修必須符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，按照工程設(shè)計(jì)、申報(bào)、合同、施工、監(jiān)督管理、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保修的程序來(lái)進(jìn)行?！舳?、企業(yè)應(yīng)具備哪些條件才能夠承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程?

承接裝飾裝修工程的企業(yè)。必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)資質(zhì)審查，取得相應(yīng)的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。◆三、裝修人與裝飾裝修企業(yè)簽訂的書(shū)面合同包括哪些主要內(nèi)容?

1、委托人和被委托人的姓名或者單位名稱(chēng)、住所地址、聯(lián)系；2、住宅室內(nèi)裝飾裝修的房屋間數(shù)、建筑面積、裝飾裝修的項(xiàng)目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗(yàn)收方式；3、裝飾裝修工程的開(kāi)工、竣工時(shí)間；4、裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限；5、裝飾裝修工程價(jià)格，計(jì)價(jià)和支付方式、時(shí)間；6、合同變更子口解除的條件：7、違約責(zé)任及解決糾紛的途徑8、合同的生效時(shí)間；9、雙方認(rèn)為需要明確的其他條款?！羲?、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量如何控制?

裝飾裝修工程項(xiàng)目的質(zhì)量要求和質(zhì)量驗(yàn)收方式，由裝修人與裝飾裝修企業(yè)在簽訂書(shū)面合同中約定，同時(shí)必須符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。裝飾裝修企業(yè)要按照施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工。對(duì)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，對(duì)于施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題要負(fù)責(zé)返修。裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令279號(hào))的，由建設(shè)行政主管部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定處罰。工程竣工后，裝修人按照工程設(shè)計(jì)合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收?！粑濉⒆≌覂?nèi)裝飾裝修工程如何保修?

驗(yàn)收合格后，裝飾裝修企業(yè)要出具質(zhì)量保修書(shū)。對(duì)于裝飾裝修企業(yè)負(fù)責(zé)采購(gòu)的材料及設(shè)備，應(yīng)當(dāng)向裝修人提交說(shuō)明書(shū)、保修單和環(huán)保說(shuō)明書(shū)。在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之曰起計(jì)算?！袅⑹覂?nèi)環(huán)境質(zhì)量如何控制?

住宅室內(nèi)裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，禁止使用國(guó)家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設(shè)備。裝修人委托企業(yè)對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的，裝飾裝修工程竣工后，空氣質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》(GB50325-2001)的規(guī)定。裝修人可以委托有資格的檢測(cè)單位對(duì)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)。檢測(cè)不合格的，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)返工，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)損失。第二部分裝修中各主體之間屬于什么關(guān)系◆一、物權(quán)在住宅裝飾裝修行為中如何體現(xiàn)?

物權(quán)是權(quán)利主體直接支配財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，它既具有人對(duì)物的內(nèi)容，同時(shí)又具有直接對(duì)抗一般人的效力，包括占有、使用、收益、處分。物權(quán)的特征在于直接支配其標(biāo)的物，物權(quán)人可以依自己的意志就其標(biāo)的物上直接行使其權(quán)利。但是支配范圍的大小依物權(quán)的種類(lèi)而定。裝修人的權(quán)利主要體現(xiàn)為兩個(gè)層次的行為：一、住宅產(chǎn)權(quán)人在不損害公共利益的前提下，有權(quán)處置自己的財(cái)產(chǎn)，即按照自己的意愿裝修住宅，其他人不得對(duì)此進(jìn)行干涉。二、除《辦法》中規(guī)定必須由具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的施工企業(yè)來(lái)施工的項(xiàng)目外，產(chǎn)權(quán)人可以自行裝修?！舳⒆≌a(chǎn)權(quán)人與非產(chǎn)權(quán)人的住宅裝修人(即住宅使用人)之間是一種什么關(guān)系?

兩者之間是一種合同關(guān)系，體現(xiàn)了物權(quán)范疇中的”用益物權(quán)”概念。住宅使用人通過(guò)合同對(duì)住宅產(chǎn)權(quán)人所有的財(cái)產(chǎn)形成實(shí)際占有，取得使用權(quán)。但其使用權(quán)是受到限制的，即其裝修住宅要取得住宅產(chǎn)權(quán)人的書(shū)面許可。◆三、住宅相互毗鄰的所有人或使用人之間體現(xiàn)了怎樣的一種相鄰關(guān)系?

住宅相互毗鄰的所有人或使用人在各自行使自己的合法權(quán)利時(shí)，都要尊重他方所有人或使用人的權(quán)利，相互間應(yīng)當(dāng)給予一定的方便或接受一定的限制。住宅相鄰關(guān)系從本質(zhì)上是一方所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的延伸，同時(shí)又是對(duì)他方所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的限制。裝修人在裝修前應(yīng)將裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等予以明示。裝修涉及到住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時(shí)，不得有損害他方利益的行為。任何單位和個(gè)人對(duì)裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周?chē)?hù)正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴?！掇k法》中對(duì)禁止及限制性行為的明確規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)公眾利益的維護(hù)，其他住宅所有人或使用人也要尊重裝修人裝修住宅的權(quán)利，不得隨意干擾裝修行為?！羲?、裝修人與物業(yè)管理單位之間是一種什么關(guān)系?

裝修人與物業(yè)管理單位是一種平等的民事主體關(guān)系。裝修人的裝飾裝修行為既要滿(mǎn)足個(gè)體的住用要求，又不能損害整個(gè)住宅房屋的公共安全和其他房屋產(chǎn)權(quán)人的公共利益。所以，物業(yè)管理單位受全體房屋產(chǎn)權(quán)人的委托，需要協(xié)調(diào)裝修人和其他房屋產(chǎn)權(quán)人之間的關(guān)系，提供一種服務(wù)型的管理，在為裝修人提供管理和服務(wù)的同時(shí)，維護(hù)好其他房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。表現(xiàn)為物業(yè)管理公司與裝修人簽訂管理服務(wù)協(xié)議，依據(jù)協(xié)議對(duì)裝修人進(jìn)行監(jiān)督管理，不同于政府的行政管理行為。雙方的行為都受到協(xié)議的限制，都要對(duì)協(xié)議內(nèi)容承擔(dān)違約責(zé)任。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理是物業(yè)管理的基本內(nèi)容和重要組成部分。從開(kāi)工申報(bào)到竣工驗(yàn)收，物業(yè)管理始終貫穿于住宅裝飾裝修的各個(gè)環(huán)節(jié)中。需要明確指出的是，物業(yè)管理單位實(shí)施的不是行政管理，不具有行政處罰權(quán)?！粑?、裝修人與裝飾裝修企業(yè)之間是一種什么關(guān)系?

裝修人與裝飾裝修企業(yè)簽訂承攬合同。裝飾裝修企業(yè)按照合同的質(zhì)量和數(shù)量要求為裝修人裝飾裝修住宅，裝修人向裝飾裝修企業(yè)支付約定的報(bào)酬。對(duì)于合同的履行期限、驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和方法、材料的供應(yīng)方式、保修責(zé)任等由雙方進(jìn)行約定。但《辦法》中明確規(guī)定，工程中使用的材料和設(shè)備必須符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，禁止使用國(guó)家明令淘汰的材料和設(shè)備?！袅⒀b修人與設(shè)計(jì)單位之間是一種什么關(guān)系?

裝修人與設(shè)計(jì)單位簽訂的設(shè)計(jì)合同，屬于建設(shè)工程合同。裝修人要按照合同約定提供開(kāi)展設(shè)計(jì)工作所需要的基礎(chǔ)資料，并對(duì)提供資料的可靠性負(fù)責(zé)，按照合同的約定提供必要的協(xié)作條件，支付設(shè)計(jì)費(fèi)用。裝修人對(duì)設(shè)計(jì)人交付的設(shè)計(jì)成果，不得擅自修改，也不得擅自轉(zhuǎn)讓給第三人重復(fù)使用?！掇k法》明確規(guī)定，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載，必須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位完成的方案必須符合建設(shè)工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，符合建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)范，符合合同的約定。設(shè)計(jì)單位要對(duì)設(shè)計(jì)方案負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)文件中選用的材料、設(shè)備，其質(zhì)量要求必須符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！羝?、政府行政管理部門(mén)在裝飾裝修行為中的作用是什么?

政府行政管理部門(mén)對(duì)裝飾裝修的行政管理，是區(qū)別于物業(yè)管理單位的基礎(chǔ)性具體管理工作的更高層次的管理。通過(guò)制定政策法規(guī)、管理企業(yè)資質(zhì)、行政監(jiān)督執(zhí)法等行政手段來(lái)實(shí)現(xiàn)管理目的。第三部分物管企業(yè)應(yīng)為裝修提供管理和服務(wù)◆一、物業(yè)管理單位提供裝飾裝修管理和服務(wù)的方式是什么?

裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理單位申報(bào)登記，與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，交納管理服務(wù)費(fèi)用。(一)申報(bào)登記物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照《辦法》和本市的有關(guān)規(guī)定，審查裝修人提交的資料。裝修人應(yīng)當(dāng)提交的材料有：1、房屋所有權(quán)證(或者證明其合法權(quán)益的有效憑證)；2、申請(qǐng)人身份證件；3、裝飾裝修方案；4、變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；5、搭建建筑物、構(gòu)筑物的；改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗的，應(yīng)當(dāng)提交城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件：拆改供暖管道和設(shè)施的，需提交供暖管理單位的批準(zhǔn)文件：拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，需提交燃?xì)夤芾韱挝坏呐鷾?zhǔn)文件：改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)提交施工方案；6、委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件。非業(yè)主的住宅使用人。還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書(shū)面證明。(二)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)管理單位要依據(jù)協(xié)議約定，對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，裝修人。施工企業(yè)不得拒絕和阻礙。裝修人(施工企業(yè))、物業(yè)管理單位中一方違反協(xié)議約定的，另一方有權(quán)制止并追究違約責(zé)任。已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：1、裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；2、裝飾裝修工程的實(shí)施期限；3、允許施工的時(shí)間：4、廢棄物的清運(yùn)與處置；5、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求：6、禁止行為和注意事項(xiàng)；7、管理服務(wù)費(fèi)用；8、違約責(zé)任；9、其他需要約定的事項(xiàng)。(三)裝修過(guò)程中，物業(yè)管理單位要按照管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違反法律、法規(guī)和管理服務(wù)協(xié)議的，要求裝修人或裝飾裝修企業(yè)糾正。工程竣工后，物業(yè)管理企業(yè)要會(huì)同裝修人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，并將檢查記錄存檔?！舳?、裝修人為什么要繳納管理服務(wù)費(fèi)用?

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修進(jìn)行管理，要花費(fèi)一定的人力、物力等，產(chǎn)生管理成本。而在目前的物業(yè)管理費(fèi)中，沒(méi)有包含這部分費(fèi)用。因此物業(yè)管理企業(yè)和裝修人在簽訂協(xié)議時(shí)，要約定這部分內(nèi)容。管理服務(wù)包括提供原竣工圖紙、對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督檢查等內(nèi)容?！羧⑽锕軉挝粚?duì)裝修人、裝飾裝修企業(yè)違反《辦法》和協(xié)議約定內(nèi)容行為如何處理?

分為三個(gè)層次，即依據(jù)協(xié)議約定，追究違約責(zé)任；立即制止；報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。(一)對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。(二)發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有《辦法》第五條禁止行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門(mén)或單位批準(zhǔn)實(shí)施《辦法》第六、七條所列行為的，或者有違反《辦法》第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止。(三)對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)未按規(guī)定進(jìn)行裝飾裝修造成事實(shí)后果或者拒不改正的，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。物業(yè)管理單位如發(fā)現(xiàn)有違反《辦法》和協(xié)議約定內(nèi)容的行為不及時(shí)處理，會(huì)受到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的處罰。第四部分政府主管部門(mén)須加強(qiáng)對(duì)裝修的管理◆一，室內(nèi)裝修涉及哪些主管部門(mén)和單位?

政府主管部門(mén)和物業(yè)管理單位的管理方式不同，但目的都是為了保護(hù)裝修人、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益不受侵害。通過(guò)物業(yè)管理手段解決不了的問(wèn)題，需要上升到政府主管部門(mén)的管理層次，采用行政手段來(lái)處理。1、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。《辦法》規(guī)定，直轄市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理工作。2、建設(shè)行政主管部門(mén)。《辦法》規(guī)定，承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè)，必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)資質(zhì)審查，取得相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。對(duì)于裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的，由建設(shè)行政主管部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。3、規(guī)劃行政主管部門(mén)。對(duì)涉及到住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)要進(jìn)行管理。對(duì)裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中，涉及到搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗的，按照《城市規(guī)劃法》進(jìn)行管理。4、供暖管理單位。裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，拆改供暖管道和設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)。5、燃?xì)夤芾韱挝?。裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。此外，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)還涉及到其他一些管理部門(mén)和單位?？梢?jiàn)，對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的行政管理以房地產(chǎn)行政主管部門(mén)為主，由多個(gè)管理部門(mén)和單位組成管理體系，按照各自的職能，共同來(lái)實(shí)施管理行為?！舳?、政府行政主管部門(mén)管理的側(cè)重點(diǎn)是什么?

(一)對(duì)房屋住用安全的維護(hù)《辦法》明確規(guī)定對(duì)涉及房屋安全的行為，如將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間，廚房間；擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案的，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，擅自超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的行為等要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。通過(guò)行政管理手段來(lái)強(qiáng)化對(duì)房屋住用安全的維護(hù)。(二)對(duì)裝飾裝修企業(yè)的管理1、企業(yè)從事裝飾裝修活動(dòng)必須遵守《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》：2、承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè)，必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)資質(zhì)審查，取得相應(yīng)的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)，不能從事住宅室內(nèi)裝飾裝修工程；3、裝飾裝修企業(yè)必須遵守國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，采取必要的安全防護(hù)和消防措施；4、必須具備相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)才能從事的住宅裝飾裝修工程有：變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；搭建建筑物、構(gòu)筑物的；改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗的；拆改供暖管道和設(shè)施的：拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；改動(dòng)衛(wèi)生間，廚房防水層的工程。(三)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)有違反《辦法》規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。(四)對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的設(shè)計(jì)單位，必須取得相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位，不能從事住宅室內(nèi)裝飾裝修工程設(shè)計(jì)。對(duì)設(shè)計(jì)單位未按工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的，要依法進(jìn)行處罰財(cái)物失竊或遭人破壞，物業(yè)管理有沒(méi)有責(zé)任？你沒(méi)和業(yè)主簽訂公約嗎？我們物業(yè)公司不是保險(xiǎn)公司，物業(yè)公司保安部的權(quán)利，不斷的巡視來(lái)降低這種系數(shù)，遇到此類(lèi)情況報(bào)告執(zhí)法部門(mén)協(xié)助調(diào)查，只有發(fā)揮報(bào)告權(quán)了，因?yàn)檎緵](méi)賦予保安什么權(quán)利。誰(shuí)也不能杜絕這種事，即使是公安局他也不敢保證別人不殺人放火，醫(yī)生也不敢保證每一個(gè)垂死的人都能救活。所以物業(yè)公司只能盡力降低這種系數(shù)，如果非要追究物業(yè)公司的責(zé)任，那么我想公安執(zhí)法人員、醫(yī)生…………等都的追究責(zé)任了。。。難纏的業(yè)主很討厭！物業(yè)收費(fèi)該咋辦！不知道干物業(yè)的同志們是不是有這樣一個(gè)感受：某一天，xx一次巧合的機(jī)會(huì)來(lái)到了物業(yè)公司工作，xx滿(mǎn)懷信心的想“物業(yè)公司是新興的一個(gè)產(chǎn)物，一定有前途，我一定要好好工作日后賺取到更多的錢(qián)，正好借此機(jī)會(huì)好好的”為人民服務(wù)”。果然過(guò)了不多久，xx因工作積極認(rèn)真和有原則當(dāng)上了業(yè)務(wù)主管，專(zhuān)管公司的收費(fèi)問(wèn)題。某一天，該收小區(qū)的衛(wèi)生費(fèi)（生活垃圾清理費(fèi)）了，每戶(hù)每年24元錢(qián)。xx想”誰(shuí)家不產(chǎn)生生活垃圾呢！這24元錢(qián)又不多，肯定好收”。于是暗下決心一定全額完成任務(wù)。可是沒(méi)想到的事發(fā)生了，自通知下達(dá)后一個(gè)月、兩個(gè)月過(guò)去了來(lái)交錢(qián)的還不到一半，于是xx借助自己的經(jīng)驗(yàn)決定上戶(hù)去收。又過(guò)了一個(gè)月，xx果然成績(jī)有佳又收上來(lái)一部分費(fèi)用，可是剩下沒(méi)交的還很多，怎么辦呢？于是呼，xx決定夜間突襲，一個(gè)月過(guò)去了，這部分住戶(hù)不是不在家就是在家不開(kāi)門(mén)，再則就是說(shuō)沒(méi)錢(qián)或者說(shuō)等等再交，要么就是說(shuō)沒(méi)在家住不會(huì)全額付款或者就是不交。好不容易遇到一個(gè)交費(fèi)的還說(shuō)你服務(wù)不到位，說(shuō)你門(mén)口太臟樓道太亂，可我們收的這只是“生活垃圾清理費(fèi)”怎么能相提并論呢！再說(shuō)，到現(xiàn)在為止因?yàn)闆](méi)有相關(guān)的管理費(fèi)收費(fèi)條例物業(yè)公司從來(lái)沒(méi)有收過(guò)業(yè)主一分錢(qián)的物業(yè)管理費(fèi)，沒(méi)有這方面的服務(wù)這也是理所當(dāng)然的啊！就這樣瞎折騰一個(gè)月，所收費(fèi)用了了無(wú)幾。這可愁壞了xx，想學(xué)自來(lái)水滯納金來(lái)收，可愁沒(méi)有條例條文可來(lái)瞅；想和水費(fèi)一起收，不交就把水來(lái)停可是還不行，人說(shuō)這是兩碼事水費(fèi)是水費(fèi)、衛(wèi)生是衛(wèi)生；想和暖氣一起算環(huán)衛(wèi)卻不肯干，環(huán)衛(wèi)搞壟斷、現(xiàn)金不能慢；無(wú)奈上法院，起訴費(fèi)用不能看，全部費(fèi)用好幾萬(wàn)，一告物業(yè)就完蛋?！拔飿I(yè)出錢(qián)又白干，千家萬(wàn)戶(hù)有的賺”就這樣不知不覺(jué)過(guò)了快一年，衛(wèi)生費(fèi)終于收的差不多了。在這時(shí)，突然聽(tīng)到經(jīng)理說(shuō)“聽(tīng)說(shuō)條例要出現(xiàn)，管理費(fèi)還得你來(lái)辦”，xx急的直冒汗，感嘆到“物業(yè)收費(fèi)實(shí)在難，希望政府來(lái)支援，我們干活他們出錢(qián)，天經(jīng)地義的事情還得政府出面，物業(yè)收費(fèi)~~~~~~難”。前些日子聽(tīng)到一個(gè)天大的喜訊，聽(tīng)說(shuō)政府正在征收全國(guó)各地物業(yè)管理的意見(jiàn)，著手起草關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)內(nèi)容。對(duì)物業(yè)行使的權(quán)利和義務(wù)以及物業(yè)的收費(fèi)問(wèn)題等進(jìn)行總結(jié)成法律條文，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)確實(shí)是一個(gè)非常重要的問(wèn)題?？墒牵恢兰磳⒊雠_(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l理》中“物業(yè)收費(fèi)”一條是不是真正的解決了物業(yè)收費(fèi)收不上來(lái)，一部分業(yè)主蠻不講理的拒交物業(yè)管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等費(fèi)用的問(wèn)題；是不是有頒布一個(gè)制約他們的法律條文；是不是還存在“物業(yè)免費(fèi)服務(wù)”這樣一種現(xiàn)象；是不是能夠解決物業(yè)公司的“虧”字問(wèn)題；對(duì)于那些不交費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)又怎樣去把該收的費(fèi)用收上來(lái)而又不用花費(fèi)大量的人力、物力、才力在收費(fèi)上，這是中國(guó)出現(xiàn)物業(yè)管理以來(lái)物業(yè)公司存在的重要問(wèn)題。只有解決了這些問(wèn)題物業(yè)公司才能把所有心思放在“為人民服務(wù)”上，才能把好服務(wù)質(zhì)量關(guān)，才能真正的實(shí)現(xiàn)江澤民主席的“三個(gè)代表”。服務(wù)和金錢(qián)是離不開(kāi)的，自古以來(lái)有這么一句話“天下沒(méi)有免費(fèi)的晚餐”。只要是業(yè)主付出了相應(yīng)的費(fèi)用那么就應(yīng)該得到相應(yīng)的服務(wù)，這是理所當(dāng)然的事情；而對(duì)于那些沒(méi)有付出報(bào)酬的人當(dāng)然也是得不到服務(wù)的；對(duì)于那些得到了服務(wù)，卻又不想付出報(bào)酬的人理所當(dāng)然是應(yīng)該受到法律制裁的。人們要在社會(huì)中立足就要不斷的付出，只有這樣才能得到更多的報(bào)酬，而那些不勞而獲的人是不是應(yīng)該讓他一直下去呢？？？？[/[/B][/B]什么是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國(guó)公民或組織，也可以是外國(guó)公民或組織。(1)業(yè)主委員會(huì)每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；(2)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；(3)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到提議后的30日內(nèi)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。逾期不組織召開(kāi)會(huì)議的，區(qū)縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)督促其召開(kāi)會(huì)議；(4)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主或業(yè)主代表在一年內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)委會(huì)，是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。物業(yè)管理公司在哪些重大問(wèn)題上要報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批？業(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的利益，有權(quán)對(duì)管理公司的管理服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管。管理公司在如下一些重大問(wèn)題上應(yīng)報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批：第一，為全體業(yè)主服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。如物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、裝修保證金、管理費(fèi)按金等。對(duì)個(gè)別或部分業(yè)主的特約服務(wù)收費(fèi)不一定非要報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)不可，但必須經(jīng)業(yè)主或使用人認(rèn)可。第二，物業(yè)管理年度財(cái)務(wù)預(yù)算。物業(yè)管理公司應(yīng)在每年底作出下一年度管理財(cái)務(wù)預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批。第三，物業(yè)管理維修基金的使用。物業(yè)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施的維修更新費(fèi)用從物業(yè)管理維修基金增值部分中開(kāi)支，具體使用計(jì)劃由管理公司提出，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。第四，預(yù)算外的管理支出。在實(shí)際管理運(yùn)作中，經(jīng)常會(huì)的一些支出是編制預(yù)算時(shí)末考慮到的，如政府的收費(fèi)、維修工具（儀表）的更換等，只要預(yù)算外的支出一概要報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批。第五，物業(yè)共用部位、共用設(shè)備的經(jīng)營(yíng)，如在小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地、大堂等搞展銷(xiāo)活動(dòng)，在外墻、天臺(tái)上樹(shù)經(jīng)營(yíng)性廣告等，應(yīng)報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，所得收入進(jìn)入小區(qū)（大廈）管理帳戶(hù)、歸全體業(yè)主所的。第六，重大的設(shè)備施技改項(xiàng)目，如電力擴(kuò)容、更換墻玻璃、大堂新安裝對(duì)講防盜門(mén)、增加電視監(jiān)控系統(tǒng)等應(yīng)報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批，所以需費(fèi)用由全體業(yè)主按比例分?jǐn)傄?。第七，重要的服?wù)管理制度。涉及治安、清潔等重要的服務(wù)管理制度也應(yīng)報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有那些權(quán)利？業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋的產(chǎn)權(quán)后，其在物業(yè)管理中有以下的權(quán)利：1.對(duì)物業(yè)管理公司有選擇權(quán)，但需通過(guò)業(yè)主委員會(huì)行使；2.對(duì)物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)行為有監(jiān)督權(quán)；3.對(duì)工程維修、公用設(shè)備改造等需要分?jǐn)傎M(fèi)用的項(xiàng)目以及其它與業(yè)主的切身利益相關(guān)的重大事情，有參與權(quán)和發(fā)言權(quán)；4.對(duì)物業(yè)管理公司要求交納的管理費(fèi)、水電費(fèi)等各種服務(wù)和日常消費(fèi)項(xiàng)目的收費(fèi)，有咨詢(xún)、審查和表決的權(quán)利；對(duì)物業(yè)管理公司的日常支出也有過(guò)問(wèn)的權(quán)利，并可以要求物業(yè)管理公司每個(gè)季度公開(kāi)一次收支情況；5.可以參與“管理與服務(wù)公約”和“物業(yè)委托管理合同書(shū)”的修訂；方面的有關(guān)處罰規(guī)定。業(yè)主對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的公用設(shè)施和公用建筑面積的權(quán)利和義務(wù)？一、商品房的公用設(shè)施和公用建筑面積如何確定？首先，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條的規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半?！庇少?gòu)房者負(fù)擔(dān)的小區(qū)配套設(shè)施還包括小區(qū)內(nèi)公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。其次，從商品住宅樓分?jǐn)偟耐恋孛娣e來(lái)看：1、樓房基礎(chǔ)實(shí)際占用的土地即樓基部分，樓內(nèi)所有住戶(hù)均對(duì)這部分土地使用權(quán)按份額共有。2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周?chē)鸀樵摌欠?wù)的土地，應(yīng)為樓內(nèi)住戶(hù)按份額共有。3、商品樓房?jī)r(jià)在小區(qū)內(nèi)的公共用地的取得費(fèi)用已分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)之中，所以，其小區(qū)內(nèi)的公共用地也應(yīng)為小區(qū)內(nèi)所有住戶(hù)按份額共有。二、購(gòu)房者的權(quán)利和義務(wù)因?yàn)樽≌^(qū)的公用建筑部分和公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)的，所以購(gòu)房者對(duì)公用建筑部分和公共設(shè)施既擁有自己享有的權(quán)利，又有交納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。1、購(gòu)房者對(duì)房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分權(quán)利。對(duì)于自有房屋，由于產(chǎn)權(quán)歸屬個(gè)人明確；而對(duì)于住宅區(qū)中的共有部分和公用設(shè)施，由于其為全體產(chǎn)權(quán)人所有必須由全體業(yè)主同意后才會(huì)有效。2、住宅小區(qū)的公用建筑部分和公用設(shè)施任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用共同承擔(dān)義務(wù)，共同維護(hù)，不能在共有部分和公用設(shè)施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構(gòu)筑物，任何單位和個(gè)人都不得在此范圍內(nèi)建筑任何為其創(chuàng)利的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施。3、在小區(qū)樓房出售前，其公用建筑部分和公用設(shè)施的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，其對(duì)公用建筑部分和公用設(shè)施的任何變動(dòng)，都需通過(guò)全體業(yè)主的同意。4、當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)達(dá)到40%以上時(shí)，就要組建業(yè)主管理委員會(huì)，召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確公用建筑部分和公共設(shè)施的范圍和管理責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)有哪些主要職責(zé)？(1)召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2)選聘或者解聘物業(yè)管理公司，與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；(3)負(fù)責(zé)該物業(yè)管理區(qū)域維修基金的籌集、使用和管理；(4)審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；(5)聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督管理公司的管理服務(wù)活動(dòng)；(6)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；(7)業(yè)主（代表）大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主應(yīng)該怎樣當(dāng)家？一、要有業(yè)主意識(shí)要清楚自己是物業(yè)的所有者，是小區(qū)真正的主人。而且，要有權(quán)利自我保護(hù)意識(shí)，不盲從。二、要了解自己有哪些權(quán)利及如何行使這些權(quán)利1．房屋所有權(quán)：即對(duì)所住房屋占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。2．核驗(yàn)權(quán)：即業(yè)主在入住之后有權(quán)對(duì)居住的實(shí)際情況與購(gòu)房合同及開(kāi)發(fā)商的承諾進(jìn)行核對(duì)或重新檢驗(yàn)，如果出現(xiàn)不符，可以根據(jù)合同或有關(guān)法律主張權(quán)利。3．知情權(quán)：即業(yè)主對(duì)自己所擁有物業(yè)的有關(guān)資料及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況（如資質(zhì)、收費(fèi)依據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收支情況、有關(guān)基金的使用等）有權(quán)了解、掌握。4．選擇權(quán)：即業(yè)主有權(quán)選擇或解聘物業(yè)管理公司，并有權(quán)簽訂或解除《物業(yè)委托管理合同》。5．監(jiān)督檢查權(quán)：即業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查，提出批評(píng)建議。6．收益權(quán)：即業(yè)主對(duì)所有的公建配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、出租等盈利性收入有收益的權(quán)利，只不過(guò)這種收益的權(quán)利應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)代為行使。7．要求組建業(yè)主委員會(huì)，指業(yè)主為維護(hù)其共同的利益而要求組建自治性的權(quán)利保護(hù)體的請(qǐng)求權(quán)。三、要了解物業(yè)管理公司的作用和與自己的關(guān)系1.物業(yè)管理公司是專(zhuān)門(mén)為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，它經(jīng)房屋土地管理局資質(zhì)審查合格，取得《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)》并向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記后，方可接受委托，承擔(dān)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。它為小區(qū)提供服務(wù)的合法依據(jù)就是與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂的“物業(yè)管理委托合同”。2.物業(yè)管理委托合同就是由業(yè)主（業(yè)主管理委員會(huì)）與物業(yè)管理公司簽訂的規(guī)范委托管理行為，保護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的協(xié)議。它明確了雙方權(quán)利義務(wù)，能全面準(zhǔn)確地反映物業(yè)管理的全過(guò)程。其重要性絲毫不亞于當(dāng)初的購(gòu)房合同，是購(gòu)房者入住前必須簽署的法律文件。3.購(gòu)房者應(yīng)要求與相應(yīng)的物業(yè)管理公司簽訂合同，這是購(gòu)房者的權(quán)利。物業(yè)管理公司在與購(gòu)房者無(wú)任何協(xié)議的情況下提出的各種要求，是沒(méi)有依據(jù)的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕。四、要了解業(yè)主委員會(huì)的作用及與自己的關(guān)系它主要有五個(gè)方面的作用：1．它是廣大業(yè)主實(shí)現(xiàn)自己權(quán)利的載體；2．它是協(xié)調(diào)業(yè)主、發(fā)展商與物業(yè)管理公司之間關(guān)系的載體；3．它是業(yè)主了解有關(guān)政策法規(guī)的載體；4．它是溝通業(yè)主與政府職能部門(mén)的載體；5．它是使小區(qū)保值、升值的載體。因此，業(yè)主委員會(huì)的組建和運(yùn)作對(duì)業(yè)主有非同尋常的意義，廣大業(yè)主應(yīng)積極支持和配合業(yè)主委員會(huì)的組建和運(yùn)作。五、業(yè)主會(huì)不會(huì)當(dāng)家，核心問(wèn)題是會(huì)不會(huì)維權(quán)，從這一意義上講，業(yè)主要了解與自己有關(guān)的政策法規(guī)，要向?qū)I(yè)人士進(jìn)行咨詢(xún)，可以說(shuō)，有沒(méi)有咨詢(xún)意識(shí)是有沒(méi)有維權(quán)意識(shí)的體現(xiàn)。怎樣選擇業(yè)委會(huì)委員？一、私心太重的人不適合進(jìn)入業(yè)委會(huì)，二、遵守相當(dāng)“小區(qū)憲法”的公約，還應(yīng)熱心公益事業(yè)、有足夠的業(yè)余時(shí)間以及公正的心態(tài)三、道德品質(zhì)好、責(zé)任心強(qiáng)、熱心公益事業(yè)和具有完全民事行為能力的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人。四、業(yè)委會(huì)委員必須懂得有關(guān)法律，應(yīng)該持證上崗，接受相關(guān)的培訓(xùn)五、只有產(chǎn)權(quán)人大會(huì)與業(yè)委會(huì)的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系明確，才能保證其行為的合法性與公正性。六、業(yè)委會(huì)委員要像關(guān)心自己家一樣關(guān)心別人的家。業(yè)主家中財(cái)務(wù)被盜物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎?（轉(zhuǎn)摘）有這樣一個(gè)案例,某城市住宅小區(qū)的王先生家中被盜,丟失財(cái)物價(jià)值達(dá)十萬(wàn)余元。王先生報(bào)案后,公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹?犯罪嫌疑人一直沒(méi)有到案。王先生在關(guān)注公安機(jī)關(guān)破案進(jìn)度的同時(shí),考慮是否應(yīng)當(dāng)追究所在小區(qū)物業(yè)管理公司的責(zé)任。對(duì)于類(lèi)似這種業(yè)主家中財(cái)物被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)否賠償?shù)膯?wèn)題,實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議很多,筆者通過(guò)本文予以探究。一、物業(yè)管理公司的民事責(zé)任民事責(zé)任是因違反民事義務(wù),依法應(yīng)承擔(dān)的法律后果,這是民事責(zé)任的本質(zhì)特征。正如我國(guó)《民法通則》規(guī)定:"公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。"分析物業(yè)管理公司的民事責(zé)任,首先應(yīng)當(dāng)界定物業(yè)、物業(yè)管理及物業(yè)管理公司的概念。物業(yè)是指己建成投入使用的建筑物、構(gòu)筑物及其相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共有場(chǎng)地等的統(tǒng)稱(chēng)。物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定,對(duì)既有物業(yè)進(jìn)行管理和對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務(wù)的活動(dòng)。物業(yè)管理公司是指從事物業(yè)管理的企業(yè)法人。其次,物業(yè)管理公司的民事義務(wù)包括法定義務(wù)和約定義務(wù)。法定義務(wù)是法律法規(guī)確定的物業(yè)管理公司的管理義務(wù)。如《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)管理公司有如下義務(wù)：一)按照合同要求,制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；二)依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；四)選聘專(zhuān)業(yè)公司和人員承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；(五)按委托管理合同實(shí)施物業(yè)管理；六)接受物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；七)協(xié)助有關(guān)部門(mén)開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)。約定義務(wù)由物業(yè)管理公司與業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理委托合同中約定,如《大連市物業(yè)管理委托合同》示范文本中關(guān)于小區(qū)保安工作的職責(zé)約定:小區(qū)內(nèi)實(shí)行24小時(shí)保安值班巡邏制度,保安人員值班有明顯標(biāo)志,熟悉轄區(qū)情況,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),有值班巡邏記錄,各項(xiàng)保安措施落實(shí)。物業(yè)管理公司的法定義務(wù)和約定義務(wù)構(gòu)成了其民事義務(wù)的全部,物業(yè)管理公司若違反民事義務(wù),就應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,當(dāng)然,物業(yè)管理公司若沒(méi)有違反其民事義務(wù),也就無(wú)需承擔(dān)民事責(zé)任。二、物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人的民事關(guān)系業(yè)主、物業(yè)使用人通過(guò)其自治管理組織——業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司,物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人訂立物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務(wù),保持房屋及其共用設(shè)施設(shè)備和共有場(chǎng)地完好,使用方便、安全,環(huán)境整潔,公共秩序良好。物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間也可以約定其他服務(wù)項(xiàng)目,如物業(yè)管理公司保證業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物的安全,若發(fā)生火災(zāi)、財(cái)物丟失由物業(yè)管理公司賠償?shù)取１M管業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財(cái)物屬于非物業(yè)范疇,但在法律未禁止的前提下,根據(jù)契約自由的原則,是可以由當(dāng)事人雙方進(jìn)行約定的,這也是物業(yè)管理公司的約定義務(wù)。由此可見(jiàn),物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間形成的是委托管理的民事法律關(guān)系,這種民事關(guān)系具有如下特點(diǎn)一)物業(yè)管理合同受相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及《合同法》的調(diào)整。例如在遼寧省行政區(qū)域內(nèi),城市住宅區(qū)的物業(yè)管理必須遵守《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》,物業(yè)管理公司收取服務(wù)費(fèi)必須與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商,對(duì)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間要簽訂物業(yè)管理合同,制定物業(yè)管理公約,并嚴(yán)格遵守。同時(shí)物業(yè)管理合同受《合同法》調(diào)整,根據(jù)《合同法》第一百二十四條的規(guī)定:本法分則或者其他法律沒(méi)有明文規(guī)定的合同,適用本法總則的規(guī)定,并可以參照本法分則或者其他法律最相類(lèi)似的規(guī)定。物業(yè)管理合同適用委托合同的規(guī)定。委托合同作為《合同法》規(guī)定的一種有名合同,其歸責(zé)原則是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。按其規(guī)定:有償?shù)奈泻贤?因受托人的過(guò)錯(cuò)給委托人造成損失的,委托人可以要求賠償損失。無(wú)償?shù)奈泻贤?因受托人的故意或者重大過(guò)失給委托人造成損失的,委托人可以要求賠償損失。對(duì)于物業(yè)管理公司的保安工作而言,真法定的義務(wù)是"保持公共秩序良好",約定的義務(wù)在合同中標(biāo)明。沒(méi)有在合同中標(biāo)明的義務(wù)對(duì)于屬于物業(yè)范疇的,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)管理責(zé)任,如小區(qū)內(nèi)的花壇被破壞,物業(yè)管理公司如果負(fù)有管理上的過(guò)錯(cuò)責(zé)任,需要承擔(dān)賠償責(zé)任,如果沒(méi)有管理上的過(guò)錯(cuò)責(zé)任,不需要承擔(dān)責(zé)任;對(duì)于不屬于物業(yè)范疇的,如業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財(cái)物,其毀損、滅失,物業(yè)管理公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人有特別約定的除外。(二)物業(yè)管理合同不同于保管合同。如前所述,物業(yè)管理合同的管理人——物業(yè)管理公司的主要合同義務(wù)是管理職責(zé):而保管合同的保管人的主要合同義務(wù)是保管職責(zé)。如果業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司訂立保管合同,那么一旦被保管的物品被盜,物業(yè)管理公司就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理合同沒(méi)有約定保管義務(wù)內(nèi)容,則無(wú)論如何也形不成物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物的保管、賠償責(zé)任。實(shí)務(wù)中有人認(rèn)為物業(yè)管理公司負(fù)有對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物管理的附隨義務(wù),筆者認(rèn)為這種附隨義務(wù)同樣不是保管義務(wù),難以確認(rèn)物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。三、業(yè)主、物業(yè)使用人的家中財(cái)物被盜由誰(shuí)賠償首先,我們探討以下幾個(gè)問(wèn)題：（一)如果一個(gè)人在大街上財(cái)物被搶劫是否應(yīng)由公安機(jī)關(guān)賠償?公安機(jī)關(guān)負(fù)有保護(hù)公民生命、財(cái)產(chǎn)安全不受侵犯的職責(zé)和義務(wù),公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)公共秩序的費(fèi)用也是由每位公民通過(guò)納稅繳付,再由國(guó)家統(tǒng)一劃撥的,公民與公安機(jī)關(guān)形成的是一種社會(huì)公共秩序的委托管理關(guān)系。公民在大街上被搶劫,公安機(jī)關(guān)并不負(fù)賠償責(zé)任。原因很簡(jiǎn)單,公安機(jī)關(guān)因管理職責(zé)并不必然產(chǎn)生賠償責(zé)任。但公安機(jī)關(guān)的運(yùn)鈔護(hù)運(yùn)車(chē)隊(duì)與銀行建立了保管運(yùn)輸關(guān)系,若同樣在大街上被搶劫,公安機(jī)關(guān)必當(dāng)賠償。(二)如果一個(gè)人在本住宅小區(qū)內(nèi)或在家中被搶劫,是否應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償呢?物業(yè)管理公司的保安人員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的公共秩序,同時(shí),也是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安,在沒(méi)有與業(yè)主、物業(yè)使用人建立私人保鏢、財(cái)物保管關(guān)系的前提下,同樣不負(fù)賠償責(zé)任。(三)物業(yè)管理公司保安人員值維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共秩序的具體職責(zé),應(yīng)當(dāng)是遇有暴力等違法事件發(fā)生時(shí)及時(shí)制止、報(bào)警以及協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查、履行其他職責(zé)等,物業(yè)管理公司的保安工作不具有保鏢職責(zé),也不是保管工作。其次,為了保障業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物的安全,公安機(jī)關(guān)有義務(wù)加強(qiáng)社會(huì)治安管理、嚴(yán)厲打擊違法犯罪活動(dòng);物業(yè)管理公司有義務(wù)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的保安工作,認(rèn)真履行職責(zé)保一方平安:業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)加強(qiáng)防盜意識(shí),采取參加財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等自我保護(hù)措施,并在物業(yè)管理公司具備保管家中財(cái)物、有損害賠償能力的前提下,也可與其在物業(yè)管理合同中約定保管事項(xiàng)。那么,像本文中類(lèi)似王先生家中財(cái)物被盜,公安機(jī)關(guān)立案后又一直抓不到犯罪嫌疑人的情況,王先生是否有權(quán)起訴物業(yè)管理公司要求賠償?筆者認(rèn)為,王先生若家中財(cái)物己參加財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)應(yīng)及時(shí)報(bào)案,要求保險(xiǎn)公司理賠。王先生也有權(quán)在公安機(jī)關(guān)抓到犯罪嫌疑人、法院審理刑事案件時(shí),提起刑事附帶民事訴訟,要求犯罪嫌疑人賠償損失。王先生不應(yīng)到法院起訴物業(yè)管理公司,王先生的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院的支持。原因有二:第一,王先生若選擇物業(yè)管理公司為被告提起民事訴訟,因刑事案件未經(jīng)審理,王先生的被盜財(cái)物數(shù)額無(wú)法確定,民事訴訟只能中止,待刑事案件審結(jié)后再恢復(fù)審理:第二,即使法院審理王先生的起訴,通過(guò)本文前面的論述,我們不難得出結(jié)論,物業(yè)管理公司不負(fù)賠償責(zé)任,王先生的訴訟請(qǐng)求只能被駁回。物業(yè)公司管理腰桿子要硬（轉(zhuǎn)摘）雖然我是業(yè)主，但我希望小區(qū)物業(yè)公司對(duì)害群之馬還應(yīng)強(qiáng)硬些，這樣對(duì)所有的業(yè)主才公平。我的一個(gè)朋友在某物業(yè)管理公司任職，因?yàn)楣ぷ鞯男枰?，每天接觸的是他們物業(yè)管理公司管理的小區(qū)居民，用現(xiàn)在的話講叫業(yè)主，因?yàn)樗操I(mǎi)過(guò)房子。那時(shí)候，他還沒(méi)有進(jìn)入這家公司，覺(jué)得購(gòu)房中出了問(wèn)題，一定百分之百都是開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)管理公司的問(wèn)題，但現(xiàn)在，從事這個(gè)行業(yè)也好幾年了，發(fā)現(xiàn)真的是不盡然，物業(yè)管理公司作為一種服務(wù)性的公司，一切都應(yīng)該以滿(mǎn)足業(yè)主的需要為服務(wù)宗旨，但當(dāng)這種要求變成無(wú)理要求的時(shí)候，就應(yīng)該腰桿兒硬一點(diǎn)，該拒絕就得拒絕。前段時(shí)間，他們管理的小區(qū)的一家住戶(hù)的衛(wèi)生間天花板漏水，去看了看，確實(shí)挺厲害的，屋子里像下雨一樣，又趕上衛(wèi)生間的地漏堵了，衛(wèi)生間一片狼藉，主人不斷地用拖布擦拭地板，清走地上的積水，好在還沒(méi)有造成什么重大損失，但當(dāng)物業(yè)派人去修理的時(shí)候，意外的事情發(fā)生了，主人給物業(yè)提出了要求，要物業(yè)除了給他修理之外，還要減掉他們家的４萬(wàn)元停車(chē)費(fèi)，否則，就不讓修理，還要找媒體投訴，當(dāng)時(shí)，他們趕緊回來(lái)向經(jīng)理匯報(bào)這件事，經(jīng)理嚴(yán)詞拒絕了這項(xiàng)要求，并且告訴他，你家的房子出問(wèn)題了，就是花十萬(wàn)元我們也要把它修好，但是，車(chē)位費(fèi)一分錢(qián)不能免，管理要有管理的原則。聽(tīng)了物業(yè)的話，這家的主人有點(diǎn)兒失望，又爭(zhēng)了幾次，甚至把這件事情捅到了媒體上，試圖用這種態(tài)度來(lái)壓服我們，但是自始至終，物業(yè)都沒(méi)有做最后讓步。最后，住戶(hù)看我們的態(tài)度非常堅(jiān)決，只好放棄了他的要求，物業(yè)也很快地修好了房子，大家都滿(mǎn)意了。作為物業(yè)管理公司，其主要任務(wù)是服務(wù)好合同區(qū)域內(nèi)的居民和企業(yè)，從根本上來(lái)講，物業(yè)公司是一種提供服務(wù)的公司，也是企業(yè)，其主要運(yùn)營(yíng)費(fèi)用來(lái)源于居民繳納的物業(yè)管理費(fèi)，因此，對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)不負(fù)責(zé)任的支出和減免，實(shí)際上將會(huì)直接損害物業(yè)管理公司的實(shí)力，物業(yè)管理公司可能在給住戶(hù)提供服務(wù)的時(shí)候要打折扣，認(rèn)為降低了物業(yè)管理的服務(wù)水平，個(gè)別不合理要求的縱容，歸根到底損害的還是居民自己的根本利益。所以，對(duì)于不合理的要求，物業(yè)管理應(yīng)該腰桿兒硬一點(diǎn)兒，尤其是對(duì)不講理的人。找借口拖欠管理費(fèi)行嗎？（案例分析）案例：今年七月的一天，深圳市某大廈管理處走進(jìn)一位業(yè)主說(shuō)："因開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，從本月開(kāi)始不交管理費(fèi)，你們管理處也不要來(lái)找我。"說(shuō)完后揚(yáng)長(zhǎng)而去。在以后的幾個(gè)月內(nèi)，不論管理處工作人員上門(mén)做工作，還是以書(shū)面形式通知，都不予理會(huì)。分析：針對(duì)這種情況，管理處工作人員向物業(yè)管理部門(mén)及有關(guān)法律人員咨詢(xún)，得知業(yè)主不能以開(kāi)發(fā)商的責(zé)任為現(xiàn)由拒交管理費(fèi)?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第六章第四十七條"住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的基本開(kāi)支包括：（一）住宅公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管理、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；（二）管委會(huì)聚、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用；（三）就管理工作而聘請(qǐng)的專(zhuān)營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用；（四）住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；（五）住宅必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。由此可見(jiàn)，業(yè)主享受了物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)該履行其基本義務(wù)。一個(gè)花園一棟大廈的管理費(fèi)用是由全體業(yè)主共同承擔(dān)，你不交管理費(fèi)，不盡義務(wù)，而與其他業(yè)主享受同樣的服務(wù)，顯然侵占了其他業(yè)主的共同利益。一個(gè)小區(qū)的管理，光靠物業(yè)公司是不夠的。只有廣大業(yè)主共同參與，自覺(jué)遵守國(guó)家的法律、法規(guī)，盡自己的義務(wù)，為物業(yè)管理公司共同努力，才能有一個(gè)文明、安全、舒適的居住環(huán)境，找借口拖欠管理費(fèi)顯然是不行的。房屋管理員的工作量規(guī)范(摘)房屋管理員的工作量規(guī)范如下：1．每日工作量（1）巡視所管理的地段（片幢）一遍，巡視內(nèi)容為：l檢查住宅區(qū)是否有違章行為（有無(wú)亂搭，亂建，違章裝修，墻壁有無(wú)亂涂，亂畫(huà)，張貼廣告，住宅區(qū)內(nèi)有無(wú)亂擺攤販）l住宅區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，有無(wú)亂拉亂搭，住宅區(qū)內(nèi)有無(wú)可疑人員活動(dòng)）l住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符標(biāo)準(zhǔn)（樹(shù)木花草有無(wú)損壞，房前屋后，公共場(chǎng)所有無(wú)亂扔垃圾，垃圾桶是否倒清，有無(wú)亂停放車(chē)輛，亂涼曬衣服，有無(wú)影響正常休息的噪音源）l基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（道路有無(wú)損壞，室外上下水管道是否滲漏，路口攔護(hù)拴、路障是否完好，娛樂(lè)設(shè)施有無(wú)損壞）l以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能處理的應(yīng)立即處理之，重大問(wèn)題和不能處理的問(wèn)題應(yīng)向主任匯報(bào)。（2）收繳房租，管理費(fèi)，各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用。（3）接待居民來(lái)信、來(lái)訪和處理有關(guān)房產(chǎn)管理的投訴。（4）解答居民提出的有關(guān)房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)咨詢(xún)。（5）安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù)，驗(yàn)收修繕質(zhì)量。（6）作好工作日記（內(nèi)容：記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問(wèn)題、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)給予的的指示與安排、急待解決的任務(wù)、住戶(hù)投訴等）。（7）整理內(nèi)務(wù)（包括打掃辦公室、整理文件、資料等）。2、一周工作（1）走訪住戶(hù)（內(nèi)容：與住戶(hù)交換住宅區(qū)管理意見(jiàn)，了解住戶(hù)在住房方面有什么困難和需要，掌握住戶(hù)家庭基本情況，包括戶(hù)主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和家庭、家庭人口以及人口結(jié)構(gòu)，掌握住戶(hù)產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶(hù)變更、租金的變化，住房的戶(hù)型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況）。（2）初審裝修申請(qǐng)，并報(bào)上級(jí)審批。（3）檢查每幢樓宇等公共設(shè)施是否完好（內(nèi)容包括：電梯運(yùn)行是否正常，樓道、過(guò)道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險(xiǎn)品，公共照明是否完好，配電箱、水表設(shè)備是否有破損，住宅樓內(nèi)信報(bào)箱是否有破損），發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)主任和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助處理。（4）檢查垃圾桶是否噴灑藥物，各住宅樓公共部位是否清潔。（5）檢查房屋使用情況，有無(wú)長(zhǎng)期空房戶(hù)、擅自轉(zhuǎn)租戶(hù)，了解房地產(chǎn)信息。3、一月工作（1）編制本月保養(yǎng)維修報(bào)表，制訂下月保養(yǎng)維修計(jì)劃報(bào)管理處主任。（2）編制租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表并報(bào)主任。（3）組織修剪管理地段內(nèi)的樹(shù)、木、花、草一次。（4）發(fā)動(dòng)組織住戶(hù)搞一次衛(wèi)生大掃除。（5）對(duì)本月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪，聽(tīng)取住戶(hù)意見(jiàn)。（6）整理房屋管理資料、檔案，對(duì)發(fā)生異動(dòng)的（包括房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、承租戶(hù)變動(dòng)、租金變動(dòng)、管理費(fèi)變動(dòng)）作出修改。（7）與有關(guān)單位聯(lián)系，交換情況一次（居委會(huì)、派出所、工商所、房屋產(chǎn)權(quán)單位）如有重要情況須用書(shū)面報(bào)告和反映。（8）辦公室大掃除一次（窗戶(hù)玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理）4、一季度工作（1）組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設(shè)施（消防拴、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報(bào)警設(shè)備、防火門(mén)等）是否完整無(wú)缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)處理。（2）打開(kāi)各糞池、井蓋，檢查化糞池、下水道有無(wú)淤塞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織有關(guān)人員處理。（3）組織對(duì)樹(shù)木花草進(jìn)行一次施肥。（4）清理房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，并編制季度報(bào)表，清查是否有漏收、錯(cuò)收，采取措施對(duì)拖欠房租和管理費(fèi)的住戶(hù)進(jìn)行追收。（5）編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表（6）與住宅區(qū)內(nèi)其他房管員合作，出一期房屋管理專(zhuān)刊，宣傳表?yè)P(yáng)住宅區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚，指出住宅區(qū)存在的問(wèn)題，增強(qiáng)住戶(hù)參與管理的意識(shí)。（7）整理房地產(chǎn)信息，并寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告。5、一年工作（1）參加一次上級(jí)主管部門(mén)舉辦的短期專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。（2）對(duì)本管理地段（片、幢）內(nèi)的住戶(hù)全部走訪一遍。（3）組織清理一次化糞池。（4）編制年度房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)告。（5）編制下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃。（6）整理房產(chǎn)管理檔案資料，寫(xiě)出資料異動(dòng)報(bào)告，對(duì)發(fā)生異動(dòng)的資料進(jìn)行修改，保持檔案資料與實(shí)際一致。（7）參與組織一次房屋管理聯(lián)系會(huì)，與有關(guān)部門(mén)交換開(kāi)展房產(chǎn)管理的意見(jiàn)。（8）組織一次本管理區(qū)的住戶(hù)代表會(huì)，聽(tīng)取住戶(hù)對(duì)房屋管理的意見(jiàn)和建議，提高提高住戶(hù)參與管理的積極性。（9）總結(jié)年度工作，寫(xiě)出書(shū)面總結(jié)。（10）制定下一年工作計(jì)劃天濕地滑摔傷老伯，物業(yè)管理公司該賠嗎？地處沿海，天氣潮濕路面較滑，有一老伯在小區(qū)內(nèi)不小心摔倒不起，其家人要求物業(yè)公司賠償醫(yī)藥費(fèi)，合理嗎？這事物管公司不用負(fù)什么責(zé)任。但是出于人情，應(yīng)該給予慰問(wèn)。如果路上標(biāo)注了當(dāng)心滑倒的牌子，就算了，沒(méi)有的話，還是趁早給弄一個(gè)吧，以防類(lèi)似事情再發(fā)生。如果他在馬路上摔倒，是不是也要找人來(lái)賠？慰問(wèn)一下即可。要做好宣傳，讓業(yè)主認(rèn)清物業(yè)管理范圍，不要什么事都來(lái)找物業(yè)管理公司。我的競(jìng)選演說(shuō)尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：您好，我叫xxx，今年32歲，大專(zhuān)經(jīng)濟(jì)管理專(zhuān)業(yè)，2001年進(jìn)入公司后一直從事物業(yè)管理工作，經(jīng)歷從物業(yè)前期介入，多層的移交到小高層的移交的物業(yè)部工作的整個(gè)過(guò)程。同時(shí)參加全國(guó)物業(yè)管理員的考試，在不斷的學(xué)習(xí)中，根據(jù)我對(duì)物業(yè)管理工作的深刻理解，參照wenbo花園物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀，我認(rèn)為急需解決的是物業(yè)管理中的服務(wù)創(chuàng)新和標(biāo)準(zhǔn)化管理。黨的十六大提出了“與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新”。創(chuàng)新已成為企業(yè)發(fā)展的生存與動(dòng)力。早在年初，公司領(lǐng)導(dǎo)針對(duì)物業(yè)管理工作就提出了“全新，全意，全程”的服務(wù)宗旨。全新就是要為業(yè)主提供創(chuàng)新的個(gè)性化的服務(wù)方式，這正體現(xiàn)了公司領(lǐng)導(dǎo)的遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)。wenbo花園是預(yù)銷(xiāo)售方式，業(yè)主在交接自己的房屋時(shí)直接面對(duì)的就是物業(yè)部，在如此重要敏感的階段，物業(yè)部工作的優(yōu)劣也就直接代表了公司的形象和水平。業(yè)主選擇了文博花園體現(xiàn)了對(duì)zhf公司產(chǎn)品的信任，如何使這種信任在各個(gè)方面得到滿(mǎn)足以形成對(duì)公司產(chǎn)品的忠誠(chéng)，物業(yè)部在實(shí)施過(guò)程中有很多需要提高的創(chuàng)新工作要做，目前物業(yè)部已成為中房公司在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)服務(wù)構(gòu)成中較薄弱的一環(huán)。只有采用了先進(jìn)的思想，科學(xué)的辦法，物業(yè)部的工作才能夠在不利的環(huán)境中求生存和發(fā)展。這就是創(chuàng)新的必要性。物業(yè)部工作的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在觀念創(chuàng)新，服務(wù)創(chuàng)新，管理創(chuàng)新等幾個(gè)方面，他們既是相互獨(dú)立又是相互支持不可分割的。首先是觀念創(chuàng)新。思想的改變是一切行為改變的前提。所以觀念創(chuàng)新是物業(yè)部管理及服務(wù)創(chuàng)新的先導(dǎo)。拿過(guò)去的老觀念和老經(jīng)驗(yàn)的思維定式，條條框框在文博花園這個(gè)新環(huán)境中實(shí)施造成了目前物業(yè)部工作面臨重重困難，無(wú)論是業(yè)主還是相關(guān)部門(mén)均不太滿(mǎn)意，在一定程度上影響了公司的美譽(yù)度。物業(yè)部要走出困境就必須解放思想，去不斷適應(yīng)社會(huì)進(jìn)步和市場(chǎng)規(guī)律，要著眼向外，積極學(xué)習(xí)，采用走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)的辦法，吸取先進(jìn)的思想和經(jīng)驗(yàn)，不斷總結(jié)和研究，宣傳自己的優(yōu)勢(shì)，批評(píng)和改正自己的錯(cuò)誤，以人為本，不斷創(chuàng)新，使物業(yè)部的工作得到顯著的提高。其次是服務(wù)創(chuàng)新。通過(guò)了觀念的創(chuàng)新，體現(xiàn)在工作中重要的一部分就是服務(wù)的創(chuàng)新。物業(yè)管理是以人為本，為人服務(wù)的行業(yè)，服務(wù)水平就是產(chǎn)品的質(zhì)量。物業(yè)部的服務(wù)工作也是整個(gè)zhf公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的一部分。wenbo花園整體定位為中央高尚文化學(xué)習(xí)型社區(qū)，如何在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，不斷充實(shí)提高完善物業(yè)部的服務(wù)體系來(lái)滿(mǎn)足高尚文化社區(qū)的要求，改變目前低層次的服務(wù)水平。就要不斷的創(chuàng)新，以業(yè)主的滿(mǎn)意作為工作的標(biāo)準(zhǔn)和根本宗旨。與業(yè)主之間建立“互相溝通，互相理解，互相尊重”的長(zhǎng)期協(xié)調(diào)關(guān)系。及時(shí)了解業(yè)主的需求，充分挖掘現(xiàn)有資源的潛力，為文博廣大業(yè)主這些固定的服務(wù)對(duì)象提供滿(mǎn)足各種層次多領(lǐng)域的具有很高個(gè)性化的服務(wù)內(nèi)容，“全新，全意，全程”體現(xiàn)“安全、高效、舒適、高尚”的中房文博社區(qū)文化。具體的服務(wù)改進(jìn)方案有以下設(shè)想。物業(yè)部的服務(wù)可以分為三個(gè)層次，第一層為核心服務(wù)，也就是常規(guī)性服務(wù)，包含有房屋及設(shè)施維修，治安，裝修管理，環(huán)境綠化保潔，車(chē)輛管理等等方面，是物業(yè)部的日常工作。在此層推行崗位首席負(fù)責(zé)制，由首席負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)到底，用客戶(hù)滿(mǎn)意率來(lái)進(jìn)行考核。例如在維修上，由水電技術(shù)人員首席負(fù)責(zé)按照維修標(biāo)準(zhǔn)流程，接到報(bào)修后小修不超一天及時(shí)完成，由業(yè)主簽字認(rèn)可滿(mǎn)意及時(shí)并反饋到辦公室，據(jù)此對(duì)維修及時(shí)率和維修滿(mǎn)意率進(jìn)行考核。在裝修管理上要本著為業(yè)主服務(wù)的思想，組織專(zhuān)家對(duì)裝修方案提出合理化建議，提醒業(yè)主注意事項(xiàng)，由首席負(fù)責(zé)房管員幫助業(yè)主巡視驗(yàn)收隱蔽工程，避免業(yè)主上當(dāng)受騙。其余幾項(xiàng)也是如此。此層次服務(wù)要以業(yè)主的全面滿(mǎn)意為標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)施中要文明禮貌，特別注意細(xì)微末節(jié)，例如在進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)維修時(shí)，要求維修人員自備腳套和抹布，維修后及時(shí)把現(xiàn)場(chǎng)清掃干凈，讓業(yè)主在方方面面感受到物業(yè)部的人文關(guān)懷。第二層為有形增值服務(wù)，是為業(yè)主提供盡可能多的生活便利。代為出租看管空房，代聘家教保姆，代辦家政清潔服務(wù)，代洗車(chē)看管，護(hù)理家庭綠化的花草樹(shù)木等等，目前物業(yè)部沒(méi)有搞但有這方面人員優(yōu)勢(shì)，此類(lèi)服務(wù)若搞好不僅填補(bǔ)空白，能使公司形象提升，還會(huì)增加一定的收入，但必須做好市場(chǎng)調(diào)查。例如開(kāi)展家庭綠化代管，物業(yè)部有專(zhuān)業(yè)綠化和操作人員，幾乎不用投資，在管理好公共區(qū)域綠化的同時(shí)，還能提供包括育苗，代管，修剪，施肥等服務(wù)，如果通過(guò)對(duì)業(yè)主的調(diào)查有這些需要就可以開(kāi)展。這樣多種多樣的個(gè)性服務(wù)不斷開(kāi)展，充分為業(yè)主提供生活便利。第三層為精神文化服務(wù)，就是通過(guò)與業(yè)主在文化方面的交流建立感情，物業(yè)部要不斷的利用現(xiàn)有的場(chǎng)地設(shè)施舉辦一些文體娛樂(lè)活動(dòng)來(lái)拉近與業(yè)主之間的聯(lián)系。例如在節(jié)假日開(kāi)展乒乓球比賽，合唱，以家庭為單位的藝術(shù)競(jìng)賽，組織業(yè)主自?shī)首詷?lè)，鼓勵(lì)積極參與。使業(yè)主感受文博花園社區(qū)高尚的文化氛圍，感受到如住wenbo花園的幸福。既培養(yǎng)zhf公司的忠誠(chéng)客戶(hù)，又提高物業(yè)品牌為營(yíng)銷(xiāo)作一定鋪墊。以上服務(wù)創(chuàng)新還僅僅是一些設(shè)想，尚有很多不成熟之處，還望得到領(lǐng)導(dǎo)指正。當(dāng)然在實(shí)施前還會(huì)列出詳盡計(jì)劃，進(jìn)行可行性研究，成本概算，收益分析。最后是管理創(chuàng)新。管理創(chuàng)新是觀念創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)服務(wù)創(chuàng)新的保證。只有運(yùn)用新的管理思想制度措施方式操作流程，改變現(xiàn)在家長(zhǎng)式的管理方式方法，不斷創(chuàng)新，使目前的人員更加合理積極的運(yùn)轉(zhuǎn)，創(chuàng)造新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動(dòng)效率。灌輸先進(jìn)的工作理念，建立公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使員工建立“以公司為榮，以服務(wù)為樂(lè)”的工作態(tài)度，建立科學(xué)合理完善的規(guī)章制度，建立崗位責(zé)任制，參照ISO9000系列認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)建立工作標(biāo)準(zhǔn)流程，在具體的方面細(xì)分，對(duì)每個(gè)員工的工作都能進(jìn)行考核。建立并切實(shí)執(zhí)行員工培訓(xùn)和激勵(lì)機(jī)制。使物業(yè)部員工從內(nèi)心對(duì)公司忠誠(chéng)，才能使他們?cè)诠ぷ髦胁粩嗯Γ稽c(diǎn)一滴的樹(shù)立起物業(yè)部的良好形象，產(chǎn)生強(qiáng)大的凝聚力和向心力，達(dá)到吸引人才，用好人才，提高人才，提高部門(mén)整體水平的目的，同時(shí)也為公司高尚的企業(yè)文化建立貢獻(xiàn)一份力。物業(yè)部需要一個(gè)勇于正視現(xiàn)實(shí)，承認(rèn)差距，積極學(xué)習(xí)，敢于迎接挑戰(zhàn)，能夠快速接受新事物新思想具有創(chuàng)新意識(shí)的年輕人。在物業(yè)管理的全程服務(wù)，房屋管理，設(shè)備管理，安全管理，環(huán)境綠化保潔管理和人員管理均有深刻體會(huì)的開(kāi)拓者，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，從根本上適應(yīng)“中央高尚文化學(xué)習(xí)型社區(qū)”的要求。地下衛(wèi)生間污水堵塞的解決方法當(dāng)今城市的高層建筑多設(shè)有地下層。這些地下建筑用途各異，有商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所，也有停車(chē)場(chǎng)或是機(jī)電設(shè)備安裝場(chǎng)地等等，但都有一個(gè)共同設(shè)施——公共衛(wèi)生間。這些衛(wèi)生間因建在地下幾米甚至幾十米處，其糞便污水是通過(guò)集污池，經(jīng)污水泵由排污管送到地面的污水井內(nèi)，再由地面的排污管道排向市政的排污管網(wǎng)送出。一旦排污系統(tǒng)出現(xiàn)故障，都會(huì)出現(xiàn)糞池冒溢，污水橫流，臭氣熏天的尷尬局面。青島深業(yè)中心大廈也遇到過(guò)同樣的問(wèn)題。如何解決這個(gè)難題？經(jīng)過(guò)對(duì)集糞池的結(jié)構(gòu)細(xì)致分析與研究后，我們發(fā)現(xiàn)該設(shè)施在結(jié)構(gòu)上存在很大缺陷：衛(wèi)生間的糞水直流入池，無(wú)化糞池；污水泵吸入孔沒(méi)有隔離網(wǎng)；沒(méi)有溢水通道。由于以上缺陷的存在，當(dāng)衛(wèi)生間內(nèi)大便及衛(wèi)生紙、拖布碎條等雜物被沖入池內(nèi)，一旦被吸入污水泵的葉輪內(nèi)，輕則堵塞水泵使其不能正常排污，重則纏死電機(jī)造成電機(jī)燒毀，糞水池冒溢即會(huì)發(fā)生。借鑒南方城市在廁所外設(shè)化糞池的原理，我們對(duì)糞水池進(jìn)行了如下改造：增加兩道擋板作為糞便污水雜物的沉集池，第二道擋板用做化糞池，當(dāng)大便排入該池后，受污水的沖擊與發(fā)酵，硬塊大便及手紙會(huì)在此處粉化，然后流入下道隔離欄柵。具體操作是：一、增加一道不銹鋼欄柵，其高度與第一道檔板取齊，其柵孔距為10-15mm，目的是阻隔衛(wèi)生巾之類(lèi)的雜物進(jìn)入泵體內(nèi)。二、最后一道是在污水泵的200-400mm的間距內(nèi)安裝一道較密的不銹鋼網(wǎng)，用不銹鋼方管做支架網(wǎng)孔10mm方孔。其高度不銹鋼欄柵一致。三、在糞水池與生活用污水池之間加裝一條∮110mm的PVC溢水管，并在糞池的入口安裝不銹鋼過(guò)濾網(wǎng)。此管的高度應(yīng)在離地面下100mm左右。四、化糞池改造后應(yīng)在一年內(nèi)沖洗和清污兩次。經(jīng)改造后的青島深業(yè)中心大廈糞水池自1998年4月至今再未發(fā)生冒溢，一直工作正常。港式物業(yè)管理介紹(二)大廈保險(xiǎn)大廈各單元內(nèi)部的保險(xiǎn)通常由業(yè)主或住戶(hù)自行負(fù)責(zé)，但對(duì)物業(yè)和樓宇的公共地方及設(shè)施的保險(xiǎn)則應(yīng)由一個(gè)共同的團(tuán)體承擔(dān)，以保障公共地方及設(shè)施意外損毀及對(duì)第三者的生命及財(cái)物安全。專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司須依照大廈公契的規(guī)定為其接管物業(yè)的公共地方及其設(shè)施購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，以便在意外發(fā)生后，全體業(yè)主的賠償問(wèn)題有所保障。在香港，管理公司須考慮的大廈保險(xiǎn)有以下三類(lèi)：(一)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)通常又分為兩種情況：一種是只保公共地方及設(shè)施；另一種還包括大廈的結(jié)構(gòu)。購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)之前，管理公司會(huì)依照大廈公契的投保要求，并聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)測(cè)量師對(duì)投保額進(jìn)行估價(jià)，然后向信譽(yù)好的保險(xiǎn)公司投保，以便大廈在遭受火災(zāi)、水浸及其他受保的風(fēng)險(xiǎn)所造成毀壞時(shí)，小業(yè)主的利益有所保障。(二)公共責(zé)任險(xiǎn)此類(lèi)保險(xiǎn)通常沒(méi)有固定保額，保險(xiǎn)公司通常會(huì)以每次索償?shù)淖罡哔r償限額為依據(jù)，再視其管理公司的物業(yè)大小及類(lèi)型簽定保價(jià)。購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)保險(xiǎn)后，投保人對(duì)第三者在該物業(yè)公共地方所發(fā)生的意外造成的賠償責(zé)任，便由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。比如：大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車(chē)輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車(chē)被盜等情況發(fā)生，而管理公司被控并證明確有職責(zé)疏忽時(shí)，保險(xiǎn)公司須對(duì)受害者依法例作出賠償。(三)雇員賠償保險(xiǎn)香港勞工法例規(guī)定：雇主必須為其雇員購(gòu)買(mǎi)意外傷害保險(xiǎn)，保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎(jiǎng)金、花紅等)作為準(zhǔn)則。購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)之后，專(zhuān)業(yè)的管理公司卻會(huì)特別注意以下事項(xiàng)：1.復(fù)核保單資料，詳審?fù)侗Ｈ嗣Q(chēng)、地址、保額、投保風(fēng)險(xiǎn)范圍、期限等是否準(zhǔn)確；2.妥善保存保單；3.每年重估保額并續(xù)保當(dāng)真正有事故或意外事故發(fā)生時(shí)，如管理公司認(rèn)為保險(xiǎn)公司賠償不足，則可以通過(guò)以下方式尋求解決：1.向保險(xiǎn)索償委員會(huì)投訴；2.向保險(xiǎn)業(yè)聯(lián)會(huì)投訴；3.向消費(fèi)者委員會(huì)投訴；4.通過(guò)法律途徑向保險(xiǎn)公司起訴。應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是管理公司購(gòu)買(mǎi)的大廈保險(xiǎn)通常是不包括小業(yè)主單元內(nèi)部。如業(yè)主單元內(nèi)部水浸或火災(zāi)造成損失則由業(yè)主自行承擔(dān)；又如業(yè)主水龍頭忘記關(guān)閉，其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失