物業(yè)管理早期介入制度

物業(yè)管理早期介入制度前期管理服務，以促進項目銷售為核心，以搞好項目建設為已任，主要通過現場跟蹤考察，專業(yè)對口支持，需要時派駐駐場經理等形式來實現，目的在于一方面給房地產公司提供更多的支持，一方面為自己日后物業(yè)管理創(chuàng)造條件。物業(yè)管理早期介入大致分為五個階段，即建設施工階段、銷售階段、設施設備調試階段、竣工驗收階段、其他前期準備工作。各階段劃分如下圖：建設施工階段建設施工階段銷售階段銷售階段設施設備調試階段設施設備調試階段竣工驗收階段竣工驗收階段其他前期準備其他前期準備第一節(jié)建設施工期物業(yè)管理工作1.內容：1.1盡快熟悉現場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄。如：是否嚴格按設計要求施工，隱蔽工程的施工質量，使用的各項材料、備件是否符合質量要求等等；1.2了解設施和施工狀況，各公共部份水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等；1.3根據以往的工程前期介入和物業(yè)管理經驗，就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題，與房地產公司或監(jiān)理公司協(xié)商，進行前期協(xié)調改進，在施工過程予以解決而不致遺留后患成為日后使用和管理中難以克服的障礙。1.4對影響功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題，及時與房地產公司洽談解決，盡量不留后患；一時無法解決的，列出整改報告，提交房地產公司備案處理。1.5檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設備是否合理實用，是否留有死角。1.6檢查建筑材料的選用是否合理，從不同功能和業(yè)主使用要求、節(jié)能要求、安全要求、設備維養(yǎng)的難易程度及費用等幾方面對各機電系統(tǒng)（電梯、消防、監(jiān)控等）提出選擇建議。1.7協(xié)助房地產公司審查承建單位提出的材料和設備清單及其所列的規(guī)格與質量、工程承包合同。1.8協(xié)助控制工程進度：通過對施工計劃和現場情況分析對比，協(xié)助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承擔者，并督促其實現。2.要點：2.1土建、水電工程師進駐****項目施工現場后，對工程進行仔細觀察、了解，并就有關問題提出意見和建議；2.2仔細做好現場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質量問題提供重要依據；2.3明確物業(yè)管理企業(yè)非建設監(jiān)理單位，注意介入方式方法，既要對質量持認真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。第二節(jié)物業(yè)銷售階段1.內容1.1與房地產開發(fā)公司一起草擬物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)章制度、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主臨時公約；1.2設置物業(yè)管理區(qū)域內的組織機構，規(guī)定各部門人員的崗位責任制，編制用戶手冊、物業(yè)管理區(qū)域的綜合管理辦法等；1.3擬定各項費用的收費標準及收費方法，必要時履行各種報批手續(xù)；1.4對銷售服務中心的人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓；1.5物業(yè)管理員在售樓現場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；1.6將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案；1.7建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡關系。1.8聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的要求和希望；1.9了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)使用的有關安排與打算；2.要點：2.1準確全面展示未來物業(yè)管理服務內容，有關物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度；2.2征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務需求意見，并進行整理，以此做為下一階段管理計劃制訂和修正的依據。第三節(jié)設施設備調試期物業(yè)管理在設施設備調試期，源豐物業(yè)公司將委派由機電工程部經理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來現場協(xié)助工作，除進行專業(yè)培訓外，與管理機構的工程技術人員一起，共同開展以下工作：1.內容：1.1對設備的選型、安裝提出建議，對現場設施設備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質量監(jiān)控，各種管線的預埋等；1.2出席有關工程的會議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；1.3及時發(fā)現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見，及時通報房地產開公司；1.4參與設備的調試將工程技術人員分三組，分別參與大的供配電、電梯、通風及消防排煙、給排水（包括消防供水）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、安全服務員電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調試，掌握設施設備的性能、結構、參數、工作環(huán)境條件和操作要領，進行詳細的記錄。在進行調試觀摩的時候，根據了解的實際情況，編制今后的設施設備操作規(guī)程和各項作業(yè)指導書。第四節(jié)竣工驗收期物業(yè)管理1.工程竣工驗收****小區(qū)工程竣工并開始驗收，管理處人員將參與建筑質量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作，協(xié)助業(yè)主了解、發(fā)現施工質量問題，并做好驗收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方，并報房地產公司。2.物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收應在工程竣工驗收后進行，也可同時進行。由于相關的交接方不同，驗收的側重面及程度也不一樣，需要區(qū)別對待。工程竣工驗收是施工單位向房地產公司移交物業(yè)，驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查；而物業(yè)接管驗收是房地產公司向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查，大量的工作內容是進行全面外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面。3.現場驗收主要項目3.1土建工程：包括各屋面排水坡伸縮縫、地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進出口坡道防滑等；廣場及綠化小品，消防門、通道、樓梯等。3.2裝修工程：包括地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護欄及扶手；燈具及其他小電氣設施；外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕)；公共區(qū)域設施設備的外裝飾；各種標示及區(qū)域圖示；垃圾運轉站、各設備及管理用房、信報箱等。3.3供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設備；應急供配電設備；各配電房的防鼠；各強電檢查井內管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。3.4給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；給排水管網、接頭及閥門等；檢查井內管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等：人防工程及相應供水系統(tǒng)等。3.5弱電系統(tǒng)：報警系統(tǒng)、弱電檢查井口管線、接線箱等。4.資料交接4.1產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料丈量報告等。4.2技術資料：竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、空調、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。4.3驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電梯保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。5.其他交接5.1設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等。5.2具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。5.3公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、檢查管井、信報箱鑰匙等。6.接管驗收注意事項6.1在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等)，同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。6.2接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量，而且還應清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。6.3針對初驗發(fā)現的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請房地產公司認可；屬于無法返修的項目，報告房地產公司記錄備案。7.設施設備試運行為保證小區(qū)啟用后設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移，由管理處工程技術人員開始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。第五節(jié)其他前期準備工作1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據室外綠化、停車場及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生的前期介入在小區(qū)啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。3、消防及安全管理前期介入小區(qū)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。4、外部公共關系的建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經理須在小區(qū)全面啟用前，與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構（工商、稅務、物價、供電、供水、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等）