某房地產(chǎn)開發(fā)公司項目企劃方案

項目概況開發(fā)單位新珠苑由上海申宇房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)；地理位置新珠苑位于莘莊地鐵站北廣場以西，北臨莘建東路，西臨橫瀝港，南面為開城新村，東面為一段廢棄的道路（原朱莘路）。基地位置即鄰近莘莊鎮(zhèn)中心，又接近地鐵站，北面隔莘建東路，為擬建的公園綠地，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，地理位置較好，整個基地面積為4631m2。周邊配套設(shè)施鄰近莘莊鎮(zhèn)中心，周邊設(shè)施較為齊全。政府、醫(yī)院、銀行、車站、菜場、郵局、幼稚園、小學、中學等一應俱全，工作生活都極為便利；規(guī)劃設(shè)計整個項目規(guī)劃總建筑面積16299m2，由一棟15層小高層和一棟17層高層組成。其中部分一層為臨街商場，面積為764.97m2。1、2號樓均位于基地的北側(cè)，鄰近莘建東路，并與莘建東路成28°角，使住宅樓基本成正南向，爭取了比較好的朝向。同時也削弱了沿街的體量感覺，并使城市景觀更加生動。小區(qū)出入口在莘建東路上，位于二棟住宅樓之間，進入小區(qū)后分成二條支路，分別通向二棟住宅樓的南面，在兩棟住宅樓南面分別設(shè)有一個室外停車場與住宅樓的入口廣場建成一體。住宅樓南向的底層除留出住宅各單元的進廳處，也均設(shè)計室內(nèi)停車位。綠化主要是小區(qū)西面橫瀝港留有15m寬以上的濱河綠化帶。小區(qū)內(nèi)所有單元均設(shè)計為一梯二戶，全明設(shè)計。主臥廳均朝南，房型以三室二廳二衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi)為主，廳的起居區(qū)和就餐區(qū)分開，功能分區(qū)較為合理，每套住宅均設(shè)輔助陽臺。三室二廳二衛(wèi)面積控制在130m2左右，二室二廳二衛(wèi)房型控制在110m2左右。面積控制非常符合目前流行的小三房、小二房的趨勢。仙項目啟地塊慎特征漢分析膝地塊攻特征織新珠弄苑地稈塊較攔小，偵但地候塊價異值較辨高。喝一是掙景觀偶價值允。該安地塊羽為新慕建區(qū)檢，沒繳有舊迎房危女棚。冰眾眾魄家園衰、地祖鐵廣烏場、灣滬閔餅路兩邁邊都貓是不蘇錯的冷視覺厲景觀刊，更社重要休的是公西面城有橫插瀝港臭，北憑面及攀東面孔有大交片的自市政插綠化佳用地極，這銀一資粱源構(gòu)朗成新拋珠苑宅最重預要的亞景觀海價值恨。坑二是育注意窄力價覆值。持該地糕塊緊晚臨交平通主懇干道霉滬閔奧路，祝離地吹鐵莘蔥莊站荒也不西過4將00饒余米烈，不參定期蟻有廣拿賢路廁、莘束建東糊路環(huán)強繞四送周，平使該病地塊包成為鏡區(qū)域錦內(nèi)注嗚意力煉集中聲之處押，這凈種注階意力綿不但腐能帶贏來廣碧告效啊應，示還能明在滿命足部貧分客搭戶新曬富之匙后潛蠢意識航上的列虛榮蜓心。納三是字一定唐的升吊值價旅值。菠閔行楊區(qū)近救幾年有依靠嶄環(huán)境惱和交鼻通的正塑造債，成概為最杰熱的罩房地壽產(chǎn)市淺場。騾并且捆隨著默輕軌河的建扁設(shè)，牧市政耕綠化駕用地夫的建幻設(shè)及晨四周況相類指似的碎住宅余小區(qū)排的建串設(shè)，畫使該絨地塊線的價邀值不偷斷予托以發(fā)怕現(xiàn)和惱實現(xiàn)步，使養(yǎng)其有擊相當漠可觀燭的價我值上既升空猶間。洞地理夜特征泰新珠同苑位醫(yī)于莘團莊地中鐵站壞以西脂40沸0米慶處，袖此地赤塊區(qū)塞域范墳圍為愿近來鹿房地硬產(chǎn)市購場熱鹽點之蠶一。群附近演公建好配套打：學念校、士超市繼、政塊府、捏菜市期場、退車站型一應在俱全梢。離偉上述皇公建覽基本爹在六論分鐘屢車程蹲左右聯(lián)。鋪其地疾理特戰(zhàn)征概誕括而扣言，柱主要吸體現(xiàn)梢在以耽下幾謙個方搜面：郊相對押較低績的居棍住成隆本和堡較高懶的生隸活質(zhì)波量。徹由于慣地鐵俘線、稱滬閔抬線等赤眾多跨交通穗網(wǎng)，予使出會行極高為便釀利。吃相比搬較其旅他區(qū)丸域而翠言，凱無任佳是經(jīng)搜濟成蔑本還雅是時精間成晉本，廊都有慨較大裝的節(jié)島余，姑相對督生活殊質(zhì)量迅會更縣高。方綜合渡的景避觀資澤源。淚注意劉力新令帶來惹的榮蠅耀感宰。降關(guān)于絨項目垃定位涌與產(chǎn)椅品定魯位氧市場凈基本垮面分毯析扛宏觀狹方面興上海取的住協(xié)宅市抱場，嚷是一最個龐頁大的篩市場部，隨懇著住剃房制嘴度改些革的侵推行繼，貨揚幣化寒分房販的實元現(xiàn)，肅公積絮金和忘各大脾商業(yè)錯銀行明的貸能款支蛙持，答大大蠶提高借了居掩民的識住房頌購買斗力。婚據(jù)上翻海市判房地溫產(chǎn)交賊易中吹心和沙上海圓市統(tǒng)浩計局禾統(tǒng)計蓄，2甚00薯0年福1月鍋至9肝月個滅人購助買商速品房絲比重扔持續(xù)撞上升擁。內(nèi)學銷商伏品住啊房銷從售中詳屬個誕人購識買1婚10狐71屆8套抵，占油93賤.6夜%，慕比上鐵年同敵期上舉升1模個百克分點同；預社售中將屬個應人購強買7束85霞72摘套，撓占探96烏.7質(zhì)%，舟比上思年同理期上惜升址1.楚3饞個百音分點鋸。外更銷商偉品住膝房銷吧售中惕屬個幣人購秀買3穗30授2套飲，占眾77掙.1邊%；喘預售用中屬嫁個人焦購買疊15足91察套，次占蹲89誤.5服%。都已售伍公房總上市酒出售粱成交究28鼠80唱7套岸，交奔易面聰積兔14刷9.犯3窯萬平響方米僚。且斥20春01求年與垮20飄00拉年同山期相苗比，酒房價逃上升悼5個洋百分矮點，芬交易關(guān)呈良誤性發(fā)服展趨輪勢，律市場姜大勢并看好申。宏微觀看環(huán)境門分析縱莘莊敲地區(qū)尸，近顛幾年若的房屠地產(chǎn)匪市場肚一直戶都很狂火爆河，由費于上錘海第戶一條郊地鐵接的引錄入和斧莘莊賭地區(qū)湊本身裹的地溫理優(yōu)叢勢和科環(huán)境慚優(yōu)勢切，使繡它成與為閔捧行區(qū)寄，乃嘴至上久海市搭的熱涂點。堂其地秀鐵周武邊的伏房價攀以接旱近內(nèi)花環(huán)線概周邊蛋的房委價，皂其銷辨售的仔勢頭初也是寧其它蹦地方匙能比查擬的給。包二．紡針對槽新珠咳苑的費市場叛調(diào)查游總結(jié)援在近料期針墓對新翁珠苑竟進行敵了詳型細調(diào)復查，遮新珠蜘苑具凍有相喜當明蘇顯的隊優(yōu)勢值：華A．思地理散位置雀優(yōu)越裳，既?？拷鼮a地鐵梯，又虛臨近啊滬閔壩路厭B．瓣購物準環(huán)境拐較好釋，離封莘莊詞不遠偵，在削購物滿購菜崗方面巡還是甩很便閥利駁C示．在朗地鐵厲廣場腫附近豆，生悠活、擔娛樂右都挺松方便意D．鞋門口形為市絡政綠釘化周役邊也銀有大州量的沉綠化惰用地閘，在發(fā)占據(jù)完地利榮的同暢時，梳還擁宰有良粱好的告居住棋環(huán)境撐。靈上海普市中黃心區(qū)滅域因辨綜合學成本邊的因柄素，獨高層在是不慰可避萬免的百趨勢椒。就侮莘莊館地區(qū)罩，小態(tài)高層碑特別耍是板清式小槳高層嘗與多攻層住矛宅將妙成為糧生活牙住宅藍的主仗導類他型，宣而環(huán)避境與哨規(guī)模凱化將厲是另耗一消晚費流毅向。飽1．鋤3目宮標客木戶陰——誓渴望侄生活乎品味催漸刻確定呀新珠追苑的內(nèi)目標嬌客戶怎群，甚不僅蒼在于掛考察司其收騰入、堡是否訴為公躬務員梨，是攏否為騙白領(lǐng)突階層采，更子重要故的是客理解仔其購遼房的寬潛在防心理抵需要踢。對冷于普顆通百督姓來笑說，失住宅久的價故格和將功能央是第棋一位倉的，麗而對才于新閘珠苑崗的目笨標客亭戶來崇說，歸住宅破更多絞的是班一種歪工具梅，通悲過這贈個工禍具他塌可以騎從工根作中焦解脫喚出來臉，真茶正達脆到一蘿種然“泡閑適煉”僑的生走活品狀味。鋸而且紡，住否宅已多作為鞭一個違身份廢象征塌，他戚們更虹愿意喉和階勻?qū)酉嗖唇睦p人住租在同梯一社扎區(qū)，債這部膚分客冤戶可敞以說糊是新叢富起沙來的波一群顫人，氧或有遞富裕振潛力壩的一宅群人錫。這競?cè)合碣M人冒群相平當于備國外傅的主破流力至量聞——姻即中姨產(chǎn)階誓級，遙他們邪有自拼己的否價值刺觀和夜喜好徐，其悠綜合禿心理蒜特征吵就是易：獲腫得閑臟適的翼生活桐格調(diào)非，獲需得一泡定的財注意兔力和菊關(guān)注字度。攜因而吊，新瞞珠苑仔在整燒體的杯市場站氛圍類營造化上充攔分滿咽足這榜種心單理需恥要，靠不僅鹽要突膨出地點段、荷戶型捐，更湖重要饞的是健突出歷在這哪里所耍獲得僚的生植活格勿調(diào)和柴關(guān)注罪度。罪1．含4主錢要潛汪在消舉費者猾特征壯描述塌年齡瞧：3趣0略—息45淺歲之烏間斜收入肚：年甜收入道設(shè)定喂為8塔—裹15敘萬元刪職業(yè)醫(yī)范圍律：本訴地政胃府公營務員庸，通倦過出確售公益房改蒜善居麗住條艷件者葬、外晶資企妹業(yè)國兩內(nèi)管珍理層鳥、大楊型企心業(yè)高擊層、荒品牌借代理牙商、栽外地挑政府盜機構(gòu)頭駐滬欠高層座、職磚業(yè)經(jīng)冶理人獵、策鈔劃、骨營銷堪、廣宜告、旺建筑禮、裝屯修等駁專業(yè)敏咨詢壽服務機界成累功人當士、強專科鉛醫(yī)生徒、資旁深律焰師、盆行業(yè)鳳成功咬人士頸。挎居住盒現(xiàn)狀哥：擁耕有一祝套住后房，臺但對絨目前掠的居漆住環(huán)物境不奪甚滿解意，歐未能壘體現(xiàn)辮個人依對其蠟已形嫁成或競正在盯形成斗的價砍值觀阿的認悲同，抄缺乏奴品位廊感（白潛意惕識的干心理哈榮耀傭感）糠。希罷望能父通過似居住累環(huán)境萌的改述變，產(chǎn)進入歌自己乞所認喊為的財中產(chǎn)涉階層謀，購獄置環(huán)驗境及撿交通鄭條件鄙較好疫、規(guī)殊劃條盡件較介好的揭物業(yè)窯。恥居住鍵環(huán)境湊期望唉：對衫居住飲場所旺的需撐求是秘被人很另眼彩相看勻，居齡住場駁所較水為成秘熟，蓋居住籠階層蒼較為調(diào)同質(zhì)趟，有傾安靜濁獨處擊的高玉品質(zhì)發(fā)家居揚氛圍匆，期體望其鈔出入沖居住直社區(qū)趁、工練作環(huán)津境、難社交震場所直具有蕉明顯蓄的階恰層識放別，騾居住咳社區(qū)遞的輿睡記與見口碑范要好紀。弄3．必2充辰項目波定位桿分析敬與評庸價拌3．槽2．格1項智目定嗽位約項目柴定位韻是競紋爭手灘段的梨基礎(chǔ)回，其寫目標鳳就是葵與競臭爭產(chǎn)乓品成哥本允耗許范報圍內(nèi)潔的差鐘異性愿設(shè)計告，并千在實俊質(zhì)性財因素土之外別設(shè)計躲具附腹加值銜空間漁、個駱性，耕以利列于目耗標客版戶的蠻識別內(nèi)。房著地產(chǎn)河營銷慢的本挖質(zhì)及獄核心壽是：體“集滿足桐市場母有需殘求的映購買乘”地。前圈文已群記述們了新膀珠苑衰目標糖客戶旱人群沙的一改般職別業(yè)范叔圍及卻對住明宅的購期望霧狀態(tài)販，既蓋要滿徒足目幻標客爭戶群叔的心助理需飽求，及又要關(guān)與競部爭對咳手區(qū)科隔開沈來，娃使客至戶產(chǎn)呈生最增鮮明半的識鼻別印駐象，侵是項陳目定嚼位的愈第一技步。長針對燭目標直人群柳的生梳活方編式，清“紋休閑睬而舒展適錢”符的生繞活是芬其主效流思枕想，逐而環(huán)楊境更逢是重輸點之荒一。棗2．霉2建購材及低設(shè)施朱說明像建筑彼結(jié)構(gòu)帆：非采用倉鋼筋法砼剪明力墻熱，現(xiàn)繁澆鋼川砼樓轎板，藥在建獄筑承昆重、譜抗震壩、防殲風、是耐火砌等方照面均荒符合迷主管每部門防規(guī)定禍之標耗準，晉住宅酬層高壺為3檔米。躲門窗液：刷外墻今面門蔽窗均毫采用在高檔叉塑鋼墓門窗貨。住柄宅二橡至六齒層門鐘窗沿如街立屠面門莫窗玻丈璃均通采用強中空金隔音蟲玻璃摩。扎每單喬元分州戶門衰為優(yōu)楊質(zhì)防喇盜木傾門，科室內(nèi)忍木門驕、廚乖房隔荒斷墻淺由用將戶自色理，勝公用于部位轎按規(guī)置定采棉用優(yōu)械質(zhì)防普火木監(jiān)門。除廚衛(wèi)競部份匯：面每戶劣配置休普通六抽水壓馬桶熄、水計盤各魯一只三，配勇置有銹新標翼準規(guī)許定要慎求的寄電器額電源好插座粱及開傘關(guān)。閑每幢激公用招部位師2路辱電線鏈設(shè)置赴以防否故障泥造成捧斷電歉，電餃箱內(nèi)姜留有除多路箏線路生供用侮戶選趣擇，薯預留云設(shè)計吵規(guī)定蓮衛(wèi)生瀉、潔晶具排予水口控、廚責衛(wèi)墻乖面、耍天棚襲、室奏內(nèi)踢責腳線角均水構(gòu)泥括敏糙粉租刷。等停車向系統(tǒng)喇：病本區(qū)崖請專罵家精佛心規(guī)難劃設(shè)厚計合址理布艇局的當停車明位，幼確保汗社區(qū)楚園林魔完整織，環(huán)寇境安駁靜及局公用果空間搬整潔精、有蹤序。做除室繪外車徐位外關(guān)設(shè)有淡室內(nèi)鏡自行揪車庫考用房帥，同識時客姑戶可點購置釀室內(nèi)句自用狹汽車管庫房花（水沉、電謎由用往戶自隆理）鵲通訊婚、電底視系洪統(tǒng)：愿每戶朗設(shè)置隨ID借D直穩(wěn)線電辣話接濫口，挺配置喝有線甩電視唉接收危系統(tǒng)冷，方底便信妄息暢棄通無勺阻。劉電梯呈配置錢：鞋日立邀電梯售。勝安保閑系統(tǒng)繩：兼每戶惕設(shè)訪炸客對玩講系征統(tǒng)，賣小區(qū)你采用饒全封亡閉式真管理蚊，物吹業(yè)公豎司組尿織保挺安定頓時巡柳邏，沫以便坦生活口安居旦更安咐全。做合用兇部位船：揀豪華怕迎賓沃大廳抹，公響用部述位地政面鋪手防滑咱地磚禾、墻美面、等天棚援采用召優(yōu)質(zhì)詢涂料范，每切單元成設(shè)信獲箱、竹表箱賺。柳3．讀3交芳付日藝期：陸《新品珠苑暈》預稻計交國房日圈期為隨20窯02揮年6鹽月3槳0日毯第四鑰章尊新珠成苑銷希售計妙劃安尸排蒙新珠各苑商辮鋪銷婦控表今一御號鳥最樓痕室椅辯號欠面積沃（序m仙2碰）潔商店徐均價享80連62煌元/掀m捕2驗輔房蛛均價串32偶00姜元/遇m府2塊商續(xù)鏡店援輔衣眉房雀54斜3搬18膜3.詢07按66賞.8否8梅54窩7逢13饑7.放52塑69留.3畝0幕55蝦1粥10園3.桿11肝69茂.3厘0捎55彼5鍋11改2.圍03恰66部.8顛8碎二拌號餃饑樓貪室懂皂號立面積姻（由m道2傳）閑商店且均價從80聞62筍元/倘m場2歲輔房侍均價伶32算00端元/拖m敗2蹦商悶退店雷輔唐牲房蓄52文1櫻23母.0露1留53堪1龍13星7.脈96疊69綿.3怕9當53蘆5盤68暴.2緒7勒26脫.6禿3幫新珠若苑汽谷車庫講用房睡銷控畫表速一向號扮況樓該車邊位竿擊號培面積擋（喪m偽2饑）摟汽車擠庫均應價3鹽10保0元倘/徹m氏2噸1愈#腎26伙.4音2上2塵#鄰27擇.6硬1誓3束#剖26握.5齊4炸4滑#庭26肚.4簡2憑5付#抽26龍.4墻2衣6抖#柄26師.5蜂4鏡7肉#服27榴.6棄1旅8薪#賢26銅.4承2新二煮號狼必樓島車盆位剃頭號個面積教（潮m棍2息）授1僚#挖26析.3餅6再2謝#粉24芒.0箱7糾3睛#你25臟.2何2剝4肺#負29漢.4軍2泳5榜#己25哭.2相2殖6慰#亂24群.0移7鋼7易#旺26摩.3輕6蔑新珠籮苑一源號樓放銷控留表合（住主宅均尸價3呼80薪0元續(xù)/平廢方米球）杜室號愚層次陣2號衰梯惡3號獲梯糕01忽室濾02藏室屬01葬室園02濾室醋15像F狡13概1.烈36芹11亮2.他24貴11拖2.截24戶13宗1.為36沈14睛F究13煙1.貪36貿(mào)11巨2.系24差11攀2.岡24始13叛1.破36常13嘗F愈13地1.勵36忌10衛(wèi)4.覽2影10躬4.斑2丈13溉1.盟36武12稼F似13迷1.偶36桶11記2.枝24險11亞2.彎24貨13址1.息36曬11歌F頑13酸1.臥36戒10謎4.禾2血10虎4.田2振13升1.趣36續(xù)10養(yǎng)F項13衫1.械36售11陡2.五24陜11嚼2.迎24揉13押1.講36忙9F役13埋1.司36念11資2.利24水11忘2.向24串13情1.忍36寄8F岸13垂1.杜36恨11初2.拋24駐11謀2.危24興13關(guān)1.而36猾7F碼13勢1.陣36提11貨2.種24顛11王2.糕24黃13漠1.落36凈6F蝦13固1.米36萌11民2.涌24卸11踐2.惹24巡13衰1.嫁36韻5F駐13蚊1.落36叮11掛2.桑24忙11箏2.扒24穿13演1.窩36饅4F館13坐1.辨36厘11索2.何24果11慈2.炸24期13飲1.策36無3F廳13波1.秋36躍11宜2.躍24辮11罵2.沃24補13索1.爬36棗2F框13躬1.堡36恰11度2.躁24崖11衣2.發(fā)24勞13撲1.脈36拘新珠夾苑二勇號樓錯銷控芝表能（住區(qū)宅均抄價3糞80桂0元嶼/平欠方米莊）抽室號危層次嚷1號預梯硬01承室溜02乓室哥03學室殖04潤室弦17螞F薦14利2.杠51早10像7.臂38瓶10曠7.僻38易14武2.辟51竟16初F椅14裕2.宵51虹10靠7.濱38特10濟7.匆38夏14耗2.咬51變15參F毅14勞2.籮51乎10亮7.賞38貓10藍7.雞38蜻14倍2.偷51平14役F掉14插2.迷51詳10秒7.撲38鑄10埋7.堅38士14善2.窯51梅13坡F限14摩2.拳51趕10犁7.診38演10宗7.擔38羽14富2.音51喘12始F辛14玉2.奶51夫10擾7.牛38蜓10割7.億38億14處2.貸51旺1年1F德14扯2.孟51秤10搭7.彎38窮10綠7.找38檢14形2.拘51尼10逮F芽14價2.曾51封10鞭7.快38盼10斷7.樹38附14殖2.悲51接9F膀14后2.鎖51房10懸7.防38悉10臂7.德38春14垃2.盈51牌8F插14斬2.栗51哀10羨7.蹤38乞10煌7.返38銳14肚2.疼51也7F掀14廉2.梨51彩10旬7.剪38沾10舞7.咸38地14羅2.監(jiān)51侵6F扛14輩2.床51溜10唉7.討38編10多7.鼓38餃14劈2.出51箱5F確14氣2.角51悅10前7.景38堂10掘7.兔38避14忍2.節(jié)51貪4F腹14蹄2.黨51淚10惕7.閉38勵10招7.湖38濱14葛2.映51日3F遍14霉2.刮51銀10森7.概38蕩10撫7.花38鉛14列2.隸51本2F篩14廊2.晨51筑10偏7.撿38忌10投7.老38祥14悶2.置51羽“披新珠磁苑金”缸銷售絞進度撿，應蘇收資攪金