房地產(chǎn)次渠市調(diào)報告

市場調(diào)查報告調(diào)查時間：2001年8月15日調(diào)查目的：為次渠項目提供參考調(diào)查內(nèi)容：區(qū)域分析⒈位置次渠鎮(zhèn)位于北京市東南郊，京津塘高速公路的東側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)，隸屬于北京市通州區(qū)。⒉交通次渠鎮(zhèn)距京津塘高速公路8公里，設(shè)有上一下雙車道道路，時速平均可達60㎞/h。次渠鎮(zhèn)大街是鎮(zhèn)內(nèi)的主要交通干路。公交線路目前較少，僅有11路小公共汽車（通往北苑環(huán)島）和913路（次渠鎮(zhèn)—大郊亭）運營時間為6：00—20：00。從發(fā)展角度看，公交線路的完善是非常重要的。⒊自然環(huán)境該地區(qū)由于是郊區(qū)，人口密度低，四周多樹木與農(nóng)作物，因此空氣新鮮。⒋人文環(huán)境居住人口密度低，以本地農(nóng)村居民為主，以市區(qū)拆遷人口，外地進京商人，單位職工為輔。服務(wù)配套設(shè)施主要集中在次渠鎮(zhèn)大街兩側(cè)及沿線。主要設(shè)有農(nóng)業(yè)銀行、派出所、郵局、衛(wèi)生院、幼兒園、中學(xué)、小型商場和超市、酒樓……等。市政配套設(shè)施目前受經(jīng)濟影響，較為落后。道路比較臟亂。次渠工業(yè)基地經(jīng)北京市政府批準為區(qū)縣級工業(yè)開發(fā)區(qū)，是北京市確定的23個重點工業(yè)開發(fā)區(qū)。隨著工業(yè)區(qū)的逐步建設(shè)會為次渠鎮(zhèn)帶來新的經(jīng)濟增長點,同時也會對次渠地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)創(chuàng)造先決條件,使整個地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。項目分析貧挨次算渠鎮(zhèn)縮區(qū)域揀內(nèi)的澡房地健產(chǎn)開架發(fā)尚警處于問初期向，住考宅項樂目稀稈少，至主要嶄集中傷在鎮(zhèn)桑大街劑兩側(cè)嗓，以妨教育榨基地雨立項率的通獅州區(qū)接產(chǎn)權(quán)撤房開潑發(fā)為倉主，暑商品銀房開挽發(fā)基岔本屬背于空扭白。舟此次判調(diào)查噸以鎮(zhèn)車大街荒兩側(cè)片項目扎為主逗，以柴及靠瞧近羊廳坊環(huán)銹島的眼區(qū)域丸。啟市調(diào)澆項目斑包括等：次班渠鎮(zhèn)牧內(nèi)的摩怡芳裂園、選府東蜓苑、潔通州波教師因住宅供樓項鼓目、鑼羊坊轉(zhuǎn)環(huán)島梨東側(cè)熟的曉?？敌∏閰^(qū)。遞價格配狀況負：跑曉康漢小區(qū)汗由于段在羊府房環(huán)勇島，效靠近潔京津梯塘高恥速路克，價虜格明智顯高愚于次脅渠鎮(zhèn)唱項目歉，目匠前均冤價2憶40奇0元孩/邊㎡名。模次渠半鎮(zhèn)項儀目價顧位相言對小蟻康小抹區(qū)低脈將近其10極00恨元/責(zé)㎡，檔目前哲均價睡在1慣30嘩0－折15毀00陵元/丑㎡。柜市場弓表現(xiàn)乓：抓曉康惕小區(qū)怕99懶年開費始銷涌售時滔并不鍵理想士，2用00溜0年動兩廣帥拆遷擁帶來開大量知拆遷奮客戶黃，約午占7劫0％君，通亭州區(qū)蹤的單胡位購歌買也植占一斧定的汽比例宿（約勺10繁0套丟）。設(shè)目前筍銷售浮率在虧80扔％以求上。津府東英苑一辨期從雪今年愈2月瓶銷售膨以來裹銷售倚率達校到9存0％邁。二固期7梳月1端5號護開盤挽至今志銷售眉率在傷30昏%以蝴上。端怡芳杜園由盒于開肢發(fā)較督早目千前已痰銷售崗?fù)戤吺Ｅ獞粜推治龌驊羰壹幢壤С皇尘邮议W數(shù)量印較少畝，以汽兩居管室、鳥三居刷室為面主，撫沒有滋頂層野復(fù)式抄結(jié)構(gòu)悟戶型縫。曉規(guī)康小詳區(qū)兩簽居室插、三鏟居室斥的戶福型種理類較懂少，近府東宗苑小黎區(qū)兩騎居室緒、三斧居室股的戶跑室比雅接近考50軌％：跨50游%?？s暢銷產(chǎn)戶型幫披兩遍居室幸是該反地區(qū)宜的暢峰銷戶原型，膏一居怎室銷驢售不喬暢。佛④賽客群辱情況帽：客垃群由凈當?shù)乜志用衽⒊堑竷?nèi)拆權(quán)遷戶少、集容團賣松家構(gòu)榨成，冰其中篇：城叼內(nèi)拆辟遷戶咽占6糊0％瘡以上酸的比怕例。汗項目盲名稱豐曉康染小區(qū)兵怡芳策園笑府東渡苑債教育找基地奉項目按建筑留規(guī)模鎖14廳棟稀6棟售1棟街3棟秀建筑處形式緣多層犁板樓暗多層懷板樓耳多層血板樓辰多層王板樓尊戶滑型峰一居遞76猴m而2起、8定0斧m獸2礦比例餃：8咽3%麗10據(jù)3．搬3寬m數(shù)2說、籠98餓．2旱9鬧m艘2褲、1粱13怖．9白8男m先2瞎比例笑：4份5%緊無棉二居蟻——標12屯9．吹49盟m鐵2本比例霞：3劇8%更80險－8摔5桐m枕2茅三居纖11雹5螺m林2鐵、1日46榜m停2盛比例滲：1皇7%應(yīng)10轟7．達62的m混2畝、1賞70暑．6向2勵m天2踩比例以：1躁7%您11涌0－雙12新0搞m蘇2紐暢銷仰戶型遇二居伴翁80浩．1滴3演m絡(luò)2紹二居終茂98侵.2版9炕m鉛2兆10妖3.襖33飲m艇2外平均色價格浙24嘴00磁元/撓m瞧2贈元/西m頭2裙未開塵盤濃銷售區(qū)周期卻12能個月唱以上畢6個搖月罵銷售燭率首85蓮%障10凳0%倘一期岡90喇％；養(yǎng)二期猜30重％蹈60眉％對些外銷獎售逝配套抄設(shè)施習(xí)中心修花園邀入住繼時間襪已入伐住伶已入餓住啞宣傳炮途徑淺散發(fā)誕DM頓單、蛋拆遷船實地賞宣傳僅報紙趕廣告致、散探發(fā)D浸M單園無市孟場推派廣饑周邊躬地區(qū)悉住宅誠市場大分析鴉次渠穿鎮(zhèn)相傾近的磚經(jīng)濟滿技術(shù)童開發(fā)贈區(qū)和還大興趁舊宮抓地區(qū)猾開發(fā)獻時間五較早頁,從挽發(fā)展昂角度睬應(yīng)借矩鑒這煮兩地晉區(qū)的夾開發(fā)行經(jīng)驗誕。養(yǎng)1亮、概鼻述鍵北京欺開發(fā)沿區(qū)位爺于北荒京東全南郊億京津玉塘高斬速公相路起證點西首側(cè)，腹城市指規(guī)劃千五環(huán)述路南枯側(cè)。臥距南徒四環(huán)哲3.龍5包公里肌，距雪南三勺環(huán)流7陷公里腦，距種市中題心天省安門澇廣場智16班.5宜公里副。北死京經(jīng)稠濟技蘭術(shù)開蒜發(fā)區(qū)兩是于穩(wěn)19蒜94煌年旅8菜月?lián)?5紋日經(jīng)袍國務(wù)鬼院批老準為膊北京黎市唯貼一的脂國家即級開顯發(fā)區(qū)神，是為一個嬌具有藝與國曠際接辮軌的馳新型昆管理漆體制拋的經(jīng)欄濟區(qū)屠域。陪北京富開發(fā)耽區(qū)一肝期桃15予平方常公里刻的區(qū)閱域，郵東靠示京津撫塘高戚速公跪路，響西鄰任涼水饞河，栗北側(cè)尤為五1負公里使寬的膨城市厘規(guī)劃例綠地趙，東詞側(cè)是脂高爾私夫球穿場。腥區(qū)內(nèi)逮東部葡是工凡業(yè)區(qū)穿，西戴部是閑生活謎區(qū)，屋中部餅為公浮共建眨筑區(qū)粥。納2預(yù)、交玉通食開發(fā)臭區(qū)內(nèi)線道路賄寬闊亡，車易流暢棄通。娛區(qū)內(nèi)薪的公勒交系跑統(tǒng)不姐甚發(fā)繩達，李只有賓92魂7彈、脖94翠6捷等幾摘條公癥交線貝路通乞向北會京市柱區(qū)。店3究、自割然環(huán)歡境深開發(fā)物區(qū)周至圍被蚊綠林剩環(huán)繞門，東桐側(cè)與佳高速勻公路盲之間盛有下30谷0預(yù)米綠絨化帶慣，北臉側(cè)與春五環(huán)羅路間追有射10妨00納米綠排化隔外離帶狠，西損側(cè)與迎涼水孝河間己有忘10口0春米寬梳綠化自帶。敏全區(qū)點綠化劃率超罩過酸50綠％。富已開恨工的苗企業(yè)濤的綠遍化面患積，再也已怖按要挨求達繪到總掙占地櫻面積店50服％以嘉上。另目前氧區(qū)內(nèi)剪累計萌完成遮綠化頃面積技40夏萬平貓方米肯，形強成了膨"銹四季顛常青苦、三沈季有鑼花武"煤的綠及化系抓統(tǒng)。仿4縮、人墨文環(huán)萄境警區(qū)內(nèi)落云集子了眾袖多外尿國知餡名企幼業(yè)，妨如美柜國朗蘭訊、牧可口營可樂吊、日膽本資都生堂危、英昂國聯(lián)垂合利族華、抱瑞士克AB肌B成等。敏另外泛，區(qū)陪內(nèi)的申配套降設(shè)施男也較便為齊耀全，按如獄“獲多倫庫多國病際醫(yī)前院皂”但、北運京經(jīng)刷濟技字術(shù)開釣發(fā)區(qū)相投資抵興建朱的一堡所十依二年湊（小伸學(xué)、節(jié)初中扛、高詳中）備民辦閉公助角與國衫際接竊軌具鮮有國絨內(nèi)一賽流水宮平的段達到虛示范繞學(xué)校蘿標準隙的寄德宿制辭學(xué)校努、具駛有國姐際水鐘準的伍北京第開發(fā)澤區(qū)博拾達國賀際交伯流中抓心以極及正夫在投遵資興淹建的階大型盈超市夾、商忠業(yè)設(shè)襖施。焦舊宮駐地區(qū)搜由于示目前果仍處殿于未騰開發(fā)盼狀態(tài)冬，因靠此在迅交通坦條件圓、自礙然條劣件、補人文妖條件丸與開損發(fā)區(qū)鞏相比融都有罩所差暈距。痰項目目分析本根據(jù)性調(diào)查蘆項目醬所處書的地殺理位抖置，笛將其宴分為頸二類泊：一體類處習(xí)于經(jīng)壟濟技此術(shù)開椒發(fā)區(qū)繩，另痛一類下處于擾舊宮妥地區(qū)件。為棍了和呆次渠斑市場拴有可翁比性慶，此易次調(diào)雪研選倦擇了偵價位非相對純較低察的目件標。司（拔1糠）開參發(fā)區(qū)絨的項量目主那要包考括：兼梅園躍小區(qū)流、大蘋雄城衛(wèi)市花稿園、福新康園家園堤、福慧源小嚼區(qū)。龜①仗價格佳狀況尸：售齡價均命在要33瞎00站——長40蒸00熟元白/懷平方較米之叉間。勸②坦銷售酬狀況受：市帽場表搏現(xiàn)良距好，昨項目變銷售式率均撿在厲65望%容以上需，其殃中新疾康家績園開費盤三嶺個月弓銷售擴率已番經(jīng)達攤到檔65求%希。穩(wěn)③蓮戶型意狀況沒：不要設(shè)有沾一居迅室，究以兩養(yǎng)居室寧為主惕，頂逢層為溉復(fù)式刪結(jié)構(gòu)督。廟④岸暢銷催戶型朽：由甜于戶仙型的早面積書適中追、分鞭局合如理、細功能性分區(qū)耕明確稱，因籃此銷數(shù)售情初況極納為樂得觀。窮各項偏目暢捉銷戶殼型見紀下圖宣：勁項目共名稱國梅園句小區(qū)胃大雄選城市途花園臉新康主家園科（二晝期）威福源溉小區(qū)者開發(fā)劇商王北京迫建工排集團廉總公摔司奸北京項大雄氣置業(yè)喝有限精公司灑新世閱界中兔國地樓產(chǎn)有梢限公尼司殊占地躺面積振4攝萬緣m駝2嚴17吳．躁8牛萬槳m狀2排10購．戴1騾9框萬碗m漲2詠建筑難面積攔8紗萬炎m乓2將26乒萬漲m含2琴21振．編85延萬積m喇2循一棟太多層吳樓奔建筑臨形式債多層萍多層專、別喪墅、公板樓捏多層命多層捎戶債型舟二居字76鎖m傘2遵、略80保m唯2誓比例桐：美83地%匯11四0爬m(xù)由2貪—1旱20式m寺2糧比例仿：榴50或%段10駛3簡．識3粱m六2蝶、盲98鑼．草29邊m另2軟、舉11叫3舅．密98笑m徑2集比例紐：辦45構(gòu)%哨85誤．吩66凍m皆2啟、諷87特．效65處m貌2繁比例蒜：縫60季%毯三居胖——荷13蠻0梯m揪2狼比例肝：竹30揭%碎12義9汽．蟲49職m順2貪比例耕：殿38勺%恢11冬4位m值2原、繪12上4粗m偶2室比例醒：甲40獄%額躍層和11熊5優(yōu)m蔑2罷、守14姜6飼m縣2頂比例賊：梅17膨%含1哄50奔m面2套—1堵80兩m燥2漢比例運：俊20世%御10棗7候．仍62壯m同2養(yǎng)、陡17蛋0筍．剝62抹m違2聯(lián)比例報：烘17遲%季——感暢銷犬戶型笑二居酸鵲80想．角13初m霜2兄二居青遙98名.2雪9去m脆2敵10招3.鉤33黨m夜2笑三居播蟲11柱4創(chuàng)m限2煮平均杰價格昨34戚00適元男/檢m伙2蛋40銹00爪元摔/絲m奔2雷36昨00歸元意/端m愉2竟33欠00福元盜/廳m貓2隆銷售革周期梢20晃個月帆24前個月郵3拉個月吊15疫個月膏銷售荒率進85御%怪80畏%熟60燕%姨70嘩%栽配套描設(shè)施擱——誼會所所、中飯心花牲園內(nèi)會所紋、中簽心花且園體——獨入住粉時間慢已入仍住燭已入歇住勵20驕01償年琴12礎(chǔ)月哈已入菜住兵宣傳箭途徑計散發(fā)責(zé)DM備單為希主團散發(fā)誕DM記單為藏主、錯配以計少量竿小版刷面廣揭告噸報紙思廣告呢——監(jiān)（窮2任）舊慮宮地驢區(qū)項棒目包糧括：保育龍尊家園發(fā)、清扇欣園竊、佳季樂園灣①奏價格渣狀況棕：售點價均麥在綢23蜂00黎——怎28摟00章元室/僻平方吸米之提間。危②共銷售壤狀況證：由福于其戚售價氣較低溫，戶主型面棋積適袋中，蟻周邊打生活產(chǎn)配套旅設(shè)施齊較為嗽完善攔，因撫此市枝場表業(yè)現(xiàn)良蠻好。罰③趣戶型要狀況扇：以父二居瓶、三柏居為落主配選以少奏量的齡一居邊、躍忽層。艱④遙暢銷或戶型抗：由掠于戶浮型的蛇面積項適中恰、分罩局合插理、合功能膊分區(qū)葬明確劉，因裁此銷啟售情懇況極鳴為樂抽觀。額各項粥目暢猶銷戶號型見然下圖疤：民項目進名稱汽育龍尋家園似清欣綱園舉佳樂洋園側(cè)開發(fā)者商執(zhí)北京驢育龍乞房地叮產(chǎn)開茂發(fā)有扛限責(zé)渡任公做司豈北京滑興紅役順房禿地產(chǎn)載開發(fā)接有限炊公司華占地南面積指6勞萬款m題2灶——盼——匹建筑奸面積撤12能萬沉m荷2期8搞棟多市層懸1夜棟多痕層精建筑害形式卡多層專、聯(lián)寫排別主墅、譽獨棟既別墅結(jié)多層悲多層橡戶屢型固一居揉76惡．才52擺m奪2終比例膊：白5%羅——弊——遲二居改95多．座5偶m信2督比例帝：暑30普%戒80肅m鞏2朗、丹96租.1瘡9怎m權(quán)2庸比例舊：油40誓%訴78猶．牽8競m于2迎、處87瓜.8舉m鮮2命比例炒：串50弓%臨三居遵11尼4潔．魚49杯m閱2勞、蹄11艱9躁．豬98握m緞2嬌13買4叮．匆15雁m堪2殼急比例巷：聲50勝%待10那6—塘14爐7置m掌2海比例忘：兼60嶺%遙10淹4躍．蛋07意m雪2績—1烤36泥.7闖1紹m捉2粥比例公：蝶50陪%鬼四居使14逐0脊m五2名比例鹽：趁5%買——費——趕躍層失20與6逝m半2坐、暫23旗3武m痛