廣州房屋市場發(fā)展報告

廣州市房屋二級市場發(fā)展研究報告廣州市房地產(chǎn)交易中心從1978年開始至今，廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展已有27年。自1998年起，每年廣州的二手房成交面積均保持雙位數(shù)的同比增長率。2004年，廣州市原8區(qū)1999年番禺、花都兩縣級市并入廣州作為行政區(qū)（合共10區(qū)），但因該兩區(qū)的可比數(shù)據(jù)比較少，故本文把廣州房地產(chǎn)市場的研究范圍界定在原8區(qū)內(nèi)。二手房屋成交58063宗，二手房屋交易面積達到601.35萬平方米，成交金額為184.45億元，分別比2003年增長41.25%、44.13%和39.34%，原8區(qū)的二手房屋成交面積占了原8區(qū)房屋總成交面積的44.70%。1999年番禺、花都兩縣級市并入廣州作為行政區(qū)（合共10區(qū)），但因該兩區(qū)的可比數(shù)據(jù)比較少，故本文把廣州房地產(chǎn)市場的研究范圍界定在原8區(qū)內(nèi)。原8區(qū)房改房上市交易仍保持大幅增長，2004年房改房上市成交17518宗，成交面積為122.72萬平方米，成交金額為32.38億元，分別比2003年增長24.65%、28.62%和28.94%。在房改房大量上市的影響下，廣州房屋二級市場發(fā)展迅速。按照理論推算，在未來的2年內(nèi)，廣州市房屋二級市場的發(fā)展步伐將會超過房屋一級市場。預(yù)計到2006年年底，原8區(qū)的二手房屋交易面積將達到1000萬平方米，其市場占有份額也會超過50%。在房屋二級市場的重要性逐步提升的情況下，一級市場和二級市場的發(fā)展趨勢及其互動關(guān)系究竟如何，是相互促進，還是此消彼長，已成為政府和業(yè)界關(guān)注的焦點問題。一、廣州市房屋一、二級市場發(fā)展歷程在整個房屋市場的發(fā)展過程中，房屋一級、二級市場的發(fā)展雖不同步，但彼此之間卻緊密相聯(lián)且相互作用，故本文也對房屋一級市場的發(fā)展作簡單敘述。1．房屋一級市場的起步與發(fā)展1978年底，十一屆三中全會首次將房屋定位為一種“商品”，允許上市流通。在其后的數(shù)年內(nèi)，廣州市房屋一級市場在房屋供應(yīng)量逐漸增多的情況下發(fā)展起來。1992年開始，不少外商到廣州發(fā)展并購房落戶，同時樓市出現(xiàn)“炒樓”現(xiàn)象，豪宅不斷涌現(xiàn)，在其后的5年內(nèi)，廣州的房屋一級市場達到了空前的繁榮，1996、1997年連續(xù)兩年成交量同比增長率超過70%。1998年，由于亞洲金融危機的影響，一級市場的前進步伐開始放慢，同比增長34.1%和21.61%，而平均樓價則較之1997年下跌9.31%。從1999年至2003年，廣州原8區(qū)房屋一級市場的交易量未出現(xiàn)過兩位數(shù)的同比正數(shù)增長率，在2000年和2001年甚至出現(xiàn)負增長率。而商品房的平均樓價也呈逐年下滑趨勢。2004年，交易量和價格開始小幅回暖。唯經(jīng)過鑼27兩年的篇發(fā)展淹，無事論是潤交易宇規(guī)模屈抑或明是市給場成軌熟程卸度上記，廣窯州房偽屋一籌級市鑄場都群發(fā)生住了翻倉天覆假地的耍變化裙。特耐別是勉19鴿99近年底來福利品分房井的終顆止，掉使商虎品房額市場儉的潛臨在需闊求再隱一次膝得到社釋放辮，2蒜00退4年艱原8孟區(qū)商帥品房躍成交鄙量達稱到7道43披.9房6萬返平方筍米，堵交易舍金額懸達4輩35追.2努5億橡元，莊同比辛增長障17鞭.6耗1%頑和3集0.途48董%，笛廣州在的房拆屋一煉級市諸場已卷進入疏平穩(wěn)墾發(fā)展禿階段么。房牙屋一赤級市房場的騎成熟鼻，為摘房屋足二級釀市場廈的發(fā)耳展打男下了語堅實騰的基溝礎(chǔ)。鐵2．側(cè)房屋肯二級努市場竿的發(fā)桐展歷皂程根（1靠）萌栽芽階避段魚19膚79販年，翠廣州痕市重鴨新開將設(shè)房泡屋交枯易所遞，恢具復(fù)房傳屋買擴賣業(yè)俗務(wù)，凝逐步查開放帽房地曉產(chǎn)市魔場，拘廣州啟的房競屋二夸級市長場開鄭始萌騙芽并夸發(fā)展饅起來叉。發(fā)裂展初序期，健廣州困房屋沒二級刪市場蹄的交劉易量愿都相耳當小蟲，1裂98活9年修，廣瀉州的繼二手棵房屋夕成交桐較多鉗的區(qū)侵域是堪老4乳區(qū)（缺荔灣勻、越戶秀、請東山呼、?？椭椋┫?，成蓬交對淘象多妙數(shù)是熊廣州瞞解放辦前興止建的寨磚木奪房。只默（2蘭）緩螺慢發(fā)幅展階超段笨90握年代篇初期鳳，荔陸灣區(qū)嘴和天蠻河區(qū)貸西部凡（體姿育中送心周別邊）悼的房陪屋成柳為市臺民購洽置的寶主力特對象茄。就膠規(guī)模希而言儀，房偽屋二摟級市顫場的停狀況糾與當類時還吊是處牽于高連速發(fā)搬展階島段的疲房屋爸一級傷市場挪相差難甚遠咬。糧從1爽99慈3年染至1亦99抹7年寧這數(shù)藥年間嚷，盡魂管房惕屋一緣級市遭場相軌當火幣爆，主但對關(guān)房屋木二級快市場智的促裳進作衰用并固不大車。又皺因當纏時二電級市購場的撓政策減還沒我有充眉分放規(guī)開，她故房偏屋二菌級市淡場的快交易尤量并灰沒有慧太明梨顯的恩增長養(yǎng)。1艘99蜘7年介底，摘廣州伶房屋鄙二級競市場是交易售面積崇為2唉0.借45兔萬平旅方米猴，同麥比增蕩長為欠-0企.0晃5%貨。璃（3赤）快兆速發(fā)享展階炕段采19開98俱年，牛受香說港樓島價急緊瀉影磨響，液廣州吵房屋肥一級喝市場產(chǎn)發(fā)展弓步伐知放緩貨，大堅批香獄港抖“鳥負資顫產(chǎn)窯”貼人士劑把原降來在特廣州鑼購置誰的物架業(yè)委證托地宋產(chǎn)中抵介放眼售，敏由于擦樓價辟較低皇，很飲多中鬼產(chǎn)人籃士開道始把盡置業(yè)鴿目光停投放島到房芳屋二須級市喝場。諷同年法，廣正州市漿國土拼房管多局公筑布新垂規(guī)定魄承諾寺在4紐5個風(fēng)工作吧日內(nèi)駕辦理名房屋削過戶懂登記容手續(xù)匹，政培府部傲門這結(jié)一舉棒措極勁大地同激發(fā)調(diào)了樓島市買銳賣雙扣方的怪熱情度，1著99寬8年有底，犯原8貓區(qū)的替房屋作二級藏市場康交易炊面積喝達到殘40閑.6桂5萬燒平方拳米，它比1下99粥7年夸增長輝98遵.7似8%辣，實完現(xiàn)了灰近一曾倍的意增長駛。吳19礙99璃年2玉月，或第一蝶批已澡購公悶房（腫房改待房）生開始紅上市踐。至煮19區(qū)99屈年底謹，房吧改房盟的儲梯備量曬達到蠶63番93浪61閃套，局總建曉筑面喜積為鳥39怖45渣萬平紡方米故，由猶于房報改房改具有宇極大素的價綁格優(yōu)怖勢，響在其秋后幾土年內(nèi)柔，房疫改房碑的交葡易量期逐步義增加獨。1蠢99弟9年印8月裕，類“皆房屋會交易處契稅胸從3漠%降委低至面1.葛5%脅”雙的利鉗好消節(jié)息出恐臺，誘房屋幣二級竭市場譽的交渾易量額不斷惱放大揚。1中99糠9年謊底，館房屋好二級燕市場求成交路量為喉63意.0酸5萬養(yǎng)平方緩米，裁同比廁增長鞏55覽.1樂%。咬從2給00勇0年招至2途00膏4年汁，政飽府部隊門陸閣續(xù)推薯出一償系列割便民愉政策繁，如它“梨交易鋪過戶幻在1擇0個定工作嬸日內(nèi)難完成濁”傘、班“派房產(chǎn)幟評估晃采用座估價膜模塊護”破、降“東個人給住房虧公積程金的年貸款塘額度卸最多寇可達賣25胞萬元揮”貴、既“遼交易蔥、登母記兩欲所合將署辦洗公枯”斃、絨“執(zhí)交易壘即發(fā)成房產(chǎn)蔥證裂”套、嚇“卷部分互事權(quán)話下放異到芳脅村區(qū)橫房管超局扭”項，以拍及二致手樓棍宇按么揭、擔拍賣跑按揭們、公純積金態(tài)貸款勢、地踢產(chǎn)中淘介發(fā)氣展等稼，不站斷激硬發(fā)廣箏州市廳民在其二級把樓市吹內(nèi)的啞購買蕩熱情刪，二斑級市宴場交雞易量恢連續(xù)棕7年韻（1春99鹿8～榆20琴04貴年）色保持里超過波36核%的茶年同椅比增肥長率針。努二、避房屋恐一、定二級亭市場禾之間樣的互紛動樓關(guān)系眾研究桂1．焰互動蔑機理潔在西魂方的龜房屋穗市場味中，蛋并不嗎明確印區(qū)分噸一級潛市場企和二嘴級市孕場，鞋這主稅要是汪因為定房屋庫存量邊的交午易占菜絕大哄多數(shù)諸，新友建量耳只是紐對供稱給進宴行微厘小的抹調(diào)整歲。在主我國梨，由導(dǎo)于歷要史的猛各種贈原因于，在努相當嘗長的權(quán)一段仍時間梳里新丘建量忍主導(dǎo)敏了房寨屋市磚場中爪的供默給，偉存量綱的交獨易很決不活辦躍，翼直到框近幾噸年這繁種現(xiàn)賓象才勞稍有床改觀夾，但翠新房心交易趴的比菌重仍計很大澤。在搖此背傭景下埋，房逗屋市般場被搶明顯慘地劃砍分為足了一系級市發(fā)場和器二級謝市場漏，前暈者指作增量麥房屋壺（商淺品房吧）的鄙交易根，后醫(yī)者指捆存量意房屋匆（二轉(zhuǎn)手房晴）的任交易柜。騾一級衫市場純的需急求量欣和二階級市消場的擁需求攜量之粘間存采在著好一定匹的關(guān)拒系，蔥即兩捎者之早和是寫整個仗市場喘的總雁需求是量，魂該總驢需求珍量主獅要隨枕居民撫收入啦、人弊口結(jié)單構(gòu)等妨因素野的影祥響。降同時摟，存局量房鮮屋和泛增量收房屋塔都能孤夠滿理足居品民的典居住館需求賣，相做互替升代很濃強，怪一個音市場偷中價或格的型上升委會使論需求氧向另括外一襪個市廟場流誕動。情在目派前我墳國城剪市中豪房屋例二級鮮市場傍剛剛議起步絨的情翁況下智，二貞級市芽場對裕一級僅市場蜻還可罩能會沖存在庸較大胳的促南進作標用。躬這是公因為病，房仁屋的昌擁有原者可瀉以通缸過在模二級巾市場縫銷售涉已有帝房屋差，利序用售敵房所瘡得在茫房屋諒二級蹦市場輸或者吐一級趨市場衡購買虹更符臉合自棵己需馬求的膏房屋惡，而炊對新披建房鄭屋暫認時缺渠乏支無付能客力的騰消費采者也鑰能夠主首先駕在二摟級市恐場中刑進行瞇選擇載，從就而加譜快房等屋資隆源的夾流動蝶，擴搖大市狠場的垂需求術(shù)。因妄此，敲房屋蓋二級葉市場獨的開釀放能著夠使橋房屋太需求暢獲得仔更合齒理的志滿足弦，同狀時活夏躍兩爹個市登場，爸使房貿(mào)屋資愉源得伐到更瀉有效輕的配樓置?？橙绻麘T從價頑格的女角度痰出發(fā)掩，則棗房屋注一級百市場莖交易另價格象和二桑級市昂場的癢交易泥價格庫（這竊里統(tǒng)址計數(shù)般據(jù)給這出的勉是均論價）按，則頌是反滑應(yīng)兩哭個市饅場供京求平雕衡的臟指標巷。首席先兩宏者的擊價格察受到椅的是幟各自檢市場嘉的供窄求影男響，隨其次癢兩個錘市場池之間值的供壯求關(guān)斑系也汗相互鬧影響悼，最億后結(jié)福果也塞是表炸現(xiàn)在菠價格非上面舍。即翅在市逐場需大求基漲本不腥變的扒情況遵下，暮如果評一級活市場保供大柴于求捧的話災(zāi)，則志價格潔下跌燈，二升級市籌場需景求相川對進承入一導(dǎo)級市端場，烏二級雹市場救價格衫下跌陡，導(dǎo)核致整眠個市項場價徑格下僅跌。贏此時頁由于設(shè)一級織市場遇需求倒增加理的時異候，仇價格侍上升聾，二辰級市腸場需按求就妹會增柄加，矩導(dǎo)致樸二手有房價獵格也弦上漲耽，最臉終和陽房屋仗市場掘總體掠供需兼關(guān)系民平衡松。兩殿個市階場互溫動，橫互為粗潤滑濤劑，螺搞活通了整殺個市飛場的逆交易終。如下果二蠅級市厭場由此于房怠改房受等低巧價位容房屋蠟的增須加導(dǎo)脊致供扯給增攀加，豬則效棕果和決機理必同上艘。并座且隨麥著市脆場的今發(fā)展評，兩焰?zhèn)€市征場的闊同步尊互動種關(guān)系刑應(yīng)該怕更加戀明顯插。備目前掏由于頂我國朝的一矛、二岔級市期場都沿尚處丙于快梁速發(fā)壩展階改段，愛兩者第之間愈的互食動關(guān)若系并肺不能載同上釘面的版理論踏完全飼符合汪，有裙的時柴候甚紛至?xí)食霈F(xiàn)樹相悖墾的情倦形。即譬如胡在1盤99忌4年想，國臥家嚴俊控房賴地產(chǎn)匯開發(fā)秧，前介期過核度開保發(fā)的屠新房簽存量購房由察于宏獨觀調(diào)揭控而咳導(dǎo)致勞需求聰受到潑限制宜，一梢級市誦場價容格大悶跌，燃而當版時房脅屋二榮級市涌場的呀開放薄程度池并不鐮大，悟其效鬧應(yīng)不言能在筒一級笑市場庭中體襪現(xiàn)，裂因而澇無法蜜顯著撤影響芒一級恥市場授。同腦時，摔一級壽市場碗中的免新建站房屋籠流入黎二級身市場借會對攏二級品市場臭中的療供應(yīng)滑量產(chǎn)辰生沖挎擊，眼但此廣效應(yīng)凳存在般一個塵滯后堆期。黃又如冊19墳96方年廣在州市潤二級稅市場應(yīng)價格暈下跌研的主瓣要原調(diào)因就沈是前韻兩年接大量桑的新如房開歉始進悶入二穿級市靠場，很導(dǎo)致銀市場率上的偶中等嗽價格忍樓房密數(shù)量芬劇增夠。圖片2描捧述了層11羽年來立廣州姥房屋增一級窩市場涉和二呆級市鋤場的熱價格釋變化訪趨勢詠，可蠢以發(fā)彈現(xiàn)廣語州的尋兩個遮市場斷在開擦始階妙段是赴不同簽步的紫，其澇互動企關(guān)系韻從1棉99濫9年倒后正塘在逐屈步進浪入同昌一個祥軌道從，市垮場供罩給的犧結(jié)構(gòu)賽性差弊異也栗正在鞠逐步屢消除訴，即敗二級疊市場稱可以啄逐漸麥從各例個層央次上網(wǎng)成為桶新房水的替毅代品男。兩室者之經(jīng)間的綁相似植性會捐隨著濕市場悲互動隸的摩刑擦而壘逐漸鄰增大積。2000200040006000800010000939495969798990001020304新房價格二手房價格活圖2忠劇廣州胸市1漢99省3年幣～2提00胳3年鄰新房綱、二竭手房鈴成交燭價格蹤變化營圖校2．醒互動溫關(guān)系旬研究思結(jié)論監(jiān)利用鋤19圈93鑰年到鉆20癥04鹿年數(shù)定據(jù)，章依據(jù)趙其互部動機漸理，但分析藍了廣四州市俯一、陽二級夜房屋葬交易愿市場訴的互球動關(guān)耗系，躍得出僻了某幻一市雖場的化變化殃對自烏身和貴另一暖市場只影響年的預(yù)印測。但（1趕）交嘉易量勁互動閘影響巨的分養(yǎng)析：掙一級忘市場慣交易凳量的居上升盾對自劫身有撇著隨呢時間驅(qū)減弱固的正魂效應(yīng)尊，而精對于考二級賢市場渠交易迫量則噸在短辰期產(chǎn)應(yīng)生少起許負促效應(yīng)焦，長滴期有漂著穩(wěn)仍定的具拉動適作用叮。而隨二級壤市場畏交易藥量的裕增加妨則對丹一、武二級岡市場蘇都存喪在正痰效應(yīng)麗，對保于自腎身有準著長惹期的輛指數(shù)秩型拉幻動作蹦用，擊對于底一級食市場凝的正沒效應(yīng)逗甚至喉大于估一級查市場廊本身班的作黑用。濾（2恨）交外易價憶格互版動影替響分瘋析：掃一級診市場梢價格驅(qū)的上魯升對朱于自鞭身有畝微弱禁的持椅續(xù)正湖效應(yīng)古，而粥對于壽二級謎市場掃也有攻著小巧幅的顫拉動彎作用惱。而朽二級晉市場偷價格革的波座動不艦僅會徐對自辟身，關(guān)而且桶會對起一級悟市場戴產(chǎn)生立沖擊秩，產(chǎn)袖生具露有周派期性副的正愉負效悄應(yīng)。踏（3襪）對相于一申級市捆場中鳥新增芝供給瞇量（行年房笛屋竣橫工面竭積）余的影嘉響分欺析：此年房衰屋竣沖工面舍積對蘆于兩封個市朱場交養(yǎng)易量國地影巷響都課不大伍，而猛反過掌來二涼級市壞場交田易量蜓對一搬級市桃場的幼新增及供給健反而惕有周馬期性寸起伏判的拉扎動作貞用，筐說明嘗二級留市場翁交易頂量的聚增加族對于速開發(fā)夾商來韻說更鵲加是室一個椒利好背的市堂場信拘息，刑能夠西有效贏帶動軍一級勤市場綢的活泄躍。著總的喝來說赴，對炭于房汪屋二言級市亞場，風(fēng)雖然似其規(guī)旋模和益價位報目前吊尚不犁及一革級市倍場的臥力度歉，但低是二組級市匹場有異著很糠好的歌吸納酸能力券，能障夠作開為一摔級市染場變紙化的迎緩沖印劑，黨并從員長期勞的角交度來府說可癥以很飄好的沃從正村面影休響一緞級市挖場的攪交易奉量和疼價格瀉，拉陪動市隆場整怠體交澇易量督上升沸。從繁市場牙有效倦性的錯角度蜘出發(fā)芳，二憐級市閑場更抵好的索傳遞令了交蠢易信要息，尚使得墓資源補配置鳥更加科合理摔，市改場發(fā)撓育更米加有王序，恰其波蛛動將拉會影匠響到春整個陣市場藍的行滿情。刮所以令說，孔二級哭市場付的發(fā)映展從竿長期壓來說感，是逗不可陷避免雨的趨輸勢，霞并且損其市疼場主握導(dǎo)能屢力和鑒市場借空間柄會更王趨龐膝大，覽直到礎(chǔ)和一扛級市樂場達依到很訂好的令平衡才。擺三、摧廣州減市房股屋一績、二殼級市噸場未的來發(fā)斯展預(yù)筐測新根據(jù)榆要求和，可捆以選愛擇擬輸合效草果較派好的落價格壘和交訂易量輔變化黃模型搖進行歡預(yù)測稼（見藍圖3炮）。幼圖3黃廣籌州一浪、房抓屋二棟級市宇場交昨易量經(jīng)、價對格預(yù)臟測圖丟假定輕廣州炭經(jīng)濟擠按照退現(xiàn)有期規(guī)模屑發(fā)展歲，收康入、弱人口攀等因諒素穩(wěn)揮定發(fā)機展，帳沒有鬼突發(fā)威事件憐發(fā)生佛。則丑至2督00錯6年控，交凝易量來和價沫格將蟲有如涉上圖忌的變燈化趨牲勢。損新建葵房屋丙價格禁將上戚漲至違60刊00橫元/垮平方罪米以撈上，躺二手佛房均衛(wèi)價為夸38慘00搞元/別平方殺米左原右，上交易潔量將爪上升躬，尤子其是后二手營房交勉易量儉將突壩破1除00袋0萬票平方漆米（及這里鑄對于如新房鞠的交很易量談估計火從數(shù)詢據(jù)上噴較為閃樂觀種，即塑需求填保持陶在2慚00謹4年詠上升級勢頭王的前鋸提下始，實桃際情核況應(yīng)免該有隙所折紅扣）嗓，房母屋市季場化豆程度激進一勸步提蓄高。脹至于浮房屋擦二級祝市場當?shù)陌l(fā)種展，零從廣省州市給的數(shù)粥據(jù)看譜出，量其發(fā)挺展勢禾頭是助在1熱99唇8年亭，即僻一手敘房市冠場開摧始出演現(xiàn)發(fā)杜展緩色慢的湖情況螺下開陰始的懂，而凡其價消格變皆化同見新房妙有著般同樣俊趨勢蹈（符形合市課場供嘉求關(guān)辰系理隆論）蟲。總巷的來駐說，熔二手金房是霜在一鳳定需延求下腔對一朱手房益的補捎充，拜其中廣需求伍受到薄居民謊收入稅水平沫、城寫市經(jīng)嚴濟發(fā)啄展的識限制佩，但毫短時腔期內(nèi)平是基補本穩(wěn)章定的學(xué)。當剝某區(qū)造域的占一手少房供賺給不冊足時紅，有鮮可能羞是量備上的附不足陰，也做有可聰能是裙結(jié)構(gòu)博上的權(quán)不足襲，這跌都會斜導(dǎo)致射該區(qū)述域的施二級武市場輝發(fā)展節(jié)。這說與近座幾年碗來廣支州市欣某些昌區(qū)域昂（荔憲灣、蘭越秀矩、東事山）俱一手銅房供踏給量檢小的迫同時回，二管手房建交易井量上惹升的謠實際么情況鴨符合緣，也荒與上酒面的用數(shù)據(jù)踩分析摟結(jié)論市吻合衫，即海兩個座市場為在短源期存雞在著噴結(jié)構(gòu)押性互領(lǐng)補，拋共同復(fù)分享賞著同搖一個和客戶辯群。網(wǎng)可以巷這樣傍認為蓮，廣遼州市徒的二毫級市掙場規(guī)啄模已蚊經(jīng)走洲出了爭19舒97救年之由前的挨混沌午狀態(tài)數(shù)，逐壟漸與崖新房眠市場酬走在淚了同餃步發(fā)踩展的住軌道陡上。梅圖4撞是預(yù)諷測的時年變考化率是，在棚這里麥要指毅出，挖該預(yù)輸測僅云僅基寒于短存期市仰場以續(xù)目前擺穩(wěn)定唱情況芽發(fā)展題的前在提，幕并且律在房差屋交菜易契敗稅的營下降浩、房良改房拆市場騙批準享上市都等政膀策基翻本不祖變的達前提禿下，坡分析枝一級粗市場少和二韻級市代場的昏發(fā)展肢趨勢散。房子屋一棉級市燕場的忠交易養(yǎng)量增判長將足逐漸脆穩(wěn)定基房屋秋二級取市場促的交甚易量鋤仍然送保持旱高速禁發(fā)展渾的勢作頭；泥房屋借一級回市場播的交湊易價址格將楊有小獨幅上戲升和騎房屋誦二級魔市場搏的交安易價策格將信逐漸齊趨于洽平穩(wěn)米。新房交易價格增長率（%）二手房交易量增長率（%）新房交易量增長率（%）%%二手房交易價格增長率（%）新房交易價格增長率（%）二手房交易量增長率（%）新房交易量增長率（%）%%二手房交易價格增長率（%）棕圖4溪廣貝州格房屋礙一、夢二級澤市場擁交易西量、桑價格午年百陪分比愈變化屑預(yù)測爽圖叨四、味廣州炒市一養(yǎng)、二晝級市仗場交墓易量受之間佩比例鄭的發(fā)倚展趨必勢只1．集二級岡市場松交易冶量與駝一級偽市場賀交易茂量之甚間關(guān)吳系的抖定性碗分析干無論除是一氧級市媽場，屋還是妨二級浙市場祖，其森中的胃需求覆者都暈可以奏分為旁兩類衫：一青類是藏本已竊擁有著住房膏，但溜希望光“怪更新鳴換代勉”旋，再澇次購張買住店房的肯家庭帆；另抹一類蘋是本供來并宇無住叛房，鳴而是爬第一概次買阿房的速家庭裁。在杰一級破市場幫中，境本來頭并無搜住房渠的家源庭購很買新鋪建住鞏房，勿并不司會對字二級舊市場慰產(chǎn)生荷影響憐。而特已有殲住房擔的家扣庭購甘買新姓建住餃房，恨其原怪有住華房就址很可矩能會斬被放等在二激級市丸場中莖出售秒，當茂然也代可能網(wǎng)會是低用于室出租梨或者是仍被搶該家淘庭持強有。摧如果喚是前據(jù)一種逝情況雹，則找一級矛市場趕的交棍易量屑就兄“越傳遞土”私至二瓦級市弟場，秧這種籃傳遞專存在霧著意“夫衰減賞”堪效應(yīng)扁（因巷為有爹的家腳庭原毯來并半無住賞房，朱有的導(dǎo)家庭亮并不喇把原按來的揮住房痛出售皆，而供是出捷租或跟空置少）。芒同時體，這跨種傳舉遞并落非一繁次性齒的，堡因為徹購買供了這察些家羅庭出躍售的烏二手奪房的炒家庭槍，如桃果之跌前也按擁有傍住房跑，同礦樣可部能會穿把自見己原井先的準住房線在二吳級市夜場上稍出售估，從獵而形謙成了滾一種撤“廈鏈式擾反應(yīng)叛”每。一顆級市套場的便交易愉量就以是通渣過這點種鏈兄式反體應(yīng)帶唯動了趁二級香市場奪的交琴易。薪而二件級市腔場本撥身的覆交易饒量，鈴?fù)瑯勇室矔诋a(chǎn)生碌這種朝衰減刷的鏈宣式反疤應(yīng)，墳一套宴住房倉的出虜售可牢能會桐帶來框若干揪套住俊房的鴉交易鑒。正歷是由洽于這曠種鏈眾式反主應(yīng)，伴隨著夏二級掩市場龜發(fā)展販的逐托漸成氧熟，游其交艷易量堡肯定竄會超待過一嶺級市露場，妨并最敲終占獻據(jù)房大屋市取場交姐易量程的主牙導(dǎo)。齡2．那廣州冰市二東級市炊場交釣易量動和一赴級市待場交丟易量流之間銷比例袋的估望算帳通過蘭對廣塘州市我的淘偽金、萄五羊務(wù)新城弄等地括域的肥物業(yè)集成交妹數(shù)據(jù)籃抽取免樣本慧研究舊得到規(guī)，第首一批撥一手走房進壟入二敗級市慈場大夾約要顧經(jīng)過孝2年吉的時奪間，品每1賄00缺套一丙手房相單位瘦內(nèi)，紹住戶武收樓取后第圍二年量會有稿19嬌套單毅位進洲入二鞠手市礎(chǔ)場，匯第三腥年會悼有1州6套偉進入曠二手群市場單。五劫年內(nèi)呢，在控最初房的1江00俘套一鎮(zhèn)手單浩位里浮面，名約有辨53版套已泡在二潔級市碗場內(nèi)井流通再，而楊這5駱3套駐單位猛，也城許已距在二鳳級市武場內(nèi)垃產(chǎn)生用買賣亦行為握超過雅一次浮了。核當然激，如咽果把繁房屋喂租賃標行為指也考耗慮在銹里面芳，流萄入二壤級市娘場的速新房層數(shù)量模會更陰多，甘而具差體到贊不同程地域曾，其傻一手矮房進址入二仿手房尖的時楚間也惕稍有驅(qū)不同興。一態(tài)手房濤屋成緩交量匪的增弱加，拉將會豬直接熄導(dǎo)致襖二級讓市場父的儲飼備量拍的迅稱速上流漲。惹從圖盛5中唇可以芹看出秤在上曲世紀閑90債年代士前期痕和中電期，脂房屋帶二級帽市場蜻交易熔量基譯本保趣持不澤變，幅房屋繼一級境市場梅比較凱活躍膝，市占場基原本以瑞一級氏市場罩為主梨，二汗級市告場尚手未發(fā)蘇育。秋19乓98欄年之糞后，盜由于笛有關(guān)桃二手舌房政池策的途完善傍與推起動，體二級謊市場軋迅速蓬發(fā)展刷。從賴交易辭量變擾化趨千勢來尋看，梁房改控房交擋易量錘的變蠢化基戲本同偉新房弊交易躍量的揮變化開同步雙，即桑這兩廣部分伍交易稈基本狀在一控個穩(wěn)腹定的需比例微趨勢遼上，涉扣除瘋這部冒分交編易的嗚二手水房交衰易面廉積上雀升得隊相對窮較快創(chuàng)，說爺明商倚品房婦屋當亡中有炒相當畏一部滅分流北入到旋二級省市場仙中。麻圖6唉顯示幸出二數(shù)手房孔交易婚量占核新房免交易尾量的敗比例遭，這附一比部例從意19卷98繡年起杠逐年嚷上升擠，如酷果按遼照這最個水棄平，枕即房斗地產(chǎn)始市場水穩(wěn)定刪發(fā)展仰，價坑格按釘照2車00踩4年華的趨稈勢穩(wěn)別定上貌升，坐二手留房交畫易量俯和一朵手房生交易茫量之脈比將屑在2脆00欠6年能底達疼到1識:1若，甚提至更姑高。莖根據(jù)孕其它呀國家貢和地衰區(qū)的拖經(jīng)驗祖，在拾成熟求的房亮屋市碌場中廣，二囑手房臉的交沉易量棗往往揮遠超潤過新忽房的捕交易怖量。面粗率蹦估計醉，美守國的虛房屋偵市場零交易蹦中，般存量軌交易組與增捏量交罰易之抽比是臟3叼∶拾1，窮香港致則高死達5睡∶懶1，燥一些快西歐遷的房蝶地產(chǎn)丑市場熱，二勸手房志交易申更是材占了脂交易純總量涂的9漁5%蘋以上寬。當鼻然，榜我國堆目前規(guī)還處折在大勝眾繼伏續(xù)改合善居榴住條惠件，礙城市炊化快展速發(fā)章展的徒時期陰，新假房在絲一定旋程度判上是緞解決胸長期宋以來孩福利紗住房褲制度益和目辱前高粘速城卷市化討所導(dǎo)倆致的鑰住房對嚴重尤緊缺投問題柜。從顧長期市趨勢夠看，哲存量丈房的哥交易軟將會機成為季主導(dǎo)巧，更脫多的釋人將稈會在唯廣闊頸的、時市場街結(jié)構(gòu)欺完備踩的存達量房習(xí)市場撇中尋揀覓居醫(yī)住和麻投資旬的機律會?？洹鞍甏媪繐д{(diào)整族、增面量推擠動匪”駛的市蛾場聯(lián)辯動效頭應(yīng)也艙會因根為二姑級市鹽場的投發(fā)展價，信辭息公拘開化摘的培辟育，盯以及選中介低機構(gòu)搏、市秋場監(jiān)袖管和慎法律廳制度凝的完累善而繼充分胸體現(xiàn)名。譜五、蜓結(jié)論尺及建臘議甘1．監(jiān)結(jié)論寺本文膠在對翻房屋守一級膠市場念和二親級市壽場之拖間的辰互動保機理訴進行斷理論摟分析追的基拋礎(chǔ)上籍，利對用1邀99鞠3～笛20瘋04剃年這兇12堂年廣僅州一晉級市角場和騙二級銀市場唇的價獄格、配交易再量、跟新增晚供應(yīng)醒量等撲數(shù)據(jù)方，對抵兩個說市場狐之間倍的互統(tǒng)動關(guān)綁系進類行了原實證刺分析淋，并壤對未座來發(fā)級展趨撈勢進柿行了跡預(yù)測籍，主槍要得摩出如禿下主掀要結(jié)躍論：類（1仰）房計屋二革級市紐場已捎經(jīng)成穿為廣盯州市路房屋津市場苦中極斧其重盼要的策組成飾部分偶，它休與房掌屋一出級市旬場之吸間存太在著奧十分陣顯著仙的互雜動關(guān)理系。攀房屋奏二級孟市場揮有著壟很好堂的吸有納能柿力，駁能夠灰作為耕一級償市場鬼變化洪的緩伯沖劑斤，從恐長期魔的角衛(wèi)度看限可以來很好吉地從萍正面氣影響蝶一級澆市場均的交級易量霜和價哄格，農(nóng)拉動亡市場比整體布交易平量上鬼升，需同時孕提高擇兩個盲市場源的交六易活急躍程治度。孫二級慣市場旁能夠備更好賢地傳亡遞了窮交易脅信息匯，使紅房屋窯資源去的配漆置更歐加合絞理，娛市場立發(fā)育切更加貿(mào)有序脾，同退時其頸波動省將會蟲影響蜘到整秩個市認場的雹行情股。鐘（2樓）從挺預(yù)測備的角澇度看暴，假獻定廣涼州經(jīng)面濟按虛照現(xiàn)貝有規(guī)餅?zāi)０l(fā)主展，宵收入弟、人府口等茶因素通穩(wěn)定示發(fā)展擊，無曉突發(fā)眾事件孫發(fā)生泥，則錯至2園00疼6年斤底，股新建決房屋燈價格機將上蒙漲至落60總00枯元/抓平方針米以返上，歪二手冠房均悶價為穩(wěn)38浸00占元/信平方漲米左至右，資交易藍量將訓(xùn)上升帶，原尋8區(qū)誦二手璃房交已易量拐將突宵破1拳00歌0萬宜平方泄米，鍛原8兔區(qū)二昂手房奶和新已增房隨交易喂量之算比將我在2結(jié)00共6年兵底達秧到1狹：1州，甚哀至更可高。未2．探政策臣建議糠由于蛇從長哈期來數(shù)看，凍房屋產(chǎn)二級凈市場立的發(fā)扯展是平不可亞避免戚的趨西勢，傍并且集其市寶場主盒導(dǎo)能撫力和森市場薯空間刺會更帶趨龐倡大，萍因此健促進辱和規(guī)予范房怠屋二斧級市蹤場的略發(fā)展呈，其刮意義韻不僅基局限優(yōu)于二掘級市鍛場本美身，瀉同時蠢還會質(zhì)作用覽于房捷屋一英級市毅場，鉤從而烈?guī)硐普麄€妄房屋淡市場符的繁咬榮。乎鑒于態(tài)上述球情況碗，下創(chuàng)面提艇出有喘關(guān)進唇一步郊推進思房屋掀二級敢市場欄持續(xù)袖健康候發(fā)展?jié)姷娜羧山ㄗ雷h，削以供管參考役。剝（1栗）加賽快促赤進事鉆權(quán)下始放工逗作。極過去攔，廣齊州市阿八區(qū)順的房寄地產(chǎn)信交易商和權(quán)傳屬登染記業(yè)敏務(wù)須娃統(tǒng)一參在廣騙州市背房地配產(chǎn)交需易中脊心辦蒸理，隊而二痕級市煩場的戀快速斜發(fā)展匆將引微起頻痛繁的怪產(chǎn)權(quán)農(nóng)變更纖，進事而增竊加交露易中巨心的齒工作幸壓力確，增抄加交誦易雙倦方在航交易抹中所剃花費株的時煙間成漲本和徹經(jīng)濟遼成本叫，也葵不利吐于活柔躍距剛離市始中心俱區(qū)域橋較遠酒地區(qū)毅的二庭級市從場。側(cè)20共04為年9控月2動8日垂，廣扶州市梢房地箭產(chǎn)交娃易中委心將打芳村盡區(qū)的么持證鉤房地賢產(chǎn)交杏易和沙權(quán)屬菌登記笑事權(quán)端下放觀到芳室村區(qū)噸國土腥房管咸局辦撇理，扶這次彩改革奉收到罩了良優(yōu)好成這效。淋下一餓階段邊應(yīng)加誼快促綠進其督它各刺區(qū)的猶房地她產(chǎn)交環(huán)易和爹權(quán)屬犬登記內(nèi)事權(quán)習(xí)下放書工作疼，為奮進一煌步活澆躍二耳級市遺場創(chuàng)殖造良乞好的旱制度鴿環(huán)境巷。鄰（2策）進非一步覽優(yōu)化狼業(yè)務(wù)行流程效，提沃高辦狹事效薦率。蛋20懸03昌年底黑，根材據(jù)市拔場發(fā)輔展的腸需要佩，廣往州市送房地閃產(chǎn)交走易中棉心搬儀遷至頂珠江側(cè)新城暗華就逢路3丟1號約。隨震著辦至公環(huán)舉境、路配套共設(shè)施朝的改驕善，非辦公建自動眼化手皆段的惠提高稀，多慎項業(yè)喚務(wù)的策整合敢簡化襪，交分易登英記案射件辦乎理時因限大肝大縮曲短。寨目前臣，初巨始登激記辦索理時奮限為禍30識個工傭作日賓，二紗手房傘（含繪房改煤房上敗市）止交易痰過戶臨和發(fā)迷證合晶并辦吵理時竹間最暮多1考5個陳工作箱日，投即房朋地產(chǎn)帶交易殃中心筆辦理薦房產(chǎn)唯證的型時間扎為4嚇5個殊工作縣日。腰但一材直以皂來開中發(fā)商摩與買儲家簽欲署的母《商袋品房簽買賣經(jīng)合同森》中付，房累產(chǎn)證緊辦理糖時間株一般艘都是飯交樓艦后7劫20虹日內(nèi)恐完成叉。即蘋兩年蒼之后咽增量中住房溝才可療能進椒入二遺級市傅場。壁根據(jù)齊對揚20惹04港年1扛月2講日淡——爛20垮04喊年2沾月9棋日夢在廣樂州市峽房地魔產(chǎn)交第易中鋒心交縮易的泳房屋花使用世年限明的統(tǒng)仆計，碎使用嘆年限個為2是年的烤住房伍僅為掉全部窩統(tǒng)計艷樣本棵的1鋪%，史使用凝年限遲為3擱年的投住房中為全茫部統(tǒng)誘計樣竭本的以6%陰。使武用年看限達食到3精年的毒住房殃進入資二級舍市場越數(shù)量戴發(fā)生戒劇增敢的一百個主醬要原沸因就葵是房懶產(chǎn)證螺的限減制。輕房產(chǎn)辯證的億辦理樣要經(jīng)覆過多辣個程丟序，島其中校測繪輩、送警檔和方存檔素所占景用的于時間辨較多詳，手財續(xù)復(fù)臟雜，蟲需要寶進一純步簡扁化。敞加快狗房產(chǎn)軋證辦聚理速藥度不公僅需鏈要縮饞短單擠項業(yè)晌務(wù)的皇辦理鵲時限防，而啟且需撇要簡績化房素產(chǎn)證桂辦理錘的程蕉序，穩(wěn)提高繞辦事貨效率悶。匪（3鴿）利頃用宏內(nèi)觀調(diào)庭控措喬施合糧理引壩導(dǎo)房甜屋二死級市錯場價諸格和生交易餓量走去勢，第促進績一級服市場其和二花級市誤場的耍協(xié)調(diào)抬發(fā)展島。拌實證紋分析易結(jié)果防顯示器，房燙屋二暴級市改場的幻價格困波動簽對一渴級市辮場和安二級完市場遺都會吩產(chǎn)生高較大咱的沖祝擊，久而交死易量叨的增嗽加則于對兩堡個市滾場同架時產(chǎn)時生正坦向拉煙動作榮用。綁這意析味著芽，應(yīng)毯使房暴屋二曲級市魂場的導(dǎo)交易掀量穩(wěn)腹步提喘升，各而價怒格應(yīng)甘保持派基本容穩(wěn)定慧，從捏而在祖擴大陣市場釀容量傻的同造時避除免市扣場過紐度波奇動。饞因此填政府疲應(yīng)著諷力加賴強對隸房屋撓二級慎市場閥的監(jiān)填控，束維持佳市場晶的合湖理秩鬧序，經(jīng)必要倍時可勒采用形宏觀更調(diào)控態(tài)手段旅（如禍增減盡稅費奏等）并調(diào)節(jié)厲二級新市場研的價墓格和旦交易父量走幸勢，譜使之掀與一柴級市式場保貿(mào)持良選性互斧動，雅引導(dǎo)怪整個亦市場襯的協(xié)畢調(diào)發(fā)山展。獵漸（4受）加毀大信反息公爽開力賭度，胡營造炒公開蜓、透旋明的秘市場增環(huán)境院。顧房屋燭自身變的經(jīng)籮濟特助性造松成房揉地產(chǎn)蠻市場拔信息票不完留備程雁度較標高、閃信息魔不對序稱狀姿況較餡為嚴附重，胳信息亂公開繪和傳敏遞機臂制的稱不完車善又坐加劇恰了這糠一問辱題。此對普炸通市們民而椒言，棵房屋