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文檔簡介

第1頁共1頁物業(yè)處管理工作計劃制定2、跟進物業(yè)配套設(shè)施交付具體時間,其中包括有線電視、電話、天然氣、停車場等的交付和開通;3、田禾大芳園人員介入(考慮是前期介入,擬派遣部分保安進駐);4、根據(jù)人員分步到位的方法,完善職能部門的架構(gòu)和招聘相關(guān)管理人員(如:客戶服務(wù)主任、護衛(wèi)部主管);5、按推行8S管理模式,自查倉庫管理和現(xiàn)場管理存在的問題并落實改進;6、完善接管驗收工作流程,并提交____月份需交付單元存在問題的報告和跟進改進結(jié)果;7、開展場地租賃業(yè)務(wù);8、對未交付的設(shè)施、設(shè)備進行跟進和提出合理的建議或意見;9、日常物業(yè)管理工作的進行;10、做好____月____日業(yè)主收樓工作;11、oA管理系統(tǒng)的啟動12、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作;物業(yè)處管理工作計劃制定(二)一、前期介入計劃專業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)管理前期介入,將為今后物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本,打下堅實的基礎(chǔ)。針對行政中心,現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點,本公司如果中標,將成立前期物業(yè)管理介入工作組,以國際先進的物業(yè)管理理念,專業(yè)化、科學(xué)化的管理方式,介入____區(qū)行政中心的前期物業(yè)管理工作。(一)、前期介入人員安排組長:公司總經(jīng)理兼任副組長:行政中心物管事務(wù)所經(jīng)理其它成員:公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各____名,項目經(jīng)理____名、品質(zhì)管理部、資源管理部、市場推廣部、計劃財務(wù)部主管級職員各____名。(二)、工作方式____組長每周組織會議對一周工作作全面布署,并檢討各項工作的完成情況。2.副組長全日制現(xiàn)場辦公,負責(zé)行政中心現(xiàn)場工作的協(xié)調(diào)與安排。3.各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場工作,副組長每日組織會議對當(dāng)日工作作全面檢討。4.工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作,按計劃完成各口工作,每周向副組長提供工作報告。(三)、工作內(nèi)容內(nèi)容完成時間落實部門備注一、前期工程監(jiān)督1)審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計工程部、工作組2)設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標注工程部、工作組3)從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供建議工程部、工作組4)按工程合同承諾標準,編造驗收表格工程部、工作組5)制定驗收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工程按工程進度工程部、工作組6)向機關(guān)事務(wù)局提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議工程部、中心物管事務(wù)所二、人事1)物管事務(wù)所架構(gòu)制定及討論審定資源部、工作組2)管理級員工的招聘3)各級員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批資源部4)人事管理制度、員工手冊的討論審批資源部A.公開招聘資源部B.面試資源部C.聘用及入職培訓(xùn)資源部D.熟悉物管事務(wù)所運作及在職培訓(xùn)資源部、中心物管事務(wù)所三、設(shè)立____區(qū)行政中心物管事務(wù)所1)設(shè)立及裝修物管事務(wù)所工程部、工作組2)辦公設(shè)備及工具設(shè)備的采購資源部、工作組3)現(xiàn)場清潔及布置中心物管事務(wù)所四、管理文件1)中心公約、服務(wù)手冊制定及審批市場推廣部2)各類文件、表格的制定及印刷品質(zhì)部、資源部五、管理預(yù)算、啟動預(yù)算及財務(wù)安排1)制定初步管理預(yù)算、啟動預(yù)算及討倫計劃財務(wù)部2)管理費及各項費用制定及申報市場推廣部3)各項財務(wù)管理制度制定計劃財務(wù)部六、樓宇基本設(shè)備預(yù)算1)設(shè)計及審定各類標牌、指示牌市場推廣部2)采購、制作及安裝市場推廣部七、物業(yè)驗收之準備1)樓宇各單項驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組2)公共地方的驗收(道路、停車場等)根據(jù)情況確定工程部、工作組3)樓宇各項設(shè)施設(shè)備測試及驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組4)樓宇內(nèi)部初驗根據(jù)情況確定工程部、工作組5)遺漏工程跟進及監(jiān)督驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組6)綠化工程的驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組八、樓宇接管安排1)制定接管計劃工作組2)安排準備各類文件品質(zhì)部、工作組3)人員安排工程部、工作組4)接管培訓(xùn)工程部5)清潔開荒中心物管事務(wù)所6)現(xiàn)場氛圍布置市場部、中心物管事務(wù)所7)進行接管工作工程部、中心物管事務(wù)所九、遺漏工程跟進1)整理資料及落實遺漏工程跟進按工程進度工程部、中心物管事務(wù)所2)維修后復(fù)檢、通知業(yè)主方再次驗收按工程進度工程部、中心物管事務(wù)所3)現(xiàn)場施工方的管理討論品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所十、各服務(wù)項目檢討1)物業(yè)保險事宜之建議計財部、中心物管事務(wù)所2)檢討物業(yè)管理人力資源資源部、中心物管事務(wù)所3)檢討保安安排中心物管事務(wù)所4)檢討清潔服務(wù)之安排中心物管事務(wù)所5)檢討維護保養(yǎng)服務(wù)之安排工程部、中心物管事務(wù)所6)檢討處理客戶投訴之程序品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所7)檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排工程部、中心物管事務(wù)所8)檢討公共關(guān)系之安排市場部、中心物管事務(wù)所物業(yè)處管理工作計劃制定(三)加強對物業(yè)管理工作責(zé)任目標的管理,客觀、公正、合理地對____年度社區(qū)物業(yè)管理工作目標進行考核考評,根據(jù)上級有關(guān)文件精神,結(jié)合辦事處實際,制定本辦法:一、考評內(nèi)容根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)條款規(guī)定社區(qū)在物業(yè)管理工作中的職能職責(zé)和履職情況進行考評。二、考評標準物業(yè)管理考核____分,年終綜合考核____分。三、考核對象____個社區(qū)居委會四、考評時間____年____月下旬月五、考核辦法自查。各社區(qū)居委會參照考評內(nèi)容進行自查并寫出自查報告,一式二份,于____年____月____日前報辦事處物業(yè)管理辦公室;復(fù)查。在各社區(qū)居委會自查的基礎(chǔ)上,辦事處組織各社區(qū)進行復(fù)查,核實自查情況;評定。辦事處物管辦和目標辦對社區(qū)自查和復(fù)查情況進行綜合評定,評定考核分數(shù)、名次、獎懲并進行通報。物業(yè)處管理工作計劃制定(四)依據(jù)總公司的管理要求和物業(yè)管理運作需要,物業(yè)公司將工作分為介入期管理、入住期管理(將驗收好的房屋交給業(yè)主;二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入等)和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實效的原則,現(xiàn)就介入期管理擬定如下工作計劃:根據(jù)總公司工程部、拓展部提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排,制定相應(yīng)的前期介入工作計劃,力求務(wù)實、高效,并有利于公司的銷售服務(wù)。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā),提前掌握物業(yè)的情況,做好以下各項前期準備工作:(1)根據(jù)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容,制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》,并與公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》;對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審,避免入伙后口實不符導(dǎo)致糾紛;(2)對園林布置及景觀設(shè)計方案、園林綠化,從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議;(3)參與項目組的工程例會,適時提出物業(yè)管理的專項建議;對智能化系統(tǒng)提出專項建議;對大廈的給排水、電力供應(yīng)、電梯、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工,從物管專業(yè)角度提出合理化建議;(4)收集工程圖紙,建立設(shè)備檔案,參與設(shè)備的安裝調(diào)試;(5)對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理;(6)配合拓展部進行物業(yè)管理咨詢,同時與拓展部人員進行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通;(7)業(yè)主入伙前,先行參與大廈的驗收過程,發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告;(8)收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商,以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息(廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等),以滿足日后維修中的材料供應(yīng);(9)與總公司工程部協(xié)商建立維保機制,力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率,使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決;(10)建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系,開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作;(11)與總公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置,確定裝修方案;人員配置、培訓(xùn)計劃的制定與實施;(12)擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料,并印刷裝訂成冊(業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主)。(13)針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查積極參與總公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動,集中收集了解業(yè)主反饋的信息,在拓展部幫助下,在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查,以求了解業(yè)主的公司業(yè)態(tài)、人員年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求,通過分析,確定管理服務(wù)標準及各項服務(wù)收費標準,使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。3、按規(guī)范實施接管驗收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù),本著“對業(yè)主負責(zé),對總公司負責(zé)”的宗旨,對大廈進行嚴格、細致、全面的接管驗收。物業(yè)處管理工作計劃制定(五)一、環(huán)境綠化植物管理,新繁殖鐵樹近十株,請住戶管好小孩,不要踐踏;對區(qū)域內(nèi)的樹木進行整形修剪。二、環(huán)境保潔做好環(huán)境衛(wèi)生工作,定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。小區(qū)上門收垃圾時間為中午12:00前,請業(yè)主將垃圾放置門外,便于我們派人上門收取,不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區(qū)規(guī)定的住戶,公布房號且上報有關(guān)部門。三、安全原門崗____小時服務(wù)電話:“2621909”從____年____月____日起變更為“2611833”;住戶請來小區(qū)的客人及安裝、施工單位,我們住戶要務(wù)必告知房號,對物業(yè)安全秩序人員開展工作有很大幫助;管理處通過代租房屋,做好流動人口登記工作,租金與去年同期對比3房增加200-____元達到____元左右,2房增加250-____元達到____元左右,1房增加____元以上達到____元左右,請大家出租務(wù)必找物業(yè),必將令你滿意!電話:3058970(小莫);嚴格進出管理,請住戶在星期一~五(8:00-18:00),星期六~日(9:00-16:00)到物業(yè)公司管理處提前辦理出入條,夜間不應(yīng)搬運物品;大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調(diào)整,為行人、行車安全創(chuàng)造條件;燃放煙花管理:加大宣傳力度,減少燃放煙花對人、財、物的影響;小區(qū)養(yǎng)犬住戶日益增多,我們希望住戶自律自愛;文明養(yǎng)狗,不要驚動鄰居。出門時,務(wù)必用繩牽制,定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類,一般情況視作無主犬只,住戶通過小區(qū)秩序員和房管員報主管部門處理,或向政府部門、110舉報。四、公共秩序代收掛號、快遞、包裹,做到件件通知住戶。門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢,平信已為住戶分類存放,請業(yè)主到門崗查詢;對于小區(qū)內(nèi)部秩序管理,我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處,近期在小區(qū)各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走,避免他們受到車輛的干擾,讓人進入小區(qū)感受到“慢“的節(jié)奏,能放松、能享受到小區(qū)軟硬件的便利,希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。避免電動車、摩托丟失,我們要求摩托、電動車、單車盡量停放到車庫,車庫____小時發(fā)牌,停放不足____小時免費,望住戶配合物業(yè)處管理工作計劃制定(六)根據(jù)廣州市物業(yè)管理的現(xiàn)狀,結(jié)合我司在管樓盤的實際情況,為不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和質(zhì)量,加強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力,加強與業(yè)主的溝通及合作,不斷增進與業(yè)主之間的了解,滿足業(yè)主的需求,不斷提高業(yè)主的滿意度,以最小的成本為公司獲取的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益,特此,管理部擬定____年的工作計劃如下:一、嚴格例行季度檢查制度;根據(jù)我司服務(wù)宗旨的要求例行季度檢查制度,嚴格按照各項標準對各個管理處的工作進行監(jiān)督檢查,對未達標準的項目提出建設(shè)性的建議,同時向管理處發(fā)出限期整改通知。對未按照要求及時整改者,將根據(jù)公司的有關(guān)規(guī)定嚴格作出相應(yīng)的處罰。二、認真____執(zhí)行我司的ISO9001:____質(zhì)量管理體系,完善各管理處的檔案資料;各管理處按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈)的標準完善檔案資料,管理部對管理處的檔案資料做出定期檢查制度(季度檢查),對未完成的管理處提供指導(dǎo)和協(xié)助。三、做好迎接“市優(yōu)”、“省優(yōu)”評比的準備;隨著我司工作日新月異的進步,我司將于____年度上報部分項目參加“市優(yōu)”、“省優(yōu)”的評比,“市優(yōu)”、“省優(yōu)”的評比將標志著我司服務(wù)工作步上一個新臺階。所以,管理部將協(xié)助參加評比項目做好一切迎接評比的準備,盡的努力完成公司的預(yù)定指標。四、提高管理費和停車收費率;管理費是支持物業(yè)管理工作運轉(zhuǎn)的根本,服務(wù)再好,評價再高,如管理費收費率低下,一切都將是空談,同時,管理費的收取率高也是服務(wù)工作效率好的標志。上年度我司的物業(yè)管理費收費率相當(dāng)不理想,故在____年度里,管理部將把收費率列為首要解決的問題。管理部將協(xié)助各個管理處把收費率提高,催收物業(yè)管理費的計劃有:1、對各個管理處匯總的管理費收費情況進行分析;2、對催收費人員進行催收費技巧的培訓(xùn);3、協(xié)助管理處上門催繳管理費;4、通過停水停電等措施促使釘子戶繳納管理費;5、通過法律途徑追討。五、跟進工程維修和外包合同的實施;及時了解和跟進外包工程和合同的落實情況,對未達標者采取強硬的措施促使其達標完成,確保我司的利益。六、簽訂業(yè)務(wù)合同;規(guī)范存檔各類合同資料,掌握合同資料的內(nèi)容,及時續(xù)簽到期的合同,同時在確保我司利益的前提下簽訂新的業(yè)務(wù)合同。七、組織員工培訓(xùn),為員工提高自己綜合素質(zhì)搭建學(xué)習(xí)的平臺;各管理處制定出員工培訓(xùn)的計劃并落實,管理部負責(zé)監(jiān)督其實施,必要時管理部安排人員參與,做好培訓(xùn)的存檔記錄,同時上交培訓(xùn)資料和培訓(xùn)記錄。管理部與外界聯(lián)系,獲取有利于員工發(fā)展的信息,為員工提升自己綜合素質(zhì)搭建學(xué)習(xí)的平臺。八、落實獎罰制度,以提高各管理處的服務(wù)水平;要求全體員工熟悉我司員工手冊和各種規(guī)章制度,通過對優(yōu)秀員工的評比、好人好事和突出貢獻的獎勵,以此激勵員工做好本份職責(zé)的同時提升自己,同時通過各種處罰制度,限制員工的各種不良行為,以此提高我司的服務(wù)水平。九、監(jiān)督各管理處工作計劃的落實;各管理處須按時做好年度總結(jié)和計劃,管理部對管理處的年度總結(jié)和計劃提出建設(shè)性和專業(yè)性的意見,同時監(jiān)督其實施。未及時落實者,管

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