武漢商業(yè)地產(chǎn)及商圈發(fā)展全面報(bào)告

武漢商業(yè)地產(chǎn)及商圈發(fā)展全面分析報(bào)告前言年初，國家公布國內(nèi)城市社會(huì)消費(fèi)品零售額排名，武漢以960億元在19個(gè)副省級(jí)以上城市中位居第5,僅次于滬、京、穗、津。武漢城市總?cè)丝谂诺?,目前經(jīng)營面積5000㎡以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)167個(gè)，10000萬㎡以上37家；最大商業(yè)集團(tuán)武商集團(tuán)經(jīng)營商品品種多達(dá)20萬種，年銷售接近100億元。人均擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積高達(dá)0.85㎡，直逼上海，接近國際發(fā)達(dá)城市一般水平。加上近期湖北省將作為全國兩個(gè)現(xiàn)代商業(yè)流通綜合改革的試點(diǎn)省之一，這必將對武漢消費(fèi)品市場增長產(chǎn)生積極作用。此外，湖北省重點(diǎn)打造的中部9城市圈目前已漸成規(guī)模，以武漢為中心，覆蓋黃石、黃岡、鄂州、孝感、咸寧、仙桃、天門和潛江等城市的武漢城市圈簡稱“8＋1”城市圈。來自武漢市商業(yè)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8城市的商品凈流入武漢市的消費(fèi)品零售額比重上升至20％，凈流入社會(huì)消費(fèi)品零售額接近100億元。在積極引入的同時(shí)，武漢市的百貨、超市、餐飲行業(yè)紛紛走出，目前在8個(gè)城市開設(shè)了39家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在進(jìn)入武漢的外資零售企業(yè)中,有大型綜合超市(如法國家樂福、美國沃爾瑪)、倉儲(chǔ)式會(huì)員店(如德國麥德龍、荷蘭萬客隆)、便利店(如日本7-11)、超大型購物中心(如香港特區(qū)的新東安百貨)、商品批發(fā)集散中心(如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行)、標(biāo)準(zhǔn)化食品超市(如日本的友誼西友超市)。MALL，成為武漢開發(fā)商的香餑餑2002年，隨著上海正大廣場、深圳銅羅灣廣場、廈門SM城市廣場、大連和平廣場、寧波天一廣場、福州元洪城等一批具有國際水準(zhǔn)的MALL陸續(xù)建成開業(yè)，MALL逐漸為市民所接受。2003年，武漢的MALL開發(fā)也進(jìn)入一個(gè)新的高峰期，以湘隆時(shí)代商業(yè)中心、大連萬達(dá)商業(yè)廣場、武漢銷品茂為代表的商業(yè)地產(chǎn)，通過MALL的形式迅速強(qiáng)占武漢商圈，王家墩中央商務(wù)區(qū)、龍王廟商業(yè)中心、永清商務(wù)區(qū)、漢正街改造、銅羅灣廣場也逐一浮出水面，未來3—5年內(nèi)，帶MALL概念的購物中心總供應(yīng)面積將超過200萬㎡，武漢商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入準(zhǔn)“摩爾”時(shí)代。與一般購物中心不同的是，MALL的特性不僅在于巨額資金的投入、投資周期長、極大的市場風(fēng)險(xiǎn)，在拿地開發(fā)之前必須“招商先于設(shè)計(jì)”，更有別于一般的商業(yè)營銷模式，MALL要求開發(fā)商具備廣泛的商家聯(lián)盟，每個(gè)MALL城至少具備3—4個(gè)旗艦商家，這顯然增加了開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及難度。而目前絕大多數(shù)開發(fā)商顯然缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，加上對經(jīng)營并不在行，因此大型Mall的收益情況并不理想，甚至淪落為小商品集散地。專家預(yù)測，很多Mall一般需要5年左右的時(shí)間，才能慢慢盈利，還清貸款一般需要更長的時(shí)間，因此累計(jì)增加的還款額可能多達(dá)億元左右。這無疑是雪上加霜。從MALL到城MALL概念在武漢僅僅盛行了一年，建設(shè)規(guī)模多在20萬㎡以下，經(jīng)營業(yè)態(tài)一購物、休閑、餐飲為主，且多為開發(fā)商的市場行為。進(jìn)入2005年后，武漢的MALL已被更為龐大的商業(yè)造城運(yùn)動(dòng)所取代，繼王家墩中央商務(wù)區(qū)計(jì)劃建設(shè)以商貿(mào)、會(huì)展、酒店為主的100萬㎡MALL城后，香港瑞安計(jì)劃在永清商務(wù)區(qū)建設(shè)80萬㎡的商貿(mào)、會(huì)展及休閑MALL城，武漢南國商業(yè)發(fā)展公司在漢西建設(shè)建筑面積40萬㎡的家居、建材MALL城，青山區(qū)政府重點(diǎn)打造的總面積超過200萬㎡“三線四片”的商貿(mào)中心，硚口區(qū)政府在漢正街重點(diǎn)打造總面積超過150萬㎡的十大專業(yè)市場、兩大物流配送組團(tuán)、若干大型購物休閑中心、娛樂中心、旅游中心、會(huì)務(wù)展示中心。這些MALL城，都幾乎涵蓋購物、休閑、娛樂、酒店、公寓、物流、運(yùn)動(dòng)、會(huì)展等全部商業(yè)業(yè)態(tài)，未來幾年，世界商業(yè)MALL城中心將移居在武漢。如此之多的商業(yè)MALL城的不斷出現(xiàn)，加上未來總量超過100個(gè)單體1萬㎡以上的購物中心，未來武漢的商業(yè)市場不容樂觀。特別是市場上大量“造城”運(yùn)動(dòng)的出現(xiàn)，已經(jīng)或正在產(chǎn)生如下各種“病癥”：“病癥”之一，貪大求全。在MALL城的定位上，盲目發(fā)展，沒有反復(fù)研究，提出了超越自身的發(fā)展能力、不切實(shí)際的大而全目標(biāo)。結(jié)果招商工作遲遲難以展開，造成資源浪費(fèi)，土地撂荒。由于MALL城幾乎都在城市中心，城市近郊無人問津，大量郊區(qū)業(yè)主回歸城市中心，導(dǎo)致市區(qū)過熱、郊區(qū)過冷。不利于城市整體協(xié)調(diào)發(fā)展?！安“Y”之二，炒作概念。在MALL城的建設(shè)上，常常一個(gè)概念剛起，又被新的概念刷新，炒作概念無形中抬高了地價(jià)，地價(jià)過高過快上升，使MALL城成為一座“空中樓閣”?！安“Y”之三，各自為政。由于眾所周知的商圈消費(fèi)力半徑原因，MALL城要求的半徑要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般商圈。由于現(xiàn)行MALL城系統(tǒng)沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃，全市各區(qū)沒有形成錯(cuò)位經(jīng)營的良性格局，各區(qū)從自身局部利益考慮，紛紛招商引資建設(shè)“MALL城”，容易造成彼此間的惡性競爭和資源分散?！安“Y”之四，資金短缺。在資金和設(shè)施上，MALL城需要大量的資金支持，由于融資體制沒有解決好，目前“長投短融”的銀行信貸不適合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特性。但是，由于國內(nèi)并沒有完全開放房地產(chǎn)金融市場，除銀行信貸之外沒有更多的金融工具，因此，如何引進(jìn)中外基金，是MALL城建設(shè)發(fā)展的根本。返租經(jīng)營迎來新機(jī)遇疫目前宏武漢抬商業(yè)冊地產(chǎn)鵝銷售尾模式憲主要匠有整寒體（守分段白）轉(zhuǎn)跌讓、罷分割慚銷售礎(chǔ)、自福由出玩租和逐返租北銷售潮四種龍形式怠。就同目前奉而言腫，返近租銷隨售是呆武漢斥地產(chǎn)搬界最星普遍鏈的一繭種方扔式。催與一碼般住仗宅開繞發(fā)不骨同，鑼商業(yè)塌地產(chǎn)錢開發(fā)封商必繼須依能賴經(jīng)講營商筆、投外資者饅、消勺費(fèi)者欠等多牛方面攜的資擦源，沉而商藥業(yè)地棟產(chǎn)開雀發(fā)商蝶大多弓數(shù)來汪源于甜住宅消開發(fā)厘，對到商業(yè)弊運(yùn)作酒方面那所知嗽甚少踏，缺荒乏相哲應(yīng)的賢管理勁經(jīng)驗(yàn)勵(lì)，也許缺少行一批術(shù)有商蔑業(yè)經(jīng)梨驗(yàn)、票商業(yè)重資源嚇的開囑發(fā)人云才。董從商叫業(yè)地魄產(chǎn)運(yùn)拾作流飄程來垂看，忠開發(fā)儀商需幻要商盾業(yè)咨量詢公膛司進(jìn)羅行選昂址和器可行伸性論棗證，訴投資圓咨詢植公司支進(jìn)行料項(xiàng)目辣融資類和資望本運(yùn)水作，某商業(yè)毅規(guī)劃趣設(shè)計(jì)獎(jiǎng)公司光參與俘前期鴨設(shè)計(jì)典，專丟業(yè)招黑商公捎司負(fù)伸責(zé)項(xiàng)洲目招儉商工揚(yáng)作，攻中介拘代理示公司拔負(fù)責(zé)益銷售中工作傘，商駕業(yè)經(jīng)鴨營管睜理公臉?biāo)矩?fù)擊責(zé)以厘后的經(jīng)商業(yè)豪營運(yùn)愈，甚儉至需睜要資鉤產(chǎn)管碰理公峽司對勁企業(yè)肢資產(chǎn)盞或商加業(yè)資積產(chǎn)進(jìn)郊行整煉合，爐提高蓬資產(chǎn)今的收扎益能剝力。曠因此咸從某恭種意脾義上五講，擋現(xiàn)代姜商業(yè)現(xiàn)地產(chǎn)茶已不財(cái)是單粱純的崖房地秩產(chǎn)業(yè)找，而敢是一掉種集戒多種組專業(yè)妖資源繪為一傘體的季知識(shí)桑產(chǎn)業(yè)粱。蔬隨著雷越來緞越多緊的開證發(fā)商央意識(shí)叮到追鐵求短攜期獲蕩利行離為已眼不現(xiàn)槳實(shí)，爆以租噴賃為善主的紙運(yùn)營遭模式來在此廉04礦年不字?jǐn)嗌A(yù)溫，過獲得悲合理纏收益魔和長假期效研益將涂使市忙場發(fā)株展更艷趨于楚有序卡。腦零度伐地產(chǎn)表市場野中心琴的數(shù)迷據(jù)表填明，屆20連03銳年以這前，訪超過秘95蔽%的唐房地鼓產(chǎn)開跑發(fā)商康不會(huì)騾引進(jìn)幕國外蒼先進(jìn)葉的無懶店鋪禿直銷債模式類，而銅現(xiàn)在哄已有子不少溪開發(fā)肢商正偵積極下的與心韓國凱等國席外著怨名商圓家探先討引鏟入的仆可能磁性。礎(chǔ)表2霉：武扒漢返返租經(jīng)輔營模壺式圖雹社區(qū)簽商鋪逐，星燃星之趁火可侍以燎鐵原妥社區(qū)任商鋪遙多以阻一個(gè)臥大型畢社區(qū)忙或數(shù)岔個(gè)中沖小型愈社區(qū)穿形成賭的“理商圈瀉”為小依托語，區(qū)杰內(nèi)人躍口為的５萬侮至１櫻０萬誓人，丈輻射鵲能力克強(qiáng)，登居民葵潛在費(fèi)購買伐力巨騾大。些同時(shí)蹈，社替區(qū)商嚼鋪購族物具摩有外家在購升物場底所不滑具備廚的便斜捷性冶，這臣就使炮繁榮馬的社申區(qū)商腹業(yè)街血和商喇鋪的棟知名宰度和甲租價(jià)針，并黨不遜上于城芒區(qū)商晝業(yè)街碼。兩商年前器社區(qū)器商鋪警的價(jià)柱格不馬到住厲宅的臘１．績５倍局，創(chuàng)目前刺已漲量至２委．５查倍以寄上，屋有的酷甚至壓高達(dá)沿５倍捐。據(jù)核統(tǒng)計(jì)敢，武送漢社年區(qū)商炒鋪的侍價(jià)格辦往往速２倍蛋甚至氣５倍列于同士一區(qū)渴域的趨住宅究價(jià)格舉，目卵前，好武漢低住宅漫平均烈價(jià)格被約為兼２8萌００鞋元／蓬㎡，日而商至鋪的遍市場暢價(jià)格介都在皂每平除方米慶5０很００希元以彎上，坐高的悅甚至棄達(dá)5及００房００姑元，聰平均蒸在６宋００流０元淺左右緊。如較位于嫌漢口僵火車廟站旁稿的東慘方帝們園，元其商仆鋪售詳價(jià)超書過每浩平方術(shù)米１萬萬元汗，而穗同區(qū)魔域住窮宅均缸價(jià)只旬有3腥60匠0元充/㎡伙。萬涌科四源季花奮城歐蛋式商懇業(yè)街館、金季色港蜻灣異據(jù)域風(fēng)壞情社隙區(qū)商突業(yè)街切、泰住合百屢花公祥園商繡業(yè)街伍等樓遞盤商甚鋪枉禽銷的漏背后墻，是繩住宅汗郊區(qū)候化發(fā)逐展，宴要求壺住宅瓜區(qū)為剩居民趙提供薦相對爆完善悄的生鎖活服話務(wù)配提套的妄結(jié)果菜?；炷壳熬劽娣e燒在2前0㎡間--賽10好0㎡握的中喚小面酒積商排鋪市濾場認(rèn)倆購比鋤較熱琴烈，睛雖然義商鋪挖的售層價(jià)遠(yuǎn)備高于嫁住宅猴樓的底售價(jià)間，但久由于到商鋪畜層高謝大都遵高于舞普通勝住宅資，有羅的甚遙至達(dá)趁到歪6.拾4米稼，這拔就有披利于靠業(yè)主圣分隔雪一層職，作查為倉溝庫或裁休息稈場所場使用展。商裂業(yè)用材房租永賃價(jià)秩格比脊去年貿(mào)同期紛下降瓜7．鉤1％暈。斜8大點(diǎn)商圈嗚會(huì)戰(zhàn)婆武漢悔城市錯(cuò)商圈咽的理門論基哭礎(chǔ)源懲于中侍心地渠理論講，在宋基礎(chǔ)跳上形丙成了呈同心保圓模轉(zhuǎn)式、澡扇形腥模式常和多杜核心翁模式錯(cuò)的經(jīng)鞋典模委式理以論。趣由于日城市福內(nèi)部精空間弱結(jié)構(gòu)棋呈分役散集籠團(tuán)式壽發(fā)展亮，即瘦一個(gè)笑城市潮具有痛多核第心或孔多中謝心地害域結(jié)鉗構(gòu)，搖既有拐分散旺，也銷有集社中，廟正是怠分散慎與集海中的暫辨證久統(tǒng)一頌，促逐進(jìn)了便城市薦商圈窩的形押成與置發(fā)展壩。從炕武漢景市內(nèi)同部地陣域結(jié)陜構(gòu)分倉析，暑其功渠能分惱區(qū)相晴當(dāng)明昌顯，夫以長疾江為胖界形憲成了碰三大獅自然廚街區(qū)旺漢口棍、漢剛陽、北武昌蓮，每怖一個(gè)境自然留街區(qū)班在城夠市中咐都有胞其獨(dú)臭特的布功能申。理響所當(dāng)兆然每帆個(gè)街船區(qū)都尊會(huì)形貞成一件個(gè)或甲多個(gè)誘商貿(mào)槳比較咬集中正的核匙心區(qū)部。各尋個(gè)城者市商搞圈的蝴新建厚有利飼于優(yōu)黎化城副市結(jié)埋構(gòu)和播空間督布局犬，提匪升城進(jìn)市功暗能，牢同時(shí)各有利畝于保居護(hù)老欲城區(qū)棄文化常風(fēng)貌樓。秋目前北武漢栗已經(jīng)鐮或正偉在形膛成了濁8個(gè)銷大型債商圈案，分豎布中禮心城傻區(qū)內(nèi)句的江博漢、責(zé)江岸乒、硚魯口、喜武昌快、漢看陽等蓮區(qū)，豪8大組商圈兄目前耗總營魄業(yè)面礎(chǔ)積接蹄近1割50頁萬，飯涵擴(kuò)奏武漢坐現(xiàn)有蹈60熄%以門上商就業(yè)業(yè)抄態(tài)形葡式，悟其中峽以內(nèi)伸環(huán)線泊四大煮商圈狐為功樹能最籌全的考核心朋商圈平（表賭3）尼。踏表3剃：武治漢內(nèi)更環(huán)線調(diào)四大灣商圈志價(jià)值積圖幼但是轎由于倡盲目修發(fā)展址導(dǎo)致鑰諸多警弊病嘗，基里本上丸各大收商圈匹都沒意有處極理好恩商圈靜的物腥業(yè)均拆衡問堪題，踩結(jié)果向大量稍樓宇精均為忙購物權(quán)，在喂商貿(mào)覆、物邁流、殲寫字粱樓、顆娛樂喬、運(yùn)端動(dòng)等撲功能路上依叫然不搖平衡裕，因白此，油武漢篇的商巴圈建兆設(shè)在志突出削休閑鋪購物撥等主彼導(dǎo)功腰能的會(huì)同時(shí)票，應(yīng)誼保持兔更多乞的業(yè)垂態(tài)均顫衡，堵從而昨保持臥商圈妨活力糧。量表4滲：商求圈要石求元尾素圖間表5通：武類漢8股大商惕圈比魄較上商業(yè)醬物業(yè)昂供需沃特征趟商業(yè)櫻物業(yè)博供應(yīng)剖形態(tài)權(quán)目前冒武漢奶商業(yè)陶物業(yè)祝供應(yīng)指形態(tài)粥主要穗有純挨商業(yè)簡店鋪鴿、街聚鋪、旺高層刮建筑強(qiáng)底商攝、社糕區(qū)商印業(yè)街都等四洪種供矮應(yīng)產(chǎn)概品，萍供應(yīng)事總量匪10貍0萬根㎡，盾市場曲銷售趁均價(jià)悔接近璃80蝴00福元/肌㎡，旁見表響6。灰商鋪愧劃定系各自殺范圍蟲根據(jù)煎武漢柿市現(xiàn)搖有商沾業(yè)規(guī)證劃及拼各商第業(yè)街艇的租鎮(zhèn)金水景平，劫武漢擠商業(yè)薪街可羅分中浩心商杜業(yè)區(qū)借、次招級(jí)商預(yù)業(yè)區(qū)咱和城距市邊萌緣商吩業(yè)區(qū)庸三個(gè)感層面退。其抗中中敬心商階業(yè)區(qū)綱包括駕傳統(tǒng)稼的江困漢路懲、武墨廣、鹿徐東我和中笨南等庸4個(gè)搶黃金嚴(yán)地帶新；次兄級(jí)商貞業(yè)區(qū)涌包括伍魯巷守、光擱谷、燈沌口反及各陡區(qū)范喉圍內(nèi)景的特胳色商膛業(yè)區(qū)搖；而迅城市尼邊緣老商業(yè)尤區(qū)主扇要是撒指城籠郊結(jié)爪合部漏的商辭業(yè)混唉合區(qū)任。窮居民離休閑除消費(fèi)泄和日粥常消旱費(fèi)呈版現(xiàn)明游顯分斧別盤武漢胡居民輔消費(fèi)料總體艦上呈曉現(xiàn)休饑閑消僅費(fèi)到溫中心念商業(yè)葡街集廁聚，點(diǎn)日常腥消費(fèi)剪在住饑宅配荷套商診業(yè)集尾聚的依特點(diǎn)港。由驅(qū)于中簽心城福區(qū)的慰居民槳部分珠大量辟外遷陸，近先年來苗內(nèi)環(huán)稍線外郵的消膚費(fèi)逐佩年攀霉升，富隨著包王家絡(luò)墩商晴務(wù)區(qū)雅、永置清商柳務(wù)區(qū)亂、武攪漢銷雙品茂的、萬叔達(dá)購腦物廣鹿場等喂商業(yè)嫂中心斃的逐田步啟元?jiǎng)?，處給中泊心城宮區(qū)的淡商業(yè)江帶來變了新腹的機(jī)蜻遇。仔商業(yè)清進(jìn)入棚形態(tài)鴿多元駛化與烤力量哀重組棚的戰(zhàn)渡國時(shí)癥代載武漢宿商業(yè)豪步入偏群雄否并起時(shí)的戰(zhàn)稼國時(shí)芒代。呼傳統(tǒng)討的百培貨業(yè)耀與新推興的尸連鎖璃商業(yè)別、專領(lǐng)賣店它等商衛(wèi)業(yè)形調(diào)態(tài)百膏舸爭朝流，餅百貨宣業(yè)內(nèi)迅的競格爭使練得行紅業(yè)利拘潤日個(gè)見稀膝薄。銷連鎖作商業(yè)押的紅撐火以比及專灘賣店榴的崛炭起又?jǐn)_給價(jià)蓋格上瘋處于佛劣勢種的百憐貨業(yè)分帶來歲巨大和的壓雷力。滴商場諸與店超面需麻求分街布明釀顯，朵各取擇所需摧休閑捉類、臣對品招牌敏譜感性鑰不太貞強(qiáng)的虜商家浪大多摟選擇餡沿街勁店面動(dòng)，主哀要依搖靠人跳流保舟證營陣業(yè)額斥。已冊有一都定品懶牌知條名度赤的經(jīng)佛營者往因街抓鋪的懼租金錄費(fèi)用捏較低只，也黎多選跌擇街疊鋪。萍中檔癥品牌貍或頂棄級(jí)品洪牌則墓會(huì)選分擇入遙住有舉商業(yè)跨氛圍芝但又等不像當(dāng)江漢刑路、卡中山圍大道咳那樣鐮過于汪喧嘩外的商倆業(yè)街唉。商扶場經(jīng)騎營者鈴多采哄用差轟異化宇租金時(shí)策略孫，對燒著名墓品牌扛給予身租金高上的敲優(yōu)惠考，其濤利潤字的損往失通盡過對可其他根品牌哪收取膨較高愚租金攝來彌艷補(bǔ)。拌商業(yè)臘地產(chǎn)截，假靜日銷拉售漸即成時(shí)逗尚樂武漢鋒的假蛛日經(jīng)庸?jié)鷮鹤》績S市場壞而言鉆比較假尷尬許，但見對商外業(yè)地肌產(chǎn)而街言卻婚帶來具福音透。從爛目前六市場我上在溝售的趨50景余個(gè)霜商業(yè)可情況輔銷售叨統(tǒng)計(jì)漂來看玻，假豬日銷鈴售占古其整模體比縱重的蘆70牲%以確上，壯假日棋購房禍節(jié)等發(fā)不斷茅推陳搭出新蕉的商責(zé)業(yè)營怠銷手蚊段即嘉反映說了這款種趨溜勢。骨表6滔：武猾漢歷特年商撥業(yè)銷雜售量敏、銷窯售價(jià)壤格比緊較圖虛武漢幕最具兇影響魔力的肉商業(yè)取地產(chǎn)湊1、紹萬達(dá)給商業(yè)別廣場恥武漢甲萬達(dá)桿商業(yè)鞠廣場摔位于奧漢口份中山供大道牛上，侄由3谷棟商悶業(yè)樓迫及2拌條步馳行街零組合怪而成桂，商油業(yè)面絲積1項(xiàng)3萬炒㎡，晃集昌沃爾幸瑪華購物早廣場回、華糠納影邊城、稠大洋促百貨血、美尾食廣售場、亦家電柱廣場接等國卡內(nèi)外釣超一各流企恢業(yè)于陵一體虎的一給站式船SH長OP晚PI敵NG肚M顫AL嶼L，支另有擋50筐0多即家獨(dú)何立店勒鋪薈劇萃國糟內(nèi)外州摩登柜時(shí)代撇精品崖，是彩漢口羨目前山最大房的一瓦站式集購物劃中心注。前2、況銷品狠貿(mào)炭中商愛-團(tuán)痛結(jié)銷砌品貿(mào)錘（S態(tài)HO納PP傻I