房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫練習B卷帶答案打印版

房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫練習B卷帶答案打印版

單選題（共50題）1、在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨（）。A.政策風險B.市場風險C.財務風險D.信用風險【答案】A2、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結構關系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是（）。A.產(chǎn)品結構B.總量結構C.供求結構D.投資結構【答案】B3、借貸記賬法以（）作為記賬理論依據(jù)。A.會計法B.會計規(guī)則C.會計規(guī)程D.會計恒等式【答案】D4、對地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等進行的研究，屬于（）研究階段。A.投資機會B.初步可行性C.詳細可行性D.項目的評估和決策【答案】A5、在收益性物業(yè)管理中，資金來自物業(yè)收益的大修基金通常由（）直接管理。A.業(yè)主B.租戶C.物業(yè)服務企業(yè)D.物業(yè)管理協(xié)會【答案】C6、商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B7、若房地產(chǎn)投資項目的財務凈現(xiàn)值大于零，則說明該項目的獲利能力（）基準收益率的要求。A.未達到B.正好達到C.已超過D.接近于【答案】C8、反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.商品批發(fā)價格指數(shù)B.城市居民消費指數(shù)C.城市居民消費價格指數(shù)D.商品零售價格指數(shù)【答案】D9、存量在數(shù)值上的表達式是（）。A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量【答案】B10、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措計劃中應包括預售收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。A.質(zhì)量控制目標B.銷售收入計劃C.工程建設招標計劃D.客戶定位【答案】B11、最常見的會計期間是（）。A.三個月B.六個月C.一年D.二年【答案】C12、在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A13、下列關于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算【答案】D14、采用貨幣作為計量單位、記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，是指（）。A.會計主體B.貨幣計量C.會計分期D.持續(xù)經(jīng)營【答案】B15、公共配套設施建設費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構成中屬于（）。A.土地費用B.前期工程費C.房屋開發(fā)費D.管理費用【答案】C16、運用實物期權方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過（）確定是否進行投資。A.等待投資型期權估價B.放棄型期權估價C.成長型期權估價D.柔性期權估價【答案】C17、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D18、關于債務融資，下列說法不正確的是()。A.信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸C.企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年D.利用信貸資金經(jīng)營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”【答案】B19、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D20、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的（）的回收。A.經(jīng)營資金B(yǎng).開發(fā)經(jīng)營成本C.開發(fā)建設投資D.總開發(fā)成本【答案】D21、個人住房貸款業(yè)務信用風險涉及購房人和()兩方面。A.政府B.建造商C.開發(fā)商D.物業(yè)管理企業(yè)【答案】C22、下列關于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B23、已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%【答案】C24、在政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，由（）負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收等手續(xù)并組織實施。A.政府部門B.建設部門C.房管部門D.開發(fā)商【答案】D25、增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目不包括（）。A.土地使用權的費用B.土地開發(fā)和新建房及配套設施的成本C.土地所有權的費用D.土地開發(fā)和新建房及配套設施的費用【答案】C26、與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級D.變現(xiàn)容易【答案】D27、按投資的（），可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。A.投資對象B.投資回收期C.經(jīng)濟用途D.投資形式【答案】C28、動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資【答案】B29、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A.利潤表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.項目投資現(xiàn)金流量表【答案】D30、對房地產(chǎn)投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其()的風險因素。A.變動可能性B.影響重要性C.發(fā)生經(jīng)常性D.類型歸屬性【答案】A31、下列有關房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資機會研究及相關知識的表述，不正確的是()。A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A32、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進行分類時，不包括（）。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理【答案】A33、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】A34、房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資（）。A.存在效益外溢和轉移B.易獲得金融機構的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級【答案】C35、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是（）。A.發(fā)行可轉換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券【答案】D36、某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則該項目的資本金凈利潤率為（）。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】B37、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應該向銀行償還的利息為（）萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C38、物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D39、（）承受起重機自重、起重機最大起重量以及起重機剎車時產(chǎn)生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護系統(tǒng)C.柱子D.基礎【答案】A40、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B41、每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是因為房地產(chǎn)具有（）。A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動性D.長壽命性【答案】B42、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術環(huán)境的因素是()。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構與布局B.人口數(shù)量與結構C.土地資源狀況D.信息技術的發(fā)展和應用【答案】D43、某市去年住宅的實際銷售量為600萬平方米，預測銷售量為500萬平方米，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預測的今年的住宅銷售量是（）萬平方米。A.450B.475C.520D.580【答案】D44、下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。A.設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高【答案】D45、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格【答案】C46、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時總價為（）萬元。A.80B.97C.100D.300【答案】D47、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險【答案】D48、（）的市場最具潛力，投資風險也相對較小。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)【答案】A49、某房地產(chǎn)投資項目的目標收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C50、某家庭申請了25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了()元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24【答案】A多選題（共20題）1、房屋劃分為()房屋市場。A.一級B.二級C.三級D.四級E五級【答案】AB2、根據(jù)會計基本準則規(guī)定，以下（），屬于會計信息的次級質(zhì)量要求。A.可靠性B.重要性C.謹慎性D.及時性E.可理解性【答案】BCD3、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時間價值表現(xiàn)為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD4、銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行風險管理采取的措施有（）。A.分期發(fā)放貸款，對其現(xiàn)金情況進行監(jiān)控B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項目總投資的30％D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款__E.密切關注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用【答案】ABD5、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。A.政策風險B.資金供應風險C.經(jīng)營風險D.利率風險E.匯率風險【答案】BD6、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)C.標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD7、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當?shù)赝恋厥召弮錂C構，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC8、房地產(chǎn)間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD9、工程造價的計價與控制是以（）為對象，研究其在建設前期、工程實施和工程竣工的全過程中計算和控制工程造價的理論、方法，以及工程造價運動規(guī)律的學科。A.建設項目B.單項工程C.單位工程D.分部工程E.分項工程【答案】ABC10、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本報表包括()。A.總投資估算表B.現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.開發(fā)建設投資估算表E資產(chǎn)負債表【答案】BC11、房地產(chǎn)項目敏感性分析的主要步驟包括（）。A.確定用于敏感性分析的財務評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值D.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析E.分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率【答案】ABCD12、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當?shù)赝恋厥召弮錂C構，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC13、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（）。A.項目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.協(xié)議中規(guī)定的有關費用D.租售收益E.股息【答案】BC14、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發(fā)建設項目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開發(fā)項目的選址、定點審批B.核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證C.設計方案審批D.核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD15、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行B.凈現(xiàn)值標準差能準確說明項目風險的大小C.凈現(xiàn)值標準差越小，項目的相對風險就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)【答案】A16、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽C.基礎租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績【答案】ACD17、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD18、房地產(chǎn)企業(yè)債務融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD19、在房地產(chǎn)市場中，土地的交易包括()等子市場。A.商業(yè)物業(yè)B.特殊物業(yè)C.土地買賣D.租賃E抵押【答案】CD20、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當?shù)赝恋厥召弮錂C構，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC大題（共10題）一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】二、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；三、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。四、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮课濉ⅰ痢辽虅諛枪纼r報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】六、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮堪?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購