大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目可行性報告

PAGEPAGE1大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)可行性研究報告目錄一、項目概況┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄2二、建設(shè)內(nèi)容說明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄4三、配套條件說明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄5四、項目開發(fā)周期┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄5五、市場分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄7六、投資概算┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄7七、銷售收入和綜合效益測算┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄8八、研究結(jié)論┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11附錄1：建安工程費概算標準說明┄┄┄┄┄┄┄┄┄12附錄2：福泰大酒店銷售價格估算說明┄┄┄┄┄┄┄14附錄3：地下建筑面積價格估算說明┄┄┄┄┄┄┄┄14北京大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目可行性研究報告一、項目概況：1．項目位置：北京大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目（包括大柵欄項目L地塊和琉璃廠東區(qū)兩部分，以下簡稱該項目）位于規(guī)劃中的大柵欄地區(qū)東部，與天安門廣場的零距離區(qū)位關(guān)系形成其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。大柵欄琉璃廠地區(qū)中心地位突出，市政設(shè)施發(fā)達，作為規(guī)劃中的四條地鐵線路的交匯處，交通十分便利，其近距離可達故宮博物院、國家博物館、人民大會堂和建設(shè)中的國家大劇院等天安門廣場周邊著名建筑群落，以及天橋，大觀園、牛街等知名的歷史文化旅游景區(qū)。2．建設(shè)用地面積：大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)總面積為38.68公頃，其中：可建用地面積38.31公頃。區(qū)內(nèi)預(yù)計實際拆遷用地面積26.77公頃，其中道路拆遷用地面積5.97公頃，預(yù)計總建筑面積約587306平米，其中地上面積389290平米，地下面積198016平米。3．開發(fā)建設(shè)形式：與政府的政策性投資公司共同組建股份有限公司，以自主經(jīng)營和自負盈虧的企業(yè)化經(jīng)營方式，在政府政策主導和支持下，充分利用資本市場的融資功能并發(fā)揮市場機制的作用，獨立實施該項目。4．項目定位及市場分析：大柵欄琉璃廠地區(qū)地處北京城南的龍脈之上，歷史上一直是交通便利的商賈云集之地。目前大柵欄琉璃廠地區(qū)仍然較為完整的保存了歷代遺留的街道、胡同和城市空間形態(tài)，是北京市歷史文化保護區(qū)之一。作為北京城內(nèi)現(xiàn)存最完整的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，這里人口稠密，市政設(shè)施落后，道路狹窄通達性差，商業(yè)區(qū)劃分不合理，商業(yè)品質(zhì)和效益低下，與其優(yōu)越地理位置極不相稱，是一塊未能顯現(xiàn)青春活力卻蘊藏極大的社會和經(jīng)濟價值的京城“處女地”。2002年北京市政府決定對大柵欄琉璃廠地區(qū)進行保護性開發(fā)，將其列入《北京市2008年奧運行動規(guī)劃》，是重點商業(yè)中心區(qū)和市級重點改造項目?！按髺艡诹鹆S”在國內(nèi)外有著極高的知名度和公眾認同度，“大柵欄琉璃廠”一旦開發(fā)即可產(chǎn)生強烈的社會反響，吸引大量游人和新的消費群體。從地形來看，大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)呈長方型，區(qū)塊較大，可以考慮多種業(yè)態(tài)；從項目區(qū)位來看，大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)緊臨天安門，周邊有重要的城市干道，可利用天安門、城市干道帶來的人流、車流發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)；從與大柵欄琉璃廠地區(qū)其他區(qū)位關(guān)系來看，大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)與東部的大柵欄琉璃廠國粹商業(yè)區(qū)呈現(xiàn)聯(lián)動互補關(guān)系，可為大柵欄琉璃廠其他地區(qū)提供配套服務(wù)；從交通來看，大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)西面有拓寬的南新華街，與大柵欄琉璃廠東面地區(qū)相連有拓寬的延壽街、胭脂胡同，區(qū)內(nèi)有眾多保留的街道胡同，利于步行街的商業(yè)形態(tài)。同時，大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)有大量歷史文物保護建筑需要保留，如正乙祠、梅蘭芳故居、紀曉嵐故居等，在規(guī)劃中需有所考慮。在立足于保護歷史文化的前提下，對大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的定位是：以民俗休閑文化為產(chǎn)業(yè)龍頭的現(xiàn)代化的露天摩爾，集傳統(tǒng)商業(yè)、傳統(tǒng)手工藝制造、城市文化旅游、古都風貌游覽、文化娛樂等為一體的具有多元功能的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。力爭將其建設(shè)成一個集傳統(tǒng)商業(yè)、傳統(tǒng)手工藝制造、城市文化旅游、文化娛樂等為一體的具有多元功能的文化產(chǎn)業(yè)新區(qū)。力爭使琉璃廠成為北京最大的、品位最高的古玩及藝術(shù)品集散地，最全、最密集的中國傳統(tǒng)手工藝品生產(chǎn)基地，中國乃至世界的工藝品交割市場，北京最大的古都風貌景觀區(qū)和城市旅游區(qū)。與大柵欄琉璃廠商業(yè)街區(qū)形成互動發(fā)展。琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)列入了北京市第十個五年計劃文化建設(shè)的重點項目。隨著該項目的開發(fā)，將激活和釋放出其潛在的巨大商業(yè)價值，使開發(fā)具有“點石成金”之功效?！叭宋膴W運”是2008年北京奧運會的三大主題之一，屆時該項目將是弘揚中華民族優(yōu)秀文化與西方文化相交融，向世人展示北京這座歷史文化名城在新世紀的風采的絕好機會。二、建設(shè)內(nèi)容說明：1．項目用地：38.68公頃2．項目實用地：38.31公頃3．項目容積率：1.0164．總建筑面積約587306m2，其中地上面積：389290m共分為五個區(qū)域，南區(qū)、中二區(qū)、中一區(qū)、北區(qū)、L區(qū)。（1）南區(qū)北為韓家胡同、南珠市口大街、東為胭脂胡同、西為南新華街，用地面積37700m2，總建筑面積13.6萬m2。包括福泰大酒店和福泰花園。其中福泰大酒店占地4700平方米（2）中二區(qū)北至小沙士胡同、南至韓家胡同、東至大外廊營胡同、西至南新華街，用地面積65300m2，地上總建筑面積95340m2。包括文化區(qū)商鋪和商貿(mào)寫字樓。其中A民間手工藝作坊區(qū)占地面積7800平方米，建筑面積9360平方米；B廟會會館文化區(qū)占地面積9000平方米，建筑面積10800平方米；C曲藝文化區(qū)占地面積11000平方米，建筑面積13200平方米；D茶藝文化區(qū)占地面積7300平方米，建筑面積8760平方米；E古文化藝術(shù)區(qū)占地面積13400平方米，建筑面積16080平方米；F商務(wù)客棧區(qū)占地面積5400平方米，建筑面積商貿(mào)寫字樓占地面積13400平方米,擬建2.85萬平方米，樓高7層，提供各種類型的辦公場所，裝備最具現(xiàn)代化的智能保安系統(tǒng)，特設(shè)大型地下停車場。（3）中一區(qū)北至余家胡同；南至小沙土胡同；東至東北園胡同；西至南新華街，屬于歷史文化保護區(qū)。占地面積113000m2，總建筑面積13.56萬m2（4）北區(qū)為北為余家胡同，南至百會胡同，東為延壽街，西為東北園胡同，占地面積64100m2，總建筑面積8.7萬m2（5）L區(qū)塊南接余家胡同，南接前門西河沿街，東接人大西街，西臨南新華街，區(qū)內(nèi)占地面積5.07公頃，地上建筑面積70500平米，地下建筑面積36000平方米。三、配套條件說明：該項目所在地段市政配套較齊全，給水、排水、供電、通訊、暖氣、煤氣均可由城市管網(wǎng)提供。四、項目開發(fā)周期：我們將大柵欄琉璃廠產(chǎn)業(yè)園區(qū)分為五個區(qū)域，（南區(qū)、中二區(qū)、中一區(qū)、北區(qū)、L區(qū)）分三期開發(fā)，具體開發(fā)步驟：A、首期開發(fā)，將南區(qū)和中二區(qū)商貿(mào)寫字樓，五道街合并開發(fā)，目的是將2區(qū)的開發(fā)成為互動式發(fā)展，使商家們能夠先安居，進而安心扎根在大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)區(qū)經(jīng)商，同時為商業(yè)界和各社會各界做勢，為提升大柵欄琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)區(qū)人“人氣、商氣”墊定基礎(chǔ)，是工作的重中重，關(guān)系重大。第一期的開發(fā)的建筑工程項目南區(qū)涉及的范圍南至珠市口街，北至五道街，東至櫻桃、鐵樹斜街，西至南新華街，福泰假日大酒店（暫定名）、福泰花園（暫定名）。中二區(qū)民間手工藝作坊區(qū)、商貿(mào)寫字樓，總用地面積56900m2，建筑面積17.43萬m2B、二期開發(fā)，中一區(qū)與中二區(qū)合并開發(fā)，開發(fā)項目有古文化藝術(shù)區(qū)、茶藝文化區(qū)、曲藝文化區(qū)、廠甸會區(qū)、商務(wù)客棧區(qū)、琉璃廠東街、海王村公園，通過首期的房地產(chǎn)開發(fā)，積累對古建筑維修改建的經(jīng)驗，在對待擴建琉璃廠東街及東南胡同，海王村公園等古建筑的修建工作中將會發(fā)揮出更出色，修復(fù)更出位，對促進營商環(huán)境的策劃設(shè)計將會是更加實用可行。第二期中一區(qū)與中二區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)及修復(fù)項目涉及的范圍：南至五道街，北至余家胡同，東至大外廊營胡同，西至新華街，琉璃廠東區(qū)，東南胡同的修建，海王村公司及沿南新華街路面的鋪面，還有L地塊，總開發(fā)用地面積23.31萬m2，修復(fù)地上建筑面積約32.4萬m2，預(yù)計房產(chǎn)開發(fā)時間2006年6月至2007年底。C、三期開發(fā)，北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，主要項目是高檔公寓小區(qū)，通過特有北京風情風俗的四合院式會館吸引外地旅游團體及外國友人機構(gòu)來此住宿，形成良好的收益。使外國友人更多地了解中國淳樸的民俗，這些在保留傳統(tǒng)風貌的基礎(chǔ)上重新設(shè)計的休閑式賓館，將在北京酒店業(yè)的市場上異軍突起，成為來京旅游的中高收的旅游團體的首選住宿地方。第三期北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)工程項目涉及的范圍：南至百會園胡同，北至余家胡同，東至延壽街，西至東北園胡同，總開發(fā)用地面積6.4萬m2，預(yù)計建筑面積（含修復(fù)的建筑面積）約15萬m2，預(yù)計房產(chǎn)開發(fā)時間2009年1月至2010年6月。五、市場分析：近年以來，北京商鋪投資市場風風火火。從朝外“老番街”開盤投資人凌晨3點排隊等候，到回龍觀底商銷售的無聲無息結(jié)案，所有一切都預(yù)示著商鋪投資的春天即將來臨。該項目以得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，借助百年老店的助勢，綜合北京商鋪的價格走勢、項目周邊物業(yè)情況及項目未來的發(fā)展趨勢等情況，該項目銷售價格按照保守價格、一般價格、樂觀價格三種情況分別測算（詳見測算表）。六、投資概算：1、土地及前期費用：257735.96萬元1.1拆遷補償費254040萬元1.2勘察設(shè)計費3695.96萬元2、規(guī)費：20169.50萬元2.1土地出讓金46714.80萬元（全免）2.2大市政配套費20169.50萬元3、建安費用：87117.60萬元4、管理費用：7476.52萬元（按3％計）5、財務(wù)費用：24482.51萬元（i=6%）6、不可預(yù)見費：20402.10萬元（按5％計）項目成本合計398317.61萬元。說明：1、從政府及拆遷公司提供信息，大柵欄琉璃廠地區(qū)按現(xiàn)有建筑面積計算的拆遷成本不超過12000元/平米（住宅、商鋪、私標平均），現(xiàn)有地塊建筑容積率不超過0.8，所以按拆遷土地面積計算的拆遷成本不超過10000元/平米，考慮到我們計算的拆遷土地面積是按照實際用地面積計算，未考慮道路占地，所以將拆遷成本上浮20%，折算拆遷建設(shè)費用為12000元/平米。七、銷售收入和綜合效益測算：項目分區(qū)銷售測算表（按保守價格）項目分區(qū)可售建筑面積（平米）預(yù)計單價（元／平米）預(yù)計總價（萬元）備注中2區(qū)項目A:民間手工藝作坊區(qū)93602600024336按照宣武區(qū)現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展狀況及周邊項目情況估算的保守價格中2區(qū)項目B:廟會會館文化區(qū)108002600028080中2區(qū)項目C:曲藝文化區(qū)132002600034320中2區(qū)項目D:茶藝文化區(qū)87602600022776中2區(qū)項目E:古文化藝術(shù)區(qū)160802600041808中2區(qū)項目F:商務(wù)客棧區(qū)86402600022464中2區(qū)項目G:商貿(mào)寫字樓285001380039330南區(qū)項目A：福泰花園小區(qū)1200008880106560南區(qū)項目B：福泰大酒店30736.84北區(qū)項目：高檔公寓小區(qū)8700011800102660L地塊開發(fā)項目7050028000197400地下建筑面積31680銷售收入682150.84凈銷售收入661686.31營業(yè)稅及附加36558.17項目成本398317.61項目利潤226810.54所得稅74847.48稅后利潤151963.06利潤率56.94％稅后利潤率38.15％盈虧平衡點63％項目分區(qū)銷售測算表（按一般價格）項目分區(qū)可售建筑面積（平米）預(yù)計單價（元／平米）預(yù)計總價（萬元）備注中2區(qū)項目A:民間手工藝作坊區(qū)93603580033508.8按照宣武區(qū)三年內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展狀況及周邊區(qū)域發(fā)展情況估算的一般價格中2區(qū)項目B:廟會會館文化區(qū)108003580038664中2區(qū)項目C:曲藝文化區(qū)132003580047256中2區(qū)項目D:茶藝文化區(qū)87603580031360.8中2區(qū)項目E:古文化藝術(shù)區(qū)160803580057566.4中2區(qū)項目F:商務(wù)客棧區(qū)86403580030931.2中2區(qū)項目G:商貿(mào)寫字樓285001880053580南區(qū)項目A：福泰花園小區(qū)12000011800141600南區(qū)項目B：福泰大酒店46105.26北區(qū)項目：高檔公寓小區(qū)8700016800146160L地塊開發(fā)項目7050038800273540地下建筑面積52800銷售收入953072.46凈銷售收入924480.29營業(yè)稅及附加51077.541項目成本398317.61項目利潤475085.14所得稅156778.10稅后利潤318307.04利潤率119.27％稅后利潤率79.91％盈虧平衡點45.61％項目分區(qū)銷售測算表（按樂觀價格）項目分區(qū)可售建筑面積（平米）預(yù)計單價（元／平米）預(yù)計總價（萬元）備注中2區(qū)項目A:民間手工藝作坊區(qū)93604588042943.68按照宣武區(qū)五年內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展趨勢及周邊區(qū)域發(fā)展情況估算的樂觀價格中2區(qū)項目B:廟會會館文化區(qū)108004588049550.4中2區(qū)項目C:曲藝文化區(qū)132004588060561.6中2區(qū)項目D:茶藝文化區(qū)87604588040190.88中2區(qū)項目E:古文化藝術(shù)區(qū)160804588073775.04中2區(qū)項目F:商務(wù)客棧區(qū)86404588039640.32中2區(qū)項目G:商貿(mào)寫字樓285002480070680南區(qū)項目A：福泰花園小區(qū)12000016800201600南區(qū)項目B：福泰大酒店76842.11北區(qū)項目：高檔公寓小區(qū)8700022800198360L地塊開發(fā)項目7050050800358140地下建筑面積79200銷售收入1291484.03凈銷售收入1252739.51營業(yè)稅及附加69213.86項目成本398317.61項目利潤785208.04所得稅259118.65稅后利潤526089.39利潤率197.13％稅后利潤率132.08％盈虧平衡點33.66％八、研究結(jié)論：本項目除了政府支持拆遷外，其余優(yōu)惠政策還包括：A、土地出讓金可以全額返還（確定）；B、大市政配套減半（基本確定）；C、主干道由政府代修（尚在洽談）；D、政府或投資公司為融資提供擔保（基本確定）。該項目有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，是北京市重點商業(yè)中心區(qū)和市級重點改造項目，被入《北京市2008年奧運行動規(guī)劃》，又符合北京市的整體規(guī)劃。經(jīng)測算，項目有著較強的盈利能力和較高的抗風險能力。綜上所述，該項目是可行的。石家莊中雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二○○五年二月十八日 附錄1┄┄┄建安工程費概算標準說明

建安工程費共包括六部分：1.建安工程費

依據(jù):現(xiàn)行建安費定額計算單方造價.

標準:

(1)普通住宅多層900-1000元/平米

高層1600-1800元/平米

(2)公共建筑

A.公寓,寫字樓3000-4500元/平米

其中:結(jié)構(gòu)1000-1500元/平米

裝修800-1000元/平米

設(shè)備1200-2000元/平米

B.別墅3000元/平米

說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務(wù),金融郵電,社區(qū)服務(wù),行政管理,市政公用。

(2)依據(jù):京政發(fā)[1985]149號文;

標準:建筑面積9678-10630平米/千戶工程取費按實際工程量。通常取7-15%為公建配套面積比率。2.招投標費

依據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號文

標準:中標額*1‰

3.預(yù)算審查費

依據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號;

標準:預(yù)算造價*0.5‰

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）

4.工程監(jiān)理費

依據(jù):(1)國家物價局.建設(shè)部[1992]價費字479號;

(2)[93]京建法字第029號

標準:工程造價*適用稅率

適用稅率:

工程造價500萬元以下2.5%

50010002.0-2.5%

100050001.4-2.0%

5000--100001.2-1.4%

10000--500000.8-1.2%

50000-1000000.6-0.8%

>1000000.6%

說明:實行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費,其費率為工程監(jiān)理費中的7%,5.竣工圖費

依據(jù):(86)市建規(guī)字第097號;

標準:設(shè)計費*7%

6.建材發(fā)展基金

依據(jù):(89)京建材字第292號;

標準:建安工程造價*2%（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）根據(jù)以上標準計算的項目各分區(qū)的建安費用列表項目分區(qū)建筑面積（平方米）建安費用（元／平方米）建安總費用（萬元）中2區(qū)項目A:民間手工藝作坊區(qū)936020001872中2區(qū)項目B:廟會會館文化區(qū)1080023002484中2區(qū)項目C:曲藝文化區(qū)1320023003036中2區(qū)項目D:茶藝文化區(qū)876023002014.8中2區(qū)項目E:古文化藝術(shù)區(qū)1608020003216中2區(qū)項目F:商務(wù)客棧區(qū)864032002764.8中2區(qū)項目G:商貿(mào)寫字樓2850026007410南區(qū)項目A：福泰花園小區(qū)120000150018000南區(qū)項目B：福泰大酒店1645042006909北區(qū)項目：高檔公寓小區(qū)8700021001