云南建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心-奧城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)2008年-35

建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心·奧城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE云南正武集團(tuán)（專(zhuān)注地產(chǎn)專(zhuān)心生活）建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心·奧城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告云南正武集團(tuán)二○○八年三月

目錄第一章項(xiàng)目背景與發(fā)展概況第二章項(xiàng)目建設(shè)的重要性及目的第三章項(xiàng)目基本情況與進(jìn)展第四章項(xiàng)目分析第五章項(xiàng)目定位第六章項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度第七章投資估算與收益概算

第一章項(xiàng)目背景與發(fā)展概況

一、項(xiàng)目背景建水縣位于云南省南部，紅河州中部，距省會(huì)昆明220余公里，面積3789平方公里。轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)140個(gè)行政村，占云南省總?cè)丝诘?.96%,占紅河州的11.5%，總?cè)丝?88910人。其中漢族318597人，彝族136736人，回族12886人，哈尼族9337人，傣族5623人，苗族4314人，其他民族1447人?？h域內(nèi)氣候宜人、物產(chǎn)豐富、文化昌盛，曾是歷史上顛南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，素有“顛南鄒魯”，“文獻(xiàn)名邦”之美譽(yù)。屬“國(guó)家級(jí)歷史文化名城”和“國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)”?？h境內(nèi)有顛越鐵路、國(guó)道323線(xiàn)、雞石、建通公路穿過(guò)，交通便利。建水物產(chǎn)極為豐富，氣候宜人，蔬菜瓜果常年不斷，有豐富的旅游資源。建水人民素有熱愛(ài)體育運(yùn)動(dòng)的傳統(tǒng)習(xí)慣，歷史上曾以球交友，密切了與友鄰市縣的關(guān)系，同時(shí)也為省州運(yùn)動(dòng)隊(duì)和各行業(yè)培養(yǎng)輸送了大批體育人才。但長(zhǎng)期以來(lái)縣公共體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所只有一塊建于二十世紀(jì)五十年代狹窄簡(jiǎn)陋的露天燈光籃球場(chǎng)，嚴(yán)重制約了建水縣體育事業(yè)的發(fā)展。近年來(lái)，建水縣的房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，市場(chǎng)上所出現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)較為單一。而本縣境內(nèi)所轄屬的幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)因?yàn)榈V業(yè)的發(fā)達(dá)，人均收入較為可觀(guān)?？h城內(nèi)的公務(wù)員、教師、工商及銀行等屬于高收入人群，一些私營(yíng)企業(yè)主也較為富裕。建水縣的GDP每年同期增長(zhǎng)為12.2%。作為全州人口第一大縣，興建一個(gè)功能齊全的體育運(yùn)動(dòng)中心以及一個(gè)素質(zhì)較好的高品質(zhì)樓盤(pán)也是大勢(shì)所趨。二、項(xiàng)目發(fā)展概況1、1997年6月建水縣政府提出興建建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心的決定2、1997年8月省土地局關(guān)于建水縣體育運(yùn)動(dòng)委員會(huì)新建體育運(yùn)定中心征撥用地的批復(fù)3、1997年9月州計(jì)委下達(dá)建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心基建投資計(jì)劃的通知4、1997年10月縣城建局批準(zhǔn)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)選址意見(jiàn)書(shū)》5、1998年8月30日，中共建水縣委常務(wù)會(huì)第十二次常務(wù)（擴(kuò)大）會(huì)議紀(jì)要，通過(guò)縣體育運(yùn)動(dòng)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)方案6、1999年1月26日，建水縣第十一屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議審議通過(guò)設(shè)計(jì)方案，批準(zhǔn)建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心委員會(huì)新建體育運(yùn)動(dòng)中心征撥用地7、2007年10月，正式成立建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心（奧城）項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組8、2007年11月，云南正武集團(tuán)與紅河州政府正式簽訂招商引資協(xié)議，建設(shè)建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心(奧城)項(xiàng)目9、2008年2月，建水縣人民政府正式完成體育建設(shè)用地轉(zhuǎn)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的相關(guān)事宜。第二章項(xiàng)目建設(shè)的重要性及目的一、項(xiàng)目建設(shè)的重要性1995年6月國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)了《全民健身計(jì)劃綱要》，標(biāo)志著我國(guó)群眾體育和國(guó)民體質(zhì)建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的階段?！度窠∩碛?jì)劃綱要》旨在加強(qiáng)全民健身的工作，提高中華民族整體素質(zhì)，明確指出本世界末到2010年全民健身工作的奮斗目標(biāo)和任務(wù)，是我國(guó)新時(shí)期全民健身工作的綱領(lǐng)文獻(xiàn)。《全民健身計(jì)劃綱要》是由國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)、社會(huì)支持、全民參與、有計(jì)劃、有任務(wù)、有措施的體育健身計(jì)劃，是與實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化目標(biāo)相配套的社會(huì)系統(tǒng)工程和面向21世紀(jì)的發(fā)展占略規(guī)劃。全民健身事業(yè)是一項(xiàng)嶄新的事業(yè)，符合廣大人民群眾的切身利益，獲得全社會(huì)的一致肯定和贊譽(yù)，并且取得了令人矚目的階段性成果。隨著21世紀(jì)的到來(lái)以及2008年北京奧運(yùn)會(huì)的舉行。我們應(yīng)為實(shí)施全民健身計(jì)劃，增強(qiáng)中華民族的體魄而努力創(chuàng)造條件。為建水縣人民建設(shè)一個(gè)集運(yùn)動(dòng)、生態(tài)、健康為一體的大型高品質(zhì)社區(qū)。從而實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)的快速發(fā)展，促進(jìn)建水縣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二、項(xiàng)目建設(shè)的目的體育產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，每年為世界帶來(lái)4000億美元的收入。體育產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)，使其已成為本世紀(jì)最有活力和廣闊前景的新型產(chǎn)業(yè)之一。隨著當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖氲牟粩嗵岣撸用竦奈幕?、體育消費(fèi)大幅度增長(zhǎng)，加上雙休日、長(zhǎng)假和各種休假制度的實(shí)施，使人們有了更多的空閑時(shí)間去參加各種體育休閑活動(dòng)。全民健身和體育休閑的熱潮推動(dòng)了體育健身場(chǎng)所的發(fā)展。另外，結(jié)合建水縣發(fā)展文化生態(tài)旅游型城市，創(chuàng)建富有地方特色的體育項(xiàng)目，使之成為名牌產(chǎn)品，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)芈糜?、交通、商業(yè)、旅館住宿等消費(fèi)起著巨大的刺激作用。由于體育產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度廣，一些體育活動(dòng)或賽事帶來(lái)的體育消費(fèi)也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)與消費(fèi)增長(zhǎng)，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。該項(xiàng)目建成的目的，就是要充分發(fā)揮城市對(duì)人口、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)的吸引力和聚集效應(yīng)，推動(dòng)二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增強(qiáng)城市對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)和輻射功能，逐步形成融商業(yè)、文化、信息、旅游為一體的城市，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，繁榮城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)。第三章項(xiàng)目基本情況與進(jìn)展一、項(xiàng)目基本情況1、建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心（奧城）項(xiàng)目由云南正武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建。2、位于建水縣城區(qū)西北角，海拔高度１３２５米，南接國(guó)道３２３（現(xiàn)建水大道），北臨待建三環(huán)路。３、總占地１３１畝。其中住宅用地３２．３畝；商業(yè)用地１２．５畝；體育建設(shè)用地８６．２畝。４、定位為建水第一運(yùn)動(dòng)水景大盤(pán)５、集商業(yè)、體育、住宅于一體的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。以運(yùn)動(dòng)、水景、電梯洋房、時(shí)尚商業(yè)街展示為一體。６、項(xiàng)目總投資約3.08億元，產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售收入4.09億元；經(jīng)營(yíng)性年收益2260萬(wàn)元。７、本項(xiàng)目作為紅河州招商引資項(xiàng)目，得到各級(jí)政府的高度重視及關(guān)心。二、項(xiàng)目進(jìn)展１、立項(xiàng)完成２、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成３、勘察設(shè)計(jì)完成４、施工圖設(shè)計(jì)完成５、策劃定位完成６、景觀(guān)設(shè)計(jì)完成７、施工單位招標(biāo)完成８、各項(xiàng)手續(xù)在州領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督及縣領(lǐng)導(dǎo)的配合下正在積極辦理當(dāng)中第四章項(xiàng)目分析一、本項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況分析１、建水縣GDP每年同期增長(zhǎng)12.2%。其中：產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)數(shù)額（億元）8.4212.0510.84增長(zhǎng)率（%）2.115.916.6建水縣前幾年以農(nóng)業(yè)為主。近年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)比例較高，可以看出，縣城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)逐步向城市化轉(zhuǎn)型。第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也在迅速增長(zhǎng)。２、建水縣2006年全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入2.8億元，比2005年增長(zhǎng)16.3%；其中：地方一般預(yù)算收入1.45億元，增長(zhǎng)13.5%；全年地方財(cái)政支出4.41億元，比上年增長(zhǎng)20.9%；其中：地方一般預(yù)算支出3.28億元，增長(zhǎng)17.5%；３、建水縣2007年金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額35.6億元，增長(zhǎng)12.2%。名稱(chēng)存款余額對(duì)公存款余額個(gè)人存款余額個(gè)人存款所占比例工商銀行建水縣支行64961170544904576.41%.建設(shè)銀行建水縣支行92156468924541349%農(nóng)業(yè)銀行建水縣支行86716125087077586%建水縣農(nóng)村信用社112929增幅為11.78%金融機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表示，存款總余額為35億元，可得出全縣人均存款額為7158.8元，據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查，昆明市的人均存款額為8700元。建水縣的人均存款額已經(jīng)與昆明市的相持平。結(jié)論建水縣人均購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。４、建水縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)概況全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總數(shù)12258戶(hù)，比上年增加149戶(hù)，增長(zhǎng)了1.23%。完成營(yíng)業(yè)總收入269505萬(wàn)元，比上年增加43571，增長(zhǎng)3.69%。完成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值76028萬(wàn)元，比上年增加18097萬(wàn)元，增長(zhǎng)31.24%.名稱(chēng)營(yíng)業(yè)收入工業(yè)總產(chǎn)值

（萬(wàn)元）增加值（萬(wàn)元）實(shí)繳稅金（萬(wàn)元）臨安鎮(zhèn)13129823624177071929曲江鎮(zhèn)2896823904142294西莊鎮(zhèn)20421135983920645南莊鎮(zhèn)106292457244661面甸鎮(zhèn)103624807101262官?gòu)d鎮(zhèn)366571591010840785青龍鎮(zhèn)250820038919岔科鎮(zhèn)274215670618甸尾鄉(xiāng)3892487123435李浩寨鄉(xiāng)285617236516坡頭鄉(xiāng)793763251993350普雄鄉(xiāng)2004131952822利民鄉(xiāng)1776124842218盤(pán)江鄉(xiāng)74553344131830項(xiàng)目所處地臨安鎮(zhèn)為全縣營(yíng)業(yè)收入、工業(yè)總產(chǎn)值最高。顯示出私營(yíng)企業(yè)較多，本鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)主購(gòu)房需求較大，消費(fèi)及投資觀(guān)念較強(qiáng)。對(duì)于商鋪的消化能力更為明顯。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型私營(yíng)企業(yè)雖然不及臨安鎮(zhèn)數(shù)量多，但是近幾年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快。對(duì)于個(gè)人而言，想具有身份標(biāo)簽的部分小私營(yíng)業(yè)主也會(huì)選擇到經(jīng)濟(jì)發(fā)展更為迅速的臨安鎮(zhèn)購(gòu)置房產(chǎn)或消費(fèi)以此來(lái)顯示自己近年來(lái)的財(cái)力及實(shí)力。５、居民實(shí)現(xiàn)商業(yè)消費(fèi)零售額情況全縣居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)、商品零售價(jià)格總指數(shù)以每年4.2%的速度在上漲，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)上漲6.5%.指標(biāo)全縣縣城縣城以下社會(huì)消費(fèi)品零售額（萬(wàn)元）616773461927058增長(zhǎng)率（%）14.3%12.7%16.3%居民的消費(fèi)水平在提高，商品的售價(jià)也在同步上漲。本縣居民已經(jīng)從原先的滿(mǎn)足生活溫飽上升到購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)商品。消費(fèi)觀(guān)念在逐步提高，開(kāi)始追求生活奢侈品以及高品質(zhì)的生活方式。也就有了相對(duì)于改善現(xiàn)狀的期望，那么改善居住環(huán)境，享受舒適生活，增加商品消費(fèi)成為本縣居民的未來(lái)狀況。６、全縣旅游經(jīng)濟(jì)情況全年實(shí)現(xiàn)了旅游總收入25115萬(wàn)元的成績(jī)，比去年增長(zhǎng)了23.6%。共接待國(guó)內(nèi)外游客80余萬(wàn)人，增長(zhǎng)了22.76%。指標(biāo)國(guó)內(nèi)國(guó)外接待人數(shù)（人次）7985245037增長(zhǎng)率（%）22.8323.56旅游收入（萬(wàn)元）23829.491285.58增長(zhǎng)率（%）22.5445.92旅游業(yè)的增長(zhǎng)可以更大的增加政府財(cái)力。帶動(dòng)消費(fèi)快速增長(zhǎng)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，提高城鎮(zhèn)化水平，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，通過(guò)城市的擴(kuò)張和繁榮增加就業(yè)。在城市建設(shè)方面，旅游業(yè)可以帶動(dòng)城市建設(shè)步伐的加快，政府對(duì)城市建設(shè)的投入及招商引資力度的加大使目前新區(qū)建設(shè)如火如荼，老城改造加快，新老城區(qū)對(duì)接加速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭迅猛，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。通過(guò)以上幾組數(shù)據(jù)的分析，得出如下結(jié)論。1、本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)較快，房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。2、本區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)能力較強(qiáng)3、本區(qū)域的房產(chǎn)需求量呈上升趨勢(shì)4、本區(qū)域的商鋪消化能力較強(qiáng)二、本項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析目前建水縣房地產(chǎn)呈現(xiàn)出南北兩大板塊。北面為建水新區(qū)，以建水大道為中軸線(xiàn)，各分布著新建樓盤(pán)項(xiàng)目以及非市場(chǎng)化運(yùn)作的公務(wù)員小區(qū)或者高收入單位小區(qū)住宅。南面則是以臨安古城為核心，商業(yè)氛圍較為濃厚，城鎮(zhèn)老居民的居住地。整個(gè)市場(chǎng)所表現(xiàn)出的現(xiàn)狀為價(jià)格不高，居民購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，但市場(chǎng)上所出現(xiàn)的產(chǎn)品供應(yīng)形態(tài)較為單一。本項(xiàng)目所處地，建水新區(qū)地理位置比較優(yōu)越，目前新開(kāi)項(xiàng)目基本上全部集中在此區(qū)域。政府及各國(guó)家行政單位也都匯集在此。古城是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地及旅游地，隨著人們對(duì)生活方式的追求和改變，這個(gè)區(qū)域（空間狹小而陳舊）對(duì)人們的居住吸引力越來(lái)越弱，其適合人群應(yīng)該主要是該區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者以及一些老居民。而新區(qū)近年有了較大發(fā)展，居住環(huán)境較為優(yōu)越。加之政府及國(guó)家行政單位的搬遷和政策扶持。吸引大批開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)以及居民到此地購(gòu)房。從整個(gè)市場(chǎng)在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況可以看出，主流銷(xiāo)售戶(hù)型面積位于120平米—140平米，銷(xiāo)售量約占總量的80%。從戶(hù)型的布局看，本區(qū)域居民較追求大客廳、大臥室的布局設(shè)計(jì)。躍層住宅頂層銷(xiāo)售較為困難，主要根建水縣傳統(tǒng)的生活觀(guān)念和高溫氣候有很大關(guān)系。從市場(chǎng)在售樓盤(pán)以及新開(kāi)項(xiàng)目不難看出，居民較為接受傳統(tǒng)的多層住宅。整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量多層占到99%，現(xiàn)惟有一新開(kāi)項(xiàng)目建設(shè)建水縣首個(gè)帶電梯高層住宅。由此，隨著城市化建設(shè)的發(fā)展及土地成本的增加，未來(lái)高層住宅必將在市場(chǎng)上占主導(dǎo)地位。而目前市場(chǎng)的狀況不難看出，高層住宅的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。隨著建水縣的政府規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展，新區(qū)的建設(shè)將加快房地產(chǎn)的迅速發(fā)展。借助于建水縣作為滇南重要的旅游縣，其在面臨更多機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，將直接地表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)總擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁，從而在相當(dāng)程度上增大了市場(chǎng)需求的增加。為房地產(chǎn)市場(chǎng)的置業(yè)投資將創(chuàng)造更多的需求機(jī)會(huì)。三、項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)環(huán)境分析1、市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅蛻?hù)需求較單一經(jīng)過(guò)對(duì)目前在售樓盤(pán)的分析對(duì)比，可以看出整個(gè)建水房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有很大的發(fā)展?jié)摿?，但是市?chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)也比較單一，大部分開(kāi)發(fā)以多層住宅為主，基本無(wú)任何其他物業(yè)類(lèi)型，有大量的小別墅群，均為政府機(jī)關(guān)單位的集資建房區(qū)域，但是從客戶(hù)需求調(diào)查可以看出，大部分人群有足夠的購(gòu)買(mǎi)能力，但是對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)還停留在初級(jí)階段，整體市場(chǎng)的價(jià)格和需求并不吻合。2、開(kāi)發(fā)規(guī)模適中，產(chǎn)品塑造能力低目前大部分的在建項(xiàng)目規(guī)模較小，均為的中小型項(xiàng)目，產(chǎn)品不僅形式單一，而且處于萌芽狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商僅僅簡(jiǎn)單按照傳統(tǒng)模式打造產(chǎn)品，不求產(chǎn)品的創(chuàng)新，從各個(gè)項(xiàng)目的樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)可以看出來(lái)，開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有包裝和品牌意識(shí)，在這樣的開(kāi)發(fā)模式下打造的產(chǎn)品，無(wú)法滿(mǎn)足高端客戶(hù)的需求。３、樓盤(pán)整體包裝檔次低，銷(xiāo)售手法單一建水的消費(fèi)群體主要由礦老板、私營(yíng)業(yè)主、教師、高級(jí)白領(lǐng)、外來(lái)人口構(gòu)成，有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，其中大部分人群也有很好的產(chǎn)品認(rèn)知能力，但是無(wú)論是從樓盤(pán)的平面展示、工地圍墻、項(xiàng)目資料等方面來(lái)看，還是從產(chǎn)品包裝方面來(lái)看，都出于初級(jí)階段，這足以說(shuō)明建水的房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，尚處于起步階段，在營(yíng)銷(xiāo)手段方面更是缺乏，沒(méi)有品牌意識(shí)，所調(diào)查的全部樓盤(pán)中更是操作不規(guī)范，這就說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)嚴(yán)重缺乏成熟的高端項(xiàng)目，來(lái)更好的滿(mǎn)足中高端客戶(hù)的需求。４、物業(yè)管理機(jī)制不健全、不規(guī)范物業(yè)管理在建水的已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中整體都比較薄弱，在房地產(chǎn)較為成熟的城市，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的要求一般都比較高，很少有能夠滿(mǎn)足業(yè)主需求的物業(yè)公司，建水的客群對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)尤為空白，所以我們要在物業(yè)上面做到專(zhuān)業(yè)、全面，更好的為業(yè)主服務(wù)，就必須采用知名的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，不僅在管理模式上和管理機(jī)制上都是比較成熟和專(zhuān)業(yè)的，這對(duì)推廣我們項(xiàng)目品牌有很大的促進(jìn)作用。５、開(kāi)發(fā)商操作水平低下，無(wú)引導(dǎo)市場(chǎng)意識(shí)建水的大部分項(xiàng)目都是本土開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)，基本上沒(méi)有昆明或者外省的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，建水的房地產(chǎn)市場(chǎng)自身不夠成熟，又沒(méi)有先進(jìn)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，一定意義上決定了本土開(kāi)發(fā)商操作水平比較低下，在所開(kāi)發(fā)的新區(qū)項(xiàng)目中，無(wú)一有項(xiàng)目景觀(guān)展示區(qū)和樣板房展示區(qū)，所以在高端產(chǎn)品缺失的情況下，使市場(chǎng)產(chǎn)生抗性，我們要做到引導(dǎo)市場(chǎng)、規(guī)避這種現(xiàn)象，所以在本項(xiàng)目的操作中將運(yùn)用成熟的操作手段，填補(bǔ)高端客戶(hù)的需求空白。四、項(xiàng)目所處地段商業(yè)價(jià)值及規(guī)劃前景分析本項(xiàng)目位于建水大道旁，離古城商業(yè)圈大約1公里，離清遠(yuǎn)路商業(yè)圈僅1000米左右，古城商圈的人氣呈放射狀向外幅射，到達(dá)本項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)清遠(yuǎn)路商業(yè)圈，其商業(yè)價(jià)值受兩個(gè)商圈的影響，但遠(yuǎn)未到達(dá)古城商圈的繁榮。所以本項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛暫時(shí)較差，該路段分布有零散的小超市、小商店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，沒(méi)有形成商圈或商業(yè)街的概念。但是由于城市加大發(fā)展新區(qū)的力度，除部分黨政機(jī)關(guān)搬遷新區(qū)外，還有大批象煙草小區(qū)、公務(wù)員小區(qū)、教育小區(qū)等高檔社區(qū)的落成，再加之大批社區(qū)的形成，這將會(huì)加大人口密度，從而增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，商業(yè)價(jià)值會(huì)進(jìn)一步得到體現(xiàn)。本項(xiàng)目所處新區(qū)具有廣闊的發(fā)展前景，目前除了現(xiàn)有的居住人口，即將建成的6、7個(gè)社區(qū)和集資建設(shè)的幾個(gè)大型別墅區(qū)域外，再加之行政區(qū)域的落成，人口總數(shù)在2年后將達(dá)到6萬(wàn)人次，預(yù)計(jì)未來(lái)以建水大道為中軸線(xiàn)的新城區(qū)在商業(yè)配套方面有大量的面積需求，目前該區(qū)域沒(méi)有完整的、大型的、成熟的娛樂(lè)、餐飲、休閑區(qū)域，所以建水大道承載了部分城市配套功能，將成為第二個(gè)建水市集中消費(fèi)核心區(qū)域。建水大道聚集著建水縣各國(guó)家政府機(jī)構(gòu)，依靠行政區(qū)的政府性消費(fèi)背景，高檔餐飲以及高檔娛樂(lè)市場(chǎng)占有率較大。加之，周?chē)陆ǚ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的建成以及原有的公務(wù)員小區(qū)、煙草小區(qū)、教育小區(qū)等原有非市場(chǎng)化運(yùn)作的集資房，社區(qū)商業(yè)的需求比例也會(huì)較大。因此，本項(xiàng)目中心即將建成的體育場(chǎng)，將輻射整個(gè)建水縣，不僅是未來(lái)全民健身的集中場(chǎng)所，也是連接新區(qū)高檔餐飲、娛樂(lè)、休閑的樞紐，與行政新區(qū)，大型住宅片區(qū)，形成商業(yè)金三角，從而該項(xiàng)目集中商業(yè)應(yīng)以大型超市、面積超過(guò)500平米的大型餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所為主，以日常生活配套為輔，（包括美容美發(fā)、茶秀、網(wǎng)吧、小商品、精品店、專(zhuān)賣(mài)店、咖啡廳、銀行、郵政）第五章項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目介紹1、項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目用地位于建水大道西段，選址于原省安裝機(jī)械廠(chǎng)。行政上隸屬于臨安鎮(zhèn)。據(jù)市政規(guī)劃和目前城市發(fā)展動(dòng)態(tài)，整個(gè)建水縣呈現(xiàn)向北面新區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)，項(xiàng)目總體區(qū)位屬于具發(fā)展?jié)摿^(qū)域的新區(qū)。另外項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃一條三環(huán)路，有利于東西縱向交通。2、項(xiàng)目性質(zhì)與規(guī)模初步規(guī)劃：開(kāi)發(fā)部分占地1３１畝，其中８６．２畝為體育建設(shè)用地，包括萬(wàn)人體育場(chǎng)、多功能體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、室外籃球場(chǎng)；以高層建筑為主，有少量多層及大面積商業(yè)。容積率最高3.0。３、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀東面為農(nóng)民房，無(wú)任何污染。除視覺(jué)上不美觀(guān)外，對(duì)項(xiàng)目暫無(wú)其他影響。西側(cè)隔清遠(yuǎn)路為臨安鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府辦公樓，形象不錯(cuò)。南側(cè)為建水大道，視覺(jué)影響較好。北側(cè)為待建的三環(huán)路及大片空地，視野較好。４、項(xiàng)目區(qū)域市政公建配套情況交通目前通往項(xiàng)目地有2條公共線(xiàn)路，分別為12路和13路公交車(chē)。這兩路公交車(chē)都在項(xiàng)目地南邊建水大道。待三環(huán)建成，項(xiàng)目北面以及東面和西面交通都可得到改善。醫(yī)療建水縣人民醫(yī)院據(jù)項(xiàng)目地約2公里路程。紅河州第二人民醫(yī)院距項(xiàng)目地僅0.5公里教育項(xiàng)目地西面的紅河警校、建水縣技工學(xué)校距約1公里路程。東北方向的重點(diǎn)中學(xué)建水縣第六中學(xué)距離項(xiàng)目地僅為2公里左右。公建距離項(xiàng)目地約1公里處的人工湖“廣慈湖”。商業(yè)就目前情況來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周邊已投入使用的商業(yè)為新世紀(jì)家具城。其余2公里范圍內(nèi)沒(méi)有大規(guī)模的商場(chǎng)、超市。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體思路建水首席體育地產(chǎn)示范項(xiàng)目/建水高端生活示范社區(qū)三、定位構(gòu)想與原則１、戰(zhàn)略構(gòu)想2007年屬于建水縣新區(qū)發(fā)展的初具規(guī)模的一年。隨著政府的搬遷以及行政區(qū)域的建設(shè)，以建水大道為中軸核心的城市化新區(qū)正在形成。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都紛紛向此區(qū)域邁開(kāi)腳步。在這個(gè)時(shí)候我們借助項(xiàng)目的優(yōu)良資源，建設(shè)建水縣國(guó)際化健康運(yùn)動(dòng)社區(qū)以及通過(guò)先進(jìn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)打造建水縣高端生活示范社區(qū)。建立發(fā)展商良好的品牌形象以及社會(huì)口碑，占據(jù)高端市場(chǎng)領(lǐng)域。在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的同時(shí)創(chuàng)造優(yōu)良的品牌價(jià)值，打造建水新區(qū)地產(chǎn)領(lǐng)軍角色。２、定位的原則從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以生產(chǎn)或銷(xiāo)售者的立場(chǎng)來(lái)確定；針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；充分考慮細(xì)分市場(chǎng)的容量以及市場(chǎng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)劃特點(diǎn)，充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)創(chuàng)造出城新區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)社區(qū)的樣板品牌。四、構(gòu)想藍(lán)圖這里將成為建水縣國(guó)際化的體育之城，居住環(huán)境一流的大型運(yùn)動(dòng)社區(qū)。在這里，不僅可享受到一流的體育設(shè)施，感受健康的生活，還可以邂逅都市的繁華，特色風(fēng)情商業(yè)步行街，大型商場(chǎng)，休閑娛樂(lè)?？Х龋y行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校都在幾步之遙……該建筑群從遠(yuǎn)看去，錯(cuò)落有致，現(xiàn)代簡(jiǎn)約，成為新區(qū)建筑新地標(biāo)；精致實(shí)用、間隔巧妙、功能完善的戶(hù)型單位，開(kāi)揚(yáng)宏敞的大型門(mén)窗，與社區(qū)立體園林式的綠化景致相映成趣，盡顯成功人士的起居風(fēng)采。國(guó)際化的體育之城讓住戶(hù)盡情感受健康生活。無(wú)微不至的物業(yè)管理服務(wù)，致力營(yíng)造一個(gè)親切、自然、坦誠(chéng)、融洽的人文居住環(huán)境，將引領(lǐng)建水的成功人士走向一種充滿(mǎn)高品質(zhì)與健康并存的嶄新居住生活。目標(biāo)市場(chǎng)定位：１、經(jīng)營(yíng)部分（商鋪）：小型專(zhuān)業(yè)體育用品商戶(hù)進(jìn)駐２、經(jīng)營(yíng)部分（體育設(shè)施）：萬(wàn)人體育場(chǎng)的賽事舉辦，多功能體育館以及室內(nèi)網(wǎng)球館的月卡、年卡辦理３、產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售部分（商鋪）：項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)者項(xiàng)目周邊商鋪投資者項(xiàng)目周邊社區(qū)商業(yè)：銀行、證券、電信等代理點(diǎn)４、產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售部分（住宅）以建水廣大的市場(chǎng)高收入人群為主，以中等收入人群為輔。按資產(chǎn)可以把社會(huì)群體分為五個(gè)層次，即富人階級(jí)，中資階級(jí)，小資階級(jí)，工薪階級(jí)、城市下層(社會(huì)最低層)。他們工作性質(zhì)或職業(yè)特點(diǎn)：職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主/礦老板/副業(yè)高收入農(nóng)民大中型企事業(yè)單位中的業(yè)務(wù)主管、部門(mén)經(jīng)理醫(yī)生/教師等專(zhuān)業(yè)人士政府科級(jí)、處級(jí)干部以及其它公務(wù)員（集資建房原因，比例較?。┦杖耄杭彝タ偸杖朐?0-50萬(wàn)元以上，家庭年收入在3萬(wàn)元以上；年齡：30-45歲；家庭人口：3-6個(gè)；六、營(yíng)銷(xiāo)定位項(xiàng)目的外部核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)在親近建水新城，親近繁華地段，適合居家，有投資升值空間。項(xiàng)目?jī)?nèi)部核心競(jìng)爭(zhēng)力在于復(fù)合規(guī)劃概念，復(fù)合不僅表現(xiàn)在建筑與景觀(guān)的和諧統(tǒng)一；而且體現(xiàn)在發(fā)展商在制造產(chǎn)品時(shí)，以萬(wàn)人體育場(chǎng)作為核心，大力發(fā)展社區(qū)體育，構(gòu)建和諧社區(qū)。第六章項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度祥見(jiàn)附件第七章投資估算與收益概算體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施投資成本1、萬(wàn)人體育場(chǎng)2、多功能體育館3、室內(nèi)網(wǎng)球館4、室外籃球場(chǎng)5、其他體育運(yùn)動(dòng)設(shè)配套設(shè)施項(xiàng)目細(xì)項(xiàng)說(shuō)明投資概算（萬(wàn)元）備注萬(wàn)人體育場(chǎng)容納1.5萬(wàn)人7000多功能體育館容納4000人3000室內(nèi)網(wǎng)球館2塊網(wǎng)球場(chǎng)地150室外籃球場(chǎng)40其他體育運(yùn)動(dòng)設(shè)配套設(shè)施280合計(jì)約1.04億二、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售投資成本1、征地和拆遷補(bǔ)償安置2、規(guī)劃設(shè)計(jì)3、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)4、景觀(guān)設(shè)計(jì)及工程5、住宅建安工程6、商業(yè)建安工程7、地下車(chē)庫(kù)工程8、營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)用9、廣告宣傳費(fèi)用10、其他各項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目細(xì)項(xiàng)說(shuō)明投資概算征地和拆遷補(bǔ)償安置其中86.2畝為體育劃撥用地。44.8畝為出讓用地44.8×96=4300萬(wàn)元規(guī)劃設(shè)計(jì)總規(guī)劃、施工圖設(shè)計(jì)200萬(wàn)元勘察設(shè)計(jì)費(fèi)38萬(wàn)元景觀(guān)設(shè)計(jì)及工程設(shè)計(jì)及工程施工500萬(wàn)元住宅建安工程高層：71249.73㎡多層：6400㎡71249.73×1500=1.06億元6400×1100=704萬(wàn)元商業(yè)建安工程26621.6㎡26621.6×1100=2928萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)用策劃及銷(xiāo)售代理300萬(wàn)元廣告宣傳費(fèi)用所有媒體、印刷資料100萬(wàn)元其他各項(xiàng)費(fèi)用場(chǎng)地平整和臨建、臨時(shí)水電、城建配套、產(chǎn)權(quán)交易、測(cè)量費(fèi)等800萬(wàn)元合計(jì)2.04億元以上一、二項(xiàng)總合計(jì)為項(xiàng)目總投資額3.08億元。銷(xiāo)售周期1年。三、收益概算1、產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售部分1.1住宅：77649.73㎡×2500元/㎡=1.94億元1.2商業(yè)：26621.6㎡×7000元/㎡=1.86億元1.3萬(wàn)人體育場(chǎng)周邊60間商鋪銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)權(quán)：80㎡×6000元/㎡×60間=2880萬(wàn)元合計(jì)：1.94億+1.86億+0.288億=4.088億元2、年經(jīng)營(yíng)部分2.1室內(nèi)網(wǎng)球館：70元/人·次×2萬(wàn)人/年=140萬(wàn)元2.2多功能體育館兵乓球：40元/人·次×2萬(wàn)人/年=80萬(wàn)元羽毛球：50元/人·次×2萬(wàn)人/年=100萬(wàn)元迷你高爾夫VIP：2萬(wàn)元/人·年×900人=1800萬(wàn)元/年迷你高爾夫（普通）：140元/人×1萬(wàn)人＝140萬(wàn)元合計(jì)：140+80+100+1800+140=2260萬(wàn)元3、年總收益合計(jì)：4.088億元+2260萬(wàn)元=4.314億綜上所述本項(xiàng)目住宅及商業(yè)銷(xiāo)售周期1年，年收益利潤(rùn)概算1.234億元。長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)類(lèi)部分每年收益利潤(rùn)2260萬(wàn)元。年總收益為：1.46億元目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目概況 41.2可行性研究報(bào)告的編制概況 71.3項(xiàng)目簡(jiǎn)要結(jié)論 81.4經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 9第二章

市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目建設(shè)的必要性 112.1市場(chǎng)環(huán)境分析 112.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 19第三章行業(yè)標(biāo)桿園區(qū)研究 213.1國(guó)際知名產(chǎn)業(yè)園區(qū)分析 213.2國(guó)內(nèi)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)分析 233.3聊城周邊國(guó)家級(jí)高新區(qū)研究 26第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 324.1指導(dǎo)思想 324.2建設(shè)愿景及目標(biāo) 32第五章

園區(qū)選址 345.1園區(qū)現(xiàn)狀 345.2建設(shè)條件 34第六章工程技術(shù)方案 376.1項(xiàng)目總體規(guī)劃 376.2公用工程規(guī)劃 446.3建筑設(shè)計(jì)方案 476.4總圖運(yùn)輸 48第七章節(jié)能節(jié)水措施 507.1編制依據(jù) 507.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 517.3節(jié)能措施 527.4節(jié)能結(jié)論 54第八章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 558.1項(xiàng)目場(chǎng)址 558.2環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn) 558.3項(xiàng)目建設(shè)期對(duì)環(huán)境的影響及環(huán)境保護(hù)措施 558.4項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響及環(huán)境保護(hù)措施 578.5環(huán)境影響評(píng)價(jià) 58第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 599.1設(shè)計(jì)依據(jù)和規(guī)范 599.2主要危害因素分析 599.3安全措施方案 609.4消防措施 61第十章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 6310.1組織機(jī)構(gòu) 6310.2勞動(dòng)定員 63第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 6411.1項(xiàng)目建設(shè)期 6411.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 64第十二章項(xiàng)目招標(biāo)方案 6612.1招投標(biāo)依據(jù) 6612.2招標(biāo) 67第十三章投資估算與資金籌措 7113.1投資估算依據(jù)