某地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳企劃案

天潤柏川·龍城帝景宣傳企劃案一、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、大市場(chǎng)走勢(shì)分析2005年中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)成為國家經(jīng)濟(jì)增長的兩大支柱。一個(gè)是成熟的賺錢機(jī)器，造就了一批又一批億萬富翁、一個(gè)是極速增長的消費(fèi)熱點(diǎn)，五一、十一火了各大旅游景點(diǎn)的同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。而各大產(chǎn)業(yè)的根本資本投資市場(chǎng)，經(jīng)過十多年的發(fā)展，無論是業(yè)內(nèi)人士還是投資者都逐漸成熟，一個(gè)沒有實(shí)質(zhì)變化的概念、或一個(gè)突發(fā)奇想的點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。消費(fèi)者越來越注重金融產(chǎn)品的核心本質(zhì)和為其創(chuàng)利的能力。2．區(qū)域市場(chǎng)分析由于太原獨(dú)特的地理?xiàng)l件及位置，導(dǎo)致太原及周邊地區(qū)的投資渠道少，而山西又是產(chǎn)煤大省，大量的資金由于投資渠道的問題而閑置下來，從而引起了商業(yè)地產(chǎn)的火爆。商業(yè)地產(chǎn)的火爆不能說明商業(yè)的繁榮，從經(jīng)營情況來看，太原的商業(yè)經(jīng)營入不敷出的例子比比皆是，從這一點(diǎn)看，商業(yè)的經(jīng)營情況直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的火爆不能說明商業(yè)的繁榮，但從經(jīng)營情況來看，太原的商業(yè)經(jīng)營入不敷出的例子比比皆是，從這一點(diǎn)看，商業(yè)的經(jīng)營情況直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。近年太原市的商貿(mào)業(yè)發(fā)展較快，但也暴露出一些問題：一是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量逐年增加，消費(fèi)卻相對(duì)不足。太原市城鎮(zhèn)居民可支配收入較低成為目前太原商業(yè)發(fā)展的“致命”弱點(diǎn)。從經(jīng)營方式來講，太原絕大多數(shù)以招租返租方式為主，承諾給客戶的投資回報(bào)率在6%到10%間，返租時(shí)間多為5－10年。經(jīng)營方式十分相似，只是在售價(jià)上有些差異而已。由于招租返租形式的參與機(jī)構(gòu)多，風(fēng)險(xiǎn)大，在太原出現(xiàn)幾個(gè)未能履行租金回報(bào)的樓盤后，投資者對(duì)這種形式的熱情也開始打折扣。一方面的大量的閑置獎(jiǎng)金急等待投資獲利，一方面是可投資產(chǎn)品的單一匱乏，這就給本案的金融地產(chǎn)尖產(chǎn)品的發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)切入點(diǎn)。3、市場(chǎng)未來走勢(shì)預(yù)期（1）市場(chǎng)環(huán)境分析2005年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不溫不火，隨著各大樓盤市場(chǎng)投放量的加大，市場(chǎng)呈供過于求，同質(zhì)化嚴(yán)重。將導(dǎo)致大量客戶加入持幣觀望的隊(duì)伍，本案推出的金融地產(chǎn)概念以地產(chǎn)存折的形式出現(xiàn)，讓投資者月月見現(xiàn)錢，既滿足了投資者快速回報(bào)的獲利心理、又保證其原有獎(jiǎng)金的安全，必定大有作為。（2）敵牌環(huán)境分析以“銅鑼灣”“東大盛世華庭”“和信摩爾”為代表的商鋪類樓盤，將和本案在太原及山西市場(chǎng)范圍內(nèi)形成直接的競(jìng)爭(zhēng)，再加上小區(qū)域（以本案為中心500米距離）的競(jìng)爭(zhēng)，本案所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度空前激烈。解決之道在于跳出同質(zhì)化的怪圈，“以娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營回報(bào)空前”“地產(chǎn)存折、月月返錢“兩大獨(dú)特概念與競(jìng)爭(zhēng)者拉開距離，置身于混戰(zhàn)之外。二、本案SOFT分析屯St戴re損ng萬th糾s薦優(yōu)偽勢(shì)促We槐ak彼ne投ss元笑劣赤勢(shì)折地處刻柳巷做成熟表商圈救，地條段優(yōu)冤勢(shì)明激顯。吹外部類商業(yè)叔配套幼齊全樣和周赴邊商哈業(yè)氛衫圍濃舉厚。范四五棚層以猛“紀(jì)娛樂撒餐飲遼”音業(yè)態(tài)局作為吵經(jīng)營部項(xiàng)目名，跳霜出了歪太原衰商鋪擁以商燦場(chǎng)經(jīng)找營為刑主的拜模式皮。遙上海它百聯(lián)擱、美仗特好礙等知摘名企廢業(yè)的壓入駐施或即戚將入碧駐，趟將給據(jù)投資能者更置多信扯心。潮工程敢已基穿本完苦成，束以準(zhǔn)疾備現(xiàn)歐房的救形式弟發(fā)售渠。策銀行求保函水、定訪期回泰購等脹保證舍堅(jiān)定便了消佳費(fèi)者煎的信殲心。逆太原伏市商散鋪開伶發(fā)過速剩，苦商業(yè)奴用房徐空置僑增長余顯著組。衰目前剛柳巷喘規(guī)劃剝較為邀混亂裹，本在案與退柳北膨尚有械一段項(xiàng)距離止，并愿有爛媽尾樓抖相隔寶。掏本案引“侮寫字揚(yáng)樓尚”“咸購物評(píng)商場(chǎng)嶼”“咽娛樂崖餐飲鵝”凝等多冶業(yè)態(tài)獸同時(shí)群發(fā)售叛，容假易造拆成項(xiàng)習(xí)目識(shí)驢別系卡統(tǒng)的鑒混亂竟。數(shù)局送也住工程昨進(jìn)度康工期鹽等方夢(mèng)面的稼因素番，項(xiàng)睜目市沉場(chǎng)口俗碑不描佳。酸個(gè)案誘曾經(jīng)待由開誤發(fā)商肌自行撫銷售耗、現(xiàn)濾階段倚又由豬不同等房地夜產(chǎn)代污理公繼司代底理銷色售，危參差架不齊臥的銷工售水拖平、靠服務(wù)全態(tài)度橡，對(duì)緣外承鍋諾的右口徑合不一做，有嶄可能溜在市像場(chǎng)產(chǎn)蟲負(fù)面冠影響輩。蛾Op擦po若rt油un競(jìng)it結(jié)ie河s寸熄機(jī)會(huì)墨Th皇re漸at托s誦普威脅瘦太原魔人對(duì)貪柳巷什有一倡定偏按愛，阿招商高與投禁資難唉度相集對(duì)較瓜小；雜舊城東拆遷悼改造易重點(diǎn)奴，長感遠(yuǎn)看層，升絕值潛尸力較旺大。鄙準(zhǔn)現(xiàn)鉗房項(xiàng)佛目，珠容易驅(qū)建立營目標(biāo)正客層趨的購炮買信耀心。詢周邊黎競(jìng)爭(zhēng)糾者，晨東大鬼盛世饑已將類宣傳時(shí)重點(diǎn)執(zhí)放到領(lǐng)“翅酒店退式公股寓若”針，銅耽鑼灣鋤也因捷銷售級(jí)周期戴過長偉失去塘市場(chǎng)峰新鮮凈感。誕美特投好與艷上海稍百聯(lián)關(guān)進(jìn)駐欠，會(huì)視堅(jiān)定遺觀望灑者入切場(chǎng)信飛心。慶以糖“鉛娛樂喚業(yè)態(tài)混”鋪廣泛李宣傳漆的商助鋪在坦本地螞市場(chǎng)萬很少蠢。鍵現(xiàn)階弱段如橡能加夾強(qiáng)工玻程進(jìn)畜度，辛則有企利于穴提升偽客戶升對(duì)本巧案的鹽信心或。貢周邊紡競(jìng)爭(zhēng)豎對(duì)手艷多，蒜規(guī)模弄上本綿案沒母有優(yōu)脖勢(shì)，傘容易抬陷入臘價(jià)格瘋競(jìng)爭(zhēng)世或惡炸性比肥拼。勻太原柿商鋪益開發(fā)嚇過剩繳，商隙業(yè)用柿房空尚置增勾長幅注度顯傅著。飲客戶屢觀望憶心態(tài)趕嚴(yán)重垂，前事期已撈購者具有質(zhì)夾疑。擔(dān)開發(fā)源商有夠多種候來態(tài)姓銷售潮，是爽否支覺持本妨案先焰行，際對(duì)本榮案營租銷工山作的澇開展棕起一只定作通用。共四、僵本創(chuàng)案總殿體定設(shè)位分費(fèi)析決怨策關(guān)1、豈總體朝定位歲：思山西互檔次償最高鮮的休得閑M鄭AL彎L負(fù)“瑞娛樂隨業(yè)態(tài)艦”紫商鋪包+柳“滅（百宏聯(lián)）卸龍城嬌時(shí)尚煌之顛商”找2斬、核援心競(jìng)態(tài)爭(zhēng)力焦：企“聞娛樂熔業(yè)態(tài)兔商鋪淘”瓣回報(bào)倚豐顆厚意五、姜本案偷主力奶目標(biāo)偶客戶茅群預(yù)霜想定亂位及件分析帥畢本案森作除為商酸業(yè)投尸資樓翁盤，裙其婚規(guī)模癢、地見段、主價(jià)格乞等墾決定晝了其蛋主力鬼客戶肌群為本經(jīng)濟(jì)挖強(qiáng)勢(shì)絲群體但，有云如下玻特征族：羞福1、查豐富邊的社買會(huì)閱蔽歷。之謝2、益購買處決定軋者的傍年齡西成集假中在壘30罪-5支0歲煩左右協(xié)。狹3、儀家庭含結(jié)構(gòu)稻主要晃為2聰代居丟或向則3代諸居過踐度。矮4、涂經(jīng)濟(jì)州實(shí)力鏡強(qiáng)。奴五柴、本銀案形踢象定里位分紅析決決策激1、濫識(shí)別話系統(tǒng)恒在廣呆告推范廣時(shí)配，有豎效整遮合個(gè)眾案質(zhì)琴素，往利用溜市場(chǎng)郵識(shí)別腐系統(tǒng)塵塑曾造透天潤蔬柏川惰.塞御花夢(mèng)園假風(fēng)日廣夾場(chǎng)仁在消貨費(fèi)者慧心目塘中的似創(chuàng)富氏形象綿，建怕立雨天潤提柏川略.狂御花模園假險(xiǎn)日廣扎場(chǎng)愛的美夕譽(yù)、蝦知名坑度。室2、簽識(shí)別貴系統(tǒng)晨具體殊表現(xiàn)坐（1梅）對(duì)色調(diào)逐：燭曖躺色調(diào)碎，金威色為述主攪來體偏現(xiàn)本瀉案的桑“旨創(chuàng)富都理念類”敲，以繩財(cái)富爬、打章造未酒來優(yōu)搞越生雅活為迅內(nèi)容撓表現(xiàn)趁。隸（2兄）豆銷售科現(xiàn)場(chǎng)跳的包怒裝：紗包括核銷售抓道具跟與銷罷售人長員素逗質(zhì)的甩完善且與規(guī)絮范。母首先挨，保刃持銷己售現(xiàn)購場(chǎng)環(huán)懲境的牌整潔滑清亮流。其宗次，糧銷售河道具辰齊全工，包露括廣向告單頓、業(yè)鋪位些分部準(zhǔn)圖、負(fù)樓盤闖的模訴型、習(xí)效果抓圖、歐價(jià)格冠表、泉客戶壓須知租等。帆（3頭）廢銷售湊人員曬：銷傷售人惱員整畫體素冊(cè)質(zhì)和澇產(chǎn)品棉特性托向符繞合。架確實(shí)鉤抓好禿銷售怠人員拌的業(yè)打務(wù)知償識(shí)水三平與戲服務(wù)糖質(zhì)量盒，有教效引訴導(dǎo)成踩交。魂同時(shí)遺不間累斷的昆進(jìn)行兼有躺針對(duì)虛性的礙培訓(xùn)伶。香六農(nóng)、雞本案號(hào)樣版商工程社的建稈設(shè)選及配豎套設(shè)稱施策規(guī)略窩有效貞強(qiáng)化駁項(xiàng)目援的齊后備迷功能璃和始即將乓投入怒經(jīng)營禮的表圓象。王三、馳四層述作東為渣“文娛樂睡業(yè)態(tài)訂”猜的商舟鋪樣連版，特其相沙關(guān)裝孟修工溉程及隨配套廈設(shè)施鉆的提裁前施爭(zhēng)工建割設(shè)，英有助杜于約驅(qū)除著客戶湊心理斧疑慮棉。提糠升項(xiàng)今目的宏綜合膀競(jìng)爭(zhēng)崗力及顯信任慘度，靠使相忙關(guān)配溫套成頓為有寧效的堆、看鳳得見跳的銷幸售道醋具，副刺激晶購買紋欲，柱形成敵新的睜賣點(diǎn)想。婆七川、本示案膀“陪娛樂健業(yè)態(tài)悄”鹽商鋪摧執(zhí)行微分析滋決策膝1、曾“稻娛樂啟業(yè)態(tài)榜”櫻商鋪削在太抖原來違講是杏一個(gè)去新的錫商鋪夜推廣向策略鴨，這騎就要探求在刺目標(biāo)拼客戶坊心中足建立燒新的械概念田，而縫這個(gè)匹概念屢的建您立嶺不是褲一兩燈張效厲果圖適所能晌表達(dá)抖的，復(fù)推廣仰中應(yīng)奪該擯權(quán)棄我水們要蒙說什沙么的才傳統(tǒng)紛做法五，而碑更多秧的考滿慮消其費(fèi)者境頭腦辣中早規(guī)已形掃成的勒固有剖觀念湯，將幸其重鞏新整線理，今達(dá)成穗我們英想看勝到的擾新的冠聯(lián)結(jié)令。師2、皺“橡娛樂大業(yè)態(tài)造”馳商鋪認(rèn)方案新的推鬧廣是挪一回廈事配，疼而能升否具尚體實(shí)借施又熊是另蝶一回檔事，方因此缺需要墾開發(fā)白商強(qiáng)壓有力鳳的配收合仆。廁3、豎“伐娛樂呼業(yè)態(tài)沾”柏商鋪次的高公回報(bào)樣能力灣對(duì)于纏銷售熄的作結(jié)用是粥不言機(jī)而喻岸的，港在問“搬娛樂筍業(yè)態(tài)揚(yáng)”蠅商鋪稅形成遼廣泛翼認(rèn)知拒之前斃，在運(yùn)銷售享現(xiàn)場(chǎng)云可通馳過推多組想現(xiàn)場(chǎng)托噴繪稱方式奴具體痰表現(xiàn)串。挨八迅、本透案工濕程管誼理分密析決循策算好的絕施工超現(xiàn)場(chǎng)繳及管灑理，宜對(duì)銷墨售促葛進(jìn)作柜用是蜂十分據(jù)明顯變的，慧具體慎建議忙如下摸：翻1、陡施工全現(xiàn)場(chǎng)折封閉輪式管州理，禁力求阻做到蓮整潔刺，干醋凈，腦材料銷排放死要整車齊，轟有序毒，歸季類排斯放。絮2、莊施工厚人員意要確痛實(shí)遵估守施換工的骨規(guī)章愛制度熊，在按保證堵施工謝安全企的同漠時(shí)要撓按期躺完工瓦建設(shè)侍?？?、敗看房奸通道特要整原潔、啞內(nèi)容都豐富訓(xùn)，保文證看蹦房客猶戶的斧人身移安全誘。亦九恒、本膜案銷程售現(xiàn)解場(chǎng)管軍理決揉策今加下強(qiáng)銷擺售現(xiàn)拉場(chǎng)的據(jù)管理昂，具相體如江下：活1、只針對(duì)竭項(xiàng)目扒體量喝大、為鋪?zhàn)⌒头N淹類多憤的特失點(diǎn)，和采用轎良好雅的現(xiàn)服場(chǎng)銷薯控手緒法，贏營造床銷售下現(xiàn)場(chǎng)押積極長熱鬧簽的銷憂售氣日氛。牌2、檔針對(duì)深前期舉和未寒來厭銷售戲工作段中出始現(xiàn)的介問題伐作具鴿體要忌求，項(xiàng)培養(yǎng)總現(xiàn)場(chǎng)頭業(yè)務(wù)收員良祥好的橋工作專習(xí)慣每和專詠業(yè)服諒務(wù)態(tài)疲度。艙3、扮從專株業(yè)的奴角度棕，弱鮮化正“控推銷軍房子陳”壯的業(yè)膛務(wù)心王態(tài)，競(jìng)強(qiáng)化煙“閘為客些戶理巡財(cái)、鳥為創(chuàng)雕造客觀戶財(cái)蜓富書”凳的姿信念稈。傻十冠、本叨案廣腿告推警廣策里略分喉析及感執(zhí)行附計(jì)劃躍1、粥推廣脂思路普：愉以報(bào)禽紙、猾電視蓋等大著眾傳辱媒與哀DM棚、展晴覽等爽小眾染傳媒磚相結(jié)有合處充分耕展現(xiàn)胞項(xiàng)目易個(gè)性箭，診以大加眾傳慈媒推爭(zhēng)廣形謠象、咐培養(yǎng)泊目標(biāo)桐客戶舅，以亭小眾以傳媒軟直擊濟(jì)目標(biāo)踢受眾兩，達(dá)星成銷惠售。享化解婚市場(chǎng)版對(duì)項(xiàng)樂目的或一切既不良溜抗性底，建罷立客唐戶信追心。涌2、捕媒體焰選用閱：蹲太原難電視銀臺(tái)新釘聞?lì)l帶道、咳百姓功頻道析、太王原交派通廣誰播、廉山西識(shí)晚報(bào)于、太迎原晚姻報(bào)、溉太原詳廣播攪電視棗報(bào)據(jù)、D道M金嗚廣告弓、D存M傳仍單、珍財(cái)富大手冊(cè)坊、車緒體廣序告及用戶外阻廣告蹄太原謹(jǐn)電視喬臺(tái)新露聞?lì)l居道以通貼近暴太原亞市民謙的身據(jù)邊新陰聞做勝主料賽，已衫經(jīng)成目為太陜?cè)行堂褡钔匠Ｊ帐芸吹哪颈镜匚屉娨暽徟_(tái)，燈百姓尤頻道稻以通凳俗的枕辦臺(tái)慚方向需也已秋深入澡人心滿。太行原交泄通廣急播以足每天滋多次都路況改信息罪與交破通相醋關(guān)的熄眾多籌節(jié)目蓋為主液，以降成為泳人們?cè)侀_車栽最常盈聽的仗廣播齡電臺(tái)孟、其搬受眾鋼為私剛家車覆主、都公務(wù)鴿車受嬌用者誤、出葉租車葵乘客捉，與漫我們釘?shù)氖艽贡娤嗤呛蠐稀Ｕ旧轿鞒Ｍ韴?bào)成與太行原晚導(dǎo)報(bào)在彩太原憲地區(qū)芝無論寶從發(fā)聯(lián)行量哪與受法眾面贏來講價(jià)都是忍首屈擾一指熄的，山因此梁在報(bào)票廣宣逢傳中盲首選份這兩另家媒蛙體，吐太原慣廣播詢電視慌報(bào)以猴其深箱入家油庭、牌受眾攜面廣憐、時(shí)筑效性猶強(qiáng)等鴨特點(diǎn)避也廣嗓告宣旋傳的漁必爭(zhēng)語之地漸。D齊M金服廣告賭做為鐘一家螺直投鋼類雜假志有查一條轟完備背的通葛往太計(jì)原市獎(jiǎng)高收泥入人塔群的交通道峰，這冷些人鄙都應(yīng)稻該是親我們案的目晴標(biāo)客敞戶，燒所以啟應(yīng)該襲做為悄小眾耍傳播甩的主舟打。泥新的南宣傳繡單與便樓書蠶、財(cái)勢(shì)富手暢冊(cè)的盛更新崖也是惠新一哈時(shí)期可、新乘的指烘導(dǎo)思玉想樹禮立后顛的大何事之甚一。長另外奴非常曲重要桂的車瓜體廣栗告及悔戶外庸廣告盞也是煙這一煎時(shí)間段廣告演的宣浙傳重蜻點(diǎn)。以3、請(qǐng)表達(dá)鏡內(nèi)容西：蹦以洞“轎娛樂染業(yè)態(tài)饞”塔高回修報(bào)商息鋪為面主打擁內(nèi)容蹦進(jìn)行單宣傳脅，掃帶動(dòng)嚇整體瞎項(xiàng)目唱的銷蛇售業(yè)勒績。慢以其骨它賣駁點(diǎn)為己輔，連將戶天潤周柏川陣·舊御花追園假拋日廣轎場(chǎng)追未來弓業(yè)岔態(tài)、設(shè)入駐狐商家牌、回若報(bào)、降銀行著保證絕等仁方面狡，進(jìn)銳行詳分盡的患說明彈，柳把撞每個(gè)皺細(xì)節(jié)聰分不支同階跟段患真實(shí)瀉展現(xiàn)汗在蜘投資波者礙的腦崗中劍。臭4、院表現(xiàn)媽方式敞：鍋前期海形象垂總現(xiàn)傭、中輸期賣再點(diǎn)分豬述、細(xì)尾盤憑主打夢(mèng)價(jià)格邁。概5、幕具體馳表現(xiàn)劈：在內(nèi)實(shí)際唐操作垮當(dāng)中康，的地段壽、業(yè)矮態(tài)、綱經(jīng)營份者實(shí)在力鑄等優(yōu)道勢(shì)通完過上吧述媒蹄體加件以表賴現(xiàn)，叮同時(shí)何加蜘快沃四五癢層蔽“議娛樂第業(yè)態(tài)照”節(jié)商鋪伴的設(shè)爛計(jì)、州裝修情施工井，把想“迎娛樂猾業(yè)態(tài)辯”狀商鋪武作為圍宣傳妻的前攏鋒。哈而羞四五親層絞“艱娛樂蓮業(yè)態(tài)嗓”謊商鋪免的裝狹修完積成錯(cuò)，將甘對(duì)銷圍售起蒸到積倍極的敏作用欠。故