某房地產(chǎn)市場觀察

沈陽房地產(chǎn)市場觀察一、整體房地產(chǎn)市場沈陽作為經(jīng)受了激烈的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的城市，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長時間的低迷，但是隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初告段落，以及城市建設(shè)和舊區(qū)改造工作的推進(jìn)，沈陽房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步走出低谷，并在近年迸發(fā)。（一）、沈陽一級房地產(chǎn)市場近年來，沈陽市政府加大了對土地市場混亂局面的治理，取得了卓著的成效，土地出讓收益金從2000年的7000萬元，上升到2003年的30.2億元（見表2-1）。表2-1師搖抹長蓋年份翠要項膀20丹00翅年先20糠01休年崗20它02孟年粥20誘03術(shù)年罰出讓泄面積輕（萬后m鹽2濃）雄68強(qiáng)2哨48寬0頓40星0煙67刮6曉土地皺出讓魂金收籮益（煎億元卸）親0.眨7薄10液.3索15愁30臉.2注：資料來源：房地產(chǎn)交易中心1、土地價格及開發(fā)成本沈陽市目前毛地樓面地價占房價比例在6%-10%之間，約為8%。凈地樓面地價占房價比例在20%-30%之間，約為25%。地價在房價中所占比例，在全國大城市中屬于中等或中等偏低水平。沈陽偏低的地價水平，是保障企業(yè)開發(fā)利潤、產(chǎn)品品質(zhì)提升和對房價保持合理水平的主要支持因素，是在沈陽進(jìn)行房地產(chǎn)投資的一個重要衡量。從土地價格上漲對沈陽市房價的傳導(dǎo)效應(yīng)看，房價受地價波動影響還較低。根據(jù)評估，近兩年沈陽市土地價格上漲幅度大約在12%左右，土地價格上漲帶動開發(fā)成本上漲在5%左右。通過對近3年沈陽市房價變化情況對比，土地價格的攀升，對房價并沒有產(chǎn)生大幅度的影響，預(yù)計，今后一段時間，沈陽商品房價格受地價上漲的影響仍在小幅度范圍。選2、完土地隊供應(yīng)景類型息的轉(zhuǎn)濁變猾20擋03血年沈郵陽土語地市賄場的攜最大校變化渣有兩技個，=1\*GB3留①復(fù)一環(huán)倘內(nèi)土陣地供飼應(yīng)量肝越來愛越少殲，土匯地供制應(yīng)向痰二、怎三環(huán)侵區(qū)域把拓展采。2假00煎4年遷預(yù)售便和即撇將預(yù)似售的搏幾個帆大盤熟，有馬一半只以上話土地畏基本粒上就樂是在由20腸03幻年上染半年墾取得懲的。=2\*GB3匙②腥商業(yè)棚用地叔的供狂應(yīng)比漂重顯劈著加癥大持。商沖業(yè)用陸地的夏供應(yīng)檢量從帽20葵02葵年的瘋6宗物，面敏積7得.7鹿8萬怒平方派米，毫成交囑金額鬧2.重23紗億元引，占彎全年濤的4乳.5庭%，警發(fā)展踐到2立00疑3年不的2層3宗令，面賢積2遺2.諸48稈萬平野方米件，成漂交金病額4墳.9浮2億轟元，禽占全萌年市嶼場供嫂應(yīng)量泉的1蹦2%笛。這迫組數(shù)捏字在切20勢04玻年有汁望進(jìn)祖一步個攀高驚，可餓以說撓對本士項目春而言碎，潛許在的泊競爭睛對手桐在土心地出前讓的甚這一柜刻就顛誕生前了。議（二滑）沈醒陽房媽地產(chǎn)渾市場光熱銷摧的背柴后焰——危二、努三級臟市場擺觀察疏20淡03厭年沈惕陽市恢房地軌產(chǎn)開柜發(fā)投草資額艘為1奧77庸.3熟億元恰，商闖品房秀銷售講、預(yù)支售合逐同備泊案金根額為捐16壯4.禍99票億元劫，投雀資銷盈售比略為9趕3.高1%褲，遠(yuǎn)事高于繪全國或75損.9苦%的棗平均取水平周。2優(yōu)00悅4年霧上半米年房據(jù)地產(chǎn)異開發(fā)沸投資仔額為錫89攝.6旅8億播元，鈴商品機(jī)房銷賀售、杰預(yù)售該合同北備案啞金額甲為1鼻09譯.3顫9億拐元，帆投資盆銷售饅比為的12膠2%示。取有趣川的是班，銷星售情偽況如襯此之使好，式但是懇商品元房價賊格卻轎顯得蜓增長狐乏力布，上豈半年阿1晶—惕6月左反映社即期乞價格膏變動順的月米環(huán)比周增長抱率有當(dāng)3個布月是紙負(fù)數(shù)款（見廈表2爆-2魔）。礎(chǔ)表2逝-2糖陶金釣邀月份揚要項獵1月賓2月局3月隔4月猶5月皺6月閑虎勺曾畫價格確（元茅/m撿2螺）煉31諸89鄭31交89播30毒42魯28已72版.9繼31罪35訪.7碌28鴨81膜29庫84屈.6繁環(huán)比疲增長覽（%科）勿9.忙4涂0喘-4扮.6吉-5翅.6隱9.否1帳-8底.1憤同比紐增長語（%滴）狂15羽.8亦15竊.8昌14胃7.瓶9備14海.1桿14瞞.1魄8.師3葵注：帆資料藍(lán)來源奶：沈糾陽房犁地產(chǎn)痛信息候中心藥20弱03糕年1拼2月清商品肥房平伴均價遷格為踏：3舅06辰9蜘1、裹究其唱原因報，辟從供搜應(yīng)角題度唐看剪主要妄有三鬧方面收：妻首先域，中賠心城跪區(qū)的容商品臂房價算格上圓漲過筑快，索導(dǎo)致祝價格蠟偏低崇的城播郊地蒜區(qū)商攪品房兵受到森矚目經(jīng)。中況心城僵區(qū)以妖一環(huán)丙之內(nèi)賺為限飄，粗事略統(tǒng)華計價布位區(qū)另間在封36講80迫—歇82柜00橋元歷/m肅2匹之間訊，以躺當(dāng)?shù)乩?灰24物7策元浙/月濁在崗稿職工少平均配工資潛來看再是難咽以承售受的驗?？雌浯务偅刑栊某菍覅^(qū)的街商品賣房供白應(yīng)量東受土雨地供腹應(yīng)量班制約香，供儀應(yīng)量冒增長僑速度囑明顯兔不如扛城郊軋地區(qū)繼。2肌00吃4年雖全年般預(yù)計喚銷售尊面積櫻估計徐將達(dá)脊10創(chuàng)00兼萬平援方米拌，而炸中心幫城區(qū)旨目前幻的在剪售樓腳盤即莫使包候括已睛經(jīng)銷彎售掉鍵的面菜積也憂在1碼50賠萬以哥下。鉤第三儉，2鋤00恥4年倦中心潑城區(qū)員的商罩品房躺供應(yīng)劈類型雨以商唱業(yè)型燙房地倉產(chǎn)和暗高檔隆住宅凡為主鈴，二洞環(huán)以絡(luò)外及闊城郊敢地區(qū)巡則多渣以大掛型住箱宅項踐目為匯主。齒以酒賄店式很公寓察為例盛，全牧沈陽單有將正近1培00貿(mào)00摸套的躺供應(yīng)唱量，狹全部傳是在漢中心析城區(qū)威。蓬因此畫，沈腫陽市擺中心省城區(qū)部和城活郊地曬區(qū)商燥品房唯供應(yīng)旺價格許和供鼻應(yīng)量鬼的權(quán)里重發(fā)練生了吃很大掩的變育化，滿直接俊導(dǎo)致元了商總品房戀價格料和銷科量增找長不惰成正歲比的佩局面蹄。帖2、閥另外賽一方行面，幫從居堅民的花支付輕能力曾來看喝，辱沈陽有重大盲城市因規(guī)劃椒調(diào)整篇得以法實施宿和大狂量棚且戶區(qū)研改造嬸，使阿20晉03慢年大僵約有請14瞇.7顯萬戶倉居民稼進(jìn)入就市場在購房許。同趴時，伙沈陽忙市民男購房紫觀念元發(fā)生趕根本阿改變陡，住貧房消身費積而累開驅(qū)始釋蜂放?？又|(zhì)政府糖推出市了外防地居耕民買左房落慨戶政接策，機(jī)形成憐了部蒼分住身房市喊場需插求，爸也促污進(jìn)了鼓商品坐房市晚場啟廳動。辜沈陽離住房攪消費迷貸款屆近年虹的變口化情攻況，件住房醫(yī)消費霸貸款敞在3擇年內(nèi)彼增長報了2遍.3氣倍，慘尤其怎是2窗00輩3年叮的高掉增長尋情況奇顯示走更多侍的人塞群提膏前了邁住房侍消費練支出罩。職在支蒜付能剛力方獎面，舉沈陽恰的房鑄價和佳收入轉(zhuǎn)比從疲一個壯方面墾驗證瞎了，薪普通疾住宅觸在市販場中拳更有誕空間酬。沈庭陽商豆品房師市場庭現(xiàn)在任的情敢況是餓，3搭50赤0元科以下帖的商脊品房鍛銷售甚基本權(quán)不需瘦要廣獸告推金動，壯就可城以熱取銷。以更多著的普店通居毅民開舟始有刮購房孤需求緣，這褲與市作場啟京動初尾期購幣房者該以富集有人輩群為痰主有煤根本笛區(qū)別凝。從而支付細(xì)能力生反映日的情劣況看笨，在抱經(jīng)濟(jì)郊環(huán)境缸接近鹿的大艙型城仁市中偷，沈嫁陽的滴房價火略高腐，相澤應(yīng)價丑格適眨宜的秧普通滔住宅烘非常惡暢銷底。度3、畫從二善手房謙市場肢來看臉，突二手賣房成衣交量娃近3役年來曬接近秩或超敢過一梁手商誤品房誘成交判量。垂并且閱，二攻手房用房價稼和新屢增商曲品房盤房價威的價貨差迅秋速縮乓小，補(bǔ)但是編二手已房成剃交活井躍也砍是建宮立在俊中心財城區(qū)挪的一上手房租價格悲高啟兄和供途應(yīng)量堪相對比少的案基礎(chǔ)母之上薯?？逝c沈像陽的房二手粉房的決買賣趣火暴咬場面線相比峽，租凝賃市附場更姨令人小感興節(jié)趣，衛(wèi)奉天假街上打的格早林豪壽森總恐面積倍18子6局m松2癢帶裝濕修的剛17邀樓的斷房子桐，租房金9榜00近0元符/月蹲，而影價格潮是7申25呢0元府/梯m鞏2辜。與倡之類純似的戲例子斷很多貴，投潔資回駱報率改可以俗說很個高。璃經(jīng)調(diào)鞋查，傘我們膠認(rèn)為僻產(chǎn)生敢相對嶺較高貌租金售的原宵因主茄要是另，沈冬陽當(dāng)淹地的厚中介溪公司頃還是予相對皮較少抱，議嚼價能妄力不怖高，愿當(dāng)?shù)厣用裣渭s置業(yè)秋能力紛比較處弱，毒大約秤只有崖6.患6%鍬的演家庭足有第己二套折住房宅，購動房用鬼途大斑多是揀自住薯，造背成可嫁供租拌賃的院房源御數(shù)量袋不足由，租斥賃價崗格走息高?？郏ǘ牐崦沅N的倡背后瓶：空品置商宮品房摘問題植沈陽央地區(qū)狂的空厚置商慚品房柄問題職可以挪說已過經(jīng)到爸了不質(zhì)容忽聯(lián)視的床地步艦，沈乘陽歷產(chǎn)年來畏累積態(tài)的空課置商喬品房東已經(jīng)最成為律本地桂市場群難以烏消化舍的累我贅。寶表2皺-3下年份樓新增申入市丑面積思（萬胃m虎2嶼）羊竣工姜面積葛（萬崗m明2衰）遇消化打面積嬌（萬計m粘2爹）樣差額牢（萬槽m燙2占）嶄累計賣空置忘量鹽（萬伴m低2廟）諷20揮00盛49楊5殖34服9.責(zé)5昂37滋2.諷4疊-2禾2.預(yù)9碗13頭9.御3搞20沸01址46款3刺34樣8.爭8臣35鄭9.管4億-1碎0.埋6伴12由8.款7末20愿02隊45靜5罵36販3.竊6想35橫7.否7芳5.償9仍13栽4.育6劉20嘗03尿76星3氏58便5.惱9瑞51蒸8.廟2即67忍.7蜻20傅1.州7成注：謎資料棄來源眼：謠沈陽射房地炕產(chǎn)交忽易中脫心連累計王空置躁量超酸過2趁00柔萬平左方米瞞，可慢以說粘是很趙嚴(yán)重么的，該尤其紛是現(xiàn)赴在的改樓市賺看起素來如弱此繁膀榮的亞時候呈，很霧容易戲使人榨忽視張這個猜問題哄的存魯在，篇從而鋒使問描題變捕本加屈厲。突這種燥情況鍬的出秋現(xiàn)主罩要來趨自兩繪方面蝴：嚷首先洽還要肌談到鬧價格督問題天，空扔置商還品房賀的總寸量中裝有4奉4%辨的商葵品房畝價格蔬在4啞00身1賤—神50組00酬之間棋。圖2-1空置商品房戶型面積分布削其次筐是戶炸型問大題，題圖2怖-1啄清楚衛(wèi)可見夾：面缸積在鉆12緊1平萌方米故以上尋的戶凡型占吊空置病商品超房的繭比例的為8線4%掠，大謹(jǐn)房型刮明顯企不符士合市嫂場需約求。圖2-1空置商品房戶型面積分布配事實具上，屬大房怕型不廈是賣煤不動駱，前香面提斃到的慰格林段豪森棍在2冷00狐1年底的時楚候就擁賣掉墨了9愚0%佩以上敗，全址部是逗在1此70忙—幕21父4之統(tǒng)間。幅但是衣，那栽時后暖，整芬個樓泡市處購于啟巴動狀禁態(tài)，哭買房肯的主破要是父當(dāng)?shù)貙幐蝗肆睿漳娜胍桓卑愕难坷习倥鲂詹⑧]沒有侍大規(guī)配模參為與。菊在沈?qū)谊?，存動遷廟一戶齊居住觸于市宿中心笨的居平民，滴動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