某房地產(chǎn)項目可行性報告5

景皇房地產(chǎn)南寧良慶區(qū)項目基地與市場研究俊地潤豐2第一篇項目概況及地塊價值分析一、項目位置及概況1、項目位置：本案地塊位于南寧市良慶區(qū)，地處良慶區(qū)五象大道沿海大道交匯處，大沙田三角廣場附近。地塊周邊為良慶區(qū)歷史遺留的最繁華的三角商業(yè)中心，東南面是良慶區(qū)新的商業(yè)區(qū)域，以五象大道、銀海大道和金象大道為主軸，沿線展開，銀行、學(xué)校、娛樂、菜市、商場等主要生活配套齊全，生活氣氛濃厚。閣東面值是南姿寧新籮開發(fā)安區(qū)禾——作五象抓新區(qū)喊規(guī)劃漠中的截核心姻區(qū)，箏是一駕個功著能復(fù)端合的演城市恥中心雄，也既是一竊個以燥文化臂體育叢、行骨政為梨主，相集居我住、播物流抽、休駛閑、飲娛樂韻為一自體的仍綜合吵性城羨市新跨區(qū)，扭更是爐一個指融入軍自然扒的生究態(tài)城教市典導(dǎo)范。刃南面的是銀沾海大鳥道沿漏線商裙業(yè)走望廊歪——輕沿海侄經(jīng)濟捐開發(fā)結(jié)走廊閣、玉刮洞商顫貿(mào)城獵、五施象新洞區(qū)物幟流中畫心（斬規(guī)劃秩中）綁，是新五象熄新區(qū)羞未來稱的物意流中烤心，占集物改流、夏居住累、休石閑、泥娛樂驢為一逆體的寒綜合疼性城撐市附程屬新電區(qū)。揪西面乒為江污南客特運站鼻，是女大江帆南進既入市化區(qū)的拔主要踐中轉(zhuǎn)攏車站它，周檔邊配省套齊麻全，璃各住丑宅項途目也糠已經(jīng)扁入住冒，生敗活十振分方售便，慮生活拍氣氛強濃厚獸。閉2、鐘交通憤狀況眼：狡（1愈）五查象新六區(qū)是租南寧本新的荷物流鹽中心同，交據(jù)通網(wǎng)病絡(luò)十將分清傘晰，宣有南贊寧通芒往沿武海港跳口抵邪達東年盟的割主要匙出口麥大道受——司銀海諒大道阿，檢有大諷江南籃通往孔市區(qū)鉛星光棒大道溫，有伸通往坐南寧象市重盈點區(qū)青域東撐盟商振務(wù)區(qū)雕的、韻南寧胳市第件二條喘民族旗大道幣——科五象賄大道較。軌（2許）地隸塊臨惹近江菌南客役運站望、大跌沙田性客戶倚站，鞏出行蛾相對計方便鑒。極（3圣）銀倦海大糞道擴佳建、燕五象役大道案的完悠善等宋等，暈區(qū)域時交通持更加鋒便利宜。拔3、舞周邊尺配套心：裂周邊形的生輝活配黨套：搞以物稍流、負(fù)商貿(mào)你、行偽政設(shè)織施為暴主，近良慶蒸區(qū)各腔行政謹(jǐn)部門幅幾百亦名集銀中在梯該區(qū)寄域等伯，生匆活配潛套齊論全。偶周邊世自然足環(huán)境鋸配套薯：橡東南守面有暗南寧討綠肺永五象赴嶺國隱家森模林公加園，像北面襖有南培寧母誘親河押——爺邕江霸，西漢南面魂為大戀片保戒護綠須色山掉林，紫自然廈條件慣優(yōu)美嫁。徒周邊難生活翻環(huán)境盛：救因為句歷史肺遺留兵問題碗，大于沙田脆上世喉紀(jì)8疫0年焰代規(guī)填劃為國經(jīng)濟期開發(fā)芹區(qū)，幅但后季來因綢為種綠種原揀因沒耀有形果成，嬌規(guī)劃囑用地紙多以閥宅基李地住市宅建燃設(shè)，夜形成秀了現(xiàn)禮在南籮寧郊酸區(qū)一撒個縣包城規(guī)吼模的玉混雜倒城區(qū)倚，各毅種配準(zhǔn)套檔掏次還那是三么線城注市規(guī)眠模，貧而且植人口朋以外攔來人活口為餡主，哭特別境是周拳邊鄉(xiāng)景鎮(zhèn)進轉(zhuǎn)城打甚工族跪為主罰，糊集中近了南鐘寧市犁大部謙分無你業(yè)游影民任，人個員流字動性檢大，診素質(zhì)復(fù)層次裳低，靜成份干復(fù)雜腎，存忍在治績安隱刻患。北二、剛地塊描價值法分析膀評估狀：烈1、章地塊飯位于布良慶絞區(qū)大傘沙田鄙經(jīng)濟某開發(fā)萍區(qū)黃攜金商塌業(yè)中煩心，離商業(yè)苦、商疲務(wù)價方值最犯高！扛良慶征區(qū)（陜五象桑新區(qū)腹范圍鼻內(nèi)）翠中心墾城區(qū)茂分三凍大塊夾：傻大沙牢田經(jīng)缺濟開依發(fā)區(qū)的、沃五象足新區(qū)到核心犧區(qū)（旁規(guī)劃庭中）淚、灰玉洞浴商貿(mào)像物流伸區(qū)演。謊根據(jù)孤五象此新區(qū)派規(guī)劃傾，大紫沙田善經(jīng)濟方開區(qū)爐主要丸定位勢為五彈象新靜區(qū)鹿的購箏物中晚心、咐娛樂躍中心吸、商弦業(yè)中蠟心糊，以末購物晝、商惜業(yè)為贊主，漏在五聰象大細道、糞金象著大道抄、銀教海大肆道圍判合區(qū)同的商繳業(yè)氛保圍已致經(jīng)形城成；止五象即新區(qū)奇核心些區(qū)定遇位處為行索政辦桂公中皆心、慨文化摩體育碼中心匯、金慧融信輩息服升務(wù)中捉心、地環(huán)境切優(yōu)雅址的居村住中楚心、腎休閑慚娛樂嶺中心扣，以搖辦公倆、居揀住和間娛樂神為主幸；本鳳案地崗塊處刮于五梨象新巾區(qū)大座沙田娘經(jīng)濟棋開發(fā)軍區(qū)黃雜金位稀置,棉地勢蓮平整六，約析宣畝輪，由哭開發(fā)線商以爛魯烤萬/萍畝的炒價格門拍入些，地辮價成盼本相錯對較葡低，禍總體療風(fēng)險徐較小神。根底據(jù)城挎市歷賤史形邁成的站商業(yè)才中心浮，地蒜塊具楚有極穩(wěn)高的近商業(yè)釣、商主務(wù)價虜值！扭2、火片區(qū)伸交通自發(fā)達繳，商找業(yè)、疾商務(wù)泡具備址硬件典條件吊！住本項焰目地螺塊臨巾近五客象大語道、焦銀海翁大道益、星濫光大輔道，廢進入飄市區(qū)篩、出疫城上畜高速柄相對日方便邀；西蔽北面渴30比0米指是江飾南客偽運站烘；北慌面為匠市區(qū)別；東段面為盲五象尤新區(qū)唯核心籃區(qū)。嚼健全英和通壤暢的馳交通用樞紐樓，為府商業(yè)貓和商俘務(wù)定拋位的桑大沙犬田開悉發(fā)區(qū)占奠定油了堅君實的他硬性訴基礎(chǔ)即。些目前慚，以以五象毀大道嘩、銀數(shù)海大戰(zhàn)道為揉主軸灶的五榆象新北區(qū)商殲業(yè)、角物流兇、商致貿(mào)中煌心已肚經(jīng)初急具規(guī)北模。沫3、乒周邊頭生活災(zāi)配套規(guī)齊全徒，商登業(yè)、保商務(wù)撥、居紡住都藝相對羊便利筐！居地塊梁周邊育集中嫩了良媽慶區(qū)烏大部旦分行馬政單高位，每而且咬銀行悄、學(xué)析校、減娛樂劉、菜場市、定商場派等主照要生哲活配郵套齊監(jiān)全，蓬適宜奪商業(yè)啄、商鬧務(wù)辦隨公與堤居住積。摧4、葛地塊嶼周邊鈴基本泰不受密江南微區(qū)工鍬業(yè)污交染，甲周邊夾自然聾環(huán)境價優(yōu)越罪，晚宜居薄也宜趣商影！洲地塊就周邊灘遠離翁工業(yè)宏區(qū)，爭自然奶條件盜豐富替，北如有邕野江，勒南有烈五象博嶺國源家森俯林公槳園，辯宜居腹也宜談商。使巨5、刷地塊濱周邊省生活胡環(huán)境錘混亂物，不綁宜開蟻發(fā)高利檔次殊住宅思產(chǎn)品僻！呀地塊辯周邊刪生活恥環(huán)境惹混亂宇，人憐口復(fù)錫雜駛存在個治安撈隱患尼，不銹宜開齒發(fā)紋，高贈檔次洪住宅舊產(chǎn)品太。僑小結(jié)蔬：暫基于駕對地志塊的言認(rèn)識懷，我偉們的吹建議李是，舅本案倘不宜潤打造哄高品浪質(zhì)住看宅，決而應(yīng)陸以商夏業(yè)、季商務(wù)未為核側(cè)心開價發(fā)普臨通公廟寓產(chǎn)陜品適馬應(yīng)當(dāng)眉地市規(guī)場剛表性需畜求，中這樣略既吻廊合市聯(lián)場需賠求，均又降軌低風(fēng)鼠險，潔同時雙也可喬更大鴿地體詞現(xiàn)項講目價沿值。清三、雖項目捧SW寧OT翁分析聰（一疑）、械項目案優(yōu)勢踩（S辣）非1、奪位置偏優(yōu)勢么：念南寧岔大江測南三球大主顏要大歡道交淋匯處你（銀任海大打道、泳五象吃大道仗、星歸光大際道因）夠——蝶大沙株田三漏角廣菌場們。養(yǎng)南寧轎大江魚南主晌要樞喘紐中品心勸——嘗銀海疼大道板、五監(jiān)象大擊道、濫星光外大道似等賄主要啦交通突道路稼已經(jīng)裝修建塊、擴乖建通登車腰。印良慶似區(qū)商紡業(yè)中澡心咬——使銀海頸大道污、五滾象大癢道、抄金象儀大道喝商圈啦已經(jīng)甲形成哨，本仇地塊從為于液該商池圈的駛黃金追位置腹。典良慶街區(qū)行竿政中圾心繪——靠良慶味區(qū)主炸要行勢政機范構(gòu)都謙集中釘在銀俘海大椅道、鴉五象六大道倚、金竿象大耕道范河圍內(nèi)朗。伐2、族規(guī)模屈、地圍標(biāo)優(yōu)遇勢任該碎項目竟可擬歐建3牌0層鵲以上嗽標(biāo)志澤性建沫筑，漲總建挨筑面鄭積可委大5憤萬㎡遲以上蠟，擬積建筑既產(chǎn)品弦有商屋業(yè)、問商務(wù)辜與住超宅組淚成，彩具有壞優(yōu)越租的規(guī)嫌模、嚴(yán)地標(biāo)仇優(yōu)勢證。隱3、柏自然蛋環(huán)境劃優(yōu)越傅區(qū)域脊擁有座南寧晉綠肺析——方五象沿嶺國便家森春林公壽園、趣南寧聾母親凡河葬——哲邕江續(xù)、大榜片綠賄色山留林，涼自然逐條件姨優(yōu)越孤。徑4、店生活密配套擦優(yōu)勢跪地塊肅所在叨區(qū)域寇為良委慶區(qū)局行政邪中心齡，集優(yōu)行政嘉辦公漿、居普住、意休閑宴、娛最樂、族物流導(dǎo)為一距體的物綜合湯性城暫市區(qū)熟域，紫周邊仍相關(guān)倡配套溪齊全誼。蓄5、噸商業(yè)劫、商勵務(wù)、鼠酒店鐵式公旋寓條確件優(yōu)考勢敘地塊顛所在筋區(qū)域塞為良著慶區(qū)珍行政候、商貼業(yè)中畜心，嫂商業(yè)葛、商四務(wù)、苦酒店跟式公鞠寓所銀依賴?yán)蔚男信烧C賀構(gòu)、燃交通徑條件踏、人罩口密揪度該惱區(qū)域真都相楊當(dāng)優(yōu)扛越，笨而目孤前周菊邊大濫型中暗高檔岡次商怪業(yè)、栽商務(wù)俗、酒純店式鳥公寓臟稀缺盲，這冤給地付塊規(guī)季劃商踢業(yè)、碗商務(wù)剃、酒乖店式堅公寓養(yǎng)產(chǎn)品較提供布了市充場機鍋遇，剪既吻愿合市室場需責(zé)求，拒有能確達到扒項目叉投資遷回報麻價值孝最大廊化題。短（二企）項舍目劣辛勢敲（W啦）撤1、頁形象吉劣勢添地塊概本為謹(jǐn)大沙執(zhí)田主朱要的飯菜市勿場，陷周邊帶為大嫁沙田影民宅衰區(qū)，解建筑景以8儉0、嚴(yán)90葵年代謠的普老通住硬宅為眼主，渾現(xiàn)在檔已經(jīng)惑陳舊子，艷環(huán)境龍相對誠混雜沈，周在邊看環(huán)境州形象撥差。獄2、昂人口套分布婚層次命劣勢跑大沙牧田人透口以掩外來框租房蘆居民菊為主憶，人松員流倍動性蓮大，股而且渾集中優(yōu)了南當(dāng)寧市虧區(qū)大潛部分周無業(yè)歷游民催，掃存在巖治安歡隱患收；炮3、歷區(qū)域抵規(guī)劃掌與發(fā)償展劣錘勢痰波忌大沙慧田目汽前現(xiàn)溜狀是抱歷史誦規(guī)劃絲遺留丹問題脂形成孕的，繡在五名象新剝區(qū)核同心區(qū)攀規(guī)劃鏟建設(shè)統(tǒng)啟動滑后，框大沙糞田發(fā)期展建羅設(shè)已正有很幸大改泄觀，助但歷垃史遺康留問債題還對沒有群完全弱改變響，城跡市改管造有婆待加提強，奏環(huán)境訴需要屯盡快岔改善貼。暑（三掉）項磚目機嫩會防（W末）昨1、盈市場伏機會磚項目朱周邊域商業(yè)逼項目迅少，翅只有灣金盛酷財富罩廣場使、與效鑫利腦華商崖城，允現(xiàn)在扣也只仁有3很萬㎡釀的金散盛財債富廣班場項鈔目在雄經(jīng)營蹲，其雞他都隙是一朝些零窯散的訂臨街睡商鋪歪經(jīng)營甚，鑫持利華崖商城行還沒箱規(guī)劃耀招商股。鋸項盈目周落邊商憲務(wù)項嚴(yán)目少異，周屑邊沒撤有以腹商務(wù)折辦公施定義許的項桿目，友都是想以住鳥宅為球主或。遭項目列周邊鞭公寓付項目智少，鋒上檔露次的它公寓富更少踏?；猪椖堪蛑苓叾躺蠙n星次的計酒店絹稀缺熔，基劫本為云一些準(zhǔn)私人紐宅基親地式涉酒店安。菜2、粘政策秋利好摟五象憂新區(qū)鑒核心或區(qū)建昌設(shè)的驢啟動鴿，將譽大大病提升鵝大沙災(zāi)田的著區(qū)域授價值盛。盞良慶撇區(qū)的吃中心油區(qū)的信重新蘭調(diào)整罷、城才市改朵造，貝將大漿大改季善大艷沙田苗目前條城市叢環(huán)境牛。壽五象浪嶺國移家森型林公冶園規(guī)朋劃建巧設(shè)的簡啟動祥、邕勢江下逗游的借整治之工程所啟動艦，將按大大勁改善脅生活糾自然功環(huán)境劍。溫銀海殖大道卷的擴熱建、段五象列大道距的完掘善，接將全怨面完諸善交心通網(wǎng)和絡(luò)的膊建設(shè)念（四旬）、賭威脅櫻1、煩資金粉鏈威貓脅；告2、終受國慰家宏搶觀調(diào)移控大恰勢影矛響，待觀望崇者多今，后宿勁乏屋力；勾3、蛾商業(yè)顆、商夕務(wù)、扣公寓路以投弱資型熄為主緒，市暑場消盒費不辦確定副因素?zé)岷芏嘣?。距四、慈結(jié)論走分析住：慣五象惡新區(qū)菜規(guī)劃零啟動盜后鳴，特霞別是派五象倉大道畢通車舊后，眼大沙旺田整泥體房久價已山突破深35序00鞭元/鼻㎡，栽商業(yè)農(nóng)項目播價格緊突破擱2萬饒元/叢㎡。密本項更目優(yōu)弄勢與吃機遇鵝明顯撤，而鞭劣勢質(zhì)與威季脅同缸樣突健出，轉(zhuǎn)本項牛目成在功的庸關(guān)鍵芝在于歇，充禾分把蘋握鳴南寧忙市重蔽點實接施向炒南發(fā)鈴展戰(zhàn)左略、樂開發(fā)怎新區(qū)過——飄五象充新區(qū)矩的城只市規(guī)凈劃機刑遇，肝充分色利用弓地塊行所處見良慶犁區(qū)商緊業(yè)中鍬心位營置優(yōu)帆勢微，抓示住商云業(yè)、辦商務(wù)頂、公濾寓蔥供應(yīng)伴的市慮場稀適缺鄙與很機遇爸，打仿造良贊慶區(qū)擦首個啦商鏡業(yè)、補商務(wù)闖、公煮寓醫(yī)大型立項目乒，以最新形薦象、揉性價碗比優(yōu)較勢快蝴速征堵服投廚資群軍體，棕?fù)屨妓咽袌鍪舷葯C申，同陽時也它要借男助五凱新新你區(qū)建拍設(shè)對俘項目系帶來未的價航格提裂升機日會，貍整合陵設(shè)計床、園圈林、籌策劃旗、裝家修專奴業(yè)業(yè)穴公司私資源姐，做吊到揚當(dāng)長避送短，釀差異蹦化產(chǎn)嶼品、振性價川比制醉勝的及策略債，快爬速實我現(xiàn)銷巾售回去款。要第二低篇因市場侮分析隔良慶叢區(qū)整任體市繭場表異現(xiàn)：約房地行產(chǎn)市端場還管處在看初級壘階段龜非常倚典型酒的城寸市新選區(qū)房型地產(chǎn)影市場枯特征黑。區(qū)急域城知市化如發(fā)展暗處于形初級浪階段早，房梳地產(chǎn)璃剛起議步3衫－5霜年，英市場今需求掌穩(wěn)定早，房句價低再但漲濤幅大獨，商算鋪價抱格大足大高表于住承宅價匆格。重一般給的開株發(fā)摸浴式是世品質(zhì)詠低、飽成本驚低、午售價蕩低，炮項目謹(jǐn)開發(fā)獻依賴棍地段坑優(yōu)勢扶，本警土開冤發(fā)企武業(yè)缺棒乏大物盤開奴發(fā)的找實力哥和經(jīng)團驗，盆外來規(guī)開發(fā)緩企業(yè)怒帶來費實力懲和經(jīng)豬驗，落但開古發(fā)摸城式還圖是品辟質(zhì)低譽、成葬本低麻、售趁價低盛。當(dāng)伏地消巾費觀減念滯助后于癥收入毅水平呼，口嘩碑宣暗傳非扒常重今要。錄市場籍供求昌：父（1蓮）、些住宅亭：目筍前區(qū)拌域內(nèi)芝房地臘產(chǎn)發(fā)筐展幾揉年來墨在售儉樓盤躍相對污少，涂供應(yīng)膚量少秧，上么規(guī)模安、上痕檔次唱的中取高檔澡產(chǎn)品餡更少倡，上醒規(guī)模杏、上級檔次芽的中考高檔過產(chǎn)品避主要題集中堵在邕聚江沿犧線與孝五象壟大道釋、銀彈海大遞道沿陜線，振如邕和江沿蓮線的抵琴海劈·磚名廈崗園效、縣濱江歡·怎麗景龜花園廳、新墨加坡安城、起慧谷槐陽光封；史五象董大道聽沿線斧的早財富恢·禽鋒尚驗、錦燒繡年障華、木陽光攤新城壩，銀掩海大萬道沿章線的沉金地雜花園張、金咬象綠潑城、表半山懶雅居畏、英盾華嘉卵園、帝五象葛·典彩蝶絞居、亮秋月里藍灣買。目手前在持售的浪只有華錦繡鵲年華憲、陽鑼光新鎖城、斧金象敬綠城束、半圣山雅婆居、貴英華亡嘉園氏、秋貧月藍帝灣、距新加筒坡城撲，其胃他已施經(jīng)是紹尾盤澤銷售堅。接當(dāng)?shù)卦摼用裥氐木釉首l姐件差師，特此別聚罷集大菊量外梢來租斗客，考改善稍型需罪求旺臺盛，屋以居躲家型愉自住宜需求傻為主渠。但黎是，嫩今后淚的土話地供翼應(yīng)量悅的大貧量增銳加，猛將導(dǎo)存致競唯爭的判加劇諒。龜（2厘）商講業(yè)：達區(qū)域符內(nèi)房源地產(chǎn)駱發(fā)展遞幾年掠來上嫩規(guī)模幟、上辮檔次巡的商鉗業(yè)項辛目只付有金名盛財它富廣犁場、東鑫利慚華商載城、觀陽光奶新城祝的一狂街區(qū)燙，目突前在竭售商歇業(yè)樓鏟盤更密少，借供應(yīng)鬧量也剖少，導(dǎo)只有本金盛戀財富槳廣場稼商業(yè)球在銷抗售，防能成架功出贏售的顏只有敬金盛蒸財富擔(dān)廣場費、陽因光新酬城，社能招竟商經(jīng)潛營成摔功的悔也只傭有金揪盛財肯富廣蒸場，旱金盛齡財富稠廣場促引進腎了南瞎城百藏貨引戰(zhàn)起了鴨不少離轟動拆，也薯帶來久火爆筐的銷袋售場咬面，蒸目前偵招商拔已經(jīng)躬招滿跡。隨棵著城銷市發(fā)婚展，技各大讓住宅捉小區(qū)腫的交尼付使晶用，崖人口踏不斷圓增加薄，相牲關(guān)商滴業(yè)配排套需誠求更幟加強灶烈，單特別彼是上半檔次暢、上嫌規(guī)劃北的商炒業(yè)項納目也味將出云現(xiàn)在藥該區(qū)薄域。臉但是踏，今渣后的毫土地鵝供應(yīng)頑量的模大量符增加連、城股市改嫂造項匙目的嚼增加勞，將倉導(dǎo)致性區(qū)域托商業(yè)石地產(chǎn)膽競爭表的加壟劇。腦（3沿）商胞務(wù)：壘區(qū)域逝內(nèi)房平地產(chǎn)益發(fā)展沉幾年若來上稱規(guī)模暴、上個檔次櫻的商墊務(wù)項量目沒苗有，央能算斧得上剛商務(wù)怎辦公版項目兩也只墾有錦違秀年桑華、忙財富酒·墨風(fēng)尚交兩個戶項目逗，但骨這兩捕個項爽目是炕小戶敘型住哄宅項溪目，震而不危是辦影公的妄商務(wù)君公寓著。隨顆著城泳市發(fā)怒展，蛋各大糖住宅判小區(qū)守的交插付使兔用，翁人口那不斷中增加蔽，相燃關(guān)商柿務(wù)配總套需郵求更恩加強削烈，脂特別尚是上跪檔次詢、上盆規(guī)劃紅的商欺務(wù)項筍目也條將出網(wǎng)現(xiàn)在宮該區(qū)動域。匪費（4沈）酒忘店：伙區(qū)域傾內(nèi)房歉地產(chǎn)蔽發(fā)展賴幾年委來上攪規(guī)模瓦、上鮮檔次相的酒丹店項夕目沒稱有，謊能算總得上患公寓走的也沾只有麥錦秀使年華俘、財梁富陶·票風(fēng)尚知兩個剪項目下，但方這兩問個項咽目是妥住宅刷項目吳，沒凍有酒桐店式喪的物攪業(yè)管花理，橡不能好形成男中高細檔次遣酒店罷。隨邁著城雪市發(fā)式展，積人口壺不斷紋增加遙，特彩別是嘴商業(yè)灑、商絨貿(mào)的婆不斷蝶發(fā)達患，相此關(guān)酒傅店配鹽套需井求更面加強銳烈，書特別講是上銅檔次毫、上垂規(guī)劃它的酒開店項寧目也在將出妄現(xiàn)在譽該區(qū)隊域。復(fù)權(quán)市場注價格查：茫住宅路：目留前當(dāng)應(yīng)地住嶼宅在晝售樓程盤主例力單桿價在容28善00程-4示10丸0元扁/㎡鐮；只照有集裹中在臣33裹00政－3茄80的0元缺/㎡養(yǎng)。欣商鋪滿：商立鋪價蛙格在叛70缺00繡-2辰50蟲00下元/荷㎡范鏈圍，鞋以金浸盛財史富廣扮場的株價格憶作參繩考銀商務(wù)神公寓跳、酒理店式錯公寓俗：區(qū)鏡域無園參考辨，參藍考江料南區(qū)亦的金尺康天倡和時林代、鋤榮寶睬華兩濱個項抽目。斃產(chǎn)品析特點悲：蝕（1倉）住錦宅：作區(qū)域災(zāi)以蒜品質(zhì)堪低、圣成本訴低、頌售價雄低、苦規(guī)模翠小的停中低榆檔項豪目為必主詠，憐當(dāng)?shù)芈删用裱傅木訚l露件差周，以檢居家盒型自化住需寫求為肥主；財大部燭分項膊目沒遇有小商區(qū)配企套，婚園林晃也比趟較簡際單；蝦戶型五以一監(jiān)房、員二房吵、三微房為晝主，盈面積我以4金5-乏11惕0㎡弟為主綠，適院合中孟低收推入居鍋家型咬購買壽。秘（2梢）商沉業(yè)：醬區(qū)域巧商業(yè)網(wǎng)還是址三線錄城市齒私人賞宅基呆地住圈房臨票街商爬鋪為快主，星上規(guī)永模的盆商業(yè)栗項目刪只有乘金盛悉財富莫廣場滲、鑫食利華灰商城櫻、陽食光新春城的組一街并區(qū)三臥個項角目，踢能算井得上邪大型輕商業(yè)暑項目挪也只糧有金誰盛財惰富廣蜜場、末鑫利音華商炊城兩黨個而吵已，俗這兩擺個項湖目得批商業(yè)島品悅質(zhì)、貸規(guī)模席也只溫是中逮等而據(jù)已。門（3目）兔商務(wù)句公寓繪、酒估店式站公寓緞：區(qū)鞭域公授寓、賽酒店努以三店線城花市私攻人宅哪基地擱住房煎為主研，該訴區(qū)域鐮沒有話商務(wù)券公寓友、酒腐店式肢公寓覺項目本市場跑趨勢窮：掙（1冠）城芽市化根水平的：怠城建擾規(guī)模目較大伯，城怖市化啟水平岸相對村較高窄，根迅據(jù)紛“氣十一尤五唯”休規(guī)劃濁發(fā)展謙，預(yù)橋計今桌后城濤市化腫發(fā)展慨將進焦入一勸個快硬速發(fā)成展時升期，華未來沫市場撒需求震的量顯和質(zhì)傍將會慧穩(wěn)步申提升艙。漁南寧夫市城結(jié)市重眉點向旗南發(fā)默展，厘開發(fā)浙新區(qū)勝——偉五象它新區(qū)黨，大奉沙田閑經(jīng)濟忽開發(fā)修區(qū)定盛位良法慶區(qū)者行政疼中心憤，集猴行政忘辦公顛、居強住、診休閑戒、娛地樂、強物流儲為一迅體的匠綜合納性城嘗市區(qū)箏域；兩集居號住、診物流戶、休略閑、虹娛樂潤為一鼠體的本綜合司性城籌市新柿區(qū)秩。柔（2葡）消竭費趨株勢：坑當(dāng)?shù)厣彽南曩M觀花念隨面著收富入水助平的筒提高叔后需野要適華當(dāng)引惠導(dǎo)，示與許鋤多城咸市區(qū)池域房混地產(chǎn)碰市場由發(fā)展型非?；蛳嗨票保S旁著房毛價的岸上升賴對高剝層物允業(yè)的剛接受口、商浮務(wù)公凈寓、仁酒店季式公刊寓只個是時辛間的賊問題澡，因首此我鴿們的混產(chǎn)品蜓規(guī)劃雜需要間適當(dāng)隆超前華，要落為房蔑價的季提升輕預(yù)留拒空間莊，但器不能瞞太超燦前開配發(fā)高息端產(chǎn)湖品（擠如高牧層大遵戶高絨端大剛宅）遣。救（3賊）大糊盤開燦發(fā)：納當(dāng)?shù)仃愅恋刈饭?yīng)逮相對搬較充示足，梳大盤匠項目閘開發(fā)糞具有集的規(guī)板模優(yōu)浪勢對增當(dāng)?shù)貎墒袌鲠數(shù)挠芭憣⑺椒浅ň薮罅?，蒙因此邊該項拾目雖沃然地淺塊小斜，但總總建曠筑規(guī)府模屬詞中檔訊以上攜高層均項目樹。燒（4雷）產(chǎn)面品優(yōu)退化：傭目前慈區(qū)域庫消費午主要錦以賠11缺0㎡突以下描戶型狀為主德，而牙且有男價格圖優(yōu)勢非，因廟此建踢議本注項目拿以小莊戶型榜產(chǎn)品周為主塔。坐（5高）商夫業(yè)、捐商務(wù)飽開發(fā)臣：商野業(yè)、禁商務(wù)恢項目小開發(fā)粒具有賤的規(guī)縮模優(yōu)坡勢對磨當(dāng)?shù)睾苁袌鲆嗟挠爸憣浅｝斁薮蟀停静鄣貕K竟開發(fā)剝要充畢分發(fā)侄揮地仆理位用置優(yōu)寧勢，征特別稼是南創(chuàng)寧為邀中國細東盟饑商務(wù)適中心隔城市屬地位色，五暴象新揉區(qū)為慌南寧志城市傲重點族發(fā)展淺新區(qū)禾地位扣，大雄沙田扁為良利慶區(qū)雜行政頸、商隆業(yè)中銅心優(yōu)牧勢，朽并挖霧掘區(qū)視域優(yōu)栽越的叼交通咽網(wǎng)絡(luò)襲、優(yōu)騎越的番自然蝦環(huán)境腥、成瓦熟的挪生活堤配套風(fēng)，依紹托地獻理位僚置、友交通搜、市坦場優(yōu)賴勢，恨開發(fā)絨大型嫩商業(yè)共、商換務(wù)、鋪酒店邁式產(chǎn)棵品。撲A\佛引導(dǎo)犁當(dāng)?shù)啬孔≌废M挎觀念跟，消扶費升配級的辜倡導(dǎo)這者。鈔B\摟引領(lǐng)急當(dāng)?shù)赜晔袌雠鄯績r骨走勢廈，房盾價突敬破的狂引導(dǎo)且者。未C\尾填補蟻區(qū)域恥商務(wù)看、酒葛店式推公寓主稀缺煩的市蠶場空糖白，嘉超前服產(chǎn)品吳潛在寒需求瞎的供參應(yīng)者牲。捧D\嫌填補障商業(yè)賣地產(chǎn)觀的市由場空返白，管商陷業(yè)潛坑在需克求的郵供應(yīng)間者。努二、陽大沙牛田經(jīng)我濟開伐發(fā)區(qū)沉板塊掌市場科分析老單大沙覺田經(jīng)滿濟開百發(fā)區(qū)宇規(guī)劃號用地繡面積增6.利5閥平方段公里歸，規(guī)籃劃居碰住人位口約扭為視30她萬人戴。目宅前良膨慶區(qū)潮城市害規(guī)模龍只有撈大沙污田經(jīng)伐濟開捐發(fā)區(qū)歷、逮沿海肚經(jīng)濟私走廊送開發(fā)勞區(qū)狀兩個釣區(qū)，千常住違人口門為1干0萬逗，流膨動人衫口在副5萬痕左右兆。習(xí)區(qū)域洲功能遵規(guī)劃解：子生活盲便利三程度革:手較高害,鴨生活扛配套手齊全砍,交芽通便炕利。閉居住揮環(huán)境坑:叼居住素氛圍式重,爭生活貫便利嚼，8占0、糧90目年代俗自人婆宅基緒地建挖筑，崗舊城泳改造半建設(shè)棵正在暫進行等中.蹦客戶毒群:發(fā)居住礦：周貨邊中巧收入庫居家撤型居鎖民為罰主；游商業(yè)蝦：周塘邊中羨、高跌收入嚼投資弓客。慶區(qū)域暮價值鋸點：釀南寧炭市五向象新執(zhí)區(qū)新黎區(qū)開栽發(fā)、團良慶慎區(qū)行龜政、期商業(yè)親中心離。西片區(qū)營定位你：鍬良慶潛區(qū)行廟政、荷商務(wù)阻、休惑閑、斯娛樂膠中心撈。龍發(fā)展端潛力案：偷高等糧，界南寧豎市城納市重辰點發(fā)屈展區(qū)石域，泉五象蕉新區(qū)橡是尸一個違以文億化體緣育、除行政呆為主潑，集有居住擇、物匪流、漁休閑修、娛市樂為瓦一體蠟的綜素合性些城市紐新區(qū)痕；地雷塊所克在位瑞置為遼良慶撇區(qū)行弱政、襲商業(yè)挑中心捐，因掩此發(fā)允展仔潛力倍相對凡高債。怨分區(qū)彎職能外定位揪：檢行政捆、商流業(yè)中窄心圈。擇布局鼻結(jié)構(gòu)連：材“酷行政床、游居住濱、物滾流、舒休閑吃、娛婦樂份”誦用地減功能差布局跨。息市場絞供求秧：撒（1邪）、翅住宅扮：目護前區(qū)彈域內(nèi)取房地顧產(chǎn)發(fā)駁展幾邊年來疏在售衡樓盤魔相對批少，唐供應(yīng)落量少持，上矮規(guī)模緒、上尊檔次影的中詞高檔恒產(chǎn)品閉更少競，上截規(guī)模提、上面檔次怒的中報高檔父產(chǎn)品星主要競集中采在邕黨江沿時線、菜五象脫大道注沿線鴿，如禽邕江紋沿線震的交琴海診·蘆名廈炮園目、涉濱江掠·好麗景虜花園膀、新期加坡叛城、冠慧谷金陽光辛；撒五象狼大道嘩沿線年的辟財富身·證鋒尚當(dāng)、錦麥繡年逆華、災(zāi)陽光窮新城牽。目疲前在豆售的蘿只有賄錦繡嘩年華遍、新磁加坡厚城、逗陽光冠新城吹、鑫值金怡研園，卸其他枕已經(jīng)倘是尾騙盤銷嘉售。腿當(dāng)?shù)厝揪用衽业木又l瓶件差寶，特參別聚賞集大量量外冬來租緒客，焦改善布型需苦求旺肝盛，吃以居著家型菜自住退需求航為主珍。但珍是，榴今后封的土紐地供畝應(yīng)量塑的大框量增襲加，孔將導(dǎo)飽致競謹(jǐn)爭的木加劇蚊?；?介）商屋業(yè)：錯區(qū)域慚內(nèi)房敬地產(chǎn)建發(fā)展惜幾年莊來上末規(guī)模鈔、上怨檔次舍的商鈴業(yè)項袍目只辣有金號盛財亂富廣墊場、蛙鑫利榨華商魄城、尋陽光謊新城業(yè)的一肥街區(qū)房，目頭前在淡售商奪業(yè)樓仍盤更梳少，叔供應(yīng)克量也戒少，嚴(yán)只有蕩金盛蚊財富刻廣場咱商業(yè)炕在銷好售，雖能成勞功出憶售的雅只有獻金盛蔽財富竿廣場翻、陽抓光新景城，盤能招作商經(jīng)柳營成慈功的卵也只寸有金哈盛財嶼富廣伶場，猾金盛蕉財富涌廣場啟引進憲了南陳城百時貨引聞起了華不少鼻轟動尿，也六帶來合火爆以的銷貨售場然面，皆目前蛋招商驕已經(jīng)濃招滿繡。隨膜著城梳市發(fā)賞展，槍各大還住宅浴小區(qū)眨的交餡付使狐用，金人口濱不斷荒增加遞，相砌關(guān)商挽業(yè)配妨套需副求更筑加強些烈，盲特別套是上承檔次勒、上及規(guī)劃匠的商稼業(yè)項慕目也饅將出脆現(xiàn)在讀該區(qū)念域。貧但是蚊，今摧后的沈土地送供應(yīng)躺量的蹦大量昆增加潤、城涼市改孕造項根目的值增加紙，將忙導(dǎo)致過區(qū)域器商業(yè)忍地產(chǎn)胡競爭在的加尖劇。卸（3汽）商尊務(wù)：瘡區(qū)域畜內(nèi)房倚地產(chǎn)梨發(fā)展殊幾年驢來上舅規(guī)模印、上亭檔次滑的商幕務(wù)項躍目沒串有，執(zhí)能算散得上集商務(wù)厲辦公往項目付也只哈有錦牙秀年詠華、罷財富清·堡風(fēng)尚殘兩個般項目歷，但江這兩遺個項嫌目是民小戶飲型住掘宅項于目，俘而不視是辦愈公的著商務(wù)殲公寓嗎。隨約著城孫市發(fā)疾展，癥各大掉住宅嚼小區(qū)囑的交膨付使遠用，慌人口緩不斷曉增加駱，相瘡關(guān)商疫務(wù)配早套需水求更啊加強閑烈，孩特別內(nèi)是上尾檔次甜、上顯規(guī)劃貸的商狐務(wù)項噸目也電將出謊現(xiàn)在廳該區(qū)璃域。蒼裳（4眾）酒晌店：龜區(qū)域沃內(nèi)房悉地產(chǎn)偏發(fā)展生幾年煎來上鏈規(guī)模椅、上暖檔次屋的酒覽店項餐目沒警有，右能算喜得上維公寓悔的也豐只有銹錦秀饅年華謎、財雹富醫(yī)·償風(fēng)尚狗兩個涼項目需，但衛(wèi)這兩煎個項閑目是華住宅抗項目顆，沒域有酒喝店式德的物裕業(yè)管做理，裂不能蠻形成量中高日檔次珍酒店鴨。隨孫著城婦市發(fā)遍展，黎人口地不斷汁增加睬，特驢別是師商業(yè)儀、商忘貿(mào)的左不斷吼發(fā)達盞，相持關(guān)酒跟店配斜套需晃求更堡加強縱烈，歲特別袖是上各檔次渡、上止規(guī)劃韻的酒感店項洪目也茄將出鞋現(xiàn)在夫該區(qū)手域。譜壽市場配價格回：攀（1剝）住娃宅：專目前技當(dāng)?shù)卣僮≌⒃谑鄢訕潜P惕主力撞單價據(jù)在3象50尋0-葉41巴00博元/叉㎡；概只有床集中頑在3羅50貴0－鋒38好00什元/訓(xùn)㎡。容（2揀）商跟鋪：賽商鋪律價格忍在7池00蹦0-后25賞00切0元容/㎡架范圍古，以輸金盛毀財富騎廣場舌的價黨格作蔬參考缺閃孟（3?。┌羯虅?wù)新公寓檢、酒灑店式差公寓贏：區(qū)源域無有參考半，參圾考江遵南區(qū)治的金咬康天死和時料代、子榮寶煎華兩斥個項衣目，恒40傘00抖-5摘30突0元斥/㎡羞。束產(chǎn)品團特點肚：遠（1社）住芳宅：林區(qū)域傅以卷品質(zhì)駛低、芳成本綢低、濤售價員低、宿規(guī)模梁小的理中低堪檔項予目為務(wù)主盞，房當(dāng)?shù)亟y(tǒng)居民錦的居截住條怒件差存，以過居家沸型自輸住需航求為咬主；舊大部奴分項潑目沒挎有小習(xí)區(qū)配隔套，給園林吉也比陶較簡視單；渠戶型惰以一所房、枕二房揉、三脈房為區(qū)主，團面積已以4堪5-厘11微0㎡苗為主笛，適惱合中旱低收計入居攤家型軟購買千。屠（2貞）商澤業(yè)：橡區(qū)域化商業(yè)信還是兆三線緒城市膝私人平宅基乓地住貓房臨析街商細鋪為暖主，擺上規(guī)么模的洗商業(yè)航項目叮只有沒金盛斬財富奴廣場砌、鑫寬利華常商城但、陽群光新最城的顧一街背區(qū)三訪個項我目，武能算研得上仰大型控商業(yè)腸項目全也只量有金辦盛財捐富廣魂場、坡鑫利迎華商修城兩限個而孝已，僑這兩滿個項鹿目得曲商業(yè)邁品凝質(zhì)、稀規(guī)模孝也只陳是中鳥等而護已。少（3脂）飼商務(wù)水公寓養(yǎng)、酒膨店式巨公寓沈：區(qū)港域公體寓、餓酒店企以三膨線城弟市私追人宅走基地稍住房惰為主斜，該鎮(zhèn)區(qū)域臨沒有汁商務(wù)此公寓絹、酒趣店式鴿公寓倆項目宴市場隱趨勢竟：擱（1汗）城獨市化奇水平惕：拋城建撈規(guī)模肉較大會，城潛市化促水平妖相對胳較高窗，根栽據(jù)澡“陡十一借五索”維規(guī)劃屋發(fā)展免，預(yù)展計今掩后城固市化捎發(fā)展喜將進偉入一刪個快感速發(fā)絲展時嘗期，尸未來財市場姑需求祝的量壘和質(zhì)全將會測穩(wěn)步黃提升狼。南圖寧市壘城市稠重點申向南朋發(fā)展葛，開缸發(fā)新倦?yún)^(qū)秋——嘉五象助新區(qū)婚，大臣沙田書經(jīng)濟好開發(fā)毫區(qū)定世位良獄慶區(qū)判行政碧中心婦，集跡行政彩辦公摸、居莫住、菠休閑油、娛蘋樂、安物流昨為一研體的蓬綜合壟性城觸市區(qū)租域；盼集居爐住、驚物流齡、休搖閑、理娛樂昌為一輩體的破綜合薯性城鳳市新躍區(qū)。幅（2護）消軋費趨雁勢：脖當(dāng)?shù)貒?yán)的消之費觀膚念隨企著收路入水務(wù)平的轟提高嘴后需環(huán)要適泄當(dāng)引汗導(dǎo)，湯與許進多城竭市區(qū)夠域房渴地產(chǎn)糾市場戚發(fā)展析非常錯相似謎，隨鳥著房狀價屈的上托升對汁高層續(xù)物業(yè)敘的接適受、尿商務(wù)益公寓粒、酒保店式罰公寓傘只是義時間御的問晝題，速因此吉我們票的產(chǎn)歲品規(guī)融劃需累要適躬當(dāng)超校前，衡要為挽房價筍的提榴升預(yù)蘭留空雹間，傲但不沃能太拒超前刻開發(fā)歷高端巡產(chǎn)品偶（如耐高端墳的大父戶大掃宅高泛層產(chǎn)孕品）智。茄（3扛）大傾盤開泳發(fā)：環(huán)當(dāng)?shù)嘏客恋亓婀?yīng)仔相對區(qū)較充輸足，位大盤氣項目醉開發(fā)劫具有賓的規(guī)伍模優(yōu)度勢對藏當(dāng)?shù)睾凳袌鲆龅挠翱v響將狀非常束巨大弟，霞因此駐該項微目雖棍然地堡塊小享，但暖總建細筑規(guī)防模屬砌中檔歇以上答高層司項目屈。欲（4釣）產(chǎn)寸品優(yōu)兆化：件目前獨區(qū)域烘消費朱主要飄以辟11牌0㎡糕以下疤戶型虹為主薦，而翻且有夠價格盲優(yōu)勢盜，因穗此建青議本炮項目蓮以小城戶型嘴產(chǎn)品瞧為主斜。傘（5妨）商釀業(yè)、飯商務(wù)伐開發(fā)雨：商洋業(yè)、把商務(wù)辜項目確開發(fā)盤具有厲的規(guī)蠢模優(yōu)盼勢對牌當(dāng)?shù)孛呤袌霭傅挠耙鲰憣⑶环浅ｘ澗薮蠖Y，本歪地塊斷開發(fā)偵要充體分發(fā)嶼揮地干理位丙置優(yōu)倦勢，歌特別森是南出寧為硬中國共東盟漿商務(wù)疤中心證城市瀉地位鍋，五拘象新遵區(qū)為猶南寧梨城市飄重點腥發(fā)展劍新區(qū)跟地位雙，大禽沙田借為良逝慶區(qū)悲行政賠、商批業(yè)中毒心優(yōu)鋪勢，裝并挖找掘區(qū)掏域優(yōu)摩越的袖交通待網(wǎng)絡(luò)順、優(yōu)復(fù)越的粗自然秩環(huán)境恥、成跪熟的活生活效配套赤，依否托地壟理位翁置、漂交通語、市希場優(yōu)撈勢，根開發(fā)凳大型圣商業(yè)被、商換務(wù)、式酒店怖式產(chǎn)閣品。哀A\郵引導(dǎo)象當(dāng)?shù)卦首≌@消費爆觀念燙，消川費升萄級的孤倡導(dǎo)縱者。亞B\華引領(lǐng)匙當(dāng)?shù)匦凳袌龅績r別走勢侮，房助價突血破的崗引導(dǎo)撫者。啊C\上填補祖區(qū)域壓商務(wù)即、酒遇店式宋公寓奏稀缺南的市壁場空糠白，悄超前濟產(chǎn)品府潛在達需求攀的供服應(yīng)者笨。把D\煉填補嫌商業(yè)褲地產(chǎn)窮的市以場空總白，挨商巡業(yè)潛猾在需腸求的波供應(yīng)打者。阿三、患個案闖樓盤千分析哭望（單一）壩大沙眠田經(jīng)疤濟開之發(fā)區(qū)期1、勸錦繡皂年華驚地段癥：仙良慶粗區(qū)大野沙田垂五象騾大道牧15稿號童規(guī)模配：秩占地間面積港99克99胡.9田0筋㎡，吳總建析筑面鈴積約定90問00腰0塘㎡昨規(guī)劃輪：萄兩棟頑22幅層，早一棟驕25澆層億；其騙中商大業(yè)3罰萬灑㎡私戶數(shù)艘：而77硬4她戶奧容積拌率：顛綠化位率截：緊3扣5％曾小區(qū)毯配套潤：根無亂外立名面風(fēng)恰格：果現(xiàn)密代簡繡約風(fēng)翠格秧宣傳手推廣?。罕ЙF小廈戶型另，或綠化廉景觀旅：化無餅戶型莊：月一洞房（支35歉－6警2㎡漂）、躲二房幕（8紐1－驚9跪2㎡隸）、跟三房粒（1捐09腐－1啄2揭2㎡溝）、支樓中碰樓（印15袍0㎡錘）掩價格旱：焰住桃宅3殘80酒0－東41鹿00劣元/攪㎡；足商業(yè)歸70俱00督－2擦50由00缸元/士㎡希銷售匙進度瑞：棚住漢宅：泡尾盤是銷售醫(yī)，?？糜嗳址?、鉆樓中蘭樓大爭戶型跑10考0套堂左右增，滯徒銷。這商業(yè)汪：目狡前招黃商已乏經(jīng)招百滿，搬只推炊出底濫層銷懸售，網(wǎng)內(nèi)鋪密銷售鴿良好耽，外揮鋪（押臨街墻）滯奇銷。薯分析奮：早該項民目小殼戶型磨銷售究非常形成功阻，早衣早售畢罄，膚剩余職大戶勺型，酷商業(yè)謝部分亦也非摔常成做功，桿特別昂是招墻商很娃成功盡。李2、蔑財富額·吊鋒尚和地段減：表良慶屆區(qū)五碼象大冶道1節(jié)號（君大沙牲田）香規(guī)模煎：頭占地宏面積匆60凈79躲㎡監(jiān)，關(guān)總建苗筑面倍積約進69鞠64做5徹㎡體規(guī)劃侄：傷31等層,看1—之4層警將建都設(shè)成嫩為綜辣合性揮商場脾，5箭層為奇商務(wù)臉中心登，6扁—3接1層理是集喉辦公傭、投撫資、演居住戒為一丹體的喬小戶咽型公睡寓卷戶數(shù)朋：嫩90儲0鹽戶坐容積想率：泳3.恐50柄綠化斗率練：差3徹5％惑小區(qū)竭配套煉：問無眾外立裙面風(fēng)角格：幫現(xiàn)客代簡輸約風(fēng)柜格避宣傳黃推廣飄：班乏新勵城市扇新殘生活蛾休酷閑新瞞時代龜綠化劣景觀靈：竟無匠戶型犁：俊一猴房（支5怒0㎡賤）、程二房幼（7催0㎡盾）、賺三壘房（梢12咱8抹）太價格蚊：府3灑50悄0－按41抓00冬元神/㎡粒銷售雙進度院：末住旁宅：高尾盤悲銷售奸；商搭業(yè)：蘭沒規(guī)賴劃推趴廣。續(xù)分析采：愿該項械目小敵戶型些銷售棉非常疾成功揮，早潔早售瓜罄，另剩余棕少量積大戶梅型，叮商業(yè)病部分毒也招嬌商不勵成功幻，主坊要原壞因不永是市辯場原扒因，蛛而是撲開發(fā)袖商內(nèi)釀部原梨因。變3、消陽光蔬新城選地段定：砍良慶勤區(qū)金舍沙大眉道2衣69焰號棄規(guī)模太：削占地闖面積烤32默00趁00草㎡撞，姥總建先筑面繩積約壇賴55喉00告00箏㎡桃規(guī)劃奴：要多層善，一字梯兩沙戶、標(biāo)一梯某四戶武戶數(shù)爛：查48峰00傷戶晌容積諒率：拍1謊.6畢綠化愿率滋：設(shè)3笨1％分小區(qū)妨配套擠：梯近5皺5萬云㎡超檢大社乒區(qū)，風(fēng)社區(qū)應(yīng)內(nèi)各勒大學(xué)晴校、瞧銀行張、郵過局、川超市注、公冬交車差站一蛇應(yīng)俱煩全。淘一期預(yù)商業(yè)問街鋪綱、幼貫兒園圖、菜舉市、緩會所淘外立賊面風(fēng)驅(qū)格：岸現(xiàn)講代簡況約風(fēng)皆格壩宣傳上推廣情：踏寶4縫80膀0戶回幸變福一腔座城恨綠化紡景觀奮：炒戶型市：竟兩房茄（7練2－決82戚㎡）季、三章房（秧95喘－1刺15謙）、菊樓中仙樓（離16同9－盲17夠7㎡即）槳價格侍：嬸36旅50套元/界平方貪米偏銷售爪進度嗓：住著宅，梁尾盤塔銷售存；商齒業(yè)：誠目前刃推出撐美食婦街礎(chǔ)分析飯：形該項優(yōu)目規(guī)下模為建良慶騎區(qū)最茫大項漲目；擴建筑恩形態(tài)籮為多造層聲一梯訓(xùn)兩戶滴、一歐梯四脂戶弦建筑遭，南濕北朝班向，寫與區(qū)于域市瓣場需哈求吻缸合；辭戶型己以實沉用型眉小兩政房（槽75喚-8哨5㎡低）、貪三抵房（慈95適-1枯20含㎡）脹為主謊，奪戶型艇設(shè)計喬與需碧求吻縣合；蝦推廣弱以大拔社區(qū)欺為主符線，津強調(diào)訪小區(qū)渾配套原完善響；現(xiàn)溜在在摘推盤抓。茅4、款新加辣坡城艇地段烘：夸良慶然區(qū)大弱沙田該經(jīng)濟咐開發(fā)厘區(qū)亭受江路搭南段去規(guī)模托：絞占地狼面積妹10惰.5扎萬鐮㎡欣，丟總建墊筑面邀積約妥功20恒萬奏㎡皆規(guī)劃饑：漂分黑兩期梁開發(fā)昨，一箭期為想多層仙建筑網(wǎng)，已源經(jīng)入蹄?。坏蓝谳x為高滋層建蟻筑賢戶數(shù)扭：也15渡00畏戶扣容積維率：妄1.鹿68慘綠化述率段：粒35蜜.4找%些小區(qū)勵配套濫：膚外立洋面風(fēng)隔格：牌賣新加糟坡式尋洋房斗宣傳損推廣河：額二弓期，淺碧灣邀櫻綠化季景觀賺：揚戶型民：渠二荒房（勉78撿－8撫1㎡養(yǎng)）、顧三房潑（9蹤3－續(xù)13患7㎡車）、浮四房淋（1移31滿-1襖40晶㎡）移價格輝：行3若80佩0－惰45罵00辮元悅/㎡采銷售餐進度恥：叫目寫前二驢期高枝層剩巷余三座房、枕四房具的大暴戶型朋。商場業(yè)沒牌規(guī)劃舅銷售疲。究分析曠：等該項駁目規(guī)扣模為煎良慶京區(qū)大黑型項錫目；往一期膽，建僻筑形出態(tài)為軋多層疏一梯牛兩戶詞、一庫梯四完戶吊建筑甩，南錯北朝下向，熱與區(qū)度域市焦場需凈求吻岸合；甚戶型鐮以實概用型灘小兩灘房（除75筐-8欺5㎡良）、箏三傘房（抗95亂-1達20戰(zhàn)㎡）轎為主術(shù)，考戶型瓣設(shè)計辰與需鑰求吻怖合，枕一期以已經(jīng)示售罄銹；兩二期售高層龍以大槽戶產(chǎn)田品為權(quán)主，吳出現(xiàn)味滯銷揮，主顏要原繞因是擾只依他賴邕把江海等岸自瞇然環(huán)帥境，罰而區(qū)夜域市演場總城體環(huán)商境不膜成熟禿，而跡且該騰項目鮮單打必獨搗仆打高哥端產(chǎn)夏品無秋法打喚造區(qū)冰域性愉高端耳產(chǎn)品躺市場壟，該異區(qū)域傷目前謹(jǐn)市場粘與中織高端午住宅子產(chǎn)品妖的市彩場剛旨性要墾求不渠吻合蔽。硬（門二）呼江南辣區(qū)：助1、城玫瑰堂園0幸07稱地段紐：體江南谷區(qū)江崖南區(qū)堪星光膛大道即23梅8號訓(xùn)（江績南客廈運站溫旁）命規(guī)模恭：逃占地信面積戒:8妄67頑4智㎡，蜓總建酬筑面培積約邁徐14瘦45忽20兄㎡寄規(guī)劃墓：遺一弦期為估別墅澡，二使期為工28慣層救高層掉戶數(shù)侍：幟77狀0戶戶緩容積臭率：淚1.筋02衛(wèi)綠化江率伙：旦36潛%漲小區(qū)蜂配套喂：制小區(qū)辭內(nèi)部毒配套玻:1速、花胳園及朋健身款設(shè)施頁2毅、小裝區(qū)會逢所賽3、秀商業(yè)獎設(shè)施門4乳、教腫育設(shè)輝施那5、漠安防耽系統(tǒng)抗6藝、消趙防系逝統(tǒng)惱外立遇面風(fēng)鞠格：珠現(xiàn)洗在簡忌約風(fēng)犧格昂宣傳辨推廣腥：伴柔系靠出名抗門紅富而極不嬌干綠化無景觀糠：殘中綁心花舟園斥戶型當(dāng)：龜一橫房（螞30叮－5欺2㎡奪）、現(xiàn)二房冊（6壞2－板92索㎡）與三房蹈（9腫3－跑11凈0㎡慧）且價格相：救3制60善0－鋪41摔00綠元/逐㎡碰銷售拳進度活：毯二黨期高搭層在夸售。明銷售缺良好戀，月像銷售杯50鋒套以敏上。泛分析貢：蜂該項煌目規(guī)發(fā)模為亞江南呈區(qū)大楚型項川目；鄉(xiāng)一期慰，建逐筑形牙態(tài)為辰別墅參，已塑經(jīng)售頂罄；行二期泉高層姑以中繩小產(chǎn)炎品為倘主，胞銷售說良好懷。茅2、弱金康關(guān)·奔天和盒時代晶地段憲：幸江南供區(qū)星纖光大翼道2亡13疤號(皇與白婦沙大絨道交框匯處殲，往索江南嫩客運福站方煎向播50綁0米杰規(guī)模螺：秘占地屯面積派21各33增3.般12筒㎡饑，唉總建困筑面死積約霞疤8萬耽㎡偏規(guī)劃浩：五群由3臨棟小襪高層貧住宅戀、1秧棟2裁3層遍辦公尾樓和烘4層毯近捉3萬篩平方叢米肥的大喘型商廢場及暑40詞0個幫車位情級成辭的幼住宅驅(qū)、辦繁公樓晚和大辜型商采場的濤建筑耳綜合事體響。騰戶數(shù)婦：巨戶嚷容積筑率：景2.性90欣綠化些率售：臣37羨%聯(lián)小區(qū)先配套撥：菊外立陵面風(fēng)堪格：旨現(xiàn)姿代簡旁約風(fēng)減格特宣傳銳推廣猴：喚綠化右景觀會：弟戶型享：看一莫房（跡4辯6㎡哲）、干二房社（7器5－墻89收㎡）綠、三換房（椅10銜3－膨12烘8㎡剖）杰價格月：催4摸50貧0－饞51遮00鉛元品/㎡寇銷售較進度脂：獸現(xiàn)咱在尾池盤銷京售，粗剩余臟少量帽商務(wù)由公寓憑。名分析菊：講該項危目規(guī)聲模為誰江南番區(qū)大耽型項昏目；舒一期累，建蹲筑形原態(tài)為錦多層壩，已揀經(jīng)售曠罄；聾二期隱，產(chǎn)嗎品為寬中小界公寓刻高層因，住滲宅、哥商務(wù)斑公寓權(quán)銷售伙良好昆，商梯業(yè)銷堵售不件成功休。二尼期商車業(yè)招仙商不洞成功遺，主蒸要原惰因是水商業(yè)敞所依產(chǎn)賴的伯人口襪密度朵不高蠻、配釋套不孤成熟前，商意圈沒輸形成烈。壘（三倆）玉顫洞沿逮海經(jīng)德濟走把廊：濾1、久半山摧雅居字地段終：請良慶緊區(qū)銀德海大鬼道中軟段（宗英華相學(xué)校淚對面成）場規(guī)模驅(qū)：務(wù)占地蘭面積著:2貨00青10辜㎡，奶總建歌筑面桐積:書62萍34低1.肌50陰㎡枯規(guī)劃接：提8棟暈多層宴，一圣梯四卵戶放戶數(shù)雜：勁67得2五戶籠容積壤率：置2奏.3拳3玉綠化雀率方：皇3栽5％蘆小區(qū)跑配套資：境籃球豪場貨外立片面風(fēng)現(xiàn)格：果現(xiàn)袋代簡繩約風(fēng)橋格兩宣傳笨推廣獄：肅稱心曾一輩工子的哈理想萌家園態(tài)綠化殃景觀跡：潑簡禍單綠燕化贏戶型同：辭一房攀（4府5-漸55肝㎡）昂、兩搖房（醋63下-8伴3㎡睛）、相小三懂房（稻95情-1闖05壇㎡）刷、樓告中樓黨（1洗20醒-1彼90春㎡）吸價格辭：范33執(zhí)00皇－3莊50仔0元牽/杰㎡付銷售肺進度升：晃最后孫一期件銷售怒，剩喉余2顏00顛套左謝右，斗少量荒一房齡、兩針房、層三房思，有醋10惠0套敏左右循樓中漸樓斧。線分析勇：簽該項腫目規(guī)顛模為匯中小馳型項食目；講建筑責(zé)形態(tài)休為多晨層案一梯制四戶洪建筑揮，南終北朝剪向，恭與區(qū)肯域市舟場需撞求吻秀合；側(cè)戶型逆以經(jīng)瞇濟型誠小兩單房（偵63蕩-7蜂5㎡辯）、痕小三帽房（謹(jǐn)95頂-1雀05巨㎡）副為主啊，籌戶型秩設(shè)計快與需俘求吻暗合；忌推廣臟以安警家主砍線，錄迎合娛區(qū)域萄低消卡費觀瓶念市嫩場；杯價格置定位速為區(qū)房域最剝高，距能帶儀動區(qū)寺域市罵場價箏格上瓦漲，小推動證市場鳴銷售瓣變化雹，銷訓(xùn)售非駝常好流。主壤要銷訊售壓閑力為奪樓中箭樓大撕面積僑戶型揚與一種房5重0㎡辣戶型夢難銷亡售，粘主要匆原因徹是以抹上戶捏型需夾求有壓限。但目前鑼銀海盤大道捐在修準(zhǔn)路，慌估計男推盤萬時間式推遲蹤到6榴月份缺以后脹。樂2、嘉秋月劃藍灣踢地段扎：派良慶挖區(qū)良雨慶區(qū)里南寧信市良握慶區(qū)穩(wěn)興業(yè)挽一街勸（銀公海大坊道中策段）亮規(guī)模爽：卸占地此面積湊:玩26陣79碰9你平方統(tǒng)米番總建車筑面劃積:恒55雅14告0平慮方米暫規(guī)劃臨：閘多層技，一魄梯兩咬戶、項一梯太三戶嫂總戶可數(shù)：燙55膊6族戶子容積且率：懇2.隊06觸綠化塔率：腦25雁％吩小區(qū)條配套錫：露無皺外立訪面風(fēng)你格：賴現(xiàn)代衣簡約墨風(fēng)格肢宣傳區(qū)推廣室：甩五象詢新區(qū)猾湖語境洋丸房逆戶型唉：投兩房崗（繡60運—柔85太㎡艦）、膏三房蒜（虎9籠0—求11叛0銹㎡憐）、選樓中向樓（主11卷0~婆20者0㎡鼓）津價格撿：2效80無0－迷31瓶00識元/客㎡序銷售虹進度太：一枕期售例罄；扁目前蛋主要議在售朝樓中監(jiān)樓，吐二期指估計惹近期炒推出穗。贈分析療：該灶項目蘭為中暫小型房項目推；建責(zé)筑形傘態(tài)為跨多層剖一梯院兩戶芒、一貿(mào)梯三喉戶黃建筑姻，南嬸北朝漆向，捧與區(qū)仗域市牲場需摧求吻愿合；撈戶型丹以實歷用型殖兩房輝（7償5-繭85逼㎡）降、艱小三蘇房（婚95篇-1您15掃㎡）布為主苗，懼戶型苦設(shè)計脅與需約求吻丟合；敞推廣逗以景默觀主蓋線，舞提高脫區(qū)域尖消費鄰觀念??；價馳格為毛區(qū)域男最低釋，價慕格優(yōu)怎勢帶弓動銷巧售，俘銷售近非常隙好。啄主要愿銷售市壓力葛為樓參中樓雖大面鋼積戶甲型難鞋銷售臉，主桶要原蔬因是會以上狐戶型膝需求疫有限鑄。目鵲前銀拋海大第道在戀修路存，估非計推苗盤時渾間推備遲到好5月秤份以丟后。昆3、裕金象形綠城污地段播：巡金象系三區(qū)墾規(guī)模換：早占地愚面積際:袋46踏66角6.向20敗平方奪米澇總建家筑面愉積:界18灶00核00清平方結(jié)米斬規(guī)劃咳：惡一梯慌四戶鑼的將11逢層衰小高耍層住作宅敵，分穴四期胃開發(fā)念容積醋率：笑4.添80序總戶互數(shù)：浮39蘋2凈戶（易一期毅）每綠化拆率丸：熔35孤％盛小區(qū)壇配套懂：福無寺外立咱面風(fēng)撤格：申現(xiàn)代豎簡約涌風(fēng)格姨宣傳策推廣敬：擁沒屢開始燒推廣遭戶型款：臥單間爛、兩牌房、錫三房渴價格若：石估舒計折31莊00逼元殿/㎡體銷售綱進度息：逆無滿分析態(tài)：下該項燕目為猛中小色型項聲目；攀建筑拼形態(tài)穿為小角高層石一凳梯四女戶排建筑告，南告北朝肢向，前區(qū)域徒目前吹唯一作小高趟層建鋪筑糠；戶塔型以撥小戶貞型單油間（憂38喚-5擺5㎡撒）為遠主、徐兩房歸（7隊5-已85續(xù)㎡）銷、每小三耳房（犯95羊-1撕15喉㎡）末為主濟，五戶型原設(shè)計烤與需倚求吻山合；煩價格挎為區(qū)閥域中屈檔；玉以高瞧品質(zhì)選、燃小咱高層寺為主語，主腳要以搶年輕跨人為乞目標(biāo)院客戶略群疏。濱現(xiàn)在大為形洽象推猶廣，萌未正椅式推委出市雷場贊。之四、網(wǎng)市場堂分析杠結(jié)論賄市場府發(fā)展鋪空間續(xù)很大憑，特床別是餓商業(yè)跨、商慌務(wù)和醫(yī)中等畢住宅筐項目譯的發(fā)麥展空稠間非米常大昂。鞋（1防）城違市化昆發(fā)展慈處于唇初級絲向中缺級發(fā)妨展階在段，伶房地拳產(chǎn)市鵝場開景始向古中級煎發(fā)展供。住側(cè)宅產(chǎn)弊品已叉經(jīng)成呢功從晌多層喂向小叉高層內(nèi)、高肉層住榜宅轉(zhuǎn)性變，褲以居以住型真購房睡為主近。憶（2毅）房揪地產(chǎn)餅供需霉平穩(wěn)起，需糞求相熟對大牢。毯（3捧）商我業(yè)、幸商務(wù)評所依李賴的謀剛性甚市場乘已經(jīng)俱成熟喇，商緊業(yè)、庸商務(wù)賴需求土很大譽，而鏟且該塘區(qū)域畏商業(yè)席、商述務(wù)項賞目稀低缺?？希?砌）消奇費者腎購房翻理念遣初級低化走百向成誼熟階掌段，鴉對品乳質(zhì)、謊品位尊開始靈有所命要求衫，但賠區(qū)域仙不適六合開世發(fā)高澇端產(chǎn)哭品。孝五、壟市場竿總結(jié)臭通過賭對地河塊及戴市場盜的分繳析，惡本案蛛的定資位方畏向進辛一步如凸顯扣。柳項目腳的地掠理位引置優(yōu)咳勢無喉法復(fù)題制，宅城市釋區(qū)域包行政搶、商排業(yè)中鑒心、晚地塊損周邊遲完善邪的交耐通網(wǎng)坡絡(luò)、傭地塊某周邊瓦完整饑的生央活配潤套為當(dāng)本案束的開化發(fā)奠趨定了幫強勁咬的支橋撐點包。秩以市采場對圖商業(yè)誠的認(rèn)惕可，匆大型湖購物推商場柴逐漸庭被認(rèn)告可并恰發(fā)展農(nóng)成為挺一種決趨勢圣的機牽會，滅主打民大型故購物檔概念太以實獻現(xiàn)對超市場醬的突亂破。蟻以市單場對畏公寓很的認(rèn)岸可，痰上規(guī)工劃上咸檔次艘的商誘務(wù)公宗寓、躁酒店爬式公酸寓逐半漸被赤認(rèn)可喇并發(fā)斃展成動為一敏種趨遼勢的喚機會綁，主牧打公設(shè)寓概都念以侄實現(xiàn)凈對高慮層建家筑市駐場的四突破挨。她瞞因此信本案鏟進入熟此細峽分市暮場應(yīng)檢該說創(chuàng)具有蠢風(fēng)險雷較小鍋、市第場容雷量大怪、競絹爭力制強的與特點性。展第三獲篇楊項目厚市場位定位府一、灰項梅目定簽位腿（一職）、拒項目雖定位宿五象銅新區(qū)票首席地商務(wù)傳中心肺（二轉(zhuǎn)）、斧檔次遭定位齊35己－1邪10迎㎡晝?yōu)橹髅傻闹袥Q檔住內(nèi)宅、鏡商務(wù)欠公寓肆與大園型中籍檔購獅物中奶心偶（三悲）、梅產(chǎn)品屈定位浪1、招功能拖定位減針投資逼型公暫寓與惱投資床型商縱鋪摸2、捏主要桂產(chǎn)品靠規(guī)劃=1\*GB2降⑴桂、斜公寓肯部分路：=1\*GB3耳①尺主力沒戶型瘡：單訊間、也一房借一廳成、二虎房一即廳、呼二房件二廳瓶為主少，=2\*GB3摩②探輔助擺戶型棚：擊三笑房容二廳=3\*GB3植③守戶型但面積驢：你單間隸35雕－5畝0抗㎡布一房隨45鄰－5竄5藥㎡諸危二房阿60犬－8黎5埋㎡膝三房谷90域－1帝10宴㎡=2\*GB2?、漆t(yī)、靜商業(yè)柄部分粱：=1\*GB3龍①帥主力挨類型燕：肢偏1—樹4層糧綜合零性商珠場=2\*GB3物②硬輔助挖類型刊：挑謊商務(wù)迅辦公伐。彈（四漢）、斤價格栗定位挨1、暫公寓附部分餃價格費定位仙小戶帳型公頸寓緒是目欠前市鋒場稀饅缺產(chǎn)竹品，舍而需拔求相鋒對龐啄大，設(shè)而拐且有失價格邊優(yōu)勢跡，面纖積小麗總價趁低，殘銀行亡按揭蘆貸款蕉首付爸款低晌，探單價水可達智到高撕出其樣他項鳥目3巷00燈－5世00循元/揀㎡目牌的裳。愧良慶泉區(qū)目拍前在銹售小假戶型趙價格溜為3英50磨0－泉41貴00態(tài)元/阻㎡勺。腥鑒于夫項目花存在垃眾多漆自身戒優(yōu)勢為、劣給勢及女項目刺運作疫資金架壓力研因素直的考殃慮，疊建議表項目置依托耀戶型三亮點藏與價惕格競話爭優(yōu)逮勢以夸性價子比高脖作為腥入市磚的切柄入點蠟，住贊公寓宅均價健以4眉00置0元寧/㎡涂的高耗性價妥比優(yōu)宋勢搶淋奪市覆場，情快速毫回款紅，解靈決項第目運刺作資元金。孝項目怖規(guī)模陽大，構(gòu)二期教或后免期階完段項隨目住旱宅階取格有籃較強去的上冶升空糟間，帶預(yù)計驕在4命50恥0元奇/㎡傾以上務(wù)。遲因此澇項目斧住宅簽銷售蓬價格底保守?zé)拑r4剩00且0元跡/㎡滋，樂溜觀4封50晉0元柄/㎡餓以上延。礦2、己商鋪轟價格辣定位臘大型饞的商晉業(yè)項右目外是目窄前良振慶區(qū)摘市場曲稀缺辨產(chǎn)品照，