漫談商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型韜略

SHAPE商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型韜略【《證券市場周刊》特約研究員杜麗虹】針對住宅市場的調(diào)控，在一定程度上推動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面對國內(nèi)住宅市場的嚴(yán)密調(diào)控和高波動，地產(chǎn)企業(yè)們不禁羨慕起新鴻基地產(chǎn)公司（下稱“新鴻基”）的租售并舉模式，如果每年能有幾十億元穩(wěn)定的租金收益，那么，企業(yè)的生存狀況將大為改善，抗沖擊能力提升。在此背景下，內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)紛紛嘗試租售并舉轉(zhuǎn)型。截至2023年中期，A股地產(chǎn)上市公司中，性物業(yè)與存貨之比約為1：10，而在香港上市的內(nèi)地房企，這一比例更高，有些公司的出租型物業(yè)與開發(fā)物業(yè)之比已達(dá)到1：3-1：4水平。然而，新鴻基轉(zhuǎn)型之路需要多項基礎(chǔ)條件足夠大的現(xiàn)金流平臺、可復(fù)制的成功商業(yè)地產(chǎn)模式、地產(chǎn)市場處于長周期的上升階段、資本市場能提供持續(xù)的融資支持；轉(zhuǎn)型過程也并非一蹴而就轉(zhuǎn)型前期準(zhǔn)備工作用了11年，集中轉(zhuǎn)型用了4年，整個轉(zhuǎn)型過程用了15年時間。目前，A股及香港上市地產(chǎn)公司僅有10%具備轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)，而即使是那些具備了轉(zhuǎn)型潛力的企業(yè)，轉(zhuǎn)型的過程也是一次巨大的挑戰(zhàn)要忍受擴(kuò)張速度的減緩、培育期資產(chǎn)回報率的降低。如果你準(zhǔn)備好了轉(zhuǎn)型，而且能夠忍受轉(zhuǎn)型中的代價，那么，你就跟隨著新鴻基的轉(zhuǎn)型之路前進(jìn)吧。新鴻基：轉(zhuǎn)型用了15年從全球范圍看，典型的租售并舉企業(yè)僅活躍于亞洲市場，尤其是商業(yè)和商務(wù)活動集中發(fā)展的香港地區(qū)和新加坡，更孕育了一批優(yōu)質(zhì)的租售并舉企業(yè)。但在相似的經(jīng)濟(jì)模式背后，香港地區(qū)和新加坡的地產(chǎn)企業(yè)走上了兩條不同的成長道路。在香港模式下，企業(yè)通過“以售養(yǎng)租”和“以租養(yǎng)售”的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡來實現(xiàn)租售并舉；而新加坡模式則更多借助REITS、等地產(chǎn)金融平臺來完成租售并舉。即，香港模式強(qiáng)調(diào)的是重資產(chǎn)下的內(nèi)部資金平衡，而新加坡模式則強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)下的外部資金平衡。兩種模式各有優(yōu)劣。香港模式下地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型周期長、轉(zhuǎn)型門檻高，但轉(zhuǎn)型完成后企業(yè)抗風(fēng)險能力顯著提升；而新加坡模式下地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型周期短、轉(zhuǎn)型風(fēng)險低，但對外部金融環(huán)境的要求較高，轉(zhuǎn)型完成后開發(fā)收益仍占主導(dǎo)地位。新鴻基自上世紀(jì)70年代走上了租售并舉轉(zhuǎn)型之路，其成功轉(zhuǎn)型需要多項基礎(chǔ)條件：企業(yè)在開發(fā)物業(yè)上已經(jīng)形成一個足夠大的現(xiàn)金流平臺在開發(fā)物業(yè)維持當(dāng)前規(guī)模（不擴(kuò)張）情況下，每年的凈經(jīng)營現(xiàn)金流貢獻(xiàn)應(yīng)達(dá)到集中轉(zhuǎn)型期投資物業(yè)總投資額的20%；積累了多年的地產(chǎn)開發(fā)和管理經(jīng)驗，并探索出可復(fù)制的成功商業(yè)地產(chǎn)模式；地產(chǎn)市場整體處于一個長周期的上升階段，投資物業(yè)市場相對成熟，能提供合理的租金回報；資本市場能提供持續(xù)的融資支持。為了達(dá)到上述轉(zhuǎn)型門檻，新鴻基用了11年時間做轉(zhuǎn)型前期的準(zhǔn)備工作，用4年時間完成了集中轉(zhuǎn)型，使投資物業(yè)的儲備規(guī)模達(dá)到總土地儲備規(guī)模的40%-50%，整個轉(zhuǎn)型過程用了15年時間。僅10%地產(chǎn)企業(yè)具備轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)今天中國內(nèi)地多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)仍處于新鴻基的轉(zhuǎn)型前期階段，并不具備足以支撐租售并舉轉(zhuǎn)型的經(jīng)營現(xiàn)金流平臺。聯(lián)聚新鴻廉基集幫中轉(zhuǎn)均型期揮用列4益年時權(quán)間變，在暗投資件物業(yè)常上投腰入了臺近百豆億港靠元，部為此東它等宿待特了窮1有1片年時魚間，切直到負(fù)開發(fā)燈物業(yè)棕在規(guī)嚼模不總變情繪況下勤每年冰能提孫供血2墾0秒億港華元的禁凈經(jīng)溪營現(xiàn)魚金虜流時顧才開畫始集扁中轉(zhuǎn)惕型。降辦內(nèi)地兇投資旺物業(yè)泰的規(guī)丹?；娱T檻末也巴在腸10踐0戲億元永左右萄（中鉤糧集水團(tuán)三趟個大私悅城蘭項目捎耗破資河10充0穿億元呈），年未來她，隨謹(jǐn)著土韻地成摩本的仇上升賓，商驕業(yè)地盡產(chǎn)規(guī)武?；阃顿Y豎的門酬檻將惡進(jìn)一慎步提襲高。賓百億贏元投碰資，古意味膏著地?fù)Q產(chǎn)企萬業(yè)在鞠開發(fā)岔物業(yè)立規(guī)模計不變艱情況撞下每迅年的斷凈經(jīng)緊營現(xiàn)哀金流均（團(tuán)=瞞凈經(jīng)筑營現(xiàn)彩金公流夾+碌存貨而的增掠加救額顯+妖經(jīng)營月性應(yīng)驢收項濁目的瘋增加惑額吃-落經(jīng)營隊性應(yīng)威付項即目的竹增加袋額）俯應(yīng)能之達(dá)衣到爛2梢0錯億元丸以上丸。芬吳目前謹(jǐn)，區(qū)A聚股上賠市久地租產(chǎn)公奏司中步只有聽萬鞠科蹲A畏、保桃利地免產(chǎn)、獨華僑控城催A泊、金宴地集程團(tuán)助4茅家公關(guān)司能原夠達(dá)辨到這扣一水便平，傻加上速香港歲上市輩的內(nèi)糞地地疊產(chǎn)公揪司，榆合計固也只叫有射1欠0紹家，酷僅相垃當(dāng)于喝上市朽地產(chǎn)古公司框總數(shù)培的迷10萌%居。多鑄數(shù)企葉業(yè)還憑達(dá)不夸到規(guī)門?；顿Y朋的門霸檻。劃神另一鬼方面聞，流“差保招叮萬午金硬”遺等大降型地榮產(chǎn)公曲司當(dāng)非前開鈔發(fā)物密業(yè)在響規(guī)模躍不變噴情況戶下每驢年產(chǎn)產(chǎn)生的將凈經(jīng)甘營現(xiàn)物金流割僅相披當(dāng)于伍存貨森額片的亭6%愚-8鄉(xiāng)%旱。也略就是攝說，杏即使刑未糾來桐5三年，參公司喬開發(fā)繡物業(yè)壯規(guī)模民不擴(kuò)辭張，茫全力轉(zhuǎn)發(fā)展濫投資鎖物業(yè)游，投細(xì)資物污業(yè)在原總儲絮備中凈的占康比也站僅裁為禮20電%-殃30騾%界，仍哨不足艷以起車到平幅滑周滑期風(fēng)浴險的沈作用冠。用昂所以販，中蟻國市座場租泡售并廈舉的騾轉(zhuǎn)型糾是一贈個長華期的讓過程清，不反可地能宅“糾一口堪吃個坦胖壘子后”肯。漂即使扒是那漏些具然備了垮轉(zhuǎn)型葉潛力亞的企搖業(yè)，翻轉(zhuǎn)型百的過功程也遍是一磁次巨馬大的屋挑戰(zhàn)火。中喬國國辣內(nèi)開諷發(fā)物恨業(yè)繁塑榮期蓬的存者量資奶產(chǎn)周侍轉(zhuǎn)率怨平均暈為出0.眠4利8葵倍，決即，無兩年簡回噸籠資章金，死但出磁租物等業(yè)的脊投資押回收崖期通立常把在詞1準(zhǔn)0第年以脅上，辰因此遙，出稼租物片業(yè)比額重的頑提升強(qiáng)必然關(guān)會影賭響公占司整淘體的崗資金敏周轉(zhuǎn)拼速度蠶。簡準(zhǔn)根據(jù)虛測算狡，在誠投資杠物業(yè)喚的毛吩租金攀回報繩率拖為環(huán)10紅%什、凈棵租金路回報拐率燒為廣5偶%協(xié)的情徹況下師，投誤資物挺業(yè)在秤總資娛產(chǎn)中幟的占警比每崇提錫升搖1勸0給個百衰分點頃，地仇產(chǎn)企驚業(yè)在克低谷錘期的恐現(xiàn)金籠回籠村速度屈將減綿慢薦6陪%炎，有爆息負(fù)熄債空顆間減釘少危18襖%右；當(dāng)音投資戴物業(yè)淹的占住比達(dá)兼到召30產(chǎn)%熟時，芽地產(chǎn)污企業(yè)史在低琴谷期蛾的現(xiàn)挑金回蔥籠速策度減呈慢慎18州%近，有纖息負(fù)廚債空耳間較完純開懸發(fā)模伸式下確減少客一半靠。家妖負(fù)債嬸空間潔的萎宅縮必圾然導(dǎo)盛致擴(kuò)垮張速常度的痕減緩杜。如卵果不藝考慮庫投資廊物業(yè)倚公允井價值蔑的變侮動，耐投資禾物業(yè)織在總純資產(chǎn)瑞中的典占比申每提義高帥1萌0疾個百線分點挎，繁壩榮期判存貨澤的擴(kuò)桿張速拖度將妙減危緩臭20膝%索，銷惹售額委擴(kuò)張軋速度碰減汪緩睬40奸%適，凈告利潤辜擴(kuò)張章速度丟減宋緩右15洲%葉；除滋非投巖資物淘業(yè)能扇以年不均雖10漢%勁的速貞度升紛值，剛否則瘦租售司并舉飲模式梯下的束利潤俱增速彼將更須慢。屢但即裹使考迅慮升括值收頸益，淹投資做物業(yè)式占比染每上婆升明1較0耕個百向分點練，開晉發(fā)物霧業(yè)的蒜存貨橋增速顏就需冶要下貢降巾11書%豬，銷逢售額翠增速運下版降表30咳%獄。鏟辭當(dāng)年毀的新蛾鴻基菜也遭愿遇過醒同樣房的問捉題，隊為此在它始掩終堅紐持保糊守的淹財務(wù)陡策略捧，將涂凈負(fù)失債資躁本婆比前控短制認(rèn)在郵20膏%于以內(nèi)婦。杠察桿率典的降劇低迫巾使新款鴻基懲在集詳中轉(zhuǎn)積型傲的法4珠年間觀毅然迷犧牲叮了開煮發(fā)物才業(yè)的白高增就長，騰只將腰不質(zhì)到吹20旗%梯的金戒融資蜜源用但于開百發(fā)物倆業(yè)，堂導(dǎo)致悶開發(fā)私物業(yè)執(zhí)的土俗地儲促備規(guī)奇模不書升反聲降。胖然而約，這鵲樣的扣魄力喂并非笑每個叔企業(yè)識都能漫做到口。退壩除了樹擴(kuò)張迎速度椅的問撓題，查回報深率也聯(lián)同樣激是個網(wǎng)大問僑題。陸在上元述計臭算中冶，我蒼們假累設(shè)投五資物線業(yè)的鄰毛租概金回技報率袋能達(dá)鵝到橫10棉%輩，但澤實際招中，斥當(dāng)前豪以市伸場化之土地倦成本年計算朝，投鏈資物括業(yè)的由租金撥回報酬率普外遍不主到旺5業(yè)%素，有呈些甚半至無脂法覆舅蓋利御息成純本。篩中國鍛國貿(mào)傘目前乖的凈堅資產(chǎn)葉回報花率也養(yǎng)只棕有租6%歇-8史%食，而茫華潤霧置地近作為欲內(nèi)地嘉房企發(fā)中租炮售并茅舉的園代表尋，其中凈資荷產(chǎn)回墨報率遙平均莊只紗有恐7扎%媽-8沖%持。廊尺擴(kuò)張慈速度斃的減極緩、微培席育期坐資產(chǎn)筆回報棟率的紙降低折，這結(jié)樣的臉代價貨你能姨承受墻嗎？稠轉(zhuǎn)型嶄前期監(jiān)，你剃該做保什么恐？固以責(zé)80壤%兵的金染融資會源拓廁展開莖發(fā)物讀業(yè)的晝現(xiàn)金司流蔥平臺攪饒新鴻山基的也轉(zhuǎn)型位成功散需要無內(nèi)外比部條拋件的駐配合纏，為寄此它油經(jīng)歷井了一醫(yī)個遭1醬1欣年的減準(zhǔn)備按期（加我們邀稱之孩為轉(zhuǎn)個型前值期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(xiàn)督被用豐于減炭債和踩支付誕紅利房，德到艘20暢0哨3銅財年悼末公壤司的燕凈負(fù)居債資耳本比倦已冠從撫19合%紙降叼至擱8你%纏水平震。激藥從整貴個周煩期過咐程看忌，進(jìn)沿入租驕?zhǔn)燮戒z衡階躁段的堵新鴻楊基圓（棒19襖9敘2笨財殊年快-2制00齡9王財年雅），蒜累積蝕的投名資支軋出和把開發(fā)盟物業(yè)晴的存冒貨（疾包括從土地弄）支臥出額洲驚人竟的平匯衡，襯均燒為地65縫0候億港閉元。燦即，柜從長績期看盤，公勵司在頌開發(fā)媽物業(yè)哄和投女資物鼻業(yè)上癥的資抵源配鞭置比址例寇為葬5櫻：洗5點。魔均衡爬的物錘業(yè)結(jié)線構(gòu)療羨現(xiàn)金后流的雄均衡辜配置鑒推動懸了物凈業(yè)結(jié)晉構(gòu)的孟均衡柏配置螞。在葉集中蘆轉(zhuǎn)型揮階段卵結(jié)束柴時繪（憶19乏9影1揪財年歇末）陣，新城鴻基誕在投音資物詳業(yè)上本的土羨地儲屆備占砍總土呀地儲作備染的熊45遞%閥，亞弄洲金圓融帳危機(jī)怖中，馬隨著存開發(fā)洞物業(yè)慘的去驅(qū)存貨較，這嘉一比炭例曾城一度毛上升柜到徑70酬%答的水?dāng)R平，傲但近奉年來螺內(nèi)地貴業(yè)務(wù)蝴的拓稀展使晌投資絨物業(yè)臂的比杠例又肥回落腔至固40隆%午左右眠（加狐上服妹務(wù)型艇公寓校后接兼近廣50密%淚）。絲臭截?fù)苤翐?dān)20襖1穩(wěn)0跡財年崇末，旱新鴻逼基在待香港抬的開抄發(fā)物貓業(yè)土蔑地儲焰?zhèn)滢o12監(jiān)6繁0回萬平恒方英將尺，察內(nèi)地盛開發(fā)制物業(yè)窮土地它儲彈備扯60附2宵0聽萬平刷方英期尺（剪含服羅務(wù)型值公寓賴），垂合孟計醒72莖8裂0槐萬平頁方英拖尺；俗投資蜜物業(yè)范方面后香港托已落合成及許在建喬項目蹤總面蓄積藏3撒16并0摘萬平肯方英牲尺（父總值牙約遞20疼0煙0移億港屑元）困，內(nèi)嚷地已小落成塔及在衣建項妨目總竿面貨積籮22拳1晝0馳萬平棟方英串尺，但合柜計紛53像7布0看萬平怕方英乘尺，筆租售鑒基本存平衡峰。膽收益蜜結(jié)構(gòu)湊的均妄衡胃白物業(yè)低結(jié)構(gòu)山上的背平衡說最終來實現(xiàn)丈了收線益結(jié)奉構(gòu)的枯平衡騙，在葵地產(chǎn)廊市場憂的周當(dāng)期波普動中患，新薯鴻基蘿的總客租金樣收入樂從零川增長能到您11孩0對億港寫元，群凈租聚金收理益從昏零增炎長持到跳8哭3書億港辟元，樹在經(jīng)流營利柜潤中甚的平窯均占戀比達(dá)孫到脊40健%-禮50多%憲雖然構(gòu)這一期比例缸會隨梅著開模發(fā)物糊業(yè)的賴業(yè)績古波動憑而有千所變韻化，臥繁榮罪時期撲會降代至兇30視%國的水劑平，坦而低使谷時公期會深升衣至殲50侵%刊以上暖，但漁波動用中的繞相對及均衡按增強(qiáng)棕了新糕鴻基揭整體珍的抗釋沖擊量能力條，也嗽成為經(jīng)租售瞞并舉麥模式渡下的逝理想橡結(jié)堡構(gòu)。侮凳回顧解新鴻凝基的慧整個暈租售愈并舉嫌轉(zhuǎn)型縮之路飾，在運開隆發(fā)物仁業(yè)和溝投資爸物業(yè)氣上的璃現(xiàn)金秧流均版衡配惱置貫窯穿始浩終，蛾從轉(zhuǎn)攝型初扇期打的發(fā)8膛：價2臘，到睬集中繞轉(zhuǎn)型誰期援的須2帽：期8狂，再孔到租迎售平拒衡階匪段浪的尊5?。焊?諸，數(shù)君字卡的變訪化不沙僅反照映了礎(chǔ)每個崗階段記的發(fā)大展重淡點，誰更體吼現(xiàn)了大新鴻跪基模閃式下星對內(nèi)鴨部現(xiàn)扭金流惱平衡躬的重瞇視，核只有柱實現(xiàn)材了內(nèi)異部現(xiàn)鉤金流德平衡紫，才想能減涌輕對艙外部姿融資榜的依古賴，翼也才扔能維準(zhǔn)持相屈對的樂財務(wù)務(wù)保守宋。才新鴻牙基模橋式的松總結(jié)口挖新鴻犧基的棗成功暴轉(zhuǎn)型定需要丟多項竭基礎(chǔ)鎮(zhèn)條件掠，為寺此，怨新鴻卡基釘用蜂1雖1非年的碧時間減來打抓造一詳個足章夠大巖的現(xiàn)掙金流滾平臺陵、完筒成商土業(yè)地醋產(chǎn)的貴模式防探索曬，以并及等司待市比場時厘機(jī)。殘1謝1值年的炒準(zhǔn)備阿凝結(jié)取成堵4墻年的信集中鳳轉(zhuǎn)型滲，漠從掛19根8鏡7圓財移年指-1勤99攤1各財年債，新益鴻基哈毅玉然犧垃牲了奉開發(fā)殺物業(yè)側(cè)的高降增長雀，只請將不邁到保20梢%瓜的金隸融資走源用今于開箱發(fā)物駐業(yè)，否開發(fā)嚴(yán)物業(yè)槐的土生地儲宵備冷從程19睬6潑0帽萬平扔方英倍尺下筑降幕到傷18熄5仁0倚萬平非方英宏尺，召開發(fā)吸物業(yè)豬迸發(fā)慕出來渡的現(xiàn)結(jié)金流袋被集廢中用登于投女資物度業(yè)的急拓展蟻；而剝中小少戶型葛的中株低端聞定位域和娘“罷貨如棄輪閥轉(zhuǎn)偉”值的策侮略則襲進(jìn)一攻步強(qiáng)斥化了蜜開發(fā)垮物業(yè)減的現(xiàn)結(jié)金流城創(chuàng)造匯能力狂。濫并總之等，借回助內(nèi)賭部現(xiàn)酬金流家的平井衡，繳新鴻鋼基盡砍可能穩(wěn)減少濤對外蔑部融旱資的以依賴訓(xùn)，從糾而實傅現(xiàn)了俗平穩(wěn)晌的轉(zhuǎn)頭型充換分利示用外秤部融貢資，唉但不慮依賴暴于外順部融睜資，午這就依是新購鴻基蹤的轉(zhuǎn)陶型策呢略。付租售免并舉栽模式杰的意旦義困價經(jīng)歷音了紅3狗0嗚多年歪的發(fā)治展，率新熔鴻基瘦終于饒完成赤了租捆售并巷舉的移業(yè)務(wù)仇結(jié)構(gòu)駛搭建局，而昂這一領(lǐng)模式喝也確灘實增堂強(qiáng)了卻新鴻漢基在疏低谷像階段游的抗光沖擊局能力哈。扎難在亞左洲金搞融危屠機(jī)中失，盡豬管新關(guān)鴻基腐開發(fā)懲物業(yè)坑的業(yè)仁績波映動也面很大速，但何投資廈物業(yè)荒卻保導(dǎo)持著狡每己年列4章0剝億港夫元以造上的忽凈租垂金收撿益貢犬獻(xiàn)，擋從而暫有力崗地保條護(hù)了傳低谷態(tài)階段離的開著發(fā)物談業(yè)。杯今天娛，新次鴻基筆每年謎的凈濕租金暴收益怖進(jìn)一濫步上肝升適到斜8或3錫億港院元，斷貢獻(xiàn)充了開20銅1頓0降財年屆營運爐資本凱變動退前凈撿經(jīng)營憶現(xiàn)金瓣流催的敗57鵲%慘，可獄見，紫租售占并舉末模式彈下抗揀沖擊隆能力采的增倚強(qiáng)無牛疑是答新鴻煮基模漏式的恐最大刃意義屢。梳新鴻塑基模們式的尾問題鴉：仿轉(zhuǎn)型遮門檻喉高，胞準(zhǔn)備粱時間榜長弱影新鴻掠基均雨衡的白地產(chǎn)嬌業(yè)務(wù)寧結(jié)構(gòu)撫和收說益結(jié)奶構(gòu)使以它成緊為許后多地鼓產(chǎn)企阿業(yè)的癥理想忽模式令，但射新鴻捕基的擾轉(zhuǎn)型跑之路萄并不彈容易金，它橡對企抓業(yè)提劃出了伙較高偽的門蝦檻要習(xí)求：島帝新鴻禾基模調(diào)式要范求企釀業(yè)具蘿備一謹(jǐn)定的恰開發(fā)撤物業(yè)素規(guī)模鄉(xiāng)和現(xiàn)藥金流喂創(chuàng)造丑能力讓；秧炎除了丘內(nèi)部裕條件秋外或，新鴿鴻基惕模式詳更要堡求外缸部條序件的桂配合老，包置括地蔥產(chǎn)市此場處嫁于長伶周期青上升味階段可、投佳資物疼業(yè)的艇合理獅估值寧和資共本市盜場的丙繁榮氣，而蓬這些窄都是中地產(chǎn)醋企業(yè)笑自身釣難以囑控制艷的，趁只能撞耐心約等待佛機(jī)遇姜的出蚊現(xiàn)；先篇新鴻?；Ｏκ揭谇笃髮m業(yè)有致一個隔較長酒的轉(zhuǎn)反型準(zhǔn)路備期摘；溉溫新鴻白基模溪式下芹集中案轉(zhuǎn)型迷期的痛企業(yè)捎面臨邪高風(fēng)構(gòu)險，羊企業(yè)啟必須亂有足赤夠的掛戰(zhàn)略趙理性柏，能顏夠毅屋然犧雕牲開子發(fā)物款業(yè)的卷短期藏增長浙，以坊開發(fā)委物業(yè)金的零茶增長糞為代章價來樣支持堡投資漲物劍業(yè)的留集中編擴(kuò)張訪；蘿盲新鴻炊基聞對券“沉貨如迅輪淚轉(zhuǎn)庸”江策略治的堅冒持也顫顯示扮，低邁周轉(zhuǎn)造的地導(dǎo)產(chǎn)企線業(yè)可陷能更段難以威實現(xiàn)椅租售課并舉侵的轉(zhuǎn)木型；糖娛貫穿即始終公的保醉守財交務(wù)策饅略對駁于多央數(shù)企屈業(yè)來壘說同謝樣難院以堅罩持。處新鴻猾基模突式的嫩啟示語租售塑并舉種的前選提是趴足夠邊大的尚開發(fā)熱物業(yè)裳現(xiàn)金收流平埋臺逗慚隨著港地價續(xù)成本槳的持牧續(xù)攀從升，招目前醋中國銅國內(nèi)露投資刻物業(yè)桂的建匹造成增本也帶直線渠上升腫，核性心區(qū)夏上規(guī)豪模的電寫字豬樓投奸資額阿都揭在她1道0弦億元挽以上淡，大崗型限Ma以l催l敗或城親市綜筋合體汽的投羨資規(guī)迷模更搜大，睡中糧糞百億嫩元投獲資就仔打造鄰了三鳥個大侵悅城奏。哪以此誘推算綿，要益實現(xiàn)罷真正攝的租閘售并錫舉，通集中缺轉(zhuǎn)型威期的錄投資壤規(guī)模謹(jǐn)至少折在百煎億元盜以上副，即汗使紋分兼4-潑5杰年投訴入，吉每貨年的庸規(guī)模湯也應(yīng)束在哈2糕0更億元斑以上狗，而仁以震20猛1直0繩年數(shù)黃據(jù)估廊算橡，永A鋼股市華場僅敵有萬秀科、老保利作、招稼商堵等使4籌家地速產(chǎn)公提司能差在營皇運資種本規(guī)辨模不知變的憲情況匠下每湖年創(chuàng)棚造冊2徒0少億元崗以上不的凈界經(jīng)營勤現(xiàn)金定流，本在香可港濫上市定的內(nèi)精地地慨產(chǎn)公雄司中饑也僅添有中狀國海拆外、去富力妥地產(chǎn)帥等少藍(lán)數(shù)企踐業(yè)能閱達(dá)到撲規(guī)模組。潑冷實際倚上破，案A丑股地彈產(chǎn)上遵市公辣司平瓦均的插不變固規(guī)模苗下凈女經(jīng)營訊現(xiàn)金律僅汪為佳4魚億元叉。在跪此背罵景下糕，所輪謂的程租售貌并舉風(fēng)只能宣依靠轉(zhuǎn)外部衡融資恐支持邀，而欄從新斃鴻基疑的轉(zhuǎn)圣型過亮程看早，過創(chuàng)度依恢賴外忍部融濟(jì)資的鑰租售腸轉(zhuǎn)型僚是脆雅弱的活，經(jīng)顯不起揪任何鍵市場逼逆轉(zhuǎn)具的沖鍋擊。供因此摟，對雨于多夜數(shù)地匠產(chǎn)企盜業(yè)來溫說，桌當(dāng)前示的現(xiàn)待金流隸平臺陳還不副夠大帆，仍感處于怎轉(zhuǎn)型罩前期朋拓展右開發(fā)彩物業(yè)陽現(xiàn)金狐流平遞臺的脾階段的。峰轉(zhuǎn)型刷前克期洽8智：葬2普的配誓置比慶例產(chǎn)黎從新熔鴻基速的分隙析中績我們或看到細(xì)，轉(zhuǎn)拼型前竹期的款地產(chǎn)極企業(yè)射以總稀金融聚資源促（以條經(jīng)營罷現(xiàn)金毫為主樓，包碧括股臨權(quán)融純資和鼻適度淹的債論務(wù)融往資）領(lǐng)的殊