棚戶區(qū)改造開發(fā)項(xiàng)目建議書

棚戶區(qū)改造開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書

目錄TOC\o"1-2"\h\u前言 11.評估目的和意義 12.評估工作程序 2第一章評估依據(jù) 41.1評估范圍和內(nèi)容 41.2評估依據(jù) 4第二章項(xiàng)目概況 82.1項(xiàng)目建設(shè)單位概況 82.2項(xiàng)目基本情況 82.3項(xiàng)目用能情況 112.4項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)及消費(fèi)情況 12第三章項(xiàng)目建設(shè)方案節(jié)能評估 153.1項(xiàng)目選址、總平面布置節(jié)能評估 153.2項(xiàng)目建設(shè)方案節(jié)能評估 163.3主要耗能設(shè)備節(jié)能評估 233.4輔助及附屬設(shè)施節(jié)能評估 313.5本章評估小節(jié) 34第四章節(jié)能措施評估 354.1項(xiàng)目節(jié)能措施概述 354.2節(jié)能措施管理 384.3單項(xiàng)節(jié)能工程 434.4能評階段節(jié)能措施評估 434.5節(jié)能措施效果評估 444.6節(jié)能措施經(jīng)濟(jì)性評估 454.7本章評估小結(jié) 46第五章項(xiàng)目能源利用狀況核算 475.1節(jié)能評估前項(xiàng)目能源利用情況 475.2項(xiàng)目能源消費(fèi)種類、來源及消費(fèi)量評估 475.3本章評估小結(jié) 60第六章項(xiàng)目能源消費(fèi)及能效水平評估 616.1項(xiàng)目對所在地能源消費(fèi)增量的影響評估 616.2項(xiàng)目對所在地完成節(jié)能目標(biāo)的影響 636.3項(xiàng)目能源供應(yīng)條件及落實(shí)情況 636.4能效水平評估 636.5本章評估小結(jié) 65第七章評估結(jié)論 66第一章總論

第一節(jié)項(xiàng)目的背景及由來

*區(qū)作為歷史名城－*市的主要門戶和市轄城區(qū)，憑借其秀美的山水風(fēng)光，舒適的自然環(huán)境，將*市裝扮成一個花團(tuán)錦簇的秀美之城。

*區(qū)*街道原屬*老城區(qū)，城市建設(shè)的設(shè)施完備，人口密集，但居民住房多數(shù)因歷史原因造成了居住環(huán)境差，房屋是危房，道路是市場，迫切要求予以改善；*區(qū)委、區(qū)政府和*街道辦事處對本改造項(xiàng)目高度重視和大力支持，審時度勢，及時抓住發(fā)展機(jī)遇，將改造該區(qū)域列入重要議事議程，投資興建一個融商貿(mào)、居住于一體的富有現(xiàn)代化氣息的住宅區(qū)。

*棚改項(xiàng)目位于*區(qū)*，擁有優(yōu)越的地理位置，良好的人文環(huán)境，置身國道旁，遠(yuǎn)眺湘江北去。項(xiàng)目建成后將成為改變河西城市面貌，提升城市品位，提高市民居住質(zhì)量和改善生活環(huán)境的一個亮點(diǎn)工程，成為市委、市政府的"東大門"。

第二節(jié)項(xiàng)目簡介*棚改項(xiàng)目隸屬于*區(qū)*街道辦事處，北臨*路，東接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西鄰*社區(qū)，南臨*路。項(xiàng)目選址地周圍沒有污染性強(qiáng)的廠礦企業(yè)及洪澇災(zāi)害等安全問題，總占地面積約654畝。

項(xiàng)目建設(shè)主要以高層公寓為主，配備道路、綠地、生活設(shè)施等基礎(chǔ)建設(shè)，強(qiáng)調(diào)"以人為本"的原則，實(shí)現(xiàn)商業(yè)貿(mào)易、房產(chǎn)開發(fā)、居民安置的三大功能，導(dǎo)入專業(yè)化的園林規(guī)劃，"窗口"風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)，人性化的戶型設(shè)計(jì)。項(xiàng)目建成后，必將*塑造成為一個"繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市"。

第三節(jié)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注

1總用地面積畝654

2總建筑面積萬平方米109

3居住建筑面積萬平方米107.9

4公共建筑面積萬平方米1.1

5容積率2.5

6綠地率％42

7總投資萬元162383

8銷售收入萬元198620

9利潤總額萬元25114

10投資利潤率％15.4

11靜態(tài)投資回收期年6.47不含建設(shè)期

第四節(jié)結(jié)論與建議

1、結(jié)論

隨著市委、市政府西遷，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及其它配套服務(wù)的加強(qiáng)，本區(qū)開發(fā)的增值潛力巨大，市場前景廣闊。*棚戶改造項(xiàng)目在改變原有城區(qū)舊貌的同時，也使區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設(shè)加快前進(jìn)步伐。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益十分顯著，具有良好的開發(fā)前景。

2、建議

1）本區(qū)周邊交通條件優(yōu)越，生活配套設(shè)施齊全，南鄰*，具備舒適宜人的居住環(huán)境。項(xiàng)目建設(shè)過程注重與環(huán)境的協(xié)調(diào)，達(dá)到合理統(tǒng)一。

2）項(xiàng)目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重考慮居民的安置問題，以免拖延建設(shè)進(jìn)度，影響全部施工。

第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性與意義

1、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促使國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，提高國民收入

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和綜合服務(wù)等社會經(jīng)濟(jì)活動的第三產(chǎn)業(yè)部門。它是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先行產(chǎn)業(yè)，具有高附加值性和對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向性，在許多國家，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

在任何國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)都為其國民生產(chǎn)和生活提供大量必須的生產(chǎn)資料和生活資料，房地產(chǎn)興旺發(fā)達(dá)，其經(jīng)濟(jì)也就欣欣向榮；房地產(chǎn)業(yè)衰退落后，其經(jīng)濟(jì)形勢也就不容樂觀。因此，要保持某地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)是必須大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達(dá)的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒有較高的社會生產(chǎn)水平和國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐，就沒有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活資料等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。

2、項(xiàng)目建設(shè)與全省的發(fā)展目標(biāo)和*市的規(guī)劃思想相一致

2001年至2005年，*將以加快發(fā)展為主題，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放和科技進(jìn)步為動力，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點(diǎn)，加速工化業(yè)、城鎮(zhèn)化和信息化進(jìn)程，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)理,積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加快與國際經(jīng)濟(jì)對接和融合，提高國民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)和競爭力，全面建設(shè)小康社會，推動農(nóng)業(yè)大省向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省跨越。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和未來走向，結(jié)合*實(shí)際情況，未來15年*招商引資的戰(zhàn)略重點(diǎn)之一是以舊城改造、小區(qū)建設(shè)、安居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè)。

到2005年GDP達(dá)到5700億元，人均8450元。財(cái)政總收入500億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到15:44:41。城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可支配收入分別達(dá)到8320元和2740元。未來5年，我省將以沿湘江1200平方公里區(qū)域?yàn)楹诵?，?gòu)筑一個集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)金融、高檔住宅、旅游休閑為一體的沿江經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶，經(jīng)過努力，力爭使*市發(fā)展成為華中地區(qū)的又一個重鎮(zhèn)。

3、項(xiàng)目建設(shè)符合市政府的棚改改造政策

該項(xiàng)目的開發(fā)符合市政府（2001）12號文件規(guī)定的棚改改造政策，以"居者有其屋"為主要目標(biāo)，配合國家房改政策精神，本著"多層為主、密度適中、高層點(diǎn)綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活"的原則，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)?；?。

本區(qū)作為*市的舊城區(qū)，以其深厚的歷史沉淀，一直承載著*的城市中心區(qū)功能。隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)體制與增長方式的轉(zhuǎn)型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復(fù)雜化。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎(chǔ)設(shè)施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場的開放，城市土地有償使用制度的實(shí)施，土地級差效應(yīng)的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，提高了其綜合服務(wù)功能。加快舊城改造，將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點(diǎn)建設(shè)納入城市建設(shè)的長遠(yuǎn)計(jì)劃，可使城市功能布局更趨合理。

4、項(xiàng)目建設(shè)可改觀舊城住房面貌，優(yōu)化人居環(huán)境

隨著舊城區(qū)棚屋的改造、拆除，*市建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用于安置拆遷戶，目前已有10萬戶、20多萬的原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋，搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。3年來，共投入資金近20億元，已有310多萬平方米的棚屋被拆除改建。棚戶改造大大改善了*市中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。兩年前還是一片低矮破舊棚戶的*地段，如今已是大廈高聳、新房成片，成了城市的一大景觀。

棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動了*市的經(jīng)濟(jì)增長、激活了*房地產(chǎn)市場。如今，*的一個個社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善。對*城建來說，*完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對*而言，另一個時代正在開始，建成一個"繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市"。

第三章市場分析

1、我國加入WTO對全省房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造巨大空間

我國于2001年12月11日加入WTO，將對全國的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響，同時也對作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。根據(jù)WTO的要求和我國的承諾，入世后，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、保險業(yè)等行業(yè)都將開放，這將為我省房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造發(fā)展空間。

入世后，國外投資和國外產(chǎn)品的進(jìn)入將會增加，從而導(dǎo)致更多的外國公司進(jìn)駐我省各城市，必然增加房地產(chǎn)的需求，特別是對外銷房、高中檔寫字樓、賓館、商場、廠房等非住宅房屋的需求。隨著關(guān)稅的降低和就業(yè)及居民收入的提高，居民的日常開支將降低，轉(zhuǎn)而增加到住房消費(fèi)開支上，使住宅類房地產(chǎn)需求上升；在短期內(nèi)，由于進(jìn)口建材、建筑物設(shè)備等關(guān)稅的下降，從目前的30％下降到10％左右，將導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑成本明顯下降，進(jìn)而導(dǎo)致房價下跌。國外房產(chǎn)中介服務(wù)、金融業(yè)和外資保險業(yè)的進(jìn)入，將極大促進(jìn)我省房地產(chǎn)中介服務(wù)水平，豐富和發(fā)展房產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，開展多項(xiàng)保險業(yè)務(wù)，拓寬險種，使房地產(chǎn)市場更加活躍。

2、我省經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好為房產(chǎn)發(fā)展提供了機(jī)遇

改革開放以來，*省的社會經(jīng)濟(jì)就一直持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使我省綜合實(shí)力大大增強(qiáng)，社會生產(chǎn)力、國民收入、人民生活水平也有極大的提高和改善。2001年，第三產(chǎn)業(yè)特別是文化、旅游、信息和房地產(chǎn)等新興產(chǎn)業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展；全省財(cái)政收入完成361.56億元，增長10.03％；全省農(nóng)民人均純收入2299元，增長4.7％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到6780元，增長9%。良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境、持續(xù)增長的國民經(jīng)濟(jì)、快速提高的國民收入，為我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了極好的發(fā)展基礎(chǔ)、可靠的財(cái)政資金支持和巨大的發(fā)展空間。經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，所需的房地產(chǎn)也就越多；人民收入水平越高，改善住房條件的愿望就越強(qiáng)烈，有效需求也就越大，房地產(chǎn)中的主要領(lǐng)域住宅市場發(fā)展的機(jī)遇和空間也就越大。

3、我省的商品住宅進(jìn)入一個新的換代期

隨著新世紀(jì)的到來，由于國力增強(qiáng)，人們生活水平的普遍提高，對住宅開始了從量的需求向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，追求質(zhì)量好，品質(zhì)高的住宅已成為新世紀(jì)不可阻擋的趨勢。

全省住宅商品化市場日趨成熟，不同需求的檔次已經(jīng)拉開，而其中的中高檔住宅已率先進(jìn)入換代期，由于房貸政策的不斷完善，買得起好房子的人越來越多，這是換代住宅開始形成的市場基礎(chǔ)。

從舊有住宅的布點(diǎn)看，有相當(dāng)一部分已過早地進(jìn)入了淘汰期，有的房屋甚至出現(xiàn)墻體開裂、滲水，屋頂漏水，陽臺傾斜，鋼筋外露等安全隱患，這也是與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，早期建造的住宅一次投資過低使得住宅壽命下降有關(guān)，換代是不可避免的。而且，建材和建筑部品的短缺狀況已結(jié)束，品種和類型的多樣化有力支持了住宅的升級換代。

4、河西新城房產(chǎn)市場空缺大，具有極佳的開發(fā)優(yōu)勢

商品房的貧乏，既是河西的遺憾，也是巨大的商機(jī)。不見得高層塔樓就是高檔房，河西作為山水城區(qū)，為了不破壞生態(tài)景觀，建設(shè)高度將受到嚴(yán)格限制，以后可能還是以多層或小高層為主，這是受人青睞的產(chǎn)品。一位資深業(yè)內(nèi)人士指出，即使經(jīng)濟(jì)房也能開發(fā)Townhouse(聯(lián)排別墅)。這種住宅產(chǎn)品既屬于城市范疇又不居于鬧市中心，既交通方便又親近自然，密度較低，花園不大，但每家均有，居住品質(zhì)高。在國外，Townhouse這種多層聯(lián)排式住宅其實(shí)是一種很普通的住宅，但到了國內(nèi)，安上個聯(lián)排別墅的名份，竟成了富人的窩兒。其實(shí)專家認(rèn)為Townhouse也可做到質(zhì)優(yōu)價廉，在河西新城應(yīng)占有一席之地。

河西居民的消費(fèi)水平略低于河?xùn)|，作為城市建設(shè)重要內(nèi)容的商品房，面臨本區(qū)內(nèi)有效需求不足的問題。但是，如果眼光稍微放遠(yuǎn)一點(diǎn)，河西有河?xùn)|無法媲美的陽光、青山、綠水、新鮮空氣。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，河西*的綠地覆蓋率已達(dá)到45%，空氣負(fù)離子含量遠(yuǎn)高于河?xùn)|3個公園，還有湘水及山景構(gòu)成的環(huán)?？臻g，這些現(xiàn)代人夢寐以求的家居條件，無疑也在時刻誘惑著*人。

第四章項(xiàng)目的市場定位

項(xiàng)目建成后，將形成三大功能：

一是商業(yè)貿(mào)易功能

商貿(mào)市場，是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的主要載體。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，本區(qū)開展商貿(mào)業(yè)開發(fā)，既占有廣闊的商貿(mào)市場，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營銷渠道與網(wǎng)絡(luò)，又能有效地促進(jìn)商貿(mào)流通，進(jìn)而促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二是房產(chǎn)開發(fā)功能

項(xiàng)目擬建部分中、高檔住宅，以經(jīng)濟(jì)、美觀、人性化的設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造*區(qū)的舒適住宅環(huán)境和河西新城的住宅家園。

三是居民安置功能

通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有面貌，成為河西的一個亮點(diǎn)工程。

第五章項(xiàng)目的選址條件

1、地理位置

*棚改項(xiàng)目隸屬于*區(qū)*街道辦事處，北臨*路，東接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西鄰*社區(qū)，南臨*路。項(xiàng)目選址地周圍沒有污染性強(qiáng)的廠礦企業(yè)及洪澇災(zāi)害等安全問題，總占地面積約654畝。

2、氣候條件

項(xiàng)目所在地屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，夏季約124天，冬季約100天。

年平均氣溫17.2℃

最熱月份<七月>29.3℃

最冷月份<一月>4.7℃

極端最低氣溫－11.3℃

極端最高氣溫40.6℃

年平均降雨量1394.5㎜

年降雨日148天

無霜期年平均275天

全年主導(dǎo)風(fēng)向西北風(fēng)

平均風(fēng)速2.7m

全年日照時數(shù)1677.1小時

3、土壤、地質(zhì)條件

本地土壤土層深厚，酸堿度為中性，質(zhì)地為沙質(zhì)土壤，略呈粘性；*地區(qū)表層為第三紀(jì)紅土，紅砂巖以及第四紀(jì)沖積層，從工程地質(zhì)條件考慮，紅砂巖風(fēng)化殘積物和亞粘土層均為良好的地基基礎(chǔ)持力層。

4、交通條件

*區(qū)內(nèi)東西向公路有*高速公路，*路；南北向有*，*，繞城高速公路。項(xiàng)目原屬老城區(qū)，*棚改區(qū)周邊的城市道路干線縱橫布局，交通條件四通八達(dá)，北接*路，南靠咸嘉湖路，市內(nèi)多個公交站點(diǎn)設(shè)置于此，與區(qū)內(nèi)外及整個*市的聯(lián)系十分方便。

5、供電、供水、供氣條件

項(xiàng)目的東部緊靠市電力局、城西供電局，完全能保證全部居民及經(jīng)營部門的電力需求。

*市政自來水管網(wǎng)已鋪設(shè)至此，附近布局有四水廠，本區(qū)有三水廠，水量充足。

煤氣管網(wǎng)鋪設(shè)至市委、市政府新址，距本區(qū)不遠(yuǎn)，供應(yīng)有保障。

6、郵電、通訊條件

本區(qū)域的光纜線路，電信電纜的長途和程控線路，移動、聯(lián)通的信息網(wǎng)的覆蓋面都達(dá)到了城市建成區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是電信寬帶網(wǎng)絡(luò)已延伸到此。

7、其它條件

區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施齊備，服務(wù)項(xiàng)目完善?，F(xiàn)桐二社區(qū)南部有*，居住環(huán)境極佳；整個區(qū)域周圍學(xué)校、銀行、醫(yī)院等管理服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。

第六章項(xiàng)目的建設(shè)方案

第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的原則

1、項(xiàng)目要貫徹"以人為本"的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。

2、項(xiàng)目要貫徹"高效、便捷"的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。

3、項(xiàng)目要貫徹"可持續(xù)發(fā)展"的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。

4、項(xiàng)目要貫徹"適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀"的原則。突出*文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實(shí)現(xiàn)精致、典雅，具有美感。

第二節(jié)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容

本項(xiàng)目所處地域?qū)儆?街道辦事處，占地面積43.6萬平方米，臨*路全長400米，北部緊貼*路，位置優(yōu)越，開發(fā)前景十分樂觀。

項(xiàng)目主要建設(shè)高層公寓，采用專業(yè)化的園林規(guī)劃，"窗口"風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)，人性化的戶型設(shè)計(jì)。初步擬定將原來的三個社區(qū)建成高層公寓，*社區(qū)一層為連體大市場；而且住宅區(qū)內(nèi)修建通達(dá)各個區(qū)間的硬化道路，配備適度的綠地花園等建設(shè)。

第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

1、項(xiàng)目占地面積為占地面積：654畝（43.6萬平方米），其中A區(qū)220畝，B區(qū)434畝。

2、容積率暫定為2.5，規(guī)劃開發(fā)面積109萬平方米，其中住宅面積107.9萬平方米（約占開發(fā)面積的90％），商業(yè)鋪面1.1萬平方米（含連體大市場，約占開發(fā)面積的10％）。

3、小區(qū)道路面積6.9萬平方米，綠化面積18萬平方米，綠化率42％。

4、土地654畝，拆遷房屋約18萬平方米；

第四節(jié)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃或進(jìn)度

按照基本建設(shè)程序，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度擬定如下：

1、2003年9～10月內(nèi)完成項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書、可行性研究報告的編制及報批；

2、2003年11～12月內(nèi)完成初步設(shè)計(jì)、論證及立項(xiàng)審批等手續(xù)，組建管理機(jī)構(gòu)；

3、2004年1～4月內(nèi)完成施工圖紙、設(shè)備定貨施工準(zhǔn)備；

4、2004年5～12月內(nèi)完成項(xiàng)目第一期工程的土建施工；

5、2005年1～4月內(nèi)完成項(xiàng)目第一期工程的設(shè)備安裝；

6、2005年5月項(xiàng)目第一期工程的竣工驗(yàn)收；

7、2005年6～12月內(nèi)完成項(xiàng)目第二期工程的土建施工；

8、2006年1～4月內(nèi)完成項(xiàng)目第二期工程的設(shè)備安裝；

9、2006年5月項(xiàng)目全部工程的竣工驗(yàn)收。

第七章投資估算與資金籌集

第一節(jié)投資估算

1、項(xiàng)目投資估算依據(jù)

1）參照*市近期同類工程實(shí)際造價資料估算；

2）參照國家的有關(guān)政策估算；

3）預(yù)備費(fèi)（不可預(yù)見費(fèi)）按5%估算；

2、投資估算

1）前期費(fèi)用

①土地獲取成本

40萬元/畝×654畝＝26160萬元

②拆遷成本

1000元/平方米×18萬平方米＝18000萬元

③工程勘查設(shè)計(jì)

18元/平方米×109萬平方米＝1962萬元

④報建費(fèi)

拆遷面積18萬平方米×15元/平方米＝270萬元

⑤合計(jì)：46392萬元

2）工程建安費(fèi)用

①建安費(fèi)

800元/平方米×109萬平方米＝87200萬元

②水電配套工程（包括水電工程和增容）

50元/平方米×109萬平方米＝5450萬元

③小區(qū)道路綠化配套工程

50元/平方米×24.9萬平方米＝1245萬元

④工程監(jiān)理費(fèi)

109萬平方米×800元/平方米×1％＝872萬元

⑤合計(jì)：94767萬元3）項(xiàng)目建設(shè)投資

項(xiàng)目建設(shè)投資為141159萬元

第二節(jié)資金籌措

項(xiàng)目建設(shè)所需141159萬元，建設(shè)資金按"誰投資、誰經(jīng)營、誰受益"的原則，招商引資解決。

第八章經(jīng)濟(jì)效益估算

第一節(jié)成本估算

1、成本估算：

名稱金