《土地增值稅解析》-確定-7-13

土地增值稅清算鑒證實(shí)務(wù)解析曲立軍合伙人北京曲信通稅務(wù)師事務(wù)所目錄土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么總那么及一般規(guī)定介紹納稅主體資格的審核土地增值稅清算單位的審核清算工程收入的審核扣除工程的審核應(yīng)納稅額的審核案例土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么簡(jiǎn)介國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么?的通知〔國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)〕總那么第一條

為了標(biāo)準(zhǔn)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例?及其實(shí)施細(xì)那么和?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知?〔國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)〕以及?注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行方法?及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)那么。

第二條

本準(zhǔn)那么所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對(duì)納稅人土地增值稅清算稅款申報(bào)的信息實(shí)施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見(jiàn)，并出具鑒證報(bào)告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)?？偰敲匆?/p>

第四條

在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項(xiàng)、鑒證對(duì)象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對(duì)鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)、交易、條件和慣例及其他事項(xiàng)。

第五條

承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：〔一〕接受委托的清算工程符合土地增值稅的清算條件。

〔二〕稅務(wù)師事務(wù)所符合獨(dú)立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)的要求。

〔三〕稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書(shū)面鑒證報(bào)告。

〔四〕與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)。總那么要求第六條

土地增值稅清算鑒證的鑒證對(duì)象，是指與土地增值稅納稅申報(bào)相關(guān)的會(huì)計(jì)資料和納稅資料等可以收集、識(shí)別和評(píng)價(jià)的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會(huì)計(jì)資料及會(huì)計(jì)處理、財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。

第七條

稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對(duì)鑒證對(duì)象作出合理一致的評(píng)價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)符適宜當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八條

稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)疑心態(tài)度、有方案地實(shí)施必要的審核程序，獲取與鑒證對(duì)象相關(guān)的充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)；并及時(shí)對(duì)制定的方案、實(shí)施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。

在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時(shí)間和范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)表達(dá)重要性原那么，評(píng)估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。一般規(guī)定

第十二條

稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供如下資料：〔一〕土地增值稅納稅〔預(yù)繳〕申報(bào)表及完稅憑證。

〔二〕工程竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄。

〔三〕取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

〔四〕銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。

〔五〕工程工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單。

〔六〕商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、本錢(qián)和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。

〔七〕無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證。

〔八〕轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程本錢(qián)費(fèi)用、分期開(kāi)發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。

〔九〕轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。

〔十〕與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。一般規(guī)定第十三條

稅務(wù)師事務(wù)所開(kāi)展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)充分關(guān)注：

〔一〕明確清算工程及其范圍。

〔二〕正確劃分清算工程與非清算工程的收入和支出。

〔三〕正確劃分清算工程中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

〔四〕正確劃分不同時(shí)期的開(kāi)發(fā)工程，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。

〔五〕正確劃分征稅工程與免稅工程，防止混淆兩者的界限。

〔六〕明確清算工程的起止日期。

第十四條

納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算工程收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其本錢(qián)費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)那么第三章的規(guī)定審核收入總額。

第十五條

納稅人能夠準(zhǔn)確核算本錢(qián)費(fèi)用支出或本錢(qián)費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)領(lǐng)先按照本準(zhǔn)那么第四章的規(guī)定審核扣除工程的金額。納稅主體資格的審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的營(yíng)利性組織。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又稱開(kāi)發(fā)商或開(kāi)展商，在有些法律中也稱為建設(shè)單位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的的企業(yè)組織，通常它組織為公司，因此又稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)土地增值稅納稅主體的認(rèn)定條件有兩個(gè)：一是形式條件，是指土地使用權(quán)出讓協(xié)議、付款結(jié)算單證、收款收據(jù)發(fā)票等書(shū)面形式證據(jù)；二是實(shí)質(zhì)條件，是指受讓人對(duì)土地使用權(quán)取得直接支配的物權(quán)，即受讓人對(duì)土地使用權(quán)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般經(jīng)過(guò)立項(xiàng)階段、前期開(kāi)發(fā)階段、工程建設(shè)階段、營(yíng)銷階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得“五證〞等證明。根據(jù)房地產(chǎn)常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的流程，確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否為納稅主體的條件，主要看形式條件，就是開(kāi)發(fā)商取得有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的以下“五證〞?！?〕?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?；〔2〕?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?；〔3〕?建設(shè)工程開(kāi)工證?；〔4〕?國(guó)有土地使用證?；〔5〕?銷售許可證?。納稅主體資格的審核

從事非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人申報(bào)表時(shí)應(yīng)取得以下證據(jù)：〔1〕稅務(wù)登記證復(fù)印件；〔2〕土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議復(fù)印件；〔3〕存量房買(mǎi)賣合同復(fù)印件；〔4〕土地使用權(quán)、房屋轉(zhuǎn)讓發(fā)票復(fù)印件；〔5〕營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅繳款書(shū)復(fù)印件；〔6〕工程竣工驗(yàn)收備案表復(fù)印件；〔7〕房產(chǎn)證、土地使用證復(fù)印件；〔8〕取得土地使用權(quán)的出讓金單據(jù)和出讓合同；〔9〕取得房產(chǎn)證、土地使用證時(shí)交付的契稅單據(jù)；〔10〕取得土地使用權(quán)時(shí)支付的補(bǔ)償費(fèi)單據(jù)合同；〔11〕建造本錢(qián)的發(fā)票或房屋評(píng)估報(bào)告；〔12〕根據(jù)工程情況應(yīng)取得其他有關(guān)證據(jù)。非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià)確認(rèn)納稅主體資格的稅法依據(jù)納稅義務(wù)人根據(jù)以下規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入〞，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人。?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例?〔以下簡(jiǎn)稱?條例?〕第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。〞土地增值稅納稅義務(wù)人有關(guān)概念對(duì)?條例?第二條的規(guī)定，?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?〔以下簡(jiǎn)稱?細(xì)那么?〕解釋如下：“第二條所稱的‘轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入’是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第三條所稱的‘國(guó)有土地’是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。第四條所稱的‘地上的建筑物’是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。所稱的‘附著物’是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。第五條所稱的‘收入’包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。第六條所稱的‘單位’是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。所稱‘個(gè)人’包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。〞土地增值稅清算單位的審核確認(rèn)土地增值稅的清算條件，應(yīng)注意收集以下證據(jù)資料?！?〕工程竣工清算報(bào)表；〔2〕主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表；〔3〕已完工開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)表；〔4〕直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；〔5〕清算工程的預(yù)算、概算書(shū)、工程工程合同結(jié)算單；〔6〕銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售工程棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；〔7〕清算工程的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；〔8〕清算工程的銷售許可證；〔9〕房屋土地管理局測(cè)繪面積成果。清算條件的審核清算條件有關(guān)證據(jù)的審核評(píng)價(jià)，應(yīng)包括三方面內(nèi)容：一是工程施工進(jìn)度和工程的清算單位類型；二是評(píng)價(jià)哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；三是按照?土地增值稅清算申請(qǐng)表?的要求，對(duì)符合清算條件的清算單位，分別做出說(shuō)明，并填寫(xiě)?土地增值稅清算申請(qǐng)表?，為按每個(gè)清算單位分別進(jìn)行納稅申報(bào)奠定根底。納稅人提出清算申請(qǐng)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理人員將查驗(yàn)納稅人提交的清算資料，對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理并轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。因此，在提出申請(qǐng)前的清算條件認(rèn)定階段，無(wú)論是企業(yè)還是注冊(cè)稅務(wù)師，都應(yīng)注重對(duì)清算工程資料的審核。審核清算工程是否與初始工程登記表一致土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的?土地增值稅工程登記表?中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程為對(duì)象，工程登記是以國(guó)家有關(guān)管理部門(mén)審批下達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程為依據(jù)。對(duì)一個(gè)清算工程中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過(guò)扣除工程金額20%的免征土地增值稅。必須分別計(jì)算增值率，否那么普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策。整體工程用途與面積分布情況的全面介紹總況說(shuō)明。開(kāi)發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷售總面積、總自用面積包含已對(duì)外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的說(shuō)明。應(yīng)按稅法規(guī)定，審核所清算工程普通住宅開(kāi)發(fā)情況，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況。銷售比例的計(jì)算計(jì)算銷售比例的時(shí)候，應(yīng)注意國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定的要求進(jìn)行清算的第一個(gè)條件，“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的〞。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)(可售〕建筑面積占整個(gè)工程可售建筑面積的比例在85%以上，〞這句話中的分母是“整個(gè)工程可售建筑面積〞，而不是“總建筑面積〞。上述的銷售比例的計(jì)算方法，與“四項(xiàng)本錢(qián)〞的每平方米工程造價(jià)的分母不同，它的分母使用的是“總建筑面積〞。具體公式如下：每平方米工程造價(jià)=“四項(xiàng)本錢(qián)〞總金額÷總建筑面積確認(rèn)土地增值稅清算條件的稅法依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2021]91號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程?的通知：第九條

納稅人符合以下條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

〔一〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全部竣工、完成銷售的；

〔二〕整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的；

〔三〕直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

〔一〕已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

〔二〕取得銷售〔預(yù)售〕許可證滿三年仍未銷售完畢的；

〔三〕納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

〔四〕省〔自治區(qū)、直轄市、方案單列市〕稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第〔三〕項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。清算申請(qǐng)的期限國(guó)稅發(fā)[2021]91號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程?的通知：第十一條

對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的工程，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的工程，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的工程，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)?中華人民共和國(guó)稅收征收管理法?有關(guān)規(guī)定處理。國(guó)稅發(fā)[2021]91號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程?的通知：第十二條

納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料

〔一〕土地增值稅清算表及其附表〔參考表樣見(jiàn)附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定〕。

〔二〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等根本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

〔三〕工程竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、工程工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、本錢(qián)和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)工程記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

〔四〕納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算工程，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的?土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告?。報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)資料委托鑒證應(yīng)提供的資料清單確認(rèn)納稅主體和經(jīng)營(yíng)行為的有關(guān)資料〔1〕營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；〔2〕稅務(wù)登記證〔國(guó)、地稅〕副本復(fù)印件；〔3〕?土地增值稅工程登記表?復(fù)印件；〔4〕?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?復(fù)印件；〔5〕?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?復(fù)印件；〔6〕?銷售許可證?復(fù)印件；〔7〕?建設(shè)工程開(kāi)工證?復(fù)印件；〔8〕?國(guó)有土地使用證?復(fù)印件；〔9〕合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；注：〔對(duì)于非常規(guī)開(kāi)發(fā)工程，“五證〞不全的，應(yīng)提交有關(guān)取得土地的資料和進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)的資料〕。委托鑒證應(yīng)提供的資料清單確認(rèn)清算單位的有關(guān)資料〔10〕工程竣工清算報(bào)表；〔11〕稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的普通住宅確實(shí)認(rèn)文件；〔12〕工程建議書(shū)的批復(fù)；〔13〕房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書(shū)；〔14〕商品住房建筑面積情況明細(xì)表；〔15〕商品住房建筑面積情況明細(xì)表<附表>；〔16〕已完工開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)表；〔17〕清算工程的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。確認(rèn)清算條件的有關(guān)資料〔18〕直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；〔19〕清算工程的預(yù)算、概算書(shū)、工程工程合同結(jié)算單；〔20〕納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進(jìn)行清算的依據(jù)；〔21〕銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售工程棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告；〔22〕清算工程的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；〔23〕主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表；注：確認(rèn)清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：工程竣工清算報(bào)表，已完工開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)表，清算工程的銷售許可證，房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書(shū)等四項(xiàng)資料。委托鑒證應(yīng)提供的資料清單委托鑒證應(yīng)提供的資料清單確認(rèn)收入總額的有關(guān)資料〔24〕與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等；〔25〕企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；〔26〕銀行明細(xì)對(duì)賬單；注：確認(rèn)收入總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表，與銷售商品房有關(guān)證明資料，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同等三項(xiàng)資料。委托鑒證應(yīng)提供的資料清單確認(rèn)扣除工程總額的有關(guān)資料〔27〕能夠按清算工程支付貸款利息的有關(guān)證明；〔28〕合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；〔29〕上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復(fù)印件；〔30〕“四項(xiàng)本錢(qián)〞超標(biāo)，應(yīng)提交稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定文件；〔31〕按評(píng)估價(jià)確認(rèn)扣除工程的，應(yīng)提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；注：確認(rèn)扣除工程總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：工程竣工決算報(bào)表，已完工開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)表，取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證，國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，清算工程的預(yù)算、概算書(shū)、工程工程合同結(jié)算單，借款合同，清算工程的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證等八項(xiàng)資料。委托鑒證應(yīng)提供的資料清單確認(rèn)稅款計(jì)算的有關(guān)資料〔32〕土地增值稅納稅申報(bào)表(一)；〔33〕記錄稅款計(jì)算過(guò)程的有關(guān)資料；〔34〕已繳稅款的繳款書(shū)復(fù)印件；〔35〕應(yīng)交土地增值稅明細(xì)帳復(fù)印件。清算申報(bào)的有關(guān)資料〔36〕清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)；〔37〕土地增值稅清算通知書(shū)；〔38〕土地增值稅清算材料清單；〔39〕土地增值稅清算受理通知書(shū)；〔40〕土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū)；〔41〕土地增值稅清算核定征收通知書(shū)。清算工程收入的審核國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第十八條規(guī)定

土地增值稅清算工程收入審核的根本程序和方法包括：

〔一〕評(píng)價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

〔二〕獲取或編制土地增值稅清算工程收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報(bào)表等進(jìn)行核對(duì)。

〔三〕了解納稅人與土地增值稅清算工程相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。

〔四〕查明收入確實(shí)認(rèn)原那么、方法，注意會(huì)計(jì)制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。

〔五〕正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

〔六〕必要時(shí)，利用專家的工作審核清算工程的收入總額。收入總額的審核確認(rèn)計(jì)量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程收入總額的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià)確認(rèn)計(jì)量土地增值稅的收入，應(yīng)注意收集以下證據(jù)資料?！?〕主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表；〔2〕銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售工程棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告；〔3〕與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等；〔4〕企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；〔5〕銀行明細(xì)對(duì)賬單；〔6〕直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同。按交易價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入按交易價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入帳戶所反映的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)這一類收入的審核證據(jù)，屬于從會(huì)計(jì)資料中取得的會(huì)計(jì)核算證據(jù)。對(duì)會(huì)計(jì)核算證據(jù)的審核，僅對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會(huì)計(jì)處理方法的合規(guī)性進(jìn)行審核。對(duì)于帳目混亂，收入核算不準(zhǔn)確的，應(yīng)暫停清算審核，待納稅人理清亂帳之后，再重新啟動(dòng)清算程序。清理亂帳，不屬于土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)的范圍。對(duì)于按交易價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)注意評(píng)價(jià)帳面的每平米售價(jià)，與政府公布的每平米工程造價(jià)參數(shù)進(jìn)行比照。如果售價(jià)接近或低于工程造價(jià)較多，應(yīng)進(jìn)一步取得造成差異的證明資料。對(duì)有差異而不能取得證明資料的，應(yīng)終止執(zhí)行審核業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程收入總額的審核評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程收入總額的審核評(píng)價(jià)按評(píng)估價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入按評(píng)估價(jià)格確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是因?yàn)槠髽I(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入帳戶所反映的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯不符合正常交易價(jià)格，按稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)按評(píng)估價(jià)格重新確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。這一類收入的審核證據(jù)，屬于中介機(jī)構(gòu)出具的證明文件，表現(xiàn)形式是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告。國(guó)稅發(fā)[1990]4號(hào)文件規(guī)定，“房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)條例和細(xì)那么的有關(guān)規(guī)定，對(duì)應(yīng)納稅土地的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用，并將此評(píng)估結(jié)果抄送土地管理部門(mén)備案。〞根據(jù)這個(gè)規(guī)定，某個(gè)評(píng)估報(bào)告只要稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有不予采用的記錄，正常情況下，說(shuō)明稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)采用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程收入總額的審核評(píng)價(jià)房地產(chǎn)交易的視同銷售收入房地產(chǎn)交易的視同銷售業(yè)務(wù)，是會(huì)計(jì)上不作為經(jīng)營(yíng)收入，而從稅法上應(yīng)作為計(jì)稅收入的納稅調(diào)整事項(xiàng)。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件中列舉了六個(gè)視同銷售的交易事項(xiàng)，包括：①職工福利；②獎(jiǎng)勵(lì)；③對(duì)外投資；④分配給股東或投資人；⑤抵償債務(wù)；⑥換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。對(duì)于視同銷售收入的審核，包括兩個(gè)方面，：一是視同銷售的六項(xiàng)交易是否發(fā)生，；二是已發(fā)生的視同銷售交易是否按稅法規(guī)定計(jì)價(jià)。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第二十三條規(guī)定

納稅人將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按以下方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：

〔一〕按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。

〔二〕按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。

〔三〕參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程收入總額的審核評(píng)價(jià)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格確實(shí)定〔l〕對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照?商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表?及相關(guān)合同所記載的金額確定?！?〕對(duì)于實(shí)物收入，一般要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估(通常采用市場(chǎng)交易法)確認(rèn)其價(jià)值。對(duì)于其他收入，其價(jià)值需要進(jìn)行專門(mén)的評(píng)估。對(duì)于視同銷售的房地產(chǎn)，其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定?！?〕對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場(chǎng)價(jià)格核定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程收入總額的審核評(píng)價(jià)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核的重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)銷售合同的審核。在審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時(shí)，需要認(rèn)真查看納稅人提供商品房購(gòu)銷合同內(nèi)容，確定商品房購(gòu)銷合同中取得收入的來(lái)源情況，是否包括貨幣以外的經(jīng)濟(jì)收益，并按合同記載的金額、銷售面積匯總后與清算面積和收入進(jìn)行核對(duì)，確定土地增值稅計(jì)稅收入。對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的審核。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入不僅僅是指買(mǎi)賣或交易雙方的成交價(jià)，還應(yīng)包括稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定的收入。因此，在確定收入時(shí)重點(diǎn)審核企業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)在收入里面。同時(shí)還應(yīng)注意納稅人相關(guān)的帳務(wù)處理，防止收入確定的遺漏。應(yīng)特別關(guān)注往來(lái)帳以及“營(yíng)業(yè)外支出、固定資產(chǎn)清理、資本公積、待處理財(cái)產(chǎn)損益〞等科目，防止企業(yè)以房抵債、以房屋進(jìn)行交換其他資源等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程收入總額的審核評(píng)價(jià)對(duì)代收費(fèi)用的審核。應(yīng)審核政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)置方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，(如：計(jì)入“其他應(yīng)付款〞科目的)可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第二十五條規(guī)定

對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

〔一〕代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)置方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除工程金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

〔二〕代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。如何運(yùn)用截止性測(cè)試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第二十六條規(guī)定

必要時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測(cè)試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：

〔一〕審核企業(yè)按照工程設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿〞的相關(guān)內(nèi)容，觀察工程合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和本錢(qián)費(fèi)用的處理情況。

〔二〕確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。

〔三〕審核企業(yè)對(duì)于以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)的工程，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

〔四〕審核按揭款收入有無(wú)申報(bào)納稅，有無(wú)掛在往來(lái)賬，如“其他應(yīng)付款〞，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形。

如何運(yùn)用截止性測(cè)試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性

〔五〕審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款?！擦硨徍思{稅人采用“還本〞方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

〔七〕審核納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

〔八〕審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

〔九〕審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建工程是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

〔十〕審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅?？鄢こ痰膶徍藝?guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第二十七條規(guī)定

稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報(bào)的扣除工程是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：

〔一〕取得土地使用權(quán)所支付的金額。

〔二〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

〔三〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

〔四〕與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

〔五〕國(guó)家規(guī)定的其他扣除工程。扣除工程的審核國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第二十八條規(guī)定扣除工程審核的根本程序和方法包括：

〔一〕評(píng)價(jià)與扣除工程核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

〔二〕獲取或編制扣除工程明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)表核對(duì)是否一致。

〔三〕審核相關(guān)合同、協(xié)議和工程預(yù)〔概〕算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核本錢(qián)、費(fèi)用支出工程。

〔四〕審核扣除工程的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除工程的金額是否準(zhǔn)確。

〔五〕實(shí)地查看、詢問(wèn)調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算工程所發(fā)生的開(kāi)發(fā)本錢(qián)和費(fèi)用。

〔六〕必要時(shí)，利用專家審核扣除工程?？鄢こ痰膶徍藝?guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第二十九條規(guī)定

審核各項(xiàng)扣除工程分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合以下規(guī)定，并確認(rèn)扣除工程的具體金額：

〔一〕扣除工程能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

〔二〕扣除工程不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除工程分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?/p>

〔三〕審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門(mén)的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除工程分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。

如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原那么，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。

〔四〕審核并確認(rèn)扣除工程的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總本錢(qián)、單位本錢(qián)、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偙惧X(qián)、未售分?jǐn)偙惧X(qián)〔存貨〕等因素。扣除工程的審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程扣除工程確認(rèn)計(jì)量的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià)確認(rèn)土地增值稅的扣除工程，應(yīng)注意收集以下證據(jù)資料。工程竣工決算報(bào)表；已完工開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)表；取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證；國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；清算工程的預(yù)算、概算書(shū)、工程工程合同結(jié)算單；能夠按清算工程支付貸款利息的有關(guān)證明；借款合同；清算工程的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等；相關(guān)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復(fù)印件；稅務(wù)機(jī)關(guān)核定扣除工程金額的有關(guān)文件。取得土地使用權(quán)所支付金額取得土地使用權(quán)所支付金額查驗(yàn)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應(yīng)要求納稅人提供國(guó)土部門(mén)的證明。如果一次取得土地，分期開(kāi)發(fā)，還要根據(jù)本期開(kāi)發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計(jì)算本期開(kāi)發(fā)工程的“取得土地使用權(quán)所支付的金額〞。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，需要對(duì)扣除工程金額按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算或分?jǐn)偂?細(xì)那么?規(guī)定的分?jǐn)偡椒?，：一是按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；二是按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來(lái)計(jì)算分?jǐn)?；三是按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?shí)施細(xì)那么規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。取得土地使用權(quán)支付金額的審核對(duì)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款進(jìn)行審核，應(yīng)根據(jù)不同的取得情況按以下方法進(jìn)行確認(rèn)：〔1〕按照?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?的規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為納稅人所支付的土地出讓金；〔2〕以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；〔3〕以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。取得土地使用權(quán)支付金額的審核

國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十條規(guī)定取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

〔一〕審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

〔二〕如果同一土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)工程，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。

〔三〕審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。

〔四〕審核有無(wú)將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。

〔五〕審核有無(wú)預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。

〔六〕比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次工程，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)審核國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十一條規(guī)定

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

〔一〕審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

〔二〕審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷〔回遷〕合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)。

〔三〕審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的相關(guān)扣除工程，是否按稅收規(guī)定扣除。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十二條規(guī)定

前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

〔一〕審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

〔二〕審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)審核國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十三條規(guī)定

建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

〔一〕出包方式。重點(diǎn)審核完工決算本錢(qián)與工程概預(yù)算本錢(qián)是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加以下審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：

1.從合同管理部門(mén)獲取施工單位與開(kāi)發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；

2.實(shí)地查看工程工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；

3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方〔尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)〕承包或分包工程，增加或減少建筑安裝本錢(qián)造價(jià)的情形。

〔二〕自營(yíng)方式。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)審核國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十四條規(guī)定根底設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

〔一〕審核各項(xiàng)根底設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。

〔二〕如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)工程，根底設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分工程核算，是否將應(yīng)記入其他工程的費(fèi)用記入了清算工程。

〔三〕審核各項(xiàng)根底設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。

〔四〕審核各項(xiàng)根底設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開(kāi)具的各類憑證。

〔五〕審核是否將期間費(fèi)用記入根底設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。

〔六〕審核有無(wú)預(yù)提的根底設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。

〔七〕獲取工程概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。

〔八〕審核根底設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)本錢(qián)是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

〔九〕各項(xiàng)根底設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)審核國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十五條規(guī)定開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

〔一〕審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。

〔二〕如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否分工程核算，是否將應(yīng)記入其他工程的費(fèi)用記入了清算工程。

〔三〕審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。

〔四〕審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開(kāi)具的各類憑證。

〔五〕審核是否將期間費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

〔六〕審核有無(wú)預(yù)提的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

〔七〕審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本工程中予以剔除。

〔八〕在計(jì)算加計(jì)扣除工程基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開(kāi)發(fā)本錢(qián)的借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)審核要關(guān)注“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用〞以及“管理費(fèi)用〞科目，因?yàn)橛袝r(shí)企業(yè)對(duì)本錢(qián)或費(fèi)用把握不準(zhǔn)，把應(yīng)該計(jì)入管理費(fèi)用的本錢(qián)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目。要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與工程的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行判斷。要重點(diǎn)關(guān)注金額較大的本錢(qián)費(fèi)用，調(diào)取工作底稿或查看原始憑證，確定發(fā)票、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷審核記錄等情況，從而判斷其真實(shí)性。對(duì)于納稅人預(yù)提的開(kāi)發(fā)本錢(qián)，“公共配套設(shè)施費(fèi)〞等，在工程結(jié)算后，本錢(qián)局部結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有本錢(qián)多提的情況存在。對(duì)于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還應(yīng)分工程進(jìn)行核算，出具分工程的決算報(bào)告。核對(duì)是否有串用開(kāi)發(fā)本錢(qián)的情況。對(duì)于“開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞科目，還應(yīng)查看建筑合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明確的建筑工程款、材料費(fèi)用等，注意企業(yè)是否有重復(fù)列支材料價(jià)款。如將購(gòu)進(jìn)的材料已列入本錢(qián)后收到建筑商的發(fā)票中包含材料款后再次計(jì)入本錢(qián)等現(xiàn)象。根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別：1、如果對(duì)方單位是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)(建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司)，就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)審核2、如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)(房屋土地局、規(guī)劃局等)或政府行政管理機(jī)構(gòu)(質(zhì)檢站、測(cè)繪站、消防局、市容管理等)，應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。3、如果是征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書(shū)面憑證(合同協(xié)議、收據(jù))，應(yīng)具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件。4、對(duì)于其他的白條和收據(jù)不能作為確定支出及扣除工程的憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常既包括土地的開(kāi)發(fā)又包括房屋及配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)，這兩項(xiàng)開(kāi)發(fā)的本錢(qián)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)都計(jì)入“開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞科目。為了便于操作，將兩者放在一起做為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)加以解釋。這樣，不僅適用于只進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的情況，也適用于既進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)又進(jìn)行商品房建設(shè)的情況。在計(jì)算增值額時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程實(shí)際發(fā)生的本錢(qián)予以扣除。即在確定扣除工程時(shí)，允許按實(shí)際本錢(qián)進(jìn)行扣除。開(kāi)發(fā)本錢(qián)中的各項(xiàng)明細(xì)工程的劃分核算，應(yīng)直接按照?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例?和?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?中規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)各項(xiàng)類別進(jìn)行對(duì)應(yīng)，需要重點(diǎn)確認(rèn)的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用這四項(xiàng)費(fèi)用，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。根據(jù)187號(hào)文件的規(guī)定，“四項(xiàng)費(fèi)用〞的核定方法，由各省〔市〕根據(jù)實(shí)際情況自行規(guī)定。下面介紹一下，北京市地方稅務(wù)局的有關(guān)規(guī)定。如果企業(yè)明細(xì)核算不標(biāo)準(zhǔn)或根本沒(méi)有明細(xì)核算，有以下情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)所列四項(xiàng)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的扣除額，在土地增值稅清算時(shí)采取按?分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表?核定扣除額的方法。無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算資料的；提供的開(kāi)發(fā)本錢(qián)資料不實(shí)的；發(fā)現(xiàn)申報(bào)資料內(nèi)容有問(wèn)題的；虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的；清算工程中的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)〞這四項(xiàng)費(fèi)用，每平方米建安本錢(qián)扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的?分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表?中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無(wú)正當(dāng)理由無(wú)法舉證的。據(jù)實(shí)扣除與核定扣除問(wèn)題關(guān)于土地增值稅核定扣除工程金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除工程金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知為進(jìn)一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知?〔國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)〕文件精神，現(xiàn)將土地增值稅核定扣除工程金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題通知如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。

一、本通知適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程清算土地增值稅時(shí)扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)中“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用〔以下簡(jiǎn)稱四項(xiàng)本錢(qián)〕〞的核定。

二、土地增值稅清算工程的四項(xiàng)本錢(qián)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除，但發(fā)現(xiàn)有以下情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：

〔一〕無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算資料的；

〔二〕提供的開(kāi)發(fā)本錢(qián)資料不實(shí)的；

〔三〕發(fā)現(xiàn)?鑒證報(bào)告?內(nèi)容有問(wèn)題的；

〔四〕虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的；

〔五〕清算工程的四項(xiàng)本錢(qián)扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)本錢(qián)扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無(wú)正當(dāng)理由的。三、核定的四項(xiàng)本錢(qián)金額按照?分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)本錢(qián)核定表?確定。

四、核定四項(xiàng)本錢(qián)應(yīng)按照房地產(chǎn)工程類型適用的核定標(biāo)準(zhǔn)，分別確定四項(xiàng)本錢(qián)的扣除金額。具體計(jì)算公式為：

核定的四項(xiàng)本錢(qián)=不同類型對(duì)應(yīng)年代的核定單位本錢(qián)×清算建筑面積

五、本通知中不同年代的核定單位本錢(qián)參照北京市建設(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)狀況制訂。北京市地方稅務(wù)局將根據(jù)情況不定期進(jìn)行調(diào)整。未調(diào)整期間，2021年以后竣工的開(kāi)發(fā)工程暫按2021年標(biāo)準(zhǔn)核定。

六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的土地增值稅清算工程仍按照?北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除工程金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知?〔京地稅地〔2007〕138號(hào)〕的規(guī)定執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未受理的土地增值稅清算工程按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用審核國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十六條規(guī)定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

〔一〕審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。

〔二〕利息支出的審核。企業(yè)開(kāi)發(fā)工程的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除；開(kāi)發(fā)工程的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按以下方法進(jìn)行

1.審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)工程，利息費(fèi)用是否分工程核算，是否將應(yīng)記入其他工程的利息費(fèi)用記入了清算工程；

3.審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；

4.審核利息費(fèi)用是否超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核，重點(diǎn)是財(cái)務(wù)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分據(jù)實(shí)扣除和按率計(jì)算扣除兩種情況進(jìn)行審核。對(duì)于據(jù)實(shí)扣除的，要審核利息支出按清算工程計(jì)算分?jǐn)偳闆r，并要求納稅人提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明；對(duì)于按率計(jì)算扣除的，要關(guān)注計(jì)算基數(shù)，只包括取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)，不包括開(kāi)發(fā)費(fèi)用。對(duì)于企業(yè)之間的借款等支付的利息不允許扣除。利息支出的扣除按照國(guó)家銀行公布的不同類別不同時(shí)期的利率，以金融機(jī)構(gòu)利息結(jié)算單分別計(jì)算為依據(jù)。超過(guò)上浮幅度的局部不允許扣除。對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息局部和加罰的利息不允許扣除。金融機(jī)構(gòu)，是指各類銀行、保險(xiǎn)公司及經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。包括國(guó)家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國(guó)性保險(xiǎn)企業(yè)、區(qū)域性保險(xiǎn)企業(yè)，股份保險(xiǎn)企業(yè)、中外合資保險(xiǎn)企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險(xiǎn)企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財(cái)務(wù)公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務(wù)的專業(yè)和綜合性非銀行金融機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。對(duì)于印花稅扣除，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，在開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)以外繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，在這里不再允許重復(fù)扣除。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十七條規(guī)定

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。

對(duì)于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入〔不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入局部〕計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除工程。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核加計(jì)扣除工程的審核加計(jì)扣除對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)計(jì)算的金額之和的20%進(jìn)行計(jì)算扣除。在確定加計(jì)20%的扣除時(shí)，應(yīng)注意代收費(fèi)用金額是否包括在加計(jì)20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計(jì)20%的扣除時(shí)，需減除代收費(fèi)用的金額后，再作為加計(jì)20%的扣除的基數(shù)。如大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化費(fèi)等代收費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十八條規(guī)定

國(guó)家規(guī)定的加計(jì)扣除工程的審核，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

〔一〕對(duì)取得土地〔不管是生地還是熟地〕使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除工程金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。

〔二〕對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)〔如“三通一平〞等〕，不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除工程金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的本錢(qián)之和計(jì)算加計(jì)扣除。

〔三〕對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改進(jìn)或開(kāi)發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除工程金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。

〔四〕對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)置方一并收取，核實(shí)有無(wú)將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。本次允許扣除工程金額的計(jì)算方法計(jì)算本次允許扣除工程金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位本錢(qián)法。具體公式如下：可售面積百分比法本次允許扣除工程金額=允許扣除工程總金額×〔已售建筑面積÷可售總建筑面積〕單位本錢(qián)法本次允許扣除工程金額=已售建筑面積×〔允許扣除工程總金額÷可售總建筑面積〕取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除工程對(duì)取得土地(不管是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除：取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款；國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金；不能加計(jì)20%的扣除。取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除工程對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改進(jìn)即再行轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除：取得房地產(chǎn)時(shí)支付的價(jià)款；按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金；也不得加計(jì)20%的扣除。僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除工程對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)(如進(jìn)行“三通一平〞等)，不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除：取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額；按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；開(kāi)發(fā)土地的本錢(qián)、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的本錢(qián)之和加計(jì)20%的扣除。進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的扣除工程

對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除：取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款；按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢(qián)、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢(qián)之和加計(jì)20%的扣除。成片受讓、分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除工程計(jì)算方法納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除工程金額確實(shí)定，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總開(kāi)發(fā)建筑面積的比例分別來(lái)計(jì)算分?jǐn)偪鄢こ探痤~。例如：取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除工程分?jǐn)?，地價(jià)款的扣除，需按全部建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不允許按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。具體分?jǐn)偣剑喝〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額÷總建筑面積×清稅面積在計(jì)算土地增值稅時(shí)就需要對(duì)扣除工程金額按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算或分?jǐn)偅瑸榇?細(xì)那么?規(guī)定了分?jǐn)偡椒?，：一是按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅欢前凑辙D(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來(lái)計(jì)算分?jǐn)?；三是按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十九條規(guī)定

對(duì)于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除工程金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?。成片受讓、分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除工程計(jì)算方法案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在一塊10000平方米的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫(xiě)字樓，占地面積(包括周圍的道路及綠地等)4000平方米，建筑面積15000平方米；一幢為公寓，占地面積(包括周圍的道路及綠地等)6000平方米，建筑面積10000平方米。公寓已出售完畢，寫(xiě)字樓尚未轉(zhuǎn)讓。那么公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋?1)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)偅?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋?000㎡×〔1000萬(wàn)元÷10000㎡〕＝600萬(wàn)元(2)按建筑面積分?jǐn)?，公寓?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋?0000㎡×[1000萬(wàn)元÷(15000㎡＋10000㎡)]＝400萬(wàn)元可見(jiàn)，按不同的分?jǐn)偡椒?，其?jì)算出的數(shù)額是不一樣的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造的商品房，如果層次、建筑面積大體相同，那么按土地面積分?jǐn)傒^為簡(jiǎn)單，如果層次、建筑面積相差很大，那么按建筑面積分?jǐn)傒^為合理。綜合開(kāi)發(fā)工程增值額確定方法綜合開(kāi)發(fā)工程增值額確定方法根據(jù)?實(shí)施細(xì)那么?第八條規(guī)定，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的根本核算工程或核算對(duì)象為計(jì)稅單位。但以開(kāi)發(fā)小區(qū)為計(jì)稅單位的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)“開(kāi)發(fā)小區(qū)〞內(nèi)的既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)分別核算增值額。不能分別計(jì)算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受增值額未超過(guò)扣除工程金額20%的免稅優(yōu)惠政策。對(duì)于本錢(qián)核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未全部清算之前，不得變動(dòng)。未清稅面積的分?jǐn)?/p>

未清稅面積的分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)土地的本錢(qián)、費(fèi)用及配套設(shè)施的本錢(qián)、費(fèi)用、凡未100%全部銷售的或工程小區(qū)成片開(kāi)發(fā)、分期立項(xiàng)、分期辦理清稅手續(xù)的工程，必須按所占竣工清稅工程面積比例分配計(jì)算確定扣除工程金額，對(duì)未銷售局部面積或自用的面積應(yīng)承擔(dān)的開(kāi)發(fā)本錢(qián)等不得在清稅時(shí)予以核銷，對(duì)此類工程，在中介鑒證報(bào)告各類扣除工程中都應(yīng)有分?jǐn)傆?jì)算公式。土地取得情況對(duì)“四項(xiàng)本錢(qián)〞評(píng)價(jià)的影響對(duì)于發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)等與土地有關(guān)的兩項(xiàng)費(fèi)用，是計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額，還是計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)，劃分的標(biāo)準(zhǔn)是上述兩項(xiàng)支出的發(fā)生環(huán)節(jié)。如果是發(fā)生在取得土地使用權(quán)之前，就已經(jīng)包括在取得土地使用權(quán)所支付的金額當(dāng)中，不需要將上述兩項(xiàng)費(fèi)用調(diào)整到開(kāi)發(fā)本錢(qián)；如果是發(fā)生在取得土地使用權(quán)之后，即在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的上述兩項(xiàng)費(fèi)用，就應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)。在確認(rèn)上述兩項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)考慮取得時(shí)所支付價(jià)款所包括的內(nèi)容。價(jià)款的內(nèi)容如果是在一級(jí)市場(chǎng)出讓環(huán)節(jié)取得，只有土地出讓金和有關(guān)稅金兩項(xiàng)；如果是在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)取得，還會(huì)包括土地開(kāi)發(fā)的有關(guān)支出。由于價(jià)款組成的不同，具體到某一個(gè)企業(yè)對(duì)“四項(xiàng)本錢(qián)〞的評(píng)價(jià)，具體方法有所不同。如果根底設(shè)施費(fèi)是在取得土地前發(fā)生的，已經(jīng)計(jì)入了土地本錢(qián)，按照187號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)“四項(xiàng)本錢(qián)〞的評(píng)價(jià)就變成了對(duì)“三項(xiàng)本錢(qián)〞的評(píng)價(jià)。如果根底設(shè)施費(fèi)，既有在取得土地時(shí)發(fā)生的，又有在取得土地后發(fā)生的，這時(shí)“四項(xiàng)本錢(qián)〞還是由四項(xiàng)構(gòu)成，但并不是全部金額?？鄢こ逃?jì)量的稅法依據(jù)〔國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)〕國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知?國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算工程有關(guān)的扣除工程金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)那么第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算工程配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)〔庫(kù)〕、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原那么處理：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其本錢(qián)、費(fèi)用可以扣除；②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其本錢(qián)、費(fèi)用可以扣除；③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除本錢(qián)、費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。屬于多個(gè)房地產(chǎn)工程共同的本錢(qián)費(fèi)用，應(yīng)按清算工程可售建筑面積占多個(gè)工程可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算工程的扣除金額?？鄢こ逃?jì)量的稅法依據(jù)〔國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)〕扣除工程計(jì)量的稅法依據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額。?實(shí)施細(xì)那么?規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。〞扣除工程計(jì)量的稅法依據(jù)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)依據(jù)?細(xì)那么?的規(guī)定，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。包括土地征用費(fèi)，耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?即扣除拆遷舊建筑等回收的殘值)、安置動(dòng)遷用房支出等。這里要強(qiáng)調(diào)的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或者他人承擔(dān)的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，那么這局部支出已表達(dá)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這局部土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)中，應(yīng)注意不要重復(fù)扣除?？鄢こ逃?jì)量的稅法依據(jù)前期工程費(fèi)依據(jù)?細(xì)那么?的規(guī)定，前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平〞(通水、通電、通道路、平整地面)或“七通一平〞(通自來(lái)水或稱通上水，通路、通電、通郵、通排水或稱通下水、通煤氣、通熱力、平整地面)等支出。這里要強(qiáng)調(diào)的是，如果納稅人取得的是已經(jīng)進(jìn)行了土地開(kāi)發(fā)的“熟地〞，即已經(jīng)過(guò)“三通一平〞，那么這局部支出已表達(dá)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這局部的前期工程費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)中就不允許再扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)建筑安裝工程費(fèi)依據(jù)?細(xì)那么?的規(guī)定，建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程在建造過(guò)程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。包括：納稅人將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)工程工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。根底設(shè)施費(fèi)依據(jù)?細(xì)那么?的規(guī)定，根底設(shè)施費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程周圍所需的各項(xiàng)根底設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)公共配套設(shè)施費(fèi)依據(jù)?細(xì)那么?的規(guī)定，公共配套設(shè)施費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出。如開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用依據(jù)?細(xì)那么?的規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)工程發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?？鄢こ逃?jì)量的稅法依據(jù)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。依據(jù)?實(shí)施細(xì)那么?的規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件規(guī)定，利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的局部不允許扣除；對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息局部和加罰的利息不允許扣除。扣除工程計(jì)量的稅法依據(jù)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。實(shí)施細(xì)那么規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)20%扣除。根據(jù)?條例?第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。代收費(fèi)用的具體扣除方法。財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件規(guī)定，縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)置方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。成片受讓、分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除工程國(guó)稅函[1999]112號(hào)文件規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除工程金額確實(shí)認(rèn)，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。上述“總面積〞是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開(kāi)發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按?細(xì)那么?第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值稅的扣除工程。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)偅矗嚎赊D(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。舊房及建筑物的評(píng)估實(shí)施細(xì)那么規(guī)定，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置本錢(qián)價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。財(cái)稅[2006]21號(hào)文件規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn),?條例?第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除工程的金額,可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)置年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〞予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)?中華人民共和國(guó)稅收征收管理法?(以下簡(jiǎn)稱?稅收征管法?)第35條的規(guī)定,實(shí)行核定征收。財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〞予以扣除。核定扣除工程金額標(biāo)準(zhǔn)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。應(yīng)納稅額的審核國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第四十條規(guī)定

稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算工程的收入總額、扣除工程的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：

〔一〕審核清算工程的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。

〔二〕審核清算工程的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。

1.如果企業(yè)有多個(gè)開(kāi)發(fā)工程，審核收入與扣除工程金額是否屬于同一工程；

2.如果同一個(gè)工程既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除工程金額是否分開(kāi)核算；

3.對(duì)于同一清算工程，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間及其扣除工程的配比。

〔三〕審核增值額與扣除工程之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。

〔四〕審核并確認(rèn)清算工程當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。應(yīng)納稅額的審核稅款計(jì)算與繳納的證據(jù)資料土地增值稅納稅申報(bào)表記錄稅款計(jì)算過(guò)程的有關(guān)資料已繳稅款的繳款書(shū)復(fù)印件應(yīng)交土地增值稅明細(xì)帳復(fù)印件普通標(biāo)準(zhǔn)住宅征免稅界線

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅征免稅界線國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知?國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)規(guī)定：“〔一〕納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除工程金額20%的〔含20%〕，免征土地增值稅。但增值額超過(guò)扣除工程金額20%的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅〔包括未超過(guò)扣除工程金額20%的局部〕。這是考慮到我國(guó)人民居住條件仍然較差，對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅而增值較低的予以免稅，而對(duì)增值較高的就全部增值額征稅，有利于控制普通標(biāo)準(zhǔn)住宅售價(jià)，促進(jìn)和保證其健康開(kāi)展。〞將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅分開(kāi)核算將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅分開(kāi)核算對(duì)納稅人既從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)建造，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，在計(jì)算增值額時(shí)，如果能夠準(zhǔn)確區(qū)分建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)的收入額和扣除工程金額的，應(yīng)分別計(jì)算，確定其征免土地增值稅；如果不能準(zhǔn)確區(qū)分建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)的收入額和扣除工程金額的，那么不能按?條例?和?細(xì)那么?的規(guī)定享受減稅免稅的政策優(yōu)惠。應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅款應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅款〔1〕核對(duì)已繳稅款。應(yīng)對(duì)應(yīng)交土地增值稅明細(xì)帳戶所記錄的已繳稅款，與土地增值稅繳款書(shū)進(jìn)行核對(duì)，做到帳實(shí)相符?！?〕計(jì)算應(yīng)補(bǔ)退稅額。根據(jù)計(jì)算確認(rèn)的應(yīng)交土地增值稅稅額，減去核實(shí)后的已繳土地增值稅稅額，計(jì)算確認(rèn)應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退的稅額。有多個(gè)清算單位的，應(yīng)分別申報(bào)有多個(gè)清算單位的，應(yīng)分別申報(bào)?土地增值稅納稅申報(bào)表〔一〕填表說(shuō)明?國(guó)稅發(fā)[1995]090號(hào)文件規(guī)定，“土地增值稅納稅申報(bào)表〔一〕中各主要工程內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)土地增值稅的根本計(jì)稅單位作為填報(bào)對(duì)象。納稅人如果在規(guī)定的申報(bào)期內(nèi)轉(zhuǎn)讓二個(gè)或二個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)，對(duì)每個(gè)計(jì)稅單位應(yīng)分別填寫(xiě)一份申報(bào)表。納稅人如果既從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別填寫(xiě)納稅申報(bào)表〔一〕。〞土地增值稅稅款繳納的稅法依據(jù)納稅期限納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！惨罁?jù)?條例?第十條〕稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓〔即過(guò)戶及登記〕手續(xù)之前?！惨罁?jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)〕納稅地點(diǎn)納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。納稅手續(xù)及申報(bào)方法根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照以下程序辦理納稅手續(xù):納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。申報(bào)方法從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程開(kāi)工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送?土地增值稅工程登記表?，并在每次轉(zhuǎn)讓〔預(yù)售〕房地產(chǎn)時(shí)，依次填報(bào)表中規(guī)定欄目的內(nèi)容；納稅人轉(zhuǎn)讓〔預(yù)售〕其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)并取得收入的，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，定期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送?土地增值稅納稅申報(bào)表〔一〕?。非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后的7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)?土地增值稅納稅申報(bào)表〔二〕??！惨罁?jù)國(guó)稅發(fā)[1995]090號(hào)〕征收機(jī)關(guān)征收機(jī)關(guān)土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格及權(quán)屬變更等方面的資料。清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定，“在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除工程金額按清算時(shí)的單位建筑面積本錢(qián)費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積本錢(qián)費(fèi)用=清算時(shí)的扣除工程總金額÷清算的總建筑面積〞舉例1：成片開(kāi)發(fā)，分塊銷售某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造小區(qū)出售，共建造十五棟商品樓用于居住，現(xiàn)已全部竣工，可售總建筑面積為60000平方米，總投資費(fèi)用(扣除工程)如下。200×年9月份售出了3棟商品樓，建筑面積為12000平方米，售價(jià)為960萬(wàn)元，銷售稅金53萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司200×年9月份應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。投資費(fèi)用：①購(gòu)耕地90畝180萬(wàn)元；②繳納耕地占用稅27萬(wàn)元；③十五棟商品樓造價(jià)1,680萬(wàn)元；④副食店、百貨店20萬(wàn)元；⑤補(bǔ)償費(fèi)85萬(wàn)元；⑥幼兒園20萬(wàn)元；⑦供水設(shè)施30萬(wàn)元；⑧公共廁所(四個(gè))15萬(wàn)元；⑨公用自行車棚(四個(gè))20萬(wàn)元；⑩園林綠化20萬(wàn)元。合計(jì)金額2097萬(wàn)元。舉例1：成片開(kāi)發(fā)，分塊銷售第一步，計(jì)算增值額因?yàn)榇死}是某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成片受讓土地使用權(quán)后，建造商品房，分塊出售，而不是全部一齊出售，所以要先計(jì)算出售出房產(chǎn)局部的扣除工程金額。根據(jù)?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?的規(guī)定：“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓，對(duì)允許扣除工程的金額，原那么上按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。假設(shè)按此方法難以計(jì)算或明顯不合理的，也可按建筑面積計(jì)算分?jǐn)傇试S扣除工程的金額。〞此例允許扣除工程的金額假設(shè)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，即難以計(jì)算又存在不合理，所以此例的允許扣除工程的金額按出售商品房局部的建筑面積占全部商品房建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｔ试S扣除工程金額＝(出售商品房局部的建筑面積÷全部商品房的建筑面積)×全部扣除工程的金額＝(12000÷60000)×2097＝0.2×2097＝419.4(萬(wàn)元)增值額＝960－419.4＝540.6(萬(wàn)元)舉例1：成片開(kāi)發(fā)，分塊銷售第二步，計(jì)算增值額占扣除工程金額的比例增值率＝540.6÷419.4×100%＝128.90%第三步，計(jì)算應(yīng)納稅額該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的增值額占扣除工程金額的百分比為128.90%，適用第三級(jí)次50%的稅率，速算扣除率為15%用第一個(gè)計(jì)算公式計(jì)算應(yīng)納稅額為：419.4×(128.90%×50%－15%)＝419.4×(64.45%－15%)＝419.4×49.45%＝207.39(萬(wàn)元)用第二個(gè)計(jì)算公式計(jì)算應(yīng)納稅額為：540.6×50%－419.4×15%＝270.3－62.91＝207.39(萬(wàn)元)該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司200×年9月應(yīng)繳納的土地增值稅稅額為207.39萬(wàn)元。舉例2：清算審核案例：工程已竣工，已售面積超過(guò)85%清算申請(qǐng)情況北京市東城