和境天成房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE25和境天成房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)##縣總體發(fā)展規(guī)劃，##縣國有土地使用權(quán)拍賣公告，長土出告（2009）03號，##縣國土資源局關(guān)于長土出告（2009）03號規(guī)劃調(diào)正的公告及##縣城建設(shè)局2009年12月11日發(fā)出的規(guī)劃要求，對于##縣政府儲(chǔ)備土地02地塊，即##新區(qū)02地塊用地性質(zhì)為居住使用地的商品房建設(shè)項(xiàng)目，編制可行性研究報(bào)告：一、總論1、項(xiàng)目名稱1.1項(xiàng)目名稱：都彩·和境天成住宅小區(qū)1.2項(xiàng)目實(shí)施單位：##都彩置業(yè)有限公司1.3法人代表：2、項(xiàng)目背景都彩?和境天成項(xiàng)目簡介都彩?和境天成項(xiàng)目位于##新區(qū)，創(chuàng)業(yè)一路東、育才路南、南臨##中等?？萍夹g(shù)學(xué)校、西關(guān)村委會(huì)；北臨##高級中學(xué)、西臨01#宗地商業(yè)小區(qū)，交通便利，周邊環(huán)境俱佳，正在建設(shè)的##高級中學(xué)、##縣醫(yī)院都為新區(qū)、都彩?和境天成增色不少，是您購房置業(yè)不可多行的首選之處。“都彩?和境天成”住宅小區(qū)規(guī)劃建筑面積約為6萬平米，其中住宅建筑面積5.2萬平米，商業(yè)建筑面積0.8萬平米。小區(qū)投資人##都彩置業(yè)有限公司誠邀##恒瑞建筑工程設(shè)計(jì)公司（國注甲級）進(jìn)行小區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)及單體建筑設(shè)計(jì)；誠邀信息產(chǎn)業(yè)部電子勘察設(shè)計(jì)院（國注甲級）進(jìn)行小區(qū)詳細(xì)地質(zhì)勘察；誠邀##楊凌文景園林科技有限公司、##水石合景觀設(shè)計(jì)咨詢有限公司進(jìn)行小區(qū)的園林景觀設(shè)計(jì)?！岸疾?和境天成”小區(qū)以人為本，投資人秉承“大形唯都，厚德彩越”的宗旨，在小區(qū)及您的家庭內(nèi)處處都能體會(huì)到人文關(guān)懷、精致的戶型、美麗和諧的環(huán)境，全封閉的物業(yè)管理，安全可靠的小區(qū)保安，方便的購物、學(xué)生就讀、幼兒入托環(huán)境，都體現(xiàn)了投資人、合作伙伴建造者嘔心瀝血一切為業(yè)主的精心設(shè)計(jì)制作。寬暢舒適的精致戶型、現(xiàn)代風(fēng)格的建筑外形設(shè)計(jì)、園林式的綠化景觀小品、平坦清潔、綠樹成蔭的綠色大道、流暢平坦的車行道路，保證了業(yè)主休閑、兒童嬉戲的安全，這一切都體現(xiàn)了投資人“誠信鑄發(fā)展，細(xì)節(jié)造精彩”的人文理念。3、項(xiàng)目投資單位概況：##都彩置業(yè)有限公司成立于2006年9月13日，注冊資本1070萬元，是以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為的，獨(dú)立法人企業(yè)。公司現(xiàn)有各類從業(yè)人員25人，各類專業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員8人，其中高級職稱技術(shù)人員2人，中級職稱技術(shù)人員5人，初級職稱技術(shù)人員1人。公司宗旨：“大形唯都，厚德彩越”，公司的理念是“誠信鑄發(fā)展，細(xì)節(jié)造精彩”。2009年12月，公司以1540萬元拍得##縣政府儲(chǔ)備土地02號宗地共計(jì)46.39畝，擬投資9000多萬元，建設(shè)5.9萬平米都彩?和境天成住宅小區(qū)。4、編制依據(jù)4.1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》4.2、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》4.3、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》4.4、《##縣國有土地使用權(quán)拍賣公告》長土出告（2009）03號4.5、《##縣政府儲(chǔ)備土地02地塊宗地圖》4.6、##縣城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于01.02地塊規(guī)劃要求2009.12.114.7、##縣《縣城總體規(guī)劃大綱》4.8、##縣《縣城規(guī)劃和建設(shè)管理辦法》4.9、##縣《縣城沿街臨建拆除方案》5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5.1、總用地面積：27097㎡5.2、總建筑面積：61540㎡5.3、建筑密度：34.83%5.4、容積率：2.145.5、綠地率：33.5%5.6、停車位：99輛5.7、日照間距系數(shù)：1.146、項(xiàng)目目標(biāo)6.1、品牌目標(biāo)、企業(yè)目標(biāo)利用“都彩?和境天成”為平臺，打造##縣商品住宅第一品牌，6.2、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)通過該項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)完成總建筑面積6萬平方米，居住建筑面積5.2萬平米，商業(yè)建筑面積0.8萬平米，住宅均價(jià)維持在2000元/m2，商鋪價(jià)格維持在5000元/m2?？蓪?shí)現(xiàn)銷售收入12545萬元，稅后利潤1114萬元。7、投資估算及資金籌措經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為9111.17萬元，其中地價(jià)1435.39萬元、建安成本5940.13萬元、配套費(fèi)用819萬元，預(yù)備費(fèi)用664.65萬元，其他費(fèi)用252萬元。資金來源主要是自有資金及股東擴(kuò)股。8、經(jīng)濟(jì)價(jià)值該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入12545萬元，其中利潤1114萬元。投資周期2.6年，銷售周期3.2年，經(jīng)計(jì)算，投資回報(bào)率為8.88%，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。二、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場研究1、投資環(huán)境分析近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)調(diào)控，一方面從抑制房地產(chǎn)的投機(jī)性需求著手，減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)與炒作；另一方面從保障房地產(chǎn)的民生性著手，調(diào)整住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建立住房保障體系。隨著這些政策的相繼落實(shí)，##縣房地產(chǎn)市場也正逐步向理性化發(fā)展回歸。但是房地產(chǎn)投資的熱情高漲。在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的重要作用也不可低估。出口、消費(fèi)、投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車，而房地產(chǎn)行業(yè)在我國固定資產(chǎn)投資中所占的比例高達(dá)1/5。##縣房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長，促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。2008年##縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資15.09億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資4.16億元，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的16.3%；在##縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，房地產(chǎn)業(yè)起著舉足輕重的作用，2009年##縣房地產(chǎn)開發(fā)投資將達(dá)到8億元。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)在##縣經(jīng)濟(jì)中的作用只會(huì)加強(qiáng)，不會(huì)削弱。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前購買新建商品房，除了房款一般還須繳納契稅、房產(chǎn)登記費(fèi)、測繪費(fèi)、公共維修基金等費(fèi)用。##縣房貸利率優(yōu)惠政策逐步加大，政府改善民眾住房條件新政策的執(zhí)行，使得購房者熱情倍增，##房地產(chǎn)將穩(wěn)定健康的發(fā)展。2、市場供求分析本地區(qū)市場分析：改革開放初期，##縣城面積僅有3.1平方公里，只有東、西、南、北四條街道，隨彎就勢，路面狹窄，門店稀少、建筑簡陋。黨的十五大以后，縣委、縣政府結(jié)合縣情實(shí)際和形勢需要，作出了把城鎮(zhèn)建設(shè)大拆遷、大建設(shè)的序幕。先后投資2億多元，對原有地東、西、南、北街、車站街、北新街六條街道占紅線和不符合標(biāo)準(zhǔn)的上千間低矮建筑物進(jìn)行了大拆除，建成了水、電、路配套設(shè)施齊全的南大街，使縣城初具現(xiàn)代化城市氣息。并利用兩年時(shí)間先后完成了縣城西大街排水管道鋪設(shè)任務(wù)，對整個(gè)縣城進(jìn)行了綠化，縣城面貌發(fā)生了很大變化。在抓好縣城開發(fā)改造的同時(shí)，縣委、縣政府還高度重視小城鎮(zhèn)建設(shè)，按照“合理建設(shè)、各具特色”的指導(dǎo)思想，聘請省市規(guī)劃設(shè)計(jì)院專定逐鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，并多方籌措資金開工建設(shè)，使全縣小城鎮(zhèn)建設(shè)初具規(guī)模。特別是近年來，縣委、縣政府圍繞建設(shè)陜甘交界“明珠城市”的目標(biāo)，按照“科學(xué)規(guī)劃、完善功能、提升品位、加強(qiáng)管理”的思路，切實(shí)加強(qiáng)縣城的規(guī)劃、建設(shè)和管理工作，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市服務(wù)功能，城鎮(zhèn)化水平明顯提高。完成了《縣城總體規(guī)劃（大綱）》，并對縣城街景進(jìn)行了規(guī)劃，縣城規(guī)劃面積從4平方公里擴(kuò)大到12平方公里。多方籌措資金，完成了北大街、西大街、宜祿街等8條街道的升等改造和城區(qū)照明、綠化、排水等工程建設(shè)，新修西一路、西二路兩條街道，建成了3個(gè)文化娛樂廣場，新建成商業(yè)住宅面積達(dá)9.2萬平方米，城市功能進(jìn)一步完善，品位進(jìn)一步提升。堅(jiān)持建設(shè)和管理并重的原則，制定出臺了《縣城規(guī)劃和建設(shè)管理辦法》、《縣城沿街臨建拆除方案》，重新修訂了縣城“四自一包”責(zé)任合同，組建了舊城改造房屋拆遷管理辦公室和城市綜合管理大隊(duì)，城市場管理水平不斷提高。結(jié)合“三創(chuàng)”活動(dòng)，大力實(shí)施“五化”（綠化、美化、亮化、凈化、硬化）工程，深入開展城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生綜合整治活動(dòng)，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，人居環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。##縣實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略，項(xiàng)目建設(shè)工作取得新成效近年來，縣委、縣政府牢固樹立“抓發(fā)展必須抓項(xiàng)目”的意識，堅(jiān)持把項(xiàng)目建設(shè)作為加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總抓手，大力實(shí)施“項(xiàng)目帶動(dòng)”戰(zhàn)略，以項(xiàng)目增活力，以項(xiàng)目增后勁。2006年成立了重大項(xiàng)目促進(jìn)辦公室，嚴(yán)格實(shí)行縣級領(lǐng)導(dǎo)包抓重大項(xiàng)目責(zé)任制，邀請有關(guān)專家舉辦項(xiàng)目建設(shè)培訓(xùn)會(huì)，定期召開會(huì)議聽取項(xiàng)目爭取和建設(shè)情況匯報(bào)，研究解決存在問題，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。2003年以來，全縣累計(jì)實(shí)施重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目上50多個(gè)，完成固定資產(chǎn)投資20多億元，涉及城鎮(zhèn)建設(shè)、扶貧開發(fā)重點(diǎn)村建設(shè)、鄉(xiāng)村道路普修、農(nóng)村水利設(shè)施建設(shè)、“林業(yè)四大工程”等多個(gè)方面，長寧公路、長途汽車間、疾控中心、長中改擴(kuò)建工程、青少年校外活動(dòng)中心、城區(qū)供水工程、東西大街拓寬改造等一大批重點(diǎn)項(xiàng)目先后建成投入使用。這些項(xiàng)目的實(shí)施和完成，為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了新的活力。項(xiàng)目開發(fā)條件2007年隨著國家城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)展速度的加快，##才出現(xiàn)了首個(gè)體量很小的樓盤，隨著國家對西部大開發(fā)力度的加強(qiáng)以及環(huán)關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)帶的啟動(dòng)，##房地產(chǎn)市場得到了迅猛的發(fā)展，到2009年年底##縣已有開發(fā)企業(yè)17家，已完成保障性住房、中小型普通住宅近27萬平米，但就##縣的現(xiàn)狀和未來發(fā)展來看，##縣房地產(chǎn)市場仍處于初級開發(fā)階段，已有住宅也僅滿足簡單的居住需求，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不到品質(zhì)生活，人文居住；從目前已有人口以及未來發(fā)展的外來人口上來看，已有建筑對于4.1萬人口的##縣是杯水車薪，更談不上為解決外來人口居住問題。在此大背景下，##縣人民政府針對這一較為迫切的剛性需求，特在新區(qū)規(guī)劃出146畝地建住宅小區(qū)。用于改善##人民的居住條件。隨著品質(zhì)樓盤概念的引入，以人文關(guān)懷為核心的都彩置業(yè)有限公司，在房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的今天，不遺余力的為##打造具有高品質(zhì)的居住小區(qū)，更加符合各類業(yè)主的選擇。提升##整體居住品質(zhì)，都彩置業(yè)有限公司在拿到02號地塊，公司董事會(huì)在產(chǎn)品定位上提出打造##縣人居第一的高起點(diǎn)標(biāo)志性住宅，公司對當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場進(jìn)行了詳細(xì)的入戶問卷調(diào)查，走訪數(shù)百戶并發(fā)出兩百多份調(diào)查表，就購買人群、購買力、戶型、小區(qū)配套、景觀綠化、人文環(huán)境等情況作了詳細(xì)深入的了解，根據(jù)調(diào)研結(jié)果分析，##目前急需能體現(xiàn)人文關(guān)懷、崇尚自然和諧的住宅小區(qū)，以提升##房地產(chǎn)行業(yè)的整體品質(zhì)。三、建設(shè)方案項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案：項(xiàng)目建設(shè)整體策略及項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想：溫家寶總理在政府工作報(bào)告中就改善民生問題指出，著力改善民生，加快發(fā)展社會(huì)事業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)決抑制部分城市房價(jià)過快增長的勢頭，滿足人民群眾基本住房需求，是我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，就一部分城市房價(jià)過快上漲，國務(wù)院在四月十七日出臺“國十條”，這些都體現(xiàn)了黨和國家，一方面要滿足人民群眾基本住房需求，又要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的基本方針。就加快西部大開發(fā)、實(shí)現(xiàn)##城鎮(zhèn)化建設(shè)和改善##人民群眾的居住條件。##都彩置業(yè)有限公司是一家有著社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將傾全力打造##高品質(zhì)住宅小區(qū)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這就是都彩置業(yè)人的“和境天城”住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想。項(xiàng)目的整體策略：基于項(xiàng)目的具體情況，我們就項(xiàng)目的總規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)，選擇##恒瑞建筑工程設(shè)計(jì)公司，該公司在##建筑設(shè)計(jì)市場上有一定影響力的國家甲級設(shè)計(jì)院，院長華先生是一位資深的建筑設(shè)計(jì)大師，是原西北建筑設(shè)計(jì)院十八年的院長，請到如此重量級的大師設(shè)計(jì)，將極大提升都彩和境·天城項(xiàng)目的品位，以至影響整個(gè)##地產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：通過都彩和境·天城項(xiàng)目的建設(shè)、銷售凸顯都彩置業(yè)有限公司經(jīng)營理念：“誠信鑄發(fā)展，細(xì)節(jié)造精彩”。讓廣大業(yè)主認(rèn)識到一個(gè)以誠信為經(jīng)營理念的房地產(chǎn)企業(yè)，帶給他們的是精致舒適自然的高品質(zhì)生活，也將給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)已全新的理念沖擊；項(xiàng)目主要功能：根據(jù)##縣政府、##縣城建局的規(guī)劃要求該項(xiàng)目以居住商業(yè)為一體。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：建筑的基本情況，建筑的主要結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，建筑的戶型多為三室兩廳兩衛(wèi)一廚，兩室兩廳一衛(wèi)一廚的精致戶型，根據(jù)項(xiàng)目的前期市場調(diào)研，戶型一般以中小戶型為主，建筑面積控制在80～120平方米之間，十分吻合##房地產(chǎn)市場的需求。3.1、建筑設(shè)計(jì)依據(jù)##省的有關(guān)商住規(guī)范的規(guī)定##縣城建局的規(guī)劃要求城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范《GB5018—93》2002版民用建筑設(shè)計(jì)通則《GB50352—2005》建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范《GB50016—2006》國家現(xiàn)行的其他相應(yīng)的設(shè)計(jì)規(guī)范及強(qiáng)制性條文3.2、目標(biāo)價(jià)值功能適用、經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠、環(huán)境優(yōu)美，是實(shí)現(xiàn)社區(qū)規(guī)劃的理想成果，我們首先確定一下價(jià)值目標(biāo).生活配套設(shè)施的齊全對今后的住戶具有很大的影響。在小區(qū)的總的規(guī)劃上，除規(guī)范對配套的要求外，還從“以人為本角度出發(fā)，以方便小區(qū)業(yè)主的生活；價(jià)值內(nèi)函一產(chǎn)品，文化，經(jīng)濟(jì)，社會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)兼具有形商品和無形服務(wù)的雙重特征，小區(qū)自然是建立在有形的物質(zhì)基礎(chǔ)一建筑空間上，但其建筑內(nèi)涵遠(yuǎn)不止于此，本次的小區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)，試圖以優(yōu)秀的建筑空間壞境為依托，深度挖掘其內(nèi)在的文化，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)價(jià)值。3.3、設(shè)計(jì)理念自然和諧，溶于城市小區(qū)是有生命的，這生命來自于土壤(現(xiàn)狀)。來自于環(huán)境（周邊環(huán)境）.每一個(gè)經(jīng)典的環(huán)境都必然反映所處地方的自然，其特質(zhì)也來自于當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域的地方特性。把握并熟練的運(yùn)用這些品質(zhì)，小區(qū)項(xiàng)目才得以融入地域特色及地方風(fēng)格當(dāng)中?？茖W(xué)規(guī)劃，均好共生運(yùn)用科學(xué)的規(guī)劃方法與設(shè)計(jì)手法，保證設(shè)計(jì)成果的科學(xué)性，合理性與可操作性。特別關(guān)注每一個(gè)家庭室外生活環(huán)境的均好性，充分利用各種空間要素，將小區(qū)各個(gè)組團(tuán)活潑，靈巧地統(tǒng)一在有機(jī)的整體之中，這樣，既強(qiáng)調(diào)了對小區(qū)每一個(gè)體的重視，又輔助開發(fā)商對品質(zhì)價(jià)值和商品價(jià)格的追求，不失為一種雙贏的策略。生活的情感往往來自于細(xì)微之處的感到和回味，深刻的印象每每產(chǎn)生自一棟棟建筑的錯(cuò)落，一縷入窗的花香或一處庭院的細(xì)部……。本方案著力于塑造環(huán)境的均好性，正是當(dāng)代民主社會(huì)在住區(qū)生活方式上的投影，也是設(shè)計(jì)人員對這種人性的彰楊和運(yùn)用。3.4總平面設(shè)計(jì)1、中軸線定位：整個(gè)地塊相對規(guī)整，通過對現(xiàn)代居住區(qū)的規(guī)劃手法的合理運(yùn)用，我們整個(gè)用地區(qū)塊內(nèi)設(shè)置了東西次軸線和南北主軸線，整個(gè)小區(qū)各部分沿此線一次展開。2、主次入口的設(shè)置：通過對整個(gè)地塊的深入分析，我們將小區(qū)主入口設(shè)在用地北面的育才路上，并與城市道路轉(zhuǎn)彎角控制距離在10米以上，主入口正對小區(qū)主景觀帶上，形成整個(gè)小區(qū)的形象入口，次入口選擇設(shè)置在東面的創(chuàng)業(yè)一路和北面01號地交界處，同樣與城市城市道路轉(zhuǎn)彎角控制距離在10米以上。3、功能分析：整個(gè)小區(qū)用地面積27098平方米，容積率為2.14，故整個(gè)住宅區(qū)定位為多層住宅加部分8層沿街商業(yè)住宅用房的形式設(shè)計(jì)。通過實(shí)地考察，本次設(shè)計(jì)的用地基本平整，北面為育才路，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了一條18米的主景觀小區(qū)人行道路，重點(diǎn)突出小區(qū)中心主景觀效果，住宅沿景觀大道兩側(cè)依次布局，使得小區(qū)的景觀資源得到最大化利用，盡可能使每戶業(yè)主得到景觀上的均好性，以近20米主景觀大道為主線，其南側(cè)為五排十棟建筑，東側(cè)為兩排三棟建筑，盡量使建筑相對有錯(cuò)位，空氣流動(dòng)順暢自然，光線通透普照家居，加之沿街商住的布置，從而形成空間上有圍和的庭院效果，使整個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境更加密切，達(dá)到建筑“以人為本“的設(shè)計(jì)目的，各住戶既能享受中心花園的景觀，又能享受到整個(gè)小區(qū)的景觀資源，實(shí)現(xiàn)景觀上的最大化利用。小區(qū)北面以及東面均為城市主干道，在本規(guī)劃設(shè)計(jì)中綜合考慮，沿街設(shè)置商業(yè)用房，作為小區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的配套，同時(shí)也可以對外經(jīng)營，起到商業(yè)價(jià)值利用最大化。小區(qū)公建按照相關(guān)指標(biāo)規(guī)定，設(shè)置在于小區(qū)東入口發(fā)揮公建造型新穎美觀，造型別致之特點(diǎn)，不影響整體的位置，而且成為小區(qū)一個(gè)景點(diǎn)。4．交通組織：小區(qū)道路自北人行入口進(jìn)入小區(qū)后成曲徑通幽的小徑加景觀布置；東北角設(shè)機(jī)動(dòng)車行道，道路寬6米，真正做到人車分流，東面人行入口直接接通活動(dòng)廣場，連接各棟建筑的支路寬度3.5米，小區(qū)內(nèi)外道路沿街為消防環(huán)形通道。5．景觀設(shè)計(jì)：充分利用整個(gè)地塊的優(yōu)勢，合理布局各住宅樓的位置，引入住宅周圍的優(yōu)良景觀，達(dá)到本住宅小區(qū)景觀資源的最大化利用。在小區(qū)內(nèi)部沿兩主軸線布置景觀節(jié)點(diǎn)，在東部地塊中設(shè)置小區(qū)中心廣場花園，為業(yè)主提供良好的生活休息空間，住宅與住宅又圍繞這個(gè)中心花園布置，提升了整個(gè)小區(qū)的親切感，從而達(dá)到建筑與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。在這個(gè)空間里，行人隨著空間的方向，大小的變化，視野不斷出現(xiàn)不同的事物，誘惑著行人去探索，營造出的“曲徑通幽，步移景異”的美學(xué)效果。6、植物配套：植物搭配盡力反映季節(jié)的變化，在不同的季節(jié)不同的地方都應(yīng)該有綠地空間，盡量做到春有花，夏有陰，秋有果子。冬有綠，落葉喬木，常有灌木，注重發(fā)揮綠化在整個(gè)小區(qū)人文文化生態(tài)中的深層次作用。本小區(qū)環(huán)境規(guī)劃全面考慮到綠化的層次，采取品種豐富的常綠樹種與落葉樹種交配栽種的方式，使整個(gè)小區(qū)的環(huán)境富有層次感，灌木。草本植物因其高度和生長特征的不同能夠呈現(xiàn)出不同的風(fēng)景，充分考慮植物的適當(dāng)搭配，及其對四季景色變換的把握，并有助于建筑小品的設(shè)置，3.5、豎向設(shè)計(jì)本項(xiàng)目地塊東西長，南北短的現(xiàn)狀，考慮本項(xiàng)目用地的特殊性，合理布置各棟建筑物。住宅均為6-8層多層住宅，住宅層高為2.8-3米，商業(yè)用房層高一層為4米，二層為3.6米。3.6、平面戶型設(shè)計(jì)小區(qū)住宅為六至八層住宅，全部為一梯兩戶，每戶均有良好的朝向和通風(fēng)條件，部分住宅帶電梯：縮小單元拼接數(shù)量，是住戶獲得更多的外墻，有利于夏季通風(fēng)，促進(jìn)戶內(nèi)外空間的交流：單元住宅設(shè)計(jì)主要在于供熱布局合理，空間利用得當(dāng)，房間面積適中，提高利用效率：所有住戶主臥房間盡量南向布置，明庭，明衛(wèi)，起居室和餐廳均分開設(shè)置，廚房實(shí)行專用煙道從屋頂排出，衛(wèi)生間設(shè)計(jì)專用排氣管道從屋頂排出：每戶一南陽臺，屋頂中間最高部位留出太陽能統(tǒng)一安放外置：3.7、立面設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格吸收現(xiàn)代建筑的元素，采用現(xiàn)代手法，古今結(jié)合，小區(qū)主入口沿用西班牙風(fēng)格建筑的特征，整個(gè)小區(qū)給人一種清新談雅的感覺：4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)4.1、概述;本小區(qū)工程有多層住宅和沿街兩層商業(yè)房，上六層住宅等組成，多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)。4.2、設(shè)計(jì)依據(jù);《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB500682001）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(gb500092001)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010—2002）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500072002）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011—2001)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500032001）4.3、結(jié)構(gòu)形式本工程所在場地地質(zhì)情況：本方案設(shè)計(jì)根據(jù)巖土工程勘察報(bào)告提供的資料認(rèn)為，該場地屬自重濕陷性黃土場地，地基濕陷等級為IV級《很嚴(yán)重》，根據(jù)該場地地質(zhì)條件，建筑結(jié)構(gòu)等點(diǎn)和當(dāng)?shù)毓こ探?jīng)驗(yàn)，采取灰土擠密樁，方可達(dá)到消除地基濕陷量和提高地基承載力之目的。4.4、抗震設(shè)防本地地震加速度值0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為一組，建筑抗震設(shè)防類別為丙類，地震基本裂度為6級。4.5、基本風(fēng)壓按50年一遇，風(fēng)壓值為Wo=0.45KN/M2，地面粗糙度為B類，基本雪壓So=0.45N/M2；4.6、結(jié)構(gòu)安全等級為二級，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級為丙類；4.7、根據(jù)建筑方案的平面布局以使用功能要求，多層住宅樓擬采用磚混砌體結(jié)構(gòu)、以達(dá)到技術(shù)合理，安全經(jīng)濟(jì)的目的。4.8、本工程地基將根據(jù)地質(zhì)勘察資料，擬采用墻下條基、柱下獨(dú)基或柱下條基形式。5、建筑給排水說明5.1、設(shè)計(jì)依據(jù)：《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005；《汽車庫修車庫停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-975.2、設(shè)計(jì)范圍：本工程建筑紅線范圍內(nèi)的室內(nèi)外給排水、消防設(shè)計(jì)。5.3、生活給水：水源：本工程水源為市政自來水，從西一路小區(qū)市政管網(wǎng)引入2路DN200管經(jīng)水表井后接入場內(nèi)，市政供水壓力0.25Mpa。用水量：給水系統(tǒng)：采用市政直接給水方式，室外生活給水管道和室外消防管合用。5.4、排水：小區(qū)室內(nèi)采用污、廢分流制，室外采用污、雨分流制，有組織排放。生活污水經(jīng)化糞池處理和廢水合流，排入市政污水系統(tǒng)，污水最高日排放量640噸。雨水按當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度，重視期1年進(jìn)行設(shè)計(jì)。屋面雨水經(jīng)雨水斗、地面雨水經(jīng)雨水口匯集后集中排入市政雨水管網(wǎng)。5.5、管材：室內(nèi)外生活給水管采用不銹鋼塑料復(fù)合給水管，室內(nèi)污水管和雨水管采用UPVC排水管。室外排水管DN200~300采用HDPE排水管。6、建筑電氣設(shè)計(jì)說明1、設(shè)計(jì)依據(jù)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-95《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94(2000年版)《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-94建筑專業(yè)提供的土建資料；其他專業(yè)提供的相關(guān)資料。2、設(shè)計(jì)內(nèi)容：供配電系統(tǒng)；建筑物防雷、保護(hù)接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；寬帶接入系統(tǒng)等。3、供配電系統(tǒng)：供電電源本工程所有負(fù)荷等級為三級，電源進(jìn)線由供電部門負(fù)責(zé)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)一座箱式變壓器，擬采用2臺630KVA變壓器。負(fù)荷估算項(xiàng)目用電標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量需要系數(shù)負(fù)荷估算住宅6KW/套5120.30922KW商鋪80W/㎡58860.5235KW小區(qū)總負(fù)荷估算為1157KW低壓配電系統(tǒng)每套住宅采用一戶一表制；多層住宅在一層公共部位集中嵌墻暗裝電度表箱；公用用電每單元單獨(dú)裝電度表計(jì)量。商鋪集中設(shè)電表計(jì)量，每戶一表。4、防雷，接地系統(tǒng)：本工程為三級防雷建筑。沿屋頂四周屋脊和屋檐裝設(shè)霹雷帶或者￠12霹雷小針，在屋面上組成不大于20m×20m或者24×16m的網(wǎng)格。防雷引下線利用柱子中大于￠16的主筋，間距不大于25m。進(jìn)出建筑物的各種金屬管道及電氣設(shè)備的接地裝置，應(yīng)在進(jìn)出處與防雷接地裝置連接。防雷接地、保護(hù)接地、變壓器中心點(diǎn)工作接地、電梯工作接地、計(jì)算機(jī)工作接地等合而為一，利用建筑物基礎(chǔ)內(nèi)主筋相互連接作為接地體，其接地電阻值不大于1歐姆。低壓配電系統(tǒng)接地形式采用TN-S系統(tǒng)。5、弱電設(shè)計(jì)：城市電話系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)寬帶接入系統(tǒng)本工程住宅每戶設(shè)弱電家庭信息箱，各住宅內(nèi)部弱電線路均由家庭信息箱后引出。四、建筑節(jié)能措施設(shè)計(jì)依據(jù)：《寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176—93）節(jié)能設(shè)計(jì)的目的：##冬季屬于寒冷地區(qū)，近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，冬季采暖成了一種普遍現(xiàn)象，依據(jù)當(dāng)前國家現(xiàn)行性的有關(guān)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，在本小區(qū)設(shè)計(jì)中有必要進(jìn)行建筑的節(jié)能設(shè)計(jì)，一貫徹國家有關(guān)建筑節(jié)能，保護(hù)環(huán)境，改善居住建筑的熱環(huán)境，提高采暖的能源利用有效。節(jié)能設(shè)計(jì)有關(guān)工程做法;屋面：采用倒置式隔熱保溫屋面，起到保溫隔熱的要求外墻：采用聚苯保溫顆?；驍D塑保溫板來滿足保溫隔熱的要求：外窗：采用斷熱鋁合金或塑鋼門窗，玻璃采用真空玻璃;五、環(huán)境影響評價(jià)主要保護(hù)目標(biāo):地表水：水質(zhì)按照《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB38382002）三類標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?？諝猓航ㄔO(shè)項(xiàng)目所在地附近空氣，按照《空氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）二級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。噪聲：噪聲按《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（干吧309693）三類標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。采取措施;廚房、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，其排風(fēng)，排油煙及煙囪接至屋頂排放。雨水經(jīng)小區(qū)管網(wǎng)排放到城市市政雨水管網(wǎng)，衛(wèi)生間污，廢水經(jīng)化糞池處理后排入城市市政污水管網(wǎng)。噪聲處理：設(shè)計(jì)均采用低噪聲設(shè)備，并加減震。垃圾處理：垃圾收集桶簡化，垃圾收集點(diǎn)合理布置，由專業(yè)收集到垃圾集中點(diǎn)，再由垃圾站集中運(yùn)走。六、勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生及消防：本工程勞動(dòng)力組織由參與到工程建設(shè)的各個(gè)施工企業(yè)自行組織。按照工程進(jìn)度的需要組織各專業(yè)勞動(dòng)力。勞動(dòng)力采取集中組織集中管理的方式安排。本工程勞動(dòng)安全，由當(dāng)?shù)亟ㄖこ贪踩|(zhì)量監(jiān)督站監(jiān)督。各施工企業(yè)必須為其組織的勞動(dòng)者，購買人身傷害意外險(xiǎn)。服從安全監(jiān)督人員的安全監(jiān)督，服從政府安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)檢查。杜絕安全事故的發(fā)生。加強(qiáng)食品安全管理制度，嚴(yán)防病從口入。加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生管理嚴(yán)格杜絕施工造成的各種污染，尤其是建筑垃圾的隨意拋灑問題應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視。減少夜間施工杜絕噪音擾民的出現(xiàn)。消防方面1、消防水源：消防用水水源為市政自來水，室外消防為低壓系統(tǒng)。由市政給水管網(wǎng)因二路DN200給水管如小區(qū)，并設(shè)置室外消防栓供小區(qū)內(nèi)室外消防滅火之用。2、消防用水量：室內(nèi)消防用水量5L/S；室外消防用水量為25L/S；3、室外消防系統(tǒng)：采用低壓消防給水系統(tǒng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)4個(gè)SS100/65型室外消火栓，供室外消防用水。4、室外消防栓系統(tǒng)：按規(guī)范本工程不設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。七、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源1、項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)構(gòu)成立項(xiàng)目部，設(shè)立由項(xiàng)目經(jīng)理為核心的管理團(tuán)隊(duì)。（詳見項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)圖。）為了保證項(xiàng)目高質(zhì)量高效率完成，特成立項(xiàng)目小組，對整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)督、報(bào)批、銷售等作出整體管理，加強(qiáng)對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理。項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、后勤部、市場部五大部門，配備專業(yè)技術(shù)人才，對項(xiàng)目的整體技術(shù)、管理、銷售做好實(shí)際工作。辦公室配備報(bào)批人員，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的政策性報(bào)批文件的準(zhǔn)備和報(bào)批，從項(xiàng)目的立項(xiàng)至到商品房銷售的一切手續(xù)的辦理。后勤部負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期工作以及儀器配備的采購、物料的完善工作。項(xiàng)目部具體負(fù)責(zé)施工、監(jiān)理、建設(shè)、安全等工作。市場部門主要負(fù)責(zé)前期的市場考察、調(diào)研、宣傳及銷售。建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制，項(xiàng)目設(shè)備采購及施工全部通過采購招標(biāo)進(jìn)行，施工實(shí)行監(jiān)理制項(xiàng)目專款專用，嚴(yán)格財(cái)務(wù)審計(jì)制度。本工程項(xiàng)目實(shí)施總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展需要成立建設(shè)管理辦公機(jī)構(gòu)開展各階段工作。項(xiàng)目建設(shè)完成后開展房產(chǎn)銷售、宣傳、及物業(yè)等相關(guān)的建設(shè)。項(xiàng)目實(shí)行整體核算、依法經(jīng)營、照章納稅、自負(fù)盈虧的經(jīng)營方式，進(jìn)行企業(yè)化管理，接受公司的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。按現(xiàn)代企業(yè)管理的要求，設(shè)立高效精干職能機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目共設(shè)立五個(gè)職能部門。其職能如下辦公室：主要負(fù)責(zé)人力資源、行政手續(xù)報(bào)批，對外事務(wù)處理及相關(guān)的資料完善事務(wù)。市場部：負(fù)責(zé)公司銷售管理、銷售合同、樓盤的銷售、宣傳等。財(cái)務(wù)部：主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)監(jiān)督及結(jié)算事務(wù)。項(xiàng)目部：負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)督、質(zhì)量、安全等事務(wù)。后勤部：負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)、銷售過程中，其他部門所有的服務(wù)性工作。2、建設(shè)期運(yùn)營機(jī)制項(xiàng)目采取自建形式，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)合作，降低項(xiàng)目建設(shè)成本。設(shè)計(jì)、監(jiān)理按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，和國家認(rèn)定的監(jiān)理機(jī)構(gòu)合作，保證工程質(zhì)量。3、銷售期運(yùn)營機(jī)構(gòu)采取自行銷售和代理銷售聯(lián)合的機(jī)制，宣傳上有專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目智囊團(tuán)協(xié)助企業(yè)完成，從而降低銷售期成本。八、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目機(jī)構(gòu)組建及報(bào)批前期工作個(gè)2月地質(zhì)勘探1個(gè)月施工準(zhǔn)備2個(gè)月建設(shè)工期20個(gè)月內(nèi)部裝修及設(shè)備安裝2個(gè)月九、投資估算與資金籌措計(jì)劃1、項(xiàng)目市場定位：本工程項(xiàng)目是打造##房地長高品質(zhì)樓盤，項(xiàng)目市場定位在##一般樓盤平均售價(jià)2000元/㎡基礎(chǔ)以上，隨開發(fā)形勢銷售情況上浮。2、產(chǎn)品定位：打造##高品質(zhì)樓盤，建造##近年從未有過的帶電梯花園洋房。3、價(jià)格定位一樓商鋪價(jià)格為5000/m2，二樓商鋪價(jià)格為3000/m2，住宅均價(jià)格維持在2000元/m2以上，視樓層的不同，價(jià)格略有不同。4、競爭定位及策略都彩公司在產(chǎn)品規(guī)劃上采取了以下措施：在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上戶型不同；在銷售上采取付款方式的優(yōu)惠條件爭取更多的客戶；在宣傳方式上，主要采取坐北朝南的方位宣傳，加強(qiáng)坐北朝南的傳統(tǒng)地位；起居室、主臥室均在南側(cè)全明戶型；在入市時(shí)間上該項(xiàng)目避開和競爭對手的直接碰撞。5、銷售目標(biāo)共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)1.2億元。6、銷售策略主要采取預(yù)售的方式進(jìn)行，從而緩解企業(yè)的現(xiàn)金壓力。為此，必須“五證”齊全，加強(qiáng)在政府方面各項(xiàng)證照手續(xù)辦理。在宣傳上提前計(jì)劃，銷售前三個(gè)月必須進(jìn)行銷售預(yù)熱，來刺激和引導(dǎo)購買。對開盤當(dāng)天現(xiàn)場訂房者給與經(jīng)濟(jì)或是物質(zhì)上的促銷，加強(qiáng)對后續(xù)樓盤的銷售。7、銷售計(jì)劃開盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn)住宅25%的現(xiàn)場預(yù)約，3個(gè)月內(nèi)完成住宅50%的銷售，采取商鋪招商的方式和對剩余住宅采取房產(chǎn)代理銷售，降低企業(yè)銷售管理成本。8、銷售管理在樓盤建成前2個(gè)月成立市場部門，并對所有市場人員進(jìn)行培訓(xùn)，采取副總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)的方式，對銷售人員進(jìn)行績效考核的方式，實(shí)施末為淘汰制，加強(qiáng)