房地產寶珠新村二期營銷策劃案前部分

第一部分市場分析第一項珠海房地產市場分析一、宏觀環(huán)境分析1、2001-2023年珠海城市總體規(guī)劃2003年5月，珠海市最新城市總體規(guī)劃獲國務院批準，《總體規(guī)劃》的獲批，珠海的城市定位為“珠江三角洲中心城市之一，東南沿海重要的風景旅游城市”。這對珠海的建設和發(fā)展起到良好的指導和促進作用，同時也影響著珠海房地產市場的發(fā)展方向，珠海房地產開發(fā)區(qū)域由2002年前的城區(qū)集中式開發(fā)逐步轉向分散組團式開發(fā)。2、港珠澳大橋興建在即港珠澳大橋已經(jīng)得到國家有關部門同意，準備興建。該大橋的興建，對珠海的發(fā)展有著不言而喻的影響力。珠海未來將成為交通樞紐城市，從而帶動人流、物流、資金流、信息流在珠海流通，加上珠海本身的公路網(wǎng)建設，勢必使珠海從一個盡端性城市真正提升至區(qū)域性中心樞紐城市的戰(zhàn)略發(fā)展地位。3、城市西拓，工業(yè)西進近年來，珠海市委、市政府實施系列重大戰(zhàn)略決策，“城市西拓，工業(yè)西進”，規(guī)劃高新技術產業(yè)基地，創(chuàng)建大學園區(qū)，加強教育產業(yè)化，有選擇地發(fā)展工業(yè)，規(guī)范有形要素市場等一系列制度和體制創(chuàng)新，珠海在經(jīng)濟轉型期已初步具備了加快發(fā)展的基本條件。房地產市場狀況分析1、控制信貸源，全面提升房地產行業(yè)準入門檻2003年6月，央行出臺了《關于進一步加強地產信貸業(yè)務管理的通知》。規(guī)定從房地產開發(fā)的源頭土地儲備階段就提升了行業(yè)準入門檻，諸多方面對房地產開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，使資質低、過往開發(fā)業(yè)績不佳、自有資金量低、項目開發(fā)基本條件欠缺的企業(yè)在房地產開發(fā)的開始階段就被篩選淘汰。2、房產市場適度放開，盤活爛尾樓工程成為下一階段政策重點至2003年6月，珠海房地產市場將適度有序放開，三年前應城中村改造停滯下來的項目相繼提出申請復工，盤活爛尾樓工程將成為下一階段珠海房地產政策的重點。3、供應量回升，需求較旺，商品房空置情況有所好轉艷由于岔三年艙禁令疾的實壞施，跨城中濱村改陽造項撒目產駕生的拳供應保量逐頭步有富序地魯釋放肥，珠往海樓耍盤的庫空置葉率有植了大揭幅下吧降，鋪降幅辮達到百30銷%，表對促矩進房馳地產均市場紀良性仍循環(huán)腦起到也了巨栗大的趁作用慕，呈豎現(xiàn)購憑銷兩蜻旺的疲態(tài)勢酒。2愧00惠3年驕，大搏部分災城中枯村改費造項憲目推軌向市好場，捉非城慈中村真項目鵲解凍飾，使娃得市捷場供嗚應量魯回升滋，預慮計增坐長勢細頭將巴會隨蹤著政存策的序進一滴步放弊開將唉會繼思續(xù)。塘4、錘城中根村改糖造進捎入第偷三年鐘，其邁供應辦量在析未來酸三年瓣仍是炮樓市役主角罩經(jīng)過妄三年宣時間制的改頓造，耕已揭孟標進盡入改鉛造體惜系的糊城中超舊村露及其脹聯(lián)動辰項目概為珠眼海房校地產噴市場囑提供絡的商熟品房房面積絮約4珠00葛萬m堡2貴，至瘦今已男售約梨10歲0萬旺m震2異，在播建在新售約傾15劣0萬脾m旦2丹，其種它非柏城中稅村項牢目上畫市面預積約罷50蜓萬m坑2跌（如勇華發(fā)彩、和塔黃、北旭日權灣等春大型鞠項目望的在股售面很積）呀。已蘭進入麥拆遷落改造辦階段畫的城示中村裕項目讀及其籮聯(lián)動貪項目腎由于教開發(fā)擇規(guī)模幣大，神開發(fā)悶周期晝長，哀除回約遷房澡外的次商品叔房上裳市面膀積巨怕大，良在未伸來三雄至五結年內語仍為前珠海冰房地斑產市爬場提洋供巨丈大的樂供應遍量。芝5、碎未來餐一年兄，銷淚售壓供力加筑劇賊市建卡設局朽房地枝產科動分析把指出惠，銷蓬售壓可力增嘗大的獨主要榮原因牛是２濟００阻３－啦２０叮０４躍年城寸中舊化村改毒造項首目推永出的嚷商品餡房將皇進入服高峰根期，情據(jù)預另測，束今明忍兩年陰每年閉推出財?shù)纳跳P品房望都在疾１０艘０萬閉平方校米以震上，智再加患上新匹開工摘、復怠工的區(qū)其它吉項目卸，市首場有仆銷售僻壓力腳是顯絕而易墓見。認6、效價格洗回升粘至較赴高位銷，但燙繼續(xù)逆上升徑遇阻仇近幾獻年新森推住束宅的傻素質抬與過樂去相葛比亦想有大今幅提呈升。廁供求裂矛盾睛的減蟻輕和免樓盤糕素質數(shù)的全揪面提熟升使效長期濱以來歐形成急的住尺宅價顆格下少滑局霧面得府到扭金轉?；锏S蜓著2躲00之3年綠6月噴非城混中村吐項目做的逐深步解比禁，勇樓市秀價格齊的持冠續(xù)上將揚將辛受到曉較大互壓力妄。毫小魂結妹：抹1、哄城中伙村改舒造項鏡目進巧入提榨速與具升級湖階段巨，城柏中村忠政策班解禁仿，供棕應壓通力增畏加；尿2、高港珠拌澳大蒙橋興昏建，全城市乒西拓典、工各業(yè)西忍進等觀系好歲消息語的出綱臺，丙珠海正的房腎地產車空間蒙將因胞為城找市地壇產的簡提升線得到妖極大現(xiàn)的延貼伸，妖從以詢本地手為主邊的狹拒小市蓬場轉炭變成猛為輻番射本止地、瞇珠三擱角、傾內地跡和港母澳地綁區(qū)的語綜合把性市騰場。蹈三、蒜珠海券市在漫建在櫻售樓睜盤的科總體斬特點塞1、頃悄價格晴競爭核激烈干。穩(wěn)由于擔城中吸村改勸造項榆目擁銹有政久策優(yōu)患惠，漏成本建大大惕降低毅，利虎潤空添間較隨大。勺在改烘建項泊目集耗中上竊市的拆情況扯下，讀各項怪目爭歸相降偉價以義獲得賴更多嘉競爭吩優(yōu)勢漢。今挑年市平場平當均價械格比棍去年沿同期嗓平均籌價格固下降胖約2料00瀉元/吊m故2饞。珍2、沿勒住宅貞小區(qū)軋規(guī)模調逐步累擴大或。淘占地精一般療在六靜萬平虧方米鉆以上牛，建優(yōu)筑規(guī)哨模基蟲本在府十萬處平米洲以上張甚至漆幾十諸萬近暈百萬爆平方長米。拉3、或竭小區(qū)歪內配蘆套設枯施日比趨完敗善。鞠幼兒仔園、疾學校么、市朝場、輪主題認會所鹽等已激經(jīng)屬鋒于必剛備配怪套設昏施，連也是袋成熟居社區(qū)背涂很距的重減要標午志?；@4、監(jiān)豬物業(yè)劃立面塔造型檔考究爐，園斤林、騾景觀紀豐富噴多彩婚。已5、基敗結構診式樣主繁多編，戶設型多兼樣，酸能夠稠容納盤更多鼻的消挑費階比層。貧不同道的結鞠構包異括平攪層、折躍式弱、三新錯層遇、復套式等際，戶鞋型從和一房唇到五括房不吼等。兄6、柜抹物業(yè)目管理醒日趨崗完善調。評服務落內容博除物色業(yè)日劃常維年護外犬，還亂包括竄了更促多的悄個性勤化服恰務。周如：打入戶形維修蔑、忽幼兒反上學織接送面、代岸收繳窄水電盤費、司聘請劍保姆亂、送屋餐服求務等貪等。辭四、華珠海娘市場固消費蔑者購戚房特缺點脖1、賣消費冊者購注房總善金額棕主流號為2梅5萬驗—盼30漠萬元違。此菌價格港區(qū)間殺是本庭市房依地產負市場兩物業(yè)演供應方主導摘。錢2、俘多層辜及1醫(yī)5層抬以下拳的小甚高層故為市卻場需飽求主莊流。偷3、久市場神消費跳者購污房時宣所關擊注的徹內容炮發(fā)生過變化債，對摔住宅鏟區(qū)的埋景觀測環(huán)境亂、配剝套設普施及嬌物業(yè)礎管理過等方叮面的玩重視初程度若大大命提升數(shù)。減4、章市場鑼消費菊者購死買心食理日慈益成廈熟，敘更趨應理性梁消費是。并逼對房販地產訴方面換的專究業(yè)知蛇識與撇法律較意識慨也大睬大增管強。害5、鑰對裝共修成畢品房安的需惰求呈拔上升沿趨勢稈。據(jù)沈最新窯的市絨場調霜查數(shù)棋據(jù)體悟現(xiàn)，羨只有墾28宗%的耀消費旱者愿神意接頸受清求水房笛裝修償標準歡，其呢余消陸費者惜更希故望發(fā)導展商味提供宮簡單求裝修嗚或精讓裝修銅。肢第二合項牛拱撇北區(qū)市域市抗場特懼征分啞析夏一、淡拱北容區(qū)域丙總逼體特占征令拱北程作為扛珠海偉的中盤心區(qū)隔域，璃與澳距門毗歐鄰而臭居，塵是珠趕海傳刑統(tǒng)的閣商業(yè)歪旺地這。商酸業(yè)氣運氛濃喪厚，石交通鎮(zhèn)便捷白，各祖種商萬業(yè)配記套完黎善，庭中西粉文化模融匯咱，國形際色末彩濃想厚，闖擁有桶龐大饞的消迅費群俱，是趨珠海報最為安繁華氣的板縣塊之踢一。輸醫(yī)療醉、交碑通、堡工作射、娛途樂等捷各種裁設施靜配套夜星羅缸棋布悲，社癥會資武源相期對其矩它區(qū)左域配包備齊淡全，配是港耽澳臺么人士閥置業(yè)藏的首臥選區(qū)兄域之障一。暈現(xiàn)為激珠海串市規(guī)點劃建甚筑的鋸唯一并高級拐商業(yè)籌中心草。且1、肉拱北泥區(qū)域概供應裙量最殿小，君競爭鏡環(huán)境患相對婦其它艷區(qū)域屬有明洞顯優(yōu)妨勢。社全部顆商品考房供罷應量況按區(qū)娛域劃忽分的顛情況盞是：禁前山畏供應別量振89攻.1觀萬平氣方米洋，新靈香洲憤供應扁量黨76曠萬平甘方米潤，香袖洲供捏應量尿10沸7.東7溝萬平理方米倆，吉右大供嶄應量凳53莫.5譜萬偵平方閱米，珠拱北緣供應增量置61廁.1糖萬平境方米忽。挽由此孤可見竹拱北通區(qū)域磨（包遙括夏誰灣區(qū)途域）連供應泉量較示小，雕僅為蜻61步.1時萬平弊方米拼，列馳為泛柄拱北血版塊黎的白敞石村翁為尋14壞.4畝萬平脖方米找，真把正意罰義上趕的拱偶北板羞塊只重有覺26海.1躁萬平康方米簽，這震與其勵它區(qū)劇域的章激烈進競爭灰形成校很大嗽反差究，充示分反負映出敗拱北聚區(qū)域襲土地柔的稀簡缺性糾。妖2非、北戀嶺村飯及蓮垃花路噸改造奧項目系多為尸籌備旦階段股，真即正上飽市尚較需時暮日?；壅嫉卣诮o15膊萬平辦方米抹北嶺壓舊村鐘改造晃項目?！摆s嶺秀折城總”曉正進郵入實化施前赤的期揉籌備衛(wèi)當中紅，預養(yǎng)計今恒年下煮旬一獅期商瓣業(yè)部會分及保小戶壤型物稿業(yè)會戒推向痛市場擾，將衣成為屠拱北阿地區(qū)叛的新昨亮點腥；現(xiàn)自有蓮薪花路予街區(qū)段構成罩十分嗚復雜鬼，雖囑然興金旺，辜但卻味處于卵低水業(yè)平的樣商業(yè)窄區(qū)。獵首期影開發(fā)串從何柳入手忠？分懲期建塊設怎沉樣劃諷分？壁采取咽何種度改建左模式色？以璃及配舍套政哨策的責制定啟等等呢一系球列難腐題，品使這逼一項蘇目的輸設計箏和改狗造難廈度遠守遠超騾過城著中舊歐村的判改造昆。今袍年２授月，朽受市輩政府燈委托叛，華濤南理顫工大鏡學建祥筑與嘩城市供設計握研究摟所結栽合市語民、扮專家越及建豪設、趟規(guī)劃另部門射的意腐見，根著手豈對原萬方案悼進行慢深化忙，由墨于蓮吸花路露步行拴街改蕉造情堆況極鞋為特同殊，洗現(xiàn)只勸處于證政府般宏觀馬調控半階段售，尚集未落王實具循體實師施單臉位，迫正式慎推出慌則有態(tài)待時象日。扯3冶、情固侶路紐沿線零多為隆高檔革海景屋住宅奸。沖拱北?？诎抖鹃_始傍沿情唇侶南蹤路前軟些年援陸續(xù)玉建設累了一摔批高腫價位兔、高眼素質拌的海侄景住朋宅，纖如日拳華花惜園、效海濤敗居、慈海灣它新家主園等重項目慨，成傭為珠階海這銹一海根濱城薯市的旱靚麗浴的風薦景，亂隨著誼海景帖樓市卵從高獎峰期體進入硬目前耽的理針性發(fā)武展期攏，近傻幾年夠來這頃一細已分市盞場趨海于平拉靜，逐目前愉在建途的巧“訓凌海充名庭概”啞銷售鉆率近驕70剖%僵，純蒼TO晨WN床HO駝US陷E周項目題“蒜藍岸薯”雨預期蟻明年翼上市僵。戒4攻、迎飼賓路愈沿線叨多為焦規(guī)模嬸較小撲的高旺層住虎宅小米區(qū)。盲沿迎便賓南速路和勉粵海脖路、饅僑光禽路一由帶有血一些兩開發(fā)膽時間鍋較早打的住華宅小租區(qū)，增是珠爆海房源地產派最早屠開發(fā)馳的商總品房持住宅受小區(qū)掌，也厲是珠喂海最意多高姜層住腎宅的掀地段余，這膊部分勒小區(qū)剪現(xiàn)在轟建筑膏物已挨經(jīng)較奶為陳萍舊，五很多岔是以恨出租瘦為主缸，管乞理也各較為飾雜亂弓。但宇這部識分小順區(qū)建弊設的組時間錫最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3、條園林劉規(guī)劃糧：幣由國悲際羅接麥莊煤馬與弊美國屠貝爾譽高林蔑景觀償設計隙公司腹按國秀際化獅設計沃理念萌規(guī)劃吵設計章，倦“恩水網(wǎng)單”餓、士“薦綠網(wǎng)猴”叢相互突融合淹，成庫為項議目一副大賣鵲點，戚一期擁已入蝴伙，醋園林堵效果姑受到久好評河。交4、卵小區(qū)棚配套政：鑒除智語能化痰安防速系統(tǒng)護地下咱車庫身外，恢小區(qū)龍本身膛擁有管功能倘完善匹的高栗級會娛所。閑5、智物業(yè)工管理捐：策由珠墨海葆鎮(zhèn)力物悄業(yè)管邪理公孫司負健責，瞧本地僑知名諷物管雕公司凡為消銹費者正購房按增加扇了信糠心。握6、足銷售情狀況筍：牢住宅好部分榜：春侄澤名數(shù)園二面期3椅1-碌38引棟全校部售辣完，膊19史-3汪0棟站已售眉出8爽0-裁90撤%，鈴余3抖0-施50花套住的宅。喂住宅盆銷售徒均價夸為3青30互0元委/猾m但2調。老商鋪始部分豐：匯性金商而業(yè)街聲臨昌乖平路午，夏住灣路肅一層姨商鋪賭大部頓分不偷對外棟發(fā)售肺，而喚對外周銷售亭部分越價格搏較高虎，沿右夏灣茶19銀00遷0元罩/國m橫2暑至2攤30田00克元/支m樹2姐，昌造平路優(yōu)為9虎00挖0元嘴/棚m腥2取，商桃鋪銷鑰售一罷般。陣內街榜商鋪獅銷售蒸均價變?yōu)?齒00宋0元湊/框m塘2貍左右捉，由骨于經(jīng)展營前賣景不番明朗先，銷驚售一邪般。渾7、妥營銷允推廣懸：摘發(fā)展灑商特春聘深總圳尚降美佳練廣告粘公司燕，廣報告策怒略注篇重實膀效性麥，對裹銷售恢及樹私立項有目品斯牌起革到了規(guī)較好驕的促繞進作撲用。潤北歐螺森林旅1、組項目層概況井：串地理野位置因：港蘆昌路歷總用曲地面炊積：數(shù)43然12渾4平摸米肌總建啟筑面?zhèn)e：穴70斜25自4平肅米戀住宅迎面積爸：6查69量62勤平米料容積洽率：主1.蓋63星建筑姓密度宵：2捆5%椒工程納進度積：未輛打樁刃交樓司日期域：未皇知灶2、板總體滅規(guī)劃放：朋北歐謙森林頑共2殊7棟寇住宅投（1衛(wèi)4棟典多層危+1駕3棟墻小高磚層）限、共打98止5套耽住宅層。其淡中，愧1-臉4、普12留-1兩3、糠16今-2爸2棟廟共1慨3棟予住宅秧為1寬1層頂小高怪層，陡70偷平米院以上敏的戶清型以擁一梯交兩戶士和一慘梯四胖戶為左主，鄙37疏-6污0平席米以赴內的編小戶呢型以饞一梯鋒六戶銹和一龜梯八讓戶為廢主。憂一房信一廳童從3禾7-斬45腹平米壤，共穗17漏9套??；二膠房一挑廳為樹55輪-6旬7平刊米，落共2叫40勁套；精二房龍二廳撓為7斃1-麻80拉平米姓，共豈10色8套嗓；小清三房玻88識平米烈，共太17窄6套息；中然三房組為1暫00眉-1莫06腎平米林，共永17曠2套忽；大居三房茶為1臟20壯平米釋，共堂90城套；蘇四房潑二廳橡為1擴36涂平米瘋，共軌10挺套；挽復式臥四房島為1裳49跨平米游，共鍵9套蜓、復賭式五連房為哨18確2平滲米，行僅為賤鄰湖飽邊1您套。徹3、早園林脊規(guī)劃貪：福聘請醫(yī)深圳葉東方但利禾次景觀腹公司幅進行般總體襪景觀嗎規(guī)劃盞設計奉，以巷北歐繩文化澇及自瞇然風里光為畜主題床，營醬造出饒具北獄歐風巧情韻蹲味的遲森林胡生態(tài)訴社區(qū)目。勒小區(qū)剛配套甩：贊除智風能化巧安防珍系統(tǒng)旁地下兼車庫些外，累小區(qū)今本身詞擁有式功能征完善耍的健公康雙悠會所越和北襲歐風懲情商仿業(yè)街君。離5、蝦銷售鉤狀況傅：立住宅徹部分湊：十瓣一房橡展期愁間推申出三歐棟多逗層和獸一棟視小高錢層，善多層聚小面仆積住迎宅全淺部訂狀完。閉商鋪敢部分披：未誤發(fā)售喜。蛛6、珍營銷秤推廣痛：布廣告恐定位壤：借成助濱“碰北歐宿童話白生活伍”砌和領“提幾米青成人繡童話從”舒這一勸另類荒的廣某告包岡裝，坑在短晝時間但內在沒市場餓上樹煉立清瞇新獨府特的洋項目笨形象匪。廣偵告包趁裝主尤要針界對購駕買1挖00志平米姿以下驢的目裹標客袋戶群移，比崖較迎揀合三本十歲峽以下隱年輕素人的上心理寺，但陳對購嗓買大獄戶型退的三陡十歲小以上括的客呢戶來居說，次沒有授明顯鵝的吸鄙引力名和說介服力慨。賽營銷其推廣赤：由類于房五展會絮期間逢入市攤均價淘僅為鎖30卵00尋元/委平米鏡（帶溫標準寸裝修搞），轎只需攀交納丸50梳0-苗30固00息元的跨定金些就可浸以訂笛房，凳刺激快了大輔批炒胃家進捷入，牢使該段項目拿的小憤戶型旁在短拾期內勇一搶匯而空兼。但蠢由于甜該項遺目目受前連般售樓份部和扔工地樓都沒煎有完倆整、自到位繭的包匹裝，珍后續(xù)踢銷售為情況眾很大覽程度沫上要盜靠工很程進漸度支疤持。噴（四據(jù)）權博興花旋園愿項目賊概況果地理色位置盆：拱條北港須二路些3號溫總用逼地面緩積：絞31白11櫻5平被米語總建新筑面觀積：鑰56弊00瘋0平敞米攔總戶短數(shù)：只56嘆5戶狐容積匹率：沾1.到8殿工程且進度繭：一處期已接入伙冊一年削，二咱期園史林配吹套、跑泳池努正在吳建設蝴。牌交樓建日期洲：2采00著3年沖10灶月2覺8日罰總體序規(guī)劃過權興西花園搬地勢融呈狹套長的黑帶狀予分布便。一評期與橋春澤燃名園肯北面暈僅一看路之慮隔。殊二期項位置垮較偏響，從吸二期桌穿過希一期狗走到淚夏灣元市場竿至少肆需要妥十分宰鐘時表間。揉一期角29娛1戶島，二樂期2信74轟戶，年由2奏4幢鼠（6魂層）妨多層曾住宅漸和2誤幢（踐11旬層）盒小高涉層住頓宅組柏合而金成。思二期鐮住宅例的戶劫型組狼成是歡：二場房7區(qū)4-菌78境平米幅共1共20其套；煉三房嶼84握-1址36吩平米守共1煤06循套；稼復式貞10額9-香20云5平特米共嶼48差套。竊戶型決特色牽有（挺1）頭首層喘住宅脾帶私月家花縱園（惕17洲-2丹7平秀米）緞；（翻2）系復式垃帶空堤中花乓園平撞臺（梯30坐-7濕0平予米）溜。揀園林處規(guī)劃弱小區(qū)賊內部灘首層窯架空銀成休瓣閑活沫動區(qū)常，樓累房間艷距開腎闊，邁園林斯沒有桑主題睬，但貪環(huán)境豪比較師清靜賄舒適壽。宋小區(qū)拘配套貓在架杜空層窗和小換區(qū)內鍬空地倚，設找有兒宴童、診中老濕年人系活動糞的設促施，死標準作燈光眉籃球風場，灘循環(huán)公消毒弄系統(tǒng)行的標井準泳字池。易銷售廚狀況蒼二期閃基本伸銷售慮完畢刻。孤營銷差推廣肚發(fā)展峽商為挽澳門阿公司劃，對財樓盤魂定價回不高敞，廣內告營意銷推沖廣極房少。鳴二期渡價格右為2秧60互0-革30暫00妙元/烘平米緩，廣爬告推完廣費蝴用極革低，梁基本梁不做繁廣告黃。主仔要靠定售樓份部自機然銷鄙售和撫權暉限花園他、權速興花鴿園一握期的魯老客莊戶推搭介，寺客帶宜客口暮碑宣蹲傳。牽第二足部分絹濟目標津客戶勺群調謝查分奏析腫調查普時間柏：成20筑03以年1軌0月瘦1日戰(zhàn)-1沖0月披4日混調查超地點午：數(shù)日東慮展覽盡中心浴房展陣會現(xiàn)來場凱調查幅方式蹈：問儲卷調異查新調查栗對象店：2舊0歲科以上垮的購撐房意輸向客質戶筍發(fā)出躍問卷胖：3妻78囑份封有效看問卷且：發(fā)31榨0捷份啊目標黃客戶侵年齡揮構成觸年齡惑在2愚0-揮30清歲的鹿置業(yè)班人士爽占4瞧6.緊36跑%，躺表明桐年輕裕的一疲次置肝業(yè)者叔人數(shù)葉不少畫，不矮可忽筑視。熄30地-4崇0歲譽占4脆2.露15檢%，謀是本怨項目宗的最疑重要只的置牌業(yè)客漸戶群鍛，該律年齡坦層的艦人士還多屬武已成族家立造業(yè)、拿生活賣穩(wěn)定次，仍暗將具榴有強凱大的貸購買蓋力，申二次雕置業(yè)暮的情恭況比趟較多掘。濾目標宇客戶侍家庭血人口續(xù)組成清兩三芽口之讀家占倉到5曾0.繩22羽%，綿家庭肥人口輕4人串以上違占2姐9.籍96暴%，左合計旅占到衫總數(shù)蜘的8分0.均18奮%。鏡家庭陷人數(shù)泉2人腦的占系16呀.7榜4%調。陵以上差調查抵結果茄證明霸，本康項目岸以自抵住型珍客戶徑為主雄要客谷戶群敢，以柔投資碼型客汽戶為扇次主醬流客救戶的懸定位優(yōu)是符誕合市春場現(xiàn)碎狀的帆。絹目標臣客戶費職業(yè)哭構成行購房零者的很職業(yè)尺構成蘆呈多公元化等，各賣行各況業(yè)的開購房辛需求起已趨么平衡塵。壩經(jīng)商頑人士舌、服架務行液業(yè)、截事業(yè)竊單位傅和政籃府單滴位工劃作人驅員是慨本項礙目主共要目閘標客霜戶的調職業(yè)拍特征續(xù)。債其它丈類型觀客戶駱包括舟藝術臣、設克計、阻交通乎、自脅由職盞業(yè)者按等等糠行業(yè)康人群言，相擱對比卵較零聞散。反目標雨客戶練工作睜地點陸和居稀住地下點構回成租1、涂從目滅標客閣戶的胃工作究地點卷和居該住地失點看袖，以烘香洲總、拱黃北、瘦吉大棗、前載山四拋個區(qū)炕域為統(tǒng)主，大說明漏購買剪本項累目的燃意向燭客戶疏群不蛇僅局灣限于址拱北薦夏灣靈。在球宣傳泥推廣吧中，狗應注誦重加鈔強對旁拱北海夏灣漆以外粱的其陵它區(qū)局域的溪廣告跑力度威。柏2、巡珠海榨以外刷珠三聽角城側市也煌有一癢定的結意向許客戶堡，這稅部分收客戶餓主要斃集中看在小填戶型怨和商抱鋪的蓋投資購上。掌目標巖客戶逢選擇牙本項錘目的繪原因總數(shù)據(jù)冒不難尊看出符客戶秒對于尾地段淘、規(guī)目劃、制交通腰、戶還型、皂投資損商實機力等憶方面障均有耳較綜和合的宜要求終。撕由此河也可博以看嘴出，鉗本項慚目的支優(yōu)勢尖包括促以下膜幾點讓：（濕1）休位于婦夏灣似中心扔區(qū)，乓生活要交通慌便利心；（忠2）奪戶型餓設計伐合理練實用灰；（撇3）掠投資痛商實赤力較仰強，梳有品怎牌效罩應；良（4勤）夏鑄灣的舌物業(yè)揮投資乓出租務回收花率僅歌次于盾拱北控，巨是本讀項目史投資桂房產受的好照地段勺。仍目標碗客戶棋對戶輸型及前建筑冊面積構的需愿求軟一房講與兩花房的魚選擇柄占到炸45價.2悅7%教，表做明有李不少配投資燙型買銜家和瓜一次菊置業(yè)章人士躁關注蹈本項抽目。短86隱平米佳的小辨三房圖中的軟受選晴率達搶18泛.9肆2%梨，比瓦例較籃高；倡選擇參90避平米飯以上第的目孔標客莫戶達章35街.8冷%，頁自住炊型買布家超跟過5故4%充。獻目標跡客戶礎可接旁受的列心理資價位挺1、甩30及00音-3綢10屆0元躍/㎡逆的售害價是篇63勸.3枕9%貿購房暢者能思接受靜的心館理價能位，注31干00多-3億20弊0元粱/㎡筑受選怠率達直25蠅.5永9%感。漲2、孤這一放調查殺結果姥與夏消灣現(xiàn)暗行市婚場價素位大猴體吻騰合。牢（春暑澤名碧園一抄二期真銷售巡均價滿約為棟32崗50再元/落平米價，都源市花不園銷梅售均起價約販為3名20棚0元詞/平貧米，毛權興傳花園盛銷售火均價勉約為耕29考00屠元/場平米宗）摸目標礦客戶尚希望歇購買扇的住預宅裝尾修標國準志要求尿清水愚房交燦樓的宰客戶腐為2出5.科21扔%。腳要求心提供睛簡單芳裝修蘋的客極戶為落32橡.2握3%鞏，要盜求提俘供精墓裝修此和多歌種裝拜修方寶案的孝比例是分別種為1淡7.岸36暫和1愉7.鼻77易%。聾以上廳數(shù)據(jù)糠說明疤購房裳者對獨發(fā)展惱商提陽供的乘帶裝衰修房籮提出竭了更填高的漂要求浪，并訪且裝羊修標姥準也蹲由單礙一的樣普通嘗標準鵝裝修茂向豐虜富多虧彩的啞個性慎化家腿裝風落格轉喊化。青目標莫客戶銀購買聰夏灣衰住宅癢的用顏途煮客戶椒購買事住宅港的目目的以篇自用嶺為主夢占6兆3.華84蛙%，托投資刃占3快6.通16仁%，致說明廢本項落目的私項目帆定位尤與客氏戶定鵝位基珠本相鑰對應蜜。耀（十臥）目秩標客豎戶對峰物業(yè)固管理在的要倡求降客戶耳對珠輝海本詳?shù)刂獢U名物炮業(yè)管私理公徹司的點選擇毫占6沿2.雕56櫻%，籌表明冠客戶惑對物灣業(yè)管乘理的撤重視泡程度肯在不蔬斷加蜘深，閣同時猛對珠忘海本公地知真名物核業(yè)公矛司較稈為認敗可。料（十樣一）換目標堆客戶寇選擇海的付證款方林式淡由于輸本項否目的蹤目標扶客戶肉群以藍中檔啟收入孕人士子為主差，按喊揭付猛款方駁式仍伍是大度多數(shù)拉買家拖的首兼選。座這一踢點與飛高檔脅樓盤象目標穩(wěn)客戶傍多以閣一次音性付展款和羅分期織付款狐為主纏的特賀點明材顯不叮同。嘴（十塑二）哭目標鵲客戶廉認為湖合適舊的商腔鋪價攝位嬌12害00組0-鋼13振00等0元頭/平龜米仍瘡是目拜標客遵戶對鐵本項佳目商容鋪的迫心理男價位定。有碰26民.5猴%的嗽客戶蠟能接機受1傭30亂00貝-1圣40救00系元/撕平米副的價婦格。仆這一饒調查去結果胖與本垂項目點的商糞鋪價趁格定牽位相際比低逐10丈00降元/形平米材。由圖于本叛項目慢的商咽鋪規(guī)粉模不宜大，撫但地鏟理位廳置比魯較優(yōu)撐越，記可以梳采用暴高價矛入市添，價桌高者慨得的術方式然進行桌推廣屠銷售怖。埋（十所三）狂、目浩標客告戶對酸商鋪落面積沿的選態(tài)擇企客戶奸對小蝴面積責商鋪恭30唐-5礙0㎡湯的選濤擇占挎48大.6渴8%畜，傾65販-7兔5平鼠米的筆商鋪齊面積棉受選術率為固24務.8舊7%拼。健本項寇目商快鋪面父積基梳本定讓在3買0-彎70怠平米鼓之間蠻這一靠項目鏟定位龜非常王符合輔市場勵情況可。喚（十思四）欺目標損客戶輔對商屆鋪用吸途的繡選擇轎客戶界購買誤商鋪露的用宅途以滔出租刑為主西，占鐮62粘.8泄1%耍。男自用祥型買室家占鍛37請.1季9%液，多丹為周這邊開菠鋪頭裝的生叔意人御，怎多數(shù)客經(jīng)營醫(yī)內容卸還是凍為小雄區(qū)的雅生活淺配套絹方面笑。梯（十歌五）際目標廟客戶陜對商蒸鋪層四高的姥要求瑞希望艱商鋪增層高六達到險5.鋸2-胸5.挺8米編的客愉戶占掛到8后4.昏61格%。嘴都市辦花園時的商汽鋪層訴高為撇5.逢2米淋，也三是其小暢銷休的主筐要原保因。條本項鉗目設即計的病商鋪制層高柿為4召.8勁米，這建議探改成冤5.津2-拆5.暑8米途，為辣本項瓜目增瑞加一膜大賣匙點。盈第三螺部分梢救項目潮分析冒項目茫概況訪1、掙地理澡位置膜：拱腿北夏載灣粵尺華路寧與華但平路透交匯扒處；憲2、壘總用驚地面貸積：肆16住10交6駝m雞2上3錦、總偉建筑事面積窯：3蔽10獎50爺m取2況啄其臉中：則商鋪罵26洋11槐m李2寶4、唯車位胸：6耗2個翼5、拾容積需率：界1.米93籍6、麗建筑階密度屢：2野5.叢97負%齒7、奮綠化冬率：塑35吐.1撇6%個項目性物業(yè)符分析捐戶型怒分析茶（由棄戶型裝和朝涌向兩桂部分滲組成蠟）芒表一嫂：戶考型比遮例慧戶午澇型悼面積鼓（m春2舌）絞總套樓數(shù)現(xiàn)總面虹積（客m僚2糧）俊總套鏈數(shù)比界例飲總面侵積比禁例嶺一房形一廳后47席.5線—召47祖.6導1辟38鏟18授07循.2秩13籍%哄6%裙二房挽二廳涂66督.9轎7汪80術53帶57呢.6萍27栽%濟20世%訴三房慚二廳窗86溝.6向1梳—體90林.1凳8放97株85搶16與.7片3剪33蝶%址32技%翼10纏3.箭22溪—裕10樓.5襖6嫂28掃30摘24粥.7糠2籃9%呢12該%宜四房饑二廳到10跟8.氧26胡7州75某7.張82康2%拴3%旺13幕8.蛇9炕4虛—春14感3.娃18茅（其嫂中5萍套為約復式吃）岡41坦57啦10泳.5碼4第14憑%候22錄%母復式旅五房寶16縣0.頸03獻—概72斬.6全4燙3果50跡5.行31場1%治2%擋復式溝六房躬17近9.纖92角4栽71淚9.傳68飯1%裕3%頓總反小計稍29權8坊26遮39夫9.女62栗分析照：住俊宅總級套數(shù)露為2椒98歲套，發(fā)總面近積為狂26歲39剖9.騰62自m逼2構；一猜房、低二房法占總訴套數(shù)境的4拒0%遮；占鈴總面糞積的巾26起%；津三房拿至六內房占件總套沖數(shù)的書60全%，維占總覽面積頓的7菊4%吐。偏本項眉目以戒三房您至六唐房大撐面積倦戶型迎為主禿，北動向一踢房、銅二房維小面湖積戶齒型為退附。堆表二兵：朝僵向比鍵例訂派戶拔型謙朝向嚷東南顧西南塞東北殖西北內南北掩套數(shù)箏比例捧套數(shù)抓比例嚷套數(shù)衫比例跳套數(shù)傘比例茶套數(shù)跌比例鈔一房頃一廳唯19開6.右45黨%搬19汪6.烤45笨%吸二房疏二廳段40令13譽.4肅%窯40希13咐.4朋%物三房尤二廳知57柿19鼠.1侍%華50分17確%冰18財7%班四房離二廳志3校1%康9鉆3%精36塵12釋.1激%禿五房蜂二廳俊1洞0.宅3抽2玩0.體7%讀六房灘二廳卸4稍1%凝總揭米計扛60秩20崇.1述%墓60削20調.3撲%切59猶19桂.8巡5%游59堡19鈔.8企5%沫60歲20地.1渾%儉分析捉：南撕向1嶺80徒套，引占總穴套數(shù)航的6山0%逼；北朋向1獄18插套，像占總支套數(shù)詢的4飲0%監(jiān)。旱其中矛：東書南向黨，三辟房、語四房腦60買套，豐占總借套數(shù)縫的2被0.命1%衛(wèi)；坐西南點向，湊三房拾、四蜜房6暖0套鎖，占裹總套條數(shù)的臂20論.1圍%；著南北已向，跨三房趣至六受房6吸0套賊，占屬總套樂數(shù)的桂20窗.1爆%；留東北感向，幕一房念、二腰房5鴿9套雁，占圓總套劫數(shù)的私19禽.8放5%悔；挪西北月向，呢一房藝、二到房5持9套竭，占熔總套軋數(shù)的航19塔.8義5%代；蹦項目予優(yōu)勢稈1、評住宅癢部分聚：迫（1渠）位熊于拱愉北夏笨灣中債心區(qū)避，周澆邊生秘活配改套成壯熟；偵（2紗）與吹周邊申寶珠漫新村齡、八隨匯花命園相原連，謊形成厘大的敏住宅澡社區(qū)造；墳（3腐）項吊目規(guī)啟劃4漂0%泊為4帝2-休66妖.9勻7用m練2屈的一鏡房、澆二房閘，3妨5%藏為9蘋0彼m憐2顛以下夢小三鞭房，處符合咐小區(qū)億規(guī)模森小，嘩較易昨吸引蘋一次著置業(yè)看及夏仗灣區(qū)傳域住稍宅投晶資性冠能較葬強的戒特征威；冷（4顧）1孔7%扇為1衣08庫-1夜39勵m紫2路的大電三房靠、四板房，怒設計仗為一割梯兩獨戶，滲南向曬，提司高產療品性壓能，犬利于選銷售親；芬（5遮）一憂梯四不戶住搏宅每阿棟獨催立布醬局，慣避免續(xù)了樓謠棟連黑接形錄成的晌天井伶和房拘間對眾視。竿2、與商鋪夏部分摘：逼位于記拱北魂夏灣駐中心織區(qū)，搬人流仁旺盛浴，商慘業(yè)發(fā)戶達，曲商鋪潔租售垮交易階活躍潮；寇與都飄市花歐園比它較，壇項目漫位于捐粵華尋路以正北，桃商鋪晴延伸曠至夏貝灣市付場商吊圈中構心；怒82腔%的甲商鋪較為3俊0-榨75士m輸2藥的中牛小面崇積商讓鋪，斥易于滲控制飲成交節(jié)總價循，適揚合市她場對棍商鋪配的需皆求。壓3、貪發(fā)展輔商方頸面：奴成功撿開發(fā)警八匯牌花園由、陽羨光都誓市、魄陽光睛地帶驚、南哨廈豐良澤園歉，使匙發(fā)展率商在歷消費鄙者中探具有肉一定沃的知筑名度業(yè)和認哀知度宴，有縫利于撲樹立謠消費德者對半項目生工程驅質量瓶及工屬作進麥茺的蹤信心圍；寸發(fā)展歸商開遍發(fā)資川金充竭足，支保證矩項目辣的正徐常進跌度，按利于灘銷售去。義4、鉆營銷妥推廣凡：祥由專白業(yè)的繳代理尸公司勾和廣多告公貢司負勇責項僅目營眉銷，腸提高針推廣食和銷半售效獨率。德項目察劣勢歌1、雷小區(qū)屑規(guī)?？冚^小灶，無士法規(guī)桑劃建吵設自叢身配串套，躲降低瞇了住貪宅品混質；名2、榨小區(qū)槽綠化及率偏掛低，嬸園林泊規(guī)劃旱只停炎留在些普通喊綠化藍層面去，減腥弱了妖對客世戶的抖吸引旅力；互3、撞項目它位于睬夏灣聯(lián)市場棕附近蔽，該敞區(qū)域泊流動每人口轟較多愁，周忘邊環(huán)余境雜鄰亂，熱市政體配套川檔次你不高揚，對粱吸引稠自住徹客產氣生阻列礙；僅4、騾項目坦規(guī)劃嬸：按酒套數(shù)普40染%二校房全垂部為丹北向襪房，鵝較難林吸引富自住烤買家尾。鵝機會錦點劈1、顯除春煩澤名圓園、亮都市到花園桶、北源歐森孝林外撇，夏挪灣乃陷至拱錄北近貴期內蚊無住肆宅項拔目推膏出，佛而都廢市花西園、見春澤搶名園車銷售侵基本予完成國，對考本項叼目競逆爭減冶弱；敏2、嫁春澤莖名園塑、都肚市花湯園的豆熱銷門，使按該區(qū)蔥域成港為拱蔥北置宏業(yè)的齊亮點播，吸誕引了脾消費書者的廉關注清；候3、且珠海脈房地案產市約場消厚費具調較強窗的區(qū)競域性汗特征居，拱謹北包煌括夏訊灣客羽戶潛待量較脅大，正類型混較豐命富，煎有項竊目住小宅和弦商鋪汗的銷紗售具佳備良呢好的進客戶倦群群殃體；釣4、雕港珠序澳大評橋，土蓮花奏路商硬業(yè)街去改造推的立疏項，播對拱雀北包廢括夏旗灣區(qū)豆域的弟房地謊產市續(xù)場有司直接荒刺激雪，提培升該吉區(qū)域盾物業(yè)逮的投粒資價免值；濫5、誰項目劣所在廈的夏漲灣中皇心區(qū)焦，商谷住用絕地稀辮缺，唐一定艙程度蠅上提管升了暮項目施產品頭的性疊價比菊。腸市場辟不利河因素昂1、割前期殲春澤小名園冠、都乞市花押園的塵熱銷護分流威了一旋部分游買家港包括凡投資然客及傅自住兵買家緒；闊2、塞春澤棒名園奶、都香市花保園、場北歐或森林首小面粱積戶雁型銷們售一榴空，付大量懸的小疏面積吊住宅錄涌入樹夏灣捏租賃所市場拿，使墓投資烤客對西該區(qū)頑域小感面積耽住宅念的投甜資價隨值產縱生疑驢慮；習3、龍北歐知森林蕩中高介品質汗，中擺低價帝位的坊策略政，大懼大提測升了延項目底的競核爭力墓，對趕本項遍目沖渴擊較蜂大，興尤其雪在吸括引自稻住買勵家方鄙面，分對本急項目頓的威叢脅較憲大。虹第四愧部分景項暴目定碑位醒一、饑市場纏定位賴：昏1、哄住宅機部分皆：頂中等捷品質稈及價逐位、棉享受童都市蒙便利悄生活布、夏睡灣中饑心區(qū)帥絕版委位置倦，自籠住買嫌家為疲主流嬌客戶修的精萍致住專宅小鴨區(qū)。寸定位水依據(jù)蜘：曾項目潛規(guī)模倍較小打，自污身配識套及桑園林蹲有限他；陸周邊全生活脫設施煤齊全祝，但香環(huán)境道較雜裳；厘項目科規(guī)劃浸按住包宅套況數(shù)4躍0%匯為一洋房、堆二房嚇，按來面積吹74雅%為圓三房旋、四偷房及株復式園。貫2、話商鋪勞部分羞：買夏灣鈔中心徹區(qū)絕規(guī)版位喪置，業(yè)人氣征旺盛觀、極酬具投舅資價辛值、牧中等蠻面積網(wǎng)、中片高價壓位的相商業(yè)妙街。片定位心依據(jù)限：熔項目田位于經(jīng)粵華勾路以滋北，餡與夏部灣市圾場商賴圈相叼融合斧；她該區(qū)其域商溪鋪出懇租活晶躍，樓投資鑒回報屆僅次疾于夏艷灣路賊夏灣住市場庫周邊毯商鋪辭；嗽項目悅商鋪為所臨允的粵坐華路重和華近平路植兩側茶商鋪嚴開業(yè)洪率為樂10脈0%榨，形余成以供餐飲蠟、茶京業(yè)、巖煙酒幅、士政多店鏡為主嚴的商喪業(yè)街績。冰二、州客戶下定位艷：晴1、躺住宅憐部分核：蹤由于松項目折規(guī)模冰較小跑，結路合珠為海住振宅消燦費具襲有鮮腐明的滑區(qū)域席特征像，尤廁其針漿對拱畫北及招夏灣權住宅兼的消喪費。腰本項昆目住寶宅目音標客頁戶主涼要來柳源定臘位為貸拱北劈及夏赴灣。瞇主流肆目標融客戶臣：在此拱北警及夏法灣工日作或揚生活扒的自執(zhí)住買際家；陰A、奇在拱柜北開琴鋪頭炎的經(jīng)針商人壞士，腸由于胞拱北墨較長披一段叛時間呈無住宮宅供屢應，預選擇奏三房島、四抽房自偽??；扣B、顫已經(jīng)叮在夏獻灣購敘買小婆三房叔、三蘆房的妖二次戲置業(yè)雙者，養(yǎng)購置水四房膏、復刃式；星C、侄支付悼能力悶有限桿，家接庭人?？谳^翁多的暑一次的置業(yè)配者。則大多釋為潮擺汕人綁在拱伙北開贈鋪頭駛，做甩小生通意。蘋購置托小三政房、落小四聽房；純D、姐準備極結婚嶄或已委婚的續(xù)年輕業(yè)夫婦咬，尚妻無子俊女，鳴購置允二房信，即蠅便有聞了小亡孩，批三口擁之家徐也可大居住仙，且系二房限較易犯出租舒的過董渡型腹自住驢買家惱；超E、佳25評—嫌30疏歲單偷身人延士，坑在公蠶司或告企業(yè)顧中層毛管理好部門糊工作蠢，從樓事廣尼告、淚IT臣服務更行業(yè)戶，在朽銀行輸、學脅校、殼醫(yī)院貓、事綿業(yè)單再位、透大型晉商場火、酒艘店工吃作。湊收入耽比同壓齡人巧較高先且相涂對穩(wěn)紅定，羅與租悲房相益比選扔擇購車置一膛房自遙?。毁YF、添從事伐娛樂襖等特診殊行倒業(yè)人過員，規(guī)購置晶一房膀自住驚。遺次主季流目訊標客灑戶：造看好有拱北羽及夏仍灣住噸宅出石租回芝報較鹿高的庭投資收客。促A、令在拱現(xiàn)北及矮夏灣僅生活燕的投飼資客之；賤B、倉了解心夏灣醉物業(yè)初投資片性能錄較高輛，有圍閑散糖資金們的其茅它區(qū)附域的附投資呼客；限C、系來自侵澳門幸，看把中夏圣灣與亮口岸孤距離循較近拋的投乒資客否。投他資目樓的為鴨贈送粉或出比租。線2、伏商鋪戚部分祝：遠看中憶夏灣愈中心昂區(qū)小河商業(yè)雷發(fā)達斑，人磁流旺僑盛，王商鋪賴投資捆潛力縫較大哪，且叼本項歡目為伯目前士夏灣繭中心間區(qū)最底后一滴塊商疊住用摩地，獸商鋪誠升值筑潛力怎較大守，用組來出踏租和書炒鋪喬的投著資客釋。蹦A、穴在拱股北或規(guī)夏灣嶼做生斯意，乞對該千區(qū)域夠內房遵地產鍋投資奪行情喘較為拾熟悉嫌；燭B、愉從事拜房地豬產、填銀行占等相貪關行凡業(yè)，縮雖不領在拱岔北及計夏灣旗工作陽或生框活，尊但對述夏灣態(tài)商鋪瞎租售掛較為扁了解贈