現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷的核心

S.T.P戰(zhàn)略—現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷的核心一、房地產(chǎn)營銷中的S、T、P戰(zhàn)略在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)中，一個(gè)決定在房地產(chǎn)市場上開展業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)該意識到，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長、競爭激烈等特點(diǎn)，通常情況它不大可能為全體客戶服務(wù)。客戶市場容量巨大，客戶群體的組成結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，他們的需求和品位又各不相同，為了能與對手展開競爭，開發(fā)商需要在營銷過程中確定它能為之最有效服務(wù)的目標(biāo)市場，根據(jù)選定的目標(biāo)市場的需求開發(fā)和銷售有針對性的產(chǎn)品。早在20世紀(jì)50年代，美國市場學(xué)家溫德爾·施密斯就提出了Segmentation(市場細(xì)分)概念，二十世紀(jì)90年代國際營銷學(xué)大師、享有營銷學(xué)之父美稱的美國西北大學(xué)凱洛格管理研究生院著名營銷學(xué)教授菲利浦·科特勒（PhilipKotler），在他暢銷全球30多年的?營銷管理?一書第九版中系統(tǒng)地提出了S、T、P戰(zhàn)略，S——Segmentation（市場細(xì)分），T——Targeting（目標(biāo)市場選擇），P——Positioning（產(chǎn)品定位）。該戰(zhàn)略的提出是現(xiàn)代市場營銷思想的一個(gè)重大突破，它已被世界500強(qiáng)企業(yè)廣泛應(yīng)用。在中國，S、T、P戰(zhàn)略已被較多地運(yùn)用于日用品行業(yè)的營銷競爭之中，但只有少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目的營銷工作中運(yùn)用了該戰(zhàn)略。其實(shí)，S、T、P戰(zhàn)略對于國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說并不陌生。市場細(xì)分，即房地產(chǎn)商把市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。開發(fā)商進(jìn)行需求市場細(xì)分時(shí)采用的細(xì)分變量包括地理因素、人文因素、心理因素和行為因素等。目標(biāo)市場選擇，即房地產(chǎn)開發(fā)商選擇一個(gè)或幾個(gè)本企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)入的細(xì)分市場，房地產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)市場選擇需要與宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境、企業(yè)素質(zhì)以及企業(yè)所擁有的資源相適應(yīng)。產(chǎn)品定位，即房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)目標(biāo)客戶群體的需求特點(diǎn)，使產(chǎn)品在目標(biāo)客戶心目中建立特定位置、公認(rèn)形象的活動過程。二、目前存在的房地產(chǎn)營銷近視癥當(dāng)今中國的房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)營銷方面尤其是S、T、P方面做得很不到位，主要存在以下營銷近視癥：1、重視后期銷售，不重視前期的市場定位策略。雖然不少房地產(chǎn)開發(fā)商深知營銷在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，但他們并不真正知道什么是營銷，什么是營銷組合戰(zhàn)略，不知道造什么樣的房子比如何賣房子更重要。不少開發(fā)商把營銷等同于廣告促銷或現(xiàn)場售樓，根本就不重視房地產(chǎn)營銷的前期市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位。2、不去分析尋找客戶的需求，而熱衷于概念炒作。中國的房地產(chǎn)界從二十世紀(jì)九十年代后期就開始流行“概念”炒作之風(fēng)，有的所謂“策劃大師”公然宣稱：“房地產(chǎn)就是推銷概念”，通過“概念”來制造賣點(diǎn)，通過“概念”來引導(dǎo)需求并創(chuàng)造需求。不少開發(fā)商缺乏誠信意識，在炒作“概念”時(shí)夸大其詞，廣告宣傳不實(shí)事求是，這些不實(shí)廣告和虛假廣告不僅損害了消費(fèi)者的利益，而且也影響了開發(fā)商的企業(yè)形象，“概念”炒作起到了適得其反的效果。3、偏信“策劃大師”的策劃，不重視樓盤差異化營銷。房地產(chǎn)品的固定性、地區(qū)性、個(gè)別性、復(fù)雜性、稀缺性等特性造成房地產(chǎn)市場的需求具有明顯的地區(qū)性特征，每個(gè)城市和每個(gè)城市的不同區(qū)域，因?yàn)檎巍⒔?jīng)濟(jì)、文化、風(fēng)俗、居民文化素質(zhì)、收入水平方面的差異，造成老百姓的購房需求有很大的不同。但一些開發(fā)商不重視樓盤前期的S、T、P分析，而一味地請“策劃大師”來指點(diǎn)，這些“大師”水土不服的同質(zhì)化策劃使得滯銷樓盤日益增多。4、地產(chǎn)投資只憑經(jīng)驗(yàn)，忽視科學(xué)決策。房地產(chǎn)投資動輒大幾千萬甚至上億，因此在房地產(chǎn)投資決策時(shí)要進(jìn)行微觀營銷環(huán)境分析、宏觀營銷環(huán)境分析和SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)）分析，編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，通過科學(xué)決策，才能趨利避害，獲得成功。但是，目前國內(nèi)一些開發(fā)商在投資決策時(shí)只知道拍腦袋，過分依賴個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和感覺進(jìn)行投資決策。三、S、T、P戰(zhàn)略內(nèi)容和應(yīng)用S、T、P戰(zhàn)略是房地產(chǎn)營銷的核心，它以購房客戶的表象需求和潛在需求為導(dǎo)向，通過深入細(xì)致的市場調(diào)研分析，和對市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇和產(chǎn)品定位等策略的實(shí)施，為房地產(chǎn)營銷組合4P's(Product—產(chǎn)品，Price—價(jià)格，Place—渠道，Promotion—促銷)的順利執(zhí)行指明方向?？梢院敛豢鋸埖卣f，一個(gè)項(xiàng)目S、T、P戰(zhàn)略的成功意味著該房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷已成功了一半。（一）市場細(xì)分策略1、市場細(xì)分變量市場細(xì)分變量是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)客戶需求的差異性來區(qū)分不同客戶群體的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，具體有以下四類：（1）按地理因素劃分市場細(xì)分的地理性變量有：國界（國內(nèi)、國外）；地區(qū)（東部、西部、南部、北部）；行政區(qū)（省、市、地、縣）；城鄉(xiāng)（城市、鄉(xiāng)村、大城市、中等城市、小城鎮(zhèn)）；地形（平原、高原、山地、盆地、丘陵）；氣候（熱帶、溫帶、寒帶、亞熱帶）。深圳萬科集團(tuán)在1997年確定了房地產(chǎn)開發(fā)為其核心業(yè)務(wù)，通過認(rèn)真分析研究，該集團(tuán)將國內(nèi)的房地產(chǎn)市場分為北部、東部、南部三大片區(qū)，并制定了通過深圳、北京、天津、上海這些核心城市的房地產(chǎn)開發(fā)，以帶動周邊大中型城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。（2）按人口因素劃分市場細(xì)分的人口變量有：年齡（嬰兒、兒童、青少年、中年、老年）；性別（男、女）；收入（高、中、低）；職業(yè)（工人、農(nóng)民、教師、學(xué)生、企業(yè)職員、白領(lǐng)、政府官員、企業(yè)家、文藝界人士）；文化程度（文盲、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、碩士、博士）；家庭人口（新婚、已婚無子女、子女已成年）。香港鈞濠集團(tuán)以收入作為細(xì)分變量，將深圳的房地產(chǎn)市場細(xì)分為高收入、中等收入和低收入三個(gè)子市場，通過大量的市場調(diào)研、科學(xué)分析并結(jié)合企業(yè)所擁有的資源優(yōu)勢，該集團(tuán)選擇了面廣量大的低收入群體作為自己的目標(biāo)市場，并有針對性地開發(fā)了徳?；▓@項(xiàng)目。劃叫（3裁）鈔按客膝戶心洗理劃攀分紗渠市場夢細(xì)分重的客不戶心施理變恥量有辣：生透活方疼式（肚時(shí)髦臟、樸愉素、止隨俗立）；擺個(gè)人線性格肌（外泉向、拒內(nèi)向株、獨(dú)悼立、蛋依賴晌、樂患觀、喝悲觀擋、激叼進(jìn)、沉孤僻病、開斗放、軋保守柄）；瞎價(jià)值忘觀念職（求板實(shí)、司求美謙、求留新、迎求奇燥）。敘如深惰圳的倚金雨厲豪園爆復(fù)式否豪宅陡項(xiàng)目球，開測發(fā)商靜在對松深圳塘市高爽收入礎(chǔ)群體終的需牙求進(jìn)罷行摸鑒底時(shí)遷，發(fā)填現(xiàn)部鍬分高吉收群貴體有像著群堂居的渴心理免，他浩們對洗樓盤躺的位甲置、愉地段古很講間究，刺他們講希望狼自己青的鄰屑居是緊和自漂己處批于同隱一層澆次、躺有共優(yōu)同品雄位、姨有共刺同語督言的龍人。鍛為此是開發(fā)奔商根條據(jù)高隔收入尤群體吩的心朋理因課素，滋將他缸們的觸需求究市場撓劃分遲為獨(dú)已立式缸別墅蟲、聯(lián)握排式溜別墅繼、空晶中別爹墅和收復(fù)式陰豪宅糊，并逃選擇夾了其仙中的侵復(fù)式必豪宅塵作為降目標(biāo)禿市場帝。噴牽（4昏）意按客鼓戶行低為因閘素劃淋分挨現(xiàn)市場呆細(xì)分奇的行付為變扮量有順：時(shí)蓮間習(xí)譽(yù)慣（育時(shí)令豪性、鉆季節(jié)湯性、疤節(jié)日狐、假亂日）敵；地乘點(diǎn)習(xí)忘慣（腳隨意貨決定殼購買子、沖躍動決抗定購題買）社；品跟牌忠坊誠度允（高英、中燒、低保）；館追求隸利益匹（高斜、中樓、低倘）。凱南京油月牙珍湖花聽園是煩一舉島獲得哥國家咱小康界住宅必評比夕全部齒六項(xiàng)腐金獎(jiǎng)扶的示宜范小漁區(qū)，三開發(fā)歐商—潛南京戒棲霞略建設(shè)真股份群公司子在項(xiàng)先目初月期，壽通過導(dǎo)市場談?wù){(diào)研嚷分析儉，在余掌握篇了中語高收秒入群劣體對扣品牌志的忠?guī)r誠度預(yù)高并參追求宰高利蛾益的椅行為勵(lì)特征址后，舍把南搖京中營高收鄭入群該體的炸住房燥需求裝市場偽劃分塘為別陡墅式柔小區(qū)哄、花及園式槽公寓也小區(qū)吐和高昆層精騰品小聽區(qū)，珠開發(fā)武商在正綜合司分析團(tuán)國家詳宏觀照環(huán)境墨、微岡觀環(huán)睡境、封企業(yè)棟的資都源和拿地塊辦的特休點(diǎn)后拒，最筒終選尚擇了狐花園獎(jiǎng)式公逆寓小墓區(qū)并綁在產(chǎn)針品定谷位時(shí)旅引入勵(lì)國家高小康面示范洽工程抹的概連念和筐標(biāo)準(zhǔn)竄，開撓發(fā)商門通過辟對住壩宅產(chǎn)握品設(shè)愿計(jì)、食配套果、科無技含寶量、鑄設(shè)施然等方矛面的串不懈樣追求嘩，最捧大限陵度地西滿足雙了目泄標(biāo)客謎戶的葉消費(fèi)衛(wèi)行為巖偏好迅。裂完2、晌市場繪細(xì)分酷程序義廳逢（1素）制市場首調(diào)查充階段桿雪后房地倡產(chǎn)商忌在投椒資決其策前四可以煌派自簽己的擇調(diào)研傘人員掠或者淹外包浸獨(dú)立響的調(diào)斥查機(jī)鍋構(gòu)調(diào)治查消纏費(fèi)需學(xué)求的啦滿足蛾?duì)顩r傷和市溝場供藝給狀擺況。盾調(diào)查香內(nèi)容往包括樣某一奶時(shí)期階該城裁市現(xiàn)價(jià)有家由庭中欺有多熊少住御房已竿解決渡，有伴多少驚無房嚷戶和更住房純困難攏戶，池未來刺幾年跟的發(fā)朝展趨騰勢；潮這些元有需據(jù)求的棵家庭棵需要譜什么統(tǒng)結(jié)構(gòu)執(zhí)和面療積的血房屋肯，他燒們的矮收入統(tǒng)水平蟻、文寸化程饅度以嚷及實(shí)呼際購鄙買力戚；該命城市敲已建蘭、在看建和窄將要汁建設(shè)魂的住吃宅開存發(fā)項(xiàng)調(diào)目的謠區(qū)位犬、結(jié)豎構(gòu)、能面積桑、單欺價(jià)、他總價(jià)申、配灰套情傅況；瘡該城跟市開趨發(fā)企釣業(yè)的旱數(shù)量寬、資述質(zhì)、延市場耍份額拍、營勺銷策偏略、銳銷售岸情況羞等；盛該城厚市近跳幾年酬及今帥后幾彼年的站土地傳供給豪情況第、城腰市基客礎(chǔ)設(shè)濱施配疼套情戰(zhàn)況、別金融千服務(wù)電情況域等。允鄭附（2塘）猾分析慕階段射博沉房地雪產(chǎn)公單司的殲專業(yè)搏分析搭人員告借助歲定性飼和定波量的儲分析處手段菌，如鬼經(jīng)驗(yàn)怒曲線史分析俘法、史多元莊回歸瓣分析誰法、銜判別術(shù)分析名法、泄因子咽分析雪法等棵，剔太除相嘆關(guān)性誠很大限的細(xì)災(zāi)分變緣量，亡然后由用集管群分嫂析法介劃分動出一布些差豐異最究大的范細(xì)分慌市場貪。右景（3痛）約細(xì)分卵階段睬津球房地醫(yī)產(chǎn)商挑根據(jù)沈客戶浪不同孫的態(tài)批度、飲行為庸、人民口變尚量、目心理霧變量搖和一茶般需滅求習(xí)服慣劃積分出爪每一怠個(gè)細(xì)通分群田體。升如通影過單榮價(jià)這奪個(gè)細(xì)腹分變腥量可程將某災(zāi)城市冤的房穿地產(chǎn)愿市場頁分為奸高端袖、中絹高端特、中葛端和負(fù)低端綁，通腹過面腿積和臘功能色細(xì)分景變量脾可將歲住宅喬分成扛經(jīng)濟(jì)插型、煌小康哈型、汪富裕屑型、蛾豪華灘享受老型。滿一般駝在針和對房援地產(chǎn)舟項(xiàng)目愛進(jìn)行竭市場炮細(xì)分跟時(shí)采菠用方上法有鉆主導(dǎo)迅因素優(yōu)排列獨(dú)法、前多因裙素排頃列法稿、多嫩因素歸矩陣虜排列振法、傭市場宰因素膨分析需法等啊。近（二純）目貴標(biāo)市嚴(yán)場選漏擇策購略隊(duì)舞市場招細(xì)分而后，鹿房地充產(chǎn)開桌發(fā)商江進(jìn)入搭S、嘉T、乳P戰(zhàn)頭略的論第二死階段炊，開喉發(fā)商獨(dú)要對血選擇螞進(jìn)入梢哪些桑目標(biāo)濟(jì)市場柔或?yàn)槿岫嗌偈貍€(gè)目寒標(biāo)市近場服礦務(wù)做址出決哭策。坊可供向房地過產(chǎn)開干發(fā)商貢選擇毯的目棍標(biāo)市拋場模廁式有掘5種體。癥赤（1跑）領(lǐng)單一膏市場漁模式助。此石模式昌指房筆地產(chǎn)飄開發(fā)吃企業(yè)積選擇最一個(gè)亡目標(biāo)糧市場津集中蒸營銷話。深佩圳萬粗科股慢份公軟司在書19喉98負(fù)年4險(xiǎn)月開巧發(fā)建睬設(shè)了歸萬科路俊園頑，該價(jià)項(xiàng)目封位于涼深圳稈市文低錦路超與愛產(chǎn)國路貞交匯肢處的映北側(cè)密，它犯占地畏54梳66眼平方刪米，悄總建呀筑面通積7界80棵00請平方事米，療建筑樣總層允數(shù)4重5層加，高舅16脂1米誦，它司是當(dāng)鏟時(shí)中姓國第謝一高揀住宅扔樓，展在該師項(xiàng)目批的前述期階歡段，長開發(fā)叮商通均過市旗場細(xì)鞏分后訴鎖定汽了深垮圳市梅及周詳邊地守區(qū)擁翅有千瓣萬資與產(chǎn)人屠士的唱目標(biāo)仆市場炕，雖燃然這瘋一目奔標(biāo)市孤場十賀分狹融窄，止客戶曬群體鐮容量覆也十鏟分有尚限，被但由賴于這扒部分蔥群體冤存在犯著有辮效需頌求，面開發(fā)畏商把逢握了杠他們憶的需漢求信史息，液及時(shí)太開發(fā)溉出他駁們所葵需求木的物短業(yè)產(chǎn)帥品—泄—高激層豪略宅，交結(jié)果進(jìn)市場耕反響哥熱烈擱，至酸19懇99懼年1姜1月角，該柜項(xiàng)目無的銷遍售率扒已達(dá)怎到8撲3%拒?？兦?搜）端有選裙擇的懷專業(yè)丑化模疤式。死房地?cái)?shù)產(chǎn)開狡發(fā)企筍業(yè)選回?fù)袢舭蓚€(gè)完目標(biāo)誓市場堤，其損中每歇個(gè)目述標(biāo)市蚊場在鉤客觀北上有輩吸引蓄力，駐而且便符合秧開發(fā)無商的材目標(biāo)述和資穿源。碎如北恢京紅財(cái)石實(shí)叮業(yè)公滅司，建通過施市場賽細(xì)分伶，選羽擇了鄙其中惰的兩忌個(gè)目厭標(biāo)市位場，東該公旱司集銹中有禽限的遺資源得先后低為北秘京的義居家然辦公疏的目昌標(biāo)市圖場開克發(fā)了坦SO銜HO凡現(xiàn)代廊城，策為金滲領(lǐng)人性士組廉成的灑目標(biāo)您市場原在海侄南開柴發(fā)了鴨高檔赤海景侵別墅濱。滋焰（3衰）壓復(fù)合你產(chǎn)品庸模式里。此暈?zāi)Ｊ介y是指疊房地霞產(chǎn)開取發(fā)商渾集中宅開發(fā)悲一種粘類型臘的物次業(yè)產(chǎn)更品，財(cái)并向丹多個(gè)申目標(biāo)瞇市場語的客服戶群消體銷盛售這竹種產(chǎn)崖品。對如北還京市候天創(chuàng)權(quán)房地然產(chǎn)開都發(fā)公毯司精隊(duì)心打肆造天乒緣公疏寓（冊高層懸住宅胞項(xiàng)目嚷），申該項(xiàng)礙目位唇于北屬京市捷宣武用區(qū)白誘紙坊跑和西愧二環(huán)炒交匯征口，泥項(xiàng)目站總建梢筑面繳積7誕萬平真方米事，公勁寓的比戶型殿面積功從7異5平芝方米中到1顯93灣平方佳米，雕涵蓋布了二浪室二駕廳、牲三室妻二廳連、四例室二左廳等忘多種便規(guī)格刃，開吃發(fā)商早力圖據(jù)通過攔該物震業(yè)的鉛開發(fā)間建設(shè)韻來滿殼足不奪同目需標(biāo)市窯場（匠小康露型住奔宅需拖求群殲體、宰富裕芝型住亦宅需加求群梅體、凳豪華類享受象型住英宅需馬求群鍛體）翅的需壽求。嬌但是侵，將令不同趙的目屯標(biāo)客吹戶群肥體安貫排在暫同一華物業(yè)酒內(nèi)顯增然無正法滿嗽足這曉些目貪標(biāo)群續(xù)體的狡個(gè)性免化需普求，蓮開發(fā)愛商在棉選用夏此模要式時(shí)交要慎店重。東貍文（4酬）煩復(fù)合申市場除模式脅。即細(xì)指房逃地產(chǎn)楊開發(fā)敞商專巴門為烈了滿朱足某討個(gè)目窗標(biāo)客狡戶群仰體的倆各種笨主要羊需求播而開著發(fā)物或業(yè)。宿如位躺于南座京新昂街口較中央樓商務(wù)乒區(qū)的問標(biāo)志該性建爹筑天墳安國祝際大交廈，笑它的迎目標(biāo)慨客戶勞群體桃定位顯在南身京C繭BD篩辦公現(xiàn)的白汁領(lǐng)階灶層，圾該項(xiàng)育目的趟1—樂8層透為大薦洋百攝貨公眠司，介9—佛13國層為忽高檔倘寫字子樓，辨14修—4園2是睬公寓靜，開私發(fā)商兔通過膝在一嘉個(gè)樓訊盤中套開發(fā)若不同餓類型蛙的物沈業(yè)，念較好飛地滿押足了歷南京邀新街?jǐn)晨贑謠BD流區(qū)域妹內(nèi)的災(zāi)白領(lǐng)洋人士貴購物漆、餐吐飲娛前樂、貪辦公細(xì)、居驕住等搶各種刪需求險(xiǎn)。扶漆（5癥）踢完全覽市場斧覆蓋踩模式敗。這劉種模礙式是閥指房渣地產(chǎn)裂開發(fā)艷商通敵過投首資開客發(fā)各懂種類運(yùn)型的暗物業(yè)車來滿糖足各害種目域標(biāo)市嚷場的旱需求控。只次有大紐型的贈房地版產(chǎn)公桐司才姿能采呼用完現(xiàn)全市座場覆冒蓋戰(zhàn)漢略。錦深圳兄萬科潮股份伙公司明、南蠟京棲昏霞建呢設(shè)股止份公扒司等城大型構(gòu)房地漢產(chǎn)開遼發(fā)企賣業(yè)就蝕是借鄭助自送身核都心競遼爭能予力開虎發(fā)各殃種物算業(yè)來總滿足洋各種殖客戶摘群體迅的需禽求。扎（權(quán)三）率產(chǎn)品婚定位警策略仆宣扇S、擁T、井P戰(zhàn)東略第手三階卡段產(chǎn)直品定杜位是爽指開妨發(fā)商豎針對柱一個(gè)誓或幾蘿個(gè)目廟標(biāo)市盈場的盆需求想并結(jié)杠合企喉業(yè)所哭具有筒、正點(diǎn)在追嚼求的關(guān)差異肯化優(yōu)追勢，憐在目克標(biāo)客巷戶群錫體的贏心目插中占得有特斤定位仆置的揪過程阻。物護(hù)業(yè)產(chǎn)增品定喇位的食內(nèi)容以包括探市場起、功驚能、藝規(guī)劃趟設(shè)計(jì)驕和設(shè)摘施等暗方面叢，具有體有依以下位5種蛇物業(yè)嶺產(chǎn)品輝定位所方法伯。鈔倦（1誕）捎屬性穴/利廟益定畫位法犁。房唱地產(chǎn)脂開發(fā)景商將遍產(chǎn)品樂定位左在某桌一特柳定屬詠性/衛(wèi)利益擊方面掀的領(lǐng)弱先者癥。如般廣州證頤和餡山莊驢項(xiàng)目絹，將鋤產(chǎn)品床定位繼在“忠綠色述、空披氣、蕩空間失”為塑主題腿的生否態(tài)型郵住宅員小區(qū)盟，該由小區(qū)煙內(nèi)的生大型孫的山雙頂公嶼園和團(tuán)位于鏡白云必山內(nèi)紐的優(yōu)限越自申然外魔環(huán)境慘，為逝目標(biāo)庭市場紙的客鵝戶群虜體創(chuàng)瓶造出址其它喊項(xiàng)目忠無法第比擬攀的生譽(yù)態(tài)和圍環(huán)境搶方面捆的利頑益，陷成為括廣州團(tuán)樓市掉生態(tài)弦住宅找的標(biāo)當(dāng)桿。圓犯怖（2睛）鋪價(jià)格回/性辛能定獻(xiàn)位法沖。房內(nèi)地產(chǎn)蒸開發(fā)柳商把太為目朵標(biāo)市胸場提池供性雀價(jià)比役更高讀的物槍業(yè)作媽為自燈己樓察盤的削定位者。如霜南京械秦淮暗城鎮(zhèn)技開發(fā)歲公司陳開發(fā)救的住全宅小意區(qū)春獨(dú)天家但園，恩該項(xiàng)姐目周翁邊樓腳盤均聰價(jià)在擁30亡00側(cè)元/豈平方下米以歇上，伐但春弄天家棄園以殃高于耕周邊懂樓盤獵的規(guī)宣劃設(shè)賤計(jì)水暢準(zhǔn)、已工程層質(zhì)量駝和2跟80蘇0元關(guān)/平字方米泳的銷丸售價(jià)研格，濱為目茂標(biāo)市溉場的戰(zhàn)客戶企群體普提供戀了較功高的清讓渡懇價(jià)值君。枝亦（3恰）冊目標(biāo)多客戶嚼需求抬定位抓法。裝房地賠產(chǎn)開汗發(fā)商邁在物毀業(yè)產(chǎn)夫品定氧位時(shí)俊，根女據(jù)所鉤選定耐的目辨標(biāo)市衫場的跟實(shí)際撈需求辮，開慎發(fā)建垃設(shè)出色能滿倉足他壽們個(gè)攝性化乎需求裁的產(chǎn)愉品。炮上海犬鼎邦借置業(yè)劈公司燭在分洽析上酷海市引虹橋豎經(jīng)濟(jì)融技術(shù)孫開發(fā)艱區(qū)范抽圍內(nèi)駛的外銜籍人能士這釋一目弱標(biāo)市據(jù)場需測求時(shí)悼，發(fā)丟現(xiàn)這羅些外最籍人脈士十深分渴唱望在蔑上海脹近郊據(jù)擁有蛙自己三的純笑歐式欄生態(tài)揀住宅混，雖汪然上拌海市萌虹橋壯經(jīng)濟(jì)魔技術(shù)豬開發(fā)埋區(qū)附步近的幟別墅修供應(yīng)遞量較日大，白但真貫正能新滿足涉外籍叢人士服需求靈的純嫂歐式裁生態(tài)粱住宅識的供畫應(yīng)量崖幾乎榜為零廈。為仍此該批公司結(jié)根據(jù)鼻目標(biāo)劈客戶殃的實(shí)篩際需尼求，敏在上拉海虹棒橋地顆區(qū)購月置了土78奪畝土副地，銷公司四的總該經(jīng)理港親赴名歐洲猛，經(jīng)亡過多繞輪考客察和線三次棉誠摯絨的邀府請，僅世界己級生蹤態(tài)建愿筑大葛師西哲班牙貨的M勸el陳vi族n南Vi賺ll氧ar艙ro襪el浴先生豪最終猜同意留為該英項(xiàng)目即進(jìn)行或規(guī)劃昆設(shè)計(jì)誰和景憤觀設(shè)班計(jì)，倚該項(xiàng)配目取倦名鼎材邦麗躍池，裳大師望在5您萬平賣方米臂的土春地上鼓精心葬設(shè)計(jì)衰了7皆6套躁生態(tài)蟲住宅擋，該丘項(xiàng)目諒的銷粘售單斬價(jià)更哭是創(chuàng)妄上海聯(lián)虹橋軌地區(qū)啦樓市詞新高矛，在肺周圍口其它飽項(xiàng)目揉的獨(dú)怒立式扶別墅謝賣到丑15薦00產(chǎn)0元客/平殊方米到的情餐況下妥，鼎游邦麗蛇池的碗別墅喪式公胸寓售宗價(jià)卻彩高達(dá)巖30勸00敵0元扣/平童方米終，市理場反捷映異躲常熱耐烈，英實(shí)際節(jié)購買表者1但00免%為絞外籍瓶人士蹄。孝欣（4臥）開競爭戀者定戰(zhàn)位法腔。房評地產(chǎn)加開發(fā)遍商直贈接面概對競剃?duì)帉λ囀郑獙⒆越B己的肉物業(yè)滲產(chǎn)品個(gè)定位體成在娃某方辰面比鞭競爭特對手踩更好乖一些纏。上途海浦暑東黃阻浦江負(fù)邊先擾后出糕現(xiàn)了其兩個(gè)肌高檔可外銷耍物業(yè)朽仁恒冠濱江吹園和向世茂猛濱江壯花園漸，世船茂濱敬江花星園在澡開發(fā)鼠過程收中以新仁恒瞇濱江甘園為掌標(biāo)桿憲，力魚圖在革項(xiàng)目鎖定位歲、規(guī)亦劃設(shè)償計(jì)、贏工程五建設(shè)懷、景樣觀營戚造和旁營銷萬推廣巾方面鴉高出狼仁恒兇濱江蕩園一帥籌，勾以使印同一頌?zāi)繕?biāo)撓市場定的客讓戶群誤體在頌購房笑時(shí)先懲想到殊世茂績?yōu)I江撇花園徐。結(jié)怒（5唯）墻復(fù)合嘴定位怕法。辭房地躁產(chǎn)開昨發(fā)商詢在對捐項(xiàng)目疤進(jìn)行金定位踢時(shí)，曠巧妙倦地將升房地蜂產(chǎn)領(lǐng)移域的駁各種腦技術(shù)作手段軌和房棟地產(chǎn)冷以外釘?shù)钠湓鏊秩卸危ㄟw如體鳳育業(yè)擔(dān)、旅蒸游渡朽假業(yè)偽等）刃相結(jié)洞合，懼通過算復(fù)合撒地產(chǎn)領(lǐng)開發(fā)鎮(zhèn)喚醒愈并滿數(shù)足目拒標(biāo)客愁戶群爸的潛也在需吳求。側(cè)19平99憑年7尋月8雜日，露廣州憐奧林恥匹克禾花園要正式溉推出愿首期邁，引謝起房舅地產(chǎn)供業(yè)的留轟動柏，有灘許多凈顧客奸提前倡三天檢排隊(duì)?wèi)z購買右，該舅項(xiàng)目綱一舉父成為愧廣州芹乃至歌全國糾的明名星樓丘盤。禁廣州仇奧林屈匹克橡花園押在運(yùn)屯用房駱地產(chǎn)抓領(lǐng)域網(wǎng)內(nèi)的掙各種臥手段刃進(jìn)行秧營銷岔定位端的同廊時(shí)，挎吸收喉了體俗育業(yè)許的最苗新理麗念和矛手段跌，兩曲者相牲互嫁牙接、鏡復(fù)合噴，突旱出了障“運(yùn)莊動就滴在家宿門口加”的番主題寫，體石現(xiàn)了伯“運(yùn)炒動、翅健康潔”的塘生活筐方式找。國酸（四擁）產(chǎn)暗品差紛異化鑒策略吹糧爺房地繡產(chǎn)的撐地理靈位置木唯一言性和壟土地曉不可墨再生恩性使儉它成閃為一鉛種特漢殊商拴品，億可以科說房逆地產(chǎn)槍業(yè)本跳身就綁具有湖相當(dāng)副的差繡異性很，開區(qū)發(fā)商貸要想獵取得罰競爭媽優(yōu)勢水，光芽依靠岡產(chǎn)業(yè)膝本身麻的特冰殊性亭還不肢夠，司還必拿須在者實(shí)施事房地久產(chǎn)營刷銷S錫、T石、P陳戰(zhàn)略犯的同督時(shí)有遷效地?cái)z融入謠產(chǎn)品量差異?；呙陕?，慎通過擺S、砌T、掏P和夸D（灘差異課化）察的有懂機(jī)組不合，舍開發(fā)爭商可境以建觀立并環(huán)獲得自相對壟于競使?fàn)帉υ谑值臑V優(yōu)勢誕。房章地產(chǎn)險(xiǎn)開發(fā)師商在安開展偽營銷育工作廢時(shí)，降可在創(chuàng)5個(gè)玉方面鉗實(shí)行撫差異遣化：精物業(yè)怎產(chǎn)品掩（特毫色、哈性能婚質(zhì)量坊、一緒致性淡質(zhì)量贊、可元靠性伴、風(fēng)皆格、順設(shè)計(jì)妥）；惡服務(wù)元（政嫁策咨單詢、求金融望服務(wù)割、物歐業(yè)管蟲理、襯裝修倒服務(wù)窄、配微套服雀務(wù)）笛；營寸銷人炎員（封營銷舍管理盛人員桂能力液、誠和實(shí)可應(yīng)信、洽溝通而的有伍效性挽）；滿營銷泛渠道鐵（覆植蓋面雙、專泛業(yè)化樸、績鼠效）撲；企及業(yè)形燭象（體CI席S、龍品牌姐、公蘭共關(guān)綿系）證。栽四、繁結(jié)論泛劑隨著譽(yù)國內(nèi)知房地喝產(chǎn)市苦場競?cè)癄幍拇巳找媪考ち颐希績Φ禺a(chǎn)咳商只租有從培企業(yè)型發(fā)展較的戰(zhàn)竄略角程度分歉析所飼面臨開的巨鑼大市債場，丙通過賞鎖定古所要坦進(jìn)入燈的目是標(biāo)市炭場，鐘真正積做到緊有所邪為和鑰有所貓不為禾。開嶄發(fā)商婆只有計(jì)通過泛企業(yè)魄核心幟競爭梯力的慕培育意，通親過整宰合企揀業(yè)所窗擁有僵的有倚限資筍源，無通過特提高欺開發(fā)芝效率覆以贏歸得市墾場競肺爭。著根據(jù)古當(dāng)今優(yōu)最新考的房痕地產(chǎn)爬開發(fā)存企業(yè)軟組織逮架構(gòu)珍模式賠，開始發(fā)企險(xiǎn)業(yè)的宜核心狼業(yè)務(wù)燙是市渠場營刊銷管睡理，傾即通眼過房盟地產(chǎn)宮信息旅系統(tǒng)缺獲取轟土地邀開發(fā)刪資訊慌，借貼助企姜業(yè)所彎擁有沖的資鈴源和晨有效驕的融王資手撓段，雕通過趁招標(biāo)劃或拍牧賣的農(nóng)方式受獲得錢開發(fā)花用地僵，通于過S鋸、T秧、P秩戰(zhàn)略亭和差顧異化悉策略攀的實(shí)飼施，胳確定衣開發(fā)絕項(xiàng)目鏟的產(chǎn)團(tuán)品定條位，敏通過增全程街監(jiān)控沸所外浪包的將規(guī)劃房設(shè)計(jì)餅、開腸發(fā)前昂期手獲續(xù)、殘工程礦監(jiān)理聾、廣坐告宣雜傳、脾樓盤雜現(xiàn)場辦銷售擴(kuò)、物祝業(yè)管姻理等經(jīng)業(yè)務(wù)奇，整籮合全港社會擴(kuò)的優(yōu)扣質(zhì)資軋?jiān)?，牢通過跑建立結(jié)高效極的營哈銷網(wǎng)扒絡(luò)，樹房地嬌產(chǎn)商練可始放終牢元牢地掃把握參著開合發(fā)的月脈搏禁。國姿內(nèi)房怠地產(chǎn)絲開發(fā)餃的實(shí)懸戰(zhàn)經(jīng)盼驗(yàn)已岸經(jīng)充角分證徑明，敢在房棍地產(chǎn)沿開發(fā)僑商的窗市場憶營銷惱管理室工作慧中，持S、沾T、挺P定蹈位戰(zhàn)溪略既集是營棋銷工跟作的社重點(diǎn)活更是直核心待和靈陸魂，喪只有裙充分您進(jìn)行提S、催T、案P定容位分鄉(xiāng)析的餡房地巡產(chǎn)投才資決墳策才乳能真籌正開時(shí)發(fā)出終適合脖市場遮需求國的物脆業(yè)產(chǎn)麻品，膽開發(fā)腿商才真能趨沉利避墊害獲棋得預(yù)莊期回彩報(bào)，買這樣撈的房飲地產(chǎn)晃企業(yè)畢才能談基業(yè)濤長青鋒。膽求筆者奉積多奮年房默地產(chǎn)斧營銷傷工作雨經(jīng)驗(yàn)阻和對報(bào)現(xiàn)代巖營銷描理論腐的深潮入研陡究，殊認(rèn)為均隨著殺國內(nèi)陜房地妥產(chǎn)市辮場的椒日益若規(guī)范基以及書開發(fā)掌企業(yè)邊自身類素質(zhì)喘的不窮斷提種高，督房地精產(chǎn)開刑發(fā)企廉業(yè)在辟今后咱項(xiàng)目目的運(yùn)裙作中立全面繭實(shí)施廁S、百T、稈P戰(zhàn)蝦略只臣是個(gè)才時(shí)間弦問題省。罰第1漢4章泳：倆碧桂賴園解壇密發(fā)20隨02膊年5炊月1葛日飲，僅印僅一佩天時(shí)第間，焦鳳凰減城銷購售額欄就達(dá)繁到7谷.5勝億。亂這在汗競爭鍛激烈味的廣傻州房蓄地產(chǎn)通市場能絕無闖僅有果，在非全國氣的房裂產(chǎn)界扔也是違頭一駁次！縮孟峽那廣尿園東啦碧桂衡圓鳳螺凰城瞞的銷污售奇捉跡是積如何斜創(chuàng)造悔的呢錢？議藝鳳凰框城神置話龍熊“五憐一”肯節(jié)，忽似乎挨是專耽門為五鳳凰臺城而師設(shè)置繁的！氧巧宅廣園予東碧朱桂園愧鳳凰惹城，徑碧桂機(jī)園集州團(tuán)的停第九桶個(gè)也梁是面忌積（鏈1.霞2萬脾畝）所最大腳的樓砌盤，式離廣愚州市眉中心軍３０娃公里田，坐允車3六0分糊鐘時(shí)統(tǒng)間，表在“再五一瓶”正率式向爸外發(fā)靠售。階鋪天沸蓋地罩的廣助告，伍望不低到尾范的候申車人犬群，田廣園籍東路筆的塞賽車長賞龍，寄像買菠白菜攻一樣蔬下單材的購度房者支，用朋“轟是動全少城”叮來形旗容其剖火爆歪已嫌返不夠情生猛蔥，只淘能呼歌其為液“神落話”熱。雕裁據(jù)碧每桂園爭營銷璃中心預(yù)負(fù)責(zé)舞人說巨，僅鑄“五淹一”景一天揮，碧話桂園洽鳳凰箏城接拌待客墻戶就光達(dá)３殲·５奴萬人奪之多澡。碧鼠桂園日雖在傻天河霜宏城筐廣場蒼、中辜泰廣靠場等源全市冊１０倆個(gè)點(diǎn)幼設(shè)免榮費(fèi)看拳樓車臟，但箏前來獻(xiàn)看樓映和買煙樓的驢人數(shù)遭量實(shí)饅在太機(jī)多，布遠(yuǎn)超望出運(yùn)嘉載能湊力，飼每次毛各站點(diǎn)點(diǎn)都稍有市刃民滯患留?？椆P者衫于“傻5.臂1”搜節(jié)后則的第逝二個(gè)礦星期銜天（娛5月籮19音日）乓在天擠河宏誘城廣偷場碧增桂園積鳳凰欠城乘協(xié)車點(diǎn)粥，看怪到排妖隊(duì)人嗽數(shù)還嗓在2隨００德人左帽右，圾最后掉我們損等了專一個(gè)飛小時(shí)飲(我濫們來設(shè)了之叔后，斑發(fā)了冒5輛美車)辜才坐伏上車范。下麗午3勻點(diǎn)我醋們返段回時(shí)跨，在染那里亮排隊(duì)停的人僅數(shù)依滑舊！見可以霜這樣直說，敵整個(gè)否宏城禍廣場呀去其難他樓國盤看鬼樓的訂人不摧及去衡鳳凰冒城多海。據(jù)頂了解田，除醫(yī)了乘談坐看浸樓車愁前來會看樓港的人婆外，歌“五任一”槳這天下，碧資桂園優(yōu)鳳凰般城還旋來了賤５０士００適多輛膊自駕抖車。系由于索車輛紹太多協(xié)，在注５月增１日翼上午目１１舌時(shí)，壞廣園根東路儉轉(zhuǎn)入哀碧桂夢園鳳劣凰城柿的入炸口處滋一段炸，車暮輛擠姻成一催團(tuán)，然造成宅半小的時(shí)左另右的阻塞車香現(xiàn)象夸。肚論最后撓的銷肥售數(shù)鼓字更雷是驚襲人，常據(jù)碧你桂園袍５月幫２日紋上午銀的統(tǒng)焰計(jì)，損鳳凰姜城首唇日售客出獨(dú)才立別發(fā)墅２散６０銅套，東聯(lián)排奪別墅際１２懼０套竹，洋喬房６即００月套，爽銷量釀金額糞達(dá)７阻.5福億。做同日豆，銷濃售榜沖第二精名、斤同處用廣園州東的寄“中冬?？刀艹恰狈e銷售歸額沒載有超甜過2帝億。原控蓄鳳凰恐城的刷節(jié)日岸，對陣房地倉產(chǎn)的猛不少政同行抖來講精是灰揪色的貧，而殖對諸糠多的哄專業(yè)尼人士緣和新纏聞記延者來民說是糾“大浙跌眼熊鏡”危。在脾“五趙一”矮前，夢也有慕不少糧人看沙好鳳標(biāo)凰城致，但惑其火切爆的響程度庭還是夏讓大石家的當(dāng)心臟唯受不趟了，逢節(jié)后膏幾乎膜所有拔的媒眨體都預(yù)把目篇光聚她焦鳳想凰城蠅，真怕可謂憐“滿哄城皆解說鳳辦凰城嫩”。醉蝴神話集前傳科巨沒有敞毫無妥來由沙的神顏話！座觸植碧桂妨園是盲一個(gè)安善于徒制造乞神話互的企棚業(yè)！踩從順陳德碧等桂園窮的“沙給你刪一個(gè)賄五星黃級的集家”匪，創(chuàng)已造房倍地產(chǎn)切界最示經(jīng)典西的廣秤告語堅(jiān)；到趣廣州義碧桂腰園的隱大年陣初一約開盤魯，打矮破了狂春節(jié)戲不售災(zāi)樓的線行規(guī)暫；到圖華南情碧桂歪園的曠強(qiáng)力渡營銷僻。其哄中，陷碧桂叔園入教廣州技的第躁一戰(zhàn)仍——個(gè)“廣油州碧粗桂園自”的戴案例曬最為善人津糕津樂糟道。屠螺并碧桂筍園在睜廣州謊的洛眉溪橋滾頭下固，一膛下子禍圈地我一千妙畝，股先開挨發(fā)四務(wù)百畝漿，一名次投持資十耽幾個(gè)割億?；貌蛔鑫剐麄鞒?，不晝做廣樣告，辣首先噴是七想十棟孩樓同冒時(shí)啟狠建，洽幾百幅臺吊總車同扮時(shí)操委作，攻在整輩個(gè)廣贈州和孕廣東儉造成梅一種砌神秘阻之感趴。在跑這樣漆的背禽景下忙，很圖多廣蓬州人蒙停止修購買杏，等妹著看馳碧桂姻園有湖什么段新花貓樣。袍同時(shí)鄭碧桂為園放駕出風(fēng)隊(duì)來，餡以品頭牌奪攔市場鄭，號溝稱價(jià)干格最日低，尿質(zhì)量北最好右，設(shè)看計(jì)最山到位兼。廣采州碧田桂園諸的入磚侵，皂頃刻賊打破慎了市捎場格返局和障開發(fā)塌推廣俱節(jié)奏悔，改抓寫了然大盤飲常用許的穩(wěn)埋健長州線“嘗持久橡戰(zhàn)”幕的銷鑼售策哨略，弟以小茶型樓薄盤常綢用的織“閃琴電式邁”進(jìn)辛攻型猾策略批，在風(fēng)短期頂內(nèi)引上起市鵲場高餐度關(guān)來注，滔并在夕品牌唇形象藏、規(guī)魄模氣控勢轟粘炸之融下，景公開毫發(fā)售竄10拒天就煮成交湖20蒙00駐套，爐三個(gè)剝多月拖成交勵(lì)35強(qiáng)萬平黑方米檔。攤凱倍一個(gè)路企業(yè)原如果掉可以腐不斷隱的創(chuàng)頃造神摘話，中那決生不是搶偶然己或運(yùn)盯氣，領(lǐng)必定陸有更竊深層抬次的瓜因素念，通費(fèi)常偶揉然的循背后雁是必代然。笑碧桂泡園的偽前期篩成功纏為“辣鳳凰錦城神交話”里的誕稿生奠設(shè)定了胞可能屠性，冷但鳳貸凰城畢神話離要從腸可能晉性轉(zhuǎn)借變?yōu)橹蕃F(xiàn)實(shí)洋性，寬還需逢要更窄多的技條件穩(wěn)，因擾為每寸次不太同樓拉盤面篩對的膚市場輪情況篇是不線同的漠。批槽鳳凰炎城開謎盤前付到底便處于績何種痛位置拼、廣愿州房吧地產(chǎn)戰(zhàn)市場嫂競爭際格局鞭又是苦怎樣腔的呢椅？星華南沫板塊殘“牛爆氣沖源天”暑，“稿廣園芳東”偶概念殃未成紀(jì)氣候顛秩按照資廣州盡城市者建設(shè)另總體繞戰(zhàn)略蔑概念聰，政瞧府提欺出“刊南拓斧北優(yōu)忍、東他進(jìn)西染聯(lián)”槐的戰(zhàn)姨略構(gòu)閱想，丟包括展增城往、黃館埔、炮廣州才經(jīng)濟(jì)估技術(shù)宜開發(fā)島區(qū)等伸在內(nèi)搜的東甩部地燥區(qū)，兵將以南天河堅(jiān)中央槍商務(wù)綿區(qū)為繞起點(diǎn)趨拉動泳城市婦重心截向東修擴(kuò)展遮。璃大城講市的制發(fā)展藝，往餃往會尸呈現(xiàn)桑出一氣種從刮“中性心—保邊緣必”的拐趨勢蝕。廣娘州隨羨著城棚市人糞口的賓不斷各爆炸脫，中皆心地于區(qū)的陶空間建已有蔑限，撕房地裳產(chǎn)的泄熱點(diǎn)母逐漸像向外銹移動熄，我若們把犁這種廁現(xiàn)象釋稱之必為“址圍城尋”。右廣州腐的東園南西芬北一桶直都找有大堪盤虎今視眈步眈，刑圍城戲之戰(zhàn)撒早已券吹響形號角恭，特艦別是洽南部宅，尤百其是猜華南遠(yuǎn)板塊懼。紐跳20倦01造年廣砍州的爆房地領(lǐng)產(chǎn)市均場是宜華南符板塊府的天革下，傘“軋五一歐”星枝河灣真的“灶驚艷擋”，勵(lì)再有唱７月音南國侄奧林雀匹克再花園響的“葡旺銷渣”，破８月江錦繡映香江表的“豎震撼怖”，昆直到矛１０輛月華擱南新扔城的灘“傾螞城”怠，造鵝成“忍廣州廟樓事鬧看華鮮南”里的狀知態(tài)，情作為星華南納板塊童的鼓久吹者好和炒冤作者鐮，著擁名策貪劃人澆王志滿綱還馳據(jù)此惹寫了花《大元盤時(shí)紫代》騙一書主，其坦中對鏟上述只事件心有詳殊細(xì)記龜述。吵亂詢20域02染年，峽華南佳依舊朽是熱椅點(diǎn)中堂的熱交點(diǎn)，銜除了特去年稀的幾亦個(gè)大災(zāi)盤推薦出二疑期外副，另嗽一大戒鱷“順雅居甲樂”瘋蓄勢飛待發(fā)森，準(zhǔn)寫備“例五一揭”全隆面出愿擊，王再續(xù)吳華南這輝煌揪。廣釣州的軍其它椅地區(qū)樹雖然盯也有嫂樓盤沒偶露遮鋒芒營，但肝無奈揮勢單耍力薄活，無傳法與沈整個(gè)渴華南獄板塊舉抗衡廚。葬好《南秒方都恥市報(bào)秤》的煎一篇角樓事德分析俘認(rèn)為賢：“篩原本呀，新蛋興的恐鳳凰贏城與盯中海描康城盈極有套機(jī)會愛撐起芝廣園治東大芹旗，添成為逝最有掌希望圾的板鎮(zhèn)塊勁安敵，購但二誦者畢譽(yù)竟囿斤于線廈狀排浙列分他散與經(jīng)時(shí)間鏈上的植不成跟熟，主板塊側(cè)形象繡仍不云足以岸撼倒曲華南扒；同帝樣，頃東圃上一帶賽新舊指樓盤月一籮頃籮，仗市政始與商窮業(yè)利僚好不貪斷，京在今握年也偵會有枕所作亦為，質(zhì)可惜壯，區(qū)狗域整猴體素鳥質(zhì)上松的落男差又健讓其士稍遜涼一籌器；至抓于其窩他板疤塊，剝想抗墨衡華忙南，煤實(shí)際茄上更炸加心客有余穩(wěn)而力目不足春?！狈e此描惕述基參本上排反應(yīng)姑了鳳棵凰城瘡開盤卡前的破市場瘋競爭語格局切。穴半設(shè)鳳凰掃城面報(bào)對的灶環(huán)境顯是復(fù)噸雜的近，對喇手是倘強(qiáng)大鹽的，條如何凈在“肥眾目筋睽睽撿”之煎下脫早穎而阿出呢張？降穴成功寬的關(guān)挪鍵在勢于準(zhǔn)然確的衰定位不和強(qiáng)吩有力耀的傳充播，花而準(zhǔn)接確定卻位的酬關(guān)鍵迅是思代維方景式的友準(zhǔn)確布。炭從消齊費(fèi)者晌出發(fā)患輛思維斗方式劍可以猶分為晨兩種冊：從層內(nèi)而故外的腫思維敵方式跑和從做外而更內(nèi)的賀思維迅方式娛。溉夜不同蝴的思飼維方焦式體院現(xiàn)不饅同的膊營銷蔬觀念突，從最內(nèi)而透外的催思維膽方式胳是產(chǎn)病品或韻企業(yè)執(zhí)本位扁觀念韻，而鬼站在塔消費(fèi)習(xí)者位泰置看滋問題帆，從詳消費(fèi)胳者需揭求出刮發(fā)才都是真仔正的朵營銷輛觀念配。士鍬在傳勢統(tǒng)的第定位挽論，齡也就憶是A壞.里代斯和鳴J.都屈特顆在8鐮0年恩代提程出的走定位英，認(rèn)拔為定參位是辟從一趟個(gè)產(chǎn)河品、去一種用服務(wù)帶、一叼個(gè)機(jī)禍構(gòu)甚青至是韻一個(gè)李人開貫始，然在消托費(fèi)者茅心目房中獲禮得一醒個(gè)真割正有勵(lì)價(jià)值撫的位藝置?；暾缡牢覈熘?duì)I銷催學(xué)者哨盧泰膀宏息教授錢指出挺：“苗傳統(tǒng)碰定位戚定義寒從消話費(fèi)者比角度診透析賀不夠篩，多電是站葉在傳刊播者伐的自采身立臉場。智”新頓定位洞要求貫我們艇從消期費(fèi)者燭出發(fā)診研究罷定位逼，這然正是饑鳳凰備城的山做法源。勢貨鳳凰笛城銷課售總康監(jiān)龍笨爾綱感指出肺，在敞目標(biāo)亂消費(fèi)貪群的促劃分飾上鳳殖凰城砌有重兵大轉(zhuǎn)鵝變，沃就是堂由階乞?qū)觼硭蝿澐謧}目標(biāo)歷消費(fèi)擊群轉(zhuǎn)番變?yōu)榱岩噪A貨段為自標(biāo)準(zhǔn)忙。最翁先開珠發(fā)的違順德浸碧桂代園，歉針對忍的是妹珠三河角先哀富的峽階層昨，而姐鳳凰俊城的俊目標(biāo)鞏群，建則是肥“大其學(xué)畢撓業(yè)后沫五年當(dāng)、成揪長中痕、發(fā)胖展型辭”的作人群堆，他光們具平有獨(dú)吧特的好特征刺，他篩們向社往一隆種更盆優(yōu)雅愿的生辜活環(huán)式境，謹(jǐn)一種容更好霉的生引活方珍式，亭但同多時(shí)對驅(qū)價(jià)格崇又具遠(yuǎn)有很煎高的仆敏感熱性。敘裙眾目標(biāo)致消費(fèi)蘆群的植透徹鴉分析列，為南鳳凰映城的引產(chǎn)品曬的定緊位和醉宣傳言的主赤題確彎定了紀(jì)堅(jiān)實(shí)養(yǎng)的基摸礎(chǔ)。掌毒諷同時(shí)碑，定跪位不衫可以揭離開昂對競其爭者另的分缺析，鉆這也蝴是由值外而藥內(nèi)的吹思維客方式違的一途部分秘。鳳江凰城思的營樹銷者鬧認(rèn)識誤到，動房地喉產(chǎn)的田銷售退很大臉程度濫上是險(xiǎn)一種順“人炮氣”侮之戰(zhàn)兵，目慎標(biāo)消駁費(fèi)群浪固然朽重要改，其吃它的啊大眾紡也不效可忽貓視，番一旦蛇人氣挑旺極竊，銷究售則衡是水怪到渠捧成的韻事。爽人是梢具有句“羊冰群效濁應(yīng)”祝的，丙大家敘都買遮的東廢西肯串定不杰會是辜差東拌西，濾華南晴板塊滋的2湯00仆1年啟傳奇電就是亦很好遷的說貸明，盒如何涉從競軟爭者丟手里憶爭奪宵人群君，讓喘熱點(diǎn)渡轉(zhuǎn)移駁，并猴轉(zhuǎn)移乓到鳳救凰城同？泰定位業(yè)：白獻(xiàn)領(lǐng)也問可以購住別婦墅撓羅碧桂嗽園鳳粉凰城憶擁有集碧桂個(gè)園這融個(gè)響掉亮的奔品牌蠻，品雖牌可吃以帶舞來一當(dāng)定的驢影響對，但齊在面饞對牛兵氣沖典天的沫華南枕板塊裳，低遇迷的興別墅反市場蕩，光稅靠品零牌的疏拉動軌力是廳不夠黎的，股戰(zhàn)略課性定荷位是等最關(guān)鴉鍵的桿。從掌鳳凰尋城的荷命名捐，我牽們也武可以傘明白累，碧府桂園廈不再環(huán)使用商以前利的品劃牌簡強(qiáng)單衍善生，牙如廣追州碧柱桂園聞、華月南碧帽桂園舟，而位欲在遭新的窮產(chǎn)品暑類別揀中獲漿取成舉功。包一旦艱你成榴為消號費(fèi)者劑心目纖中新楊類別季的提屈案者禿，帶崖來的瓜影響秀是不磨可估厭量的斑。“細(xì)施樂循”是療復(fù)印無機(jī)的形提案堵者，助他在乳消費(fèi)紐者的軍心中廢是不筒可取凳代的愈，甚鹽至“鑼施樂幅”就消是復(fù)塔印機(jī)擠的代鬼名詞探。鳳黎凰城地的定肆位戰(zhàn)殲略也羊想達(dá)雀到如辟此效岸果！攀爐洋定位灣可以爭簡單楊分為冠兩部亮分，激一是讀給競翠爭者贈定位墊，二腥是給矛自己加定位愁。侮灰消費(fèi)何者的服大腦鋪有時(shí)頑像一左塊滿膨得滴慨水的浴海綿聰，只越有擠性掉一哄部分死已有盆內(nèi)容永才有忘可能箭吸收似新信作息。她同時(shí)松，消剝費(fèi)者溝大腦唱又是早一個(gè)顯有限躺的容默器，蠢它不豈可能有什么芽東西拴都往慨里裝污，消鬼費(fèi)者紋大腦神必須等面對磚各種差信息谷的傳桶播。沒鞠達(dá)企業(yè)奔獲得戲成功釣的唯筑一希劈望就輛是要繼有選備擇性尤，縮桐小目兼標(biāo)，觀分門擁別類疑，簡廳言之三，就梢是定忽位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