2023年電大物業(yè)管理實(shí)務(wù)Ⅰ復(fù)習(xí)資料

2023年電大《物業(yè)管理實(shí)務(wù)I》復(fù)習(xí)資料9.物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)按其來源可分為（物業(yè)維修基金）、（物業(yè)管理服務(wù)

費(fèi)）、物業(yè)經(jīng)營收入和國家財政補(bǔ)助四種類型.

1.初期物業(yè)管理產(chǎn)生于19世紀(jì)60年代英國，而現(xiàn)代物業(yè)

10.人力資源一般是指蘊(yùn)含在人體內(nèi)一種（生產(chǎn)能力），以及具

管理則產(chǎn)生于（20世紀(jì)初美國），中國物業(yè)管理最早來源于（20

有這種（能力）人.

世紀(jì)50年代香港）.

16.從物業(yè)管理角度，物業(yè)是指（一種建筑群）.

2.物業(yè)管理企業(yè)按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分，可分為委托服務(wù)型物業(yè)管理企

17.委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)只有（經(jīng)營管理權(quán)）.

業(yè)、（租賃經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)）、（委托代理型物業(yè)管理企業(yè)）等

18.辨別建筑物所有權(quán)立法問題產(chǎn)生是由于（產(chǎn)權(quán)多元化）。

類型.

19.把物業(yè)租賃分為住宅租賃和非住宅租賃，這是按（按照物業(yè)用

3.物業(yè)竣工驗(yàn)收重要有（隱蔽工程驗(yàn)收）、（單項(xiàng)工程驗(yàn)收）、分

途）劃分租賃市場.

期驗(yàn)收和所有工程竣工驗(yàn)收.

20.業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)，從管理角度，或因成本控制，或因自

4.房屋完損等級劃分為5類，即：（1）完好房（2）基本完好房、

身能力限制，把物業(yè)管理中某一項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（如設(shè)備維修保

⑶一般損壞房、（4）嚴(yán)重?fù)p壞房、（5）危險房.

養(yǎng)、自動化管理、園林綠化、保潔、保安等）拿出來進(jìn)行單獨(dú)招標(biāo)

5.物業(yè)園林綠化管理工作重要有兩大類：（1）明確園林綠化員工

或分包行為屬于（專題服務(wù)工作招標(biāo)）.

職責(zé)；（2）嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量管理原則.

21.房屋建筑物管理重要內(nèi)容有（資料檔案管理、質(zhì)量管理、修繕

6.前期物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)與（業(yè)主委員會）簽訂物業(yè)

管理）.

管理服務(wù)協(xié)議生效（之前），建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行

22.房屋裝修管理所根據(jù)法律規(guī)范有（《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、

物業(yè)管理.

《家庭居室裝飾裝修管理試行措施》、《住戶裝修管理規(guī)定》）.

7.商品租金也稱為理論租金，是由成本租金加（保險費(fèi)）、（地租）

23.房屋租金基數(shù)計算措施（等級計算法、項(xiàng)目基分計算法、結(jié)

和利潤等八項(xiàng)原因構(gòu)成.

合計算法）.

8.物業(yè)管理招標(biāo)按管理內(nèi)容可分為（單純物業(yè)管理招標(biāo)）、物業(yè)管

24.人力資源管理是指對人力資源（獲得、開發(fā)、鼓勵、運(yùn)用）等

理與經(jīng)營綜合招標(biāo)、（專題服務(wù)工作招標(biāo)）等.

活動計劃、組織、指揮和控制過程.

25.根據(jù)小區(qū)構(gòu)造及其綜合體現(xiàn)，可以分為（農(nóng)村小區(qū)、都市小40.在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集中，長期、穩(wěn)定、重要物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來

區(qū)）.源是（物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)）.

26.諸多寫字樓業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)代理出租.對物業(yè)管理企業(yè)41.住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)以（專業(yè)化管理為主）.

來說，其所有工作出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是（為業(yè)主獲取最大利潤）.42.現(xiàn)階段我國居住物業(yè)特點(diǎn)是（產(chǎn)權(quán)多元化、檔次多樣化、管理

27.在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理屬性是經(jīng)營，所提供商品是（勞體制和管理方式多樣化）

務(wù)）.43.要對處理好單個業(yè)主與全體業(yè)主之間關(guān)系，單個業(yè)主利

28.業(yè)主自治關(guān)鍵是業(yè)主大會、業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)具有益要服從全體業(yè)主共同公眾利益，這就規(guī)定所有業(yè)主都要增強(qiáng)

（選聘權(quán)和辭退權(quán)）.（義務(wù)意識、自治意識、自律意識）.

29.1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，即《都市新建住宅小區(qū)管44.物業(yè)管理啟動階段工作包括下列基本環(huán)節(jié)（物業(yè)接管驗(yàn)收、

理措施》，明確指出：由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實(shí)行（專業(yè)化管理）.顧客入住、檔案資料建立、初次業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會成

30.管理型物業(yè)管理企業(yè)重要由管理人員構(gòu)成，不帶（作業(yè)層）.立）.

31.注冊資質(zhì)一級物業(yè)管理企業(yè)多層住宅物業(yè)管理總面積規(guī)定45.物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)內(nèi)容，其中考試課是

（不少于200萬平方米）.（物業(yè)管理概論、房屋構(gòu)造、構(gòu)造與識圖、物業(yè)管理法規(guī)

32.新設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府物46.按層次，業(yè)主分（單個業(yè)主、全體業(yè)主，即業(yè)主大會或業(yè)主代表

業(yè)管理行政主管部門申請領(lǐng)取（臨時資質(zhì)證書）.大會、業(yè)主委員會）.

33.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員實(shí)行持證上崗?！秿徫?7.物業(yè)管理《業(yè)主公約》重要內(nèi)容包括（業(yè)主權(quán)利和義務(wù)、業(yè)

合格證書》實(shí)行動態(tài)管理、復(fù)檢制度-復(fù)檢查證工作一般（每二年主大會和業(yè)主委員會構(gòu)成和運(yùn)作、違約責(zé)任、其他事項(xiàng)）.

進(jìn)行一次）.48.物業(yè)管理招標(biāo)書重要內(nèi)容有（擬招標(biāo)物業(yè)基本狀況、物業(yè)管

34.現(xiàn)代物業(yè)管理中，業(yè)主自律約束機(jī)制重要是通過（業(yè)主公約理內(nèi)容和規(guī)定、對招標(biāo)有關(guān)闡明、物業(yè)管理考核原則與獎罰措

來實(shí)現(xiàn)）.施）.

35.物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)是一種（市場雙向選擇行為）.49.對物業(yè)危房使用管理一般按如下狀況處理（觀測使用、處理使

36.原有房屋裝修時，波及進(jìn)行僅做面層涂料、貼墻紙等簡易裝修用、停止使用、整體拆除）.

,（應(yīng)到房屋產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理單位登記立案）.50.電梯常規(guī)平常維護(hù)保養(yǎng)可分（周保養(yǎng)、六個月保養(yǎng)、一年保養(yǎng)）。

37.綠化有兩個方面功能：一是物質(zhì)功能，二是（精神功能）。51.物業(yè)安全管理包括（治安管理、消防管理、車輛道路管理）。

38.房屋租賃協(xié)議到期，協(xié)議自動終止，承租人需繼續(xù)租用，應(yīng)52.物業(yè)租賃管理模式有（包租轉(zhuǎn)租模式、委托管理模式、出租代理

在租賃期限（屆滿前3個月提出）.模式）,

39.由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和稅金等五項(xiàng)原因構(gòu)成53.據(jù)法律規(guī)定，房屋租賃協(xié)議是經(jīng)濟(jì)法定要式協(xié)議必須（登記立

房屋租金為（成本租金）.案、采用書面形式）?

54.物業(yè)管理工作中常常波及重要保險種類有（財產(chǎn)保險、公共場

64.標(biāo)書開標(biāo)是指按照招標(biāo)書中規(guī)定（截標(biāo)時間），在公證機(jī)關(guān)、

所保險、雇主責(zé)任保險）.

投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)代表共同參與、監(jiān)督下（公開拆

55.物業(yè)信息和信息流特點(diǎn)有（多樣性、持續(xù)性、動態(tài)性、基礎(chǔ)性）.

封），宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文獻(xiàn)其他重要內(nèi)容。

56.初期物業(yè)管理產(chǎn)生于19世紀(jì)60年代（英國），而現(xiàn)代

65.管理機(jī)構(gòu)是圍繞（封閉系統(tǒng)）可以正常循環(huán)而設(shè)置.

物業(yè)管理則產(chǎn)生于20世紀(jì)初（美國），中國物業(yè)管理最早來

66.管理人員是按（機(jī)構(gòu)崗位）配置.

源于20世紀(jì)50年代（香港）.

67.管理規(guī)約性質(zhì)屬于（辨別所有權(quán)人管理團(tuán)體最高自治規(guī)范）.

57.物業(yè)管理籌劃階段包括了（物業(yè)管理前期介入、制定物業(yè)

68.（合理性原則）不符合編制招標(biāo)文獻(xiàn)原則.

管理方案、選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)）等三個基本環(huán)節(jié).

69.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（所有權(quán)屬于業(yè)主，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期

58.建筑物辨別所有權(quán)由（專有所有權(quán)）、共有所有權(quán)（共用部分

（一般6個月）向業(yè)主公布其收支賬目，接受業(yè)主監(jiān)督）.

持分權(quán)）和（組員權(quán)）等幾部分權(quán)屬關(guān)系構(gòu)成.

70.房屋裝修管理所根據(jù)法律規(guī)范有（《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、

58.前期物業(yè)管理權(quán)責(zé)主體分別為（業(yè)主）、（開發(fā)建設(shè)單位）

《家庭居室裝飾裝修管理試行措施》、《住戶裝修管理規(guī)定》）.

和（物業(yè)管理企業(yè)）。

71.居住區(qū)綠地系統(tǒng)構(gòu)成有（公共綠地、公共建筑和公用設(shè)施專

60.前期管理與前期介入不一樣表目前（與否擁有對物業(yè)經(jīng)營

用綠地、宅旁和庭院綠地、街道綠地）.

管理權(quán)）、（與否承擔(dān)對應(yīng)民事責(zé)任）.

72.都市房租計算原則有（以租養(yǎng)房原則、按質(zhì)論價原則、

61.物業(yè)接管驗(yàn)收內(nèi)容有（資料）驗(yàn)收和（物業(yè)）驗(yàn)收.

利益兼顧原則、調(diào)整供求原則）.

62.物業(yè)管理招標(biāo)按管理內(nèi)容可分為（單純物業(yè)管理招標(biāo)、物業(yè)管

73.房屋租金基數(shù)計算措施（等級計算法、項(xiàng)目基分計算法、

理與經(jīng)營綜合招標(biāo)、專題服務(wù)工作招標(biāo)）等.

結(jié)合計算法）。

63.據(jù)我國有關(guān)法律，招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式，應(yīng)向3個以上

74.人力資源管理是指對人力資源（獲得、開發(fā)、鼓勵、運(yùn)用）

具有（承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目）能力特定法人發(fā)出投標(biāo)邀請書.

等活動計劃、組織、指揮和控制過程.

75.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣（500）萬元以上。

76.新設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（30）日內(nèi)，84.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽訂之日起至（物業(yè)服

向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)市人民政府房地產(chǎn)主管部門務(wù)協(xié)議生效）之日止物業(yè)管理活動.

申請資質(zhì).85.業(yè)主大會選聘了新物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向（業(yè)

77.某物業(yè)管理企業(yè)僅管理高層住宅類型物業(yè)，管理總面積達(dá)主委員會）交尚有關(guān)物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等.

120萬平方米，從管理類型和面積上看，該企業(yè)符合申報（三級）86.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動導(dǎo)致相鄰住宅管道堵塞、滲漏水、

資質(zhì)條件.停水停電、物品毀壞等，（裝修人）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償.

78.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)告87.在購房協(xié)議約定期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其對應(yīng)手續(xù)，

知書發(fā)出之日起（30）日內(nèi)，按照招標(biāo)文獻(xiàn)和中標(biāo)人投標(biāo)文獻(xiàn)（業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)絡(luò)并作有效申明，視同入住成立）.

簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議.88.檢查墻體裝飾面與否空鼓最適合采用（敲擊）查驗(yàn)措施.

79.在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)成果向招標(biāo)89.房屋主體按建筑構(gòu)造類型和材料劃分類別，不包括（框架構(gòu)

人推薦不超過3名有排序合格中標(biāo)候選人.招標(biāo)人（應(yīng)按照造）.

中標(biāo)候選人排序確定中標(biāo)人）.90.對于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備維修,應(yīng)當(dāng)愈加強(qiáng)調(diào)（防止性維修）.

80.物業(yè)管理投標(biāo)過程包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文獻(xiàn)，②獲取招標(biāo)信息,91.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括（客戶投訴）記錄.

③登記并獲得招標(biāo)文獻(xiàn)，④參與開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投92.不是小區(qū)防治白蟻重要措施是（挖巢法、藥殺法、誘殺法）.

標(biāo)文獻(xiàn)，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議（或前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議）.對93.小區(qū)綠化平常養(yǎng)護(hù)工作是（澆水、病蟲害防治、雜草防治）.

投標(biāo)環(huán)節(jié)是（②-③-①-⑤-④-⑥）。94.有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防備工作責(zé)任說法中，表述對

81.物業(yè)服務(wù)協(xié)議由（業(yè)主委員會代表業(yè)主）與業(yè)主大會選聘物是（物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防備工作）.

業(yè)管理企業(yè)簽訂.95.下列有關(guān)消防通道管理說法中，對是（物業(yè)管理企業(yè)任

82.業(yè)主臨時公約由（建設(shè)單位）制定.何時候都不能將消防通道劃為停車位）.

83.物業(yè)管理初期介入是建設(shè)單位引入（物業(yè)管理征詢活動）。96.電梯出現(xiàn)緊急狀況時，乘客應(yīng)采用對措施是（通過或

對講系統(tǒng)告知管理人員，靜候救援）.

97.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動協(xié)議、管理和技術(shù)人員

者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每（一年）不少于一職稱證書和勞動協(xié)議）向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報.

次公布物業(yè)服務(wù)資金收支狀況。107.物業(yè)管理招標(biāo)主體包括（物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)所

98.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制，預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金包括（物業(yè)有權(quán)人）.

服務(wù)支出）和物業(yè)管理企業(yè)酬金。108.前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議與物業(yè)服務(wù)協(xié)議兩者區(qū)別有（簽訂協(xié)議

99.住宅專題維修資金屬于（全體業(yè)主）所有.主體不一樣；協(xié)議終止條件不一樣；前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議屬于無固

100.在業(yè)主大會成立前，住宅專題維修資金使用由物業(yè)管理企定期限協(xié)議，物業(yè)服務(wù)協(xié)議屬于固定期限協(xié)議）。

業(yè)（提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔）.109.對業(yè)主公約是（業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效、業(yè)主公

101.物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定以外物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用是（物業(yè)管理約對全體業(yè)主具有約束力）。

企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定）.110.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停

102.新建物業(yè)承接驗(yàn)收時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向（建設(shè)單位）索取梯“對做法是（立即告知電梯企業(yè)處理故障停梯問題、建設(shè)單

物業(yè)檔案資料.位應(yīng)承擔(dān)本次事故所有費(fèi)用）.

103.某項(xiàng)目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請企業(yè)同意，采用111.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（居住、商業(yè)、工業(yè)、其他）物

文書類型應(yīng)是（請示）。業(yè).

104.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理措施》（建設(shè)部令第110號），112.物業(yè)管理區(qū)域停車場物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括（交通疏導(dǎo)

業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可及管理員、停車場保潔員、停車收費(fèi)員）.

以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收?。ü芾矸?wù)費(fèi)）.113.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括（物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)

105.二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由（省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管大修）收入.

部門；直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門）頒發(fā)和管理.114.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外

106.新設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、收支凈額、補(bǔ)助收入）.

企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外，還要持（企業(yè)法定代表人身份證明、

125.房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時，房地產(chǎn)債券或股票

115.（物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費(fèi)用、項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用）

投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資部分收益，成為（房地產(chǎn)間接投

不屬于物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成部分.

資者）.

116.按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（政府126.下列有關(guān)系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險表述，對有（較之個別

風(fēng)險，系統(tǒng)風(fēng)險不易判斷和控制、持有期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險）.

指導(dǎo)價、市場調(diào)整）.

127.房地產(chǎn)投資風(fēng)險重要體目前（投入資金安全性、期望收益

117.住宅專題維修資金可用于（共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修;

可靠性、投資項(xiàng)目變現(xiàn)性、資產(chǎn)管理復(fù)雜性）.

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備更新；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備改造）.128.從（有效毛收入運(yùn)行費(fèi)用）中扣除（運(yùn)行費(fèi)用）后就可得到

物業(yè)凈運(yùn)行收益，簡稱凈收益。

118.（由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)費(fèi)

129.（靜態(tài)投資回收期）是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項(xiàng)目以凈收

用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)）屬于

益低償所有投資所需時間.

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制中規(guī)定內(nèi)容，130.收益性物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用包括（為租客提供服務(wù)費(fèi)用）等.

131.（封存設(shè)備因自然力產(chǎn)生磨損；設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在

119.物業(yè)管理信用檔案建立范圍包括（物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理

外力作用下產(chǎn)生實(shí)體磨損、變形和損壞）屬于設(shè)備有形磨損.

專業(yè)人員）.

132.（市場法）是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期發(fā)生過交易

120.（收益性物業(yè)）是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商

類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)成交價格作合適處理，

業(yè)房地產(chǎn)投資重要物質(zhì)載體.

以求取估價對象客觀合理價格或價值措施。

121.別墅（Villa）是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造供休養(yǎng)住所.

133.物業(yè)價格構(gòu)成中包括了（土地獲得成本、物業(yè)折舊）

下列概念中，只有（獨(dú)棟別墅）具有別墅類產(chǎn)品獨(dú)有性.

134.運(yùn)用市場法估價時，建立價格可比基礎(chǔ)包括（統(tǒng)一付款方式、

122.物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、

統(tǒng)一貨幣單位、統(tǒng)一采用單價）等方面工作.

成本管理、維護(hù)和維修計劃管理、（平常維護(hù)和維修）、設(shè)施設(shè)備

135.一種完整房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、（價格）、資

管理和物業(yè)保險管理。

金和運(yùn)行機(jī)制等原因構(gòu)成一種系統(tǒng)。

123.物業(yè)經(jīng)營管理是（物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投

136.（競爭對手分析）不屬于需求分析詳細(xì)內(nèi)容.

資管理）等活動不停拓展、交叉和融合成果，是貫穿于物業(yè)整

137.商品住宅需求影響原因重要有（收入變化、政府稅收政

個壽命周期綜合性管理服務(wù)。

策、對未來預(yù)期、政府住房政策）.

124.房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要特性是（位置固定性或不可

138.建筑物管理計劃內(nèi)容，包括如下（建筑物維護(hù)原則、建筑

移動性）。

物管理方略、物業(yè)檢查計劃）.

139.按房屋所有權(quán)性質(zhì)劃分，物業(yè)租賃可分為（公房租賃和私房

屋及與之相配套設(shè)備、設(shè)施和有關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、

租賃）。

管理，以及維護(hù)有關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)

140.物業(yè)：從物業(yè)管理行政主管部門和地方性法規(guī)給“物業(yè)”所下

活動.

定義可以看出，物業(yè)重要包括三部分：（1）已建成并具有使用功

146.物業(yè)租賃為一般意義物業(yè)租賃指是房屋租賃房即房屋所

能各類供居住和非居住建筑⑨；（2）與這些建筑物相配套設(shè)

有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人

備和設(shè)施；（3）有關(guān)場地.

支付租金行為.

141.物業(yè)管理企業(yè)：是指專門對建成投入使用房屋及其附屬設(shè)備

147.物業(yè)管理投標(biāo):是指符合招標(biāo)規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)

設(shè)施、有關(guān)場地實(shí)行專業(yè)化管理，并為業(yè)主和使用人提供全方位、

規(guī)定，提出投標(biāo)申請，參與投標(biāo)活動過程.

多層次有償服務(wù)和良好居住和工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人資格

148.團(tuán)體是指一種為了實(shí)現(xiàn)某一目而由互相協(xié)作個體所構(gòu)成

經(jīng)濟(jì)實(shí)體.

正式群體.

142.管理規(guī)約：在現(xiàn)代各國建筑物辨別所有權(quán)立法與實(shí)務(wù)中所說

149.物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組

管理規(guī)約，是指全體辨別所有權(quán)人就建筑物管理，使用及所有關(guān)織委托，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩

序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)

系，以書面形式所為自治規(guī)則.

有償活動.

143.物業(yè)管理招標(biāo)：是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單

150.業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主構(gòu)成，決定物業(yè)重大管

位）在為物業(yè)選擇管理者時，通過制定招標(biāo)文獻(xiàn)，向社會公布招標(biāo)理事項(xiàng)業(yè)主自治管理組織.

151.房屋修繕施工管理物業(yè)管理企業(yè)為實(shí)現(xiàn)房屋修繕總目，針

信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之簽訂物業(yè)管

對修繕工程施工而進(jìn)行計劃、組織、指揮、調(diào)整和監(jiān)督等管理

理協(xié)議過程.

工作.

144.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：是業(yè)主或（非業(yè)主使用人）與物業(yè)管理企業(yè)在152.物業(yè)租賃指是房屋租賃，即指房屋所有權(quán)人作為出租人將其

房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人交付租金行為.

物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中約定，由業(yè)主（使用人）向物業(yè)管理企業(yè)繳納

153.寫字樓物業(yè)指企業(yè)企業(yè)或機(jī)關(guān)單位從事辦公'多種業(yè)務(wù)活動

物業(yè)管理費(fèi)用.

建筑物及其附屬設(shè)施及有關(guān)場地.

145.物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，通過對房

154.物業(yè)租賃：一般意義物業(yè)租賃指是房屋租賃.即房屋所有企業(yè)關(guān)鍵競爭力標(biāo)志之一、好為物業(yè)管理企業(yè)所重視。另一方面，

權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支物業(yè)管理小區(qū)文化小區(qū)文化形成，需要物業(yè)管理企業(yè)大量資

付租金行為.源投入。再次，物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理小區(qū)小區(qū)文化建設(shè)直接

155.物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)規(guī)組織管理者，主導(dǎo)著小區(qū)文化建設(shè)過程、內(nèi)容和方式。

定，提出投標(biāo)申請，參與投標(biāo)活動過程。157.物業(yè)管理企業(yè)考核中也許會出現(xiàn)某些常見問題有哪些？

156.試述物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)文化關(guān)系.答：物業(yè)管理企業(yè)考核中也許會出現(xiàn)某些常見問題有：

答：物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)文化關(guān)系可從兩個方面來理解：⑴核原則問題：員工考核原則制定，既要切實(shí)可行，又要符合

(1)小區(qū)文化影響物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展.小區(qū)文化是發(fā)明良好人崗位工作實(shí)際，否則操作起來很困難，考核成果不能反應(yīng)實(shí)際狀況，

文環(huán)境和滿足小區(qū)組員文化需求重要手段.同步，小區(qū)文化是實(shí)導(dǎo)致工作失誤,原則問題重要有原則不明確、不詳細(xì)；原則主觀性

行物業(yè)管理潤滑劑.小區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)太強(qiáng)：原則不現(xiàn)實(shí)；原則可衡量性太差等.

絡(luò).小區(qū)文化是一種手段，通過小區(qū)文化活動開展，應(yīng)當(dāng)使物業(yè)⑵形式主義：有些員工或管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不理解考核作用或以工

管理水平更高、效果更好.因此，小區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物作忙為借口，往往將考核工作作為應(yīng)付式例行公事，草率地看待

業(yè)管理有所聯(lián)絡(luò)，管理應(yīng)當(dāng)有文化內(nèi)涵，而文化內(nèi)涵又可以反向推考核工作.處理措施就是加強(qiáng)對考核工作認(rèn)識和理解，明確考核

進(jìn)管理水平躍升.小區(qū)文化對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展作用有如下五個工作重要性和詳細(xì)規(guī)定.

方面作用.一是有助于物業(yè)管理企業(yè)鑄造品牌與關(guān)鍵競爭力。二(3)好人主義：好人主義就是給每個員工打高分.這是一種在考核

是有助于培養(yǎng)業(yè)主忠誠度，三是有助于提高市場美譽(yù)度，四是有助中常見現(xiàn)象，常常發(fā)生在對管理人員和部門負(fù)責(zé)人考核上.處

于以在小區(qū)中架起小區(qū)文明“橋梁”.五是有助于小區(qū)意識和共理措施是對員工考核制定出每個部門考核成績?yōu)椤皟?yōu)”員工比

同小區(qū)價值觀形成，增進(jìn)小區(qū)人際關(guān)系融洽和小區(qū)社會友例，明確要拉開考核檔次.對部門負(fù)責(zé)人考核，要選擇某些原則

好.性強(qiáng)、作風(fēng)正派、勇于負(fù)賁一般員工與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)一起進(jìn)行背靠背

⑵物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理小區(qū)小區(qū)文化建設(shè)重要推進(jìn)者?？己?

首先，建設(shè)有特色物業(yè)管理小區(qū)小區(qū)文化，已經(jīng)成為物業(yè)管理⑷集中趨勢：集中趨勢就是指在考核時，傾向于把被考核者工

作績效集中于中間水平或者說平均水平，導(dǎo)致考核不公.這重要答：物業(yè)管理工作不僅是對物業(yè)自身管理，更重要是對物業(yè)

是由于有領(lǐng)導(dǎo)深入基層不夠，對員工理解不多，認(rèn)為員工大都差業(yè)主和非業(yè)主使用人提供綜合服務(wù).為了統(tǒng)籌有關(guān)管理和服務(wù)工

不多，不好不差，于是對每個員工都打個靠近良好中間分，他們作，一般物業(yè)管理企業(yè)都會在所管轄物業(yè)內(nèi)設(shè)置物業(yè)管理處，

看不到手指頭有長短之分。處理措施就是考核小組組員要有各方以保證管理服務(wù)及時性和有效性.管理處是整個物業(yè)管理企業(yè)指

面代表，尤其是要吸取工會、人力資源等部門負(fù)責(zé)人參與，還要揮鏈終端，管理處員工處在直接面對業(yè)主和顧客第一線，在

多聽取群眾意見.必須進(jìn)行專門培訓(xùn)，使他們掌握考核所需多管理中起著執(zhí)行實(shí)際操作和協(xié)調(diào)作用.物業(yè)管理處重要職責(zé)包

種技能和道德原則.括：

尚有其他心理原因影響考核客觀性，如暈輪效應(yīng)、首見效應(yīng)、常⑴全力做好公共服務(wù)工作.公共服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)

知效應(yīng)、近因效應(yīng)、暗示偏差、情感原因等，這些問題是員工考核主和非業(yè)主使用人提供最基本管理和服務(wù)，也是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)

中應(yīng)注意克服.主和非業(yè)主使用人每天能享有到普惠性服務(wù)，業(yè)主和顧客只要交

158.簡述物業(yè)管理委托方式.納了管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定規(guī)定提供“兩

答：前期物業(yè)管理委托方式，一般有如下幾種方式：基本、五管理、一代辦”公共服務(wù)，管理費(fèi)原則不一樣，只不

⑴顧問管理：開發(fā)建設(shè)單位自行組織人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理運(yùn)作，同過代表服務(wù)深度不一樣而已，并不意味著可以減少公共服務(wù)項(xiàng)

步聘任專業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理運(yùn)作提供顧問指導(dǎo).目，而物業(yè)管理處正是各物業(yè)內(nèi)提供公共服務(wù)詳細(xì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，因

⑵合作管理：開發(fā)建設(shè)單位與專業(yè)管理企業(yè)合作構(gòu)成管理機(jī)構(gòu)，此，公共服務(wù)質(zhì)量實(shí)際上也就反應(yīng)了物業(yè)管理企業(yè)水平祚為

負(fù)責(zé)物業(yè)管理運(yùn)作，管理機(jī)構(gòu)一般由專業(yè)管理企業(yè)委托人員主持管理處，也責(zé)無旁貸要做好公共服務(wù)工作。

工作.⑵根據(jù)條件和業(yè)主需要積極開展專題服務(wù)和特約服務(wù)。專題服務(wù)

⑶全權(quán)委托管理：開發(fā)建設(shè)單位全權(quán)委托專業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)和特約服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人提供全方位服

管理，他們不參與任何實(shí)際管理運(yùn)作.理解雙方合作意向，確務(wù)詳細(xì)體現(xiàn)，也是物業(yè)管理企業(yè)重要經(jīng)營收入來源.由于目前

定合適委托方式，是前期物業(yè)管理權(quán)委托成功前提。我國大多數(shù)地區(qū)由物價主管部門核定物業(yè)管理費(fèi)政府指導(dǎo)價考

159.試述物業(yè)管理處職賁.慮到群眾承受能力，其所定指導(dǎo)價實(shí)際上是低于成本價，這

樣，物業(yè)管理企業(yè)就面臨著或是減少服務(wù)質(zhì)量來維持運(yùn)作，或是開有一定專長業(yè)主組織起來，構(gòu)成小區(qū)某種社團(tuán)（如合唱團(tuán)、足

展經(jīng)營項(xiàng)目，獲得收入來彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)局限性.大多數(shù)物業(yè)球隊(duì)、籃球隊(duì)、英語沙龍等），定期進(jìn)行交流.可以提高業(yè)主參與

管理企業(yè)都會選擇后者，這不僅是為了保證管理服務(wù)質(zhì)量不受到影小區(qū)文化活動積極性，既能保證活動頻率及適合性，又減輕部

響，也是為了維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)，并且又是有也許做到.門組織工作壓力.

專題服務(wù)中就包括車輛代管，目前不管是住宅小區(qū)或是商業(yè)樓宇，（4）協(xié)助政府職能部門履行職責(zé)進(jìn)行社會綜合管理。物業(yè)管理與政

均有不少車輛需要代管服務(wù)，包括大、小汽車、摩托車，自行車府建設(shè)、公安、衛(wèi)生、市政、供電等多種行政主管部門及屬地

等，物業(yè)管理處可以運(yùn)用自身?xiàng)l件開展這項(xiàng)服務(wù)。街道辦事處工作有直接聯(lián)絡(luò)，物業(yè)管理處與他們既要在社會管

⑶組織業(yè)主和顧客開展小區(qū)文化活動，促使住戶間建立友好友好理職能上關(guān)系理順，物業(yè)管理企業(yè)是經(jīng)營單位，不也許承擔(dān)政府

鄰里關(guān)系作為居住小區(qū)、小區(qū)文化建設(shè)任務(wù)就是通過多種形式職能，但又要積極協(xié)助這些部門履行職責(zé)實(shí)行社會綜合管理。

文娛、體育和其他形式文化活動，發(fā)明一種文化氣氛，讓?。?）完畢企業(yè)總部下達(dá)工作任務(wù).物業(yè)管理處企業(yè)在機(jī)構(gòu)改革

區(qū)組員可以互相理解和交流，提高對不一樣文化鑒別和適應(yīng)能試驗(yàn)、人才培訓(xùn)基地建立等方面工作，都要選擇下屬合適管

力，減少文化沖突帶來負(fù)面影響，使小區(qū)組員對不一樣某些文理處來開展，如深圳海富花園物業(yè)管理處，就是中海物業(yè)管理（深

化要素逐漸到達(dá)文化認(rèn)同，并在人基礎(chǔ)上建立小區(qū)共同居住觀和圳）有限企業(yè)開發(fā)“1拖N”管理模式試點(diǎn)，而深圳梅林一村物

形成對應(yīng)行為模式.在小區(qū)文化建設(shè)中，處在物業(yè)管理第一線業(yè)管理處、廣州茗雅園物業(yè)管理處分別為深圳市萬廈居業(yè)企業(yè)、廣

管理處，從長遠(yuǎn)來說，應(yīng)當(dāng)逐漸以小區(qū)活動組織者過渡到小區(qū)文州城建開發(fā)物業(yè)有限企業(yè)人才培訓(xùn)基地.凡屬此類企業(yè)總部下

化協(xié)調(diào)者與引導(dǎo)者.小區(qū)文化最終應(yīng)逐漸發(fā)展為以業(yè)主為主、自達(dá)工作任務(wù)，物業(yè)管理處都要努力完畢.

發(fā)開展自主式和自助式小區(qū)文化活動自主式小區(qū)文化，就是逐漸160.試述物業(yè)管理企業(yè)建立程序.

將業(yè)主委員會也吸引到小區(qū)文化建設(shè)中來，從業(yè)主自身角度出答：物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置程序，一般分為資質(zhì)管理、工商注冊登記、

發(fā)，嘗試采用業(yè)主自主，管理處配合方式開展某些小區(qū)文化活動，稅務(wù)登記和公章刻制等幾種環(huán)節(jié).

增強(qiáng)業(yè)主們參與感和成就感，有助于業(yè)主滿意度提高，同步也（1）文獻(xiàn)準(zhǔn)備。根據(jù)《企業(yè)法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行措

能引領(lǐng)小區(qū)文化時代時尚.自助式小區(qū)文化，就是將在某方面具施》規(guī)定申報條件，提前準(zhǔn)備好有關(guān)材料文獻(xiàn).

⑵資質(zhì)審批和工商注冊登記。該環(huán)節(jié)在我國不一樣地區(qū)，另一（2）在收回房屋投資和利息方面，物業(yè)租賃是在房屋到達(dá)使

方面序略有差異.有些都市規(guī)定辦理工商登記手續(xù)，獲得營業(yè)執(zhí)照用年限前，通過多次互換實(shí)現(xiàn)，而物業(yè)發(fā)售是通過一次互換，房

后，再申請領(lǐng)取《物業(yè)管理資質(zhì)證書》；有些都市則規(guī)定先申請領(lǐng)屋即從實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)為貨幣形態(tài)。

取資質(zhì)證書，后辦工商登記.詳細(xì)實(shí)務(wù)循地方性法規(guī)或行政規(guī)章.（3）在流通過程與消費(fèi)過程互相關(guān)系上，物業(yè)租賃流通過程

（3）.在獲得上述有關(guān)證件后，物業(yè)管理企業(yè)還要持這些證件到稅與消費(fèi)過程是互相交叉、同步轉(zhuǎn)變，即一邊互換一邊使用.物業(yè)

務(wù)部門辦理稅務(wù)登記，到公安部門（或授權(quán)單位）辦理公章登記和刻發(fā)售中兩者是分離，它是在流通過程結(jié)束后才開始消費(fèi)過程.

制。163.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立哪幾種鼓勵機(jī)制？

上述程序結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)就可合法地開展物業(yè)管理服務(wù)答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立如下幾種鼓勵機(jī)制：（1）目鼓勵.（2）

業(yè)務(wù)。精神鼓勵.（3）獎懲鼓勵。（4）福利鼓勵.（5）榮譽(yù)鼓勵。（6）

161.簡述建筑物辨別所有權(quán)特性.參與鼓勵.（7）考核鼓勵.

答：建筑物辨別所有權(quán)具有如下特性：（1）復(fù)合性。（2）專有所164.論述物