定價技術(shù)報告

基準地價技術(shù)報告目錄第一章概述 1一、基準地價更新工作的理論依據(jù) 1二、基準地價的內(nèi)涵 2三、基準地價更新原則 3四、積石山縣城區(qū)基準地價更新工作的思路與步驟 3第二章用市場資料估算各類用地樣點地價 6一、土地還原利率的確定 6二、樣點交易參數(shù)修正 7三、土地開發(fā)程度修正 9四、樣點地價計算方法 9第三章積石山縣城區(qū)基準地價的確定與分析 15第一節(jié)商業(yè)用地基準地價的確定與分析 15一、商業(yè)用地樣點地價的測算結(jié)果 15二、商業(yè)用地基準地價的確定 15三、商業(yè)用地基準地價測算結(jié)果分析 16第二節(jié)住宅用地基準地價的確定與分析 18一、住宅用地樣點地價測算結(jié)果 18二、住宅用地基準地價的確定 18三、住宅用地基準地價測算結(jié)果分析 19第三節(jié)工業(yè)用地基準地價的確定與分析 20一、工業(yè)用地樣點地價測算結(jié)果 20二、工業(yè)用地基準地價的確定 20三、工業(yè)用地基準地價測算結(jié)果分析 21第四章積石山縣城區(qū)基準地價變動分析 22一、積石山縣城區(qū)基準地價變動分析 22二、積石山縣城區(qū)地價變動原因分析 24第五章積石山縣城區(qū)基準地價修正系數(shù)表的編制 26一、基準地價修正系數(shù)法評估宗地地價的原理 26二、基準地價區(qū)域、個別因素修正系數(shù)表編制 27三、基準地價容積率修正系數(shù)表編制 29四、基準地價土地開發(fā)程度修正表編制 30五、宗地地價出讓年限修正 31六、宗地地價的樓層比例分攤 32第六章積石山縣城區(qū)土地級別及基準地價驗證 34一、土地級別和基準地價驗證 34二、積石山縣城區(qū)基準地價修正系數(shù)表的驗證 34第七章積石山縣城區(qū)基準地價應(yīng)用建議 36附表 38第一章概述土地價格是國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)，上版基準地價的評估為利用經(jīng)濟手段強化土地資產(chǎn)管理，促進土地使用制度改革，規(guī)范土地市場，為全面、科學(xué)、合理地使用和管理城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)。近些年來，隨著積石山縣城區(qū)經(jīng)濟和社會的不斷發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，土地市場交易越來越頻繁，土地市場的發(fā)展客觀上需要對基準地價進行更新。一、基準地價更新工作的理論依據(jù)積石山縣城區(qū)土地估價的主要理論依據(jù)如下：1、馬克思的地租地價理論馬克思的地租、地價理論不僅具有重要的理論價值，而且具有重要的現(xiàn)實意義。地租資本化使土地具有價格，土地價格實質(zhì)上是地租的價格。地租、地價的本質(zhì)是由土地所有權(quán)的性質(zhì)決定的，它們是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。土地有償使用實質(zhì)上是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上實現(xiàn)的一種形式，是取得土地使用權(quán)的經(jīng)濟條件，是土地價格的一種具體形式。因此，馬克思的級差地租理論以及地價是地租資本化的理論是進行地價評估的理論基礎(chǔ)之一。2、城市土地區(qū)位理論,城市土地區(qū)位是自然、經(jīng)濟、社會各要素之間相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。從區(qū)位理論出發(fā)，城市土地區(qū)別于其它生產(chǎn)要素的最大特點之一就是因相對位置不同產(chǎn)生不同的使用價值、不同的經(jīng)濟收益和不同的地租量。在城市中，由于土地區(qū)位差異，使得同類行業(yè)在不同區(qū)位上獲得的經(jīng)濟收益會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟收益也會相差很大。因此，城鎮(zhèn)土地收益水平和資本價值（地租、地價）幾乎完全取決于土地的宏觀、中觀、微觀區(qū)位條件，而土地的利用方式則很大程度上又取決于地租或地價水平。土地價格是衡量土地需求和競爭強度的最好尺度。隨著質(zhì)量和與外界聯(lián)系方便程度而變化。在積石山縣城區(qū)的土地估價中，依據(jù)土地區(qū)位差異劃分了土地級別，并以此從宏觀上測算和控制基準地價，并進一步根據(jù)區(qū)位通達性等微觀條件，評估宗地價格。3、城市規(guī)劃理論城市規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)而進行的綜合部署和安排。城市土地定級估價與城市規(guī)劃密切相關(guān)。其中最重要的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃，合理安排各項建設(shè)用地，力圖使所有用地達到最佳利用。合理的土地定級估價成果可為城市規(guī)劃提供依據(jù)，而城市規(guī)劃控制和確定的土地用途、建筑密度、建筑高度以及容積率等指標是對城市某宗宗地價格的約束條件，將直接影響到評估結(jié)果。4、城市建設(shè)的空間變化積石山縣城區(qū)北側(cè)緊鄰北山，南側(cè)與南山相接，周圍山體山巒起伏，兩山之間用地平坦，用地呈東西向帶狀分布，用地受吹麻灘河分隔成南北兩片，現(xiàn)有城區(qū)在北岸，河流的阻隔作用在一定程度上制約了南片區(qū)的發(fā)展。城區(qū)交通主要依靠國道和省道對外聯(lián)系，省道309是城市的主要對外交通干道，城市的主要出口位于南側(cè)，城市的長途客運站位于縣城中部，臨夏路南側(cè)。由于受地形地貌的限制、歷史的發(fā)展了影響，城市空間主要依托吹麻灘鎮(zhèn)向周圍地區(qū)擴展，初步形成緊湊的城市發(fā)展形態(tài)。刪積石聽山縣涼城的撓未來掌發(fā)展僅主要哀是流沿由撿吹麻燈灘河拆自然扣形成摘的發(fā)咸展軸騾線，砍南北兵方受批山體粱阻隔櫻，向忙東為娛污水股處理勒廠和凍垃圾土填埋袍場，膊應(yīng)限奇制發(fā)梢展，互向西鉤地勢鍛平坦勤，適駕宜建脾設(shè)用緒地多鞏，是離城市市發(fā)展碼的主讀要方鼓向。竹積石叛山縣蹤城理吹麻鞠灘河贈以南子工業(yè)走園區(qū)功已初式建規(guī)殃模，碌因此雀也成布為城單市發(fā)耗展的駝一個吐方向蓬。抽積石艱山縣畫縣城絮用地且發(fā)展逐方向擠為：磁以向咽西發(fā)眨展為辛主，井完善衫基礎(chǔ)戶設(shè)施迫，考威慮他跨吹窩麻灘珍河稀以南殖發(fā)展諸，城地市整例體發(fā)析展呈大“草西拓照南跨淹”盯之勢斃。疫二、岡基準胳地價宮的內(nèi)勺涵激基準即地價葛是指胸在城廚鎮(zhèn)規(guī)屢劃區(qū)戰(zhàn)范圍梅內(nèi)，餓在設(shè)激定土閘地開興發(fā)程砌度（族此次擊設(shè)定附土地和開發(fā)奇程度撿是六垂通一謙平）掃和設(shè)亦定容府積率襯條件骨下，挎對現(xiàn)豆狀利塵用條煌件及紫現(xiàn)狀旋開發(fā)亦程度猶條件瀉下不慶同級券別或成不同月均質(zhì)渡地域戒的土息地，治按照著商業(yè)刑、住隔宅、行工業(yè)賠等用慧途，潛分別罪評估訴在某酬一估降價期防日法狗定最胃高出交讓年趁期土渡地使描用權(quán)桑的區(qū)擔域平今均價劇格。匙積石伸山縣竄城葡區(qū)此沒次狡估價盤期日駕設(shè)定理為幟20蛇1饞2燃年律1亞月困1算日。愛設(shè)定榴土地態(tài)開發(fā)削條件桑(隱平均棵土地偵開發(fā)國程度蟻)肥和現(xiàn)富狀利挪用條刑件均遭指六塵通一嗓平，倒六通確是指聾供水較、排趁水、挖通路皂、通毯電、槍通訊糠、供短熱，劇一平奴指場匆地平趨整。蟲法定狼土地漢使用資權(quán)最辯高出提讓年蜜限商爬業(yè)用第地梢40雄年、估工業(yè)母用地駁50污年、描住宅獻用地史70校年。殿根據(jù)計調(diào)查如及有愉關(guān)單捉位提幼供的賠資料圓，設(shè)怪定務(wù)容積懇率取蟲積石悟山蒸縣城蛛?yún)^(qū)不港同用菊途土漆地平籮均容笑積率個，計劃算結(jié)剃果為釀商業(yè)杰：寬1.杠8扎，住詞宅：敢1.傾5爬，工槐業(yè)：稀0.假7蒙。參三、幻基準咱地價墳更新攪原則侵根據(jù)俯中華從人民瓣共和毀國國源家質(zhì)泄量監(jiān)炎督檢項驗檢粥疫總秤局發(fā)嗚布，鄙于雁20總02渴年啄7街月住1暗日實挑施的夜《城束鎮(zhèn)土極地估映價規(guī)偶程》儉（四GB加/T抗18萄50棗8-庭20略01做）（朱以下蓄簡稱以《規(guī)奉程》漏）的舟規(guī)定梨，敗積石婚山縣喉土地登估價踐應(yīng)遵昌循的過基本不原則瓜如下么：棒1.強獵遵循坐預(yù)期灣收益貌原則艙：指支土地腎估價種應(yīng)以預(yù)估價宏對象鄰在正潮常利差用條捕件下侄的未歸來客塘觀有幣效的摔預(yù)期睡收益拐為依失據(jù)的客原則攪。私2.呢級遵循們替代冒原則昂：指系土地漫估價損應(yīng)以瓣相鄰叉地區(qū)競或類飽似地殼區(qū)功邊能相頁同、豎條件拆相似僅的土路地市晴場交豪易價賤格為需依據(jù)灣，估儉價結(jié)多果不茂得明懇顯偏解離具透有替忙代性思質(zhì)的湖土地曉正常域價格累。地3.刻停遵循先最有洲效利變用原性則：窄指土懶地估誦價應(yīng)娘以估掃價對笛象的渠最有木效利牌用為斗前提減估價擔。判俱斷土合地的溉最有項效利迫用以頑土地都利用紙符合閥其自接身利魚用條片件、耀法律劃法規(guī)穴政策度及規(guī)警劃限泉制、黎市場監(jiān)要求卡和纏最佳金利用新程度呀等。記4.扎淚遵循秒供需拍原則弓：指周土地摟估價遵要以授市場殿供需酬決定隨土地懷價格拒為依引據(jù)，鎖并充置分考晴慮土臟地供敬需的槽特殊展性和簡土地慈市場壺的地搖域性聚。益5.蝦沫遵循禿報酬竄遞增養(yǎng)遞減齒原則組：是水指土男地估展價要席考慮擴在技甚術(shù)等鍛條件剪一定噴的前苦提下叫，土膝地純龍收益蟲會隨兆著土灣地投斷資的綠增加告而出崇現(xiàn)由仁遞增浸到遞性減的牛特點歌。蠟6.獵呼遵循鉛貢獻倡原則似：是釣指土辛地總鞠收益逝由土響地及惕其它姜生產(chǎn)教要素阿共同銳作用廉的結(jié)恰果，竟土地車的價已格可叛由土蝴地對歐土地搭收益志的貢舍獻大套小來獻決定窗。涂7.猛喬遵循抗變動穿原則濃：指貸估價獨人員資應(yīng)把候握土緊地價怎格影恭響因贈素及捉土地鞋價格秒的變汁動規(guī)村律，保準確萌地評艱估價罰格。董8.該瀉適當惰考慮跨規(guī)劃柄原則面：各片種影付響土瓣地利住用的烈規(guī)劃焦，如額城市痕規(guī)劃返、土閥地利依用規(guī)限劃和夢各種聯(lián)專項謀規(guī)劃越等對脈土地堡的利可用方執(zhí)向、浮強度悉、收宴益都脹有著央不同慎程度斯的影醋響，鹿進而稍影響瞇土地宴的價什格。兇尤其曉對于潔在評哭估期芳日內(nèi)藏正在乓實施恩的規(guī)抄劃項芽目應(yīng)荷予以搞著重丙考慮爆。償四、合積石另山縣品城區(qū)驕基準皇地價酸更新臨工作螺的思他路與蜂步驟些1脾、總散體思游路娘積石幅山縣撤城區(qū)禿基準善地價刪更新奧技術(shù)贈路線決是以魄土地楊定級拆成果罷為基臘礎(chǔ)，業(yè)以市鴉場交何易資杜料為床依據(jù)愁，采把用成秋本逼童近法蔥、收恥益還欣原法多、市悼場比籮較法蛛、剩卸余法倡等評宅估方腰法測篩算地委價，牌并采轟用樣舊點地后價平森均值顆的方最法確視定基酬準地浸價。夏在測裕算出奴的積折石山驢縣城伐區(qū)各竊級各孟類用湊地基卸準地旨價的替基礎(chǔ)喚上，嫌按照持《規(guī)蚊程》慈規(guī)定鏡，編妻制積鳥石山磨縣城導(dǎo)區(qū)基袖準地字價修授正系捏數(shù)表忽，以舒便進綱行踩積石壁山虧縣城語區(qū)宗妄地地燦價評秩估。辱2叫、估帥價資拒料的課調(diào)查羅、整快理、狠分析誼和估蠅價數(shù)豆據(jù)庫窗建立曬隨著滴積石妥山縣延城區(qū)蹈發(fā)展傭，以悔及流造通體放制的除改革插和市戒場的愈不斷臣發(fā)育柔和完弊善，調(diào)城市鑼土地震的資移產(chǎn)與螺資源士二重姜性得留到充劫分體窮現(xiàn)，彩為積戰(zhàn)石山男縣城洋區(qū)市妙基準挎地價向評估逼提供返了詳防實可奏靠的拐資料書依據(jù)磚。在址評估飯過程蘇中，索對區(qū)四域內(nèi)稿商業(yè)稍、住春宅、蝴工業(yè)租各類倆用地炎的基逢本情儀況進喪行了感廣泛死地調(diào)匙查雖(勿調(diào)查盒表采愚用《簡規(guī)程胸》附劃錄部蒜分的爺有關(guān)雪表格素)獎，內(nèi)洗容包向括：弟轉(zhuǎn)讓核、商鎖品房招房屋碗出租宰、房板屋買啦賣、雨土地巷使用雨權(quán)存出售似、征指地等詞，還枝對土鐘地利湖用與笨管理潮政策賤、稅頃費標月準、王物價哨指數(shù)外、銀吩行利刷率、祥投資朱收益簡率等遲土地淡估價窄所需緞的各鮮種資降料進裝行了票廣泛填的收屑集；膛然后劑通過擱歸類新、整鑰理、脫審查昏、檢辛驗，憤把一塌些缺茶乏主牌要項冷目、就填報頁數(shù)據(jù)獎不符杏合要先求以班及明將顯偏億離正劇常情蓋況且志又難醫(yī)以找臭出偏痰離原滑因的恭樣本危剔除事，然灶后利濁用串CA紐RE響LA泰ND針系統(tǒng)逮對所朗收集搭的樣終本資喪料進解行方記差統(tǒng)津計檢乖驗，架剔除掀了一脈部分黨樣點殺。本壁次調(diào)肺查共裳收集庫各類置樣本構(gòu)41吸1呆個，狗積石喬山縣梨城區(qū)冰的樣深點資給料涉果及到燒餐飲受、教儲育、木醫(yī)療曾、食頂品加墾工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)乳果顯她示：駁積石烈山縣友城區(qū)龜各類迷用地愿四、吧五級科大部肝分位遇于建低成區(qū)谷以外屈，應(yīng)汁按設(shè)騙定的李六通票一平凈的要冠求進壺行修艇正，邪見下迫表槐2-招4似：雷表喘2-磚4匹辱土地有開發(fā)栗程度情修正迎表單賢位：級元延/棍平方兄米疼土地猴開發(fā)突程度笛修正訂表（肯商業(yè)養(yǎng)）踏級泄別吊五將通關(guān)四杰通喊三辱通株二題通浮場地段平整同一級扒30忌-5灑0帶40搭-7殘0礙25鬧-6搭0伙二級赤30脖-4繩5緊45增-6例5揉50工-8抽5衫25卡-5膝0答三級芬20累-3上5瞧45施-6路0額50穿-8拌5鄉(xiāng)15冠-3滅0必四級綁30樹-6庭0恨40鳳-喂6仔5該50窯-敞75程6-扣15站五級真30漿-6防0本40著-6停5勸50鐘-加70恒2-彈5燙土地訪開發(fā)俯程度闊修正椒表（溫住宅計）縣級捐別舉五憐通紫四候通弱三酒通寒二腎通蓬場地目平整括一級扎30偽-4排5別40夫-6蛾0打20寫-5沉0錯二級稿30蘿-4硬0啞35肺-5吵5棟50俯-7障5跡20豐-4常5怠三級危20露-4癥0某35超-5稼5刑50喂-7柳5氣15軌-3斯0姜四級耍25求-4今0細35背-5智0途45羅-5膽5悅6-緞15竊五級掙20陰-3返0傳25射-3均5賊30自-4居0蜂2-脹5羊土地既開發(fā)談程度冬修正息表（捐工業(yè)遼）快級緩別涌五姿通且四鉗通模三調(diào)通運二釋通姐場地蓄平整劇一級更30烤-4遷5迅35凡-5逗5急18回-4夕5衫二級廣25吹-4泉0傾35便-5框5酸50歇-7籠5筍16國-3悔5瘡三級滔25握-4播0膏35蹤-5悶0法50茄-7滋0示14攪-2插5鏡四、此樣點擊地價座計算界方法彎1盲、采隙用房統(tǒng)屋出持租資夾料計漂算地朵價喇近年炒來，獅積石享山縣喬城區(qū)架房屋遼出租派現(xiàn)象霉十分競普遍押，其旦租金坊值的現(xiàn)大小糞及其團變化憶能較狼為客盼觀地耽反映要土地葉質(zhì)量韻差異泡及經(jīng)勒濟區(qū)伶位變迷化。丟由于玩租金雙中包遙含了猜管理律費、壯維修評費、驗折舊抖費、糕保險墳費、享稅金榨、利輔息、涂地租素和房哲屋收糠益，甜因此分只要教調(diào)查崗到房輝地出饅租租顏金及絨其所貴包含儀的各叮項費減用，佩再除貨去房橫屋純尤收益束，就鉆可從遠租金廉中計世算出旗地價帖。速房地嗽總收杰益＝步房租損-懇（折后舊費尿＋修茫繕費疫＋管潔理費滴＋利猛息＋仆保險勵費＋憶稅金遲）寧土地燕純收幣益（敬地租必a郵）＝注房地孟總收瞞益雕-絮房屋東純收算益即房屋麥純收勢益夏=求房屋差現(xiàn)值延×悶房屋適資本滿還原補利率證地價徑＝地薯租朱÷敬土地提還原噴利率飲據(jù)調(diào)禿查，拳積石州山縣問城區(qū)誦的房碌地租蚊期限嚼以一據(jù)年為筒主，甲其收憂益為齊有限坐年期與的收轉(zhuǎn)益，墾故進鉤行伐年期臭修正晴。根童據(jù)《胳規(guī)程妻》，集土地姻收益經(jīng)為有背限年匪期計餓算公摟式：河V=痰（筑a/牽r熔）砌[1裝-1濃/(槍1+鄰r)峽n象]攪式中詳：郵V-稍-倉土地虛收益遇價格囑a-批-代土地輝純收簡益小r-蠶-礙土地起還原趣利率跡n—埋未來繳土地傷使用衰年限睛據(jù)積替石山旗縣城族區(qū)實街際情濫況，婦以上辛各要需素構(gòu)坐成、腔涵義呈、計賠算方亦法及稍有關(guān)技參數(shù)拋值確陪定如廉下：免(1疾)咬折舊季費費折舊電費是頓指房特屋在貝使用礎(chǔ)過程侄中因銹損耗床而在渴房租碧中得酒到補尊償?shù)囊赡遣克芊謨r黎值，摩計算忽公式駁為：遼年折府舊費聾＝（含重置淡價膛-季殘值讀）毛÷撒耐用徹年限警＝紛重置障價抓×謠（懲1-靜殘值單率）亂÷中耐用羽年限務(wù)其中桃重置飾價、申耐用葵年限泡、殘蜓值率熔是隨填房屋孕的結(jié)悅構(gòu)及猴結(jié)構(gòu)直等級揪的不炊同而篩變化劈，且泡與所辱在區(qū)衫域的遷自然庭環(huán)境考密切介相關(guān)新。據(jù)談?wù){(diào)查貞并參袋照箱積石義山蘋縣恢造價緩站考、吃積石胞山呆縣爆建設(shè)主局菠的有加關(guān)規(guī)滿定，肥結(jié)合授積石砌山星縣城舉區(qū)實繡際，答確定找不同咐結(jié)構(gòu)想類型燭房屋屠的耐護用年男限、乎殘值脊率如北表錦2-閃5聚，其渡中鋼盯混重遺置價執(zhí)確定尾為鄙12某00扮元太/苦m免2來；磚爭混結(jié)欣構(gòu)的搭重置壩價確排定為燕10除00里元狼/景平方利米；協(xié)磚木賓結(jié)構(gòu)歲重置顫價確致定為領(lǐng)78狂0拌元例/膏平方?jīng)]米，言簡易舌結(jié)構(gòu)濾重置曲價為擠65他0顆元拼/凡平方筆米。夢表添2-雹5絞視積石獲山縣輸城區(qū)洋房屋句重置吧價、態(tài)耐用洪年限尼及殘嫌值率主表顆房屋器結(jié)構(gòu)析重置脫價（佩元沸/先平方溫米）顧耐用淚年限習(xí)（年睛）譯殘值雜率（倆％）讓鋼混賽12杯00堤60現(xiàn)0恰磚混溝10樸00筒50永2嘉磚木扮78火0預(yù)40叼5樂簡易還4螞50跡20音0置（數(shù)云據(jù)來雁源于的積石穴山造線價站藝、建萄設(shè)局半）榨(2扎)傷修繕攻費咽修繕細費，芝又叫析維修城費，絞是指困為了頌保證獸房屋檢正常心使用勒而進彈行的跑定期妹修繕程的費糞用。慶修繕朗費的疼計算敬通常拌采用師重置跌價比碗例法育，據(jù)篩房屋徒結(jié)構(gòu)闖分別職確定草其修支繕費塔率。趁通過澡對小帽區(qū)物齊業(yè)管芽理公關(guān)司和武房管桿所的鋸調(diào)查紋，積盤石山螞縣城箭區(qū)房戶屋修付繕費妖率確討定為尋：鋼壁混結(jié)除構(gòu)為步2.園5%磚、磚求混結(jié)忍構(gòu)為絞3%艙、磚遣木結(jié)思構(gòu)為狡3.為5%視、簡洲易結(jié)酒構(gòu)為筑3.像5%毫。澆(3送)啞管理貴費牧管理綁費是散指對盈房屋劑進行輕必要譯的管計理和績服務(wù)慢所需駝要的誓費用浪，主養(yǎng)要有敢兩部發(fā)分構(gòu)貨成，較一是主出租差經(jīng)營漁過程傻中所拉消耗瓶物質(zhì)成的各向種支改出；屢二是唯管理剝?nèi)藛T洪的工墨資。嗚管理佩費的嬌提取趟采用謎租金潮比例北法。久經(jīng)調(diào)問查，貨大部垂分地廟區(qū)為口3濤％，原故在匯剝離霜地價獲過程描中，用采用浪年租飯金的捷3蠟％計須入。桶(4云)努利息述利息偶是債巨務(wù)人字向債唐權(quán)人逐支付嘩使用碧資金悄的補臟償，螞這里術(shù)是指詠建房貿(mào)資本限的利喘息。畢其計輸算公久式為統(tǒng)：炕利息儉＝（持房屋疫建筑搭重置零價＋獲折舊超費＋滑殘值誤）浮×墻年利夏息率叛÷2逐考慮壩到資務(wù)金的薄時間朵價值掠，年根利息松率選刮取房奪屋建僻造年暮代同勇期中疲國人孟民銀這行一霧年期厲固定刻資產(chǎn)嚴貸款得利率筍6.呆56圖%屯。適(5裹)悔保險顏費肆保險闖費是底指房麻屋所借有者摸為了畝使房嫁產(chǎn)避勞免意胸外損假失而茫向保滴險公看司等純承保損單府位每花年薦支付敘的費伏用，許計算鎮(zhèn)公式附為：載保險禍費＝無房屋尤重置役價隊×材保險篩費率掏在實霜際調(diào)豎查樣吩本中悠，被淡投保匆的房歷屋很量少，蓋在計竟算地耍價過烏程中咽，按極其實拍際投耗保情荷況處皆理。武(6鎖)著稅金貫稅金話指房厚主按體有關(guān)糟規(guī)定份向稅他務(wù)機粥關(guān)交飲納的沖房產(chǎn)星稅和呆營業(yè)使稅等欺。其滅納稅董標準灰為：醬月租語金浸12艇0朱元以綠下，打按租槍金的僅12量％交智納，急月租功金禍12丟0暈元以警上者罪，按脹租金劫的限17壤.4驅(qū)％征乓收，睡其中省包括愿房產(chǎn)院稅費12知％、稿營業(yè)兔稅刪5奇％以或及其散他附疊加稅隱等。桃(7臭)妨房屋款現(xiàn)值鋼房屋批現(xiàn)值勢的計似算采晉用公頸式為凍：戶房屋悠現(xiàn)值奔=哨房屋且重置火價－餓房屋符重置被價悲×恥（球1暢－殘倍值率頭）紡×揮房屋完已使蘭用年綠限皇÷勻房屋攏耐用傳年限己其中糊房屋舅重置凈價、礎(chǔ)殘值量率和蝴耐用鄉(xiāng)年限螺的取牙值按倉表特2-種5刃所墓給標純準嗽確定非。賴2.斥峽采用小房屋熊買賣鞋交易當資料茂求取寫地價壇由于都房屋君買賣元的交汁易價診包含蓋地價抗、房澇屋現(xiàn)按值和吼交易躬稅及鹽其它溉有關(guān)溝費用校，所洋以從斥房屋盈的正挎常交蜓易價忠格中形扣除閃房屋煎現(xiàn)值葛和交舊易稅翁及其穩(wěn)它有偵關(guān)費忌用就磨可算鬧出地截價。股此次勵房屋根交易民資料舟樣本更來自地積石睛山縣濕房產(chǎn)壘交易菜中心拌的登捆記報秋表和儲入戶參調(diào)查組。依晴據(jù)《窩規(guī)程剛》規(guī)顫定，曬采用稅以下籌方法而求算肚地價澆:尺(1選)禁房屋懼現(xiàn)值田計算銜房屋擺現(xiàn)值臉隨房葬屋結(jié)臥構(gòu)類費型、蕉地上干建筑逝物面龍積、繡重置教價及可成新冒度的肯不同配而不參同，最其計宗算公講式為待:帆冰匆窄訪欺詳匆電蟻晃夢勒做因Ph皺c=賠Ph愚k×陪Dn辜=P像hk瞇-E剪式中寬：徐Ph診c挪--友房屋倘現(xiàn)值憶；張P跑hk林--座房屋頁重置顛價；拌Dn敏-棕-架房屋寺成新衰度；樂E哄—壁房屋瓣折舊賢總額億房屋逃重置承價取羞值標份準如濕表嬌2-襖5隨，房擊屋成株新度艷的計臣算采填用公釀式：潤Dn棕=1最-(閑Ts早-T僻m繞)÷第5×默0.鋼1虎式中架：高Ts辦--晶房屋瑞買賣彼成交跪時間脊；世Tm服--冰房屋爛建造搜時間欣。背(2里)雁地價置測算靜從正奇?？傄灰紫瘍r中橡減去脈房屋屆現(xiàn)值況以及質(zhì)有關(guān)愧的稅躍費，庫即可協(xié)計算昨地價顯。展監(jiān)劍次紡招氣味央矩擇跌蹤辰P樸ls右＝（付Ph送g-攪Ph隱c-夢T-質(zhì)E宇）趟÷s坐式中州：甜Pl剪s-育-兇單位擾面積棒土地視價格么；播Ph械g-罰-叢房地泉總交錯易價赴；耽Ph錯c-豎-回房屋丑現(xiàn)值腫；啦T唇--城房地豬交易互過程猛中賣慮方應(yīng)柴支付孟的各膏種稅蕉額；毀E潔--援房地差交易腫過程弱中賣幣方應(yīng)奉支付蹦的有畫關(guān)費排用；賞S敗--留交易娃房屋伶占地桂面積氧。歉T祥和外E爪的確杯定通遍常采擁用比玉例法公，據(jù)議積石趟山縣綠城區(qū)肺的實奔際情餓況，虛T吐確定潑為房量屋總快交易虧價（恒Ph年g懶）的早1%賭，倦E應(yīng)取焰Ph割g壓的她3按%按。零3詳、用少土地件使用俘權(quán)出費讓資須料計劣算地鐮價疑根據(jù)沿土地緞使用廈權(quán)出押讓資愁料，鐮按下倘式計室算地呈價：雙V=甚VT餡/S賤式中稠：饑V背--敬單位踩面積提土地紫使用無權(quán)出告讓價推格室VT閱-蒸-快出讓同宗地川總地蚊價拜S沫--音出讓哀宗地蠅總面曉積首在吹積石柿山疑縣，鐘土地歉使用全權(quán)的衰出讓貼僅限斗于土才地一亦級市憶場。兔4百、采漲用土貞地使鬧用權(quán)涼轉(zhuǎn)讓北資料狗計算略地價份根據(jù)襖土地叛使用西權(quán)出周讓資綠料，穗按下順式計危算地跳價：商V=測VT編/S舊式中發(fā)：退V敏--耐轉(zhuǎn)讓澡宗地鴿單位霉面積辱地價朗VT國-滲-徑土地圣轉(zhuǎn)讓棄方或閥取的帆資金歉或?qū)嵡o物作長價凈據(jù)收入葛S睛--保轉(zhuǎn)讓勇宗地尊總面張積喂5燕、采攀用商鬧品房詞出售膚資料稼測算鑄地價腿商品禁房開武發(fā)是傍積石用山它縣目執(zhí)前較割為活三躍的史產(chǎn)業(yè)旗部門慚，是露對地急價較煌為敏堡感的即行業(yè)彎，商瞎品房袋售價陣客觀津上爪反映謠著務(wù)積石歐山俊縣股城援土地銳區(qū)位常和土梯地質(zhì)販量差閘異。轉(zhuǎn)由于膝人們喪生活疼習(xí)慣魚及購菊房要年求不渠同，漏樓層逐及朝咳向等全都會鞏影響沒房屋右價格冰，因市此，棋在計參算商縣品房鐵開發(fā)連過程就中的涂地價查時，峽以整跌棟樓系為單株位計漏算，預(yù)其計話算公榜式為執(zhí):誘V券={退Pr疲-(功Ch惹×S棉hb掏)-沫I-災(zāi)T-歸B}麻×G蛾÷S形bl豪式中銳：俱V續(xù)--筆某一鬧商品滑樓用扒地的施單位或面積歇土地商價格貫；辮Pr拳-閉-炮某一序商品吧樓房劑總售佛價；派Ch社-捷-護當?shù)叵笸惥芙ㄖ蓡挝簧厦娣e玻平均抖重置割價；最Sh紫b-蟻-投商品乖樓總掘建筑牢面積緊；炭I柱--薄開發(fā)住公司鍋利潤心；型T餅--頓商品綁房開謎發(fā)中知向國永家交惑納的送投資朋及營該業(yè)稅盼等；叼B(yǎng)耐--腐開發(fā)亦資金討應(yīng)支鼓付的永利息莖；商Sb喉l-牙-歷建筑熱物占唐地面運積；親G衡--吩規(guī)劃熱的建妄筑覆逗蓋率脹。知第三魄章益積石應(yīng)山縣頌城區(qū)間基準胞地價停的確鑼定與梯分析柏第一虧節(jié)面商業(yè)嚷用地豬基準漿地價棚的確逼定與妨分析狹一、者商業(yè)儉用地斤樣點馬地價戀的測粥算結(jié)美果腦目前生，積播石山桂縣含大擴什字賭商業(yè)按中心忠已初嘩具規(guī)但模，據(jù)形成罰區(qū)內(nèi)織的商秘貿(mào)金報融中暈心，濤并以膨該中昆心為僚基礎(chǔ)蠟向四逼周輻悅射。凡積石箱山縣曬城區(qū)睜的商括業(yè)用既地樣而點以責(zé)鋪面填出租千即房具屋出倦租為疼主。載樣點閥主要屈分布漆在幟臨大恰公路器、擦臨夏逝路等甚比較牢繁華聾的街圈道兩管側(cè)，文在小佩街巷步和居埋民區(qū)島較少凱，所徹以樣喜點所獎代表互的宗采地的待進深止有限頁，依銳其所橫測算項的地與價為蓄沿街候面兩幼側(cè)有箱限深川度的桑價格禁，對幻其要通進行警一定辜的修虹正。豆對收紙集到思的房鍬屋出袖租，餃土地倍使用評權(quán)轉(zhuǎn)們讓，班土地息使用扮權(quán)出帶讓，轉(zhuǎn)房屋鍵買賣印等商竹業(yè)樣密點資跡料，虛應(yīng)用章第二熟章樣拆點地凳價計撈算方碧法進祝行計庫算，冶經(jīng)過數(shù)ca循re往la牌nd慧樣點撲方差淹剔除竿。一頑級商程業(yè)用追地原鄉(xiāng)樣點似數(shù)效24筑1臂個，捆剔除欠樣點欲數(shù)碌14撈3市個，剩剩余潮樣點臂數(shù)體98際個；憶二級蹄商業(yè)選用地界原樣女點數(shù)資1要26貓個，爬剔除稱了雅58信個，布剩余惕樣點朗數(shù)秀68耗個；鐘三級萍商業(yè)顫用地含有效迫樣點酷數(shù)辦51脹個；耗四級愿商業(yè)添用地途有效婦樣點鐮數(shù)鐵1墊個。至經(jīng)過科土地伐級別脾樣點佩地價燥加權(quán)銀平均任計算縫，得講到級靜別樣留點地玻價如憂表硬3-紛1脫。怎表分3-丈1邁積石齊山縣栗城區(qū)汪商業(yè)紀用地糟樣點辱和樣各點地玩價鞋土地樓級別恩一級蜻二級恰三級煩四級敵房屋巨出租啟樣點伸地價懇（元傾/m知2宗）前12滾63覆.9丙3嘴89述7.濃41特51刪8.霜0沸有效甘樣點射數(shù)（疼個型）襯98打68冤49嬸土地因使用太權(quán)出授讓樣捕點地協(xié)價（捎元辨/m愁2素）醉46國6.年29扒36精7.乳3勻有效奪樣點耍數(shù)（斤個錄）蓬1憑1峰土地好使用踢權(quán)轉(zhuǎn)妻讓樣五點地濫價（炭元鐮/m難2蛾）蟲54脫6.唇52裕有效范樣點蒸數(shù)（俘個貍）狹1刻二、潑商業(yè)尺用地擦基準揀地價駕的確陷定巖此次狡積石既山縣友城區(qū)瓜基準醋地價哨更新找所調(diào)繪查到貧的測再算地戀價樣泉點，味涉及托到房服屋出衣租、齊土地膚使用闖權(quán)出既讓、匪土地翅使用研權(quán)轉(zhuǎn)災(zāi)讓等認樣點暫類型巾，雖凳然樣雖點數(shù)框量多呢，但煎分布同不均饅勻，君大部育分集康中在滑一級撿和二懲級區(qū)亭內(nèi)，薦五級旦地缺怨少樣鉛點，爛將以際上三酬種方宜法測滅算的挽樣點批地價紛進行企加權(quán)良平均毯計算蕉，作琴為一鼻級、逆二級隸與三獵級商及業(yè)用面地的旁基準助地價比，悟四級螺與五鏈級商我業(yè)用謎地基黨準地秋價的悠推算蒸：字一是座采用毅同類錦用地缸不同丹級別現(xiàn)之間哄地價貿(mào)的比勤例，眨即級轎別指攀數(shù)法攝來確憐定夫：惰根據(jù)沫已有猛的前酸三級陽商業(yè)蘇用地你基準羞價格換建立壯指數(shù)及回歸姻方程潤：圍Y=繼14意21目.1揀×歷e裕(身-0模.3格01燈1X測)堤前R紀2歸=0境.9身98躺2娛Y蕩--剪n通級商喇業(yè)倦用地則基準的價格惠杯Y恒--冒n毒級商維業(yè)膝用地類四級軋和五項級用峽地的堅基準張地價豈分別騾為債44麻1.截6甩元懂/m省2漲、碌30挎5.預(yù)9沸元成/m鳳2勉；曬二是義采用私同類貫用地科不同豎級別形的定頸級單六元總屆分值挺與地很價之摩間的穴關(guān)系冊模型鏈來確士定，哪分別蜜為返35庭3.殺4剩元各/m碧2服、摧25借0.回9話元淋/m側(cè)2殖；喇對此榨兩種冒方法新得出撓的地注價進魚行加釣權(quán)平抽均，裹從而判確定結(jié)商業(yè)慰用地棗第四理級、還五級集的基遠準地絹價。外最后泰確定市的積裳石山辦縣城電區(qū)商混業(yè)用嗚地基懷準地每價見課表綠3-住2壁。愁表呼3-粥2將積石渠山縣傅城區(qū)亦商業(yè)下用地濟基準捕地價走土地安級別湖一級榜二級燙三級為四級堂五級啦基準倚地價膀(醋元垂/m益2怒)韻10立47勉.4棍76央5.成0賭58喂5.虧0巖39惕7.醋5奏27雄8.潤4件基準諒地價宣(良萬元在/閉畝顆)柜6婚9.父83覽51陽.0線0困39栗.0襲0開26融.5通0圓18爛.5席6預(yù)三、傭商業(yè)爛用地窄基準鋼地價者測算音結(jié)果指分析次商業(yè)嗓用地象是城蛾市各籍類用瀉地中愉土地娘效益氧最高段的，伙也是重對土虧地區(qū)巨位最陶敏感駱的用壤地類附型。下因而格商業(yè)湯用地陳基準窗地價源代表腹了城轉(zhuǎn)市各焰類土膨地平刷均地脆價的劇最高恐水平異。能從商扭業(yè)用選地空痕間分姿布情謠況看李，主款要有每兩種夠類型棚：一拼是商絞業(yè)集改中的圓各級對商服禽中心尾，二彈是散主布于粱街道批兩側(cè)惕和街飼坊的彩眾多套商業(yè)標點。佛商隊服中亭心育集聚炊度高策，占雕據(jù)著蔬優(yōu)越早的商毛業(yè)區(qū)陜位，吩由功倦能較巷為齊市全的喘眾多怕商業(yè)緒點、騎相當嘆規(guī)模頁的大杠型商族場或獵各類妹市場多組成寨，是突積石途山縣物城區(qū)爛商業(yè)件繁華揪地段耍。根掀據(jù)在碑定級隊過程塵中對祖積石戒山縣燭城區(qū)幫各級溉商搏服中險心臉的劃豪分，化結(jié)合墊土地割定級式成果蜘可以毀發(fā)現(xiàn)幟，一裳級商聰業(yè)用算地基熱準地突價反鞋映了天全區(qū)翁各類腫各級燃用地腿的最磨高平邀均土娃地價選格。誤二級站地是洞僅次授于一烤級地薦的商計服衣業(yè)理朗想忍用地額。實擴際上篇，積肌石山廣縣城到區(qū)商隸業(yè)用邪地級情別之習(xí)間，色商服怕繁華輛程度娘變化蘇表現(xiàn)塘為一務(wù)種漸選變的衛(wèi)趨勢度，商蓬業(yè)用救地地戶價級大差隨債著商摸服繁戰(zhàn)華度歐減弱木而減遼小，慢兩者掃的變或化規(guī)床律一抓致。軟圖防3-逗1宰積石知山縣貝城區(qū)秋20繼12顏年商繡業(yè)用拒地基太準地搜價變共化曲耗線圖評第二行節(jié)罪住宅波用地脅基準胖地價引的確困定與船分析席一、街住宅燈用地悉樣點寺地價誓測算凈結(jié)果閱收集興到的統(tǒng)積石棍山縣腥城區(qū)臺住宅波樣點計主要漠以商肢品房件出售量、兆房屋薄出售任、鼻土地檔使用掠權(quán)出嚴讓、緣土地疼使用香權(quán)轉(zhuǎn)繡讓樣珠點資存料為類主。希與商奪業(yè)樣泉點數(shù)糠相比孩，調(diào)翻查到斗的住斑宅樣快點比津較少強。對練收集碗到的煩住宅秋用地貝樣點言資料剩，分芒別應(yīng)妄用第張二章健樣點緒地價憲的計腥算方晃法進逮行計介算，鬧并采端用彩ca注re壩la隆nd替方差福剔除儀樣點爭。一陣級住泛宅用邀地有削效樣顧點數(shù)裳18豎個；啞二級汽住宅鞠用地糧有效長樣點姓數(shù)炎1蹄7到個，燦三級比住宅仆用地逐有效似樣點情數(shù)這6比個。束分級愁別計柱算樣現(xiàn)點地福價平丟均值餓，進周行樣滅點地瞇價修址正后立作為洪積石根山縣涂城區(qū)喘住宅夸用地戶基準到地價見的結(jié)占果。在表絡(luò)3-公3期積石果山縣艦城區(qū)片住宅滔用地氏樣點綿和樣燥點地席價謠土地烏級別錢一級允二級摧三級鳴商品目房出弦售平僑均地袋價（班元述/m桃2物）勢6再27悅.5禮7灰4境32輝.夜1加32金4.晃9輛有效糧樣點寶數(shù)（杏個雁）被1墨2截9彈6牌土地放使用鴿權(quán)出粉讓樣圈點平顛均地探價（嗎元伶/m臨2假）價34儉0.伴48指有效友樣點克數(shù)（尺個燕）曲5婚土地概使用擋權(quán)轉(zhuǎn)眾讓樣匠點平老均地播價（卻元助/m暮2春）疾6拆7貿(mào)9.躍83準5澡04凈.8癥2媽有效波樣點余數(shù)（甲個居）耗6緩3遭二、絮住宅妄用地誕基準部地價底的確椅定偽積石淹山縣藏城區(qū)佛從業(yè)充人員乘大部氣分為勿當?shù)刎斁用衽?，外高地來牢積石鄙山縣宿工作洋或經(jīng)機商的箭人員施較少驗，所暢以房怖屋出籮租用故以住踢宅的逼不多贈。商摧品房楊出售狡樣點羽主要雪分布竄在一屯級住似宅用扁地，醉土地森使用變權(quán)出辣讓和競轉(zhuǎn)讓結(jié)樣點票主要邁分布紅在一濫、二較、三毯級住矮宅用膀地，館分布什較為幸集中程，樣羞點地歉價的蛇平均梯值接超近區(qū)悔域地圣價水針平，緊因此梁，將飼樣點值地價洋平均舅值進排行適座當修殘正作蓄為土一、登二、拜三級工住宅到用地高地價豈。鴿四級掙和五儀級住似宅用湖地基何準地頓價的揀確定的：德一是歡采用燦同類找用地悼不同騾級別鋒之間溫地價薪的比檢例，投即級惰別指般數(shù)法劈來確秩定插：尾根據(jù)導(dǎo)已有歪的前增三級沃住宅約用地著基準窮價格悲建立房指數(shù)涂回歸細方程澤：琴Y=什85請9.菜5哪×氣e棒(富-0纏.3擴29煎2X距)淋剖R綿2唯=0劈.9帝94晴2展Y俗--隆n愈級住述宅堪用地歇基準虹價格供幸Y蘋--湖n堤級住料宅游用地著四級藝和五海級用咐地的救基準縫地價躬分別怨為我2釘8久5.挽7漁元雞/m彎2秀、柿19競9巷.9長元醒/m汪2仁；柴二是尸采用女同類畢用地允不同糕級別籠的定崗級單俱元總塊分值岸與地懼價之核間的美關(guān)系針模型魚來確依定，扣分別翅為徐22悠4階.蠢3司元畫/m回2楊、怠16蜜0.雷7自元兔/m乳2疼；戴對此他兩種如方法仗得出財?shù)牡乇閮r進基行加員權(quán)平寨均，歷從而餓確定六住宅自用地搜第四伴級、壁五級換的基揀準地魔價。暑最后心確定我的濫積石兩山縣較城區(qū)石住宅蹤用地武基準夏地價蝦如表辦3-潤4茅。翼表繭3-社4軋積石棕山縣部城區(qū)爛住宅潛用地貪基準暈地價可土地懷級別拾一級惰二級削三級膊四級抖五級泰基準媽地價貝(劫元鋤/m拍2堪)買78憲0.憤0議57離0.蓄0聞40冰5.驚0吵25悅5.直0打18夫0.飾3示基準渣地價犯(宴萬元化/盾畝企)飼52唉.0欲0淡38貼.0羨0潑27焰.0虧0丙17辜.0羅0玉12恒.0格2炭三、宰住宅第用地柏基準絕地價潮測算歪結(jié)果饒分析眉積石伯山縣畜城區(qū)病住宅眨用地就實際巡空間船分布格現(xiàn)狀恩與發(fā)粘展趨循勢是殺：一燈級地咳主要樣以鄭大安什字憶為中裂心向恢四周中輻射斤，鋸沿道革路醒輻射裁力明田顯強火于其笨他地掛方，闖原因莫在于條公用境及基剖礎(chǔ)設(shè)逝施較叮完備評，居望住生窯活條痛件優(yōu)懷越，史是目勁前的汪住宅爛密集點區(qū)，警居住濾人口克多、糠高層享住宅浴集中蠶；二砍級地粱主要拋分布偶在目趨前建班成區(qū)鎮(zhèn)內(nèi)居眉住、歇辦公控等用公地的讓混合副區(qū)，涂人口界較密貼集；腦三級產(chǎn)地主革要分拴布在寧老城促區(qū)外趟圍，半主要企是部粒分建述成區(qū)幣和農(nóng)峰用地辱；四揚級、桿五級控住宅薯用地頑主要動分布勸于建鏟成區(qū)昨外的興鄉(xiāng)村收地區(qū)遮，主硬要為匹農(nóng)戶泳住宅藥，住腸宅密銹度小水、人須口少懲?；袦拾愕貎r刺級恒間差牙異較夫小，辛表現(xiàn)織為平助緩變密化趨乓勢。周此次綁住宅努用地臣基準靠地價架測算旋結(jié)果恢表明報：侵積石嗽山縣軋城區(qū)放住宅尺用地悅一級描地是檔老城塌區(qū)中在心地喂段，槳基礎(chǔ)塑設(shè)施遺及公狂用設(shè)芒施完攪善，秋居住還生活格方便吵。二掌級地耍很大割一部串分位反于老煮城區(qū)秀外圍州，一扎二級計之間惕由于日商服彎中心貪、基符礎(chǔ)設(shè)提施和現(xiàn)共用湯設(shè)施脾的影閃響潤，地蹤價差物異當相對時較大駝。三若級地統(tǒng)是目現(xiàn)前主擦要的敵積石卸山縣捉城區(qū)粗的毀拓展疼區(qū)，謝基礎(chǔ)移設(shè)施曠與公哈用設(shè)椅施正還在配稀套建信設(shè)中撕，而跪四、若五級臣地主灣要是挺城市隱規(guī)劃穴區(qū)內(nèi)臉的農(nóng)伍用地辮，各堵類基漢礎(chǔ)設(shè)堆施及僻公用懷配套我設(shè)施仁缺乏弦，因滋此四賀五級梳地同撇一二強級地餃有較眉大的技質(zhì)量平差異災(zāi)。鞋圖育3-倒2桃積石挑山縣涼城區(qū)宮20營12格年住亭宅用淚地基偽準地粱價變陳化曲翻線圖竊第三琴節(jié)編工業(yè)瞧用地奴基準換地價哨的確創(chuàng)定與蠟分析躁一、篩工業(yè)漂用地信樣點分地價無測算宏結(jié)果油就現(xiàn)揀有的市資料驅(qū)，積漏石山板縣爬工業(yè)竿土地捐使用魔權(quán)出裂讓、權(quán)轉(zhuǎn)讓鉆樣點糟較少營，悲現(xiàn)已堡形成督工業(yè)踩園區(qū)順，但漢大部暑分求都已點近停藝止生妙產(chǎn)圈，故縫搜集定到的偵可用打樣點苦較少鐮。對躬收集毛到的澤土地降使用咽權(quán)出萍讓、茶征地婚等工民業(yè)樣廁點資思料，畜分別脫應(yīng)用逮第二央章各豎種樣貪點地睬價的忠計算恨方法劣進行單計算擠，并貓分土首地級殖別計留算了確樣點夾地價錢平均榨值，界作為紹積石攤山縣嶺城區(qū)龍工業(yè)偽用地壯基準勒地價克的結(jié)貸果，資見表盆3-堅5膝。呆表爭3-常5帶積石使山縣絡(luò)城區(qū)遵工業(yè)保用地良樣點運和樣回點地蔥價給土地陡級別藥一級處二級關(guān)土地際使用肉權(quán)出襲讓樣如點平洲均地護價（齊元出/m誦2奶）館47汁3.偵6黨27牌8.摟2色有效丈樣點臭數(shù)（剩個殃）蘿3裳3售土地霸使用馳權(quán)轉(zhuǎn)品讓樣醋點平討均地首價（玻元拍/m皆2社）孤28稱5.彎0緩有效兇樣點汽數(shù)（窮個創(chuàng)）煉1漿二、請工業(yè)番用地復(fù)基準傭地價小的確既定蔽積石慌山縣磚城區(qū)健工業(yè)筍用地顆樣點摘地價獸基本騙上反障映了管工業(yè)門用地流類型層的土睬地價乎值。紅工業(yè)鋒地價獻的確陜定以鋤市場垮資料丙測算候為主冬，級聯(lián)差收俯益測肯算為歸輔。辦將以驕上兩區(qū)種方表法測溜算的左樣點男地價活進行沸加權(quán)組平均聯(lián)計算紐，作籮為一玻級勤與細二級樣工業(yè)稍用地奇的基曠準地梁價。蔽根據(jù)域《全仰國工撥業(yè)用銹地出霞讓最叼低價躁標準瓦》（乏國土票資發(fā)芽[2冤00沃6]斑30典7曉號）殘，閱積石母山縣窩屬于幼第十缸三等云，工密業(yè)用稱地出降讓最乒低價借標準壓為脾96擔元，恐以及婆積石轟山拉征地腫區(qū)片榴價格牧資料符，購使用佩成本煉逼近需法確蛛定三扒級工覺業(yè)用槐地的弓基準氏地價悠：躬V=慕E鼠a動+E躁d惠+T程+R鋼1中+盒R廉2冤+R鼓3吉=V頁E夕+R殿3際式中呀：援V-僑-城土地弄價格延E戚a毒-析-運土地涂取得主費憐E滔d叛—楊土地乓開發(fā)胃費軟T-探-脖稅費俯R1撿--膨弦利息填R2寺--圣叛利潤學(xué)R3翻--巾五土地臭增值止VE蛇--寬師土地研成本夫價格機基于很積縣記府發(fā)睬[2藍00駁7]贈86德號和閣積縣你府發(fā)置[2料00照7]賺87朱號文移件，科土地趨取得膨費取生4蔥0跡元聰/距平方莖米介，倘土地溝開發(fā)遮費取倉50敲元中/慧平方未米小，稅盈費按尺土地奧取得險費和炕土地金開發(fā)栽費用歪10餅%淘計，屋利潤音按土白地取睜得費墳、土菠地開眼發(fā)費堅和稅乳費的援10夸%雙計，舟計息菜期按潑一年甜計，暢年利測息率藏選取惹同期般中國陣人民劑銀行已一年勤期固旗定資忙產(chǎn)貸哄款利孝率嘗6.眉56海%凡，土歇地增木值率柄按直30閱%殃計。棚成本孤逼近良法確殖定三熊級工班業(yè)用手地基攻準地趴價為眨14宜9.泛99瓶元摟/巡平方封米啄。放最終草確定竟工業(yè)姑三緞級地攀價為煮15燒0左元脅/拴平方緊米。威最后污確定紗的紡積石潛山縣養(yǎng)城區(qū)諒工業(yè)竹用地譯基準宅地價號如表炕3-雨6垃。趁表誘3-石6愁積石掩山縣爭城區(qū)莫工業(yè)梳用地窩基準線地價辮土地芹級別桑一級稀二或級砍三停級字基準蒜地價熄(乎元渣/m驚2央)壩47謊3.鍵6從27危9.維7晨15叔0初基準旨地價歡(估萬元凡/匯畝殺)蝶31柜.5亮7營18份.6拌5燃10暫.4勁5擔三、吉工業(yè)頭用地烏基準至地價度測算分結(jié)果市分析域積石礦山縣少城區(qū)鋪工業(yè)滲用地溜地價遮變化灰總體仿看來擾比較敬和緩缺，接窩近于莊直線蓋衰減顯。因姜為隨冰著距再中心族距離角的逐臉漸增定大，經(jīng)工業(yè)填用地可的基冶礎(chǔ)設(shè)桿施條午件逐查漸變五差，都尤其鄭是娘三級議土地泛質(zhì)量逢由于訊距中脫心越遙來越售遠，勝各種姨設(shè)施棗水平賣都比尊前摔兩奴級差屈，對膠工業(yè)賞的發(fā)騾展有醒一定玩的阻碗礙作雄用。膠從目袍前土蔽地利畏用和輩工業(yè)海布局閱情況敏分析姨，這托種結(jié)垮果與禍實際快情況偽相符頭。懶圖更3-裝3穩(wěn)積石疊山縣衡城區(qū)裕20尊12諷年工殊業(yè)用杯地基酷準地放價變誓化曲農(nóng)線圖策第四最章紫積石溫山裹縣城誘區(qū)基優(yōu)準地株價變陡動分婚析匯基準香地價撲反映換的是擠各級液別土防地西的平哈均地鮮價水霸平，坑它是圾宗地姨地價帳確定炒的基乎礎(chǔ)。絨宗地欄地價味是城職鎮(zhèn)內(nèi)軟某一斥宗地圍在某軌一時濫刻土荒地市駛場正哪常供逝求狀澡況和匯經(jīng)營飽管理壞水平說下的菠土地號使用壺權(quán)價描格，墨由于閥各級血別土暑地頓內(nèi)部裝區(qū)位謹因素發(fā)的相敞對差淡異性架，同駐級別嶺土地輔內(nèi)螞不數(shù)同宗澇地的江土地嗎價格先并不亞完全眼相同得。因識此，狀城市叛土地饞估價耳，不否僅要轟確定霸各級囑別土前地蠅的基任準地滑價，桃而且于要為療宗地京地價窮的評犬估提乓供一舌套符朝合當摸地情盆況的膀、行瘡之有巷效的意修正萍系數(shù)片體系漢和評唉估標扛準，昂以便悼于土量地管暗理及坑有關(guān)陽部門塵能利蔬用其溪評定析宗地沙地價鑒，其腦目的蠢是使壟政府祝制定罪的土宅地價體格落館實到猴具體甲的地今塊上右，以閘加強公對地抵產(chǎn)市所場的詞嚴格滔管理評。址一、臥積石環(huán)山丙縣城勤區(qū)基斧準地慮價變叨動分授析殺1趴、總墊體變追化趨晉勢分堪析樸從欄圖羽4-副1訂中可徐知，培積石笛山縣劉城區(qū)蔥各類鬼用地斬的地困價騾20脊12源年和是20好03慎年相單比都歡有績較大槳升高叮，商償業(yè)用堪地和若住宅種用地蔽級別致越高尼，增文加的朋總額他越大拉；工噸業(yè)用牙地基流準地午價總妹體上衫增加標幅度碧較小扯。造漫成地茂價上束升莊的原禁因，含主要大是經(jīng)曠過眠9劉年得絕建設(shè)榮，積野石山杏縣取腎得了他很大鳳的成頭績，雜基礎(chǔ)失設(shè)施翻完備城，環(huán)理境得咳到較扣大改儉善。差表己4-崗1嗎積石蓮山縣攤城區(qū)秤地價覽對比疏表乖(旺單位泊：元頁/祝平方輩米豎)艙土地站商業(yè)鎖地價猜住宅碌地價殿工業(yè)例用地棵類型涌土地定20突03屈年暖20差12業(yè)年賭上漲劉上漲捐20御03閥年度20娃12抬年宋上漲確上漲夸20貸03李年段20檢12犧年撿上漲僻金額李上漲死幅度咱（炎%圖）器級別量金額階幅度敬（鴨%花）臟金額置幅度央（稀%垮）聞一級骨40創(chuàng)7.壁7可10涉47折.4旦63叔9.沒7負1喜56照.9竿0毅19鼻3.箱1腫78裙0.荒0梳58放6.膽9佩30木3.誦94率20震8.閃3掌47靜3.宵6生26烏5.掠3付12拉7.銅36深二級舊21巧1.惡1螞76炒5.方0六55姑3.磁9宰26瑞2.疾39承10致6.限1沃57鞏0.挽0窩46咸3.射9既43幼7.晝23輛12爺8.勒7另27悠9.字7蛾15哭1.員0拖11低7.眼33艱三級去11良2.態(tài)5氏58撞5.穴0嚷47催2.武5伯42陽0.咱00星60堂40孤5.僻0牙34群5.頌0嶺57逆5.撞00葛81村.6毅15累6.獵8吵75周.2茅92假.1棉6匯四級曲——姥39警7.葛5味——痰——泉——萄25賓5.帽0掘——待——膜——縣——托——臘——濫五級吩——版27桿8.蛙4濱——澡——允——還18佩0.完3叮——舞——?！堋儭搿O圖晝4-氣1謠積石舍山縣鉛城區(qū)壓地價闖對比滋圖王2患、商野業(yè)地鍋價變階動分誠析衡由夏圖頸4-至2給可以喬看出燥，總賭體上壤20寇03途年商婆業(yè)用緣地地本價比餃20孝12包年低誼。從砌20友12如年比羞20盜03董年地冊價變含化的扁絕對示數(shù)量巧來說昌，一乘級增毫幅大貍于二名、三嗓級。忌圖巧4-悶2畫積石樣山縣式城區(qū)插商業(yè)會用地爐地價疫變化亮曲線沫圖怎3圓、住列宅用廊地地股價變西動分群析梨從圖修4-以3慚可以錄看出閑，住糊宅用削地中唇各級岔別地泡價祖20該12筑年比垃20司03仍年都陵有不齡同程雅度的跨提高析，其還中一乓級地公20坡12逢年比收20父03勝年增銹幅較祖大，性二、皺三級申地增企幅依兄次遞含減。洽同弦20建03哨年相劇比，仙20薦12驕年得砌地價獅在級咳別之廟間差揮距拉膏大，役這更凳能體狠現(xiàn)出最級別被間土嚇地質(zhì)飛量的踏差異距，這脅與土布地在你市場呼化運藍作中討逐漸辭成熟勢相當短吻合劍。肆圖究4-怨3灰積石遣山縣沙城區(qū)叔住宅漏用地揚地價您變化爛曲線嗓圖蹄4卻、工獻業(yè)用院地地臟價變腳動分柜析桂從圖容4-袖4擠可以?？闯鼋?，與閣20繞03獵年工槍業(yè)地漸價相告比較誠，各臺級都瓦有一悶定程端度的氣提高頸，但半增長誘的絕豈對值伯較住躁宅臭用地粒和商冊業(yè)用譯地較群小，到這與勞積石損山縣歌工業(yè)津發(fā)展列態(tài)勢碗是息拒息相坐關(guān)的謠。稈圖獵4-銀4民積石迅山縣走城區(qū)桿工業(yè)總用地認地價聯(lián)變化開曲線索圖渴二、膜積石英山縣鏈城區(qū)走地價老變動玩原因卷分析俱1腿、評羨價因案素的扛空間豐變化若（色1四）商夕業(yè)中揉心的奮變化冬上次已定級跨時，舞積石臘山縣杠城區(qū)仆的建尚成區(qū)溫較小搜，自放20津03云年以闖來，垮城市簡建設(shè)纏發(fā)展自很快趟，城典區(qū)面輕積迅絕速向痛西向商南擴皮展，嫂積石齡山縣鬧城區(qū)呀的商披服日糊趨活之躍，室呈現(xiàn)努以大顆什字傍為主六要商河服中澡心，避多中叮心并稻存的撈局面緊。冬（牢2鍬）基筋礎(chǔ)設(shè)考施的策變化餐在基多礎(chǔ)設(shè)百施條濁件中魚，隨唇著積少石山朗縣城垃區(qū)城抬市建誤設(shè)投姐資力沉度的渣不斷王加大汽，供仇水、右排水哭設(shè)施鹽和管室理水鳳平得莫到較傍大的獄提高裹和改絲善。托城區(qū)汁在供各水保肉證率緒以及習(xí)排水指保證片率都比比讀20導(dǎo)03毯年有首所提貸高；梳積石紡山縣徑城區(qū)錯電網(wǎng)壺改造群使供賤電保割證率宮提高囑；由減于實鄙行連扯片供信熱，之供熱壽面積踐逐步脫擴大婦，供絲熱保洪證率呼大幅脊度提蛇高；姑城市上的道那路系擔統(tǒng)逐蒙漸形闊成與于完善鏈，交畏通運棚輸網(wǎng)幣絡(luò)功巧能逼大為借改善連。由西于基麗礎(chǔ)設(shè)海施的砌不斷稀改善蒸，必興然導(dǎo)扎致積效石山忠縣城觸區(qū)總種體土孫地質(zhì)筆量的寸提高忘，望不征同宗全地區(qū)修位條集件和見開發(fā)銜成本香的變?nèi)f化，插從而烈引起勸土地還價格至的上偵升。棍（荷3奶）環(huán)盡境因計素迫由于叨城區(qū)終實行割集中胸供熱蠢、連端片供彈熱，滿使市罷區(qū)污源染程搭度降自低，禍環(huán)境往質(zhì)量海有所袖提高訓(xùn)；積脈石山末縣城總區(qū)人峽均綠帖地面青積增牽加。阿城區(qū)嫂主要兵道路適的景矩觀也佩有較賤大變帥化，淺街頭教綠地凝、河宣邊景首觀帶失的增項加，緞從而禽使得批環(huán)境唇質(zhì)量偉的整形體提凡高。欣因此朱，環(huán)竟境質(zhì)鍬量的算改善舌促進伯積石蛛山縣書城區(qū)打土地餐總體知質(zhì)量敏的提掛高。剪2啄、積炮石山糧縣城呆區(qū)土紹地質(zhì)晝量的冤總體問變化店趨勢倦依據(jù)橡前文囑分析圣，積瓦石山描縣城捆區(qū)地脈價相遍對敬20田03督年的丟上升按是由罰多種扁因素膨作用燭而產(chǎn)世生的歲必然磚結(jié)果爺。在依市場丑經(jīng)濟云的條棟件下報，一哈般因注素、材區(qū)域勇因素寒、個鑼別因百素都禮會對言地價錦產(chǎn)生途影響陷。經(jīng)緞濟發(fā)擁展水康平是破城區(qū)揪基準核地價紡的決堅定性膊因素晃,催地價獻隨著辨城區(qū)膀經(jīng)濟棉的發(fā)啟展而夠不斷蒼上升窩。鳥積石縫山縣屈城區(qū)語建設(shè)璃經(jīng)過濾幾年昏的建董設(shè)與隨發(fā)展及，土凝地質(zhì)寬量有雅較大松程度烤提高扎，大落什字危周圍猶的原錄有中享心區(qū)逆得到溝鞏固椒，城睜區(qū)西母部、蝦南部脂的土隸地質(zhì)仗量大灘為提傷高。季第五淋章垂積石撲山縣輪城區(qū)花基準凝地價足修正改系數(shù)誦表的承編制猶基準六地價勵反映融的是崇各級顯別土載地膨的平爆均地撞價水謹平，宜它是伶宗地蛇地價多確定皂的基巧礎(chǔ)。去宗地咸地價捉是城慨鎮(zhèn)內(nèi)蘋某一度宗地腹在某墾一時突刻土類地市場場正猶常供級求狀竊況和少經(jīng)營府管理隸水平雕下的北土地報使用黨權(quán)價直格，身由于棋各級字別土抄地網(wǎng)內(nèi)部趕區(qū)位編因素沙的相野對差櫻異性漫，同縮級別彎土地戚內(nèi)蔑不肝同宗嗚地的權(quán)土地厚價格捏并不反完全商相同些。因合此，撫城區(qū)饑土地星估價余，不誤僅要怪確定耳各級歡別土久地桐的基延準地鑰價，記而且框要為兼宗地果地價寺的評索估提身供一貴套符撓合當寶地情旅況的脈、行宰之有懂效的飼修正觀系數(shù)姓體系缺和評榜估標刷準，肝以便即于土景地管蛛理及舞有關(guān)劈部門愚能利慰用其始評定彼宗地咐地價伐，其形目的恥是使來政府畜制定英的土腿地價充格落稿實到任具體健的地鴉塊上川，以滔加強鬧對地醫(yī)產(chǎn)市該場的念嚴格姻管理框。球一局、淋基準次地價猴修正袖系數(shù)蓋法評薄估宗諸地地瘋價的絮原理五在級彩別基截準地芒價的肝基礎(chǔ)供上，潔確定依宗地染地價恨是基接于相工對比剛較法凍原則挎，通挖過確懇定鳴造成頌級內(nèi)遼土地紐質(zhì)量卻或地孕價差亮異的煉因素軟及其緊貢獻拌大小句（權(quán)喇重值方），鞭以及孔對比面宗地浩所在撿區(qū)位道與級文內(nèi)怒其它啟地區(qū)遠的各頓影響權(quán)因素凝的相價對優(yōu)肝劣狀滾況，稿來計洞算宗皂地地幅價。遠一般叔計算矮公式漿為：金宗地盡地價袖＝級匆基準忘地價慎×樓（旅1粒＋區(qū)除域因帖素修壽正系殺數(shù)＋上個別喬因素固修正魯系數(shù)爺）蔽根據(jù)極積石庫山縣扇實際約情況鄰，容沃積率尖與土如地開周發(fā)程圓度對卷宗地旦地價芽影響量很大偷，所傭以確饒定宗妙地地認價的奉計算貨公式夸為貪:邁宗地晨地價映＝級手基準枕地價哄×奪（波1揮＋區(qū)漸域因剖素修火正系趨數(shù)＋塘個別燭因素唇修正逆系數(shù)漁＋容平積率懸修正駝系數(shù)乎）貍-通土地仍開發(fā)傭程度黨修正司區(qū)域浴因素爹是指需構(gòu)成拒某一商區(qū)域屑特征虛，同脊時又兵對宗鄙地價逗格有堆重大目影響卵的因量素，姑如道妄路交快通條塌件、先基礎(chǔ)通條件稻、規(guī)掉劃要戰(zhàn)求等透；個風(fēng)別因舒素是發(fā)指構(gòu)賠成某雅一宗顛地具塵體特忙征，職同時屆對宗尤地地央價有驅(qū)強烈徒影響霉的因鼻素，她如宗丈地位嗽置、場面積董、形舒狀等道。宗需地地絕價修抄正瘡值主汪要屋是通跑過編業(yè)制的浸宗地丈地價親系數(shù)呢修正航表、胸容積惰率修住正系量數(shù)表犁、土歪地開滾發(fā)程寧度修笛正表燥來確劑定的毯。舟在具測體計鳥算宗娃地地很價時鈴，先嶼選擇極用地浸類型耳對照茄相應(yīng)務(wù)用途握的宗姜地地爪價修來正表燙及其伙說明煮，按億下式銷計算隆類型弦宗地祝因素光修正巖值：批餓裹瘋驅(qū)佛糟冤隨淹唯輩K泰＝妨K1訂＋說K2卷＋紐…帆＋怖Kn蒜式中鬼：須K-飼-身宗地嘆地價炕影響埋因素僚修正遼值；斗K1押、牽K2健…K鞠n-尾-稠分別里為宗螺地第物1翅、脅2懶、靠…n旋個并影響訊因素騎的修柱正系幕數(shù)，飾包括破容積腥率修挖正系翅數(shù)；吉再用瘦下列玉公式蜓計算賓出系判數(shù)修青正后靜的宗恐地地罰價：策Pl闖s=慧Pl則b×昨（革1釋＋蛋K緩）淺-桌土地業(yè)開發(fā)碎程度識修正捎式中糕：糊Pl睡s-媽-倍待評帆估宗言地地袋價；月Pl塑b-漆-施宗地魯所在擠級既的行冶業(yè)基嫁準地渾價。謠二子、遺基準花地價草區(qū)域思、個益別因璃素修泉正系災(zāi)數(shù)表妥編制雙1.禁次基準狠地價千修正桌因素印的選變擇與覺權(quán)重灘確定稈從巡積石衡山縣孕實際瞧出發(fā)岡，宗隨地地勺價影傅響因緞素及故權(quán)重傻確定制采用餓特爾脖斐法艘，選合擇對瓶不同悼土地師利用追類型釣的宗赤地地姿價影慕響因數(shù)素并我確定恒各因僚素對嚷地價紋影響層的權(quán)鞏重值著。（覺見表初5-責(zé)2年）喂2.暮剛修正昆幅度蹤確定爹某級再地的趕宗地蠟修正偷地價于以高多于下戰(zhàn)一級嗓的基沿準地得價，藏低于肅上一照級的知基準獵地價黨為標惠準。襖以級耀別為久單位穿，調(diào)遺查各靜級投別正朝常榨樣點決地價磚的上強限、更下限擁值等障，分撈別以叔正常擦樣點宜地價遼同土手地基億準地站價相所減，哲得到思上調(diào)閱或下烘調(diào)的妖最大付幅?；纳险{(diào)妖幅度吉的計槳算公厘式為?。杭盕1別=[砌(I羞nh和-I比lb捧)/庸Il姐b]叛×1雜00候%弊下調(diào)同幅度星的計值算公接式為使F2蔑=調(diào)[(述Il訴b-允In榴l)小/I警lb顏]×裝10鴨0%勇式中糧：匙F1淡--畝基準窮地價讀上調(diào)撇最大測幅度皆F2渾--炮基準冬地價隙下調(diào)象最大蹈幅度怎Il肉b-怨-辭基準瀉地價西In面h-亂-秩級別柱正常枕樣點啟地價日的最憲高值沿In墳l-根-險級別遼正常嚼樣點對地價夕的最府低值儲積石霉山縣委各級跪用地翼類型錫基準綠地價遷上調(diào)南最大鼠幅度逐和下彼調(diào)最趴大幅韻度測刑算結(jié)外果如秧表幟5-嗚1搜所示齡：詳表齊5-步1所剖積石星山縣守宗地錫地價繳上調(diào)襯最大立幅度餡FU第與下唇調(diào)最陜大幅組度挪Fd在表乒級別抬商業(yè)污住宅駛工業(yè)角最高吸值炸最低夕值礙最高早值語最低展值喝最高條值屢最低耍值班FU斬Fd洽FU顆Fd汁FU猛Fd里一級位0.膏80噴20跟-0詢.7流80辨6僚0.螞75天10旗-0慕.3煮99涼6邀0.慘27忽16內(nèi)-0芳.1輛02硬2縱二級都0.衛(wèi)61獎78宋-0咐.1兩89摟2嬸0.愉26絹05侮-0兔.3兄41陜7昌0.窮19簽52論-0裙.0希83記7借三級晝0.尤26逢45怠-0柴.1各53碧4鬼0.券32百74呀-0定.2罰03形5羊0.錘11法63丘-0喘.0館69度8鑼四級扁0.普15歐27細-0授.0礙74腿1農(nóng)0.稼11原76襖-0念.1漠76絲5殼五級械0.州13招26賺-0易.0眼61扛9由0.福09路44穩(wěn)-0冒.1鼠19疲2搞3.蜜里影響睛地價照各因死素修耗正幅拋度的異確定熔各因街素對抵地價旋影響翅幅度返的確貢定采能用以寺下計對算公虜式：夜F1巴i敞＝肥F1舍×W天i資F2受i怨＝凝F2票×W崇i蒙式中燒：閉F1絨i-捉-瓣某一告因素廊的上多調(diào)最標大幅筐度；心F2塞i-籌-蜻某一讀因素雞的下診調(diào)最藏大幅往度；雖Wi歸-揪-道某一答因素凈的權(quán)盯重值詳。鍬根據(jù)吼《規(guī)利程》塔，將森積石街山縣感各類汪用地盛宗地曬地價姿影響叮因素擊修正互幅度央分為辦五個叉檔次拼，采冠用內(nèi)念插法隸確定三各檔援次的診修正眠系數(shù)才；對掠應(yīng)式于因蒸素涌修正然幅度魂的五翁個檔域次，仰因素商條件告指標部也分康為五碗個級插別，召即優(yōu)備、較攏優(yōu)、僵一般舒、較評劣、藝劣。骨確定件原則努是：價同一屋檔次狐內(nèi)，徒條件生相差贏不大獅，表瀉現(xiàn)為亮對地探價的席影響放程度斥趨于榴接近咳。不灘同檔咐次間尺，條起件相墳差較拌大，鈴表現(xiàn)令為對期地價兇的影生響趨續(xù)于不銹同。個因素疤條件版指標禍在一作定的惕條件清范圍杯內(nèi)，灑往往仆要求墳定量驅(qū)化，星但有懂的指礦