房價下跌業(yè)主斷供開發(fā)商的法律風險防范

“房價下跌、業(yè)主斷供”開發(fā)商的法律風險防范

TEL：2EMAIL：上海市建緯律師事務(wù)所深圳分所主任、執(zhí)行合伙人深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)委員會主任1與銀行簽訂的按揭貸款合作協(xié)議；與銀行簽訂的預售帳款和保證金監(jiān)管協(xié)議；與業(yè)主簽訂房屋買賣合同；與業(yè)主、銀行簽訂的按揭貸款協(xié)議。一、應(yīng)注意的四份合同

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2二、關(guān)于保證金保證金的法律性質(zhì)，實際上就是質(zhì)押，銀行可依據(jù)合同約定扣保證金；在扣保證金時，銀行通常要求開發(fā)商出授權(quán)委托書，此時，開發(fā)商應(yīng)權(quán)衡業(yè)主的償付能力，如存在償付不能的風險，則應(yīng)慎重出具，應(yīng)在向業(yè)主催收后，再考慮是否出具授權(quán)委托書；在銀行扣了保證金之后，應(yīng)該及時要求銀行出具相關(guān)法律文件，確保開發(fā)商能向業(yè)主追償，開發(fā)商應(yīng)該及時向業(yè)主催討，催討不成應(yīng)該及時訴訟，必要是保全業(yè)主財產(chǎn)，特別注意訴訟時效的問題。

TEL：2EMAIL：3三、關(guān)于保證責任應(yīng)注意保證范圍，注意物權(quán)法176條的規(guī)定；應(yīng)注意保證期間，注意按揭貸款合同的約定；涉訴時，開發(fā)商應(yīng)該積極應(yīng)訴；應(yīng)及時追償。

TEL：2EMAIL：4四、關(guān)于回購條款注意：回購條款的效力

個人認為從法律上沒有可操作性，所以不必擔心。

TEL：2EMAIL：5五、關(guān)于業(yè)主解除合同的情形此點應(yīng)特別重視，業(yè)主解除合同的通常情形包括

1、延期辦理房地產(chǎn)證超過一定時間；2、延期交樓超過一定時間；特別注意業(yè)主故意拖延入伙時間，實踐中有以下情形：以房屋交付不符合同約定的程序性要件為由；以房屋存在質(zhì)量瑕疵為由，比如推拉門不順暢、漏水；以不符合合同約定交樓標準為由，比如稱改變規(guī)劃設(shè)計等。3、房屋質(zhì)量問題。（是指入伙后，以房屋質(zhì)量等問題要求解除合同）。

TEL：2EMAIL：6六、開發(fā)商的應(yīng)對措施及注意事項組織專業(yè)人員和各個部門對上述四份合同進行研究，參照工程合同的交底，制定實施方案；對入伙制定詳細的入伙流程，包括通知如何發(fā)，異議如何處理，處理完畢如何通知、證據(jù)如何保存等；趁房地產(chǎn)市場調(diào)整時期暴露的問題，建立法律風險防范體系，并對相關(guān)人員進行培訓。房地產(chǎn)公司應(yīng)特別注意對本公司營銷人員、工程人員、客戶服務(wù)人員和法務(wù)人員的培訓，提高他們的風險意識和法律意識；開發(fā)商應(yīng)注意隨著政策法規(guī)的完善，而面臨的一些新的糾紛和訴訟，從傳統(tǒng)的延期交樓、延期辦證，到比如變更規(guī)劃的問題、區(qū)有所有權(quán)的問題、物業(yè)管理的問題等等。

TEL：2EMAIL：7Thanks!

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