城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間地確定主講

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)

發(fā)生時(shí)間的確定

主講人：河南地方稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)行為處調(diào)研員楊翠芹

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定尊敬的納稅人：

大家好！

今天很高興和大家一起交流一下城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定。說(shuō)到城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納，一個(gè)非常重要的問(wèn)題是什么時(shí)間開始繳納，也就是納稅義務(wù)什么時(shí)間開始發(fā)生。下面就征用的耕地、非耕地、特殊情況下使用土地納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定、以及土地使用證領(lǐng)取時(shí)間是否能夠作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定依據(jù)等4個(gè)方面，分別介紹一下有關(guān)規(guī)定。

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定

首先，介紹一下征用的耕地什么時(shí)間開始納稅的規(guī)定

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條第一項(xiàng)規(guī)定：征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

也就是說(shuō)，對(duì)于使用新征用耕地的納稅人，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)，開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

比如，某企業(yè)于2012年3月5日獲得市政府批準(zhǔn)使用一宗耕地用于建設(shè)工廠。那么，按照上述規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)從2013年4月份開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定

其次，介紹一下征用的非耕地什么時(shí)間開始納稅的規(guī)定

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條第二項(xiàng)規(guī)定：征用的

非耕地，自批準(zhǔn)征用的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。換句話說(shuō)，對(duì)于使用新征用非耕地的納稅人，自批準(zhǔn)征用的次月起，開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定

針對(duì)目前絕大多數(shù)的納稅人是通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓的方式取得土地使用權(quán)的情況，財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅〔2006〕186號(hào)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》規(guī)定：

“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！睋Q句話說(shuō)，對(duì)于通過(guò)買賣方式取得土地使用權(quán)的納稅人，從其合同約定交付土地的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；如果合同沒(méi)有約定交付時(shí)間的，從簽訂合同的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定

但在實(shí)際工作中，存在著不能按照約定時(shí)間交付土地的情況，這是否影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定呢？答案是否定的。因?yàn)椋@種情況是合同履行方面的問(wèn)題，對(duì)于任何一方不能按約定履行合同給對(duì)方造成損失的，應(yīng)按照《合同法》的規(guī)定通過(guò)其他途徑解決，不影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定。

比如：某企業(yè)通過(guò)公開競(jìng)標(biāo)的方式取得市政府出讓的一塊建設(shè)用地。出讓合同約定2013年5月份交付土地給受讓人。但由于拆遷沒(méi)有及時(shí)完成，實(shí)際交付土地的時(shí)間為8月份，該企業(yè)應(yīng)該從什么時(shí)間開始納稅呢？根據(jù)財(cái)稅〔2006〕186號(hào)通知規(guī)定，應(yīng)從2013年6月份開始納稅，延遲交付土地所造成的損失，應(yīng)按《合同法》的規(guī)定及雙方合同約定進(jìn)行處理。

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定第三、介紹一下其他情形什么時(shí)間開始納稅的規(guī)定

對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)或招、拍、掛程序已經(jīng)開始使用的土地，比如說(shuō)，沒(méi)有辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)，已經(jīng)開始開發(fā)建設(shè)的集體所有權(quán)的土地，或者沒(méi)有到合同約定的交付時(shí)間已經(jīng)交付土地的，應(yīng)該從什么時(shí)間開始納稅呢？我們先來(lái)看兩項(xiàng)規(guī)定：

第一項(xiàng)規(guī)定：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定

第二項(xiàng)規(guī)定：財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅〔2008〕152號(hào)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！?/p>

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定

從上述第一項(xiàng)政策規(guī)定可以看出，只要在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，都應(yīng)當(dāng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而不論其是否擁有應(yīng)稅土地的使用權(quán)，以及土地的使用權(quán)是如何取得的；從上述第二項(xiàng)關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)消失的規(guī)定，也可以反推出納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間：就是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的情況下，轉(zhuǎn)讓方納稅義務(wù)消失的同時(shí)，受讓方的納稅義務(wù)就開始了。也就是說(shuō)，對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)征用或招、拍、掛程序已經(jīng)開始使用土地的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)從使用土地的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。所以，對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)征用或招、拍、掛程序已經(jīng)開始使用的土地，以及沒(méi)有到合同約定的交付時(shí)間已經(jīng)交付的土地，應(yīng)當(dāng)從實(shí)際使用的次月起開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定

我們一起來(lái)看一個(gè)例子：A村被市政府列為城中村改造的規(guī)劃范圍，計(jì)劃于2014年5月份公開招標(biāo)開發(fā)商。2014年1月份，A村委會(huì)直接與B開發(fā)商簽訂拆遷開發(fā)協(xié)議，從2月份開始對(duì)A村進(jìn)行拆遷改造，那么，B開發(fā)商應(yīng)當(dāng)從什么時(shí)間開始納稅呢？從上述規(guī)定可以看出，B開發(fā)商應(yīng)從3月份開始納稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定

最后，和大家交流一下土地使用證的發(fā)放時(shí)間是否可以作為確定納稅義務(wù)發(fā)生的依據(jù)在實(shí)際工作中，時(shí)常有納稅人提出以土地使用證取得的時(shí)間作為確定納稅義務(wù)發(fā)生的依據(jù)。

根據(jù)土地管理的有關(guān)規(guī)定，土地使用證是依使用權(quán)人的申請(qǐng)而發(fā)放的證件，如果土地使用權(quán)人不需要證件或者沒(méi)有時(shí)間領(lǐng)取證件，就可以一直不申領(lǐng)。在土地使用權(quán)人通過(guò)政府批準(zhǔn)或招、拍、掛程序以及轉(zhuǎn)讓等形式取得土地使用權(quán)后，就可以在土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，土地使用證否領(lǐng)取，不影響土地的開發(fā)利用，也就是說(shuō)，證件是可以滯后領(lǐng)取的。

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定

目前的實(shí)際情況是土地使用證的領(lǐng)取時(shí)間，一般都晚于土地使用權(quán)取得的時(shí)間。如果將土地使用證的領(lǐng)取時(shí)間作為確定納稅義務(wù)發(fā)生的依據(jù)，一是不能從稅收上反映土地真實(shí)的使用情況；二是造成及時(shí)領(lǐng)取土地使用證的單位與未領(lǐng)證單位稅收負(fù)擔(dān)上的不公平；三是部門之間的政策不能配套使用，不能實(shí)現(xiàn)合理用地、節(jié)約用地的目的。到目前為止，還沒(méi)有政策規(guī)定將土地使用證領(lǐng)取時(shí)間作為納稅義務(wù)是否發(fā)生、以及何時(shí)發(fā)生的依據(jù)。所以，土地使用證的申領(lǐng)時(shí)間不能作為確定納稅義務(wù)何時(shí)發(fā)生的依據(jù)。

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定

接下來(lái)看一個(gè)例子：某企業(yè)通過(guò)政府公開招標(biāo)的方式受讓了一宗建設(shè)用地，合同約定的交付土地時(shí)間為2008年1月份。企業(yè)按照土地出讓合同受讓土地使用權(quán)后，開始向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理建設(shè)許可證等有關(guān)文件并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。納稅人辦理土地使用證的時(shí)間是2010年2月份。在上述兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)中，以哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)為依據(jù)確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是正確的呢？

根據(jù)我們上面所講的通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓