二次經(jīng)營探討

二次經(jīng)營探討

朱東輝一不同合同類型的二次經(jīng)營1.固定單價(jià)合同2.固定總價(jià)合同3.議標(biāo)合同（費(fèi)率合同）二不同業(yè)主類型的二次經(jīng)營1.房地產(chǎn)類型業(yè)主2.政府機(jī)關(guān)類型業(yè)主提綱三施工技術(shù)上二次經(jīng)營1.圖紙節(jié)點(diǎn)優(yōu)化2.施工工藝優(yōu)化3.面層材料優(yōu)化四項(xiàng)目管理上二次經(jīng)營1.對(duì)內(nèi)成本節(jié)流2.對(duì)外簽證的開源提綱在討論合同二次經(jīng)營前，先說明下，任何合同在投標(biāo)時(shí)基層價(jià)格一定要保證有相對(duì)利潤空間，因?yàn)辇埞?，石膏板，木工板等材料價(jià)格太透明了，很少能經(jīng)營，除非業(yè)主監(jiān)理都是我們常說的比較“二”。不同合同二次經(jīng)營一.固定單價(jià)合同固定單價(jià)合同定義是在投標(biāo)時(shí)價(jià)格已經(jīng)定好，在審計(jì)的時(shí)候只審核工程量，價(jià)格一般不動(dòng)，做這樣的項(xiàng)目：1.在投標(biāo)時(shí)基層做法描述要盡可能復(fù)雜，實(shí)際施工時(shí)盡可能簡單。2.在和業(yè)主監(jiān)理溝通良好的情況下，盡可能的多做一些我們?cè)趫?bào)價(jià)時(shí)利潤比較高的工作，如投標(biāo)時(shí)石材價(jià)格利潤高，但為了中標(biāo)，地板價(jià)格較低，那么我們通過設(shè)計(jì)變更多做石材部分工程量等。不同合同二次經(jīng)營二.固定總價(jià)合同什么是固定總價(jià)，俗話說就是一次性包死。對(duì)于這樣的合同，必須做減法，如施工工藝，節(jié)點(diǎn)做法，圖紙優(yōu)化等，一句話，什么便宜就多做什么，面層材料要控制，基層要控制。當(dāng)然，不要因?yàn)槭枪潭們r(jià)就認(rèn)為一定不變的，也有簽證，如盤錦項(xiàng)目潔具，業(yè)主在投標(biāo)時(shí)只給出品牌沒給出型號(hào)，所以投標(biāo)時(shí)就故意壓低這個(gè)子項(xiàng)的單價(jià)和數(shù)量，因?yàn)檫@個(gè)有經(jīng)營的機(jī)會(huì)。不同合同二次經(jīng)營三.議標(biāo)合同這樣的合同業(yè)主給出利潤點(diǎn)，然后再施工過程中簽價(jià)，其實(shí)這樣的合同最容易做二次經(jīng)營：1.在報(bào)材料價(jià)格的時(shí)候，多用新材料或材料價(jià)格在市場(chǎng)上相對(duì)模糊的材料。2.材料報(bào)完后做樣板房，再替代一些材料，如某項(xiàng)目石材柱子，報(bào)意大利木紋，現(xiàn)場(chǎng)用仿意大利木紋，做的時(shí)候一個(gè)是仿的紋路深的，一個(gè)是仿的紋路淺的，其實(shí)東西一樣都是仿的。3.第一次報(bào)材料價(jià)格要相對(duì)實(shí)在，取得業(yè)主信任，特別是業(yè)主大皇的信任，但這種材料用的量肯定不多。注意：石材，木飾面肯定不能先報(bào)。不同合同二次經(jīng)營一.房地產(chǎn)類型這類業(yè)主本身的資源非常廣，專業(yè)性很強(qiáng)，不一定比我們公司差，這樣的業(yè)主要根據(jù)上面所說的不同合同方式采取不同做法，但第一要?jiǎng)?wù)就是先溝通好，這是基礎(chǔ)，（說一個(gè)方法，在專業(yè)的人面前談管理，在管理的人面前談專業(yè))。如我做過的北京的泰禾會(huì)所和大連萬達(dá)希爾頓酒店，這兩個(gè)項(xiàng)目的共同特點(diǎn)就是業(yè)主非常專業(yè)，不同的是一個(gè)議標(biāo)（泰禾）一個(gè)固定總價(jià)（萬達(dá)),議標(biāo)的項(xiàng)目我是通過新材料和新工藝報(bào)價(jià)來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤，而萬達(dá)項(xiàng)目總結(jié)是業(yè)主給什么價(jià)格，在保證公司利潤基礎(chǔ)上就買什么材料，否則沒辦法玩的。不同業(yè)主的二次經(jīng)營2.政府企業(yè)類型對(duì)于這些業(yè)主，我們要充分利用我們的專業(yè)知識(shí)和公司管理模式，強(qiáng)大的材料供應(yīng)體系，班組資源，設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)來做每種材料的利潤點(diǎn)分析，（一個(gè)也不能少）當(dāng)然，也要看項(xiàng)目是否一錘子買賣來決定拿多少利潤率，不能斷了公司口碑，也減少自己的口糧。如，我同事做的陜西的項(xiàng)目，進(jìn)場(chǎng)一千多萬虧的管理費(fèi)交不出到工程結(jié)束三千萬出場(chǎng)，不僅交了管理費(fèi)還有很大盈利。不同業(yè)主的二次經(jīng)營一.圖紙節(jié)點(diǎn)優(yōu)化利用圖紙深化的工作機(jī)會(huì)，把圖紙上復(fù)雜的做法簡單化，如玻璃鏡子基層，不要整塊板材，用條形的就行，如木飾面基層，直接木方調(diào)平整就掛，如門套尺寸模數(shù)化后，基層就是木塊加木工板等。不過以上說的是客房，大堂等該加固的一定要用角鐵焊接牢固。如果能算到簽證，做轉(zhuǎn)換層的一定要保證質(zhì)量。施工技術(shù)上二次經(jīng)營二.施工工藝優(yōu)化1.踢腳線2.門套（注意高度調(diào)整做法）3.樓梯4.風(fēng)口5.吊頂（大堂有轉(zhuǎn)換層的視不同合同類型不同業(yè)主進(jìn)行調(diào)整做法）施工技術(shù)上二次經(jīng)營三.面層材料優(yōu)化這個(gè)就比較多了，記住所有材料都有經(jīng)營空間最大化機(jī)會(huì)，面對(duì)不同合同不同業(yè)主，做出不同選擇。如議標(biāo)合同，業(yè)主又是比較專業(yè)的，做減法的同時(shí)，要做樣板間來讓業(yè)主確認(rèn)，這樣機(jī)會(huì)就更多，如某項(xiàng)目，做了十幾套樣板間，原因業(yè)主老是說錢有的，但設(shè)計(jì)效果沒達(dá)到理想，真正原因是業(yè)主沒錢，他希望成本降低，又不好意思說，最終一個(gè)樣板出來就確認(rèn)了，這樣項(xiàng)目部價(jià)格簽的理想，業(yè)主目標(biāo)也實(shí)現(xiàn)了。施工技術(shù)上二次經(jīng)營1.對(duì)內(nèi)成本節(jié)流材料損耗：材料單價(jià)，雙包班組中注意損耗已經(jīng)在單價(jià)中材料運(yùn)輸，二次搬運(yùn)，保管損耗施工操作，裁切，不可利用廢料損耗交底不清，質(zhì)量原因損耗下單尺寸錯(cuò)誤，成品保護(hù)損耗竣工維修，偷盜，認(rèn)為浪費(fèi)等損耗甲供材損耗管理費(fèi)用節(jié)流安全節(jié)流項(xiàng)目管理上二次經(jīng)營1.對(duì)外簽證開源說道簽證要提醒兄弟們，注意資料的有效性和完整性。一般先確認(rèn)事情，然后再確認(rèn)做法，再確認(rèn)價(jià)格閉口。如出現(xiàn)情況屬實(shí)，由審計(jì)定一定要改為按合同原則結(jié)算，由審計(jì)定。材料價(jià)格簽證工程量簽證（主要是合同外和漏項(xiàng)的）設(shè)計(jì)變更的簽證項(xiàng)目管理上二次經(jīng)營概括來說，在施工過程中，經(jīng)營無處不在，我們