價(jià)格調(diào)整方案參考分享

春漫里庫(kù)存房源調(diào)價(jià)方案一、庫(kù)存房源統(tǒng)計(jì)1、根據(jù)最新的銷(xiāo)控統(tǒng)計(jì)，目前春漫里庫(kù)存房源共 97套總戶(hù)型占比情況如下：分幢戶(hù)型占比情況如下：目前可售房源單價(jià)情況如下：剩余庫(kù)存房源無(wú)論是從銷(xiāo)售額還是套數(shù)比例來(lái)看， A戶(hù)型是占大頭。且這部分房源受前期“好貨先出，好的房源價(jià)格調(diào)低，差的房源價(jià)格調(diào)高”的調(diào)價(jià)影響，剩余房源普遍價(jià)格偏高，是去化難點(diǎn)。2、目前庫(kù)存房源的均價(jià)為 18976.05 元/㎡，而歷史成交均價(jià)為16593 元/㎡。由于現(xiàn)在市場(chǎng)行情寒冷，杭州樓盤(pán)都在大幅度的降價(jià) (保利灣天地、世貿(mào)江濱 cosmo、中海紫藤苑、野風(fēng)啟城、龍湖香醍溪岸等 )，但很多購(gòu)房者都在觀(guān)望，覺(jué)得價(jià)格還是會(huì)往下走，為了更好的去化剩余房源，我們將剩余庫(kù)存房源在歷史成交均價(jià) 16593 元/㎡的基礎(chǔ)上做一定的價(jià)格調(diào)整。二、庫(kù)存房源價(jià)格調(diào)整1、房源分類(lèi)1）首銷(xiāo)房源：相對(duì)位置好，景觀(guān)好，視野度佳的房源，可看到內(nèi)部庭院，沒(méi)有太明顯的硬傷。該類(lèi)房源根據(jù)歷史成交均價(jià)進(jìn)行價(jià)格下調(diào)，提高房源的性?xún)r(jià)比，實(shí)現(xiàn)快速出貨。首銷(xiāo)房源.xlsx2）標(biāo)桿房源:：不太容易被客戶(hù)接受的房源，比如：間距太近，私密性差，景觀(guān)差，位置處于車(chē)庫(kù)進(jìn)出口正上方。該類(lèi)房源價(jià)格不做調(diào)整，作為價(jià)格標(biāo)桿，促進(jìn)首銷(xiāo)房源的去化。標(biāo)桿房源.xlsx2、價(jià)格描述1）正常銷(xiāo)售優(yōu)惠根據(jù)正常優(yōu)惠幅度，一般總價(jià)最高優(yōu)惠在 10萬(wàn)左右，最低優(yōu)惠在 5萬(wàn)左右，整體來(lái)說(shuō)每套房源正常優(yōu)惠幅度在 6個(gè)點(diǎn)左右。2）歷史成交均價(jià)：16593元/㎡）標(biāo)桿房源均價(jià)：19318元/㎡）原首銷(xiāo)房源均價(jià)：18528元/㎡在保持標(biāo)桿房源均價(jià)不變的前提下，拉低首銷(xiāo)房源的均價(jià)，使得整體房源的成交均價(jià)與歷史成交均價(jià)持平。那么調(diào)整后整體房源的表均價(jià)要控制在17652 元/㎡【表均價(jià)*0.94=歷史成交均價(jià)】。可以得出調(diào)整后首銷(xiāo)房源的均價(jià)要控制在15986元/㎡【（調(diào)后首銷(xiāo)均價(jià)+標(biāo)桿均價(jià)）/2=17652 元/㎡】。故調(diào)整后的首銷(xiāo)房源均價(jià)與原首銷(xiāo)房源均價(jià)的比值為： 0.8635）調(diào)整后首銷(xiāo)房源價(jià)格=原總價(jià)*0.863在此基礎(chǔ)上，在保持調(diào)整后均價(jià)基本不變的前提下，從首銷(xiāo)房源中挑選幾套性?xún)r(jià)比高的房源做特殊調(diào)差。首銷(xiāo)房源調(diào)整后價(jià)格表.xlsx6）最低、最高價(jià)：7）最低、最高差價(jià)：3、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判1）調(diào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)鑒于目前全國(guó)范圍內(nèi)大部分大牌房產(chǎn)企業(yè)都在打折的這一情況，他們的前期老業(yè)主都跑到售樓部、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)、房交會(huì)進(jìn)行維權(quán)活動(dòng)，甚至有打砸售樓部之類(lèi)的過(guò)激行為。我們的調(diào)價(jià)其實(shí)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，首先我們春漫里很多老業(yè)主都非常關(guān)注我們的價(jià)格，而且媒體的小道消息來(lái)源也非常的廣，如果現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售出現(xiàn)打折、降價(jià)等字眼，就會(huì)撥動(dòng)老業(yè)主的神經(jīng)，引起降價(jià)風(fēng)波，對(duì)于我們的后期銷(xiāo)售以及目前文化村在售的產(chǎn)品產(chǎn)生不利影響。2）應(yīng)對(duì)說(shuō)辭以及策略在實(shí)際操作過(guò)程中，盡量避免與客戶(hù)談?wù)撐覀冋{(diào)價(jià)過(guò)這個(gè)信息，萬(wàn)一被知曉我們對(duì)外的口徑也一定要保持一致：1）我們現(xiàn)在是尾房，這些房源和您原來(lái)買(mǎi)到的房源是不一樣的，無(wú)論是從景觀(guān)還是居住的舒適度上比，都沒(méi)有您原來(lái)買(mǎi)的好，所以?xún)r(jià)格上面做了細(xì)微的調(diào)整。2）我們部分房源的報(bào)價(jià)是針對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)的，并不是誰(shuí)買(mǎi)一套都能享受的，因?yàn)槲覀內(nèi)f科最近在外面有很多的活動(dòng)，有許多外地的看房團(tuán)以及企業(yè)客戶(hù)過(guò)來(lái)，他們都是團(tuán)購(gòu)的。（3）現(xiàn)在的市場(chǎng)行情的確比較嚴(yán)峻，但是我們?nèi)f科畢竟是中國(guó)房產(chǎn)界的老大，和其他小開(kāi)發(fā)商不一樣，我們的基礎(chǔ)比夯實(shí)，選擇我們的項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)的保值還是比其他的開(kāi)發(fā)商要好的多。三、結(jié)論在目前的市場(chǎng)行情下，降價(jià)促銷(xiāo)已成為眾多開(kāi)發(fā)商的首選，有部分的樓盤(pán)因?yàn)榻祪r(jià)使得業(yè)績(jī)?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)得到較大的漲幅，也有部分的樓盤(pán)因?yàn)榻祪r(jià)，使得老業(yè)主大鬧售樓部，銷(xiāo)售更是一蹶不振，我們的調(diào)價(jià)策略雖然規(guī)避了“打折、降價(jià)”等敏感詞，但是還是存在一定的操作風(fēng)險(xiǎn)。故我們的調(diào)價(jià)需要在暗中進(jìn)，讓易出貨的房源性?xún)r(jià)比更高，更利于銷(xiāo)售；其次由于有了差別調(diào)價(jià)，部分標(biāo)桿房源的價(jià)格仍維持在原有價(jià)格，從表價(jià)上來(lái)看，不易被發(fā)現(xiàn)降價(jià)，且可以作為價(jià)格標(biāo)桿，掩護(hù)性?xún)r(jià)比高的房源出貨，這樣既可以降低調(diào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，又能達(dá)到我們的調(diào)價(jià)促銷(xiāo)目的。由于此次整體調(diào)價(jià)屬于溫和型調(diào)價(jià)，在目前的市場(chǎng)中不具備太明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但勝在操作風(fēng)險(xiǎn)較低。因此，調(diào)價(jià)后可針對(duì)幾個(gè)認(rèn)為價(jià)格過(guò)高非業(yè)主關(guān)系的案場(chǎng)客戶(hù)進(jìn)行試水，而團(tuán)購(gòu)客戶(hù)仍然會(huì)在此次調(diào)整后的表價(jià)上進(jìn)行折扣要求，屆時(shí)，特殊情況進(jìn)行特殊申請(qǐng)。春漫里銷(xiāo)售組20xx年11月26日衛(wèi)生管理制度1 總則1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、溫馨的購(gòu)物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門(mén)設(shè)在企管部，并負(fù)責(zé)將集團(tuán)公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細(xì)劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負(fù)責(zé)劃分，確保無(wú)遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 地面、墻面：無(wú)灰塵、無(wú)紙屑、無(wú)痰跡、無(wú)泡泡糖等粘合物、無(wú)積水，墻角無(wú)灰吊、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門(mén)、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺(tái)、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺(tái)底層及周?chē)鸁o(wú)亂堆亂放現(xiàn)象、無(wú)灰塵、無(wú)粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購(gòu)物車(chē)（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無(wú)污垢和粘合物等。購(gòu)物車(chē)（筐）要求每天營(yíng)業(yè)前簡(jiǎn)單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無(wú)灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無(wú)灰塵，臺(tái)面和側(cè)面無(wú)灰塵、無(wú)灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫(huà)、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購(gòu)物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內(nèi)外干凈，要求營(yíng)業(yè)時(shí)間隨時(shí)清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過(guò)夜。2.1.8 窗簾：定期進(jìn)行清理，要求干凈、無(wú)污漬。2.1.9 吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，短期內(nèi)不適用的吊飾及時(shí)清理徹底。2.1.10 內(nèi)、外倉(cāng)庫(kù)：半年徹底清理一次，無(wú)垃圾、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)等。2.1.11 室內(nèi)其他附屬物及工作用具均以整潔為準(zhǔn)，要求無(wú)灰塵、無(wú)粘合物等污垢。2.2 室外衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.2.1 門(mén)前衛(wèi)生：地面每天班前清理，平時(shí)每一小時(shí)清理一次，每周四營(yíng)業(yè)結(jié)束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據(jù)情況適當(dāng)清理），墻面干凈且無(wú)亂貼亂畫(huà)。2.2.2 院落衛(wèi)生：院內(nèi)地面衛(wèi)生全天保潔，果皮箱、消防器械、護(hù)欄及配電箱等設(shè)施每周清理干凈。垃圾池周邊衛(wèi)生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3 綠化區(qū)衛(wèi)生：做到無(wú)雜物、無(wú)紙屑、無(wú)塑料袋等垃圾。3 清理程序3.1 室內(nèi)和門(mén)前院落等區(qū)域衛(wèi)生：每天營(yíng)業(yè)前提前10分鐘把所管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清理完畢，營(yíng)業(yè)期間隨時(shí)保潔。下班后5-10分鐘清理桌面及衛(wèi)生區(qū)域。3.2 綠化區(qū)衛(wèi)生：每周徹底清理一遍，隨時(shí)保持清潔無(wú)垃圾。4 管理考核4.1 實(shí)行百分制考核，每月一次（四個(gè)分公司由客服部分別考核、集團(tuán)職能部室由企管部統(tǒng)一考核）。不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的，超市內(nèi)每處扣0.5分，超市外每處扣1分