6-1-1支持性文件 《房屋模擬驗收作業(yè)指引（初稿）》

房屋模擬驗收作業(yè)指引房屋模擬驗收作業(yè)指引編制：審核：批準(zhǔn)：流程要素1.1流程目標(biāo)：規(guī)定房屋模擬驗收內(nèi)容、方法、流程，明確工作人員職責(zé)，評估模擬驗收工作效果，實現(xiàn)產(chǎn)品持續(xù)改進過程，保證交付房屋的質(zhì)量1.2流程主要責(zé)任部門：工程管理部、項目部流程關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)（KPI）流程KPI責(zé)任部門/崗位數(shù)據(jù)來源模擬驗收發(fā)現(xiàn)問題的整改完成率項目部模擬驗收總結(jié)報告抽檢合格率工程管理部抽查反饋數(shù)據(jù)交付戶均缺陷率模擬驗收小組集中交付總結(jié)1.4流程關(guān)鍵點（CP）流程關(guān)鍵點關(guān)鍵點說明備注資料準(zhǔn)備5.1.2模擬驗收培訓(xùn)5.2模擬驗收實施5.3適用范圍：適用于房屋接收前的樓棟本體內(nèi)的模擬驗收過程管理和控制。術(shù)語和定義3.1模擬驗收：包含標(biāo)準(zhǔn)層的過程模擬驗收和結(jié)構(gòu)封頂后的模擬驗收，由工程管理部—保修管理組主導(dǎo)，客服、項目部協(xié)助組織的工程承包單位（毛坯、精裝修）、監(jiān)理公司及物業(yè)服務(wù)中心共同參加的對房屋產(chǎn)品設(shè)計、施工質(zhì)量、交付狀態(tài)等因素的實地檢查活動。同一期交付的房屋至少進行三輪模擬驗收，根據(jù)存在問題的多少以及解決情況、時間情況，可以增加模擬驗收次數(shù)。3.2模擬驗收內(nèi)容：根據(jù)產(chǎn)品組成因素所具有的特性，驗收過程包括如下四項內(nèi)容：房屋質(zhì)量檢查、設(shè)計及使用功能缺陷檢查、交樓標(biāo)準(zhǔn)與合同附圖核對、部品部件使用狀態(tài)檢查。3.3讓步接收：模擬驗收過程中發(fā)現(xiàn)的工程缺陷為無法整改或超出整改成本，經(jīng)相關(guān)部門（審核確認(rèn)后不予以整改，則須針對該缺陷形成一致對外口徑，由物業(yè)公司接收。職責(zé)權(quán)限工程管理部-保修管理組4.1.1確定模擬驗收內(nèi)容、檢查方法、驗收流程，通知；4.1.2負(fù)責(zé)計劃、組織、協(xié)調(diào)、實施模擬驗收過程；4.1.3負(fù)責(zé)對發(fā)現(xiàn)的需改進的問題進行統(tǒng)計、分析并發(fā)布結(jié)果；4.1.4負(fù)責(zé)對整改結(jié)果進行驗證，模擬驗收過程效果的跟蹤評價。項目部組織、協(xié)調(diào)工程承包單位、監(jiān)理公司等外部資源，確保模擬驗收順利實施；根據(jù)項目現(xiàn)場施工進度，向工程管理部發(fā)出模擬驗收知會；負(fù)責(zé)制定在模擬驗收過程發(fā)現(xiàn)問題的整改方案，并組織相關(guān)單位進行處理；負(fù)責(zé)對模擬驗收發(fā)現(xiàn)的問題整改跟進，并定期（每3天）向模擬驗收組反饋整改情況。工程管理部-品質(zhì)管理組4.2.1在毛坯房第二輪模擬驗收過程中，負(fù)責(zé)對模擬驗收結(jié)果進行抽檢（5%），根據(jù)檢查情況要求項目部整改。物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)大廳、電梯廳、地下室、園建綠化等公共部位的模擬驗收工作。4.5客服4.5.1負(fù)責(zé)交樓風(fēng)險的檢查（產(chǎn)品系統(tǒng)缺陷等），并制定統(tǒng)一對外口徑。工作程序5.1模擬驗收準(zhǔn)備工作5.1.1組建項目模擬驗收小組當(dāng)現(xiàn)場施工具備模擬驗收條件時，項目部應(yīng)向工程管理部-保修管理組進行知會，提出模擬驗收要求，接到項目部的知會后，由工程管理部-保修管理組進行牽頭，項目部、客服、物業(yè)服務(wù)中心予以配合，組建模擬驗收小組。1）項目模擬驗收小組成立時間：■毛坯房：不遲于集中交付前4個月，可根據(jù)項目實際情況適當(dāng)提前?！鲅b修房：在裝修施工樣板間開始施工時成立，可根據(jù)項目實際情況適當(dāng)提前。2）模擬驗收小組成員構(gòu)成及職責(zé)：項目模擬驗收負(fù)責(zé)人：模擬驗收小組組長，對模擬驗收工作進行統(tǒng)籌管理和全程監(jiān)控，并在模擬驗收過程中召開、主持專題會議（周例會、專項決策會等）。項目客服專員：評估和把控風(fēng)險，開展內(nèi)部協(xié)調(diào)工作。項目責(zé)任工程師：協(xié)調(diào)內(nèi)、外部資源，配合模擬驗收工作的順利開展。組織、監(jiān)控并反饋現(xiàn)場整改工作。模擬驗收工程師（含監(jiān)理）：實施房屋內(nèi)部模擬驗收工作，并對現(xiàn)場問題進行記錄、統(tǒng)計和分析，并監(jiān)控施工單位的整改工作。物業(yè)服務(wù)中心技術(shù)員：實施公共部位的模擬驗收工作，并對現(xiàn)場問題進行記錄、統(tǒng)計和分析。3）編制模擬驗收計劃，計劃內(nèi)容包括：模擬驗收小組成立時，應(yīng)同時發(fā)布模擬驗收工作計劃。計劃應(yīng)包含以下內(nèi)容：三輪模擬驗收的起止時間，.編制《模擬驗收計劃表》，分為“整體計劃”和“單輪計劃”兩部分；確定參加模擬驗收人員；模擬驗收的內(nèi)容安排及人員的任務(wù)分配。5.1.2模擬驗收小組成立后，在一周內(nèi)完成資料準(zhǔn)備工作，包括如下資料：1）毛坯房模擬驗收標(biāo)準(zhǔn)（以此為模版，實施中可根據(jù)項目實際情況進行增減、調(diào)整）；2）裝修房模擬驗收標(biāo)準(zhǔn)（以此為模版，實施中可根據(jù)項目實際情況進行增減、調(diào)整）；3）《交樓標(biāo)準(zhǔn)》（與業(yè)主簽署的合同文件復(fù)印件，由營銷管理部提供）；4）《模擬驗收現(xiàn)場記錄表》；5）合同附圖（與業(yè)主簽署的合同文件復(fù)印件，由營銷管理部提供）；6）房屋臨時門牌標(biāo)識；7）小區(qū)平面圖。5.1.3.卷尺、粉筆、標(biāo)識貼、空鼓桿、相位測試儀、硬板夾、水性大頭筆等。5.1.41）會議主持：項目部2）與會人員：模擬驗收小組成員；各工程承包單位模擬驗收負(fù)責(zé)人（確定各工程承包單位模擬驗收負(fù)責(zé)人時，應(yīng)盡可能做到驗收人員與驗收單位在2、3輪模擬驗收中保持一致）。3）會議內(nèi)容：宣講模擬驗收目的及重要性講解模擬驗收計劃安排簡單介紹模擬驗收標(biāo)準(zhǔn)講解整改要求：質(zhì)量要求、時間要求強調(diào)紀(jì)律要求確定模擬驗收培訓(xùn)時間以及參加人員明晰獎懲措施給承包商發(fā)相關(guān)知會5.2模擬驗收培訓(xùn)（可以與模擬驗收動員會一起舉行）5.2.1集中講授1）講授人：模擬驗收小組組長；2）講授內(nèi)容：模擬驗收標(biāo)準(zhǔn)交樓標(biāo)準(zhǔn)合同附圖及核對方法常見問題、以往案例講解現(xiàn)場標(biāo)示和記錄方法檢查人員獎懲措施驗收過程中注意事項講解，內(nèi)容包括：避免干擾：工作人員按照工作職責(zé)范圍進行工作，不受其它人員工作狀態(tài)、情緒干擾；堅持原則；檢查內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照模擬驗收計劃、驗收標(biāo)準(zhǔn)要求進行檢查、記錄，在工作過程中不受主觀因素影響擅自放松檢查標(biāo)準(zhǔn)；單據(jù)交接程序：每天檢查的單據(jù)在檢查工作完成后檢查人員讓施工單位簽收，然后將單據(jù)交接給項目秘書，并確認(rèn)單據(jù)數(shù)量。電話溝通：驗收現(xiàn)場出現(xiàn)有疑惑的問題及時與項目相關(guān)專業(yè)工程師或項目經(jīng)理聯(lián)系提問與答疑5.2.2現(xiàn)場示范1）.示范檢查方法：現(xiàn)場隨機選取一套房，參照模擬驗收標(biāo)準(zhǔn)逐項示范檢查;對于空鼓、層高、電路等需要工具輔助檢查的內(nèi)容示范工具使用方法.2）示范記錄方法：《模擬驗收現(xiàn)場記錄表》格式填寫注意事項。規(guī)范問題書面記錄內(nèi)容、記錄格式：問題存在區(qū)域（入戶花園、客廳、主人房、書房、衛(wèi)生間、走廊、陽臺等）+問題位置（門、天花、地面、墻面、窗等）+部件名稱、方向、距離等精確問題細部位置（把手、玻璃、燈、框、中間、上、下、左、右、約幾米、多大平方米等）+問題現(xiàn)象3）示范標(biāo)記方法：問題標(biāo)記工具選擇：水泥面用粉筆標(biāo)記，門、鋁合金門窗、部品部件等用標(biāo)示貼，玻璃用水性大頭筆；問題標(biāo)記方法：水泥面上問題用粉筆將問題點圈示及用箭頭指示，并在旁邊標(biāo)明問題內(nèi)容及日期；用標(biāo)識貼標(biāo)示的，在標(biāo)識貼上記錄問題內(nèi)容，并粘貼于問題點位置。5.3設(shè)立交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間為統(tǒng)一模擬驗收的檢查標(biāo)準(zhǔn)和整改標(biāo)準(zhǔn)及房屋交付質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，模擬驗收過程中，由項目部組織相關(guān)單位設(shè)立交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間。每個標(biāo)準(zhǔn)戶型均應(yīng)相應(yīng)設(shè)立一個交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間應(yīng)能體現(xiàn)出房屋最終交付時的狀態(tài)：■與合同附圖相符；■與交樓標(biāo)準(zhǔn)相符（包括做法、材質(zhì)、設(shè)備配置等）；■使用功能齊全、合理（空調(diào)洞、排氣孔、煙道、給排水、插座配置等）；■觀感質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、細部質(zhì)量效果；（如細部收口效果、墻身整體觀感、地面整體觀感等）■部品、部件的調(diào)試效果；（如鋁合金把手、門鎖的靈活性，鉸鏈的松緊度等）毛坯房交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間的設(shè)立應(yīng)在第一輪模擬驗收過程中開始設(shè)立，在第二輪模擬驗收前設(shè)立完成。裝修房交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間即為裝修施工樣板間，應(yīng)在裝修施工大面積展開前設(shè)立完成。5.4模擬驗收實施5.4.1）第一次模擬驗收時間說明：毛坯房的第一輪模擬驗收應(yīng)不遲于集中交付前4月開始實施；裝修房的第一輪模擬驗收應(yīng)在裝修總包單位確定后，現(xiàn)場裝修施工樣板間施工基本完成時開始。第一輪模擬驗收開始實施時，現(xiàn)場應(yīng)具備以下條件：毛坯房：室內(nèi)外墻體砌筑、抹灰完成；門窗框安裝完成；精裝修房：裝修總辦單位已確定，裝修施工樣板間已基本完成，裝修施工大面積開展前開始實施。精裝修總包單位應(yīng)參與第一輪模擬驗收工作。2）檢查人員：工程管理部為模擬驗收工作的主導(dǎo)部門，由項目模擬驗收小組負(fù)責(zé)人對模擬驗收工作進行統(tǒng)籌管理和全程監(jiān)控；項目部對模擬驗收工作提供支持與配合，并負(fù)責(zé)安排整改工作。毛坯房：項目部、工程管理部、客服、物業(yè)服務(wù)中心、監(jiān)理單位、毛坯施工單位；精裝修房：項目部、工程管理部、客服、物業(yè)服務(wù)中心、監(jiān)理單位、毛坯施工單位、精裝修施工單位；3）檢查內(nèi)容：毛坯房：現(xiàn)場與合同附圖符合情況使用功能交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計缺陷強制性規(guī)定重大質(zhì)量問題：大面積空鼓、嚴(yán)重裂縫、起砂、層高、方正、水平裝修房：現(xiàn)場與合同附圖（裝修申請書附圖）的符合情況使用功能交樓標(biāo)準(zhǔn)（與合同交樓標(biāo)準(zhǔn)、展示樣板間的符合情況）設(shè)計缺陷強制性規(guī)定4）嚴(yán)格按照時間計劃、培訓(xùn)要求進行模擬驗收實施；5）驗房人員將需將現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題填寫在《模擬驗收現(xiàn)場記錄表》，并將每天的《模擬驗收現(xiàn)場記錄表》復(fù)印件在當(dāng)天提交給項目責(zé)任工程師，并由項目責(zé)任工程師進行簽收。項目模擬驗收小組將當(dāng)天檢查出來的問題在《模擬驗收問題匯總表》上進行匯總。對于重大問題及系統(tǒng)性問題，應(yīng)通過《模擬驗收重點問題列表》，以圖（現(xiàn)場照片及戶型圖照片）、文形式，進行詳細說明。項目模擬驗收小組應(yīng)對模擬驗收工作的進展情況以郵件方式，按批次進行反饋，反饋的內(nèi)容包括：模擬驗收工作進度及總體情況；問題整改情況抽查結(jié)果；《模擬驗收問題匯總表》；《模擬驗收重點問題列表》；項目部在收到模擬驗收小組的反饋郵件后，應(yīng)在48小時內(nèi)予以回復(fù)：明確本期《模擬驗收問題匯總表》上所列問題的整改完成時間；反饋上期《模擬驗收問題匯總表》上所列問題的關(guān)閉情況；特殊情況說明；6）模擬驗收小組應(yīng)聯(lián)合項目責(zé)任工程師，對檢查出的問題的整改落實情況進行動態(tài)監(jiān)控：在第一輪模擬驗收過程中，對已到整改期限的問題，進行10%的抽查，以掌握整改落實情況。對整改效果進行檢查，如有偏差，及時糾正。若抽查問題的整改完成率未達80%，需及時知會項目經(jīng)理及工程管理部-保修管理組。7）在每次發(fā)出反饋郵件后，模擬驗收小組需組織召開模擬驗收工作例會，會議議題包含但不限于以下內(nèi)容：驗收工作的開展情況；問題整改的抽查情況；各檢查人員通報本周檢查過程中發(fā)現(xiàn)的重點問題和共性問題；是否有需要協(xié)調(diào)的問題；記錄、標(biāo)識、檢查內(nèi)容等工作是否有不合理的地方需要調(diào)整。8）召開決策會（視情況需要）：組織者：項目部與會人員：項目工作群相關(guān)同事會議內(nèi)容：制定重大問題的整改方案，確定整改期限、責(zé)任人；確定不整改的問題形成統(tǒng)一口徑，并填寫《房屋讓步接受審批表》，并讓相關(guān)部門會簽審批，完成后交部門存檔。9）第一輪模擬驗收結(jié)束后編制總結(jié)報告，進行驗收過程總結(jié)，問題分析，重點問題需配圖片、說明：《第一輪模擬驗收總結(jié)報告》《第一輪模擬驗收問題匯總表》《第一輪模擬驗收重點問題列表》10）工程管理部把控模擬驗收工作開展情況，發(fā)現(xiàn)異常情況報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)：整改方案、計劃落實情況檢查模擬驗收工作整體質(zhì)量檢查；模擬驗收所查出問題的整改效果檢查推動整改方法：相關(guān)部門溝通解決、郵件形式進行通報、及時填寫《房屋讓步接受審批表》、上報公司領(lǐng)導(dǎo)、入伙協(xié)調(diào)會協(xié)調(diào)、項目部群會議、凍結(jié)施工單位工程進度款、按合同罰款、提議委托整改等。5.4.2第二輪模擬驗收（第二輪模擬驗收應(yīng)不遲于交付前1）第二次模擬驗收時間說明：毛坯房：不遲于集中交付前3個月開始實施，持續(xù)時間約1個月；裝修房：室內(nèi)裝修濕作業(yè)基本完成時開始實施，持續(xù)時間約20天。第二輪模擬驗收開始實施時，現(xiàn)場應(yīng)具備以下條件：毛坯房：第一輪模擬驗收結(jié)束；室內(nèi)砌筑、抹灰全部施工完成；鋁合金門窗安裝完成；公共部位施工基本完成；裝修房：室內(nèi)濕作業(yè)基本完成；2）檢查人員：毛坯房：同第一輪模擬驗收人員；精裝修房：項目部、工程管理部、客服、物業(yè)服務(wù)中心、監(jiān)理單位、精裝修施工單位；3）檢查內(nèi)容：毛坯房：第一輪模擬驗收所查出問題的整改情況（100%復(fù)查）。裂縫、空鼓、起砂、大小頭等土建問題（毛坯）全面普查：觀感、色差、衛(wèi)生交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修房：使用功能；交樓標(biāo)準(zhǔn)完整性：部品、部件、電氣設(shè)施是否預(yù)留、安裝到位成品保護（精裝修）精裝修房的檢查內(nèi)容：按照《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50210-2001執(zhí)行，裝修施工質(zhì)量需滿足設(shè)計圖紙要求和達到設(shè)計效果4）程序性工作根據(jù)實際情況參照第一輪模擬驗收過程4）--10）進行；5）第二輪模擬驗收時，需同時對第一輪模擬驗收所查出問題的整改情況進行100%驗證。若第一輪模擬驗收所查出問題的關(guān)閉率低于80%時，需進行預(yù)警通報，并召開整改專項會議：組織者：項目部與會部門：見檢查人員會議內(nèi)容：制定模擬驗收發(fā)現(xiàn)問題的整改方案，確定整改期限、責(zé)任人；確定不整改的問題形成統(tǒng)一口徑，并填寫《房屋讓步接受審批表》，并讓相關(guān)部門會簽審批，完成后交部門存檔。6）工程管理部-品質(zhì)管理組對項目部的整改后的房屋進行抽查（5%），若單次入伙的套數(shù)低于200套，抽查的不合格房屋套數(shù)比例達到20%，則工程管理部-品質(zhì)管理組可要求項目部進行重新整改并檢查；若單次入伙的套數(shù)超過200套，抽查的不合格房屋套數(shù)比例達到20%，品質(zhì)管理中心應(yīng)另抽查交付套數(shù)的5%，若發(fā)現(xiàn)不合格比例仍達到20%，則工程管理部品質(zhì)管理組可要求項目部進行重新整改并檢查。若低于以上比例，則要求項目部針對發(fā)現(xiàn)的問題進行整改。5.4.3第三輪模擬驗收（不遲于集中入伙前30天開始，毛坯房在交付前10天結(jié)束并移交物業(yè)，精裝修房在交付前15天結(jié)束并分批1）第三次模擬驗收時間說明：毛坯房：不遲于集中交付前1個半月開始實施，不遲于集中交付前1個月結(jié)束。裝修房：不遲于集中交付前2個月開始實施，不遲于集中交付前40天結(jié)束；第三輪模擬驗收開始實施時，現(xiàn)場應(yīng)具備以下條件：毛坯房：前兩輪模擬驗收結(jié)束；房屋室內(nèi)各項施工及公共部位施工已基本完成；裝修房：室內(nèi)各項裝修施工已基本完成；公共部位裝修已基本完成；2）檢查人員：毛坯房：同第一、第二輪模擬驗收人員；精裝修房：同第一、第二輪模擬驗收人員；3）檢查內(nèi)容：毛坯房：第二輪模擬驗收所查出問題的整改情況（100%復(fù)查）。裂縫、空鼓、起砂、大小頭等土建問題（毛坯）全面普查：觀感、色差、衛(wèi)生裝修房：使用功能；交樓標(biāo)準(zhǔn)完整性：部品、部件、電氣設(shè)施是否安裝到位成品保護（精裝修）全面普查：細部收口質(zhì)量（拼縫、陰陽角、裂縫、色差等）；4）程序性工作根據(jù)實際情況參照第一輪模擬驗收過程4）--10）進行；5）第