安徽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告

前言房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)和支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。但也存在著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不做市場(chǎng)調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。本文通過(guò)對(duì)蚌埠市晨光·音樂(lè)花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面深入的市場(chǎng)調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)，營(yíng)銷(xiāo)分析、策劃，建設(shè)條件和方案分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，不確定分析，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，社會(huì)評(píng)價(jià)，綜合評(píng)價(jià)等，論證了該項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)境的可行性和合理性，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的可行性意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。目錄第一章市場(chǎng)分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1一、蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（宏觀(guān)）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1二、蚌埠市蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（中觀(guān)）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5三、晨光·音樂(lè)花園臨近區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（微觀(guān)）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第二章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第一節(jié)環(huán)境分析和SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5一、環(huán)境條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5二、SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二節(jié)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9球第三個(gè)節(jié)寫(xiě)些候市場(chǎng)定位及營(yíng)雅銷(xiāo)計(jì)劃酸‥‥‥‥‥‥岸‥‥‥‥‥‥耕‥‥‥‥‥‥魯‥‥樹(shù)12走一、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象恢及購(gòu)買(mǎi)心理分問(wèn)析絞‥‥‥‥‥‥鄉(xiāng)‥‥‥‥‥‥限‥‥‥‥‥‥惜‥‥鎮(zhèn)12笨二、產(chǎn)品定位裂‥‥‥‥‥‥只‥‥‥‥‥‥心‥‥‥‥‥‥然‥‥‥‥‥‥厭‥‥‥戀12襲三、客戶(hù)定位悉‥‥‥‥‥‥隊(duì)‥‥‥‥‥‥牢‥‥‥‥‥‥相‥‥‥‥‥‥融‥‥‥逮12欲四、樓盤(pán)概念合導(dǎo)入胳‥‥‥‥‥‥合‥‥‥‥‥‥與‥‥‥‥‥‥鹿‥‥‥‥‥‥諷‥衫13純五、價(jià)格定位歡與價(jià)格策略崇‥‥‥‥‥‥里‥‥‥‥‥‥喉‥‥‥‥‥‥應(yīng)‥‥‥‥描13隱六、賣(mài)點(diǎn)策劃清及賣(mài)點(diǎn)儲(chǔ)備際‥‥‥‥‥‥哲‥‥‥‥‥‥姨‥‥‥‥‥‥飛‥‥‥‥形19烘七、營(yíng)銷(xiāo)策略岡‥‥‥‥‥‥纖‥‥‥‥‥‥捆‥‥‥‥‥‥螞‥‥‥‥‥‥趨‥‥‥衰20李八、銷(xiāo)售形式若‥‥‥‥‥‥但‥‥‥‥‥‥暴‥‥‥‥‥‥槽‥‥‥‥‥‥箏‥‥‥糧20荒九、付款方式璃‥‥‥‥‥‥兇‥‥‥‥‥‥璃‥‥‥‥‥‥之‥‥‥‥‥‥怠‥‥‥汪20款十、廣告宣傳挖‥‥‥‥‥‥貿(mào)‥‥‥‥‥‥帥‥‥‥‥‥‥竄‥‥‥‥‥‥利‥‥‥神21潮十一、銷(xiāo)售計(jì)壘劃家‥‥‥‥‥‥囑‥‥‥‥‥‥隸‥‥‥‥‥‥賤‥‥‥‥‥‥率‥‥持21攝十二、場(chǎng)地布耍置惑‥‥‥‥‥‥占‥‥‥‥‥‥有‥‥‥‥‥‥孤‥‥‥‥‥‥致‥‥類(lèi)22恨十三、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)歪用安排蠅‥‥‥‥‥‥平‥‥‥‥‥‥愚‥‥‥‥‥‥茶‥‥‥‥‥‥憂(yōu)22稠第三栗章萍復(fù)效建設(shè)方案獄‥‥‥‥‥‥付‥‥‥‥‥‥努‥‥‥‥‥‥濕‥‥‥‥‥‥禿‥‥袖24哪第四話(huà)章屯拔難財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)懇‥‥‥‥‥‥改‥‥‥‥‥‥洞‥‥‥‥‥‥耐‥‥‥‥‥‥北‥‥棟26爹一、投資估算陡‥‥‥‥‥‥爐‥‥‥‥‥‥甲‥‥‥‥‥‥被‥‥‥‥‥‥渣‥‥‥慕26揚(yáng)二、銷(xiāo)售收入行估算循‥‥‥‥‥‥防‥‥‥‥‥‥雕‥‥‥‥‥‥裙‥‥‥‥‥‥使‥離30訪(fǎng)三、現(xiàn)金流量扁計(jì)算痕‥‥‥‥‥‥市‥‥‥‥‥‥催‥‥‥‥‥‥棟‥‥‥‥‥‥臨‥旺30放四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)觀(guān)指標(biāo)計(jì)算回‥‥‥‥‥‥隆‥‥‥‥‥‥朋‥‥‥‥‥‥服‥‥‥‥‥取30唐五、經(jīng)濟(jì)效益于敏感性分析賣(mài)‥‥‥‥‥‥妄‥‥‥‥‥‥吉‥‥‥‥‥‥艱‥‥‥‥峰31仆六、風(fēng)險(xiǎn)分析赤‥‥‥‥‥‥文‥‥‥‥‥‥霧‥‥‥‥‥‥丘‥‥‥‥‥‥禮‥‥‥乞33拔第五吐章禁弄抹國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)沖‥‥‥‥‥‥釣‥‥‥‥‥‥瓶‥‥‥‥‥‥嗓‥‥‥‥‥‥螞34嘴型趴一、直接費(fèi)用掌與直接效益的也調(diào)整菠‥‥‥‥‥‥槍‥‥‥‥‥‥疲‥‥‥‥‥‥稈‥慘34犁二、間接費(fèi)用掃與間接效益魯‥‥‥‥‥‥疼‥‥‥‥‥‥帥‥‥‥‥‥‥誦‥‥‥‥勵(lì)34添三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)獨(dú)效魂益肉/擇費(fèi)用計(jì)算域‥‥‥‥‥‥極‥‥‥‥‥‥跌‥‥‥‥‥‥到‥‥威34陸第六巖章嘴細(xì)賠社會(huì)評(píng)價(jià)弟‥‥‥‥‥‥渠‥‥‥‥‥‥農(nóng)‥‥‥‥‥‥舅‥‥‥‥‥‥贈(zèng)‥‥狗35突第七小章喝豪黑綜合評(píng)價(jià)縣‥‥‥‥‥‥筍‥‥‥‥‥‥飾‥‥‥‥‥‥識(shí)‥‥‥‥‥‥代‥‥表35閉第八鈔章鈔仆節(jié)其他兄‥‥‥‥‥‥轟‥‥‥‥‥‥狠‥‥‥‥‥‥淡‥‥‥‥‥‥喚‥‥‥‥鳳36住項(xiàng)目可行性研重究依據(jù)棒‥‥‥‥‥‥除‥‥‥‥‥‥侵‥‥‥‥‥‥券‥‥‥‥飯36侵附件（略）伸‥‥‥‥‥‥嚇‥‥‥‥‥‥波‥‥‥‥‥‥綢‥‥‥‥‥‥肆‥弄‥飯37章三、可行性研崖究人員愿‥‥‥‥‥‥輪‥‥‥‥‥‥兄‥‥‥‥‥‥擊‥‥‥‥‥‥窗37岸蚌埠市晨偶光漏·杜音樂(lè)花園房地挖產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可間行性研蠅究騙箏第一存章堡跳遮市場(chǎng)分析刊一、蚌埠市房騰地產(chǎn)市場(chǎng)分析糧（宏觀(guān)）京200喚1沃年以來(lái)，蚌埠攏市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持冬續(xù)快速健康地林發(fā)展，全市國(guó)才內(nèi)生產(chǎn)總值年證均增幅否達(dá)銳8.辱9監(jiān)％，經(jīng)濟(jì)實(shí)力炒日益增強(qiáng)摟。暴200額5態(tài)年蚌埠市國(guó)內(nèi)分生產(chǎn)總樸值噴263.紙7碼億元，同比增飲長(zhǎng)容16.員5旋％，實(shí)現(xiàn)兩位贊數(shù)的增長(zhǎng)；財(cái)明政收入跨上新星臺(tái)階，比上年乎增糖長(zhǎng)隔4.儀1餓億元，達(dá)伍到熔30.州1吹億元，同比增升長(zhǎng)射15.士6櫻％；尤其值得鉆注意的是城鎮(zhèn)指居民人均可支及配收入較達(dá)傻810磁9疏元，比上年增盈長(zhǎng)抱12.住1林％，這是對(duì)樓鄰市最有力的支莫持和促進(jìn)；固除定資產(chǎn)投資大恨幅增長(zhǎng)，盼比匪200成1蹤年翻了一番；丈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一里步優(yōu)化，二、強(qiáng)三產(chǎn)比重同比崗有了提高；投暈資環(huán)境得到優(yōu)論化；人民生活懷明顯改善，城萄鄉(xiāng)居民收入、蜓生活水平進(jìn)一叛步提高；整個(gè)談國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)綱出一派欣欣向厘榮的景象。僑在整個(gè)國(guó)民經(jīng)出濟(jì)調(diào)整發(fā)展的材同時(shí)，房地產(chǎn)教業(yè)也不甘落后符，川200倦1本年治至討200窗5遇年，每年的完浮成投資、施工器面積、竣工面疼積、銷(xiāo)售面積連、銷(xiāo)售金額均崗有一定幅度的帳增長(zhǎng)糞。牽200傻5發(fā)年房地產(chǎn)完成斑投資資倚14.4販5蔬億元，房屋施陵工面僑積遮221.1疲3剖萬(wàn)旺m充2塘，竣工面雜積秀122.2科1桿萬(wàn)肺m避2赤，銷(xiāo)售面殿積翻83.2科8麥萬(wàn)離m皂2眾，銷(xiāo)售金非額態(tài)15.9歲1騾億元，平均售缸價(jià)電191蘇1間元卸/m慶2撞。榮從安徽省整個(gè)頭房地產(chǎn)行業(yè)景剪氣度來(lái)看射，蛾200繁5巡年彼1害2貞月徹份割“獸皖房景氣指總數(shù)茂”螺值粗為浩130.泡6瘦點(diǎn)，趨于穩(wěn)定燭，比上年同期察略有提高，烏比附0疤5測(cè)年喘9壘月份提逆高鍵1.0活0衛(wèi)點(diǎn)，繼續(xù)保持呈穩(wěn)步上升走勢(shì)凝。從景氣狀況賀看，綜合指數(shù)亮所屬取的輩8嚴(yán)大分類(lèi)指數(shù)均鼓處于景氣空間唇，與上年同期飯相比均有一定責(zé)的上升，其中順，開(kāi)發(fā)投資持默續(xù)快速增長(zhǎng)，怕竣工面積大幅獄增加，促使了張我省房地產(chǎn)業(yè)匠形勢(shì)好于去年溜同期。稱(chēng)從走勢(shì)看足，平0訪(fǎng)5牲年誓1鋼2增月份，我省房耗地產(chǎn)業(yè)景氣水滿(mǎn)平近三年來(lái)穩(wěn)浪步上升，其所答屬虜?shù)囊?殼個(gè)分類(lèi)指數(shù)備與寄0炕5醫(yī)年犬9污月份相比礦7丹升恐1墊降。其中，商涌品房屋新開(kāi)工拿面積、竣工面僑積大幅增加，掙開(kāi)發(fā)投資、到懇位建設(shè)資金等韻指標(biāo)持續(xù)保持辨了較高的增長(zhǎng)皇水平，有力地壺拉動(dòng)侄了秋“恥皖房景氣指抄數(shù)擋”望繼續(xù)走高。促表寫(xiě)1耀拘據(jù)把報(bào)200腸5汗年砌1升2皇月孤份酸“凈皖房景氣指捏數(shù)局”突值既密判桶頓趣綠計(jì)量單位不：謊%膝指數(shù)名稱(chēng)精指數(shù)值（％）蒼與尊200付4律年同期相比增積減（點(diǎn)）正與上月度相比磨增減（點(diǎn)）接景氣狀況客皖房景氣指數(shù)仿130.6閣↑逃5.38巧↑姓1.32紗景氣荷開(kāi)發(fā)投資指數(shù)京146.93趁↑帆8.32孟↑弱1.60奧景氣形資金來(lái)源指數(shù)智136.39葛↑砌5.69衰↑舒1.08縣景氣斯購(gòu)置土地指數(shù)稠134.53沾↑勺0.56鋒↑須0.81授景氣琴土地購(gòu)置費(fèi)指悉數(shù)尸134.61宋↑啟4.45戚↑房0.36厭景氣粘空置面積指數(shù)店134.89件↓準(zhǔn)7.78潤(rùn)↓陸1.37牢景氣諷新開(kāi)工面積指柴數(shù)究124.35最↑獅4.02序↑識(shí)1.19制景氣繭竣工面積指數(shù)乓119.15擋↑駛7.78應(yīng)↑揭1.64便景氣臺(tái)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)賺113.97般↑但4.00貍↑塘2.14頁(yè)景氣于圖織1貓200鋪4侵年別200行5籠年景氣指數(shù)走躲勢(shì)圖曾上世紀(jì)九十年英代以來(lái)，隨著矩城市化建設(shè)步忍伐的加快和住惡房制度改革的廳深入，住宅建承設(shè)已經(jīng)成為新骨的消費(fèi)熱點(diǎn)和諒新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超點(diǎn)。我市房地蛛產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有完，從小到大，采從弱到強(qiáng)，發(fā)毛展令人矚目，底已具備了相當(dāng)階的規(guī)模和實(shí)力鉤，為促進(jìn)全市蕉經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加垮快全市城市建臥設(shè)、增強(qiáng)城市炮功能等做出了服重要貢獻(xiàn)。尤籃其是城市住房愈商品化和土地猛有償使用政策荒逐步推出，房波屋和土地的有雙償使用開(kāi)始進(jìn)友入流通領(lǐng)域，后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企幸業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，具房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始狂成為新的投資黑熱點(diǎn)，房地產(chǎn)店業(yè)已形成了一漏個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)梯，并進(jìn)入快速乒、健康有序、柱穩(wěn)步發(fā)展的通映道。劈（一）形成了寶一定規(guī)模的產(chǎn)錄業(yè)隊(duì)伍臭200融5揭年底，全市共考有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)杠企珠業(yè)章9晶6棍家，其中一級(jí)米資走質(zhì)處2謙家，二級(jí)資需質(zhì)興8籮家，三級(jí)資拾質(zhì)民3學(xué)5紹家，四級(jí)及暫干定資冒質(zhì)暫5鐮1疾家，從業(yè)人數(shù)可約蹦400斑0桐人，分別披是慢199污7博年冤的鹿2捎倍獵、誘3庫(kù)倍省，算8訓(xùn)年間分別以年壘均閱12.5放%屈及睛25貧%病的增長(zhǎng)速度迅客猛發(fā)展順。結(jié)200嬌5懶年，我市的房建地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)暢在全省各市居穿第保3諒位，從業(yè)人員狹數(shù)居中第宴3塞位，初步形成刺了結(jié)構(gòu)特征為羨以本地房地產(chǎn)秩開(kāi)發(fā)企業(yè)為主施，以國(guó)有、集笨體、股份制、陳私營(yíng)、外來(lái)投裝資企業(yè)等多種臨所有制競(jìng)相發(fā)譜展的完整的產(chǎn)剝業(yè)鏈。找（二）資產(chǎn)實(shí)宿力不斷增強(qiáng)窩我市房地產(chǎn)業(yè)姑在經(jīng)過(guò)上世紀(jì)區(qū)九十年代快速確發(fā)展的同時(shí)，語(yǔ)自身也不斷成禍長(zhǎng)壯大，積聚融了一定規(guī)模的懇財(cái)力和物力，猴為建設(shè)項(xiàng)目的傲開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備了必采要的啟動(dòng)資金鑄，也為取得銀汁行信用、爭(zhēng)取殺銀行貸款創(chuàng)造訂了必要的條件適。讓200只5搬年底，全市各淚類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)惑企業(yè)的資產(chǎn)總蜓計(jì)達(dá)飽到暗35.稼8爺億元，資產(chǎn)負(fù)倍債率遠(yuǎn)在國(guó)際刮警戒線(xiàn)以下?？梗ㄈ┓康禺a(chǎn)串開(kāi)發(fā)投資規(guī)模搏迅速擴(kuò)大，占傍全社會(huì)固定資扭產(chǎn)投資的份額哀明顯提高龜近幾年我市房墓地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資杜呈持續(xù)快速增見(jiàn)長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)羊。岔199黎7摩年全市房地產(chǎn)疏開(kāi)發(fā)企業(yè)完成旨投拿資碎2.5劑6竊億元，僅占當(dāng)膜年全社會(huì)固定銹資產(chǎn)投資翅的摩5刃%玉左右勉；呆200著5盛年完若成短14.4奉5爪億元，占當(dāng)年首全社會(huì)固定資武產(chǎn)投資額熟的島14.06怎%今。扔（四）我市房割地產(chǎn)業(yè)快速增普長(zhǎng)基本建立在驗(yàn)市場(chǎng)需求基礎(chǔ)億上鋤200法5紛年底，全市房營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)鄙竣工房屋建筑繭面敞積蜻221.1目3乞萬(wàn)平方米，直比邁199徑7災(zāi)年增冶長(zhǎng)賤6.襲5狂倍，占全社會(huì)慎固定資產(chǎn)投資餅額的比重也淚由悠199碰7闖年房的秒5負(fù)%逆提高躍到西200純5狗年視的稅14.06含%的。居民消費(fèi)結(jié)協(xié)構(gòu)升級(jí)成為重覺(jué)要的拉動(dòng)力量玩。隨著城市化桶的推進(jìn)、城市脖人口的增加及鴨住房制度改革分的深入，住房充商品化水平在六不斷提高，居鳴民購(gòu)買(mǎi)商品房殊的意識(shí)和觀(guān)念恒在迅速改變，污長(zhǎng)期被壓抑的智大量住房需求籮迅速釋放裁。問(wèn)200乏5勸年我市個(gè)人購(gòu)龍買(mǎi)商品房的面植積趙為杏82.0汗3吊萬(wàn)平方米，占瘡全部銷(xiāo)售面積帝的比重共為宅98.5肢%俘，嘴比曾199背6良年提高艙了斤6兄0絕個(gè)百分點(diǎn)。其點(diǎn)中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的敞住宅面積煩為艙78.8煙8繼萬(wàn)平方米，占拍全部住宅銷(xiāo)售從面積的比重芳為估100保%葛。商品房銷(xiāo)售釀供求兩旺棚。冬199屢8承年房改啟動(dòng)的自巨大市場(chǎng)需求易構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)棒高速增長(zhǎng)的原沒(méi)動(dòng)力。悲（五）空置房胳空置率在合理嗚區(qū)間贊目前一般認(rèn)為令商品房空置率料保持窗在仇5最－擾14諷%其比較合理，這青樣既有利于競(jìng)鑒爭(zhēng)，又防止樓縮市過(guò)熱，我主市凱200害5主年底的商品房最空置率在合理砍區(qū)間內(nèi)。床（六）資金來(lái)細(xì)源多元化徒上世紀(jì)九十年念代，我市房地殿產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的智資金來(lái)源除少出量為國(guó)家預(yù)算毀內(nèi)撥款外，主傳要是國(guó)內(nèi)貸款境、自籌資金、歪預(yù)收購(gòu)房款等鄙。進(jìn)入本世紀(jì)盒，拓寬多種渠倍道，廣泛籌集船了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盜資金，國(guó)家預(yù)逼算內(nèi)撥款逐年烏減少，其他資尿金來(lái)源比重越巴來(lái)越大。療（七）投資前鮮景看好悟由于房地產(chǎn)業(yè)獲發(fā)展空間較大豬，加之投資回慣報(bào)率較高，我夢(mèng)市大多數(shù)開(kāi)發(fā)厘商對(duì)投資前景孫看好。曾（八）有效地紛促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增襪長(zhǎng)，成為支撐填經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重道要因素槍從叮1997-2回00麥5睬年間，我市房輩地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投打資額的平均增竹長(zhǎng)速度心為遲51.69錢(qián)%桌，遠(yuǎn)高于同電期網(wǎng)GD兇P嘗增速、超出同低期第三產(chǎn)業(yè)增熔速。房地產(chǎn)業(yè)楊以大大高堆于招GD水P襯的增速迅猛發(fā)鼓展，使得房地魔產(chǎn)業(yè)增加值墳占罵GD剖P鍬的比重不斷提責(zé)高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增淋長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度逐偽漸提高。房地毫產(chǎn)業(yè)已成為我齒市國(guó)民經(jīng)濟(jì)支懲柱產(chǎn)業(yè)。面（九）帶動(dòng)邀了跑“溝房地產(chǎn)雪族世”華產(chǎn)業(yè)群呈現(xiàn)高羞增長(zhǎng)的發(fā)展，彼實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)洽群的聯(lián)動(dòng)增長(zhǎng)詞房地產(chǎn)市場(chǎng)的紙持續(xù)旺盛，不鋪僅形成對(duì)鋼材踏、建筑材料等那產(chǎn)品生產(chǎn)的強(qiáng)們勁拉動(dòng)，也帶濱動(dòng)了建筑裝飾敗產(chǎn)品以及家電遵、家具等相關(guān)越產(chǎn)品的需求，在突破了單個(gè)行它業(yè)局部增長(zhǎng)的具局限。據(jù)世界嬸銀行的資料分援析，發(fā)展中國(guó)農(nóng)家的房地產(chǎn)投揉資對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)辱的乘數(shù)效應(yīng)約陸為敞2襲倍。對(duì)以住宅析為主導(dǎo)產(chǎn)品群匙的房地產(chǎn)業(yè)鏈紫下游和上游輪的菌5熱0揭多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)估部門(mén)產(chǎn)生感應(yīng)擋或影響。目前柔，包含鋼材、夸建材、建筑裝鄰飾等產(chǎn)業(yè)課的棉“富房地產(chǎn)炕族榨”柴產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)旺盛默的發(fā)展勢(shì)頭，釘并將成為今后菠拉動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)茅增長(zhǎng)的重要的窩高增長(zhǎng)群。停（十）改善了嘆居民居住條件里，帶動(dòng)了居民徹消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升剝級(jí)噸近些年來(lái)，我乏市房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)窩持金“方統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、合盾理布局、綜合隊(duì)開(kāi)發(fā)、配套建前設(shè)尤”氣的方針，將開(kāi)備發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)繁放在商品住宅飼建設(shè)上，兼顧倆商業(yè)營(yíng)業(yè)用房賤、辦公用房。雷隨著人們收入韻水平的提高以昨及房地產(chǎn)業(yè)的輝發(fā)展，全市居才民的居住條件伙有了較大改善紐，說(shuō)明房地產(chǎn)木投資或房地產(chǎn)去業(yè)的發(fā)展與居壇民居住條件的塵改善具有顯著口的正相關(guān)關(guān)系屑。同時(shí)，隨著研房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)警展，居民住房籍的檔次和質(zhì)量死也有了明顯提陶高，一批國(guó)家翁級(jí)居住示范小訓(xùn)區(qū)的建設(shè)，帶銅動(dòng)了居民住房豪消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升筐級(jí)。佳（十一）加強(qiáng)劈了城市基礎(chǔ)設(shè)胸施建設(shè)，推動(dòng)要了城市化進(jìn)程蝦的加速稻房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)液展，增強(qiáng)了城接市基礎(chǔ)設(shè)施建更設(shè)的能力，也租加快了城市化芽的進(jìn)程，刺激刊了經(jīng)濟(jì)的快速酷增長(zhǎng)。城市房圍地產(chǎn)的綜合開(kāi)初發(fā)，有效地調(diào)旱整和完善了城閃市的布局結(jié)構(gòu)易，逐步形成了猶商業(yè)貿(mào)易區(qū)、吳居民住宅區(qū)、殊工業(yè)園區(qū)、高篩新技術(shù)區(qū)等，忙進(jìn)一步發(fā)揮了誕城市的多功能挎作用。顫表發(fā)2傍溝咬栗英賓此甘甘東寺乞命主要年份房地哄產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資亡年份肥內(nèi)容拴單位劑1997耗1998列1999蓬2000贈(zèng)2001鮮2002塌2003里2004庫(kù)2005甜完成投資球按用途分：住滾宅蛛辦公樓賓營(yíng)業(yè)房侵其截停歪他墳本年施工項(xiàng)目陪的企業(yè)個(gè)數(shù)擾施工房屋面積譯＃住宅駁竣工房屋面積倆＃住宅包銷(xiāo)售房屋面積攜＃住宅沙銷(xiāo)售房屋金額鐮＃住宅球平均售價(jià)士＃住宅膊萬(wàn)元噸萬(wàn)元醫(yī)萬(wàn)元治萬(wàn)元楊萬(wàn)元捎個(gè)閥m柜2許m日2饞m志2始m雅2浴m緒2禽m雄2蠻萬(wàn)元冊(cè)萬(wàn)元或元種/m紅2鳥(niǎo)元杜/m會(huì)2釘25561涼16328嬸3737寺4399畜1097獻(xiàn)42班72764凍482015棚29743潤(rùn)20225赴12579朋93157妹15816腹8832貧1258服948皆26407哈14612嚷2197脹5125勝4473鍵44商98599挖68350未40576砍29194后14403真93827跑19750春11362嫁1371世1211產(chǎn)48199匠32041攏1983檢8179替5996暮55帖112911誦8伯850687饒515379閱436859寧354290擾307808炒54214夜38995熔1530甜1267傅57097木39571鵲4292傘9422強(qiáng)3812原67群123907使2紡948735訂645365次493701檢378521鞠306673思64394軟34036惜1701使1110壽47682究29240捐3793萌8611艦6038姥70旗134890席102897共633922蹲531145勵(lì)385420狼325380求58576案35707甘1520克1097霧59611避38479泳4617勿9180濫7335柜72冠155566趟118661悲737402荒570038幕446099乖378359誰(shuí)72461言42475中1624初1123明80742窩49388異2936汁9951幟18467無(wú)58眨138660許4染114749蜘3偶727603監(jiān)604810頁(yè)443937刪388244舊58344飼44906民1314耍1156圣138770倆105898慢4500聾13218哄15154睛58慚212392翁178710濫843241危746481梅576994頑541762潮97570瑞82782黎1691凳1528迎144480享111203輕2171摩15212碌15894疏52悲221136滴187666芒122210敗104646倚832779播788830稀159108跡143728憑1911殘1822恰二、蚌埠市蚌傷山區(qū)房地產(chǎn)市觀(guān)場(chǎng)分析（中觀(guān)兵）霧蚌山區(qū)面盞積暢83.0董8叉平方公里，人擴(kuò)口盜21.8味3拉萬(wàn)人，是蚌埠牧市政治、文化悔、金融、經(jīng)濟(jì)昌商貿(mào)中心。虧蚌山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)野達(dá)、繁榮。它肚是皖北重要的黨商品集散地，蟲(chóng)市場(chǎng)繁榮、商鼻貿(mào)發(fā)達(dá)，各類(lèi)掀商廈鱗次櫛比灌，商賈云集，農(nóng)人流如織，寸病土寸金。竭蚌山區(qū)各類(lèi)城退市基礎(chǔ)設(shè)施完殃善，各類(lèi)設(shè)施濟(jì)應(yīng)有盡有。蚌棕山區(qū)投資環(huán)境燙祥和。改革開(kāi)采放以來(lái)，全區(qū)賄人民勵(lì)精圖治攻、開(kāi)拓進(jìn)取、齊百業(yè)俱興、政喉通人和。蚌山乏區(qū)應(yīng)是蚌埠房退地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)坑源地，蚌埠市淹首個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)酸發(fā)企業(yè)誕生在院蚌山區(qū)，目前可蚌山區(qū)的房地但產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)叨數(shù)占全市房地果產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)溫?cái)?shù)腿的罷2/遼3惱，完成投資額菜占全市完成房疫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資俱額紗的悼7跌0搜％以上，蚌山件區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)裁發(fā)企業(yè)是蚌埠得市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)壓業(yè)的中流砥柱乘，是蚌埠房地師產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向廳標(biāo)。目前蚌山借區(qū)有在建或待索建的房地產(chǎn)項(xiàng)錄目黃1塔4納個(gè)，規(guī)劃建筑蘆面跑積命128.0焦4帽萬(wàn)釘m必2捉。售蚌山區(qū)房地產(chǎn)孔市場(chǎng)突出表現(xiàn)頑以下特點(diǎn)蕉：燦1饒．在建或待建滔樓盤(pán)個(gè)數(shù)并不賣(mài)多，但單個(gè)樓成盤(pán)規(guī)模偏大恐。禍2日．樓價(jià)是蚌埠達(dá)市樓市價(jià)格的亡風(fēng)向標(biāo)，樓價(jià)斥明顯高于其他起區(qū)耀。斜3租．多為品牌高眉品質(zhì)樓盤(pán)。建辨筑密度低，綠扯地率高，建筑丑外立面新穎，本戶(hù)型布局科學(xué)超合理，景觀(guān)設(shè)剃施投資大，智材能化較高栗。遺4價(jià)．小高層建筑收占有一定比重蘿。禮5想．多為外地開(kāi)防發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建秋設(shè)須。紛6喉．空置率并不裕高。翁三、晨舍光唐·瑞音樂(lè)花園臨近墓區(qū)域房地產(chǎn)市皮場(chǎng)分析（微觀(guān)錘）武臨近區(qū)域的大歸致范圍是：東勞至蚌埠市人民受政府，北至涂起山路，南至東帳海大道，西至貴沁雅花園。即移為蚌埠新城綜腰合開(kāi)發(fā)區(qū)的中塌心商務(wù)區(qū)的大偵部分范圍。舞蚌埠新城綜合借開(kāi)發(fā)區(qū)是安徽勞省人民政府批蠅準(zhǔn)設(shè)定的省級(jí)仆開(kāi)發(fā)區(qū)，面積喬約洽為悔3逢9漿平方公里，規(guī)巡劃人口悶約亮1摟3毀萬(wàn)人，分為四包個(gè)片區(qū)，即為仁中心商務(wù)區(qū)、嚇行政辦公區(qū)、判龍湖風(fēng)景區(qū)、離倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū)。耍其中中心商務(wù)字區(qū)規(guī)劃定位于暢金融商務(wù)辦公暖、酒店、文化謀會(huì)展中心、住毒宅、商業(yè)步行外街、行政辦公重、文化休閑娛蠢樂(lè)、旅游度假很等，中心商務(wù)街區(qū)以發(fā)展第三曠產(chǎn)業(yè)為主，重偷點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)勒業(yè)、新型服務(wù)柄業(yè)、金融商貿(mào)元、文化教育、倦旅游娛樂(lè)業(yè)，熔大力發(fā)展開(kāi)放右型經(jīng)濟(jì)。晨領(lǐng)光州·鄭音樂(lè)花園即屬精中心商務(wù)區(qū)。墨臨近區(qū)域的房巡地產(chǎn)市場(chǎng)近年胃來(lái)高速發(fā)展，撐擁有品牌樓盼盤(pán)婚6虹個(gè)，多數(shù)為大扶盤(pán)樓盤(pán)，均為本分期開(kāi)發(fā)建設(shè)鈴實(shí)施，均為外潤(rùn)地開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)慢發(fā)建設(shè)。春臨近區(qū)域房地危產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額掀比較大，占據(jù)夾蚌山區(qū)房地產(chǎn)親開(kāi)發(fā)投資額慈的膜“赴半壁江祝山熔”液。旅臨近區(qū)域樓盤(pán)港的開(kāi)發(fā)企業(yè)在府樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程熊中，重視營(yíng)銷(xiāo)稿策略、營(yíng)銷(xiāo)渠刺道、價(jià)格策略暖的綜合實(shí)用，燈營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入氣較高。桑臨近區(qū)域的主霜要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分迷析將在第二章徹《營(yíng)銷(xiāo)分析》粒中詳細(xì)闡述。遲第二芒章躬道滅營(yíng)銷(xiāo)分析加第一笨節(jié)贏(yíng)盤(pán)催項(xiàng)目環(huán)境分析預(yù)和三SWO銳T捎分析一、環(huán)境條件唱（一）土地性五質(zhì)綜述哨項(xiàng)目用地面采積及5205源2巧㎡，折鼓合堪78.0駱8泥畝，為出讓住品宅土地和公建搶用地，住宅出統(tǒng)讓年瓶限費(fèi)7剃0遺年，土地形狀達(dá)呈金三角形。槍項(xiàng)目東至已建舅成的月光花園振，西至鐵路專(zhuān)拋用線(xiàn)，南至蘭趁凌路星光花園盯，北至戴湖村蟻用地。氣（二）項(xiàng)目周脆圍景觀(guān)1．自然景觀(guān)禮（搭1績(jī)）東方景觀(guān)。專(zhuān)由于項(xiàng)目與月低光花園屬同一端住宅區(qū)，根據(jù)鎖規(guī)劃，項(xiàng)目與閑月光花園之間蒼規(guī)劃了大面積融中心廣場(chǎng)綠地倡，因此項(xiàng)目東螺方自然景觀(guān)較脈佳。向（幕2皆）西、北方景稀觀(guān)。根據(jù)新城稿區(qū)中心商務(wù)區(qū)作的區(qū)域規(guī)劃，橫該規(guī)劃即將實(shí)妹施，項(xiàng)目西、驢北臨區(qū)域是沾近柳3型萬(wàn)㎡的綠地，仰項(xiàng)目西、北方豐自然景觀(guān)十分煮優(yōu)美。西、北抬方向遠(yuǎn)景可觀(guān)貼看到淮河文化種廣場(chǎng)優(yōu)美的景守觀(guān)。堆（性3損）南方景觀(guān)。讀項(xiàng)目南臨已建悟成的星光花園喊，星光花園浙是柄“蹤中國(guó)房胸產(chǎn)寒”谷的優(yōu)秀住宅區(qū)張，容積率低，就綠地率高，項(xiàng)跡目正對(duì)著晨光齒花園的綠地大迫道，因此項(xiàng)目潔南方自然景觀(guān)原怡人。2．景觀(guān)綜述床從本項(xiàng)目周?chē)姝h(huán)臨的景觀(guān)及忍遠(yuǎn)景開(kāi)闊程度獲看，四周方向丹的遠(yuǎn)景和近景蚊相對(duì)來(lái)說(shuō)是比牽較優(yōu)美的，也惡是本項(xiàng)目的大租優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)。圾（三）環(huán)境衛(wèi)疏生、社會(huì)治安天狀況郵1棕．環(huán)境衛(wèi)生。廢項(xiàng)目屬戴湖住脹區(qū)，是其一個(gè)柴組團(tuán)，臨近的究陽(yáng)光、月光、腦星光花園經(jīng)過(guò)容中房物業(yè)管理櫻公司近來(lái)的有鬼效管理與維護(hù)毯，住區(qū)范圍內(nèi)勢(shì)衛(wèi)生狀況上乘密，無(wú)衛(wèi)生臟亂覽差之現(xiàn)象，無(wú)侵衛(wèi)生之死角。懂惟一缺憾的是塵項(xiàng)目南臨規(guī)劃筑路蘭凌路開(kāi)通壺后會(huì)產(chǎn)生汽車(chē)負(fù)尾氣和噪音，較但對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生似的影響微不足量道。掌2師．社會(huì)治安狀闊況。項(xiàng)目位于尖本市的東南方?jīng)Q向，地處城鄉(xiāng)墊結(jié)合部，前些細(xì)年社會(huì)治安狀填況并不十分好葉，但近些年經(jīng)息過(guò)地方政府的戶(hù)綜合治理和政宋治思想工作的華開(kāi)展，特別是敘構(gòu)建和諧社會(huì)攀動(dòng)員教育以來(lái)曠，該住區(qū)的社元會(huì)治安狀況明棄顯好轉(zhuǎn)壇，搜0幸5鮮年項(xiàng)目臨近村共違法犯罪率為桃零。膠（四）周?chē)晃萃l件罷1霉．環(huán)臨的公共踏交通條件。項(xiàng)漸目東臨解放四壞路，南接蘭凌山路，在戴湖住賊區(qū)東主入口即寬有或1阿6苦路公交車(chē)的起胖終站；向東擠50抗0蛋米供即珍珠小區(qū)也骨有煩2分、久5磁、勺7腳路公交車(chē)?？繖谡?；臨近區(qū)域妹路網(wǎng)密布，交螺通較為發(fā)達(dá)，蔑出租車(chē)隨手可拳招。職2隊(duì)．項(xiàng)目與公共制交通的連接。終本項(xiàng)目?jī)H臨公挽共交通今站使1肉6落路公交車(chē)起終染站儲(chǔ)5午0知米素，居民僅需步至行葛2達(dá)分鐘即可到達(dá)霜站點(diǎn)，不存在彈亞交通的問(wèn)題頭。待3推．交通條件綜期述。環(huán)臨項(xiàng)目疊的公共交通極仁為便利，而且薪周?chē)卸鄺l主運(yùn)次干道路，又拜無(wú)交通瓶頸限等制，所以，該抽項(xiàng)目可充分宣救傳交通便捷這稼一優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。河（五）配套設(shè)握施晶1蘿．菜市場(chǎng)。項(xiàng)注目正對(duì)面星光擺花園的西北角許，規(guī)劃有一高桿檔次室內(nèi)菜市唱場(chǎng)，面積較大狠，設(shè)施較為齊書(shū)全，且該菜市釘場(chǎng)即將建造施筋工。塑2欣．商店、超市朝。附近小型便織利店星羅棋布繞，規(guī)模超市泛達(dá)湯3美家以上。住3要．學(xué)校、幼兒類(lèi)園。本項(xiàng)目中傘即有特色學(xué)校匪、幼兒園，占烤地面積旨約毒1泊萬(wàn)㎡，各類(lèi)教畜育、教學(xué)設(shè)施近齊全。胳4沒(méi)．醫(yī)院。小型寫(xiě)社區(qū)診所、個(gè)倆體診所項(xiàng)目附羨近悟有嗽4蝕家之多，大型賞醫(yī)院蚌埠鐵路壘醫(yī)院距項(xiàng)目深100上0牙米匠。淚5綢．體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)胖所。本項(xiàng)目中鐵學(xué)校附有體育妖場(chǎng)，且為開(kāi)放爆式的，在學(xué)校昨兼用的同時(shí)，咽也可供居民使掀用。另，星光夫花園內(nèi)也有健摩身大道供居民子使用。允6貞．銀行、郵局酬、酒店、娛樂(lè)腰場(chǎng)所：此類(lèi)設(shè)集施附近齊全。掉本項(xiàng)目所處地傳區(qū)是規(guī)劃居住短用地地區(qū)，已動(dòng)建成區(qū)人口密津度較大，各種博生活配套設(shè)施功十分完善，居偏住在項(xiàng)目中的幕居民可衣食無(wú)磁憂(yōu)。但本區(qū)域超缺少規(guī)模大、貓檔次高的精品赴購(gòu)物中心，所庭在在本項(xiàng)目實(shí)款施中可在沿蘭架凌路的住宅底團(tuán)層設(shè)置商業(yè)鋪京面，以彌補(bǔ)此袍方面的不足。坐二、項(xiàng)目霜的父SWO鋼T祖分析師對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)甜，首要的就是曾弄清項(xiàng)目自身堤的優(yōu)缺點(diǎn)，面獎(jiǎng)臨的機(jī)會(huì)和威認(rèn)脅，正所謂知艦彼知己，方能籃百戰(zhàn)不殆。以剛下是項(xiàng)目鞠的修SWO弦T尊分析。（一）優(yōu)勢(shì)按1崗．交通條件。布便捷。勇2梨．周?chē)涮自O(shè)暴施。完善齊全惡。注3倍．教育文化氛都圍。項(xiàng)目中的桌特色學(xué)校、幼問(wèn)兒園，房地產(chǎn)癢與教育文化對(duì)川接、聯(lián)姻，對(duì)泛于那些渴望自卻己孩子以后能粒夠得到特長(zhǎng)教覺(jué)育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)格，無(wú)疑是最佳達(dá)選擇。王4事．小區(qū)環(huán)境衛(wèi)領(lǐng)生狀況。優(yōu)良罪?；?演．建筑功能、層附件。充分體約現(xiàn)人體化設(shè)計(jì)幅，功能合理，評(píng)戶(hù)型科學(xué)，建紫筑立面新穎高耽檔，附件眾多柏。群6康．建筑質(zhì)量。磨可靠、優(yōu)良。洗7膝．物業(yè)管理。更優(yōu)秀。愁8圍．發(fā)展商資信協(xié)。一級(jí)資質(zhì)開(kāi)始發(fā)企業(yè)，品牌英、信譽(yù)良好。酬9婚．售價(jià)。相對(duì)隆偏低。迅1愿0暗．銷(xiāo)售、售后觸服務(wù)。熱情周遵到。境1輪1位．銷(xiāo)售形式。阻靈活多樣的付扶款方式。（二）劣勢(shì)貨1圾．項(xiàng)目規(guī)模。降偏小。杯2你．土地利用。蠟不規(guī)則。幅3堅(jiān)．臨鐵路專(zhuān)用徑線(xiàn)?？槍?duì)項(xiàng)目的優(yōu)菠劣勢(shì)，發(fā)展商架應(yīng)廣泛宣傳項(xiàng)明目的優(yōu)勢(shì)來(lái)弱踏化甚至掩蓋項(xiàng)旅目的劣勢(shì)。具碑體可以喇：行⑴泥“休規(guī)模偏窗小毯”鷹可以宣傳為袖肢珍精品籠。姿⑵夠“寧土地不規(guī)汪則貌”炊可以宣傳猴為移“襲居住在金三伴角相”咽。惜⑶澡“沈臨鐵路專(zhuān)用什線(xiàn)皺”增可以在項(xiàng)目西善側(cè)栽植高大灌迎木，一可遮擋納西曬陽(yáng)光，二卷可減弱噪聲。（三）機(jī)會(huì)仿1藥．重大機(jī)會(huì)點(diǎn)霧。彎200拘6蠟?zāi)晷鲁菂^(qū)在中舌心商務(wù)區(qū)內(nèi)絕沃不供應(yīng)居住用鼻地。遙2轎．新城區(qū)中心錦商務(wù)區(qū)的快速龍發(fā)展，投資強(qiáng)奪度增加，入駐叢企事業(yè)單位快油速增加，人口蓄數(shù)量的迅猛增犯大，進(jìn)而導(dǎo)致窄住宅消費(fèi)客源孟激增。答3笑．政府宏觀(guān)調(diào)震控措施得力有筋效置，矮0輝6軌年全市土地供游應(yīng)閘門(mén)收緊。干4或．與建設(shè)銀行厭雙贏(yíng)的合作關(guān)優(yōu)系和建設(shè)銀行雨大力支持，資驅(qū)金鏈條無(wú)憂(yōu)。（四）威脅鍋1橡．整個(gè)行業(yè)競(jìng)蠢爭(zhēng)激烈。料2?。?xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)度樓盤(pán)在某個(gè)方好面各有優(yōu)勢(shì)點(diǎn)陣。脅3勁．外地開(kāi)發(fā)企驢業(yè)高超的營(yíng)銷(xiāo)倆手段和雄厚的宜資金實(shí)力。竿項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)雁眾多，重點(diǎn)機(jī)芳會(huì)點(diǎn)將促使項(xiàng)黑目成功；威脅箭是任何地區(qū)房趴地產(chǎn)業(yè)普遍現(xiàn)錦象，是不足以膽抵消本項(xiàng)目的援機(jī)會(huì)。田搖站針統(tǒng)脈僅狂O掠妥州甩河疤顏俊OO腫貨種診供京SO戰(zhàn)略：采用戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略：采用戰(zhàn)略S（優(yōu)勢(shì)）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對(duì)價(jià)低O（機(jī)會(huì)）土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙贏(yíng)ST戰(zhàn)略S（優(yōu)勢(shì)）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對(duì)價(jià)低T（威脅）競(jìng)爭(zhēng)激烈＋外企營(yíng)銷(xiāo)手段＋外企資金實(shí)力WO戰(zhàn)略W（劣勢(shì)）規(guī)模偏?。恋夭灰?guī)則＋鐵路專(zhuān)用線(xiàn)O（機(jī)會(huì)）土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙輸贏(yíng)WT戰(zhàn)略W（劣勢(shì)）規(guī)模偏小＋土地不規(guī)則＋鐵路專(zhuān)用線(xiàn)T（威脅）競(jìng)爭(zhēng)激烈＋外企營(yíng)銷(xiāo)手段＋外企資金實(shí)力SWWSWW限忍謙耗勝頑理律批出抬收碰妻攀莖悲煌皂疾職綠TO毀圖動(dòng)2初豪織晨撈光紫·稱(chēng)音樂(lè)花頂園預(yù)SWO避T硬分析O飾鑒于本項(xiàng)目?jī)?nèi)幣部條件具有強(qiáng)堂大的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)育，和重大的外訓(xùn)部機(jī)會(huì)，發(fā)展屠商可采取加快嚼投資速度，擴(kuò)敘大生產(chǎn)，提高盆市場(chǎng)占有率原的設(shè)S泡O病戰(zhàn)略，即增長(zhǎng)妙性戰(zhàn)略；面臨赤一些微不足道駕的劣勢(shì)和威脅枝，發(fā)展商可克泳服內(nèi)部劣勢(shì)，蠢避免或降低外虧部威脅的沖擊界。策第二霜節(jié)殺真停主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)投分析糾本項(xiàng)目臨近地帖段目前主要競(jìng)統(tǒng)爭(zhēng)樓盤(pán)有龍湖攜香都、沁雅花效園探Ⅱ沙、阿爾卡迪晴亞念Ⅱ釀、金山家園、衣益興名流區(qū)煤等膠5軋個(gè)樓盤(pán)。一、龍湖香都針1糾．項(xiàng)目特色與縱市場(chǎng)定位。該拋樓盤(pán)位于東海梨大道北側(cè)，新麥政府辦公中心飯西北側(cè)，占嚴(yán)地剪12000能0貞㎡，容積債率非1.時(shí)7襯，綠地辛率兵4種0業(yè)％，由多層和殊小高層組成。濁交通相對(duì)較為垃便捷，周邊配筐套設(shè)施基本齊最全，周?chē)匀槐丨h(huán)境一般。臨傲近區(qū)域內(nèi)有中央學(xué)、小學(xué)、職雄業(yè)中學(xué)、高校爬等，子女就學(xué)患相對(duì)較為方便勒。尾該樓盤(pán)的發(fā)展勁商是香港華漢拉投資公司，發(fā)煩展商實(shí)力雄厚捉；開(kāi)發(fā)商是安奧徽華漢置業(yè)公辛司，開(kāi)發(fā)商經(jīng)懸驗(yàn)不足；營(yíng)銷(xiāo)爺企劃為福州原史創(chuàng)投資顧問(wèn)公敞司，經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)刺驗(yàn)老到，手法獨(dú)嫻熟，售樓處睜設(shè)在樓盤(pán)門(mén)口籮南側(cè)，并經(jīng)形畫(huà)象包裝，氣勢(shì)慌宏偉、高大。誓該樓盤(pán)產(chǎn)品定衣位于中高檔商優(yōu)品房。外裝飾途為中檔外墻涂察料、面磚。內(nèi)梁裝飾為毛坯墻暫、地，智能化肉偏高；主力戶(hù)針型檢11可5梅㎡；客戶(hù)定位炭于中上等收入愈的白領(lǐng)人士；閃現(xiàn)銷(xiāo)售宣傳蛾價(jià)餅198回0額元義/籃㎡，折實(shí)深價(jià)批195積0坊元法/歷㎡。徐2站．銷(xiāo)售情況塑。辟0軍4性年開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已溪銷(xiāo)櫻售晉9兆成，市場(chǎng)反映蒜尚可，銷(xiāo)售業(yè)蒸績(jī)良好。壽3況．成功之處。軍得益于銷(xiāo)售商憲嫻熟的操盤(pán)手萌法，廣告宣傳橫采取密集狂轟顧濫炸。景二、阿爾卡迪牌亞功Ⅱ癢1玉．項(xiàng)目特色與印市場(chǎng)定位。該奶樓盤(pán)位于沁雅震花園東側(cè)，涂轉(zhuǎn)山路南側(cè)，東悼臨淮河文化廣紀(jì)場(chǎng)；區(qū)域位置包有一定優(yōu)越性觀(guān)；占地面宵積可3650線(xiàn)0遺㎡，規(guī)劃建筑恭面戚積勒7500膨0艷㎡，容積趕率喝2.0乓5圣，綠地渡率瓦3故8柴％，全部由小牽高層組成；該棄項(xiàng)目交通方便狡，周邊生活配遷套設(shè)施完善，可由于緊臨淮河瞞文化廣場(chǎng)，遠(yuǎn)泉眺夜景十分怡擴(kuò)人。灣發(fā)展商為榮盛嬸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有夏限公司，屬榮忙盛集團(tuán)子公司尾，集團(tuán)公司是挎跨行業(yè)、多品墻種經(jīng)營(yíng)的大型灘企業(yè)集團(tuán)，規(guī)淘模龐大，管理罩科學(xué)先進(jìn)，發(fā)翁展商自行銷(xiāo)售誰(shuí)樓盤(pán)。翠該樓盤(pán)的小高在層住宅產(chǎn)品定孟位于中高檔商勾品房。外裝飾粘為中檔外墻涂嗽料，內(nèi)裝飾為泉毛坯墻、地；吵智能化高；住敏宅的主力戶(hù)型卡為三房二廳，波面瞞積波12鍵0可㎡；客戶(hù)定位攔于中上等收入孝家庭；實(shí)際銷(xiāo)絲售價(jià)爬格勞220犁0臭元清/洞㎡。選2輝．銷(xiāo)售情況戰(zhàn)。深0桌5油年強(qiáng)1膨2廊月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，斜預(yù)漿計(jì)亞0砍6栽年物9濱月份交付使用嘩，住宅銷(xiāo)售率吳已侮達(dá)邪8殖5廈％；市場(chǎng)反映材強(qiáng)烈，銷(xiāo)售業(yè)掏績(jī)優(yōu)良。尤3堵．成功之處。氧該樓盤(pán)地理位禮置優(yōu)越，銷(xiāo)售椅宣傳得益于中叉心商務(wù)區(qū)的中誼心，銷(xiāo)售價(jià)格探策略運(yùn)用得當(dāng)勾，致使該樓盤(pán)盒銷(xiāo)售異?；鸨?。三、金山家園鍵項(xiàng)目特色與市筐場(chǎng)定位。該樓盈盤(pán)位于涂山東挖路北側(cè)，涂山宗路與解放四路踢交叉口西北角社。占撓地赤16800異0渾㎡，規(guī)劃總建也筑面麥積綢27000湯0敬㎡，容積秘率辱1.秧6謠，綠地核率獅4鄭0羨％，規(guī)劃由多就層和小高層組旦成。周?chē)匀豢喹h(huán)境、交通條套件、配套設(shè)施嚷均一般。塔該樓盤(pán)發(fā)展商烘是上海萬(wàn)隆房師地產(chǎn)集團(tuán)公司腳，該公司房地圓產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)揮兼營(yíng)，集團(tuán)子搬公司眾多，是咸一家家族企業(yè)核。炭該樓盤(pán)住宅產(chǎn)右品定于中高檔代商品房。外裝換飾為中檔外墻每涂料和面磚，響內(nèi)裝飾為毛坯靜墻、地：智能封化高；住宅主而力戶(hù)型三房一抗廳，面燒積壽11鎮(zhèn)0態(tài)㎡；客戶(hù)定位提于中上等收入晉家庭。露該樓盤(pán)尚未開(kāi)脆盤(pán)銷(xiāo)售，預(yù)訂翅情況不明，預(yù)角計(jì)售所價(jià)讀255僑0訴元怠/策㎡。棄該樓盤(pán)規(guī)模較庸大，且離晨烤光楊·估音樂(lè)花園較近肆，可能會(huì)分流博晨毒光趙·孕音樂(lè)花園的部從分客源，是晨文光億·師音樂(lè)花園的強(qiáng)隱有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)采手樓盤(pán)。抵表怒3餓：附涂存塵玻塘駕鐮厚返壽蚌埠市新城區(qū)茂部分房地產(chǎn)開(kāi)屠發(fā)項(xiàng)目狀況調(diào)段查表她市角粥兆敞艘森佳久計(jì)量單位：㎡般、取元煩/川㎡煙序序號(hào)資項(xiàng)目名稱(chēng)采項(xiàng)目座落位置供發(fā)展商般規(guī)劃面積作實(shí)施寸面積臂容積率丸綠地率邀主體形式劉智能化抓產(chǎn)品定位好（預(yù)）開(kāi)工時(shí)愁間臥（預(yù)）竣工時(shí)裙間麗形象進(jìn)度用已（預(yù)）銷(xiāo)比條例貌主力戶(hù)型太價(jià)格命面積狂套型懷預(yù)計(jì)荷已售敞01廉龍湖香都哈新政府遣華漢袋190000虹190000茂1.7孫4隔0醫(yī)％皺高、多偷高普中高鑒04.7倆05.9坡部交鈔9告0折％答115技3醒1980兩02尾沁雅二期晴工農(nóng)路誠(chéng)集團(tuán)牙167000恰167000翁1.6乖3妥5初％瓜高、多輝高溫中高垂05.1帝06.10奴主體登5侮0評(píng)％燃130手3大2250扶03炊阿卡油亞臭Ⅱ眠涂山路晌榮盛稀75000亞75000惑2.05循3乖8畏％涌小高閉高史中高遲04.11拼05.12賞裝飾膊8陡5特％皂120途3午2200牛04權(quán)金山家園鋤涂山路頭萬(wàn)隆黎270000辮100000糊1.6杜4端0杠％仙高、多雜高個(gè)中高脂05.5寨06.10不主體罰45%此110桐3倒2280屈05廣益興名流崖涂山路喪興業(yè)友290000攀0文1.5鋼4佳0訂％卡高、多撐高壤中高季05.7購(gòu)06.12豎裝飾量60%啄120會(huì)3跌2150勉06死世紀(jì)家園舅馬場(chǎng)湖陜上鐵仔65000誓65000宋2.03檔3塌5傍％巧高、多硬高掩普高山03.10秘04.12藝交付滅9鴉7誕％顏105歉3誓1800早合喬按蒸計(jì)杏=SUM(A豎BOVE)伴唐105700沖0訊=SUM(A惑BOVE)蹄敬597000絲第三郵節(jié)燦芒市場(chǎng)定位及營(yíng)沙銷(xiāo)計(jì)劃徹一、晨沉光錄·殖音樂(lè)花園臨近觀(guān)地段樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)更對(duì)象及購(gòu)買(mǎi)心晨理分析煎為更好地做好筒晨沒(méi)光叔·乳音樂(lè)花園的市嬌場(chǎng)定位，找準(zhǔn)酒其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，盜可研人員進(jìn)行聰了一次消費(fèi)者肝隨訪(fǎng)談?wù){(diào)查；項(xiàng)另，可研人員畝曾長(zhǎng)期做過(guò)的黨銷(xiāo)售工作，與榆消費(fèi)者接觸較戲多，比較了解逢該地段的消費(fèi)撥心態(tài)；可研人丹員從以下幾個(gè)臥方面說(shuō)明從受彈訪(fǎng)者身上得到糟了信息：丙1唱．規(guī)劃方面。輔大部分受訪(fǎng)者位表示，小區(qū)的蹤環(huán)境好壞十分墳重要，購(gòu)房所頁(yè)在小區(qū)一定要漠有高的綠化率擇，若有景觀(guān)更源好。擱2團(tuán)．建筑方面。殿戶(hù)型平面結(jié)構(gòu)詢(xún)要合理，采光賺通風(fēng)要好，最稠好是南北對(duì)流忙的戶(hù)型，大部罩分受訪(fǎng)者不喜碌歡西曬的戶(hù)型五。代3和．戶(hù)型面積方昨面。戶(hù)型面積存不宜太小，但持也不宜過(guò)大，懲最好是建筑面域積勾10受0層～尸12基0乞㎡，三房二廳獄或二房二廳為賺宜。股4餐．小區(qū)配套方化面。在小區(qū)內(nèi)貞或小區(qū)附近，墊必須有完善的艘配套設(shè)施，例逢如：學(xué)校、幼提兒園、醫(yī)院、說(shuō)菜市場(chǎng)、飯店去等；要有足夠炊的停車(chē)棚或機(jī)怕動(dòng)車(chē)庫(kù)；小區(qū)巡所處的區(qū)域要遙交通方便，夜華間要有出租汽漏車(chē)行駛；特別能需強(qiáng)調(diào)的是部禮分受訪(fǎng)者表示榜小區(qū)及小區(qū)附挺近要有路燈或姓路燈要明亮。騎5渴．銷(xiāo)售價(jià)格方是面。銷(xiāo)售價(jià)格跌越便宜越好，待這種心理是人咽之常情，但大枯部分受訪(fǎng)者考外慮到近幾年來(lái)狹的樓價(jià)上漲因備素，能夠接受解的價(jià)格區(qū)間餓在腰180馬0壇～都200顆0扛元扶/抽㎡。塵6夠．銷(xiāo)售方式方立面池。遇9杏0必％的受訪(fǎng)者表匙示必須有銀行郊按揭，首付款紹要少，按揭年鐮限要長(zhǎng)，并要攀求銷(xiāo)售人員或搞發(fā)展商幫助辦氏理銀行按揭；灶另有一小部分溉受訪(fǎng)者表示最桿好能對(duì)發(fā)展商積分期付款，約迎定幾年內(nèi)付清賭，不做銀行按躬揭。驢7薦．建筑質(zhì)量方結(jié)面。建筑質(zhì)量凡要絕對(duì)可靠，帝并要求按國(guó)家損規(guī)定進(jìn)行售后霸服務(wù)和保修。困8頃．物業(yè)管理方夜面。物業(yè)管理奶要熱情、周到鎮(zhèn)、誠(chéng)實(shí)守信；溪最好是發(fā)展商效自己的物業(yè)管日理公司負(fù)責(zé)小薄區(qū)的物業(yè)管理僚；望10蘿0勝％的受訪(fǎng)者要歉求物業(yè)管理費(fèi)度要便宜，最好堪不要超擾過(guò)進(jìn)0.剝6烘元咸/剛㎡。漠通過(guò)筆者直接醒的、面對(duì)面的腫消費(fèi)者隨訪(fǎng)談屑調(diào)查，可以清蚊楚地看到現(xiàn)在密的消費(fèi)者變得勞越來(lái)越理性，息越來(lái)越挑剔，倘要求越來(lái)越高它，并且維權(quán)意和識(shí)特別強(qiáng)烈，乘法律知識(shí)也更略加豐富。勾通過(guò)調(diào)查及經(jīng)臭驗(yàn)分析，可以端大致勾畫(huà)出本摩地段樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)朵對(duì)象：年齡幅在凱2貸5沈～詞5破5滴歲之間，收入州較高，多為工卻薪白領(lǐng)階層，擁小部分是個(gè)體妻工商戶(hù)或私營(yíng)夜企業(yè)主。二、產(chǎn)品定位尾根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃見(jiàn)總平面、建筑窯方案、建筑功塞能、建筑結(jié)構(gòu)熟等，產(chǎn)品定位為于中高檔商品挖房。三、客戶(hù)定位閉根據(jù)產(chǎn)品定位沒(méi)，客戶(hù)定位于塵具有中高收入顧的工薪白領(lǐng)階蘭層。刃具體的市場(chǎng)細(xì)嫌分為：屠1柏．從地理位置魄上細(xì)分?？驮窗W來(lái)自蚌埠市蚌挨山區(qū)、龍湖區(qū)窮、新城區(qū)一帶效的居民，其中石蚌山區(qū)、龍湖暴區(qū)的居民占絕虎大多數(shù)。報(bào)2屋．從年齡上細(xì)壓分。初以悄2挖5陳～上5邊5誕歲的人群為主橡。處3緞．從工作環(huán)境么上細(xì)分。以在蟻蚌埠市蚌山區(qū)爸、龍湖區(qū)工作孕的中高收入的陸工薪白領(lǐng)階層喇、政府公務(wù)員原以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)鞏者、私營(yíng)企業(yè)夫主。他們主要駁來(lái)自鐵路分局部系統(tǒng)、政府系顫統(tǒng)、教育系統(tǒng)山、規(guī)模企業(yè)的范職員。茅4霉．從經(jīng)濟(jì)狀況遠(yuǎn)上細(xì)分。月總慮收疫入押250爪0剖元以上的家庭幸為主。翻5罰．從購(gòu)房心理吊細(xì)分。以首次遺置業(yè)、自住購(gòu)評(píng)買(mǎi)為主，投資蜘為輔。明四、樓盤(pán)概念丹的導(dǎo)入沃鑒于診：糾“屠1精.并根據(jù)上述市場(chǎng)唯細(xì)分，項(xiàng)目的卸目標(biāo)客戶(hù)鎖定悅為具有中高收其入的白領(lǐng)階層馬和私營(yíng)業(yè)主，濱這一部分人群鷹對(duì)居住質(zhì)量要掏求較高，生活藝愜意，對(duì)產(chǎn)品末質(zhì)量要求較高紛，甚至挑剔，紛法律知識(shí)廣泛指，維權(quán)意識(shí)強(qiáng)垃烈夠。股2紗.化目前蚌埠市房遺地產(chǎn)市場(chǎng)上部盜分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)啦商言而無(wú)信，克信譽(yù)度低，擾生亂整個(gè)市場(chǎng)秩浮序，消費(fèi)者誠(chéng)苗惶誠(chéng)恐，唯恐輪踏入樓市陷阱柄。攀⒊座充分宣揚(yáng)發(fā)展午中房品牌，彰滋顯中房蚌埠公榮司大度氣魄宰。析”犧的三個(gè)原因，架本項(xiàng)目導(dǎo)繳入嚼“歸無(wú)理由退房概撞念叉”暑。著“見(jiàn)無(wú)理由退吸房判”禾即在建筑期內(nèi)亞，交付使用前德或交付使用后枕三個(gè)月無(wú)損壞朱的，可退可換遺，消費(fèi)者無(wú)須賣(mài)說(shuō)明任何理由局。醋本項(xiàng)目發(fā)展商丸應(yīng)高舉高打，援大力宣塵傳些“腿無(wú)理由退弟房闊”致概念。怒五、價(jià)格定位于與價(jià)格策略土（一）價(jià)格定其位廁影響房地產(chǎn)價(jià)豈格的因素有成豎本因素、競(jìng)爭(zhēng)確因素、產(chǎn)品差尾異因素、購(gòu)房杯者心理因素、燦發(fā)展商的目標(biāo)壟、法律政策因稱(chēng)素。成本因素橋是影響房地產(chǎn)災(zāi)價(jià)格的重要因孟素，但本項(xiàng)目賓的土地價(jià)格成玉本由于涼是繳2密年前的土地出唱讓價(jià)格，相對(duì)桌于目前項(xiàng)目臨滿(mǎn)近地段土地出市讓價(jià)格明顯偏融低，因此用成休本導(dǎo)向定價(jià)法料確定住宅的售避價(jià)已顯失真。妹考慮到競(jìng)爭(zhēng)因主素、產(chǎn)品差異丸因素、購(gòu)房者穩(wěn)心理因素，本幣項(xiàng)目適用可比喂樓盤(pán)量化定價(jià)施法，此定價(jià)方姿法在樓盤(pán)定價(jià)眠中應(yīng)是科學(xué)合爆理的。陸具體步驟為鄭：竿1絹.奶確定定級(jí)因素它、指標(biāo)、分值哪。（見(jiàn)頑表鐵4敗）昆⒉邊可比樓盤(pán)打分剝量化。（見(jiàn)創(chuàng)表訪(fǎng)5圍）演⒊遮可比樓盤(pán)量化巖計(jì)算。（見(jiàn)壟表幅6牢）折⒋蘆計(jì)算項(xiàng)目住宅印銷(xiāo)售平均價(jià)。作由于樓價(jià)與樓捕盤(pán)得分因素值膝之間呈近似直鑒線(xiàn)相關(guān)，所以烤建立回歸方程卻y匹（樓價(jià)）＝完a旋+脂bx巾（樓盤(pán)得分因壯素值），先求迅常芒數(shù)塔b脫、恭a駕值。糕因此建立的回傘歸方程預(yù)y括=-2771兔+262.8公x考。繡為了驗(yàn)證上述余模型構(gòu)y貿(mào)=-2771降+262.8潑x裂線(xiàn)性關(guān)系是否圾成立，進(jìn)行一蹈下相關(guān)性檢驗(yàn)乞。蔥在自由度紙n抓-2=搶6勾，顯著性水平戒α絲＝惑0.0勇5慎，查相關(guān)系數(shù)瞧表得到臨界值痛為充0.70器7球，凱R凈＝畏0.949竹6巧﹥攔0.70猾7瘦，相關(guān)系數(shù)遠(yuǎn)突大于臨界江值世0.70議7島，說(shuō)明樓盤(pán)得獵分與樓價(jià)之間橫的線(xiàn)性關(guān)系成活立。飼經(jīng)對(duì)晨狼光萄·挎音樂(lè)花園樓盤(pán)偉進(jìn)行因素評(píng)分恢，得各因素評(píng)情分值合公計(jì)狐17.燒8港，即凳x流0妻=17.渠8濱，紅y凝0亡=-2771蹈+262.8寒×17.8=之190松8薯元稻/萍㎡。眾預(yù)測(cè)一下晨闊光爐·質(zhì)音樂(lè)花園樓價(jià)壯可能的區(qū)間范協(xié)圍。置于水平撫為伐9兄5徐％的預(yù)測(cè)區(qū)間歡為箱y萍0姜±貪b邪(米0.025,讓6)餓S從0射，也拉即懂1908±2衛(wèi).4469溪S喬0縮。計(jì)算S0：鉗所以堡，題1908±2挨.4469訂S閣0巾即為勉：兼1908±2滋.4469×開(kāi)84.2局6扣＝熱1908±2束0篇7加，樓價(jià)區(qū)間應(yīng)道為煎170臭1啦～庫(kù)211疫5洲元堅(jiān)/耕㎡之間。銷(xiāo)表孔4遷至秧閥糕策闖定級(jí)因素、指盼標(biāo)與分值表魂定級(jí)因素肅指用到夏標(biāo)困分舞便書(shū)值意位曠卡剪置婦1李．距所在片區(qū)籌中心區(qū)的遠(yuǎn)近餅；貞2孩.脈商業(yè)為臨街或拐背街悠；敞3離.晨寫(xiě)字樓為臨街條或背街經(jīng)；外4姓.鏟住宅區(qū)為距所貓?jiān)谄瑓^(qū)中心區(qū)訪(fǎng)的遠(yuǎn)近摘A期．最差（遠(yuǎn)逢）遺1技；所B似.蜓很差（遠(yuǎn)逝）飲2鑒；竭C環(huán).宿一熱般街3臂；斥D燈.怕很好（近贊）生4證；解E每.夕最好（近祝）勢(shì)5凱價(jià)泥果獄格辰1彈．混2濾0賭元以上為等級(jí)誘劃分基礎(chǔ)庭；蒙2柱.久商鋪、寫(xiě)字樓頁(yè)、豪宅、普通艇住宅等級(jí)依次哄減少閉；輪3嗽.跟價(jià)格是否有優(yōu)膽勢(shì)槐A妖．最刺高艷1至；風(fēng)B歪.厭很爐高潤(rùn)2凳；咬C豬.欺一孔般耐3色；瘋D伯.柿很喂低后4伍；閘E寬.氧最閱低進(jìn)5巨配癢耀扇套筍1驕．城市基礎(chǔ)設(shè)門(mén)施：供水、排命水、供氣、供問(wèn)電琴；胃2緞.謎社會(huì)服務(wù)設(shè)施趁：文化教育、同醫(yī)療衛(wèi)生、文卵娛體育、郵電喬、公園綠地衰A贈(zèng)．最不完乞善摔1講；馬B鉤.總不完厚善灰2陳；搏C孔.甩一戰(zhàn)般顧3婆；寧D腎.付很完踩善拐4儲(chǔ)；渠E.喘最完蹲善游5輕物業(yè)管理傲1亞．保安比；眉2圍.置清潔衛(wèi)生截；誠(chéng)3窯.汽機(jī)電旬；閘4兆.黑綠化率及養(yǎng)護(hù)嫩狀況葬；桑5隙.式物業(yè)管理費(fèi)須；轟6獵.送是否人車(chē)分流怎；揮7慘.抖物業(yè)管理商資觸質(zhì)澡A欠．最鋸差職1溉；怨B開(kāi).攻很誘差慣2廈；憂(yōu)C燈.轉(zhuǎn)一銀般制3騾；汁D即.果很再好階4看；培E謙.鹿最微好鑄5碼建筑質(zhì)量眼1腫．是否漏雨漏廁水古；主2筋.陶門(mén)窗封閉情況漸；泛3鞭.才內(nèi)墻念；值4客.慕地板凈；柱5煤.劍排水管道麥A冠.黑最面差喇1汽；喘B湊.眾很蕩差襖2瓶；炒C編.確一抓般城3賠；喬D濫.貨很森好曉4晉；辛E款.踩最械好耕5便交奇越澤通摩1毀.迷大中小巴士路絮線(xiàn)數(shù)興量嫂;2賤.旱距公交站遠(yuǎn)繩近青;3傍.慶站點(diǎn)數(shù)厭量屋;4.遞襯大中小巴舒適態(tài)程度怎A沿.成最象少皆(肚遠(yuǎn)尿)1;B成.蜓很甩少勁(筐遠(yuǎn)有)2;C膝.逝一計(jì)般董3;D集.慰很誼多痰4;渣E濟(jì)最竭多遺(孟近聾)5現(xiàn)城市規(guī)劃池1但.什規(guī)劃期詠限伙(錯(cuò)遠(yuǎn)中近蛋期核);2稍.絞規(guī)劃完善程神度刺;3甜.時(shí)規(guī)劃所在區(qū)域悔重要性程狀度傾;4鐵.垮規(guī)劃現(xiàn)狀直A廢.信最完如善岸1;B蘇.壺不完棗善亞2;C喇.可一囑般始3;D袍.滲很完臉善寄4;E錘.貝最完虜善凍5吼樓盤(pán)規(guī)模艘1扯.坊總建筑面罪積據(jù)(寫(xiě)在建及未寫(xiě)建該);2舍.走總占地面弟積淘;3役.輝戶(hù)數(shù)給A木.攜最楚小覺(jué)1;B價(jià).帽很遞小衣2;C里;推一趁般星3;D貪.灶很熱大摧4;E陡.碑最脖大炎5貿(mào)朝輕灰插向彈1鐘.槽按方茅向高;2就.稱(chēng)按山芝景障;3遭.念按水肆景頂;4呀.知視野測(cè)A僻.茂北冠(毛西北、東刻北夏)1;B槳.炊西宇(垂西也南吊)2;C趟.附東揪3;D她.薄東恩南凝4;E紫.沿南遵5對(duì)外葛騙仙觀(guān)畏1行.室是否醒賴(lài)目休;2辨.網(wǎng)是否新巴穎外;3僑.唇是否高童檔全;4腔.盞感官舒適程度撤A槳.搖最裝差機(jī)1;B虛.跪很大差降2;C騾.誓一精般反3;D諷.撫很寨好惱4;E滔.辰最障好也5死室內(nèi)裝修塌1頌.趟高搖檔質(zhì);2修.濟(jì)實(shí)終用浪;3嗚.臣功能是否完岔善旁;4怠.幼質(zhì)量是否可靠描A確.錯(cuò)最炸差測(cè)1;B控.毛很歷差畝2;C狀.斗一弱般駛3;D球.醬很老好貍4;E昌.冰最還好槽5;稿環(huán)剩岔每保尸1規(guī).畝空球氣哥;2交.緞噪吵音巴;3捎.素廢憐物閘;4積.津廢水近A香.獨(dú)最乎差底1;B垂.慰很菠差旬2;C富.巧一招般強(qiáng)3;D筐.順很爐好征4;E蹄.東最監(jiān)好壇(置遠(yuǎn)卻)5;市發(fā)展商實(shí)力及碎信譽(yù)螺1康.陵資產(chǎn)及資今質(zhì)喉;2絕.感開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多拒少亂;3山.繭樓盤(pán)質(zhì)騙量參;4歷.壤品牌況A媽.皮最唇差鋪(從少嬌)1;B蕉.趣很目差倆(奮少秘)2;C痕.須一殼般錦3;D紙.倘很鐘好能(注多鷹)4;E園.假最哭好譽(yù)(戒多伐)5;供付款方式溫1羅.謊一次性付俯款才;2蒜.嚇?lè)制诟栋缚钊?3忌.旗按揭付泥款戀;4診.益其他者A窩.陳最西差敞1;B協(xié).協(xié)很跑差鵲2;C浴.壇一仆般浮3;D沖.虛很忙好普4;E鳴.翼最側(cè)好桶5;繼戶(hù)型設(shè)計(jì)甚1窗.擴(kuò)客廳和臥室的貢結(jié)構(gòu)關(guān)必系拒;2論.迅廚房和廁所的拉結(jié)構(gòu)關(guān)占系唐;3婦.醋是否有暗光房觀(guān);4沈.嘗實(shí)用率大小接A伍.堂最譽(yù)差刃1;B狠.閥很巷差缸2;C壇.腳一之般感3;D麻.燒很盒好刮4;E糖.吉最趣好并5;兩銷(xiāo)售情況醋1口.模銷(xiāo)售進(jìn)萌度瓶;2磚.已銷(xiāo)售敏率挨;3濃.鬼尾盤(pán)現(xiàn)狀堆A居.奉最代差輛1;B談.漁很憤差碎2;C慕.州一四般波3;D姨.珠很蘭好爽4;E她.數(shù)最寺好堆5;琴?gòu)V告偷1鳥(niǎo).多版面大生小江;2略.浩廣告頻單率桃;3拾.聰廣告創(chuàng)意勤A(yíng)巷.訴最借差茶(危小需)1;B鄰.格很哭差晃(慧小晴)2;C狂.錫一銅般息3;D表.嶼很迎好罷(死大喂)4;E拐.紙最翁好苦(鍋大伸)5;牧停車(chē)位盡數(shù)叨摘?jiǎng)萘吭?揪.魚(yú)停車(chē)位數(shù)仆量學(xué);2車(chē).錢(qián)住戶(hù)方便程度瑞A它.姐最克差醫(yī)(飄少醫(yī))1;B這.齒很元差梅(沖少乓)2;C催.鞭一而般順3;D撿.光很變好幫(摟多蘿)4;E篇.芝最遺好卸(帥多弟)5;記表墻5手（脈1服）盯登槐胸綢駝嫌速可比樓盤(pán)綜合冊(cè)因素量化表道權(quán)姻寄勤重代序號(hào)尿龍湖香都講新新家苑抱阿爾卡迪側(cè)亞組Ⅱ驗(yàn)沁錢(qián)雅潤(rùn)Ⅱ錄得分贈(zèng)凈得分衣得分構(gòu)凈得分辱得分允凈得分笑得分光凈得分檢位礙置每0.5婆1份3與1.5裕5恒2.5絕5滿(mǎn)2.5派5格2.5剖價(jià)恭格蠅0.5翅2淘3油1.5渡3喂1.5枯2棍1搏2長(zhǎng)1蓬配陷套襯0.4位3煮5濫2資4知1.6牲5距2晃5催2膊物業(yè)管只理蓄0.3補(bǔ)4到5新1.5等5限1.5吉5開(kāi)1.5逮5謝1.5烈建筑質(zhì)破量直0.3問(wèn)5芽5箏1.5職5冒1.5么5浪1.5其5卸1.5趨交恭通曲0.3案6兵4會(huì)1.2叢4貢1.2辨4謎1.2猛4窄1.2繭城市規(guī)覺(jué)劃思0.3絞7顛4限1.2愿5府1.5酸5已1.5饅5衣1.5至樓盤(pán)規(guī)柳模忍0.3預(yù)8習(xí)5共1.5照4纖1.2謎5挎1.5嗎5搜1.5企朝帆向芒0.3題9貌4恨1.2賴(lài)4恥1.2楚4膏1.2睜5控1.5追外揚(yáng)觀(guān)嶺0.1根10商4辣0.4鹽5過(guò)0.5燒3哥0.3昌5蛛0.5陣室內(nèi)裝衫飾廳0.2搏11鑼2類(lèi)0.4嫁4升0.8狗5掩1春5禽1戰(zhàn)環(huán)摩保兵0.2爬12網(wǎng)5腎1擔(dān)4佩0.8禍4藥0.8驢4韻0.8背發(fā)展商信沒(méi)譽(yù)艦0.1番13督3習(xí)0.3托5覺(jué)0.5暑4和0.4鼻5獅0.5副付款方及式賣(mài)0.2柜14藝4扇0.8補(bǔ)5推0.8蘿4描0.8其4煮0.8雕戶(hù)型設(shè)論計(jì)牽0.1識(shí)15含5澡0.5父5捉0.5穴4陸0.4嚴(yán)4烈0.4眾銷(xiāo)售情叫況引0.1版16絨5煎0.5歷5躲0.5毛5墨0.5水3貞0.3叔廣戴告浪0.1代17延5臟0.5紅3撕0.3靠5救0.5國(guó)3驗(yàn)0.3狂停車(chē)位數(shù)裝量化0.1策18垃5味0.5沫4長(zhǎng)0.4椒5漢0.5況5賽0.5量合擴(kuò)蠅竿計(jì)膽=SUM(A癢BOVE)政涉18弟=SUM(A站BOVE)溉喬18.8趴=SUM(A治BOVE)踢貍19.1呢=SUM(A槳BOVE)灶鳥(niǎo)19.3由表五項(xiàng)（李2陵）晨檔朗勝益舒數(shù)館可比樓盤(pán)綜合臥因素量化表痕權(quán)蘋(píng)適貓重徐序號(hào)貢金山家園耗世紀(jì)家園授中心花園姨米亞花園野晨陡光忠·嚼音樂(lè)花園沸得分頓凈得分勵(lì)得分逃凈得分瀉得分窮凈得分跡得分膝凈得分編得分聞凈得分螺位燈置馳0.5妄1稈3凳1.5膀3察1.5促5削2.5歌4撫2才3破1.5幫價(jià)肌格忽0.5蜂2勿4題2優(yōu)5界2.5仙5荷2.5抗4詠2多5薯2.5臺(tái)配鐮套蘿0.4郊3鑼5劈2場(chǎng)3墾1.2病4少1.6迅4剪1.6航4心1.6裂物業(yè)管葉理獻(xiàn)0.3婦4原4兼1.2發(fā)5還1.5勤5資1.5模5煎1.5嶺4豬1.2箭建筑質(zhì)沾量令0.3川5堤4靠1.2吩4食1.2果4疫1.2苦4止1.2殘5謝1.5推交卷通活0.3純6抬5立1.5借3久0.9紫5豐1.5揭4總1.2搞3荒0.9哈城市規(guī)趴劃匠0.3霞7錢(qián)4郊1.2胡4桿1.2右4污1.2嘴4祥1.2鋒5果1.5鑒樓盤(pán)規(guī)岔模腳0.3壘8充5狂1.5懸2標(biāo)0.6蝴4鉗1.2盞5低1.5奶4央1.2連朝蜜向筍0.3步9汁5跌1.5侍5置1.5午4奇1.2姐5甘1.5周5陸1.5杯外順觀(guān)其0.1宰10補(bǔ)4低0.4燦5施0.5歲5壇0.5轟5株0.5滲5描0.5視室內(nèi)裝跪飾瘡0.2奇11燦4和0.8筍3厭0.6播5癢1耕4個(gè)0.8擦2嫂0.4再環(huán)迷保村0.2奴12辭4單0.8共4咸0.8狂3殿0.6遵4肆0.8蜓3乎0.6廉發(fā)展商信歷譽(yù)輩0.1疤13丹5菜0.5呼5份0.5管4史0.4棉4叉0.4掘5陣0.5冬付款方哭式陡0.2弟14床5型1憂(yōu)5艦1甲5求1輛5歐1姥4丑0.8質(zhì)戶(hù)型設(shè)蝕計(jì)罷0.1紹15起4施0.4雨4酷0.4竄5僅0.5稻5窮0.5鋼5本0.5抬銷(xiāo)售情分況晃0.1概16笨4饅0.4嘉5誼0.5鍋4排0.4捐4帖0.4鋪3舟0.3懲廣害告鞋0.1懸17成5張0.5壘5怖0.5晚4肯0.4薦4似0.4搬5餓0.5幸停車(chē)位數(shù)訂量綢0.1瞧18櫻5均0.5專(zhuān)4止0.4嫌3惰0.3貍5徐0.5因3旗0.3形合禁梳略計(jì)決=SUM(A劈BOVE)色悠18.9州=SUM(A竹BOVE)告聲17.3磨=SUM(A刺BOVE)忙急19.5狀=SUM(A軋BOVE)既怪19哥=SUM(A國(guó)BOVE)慘疊17.8挪表呈6拜久野徒先餃布壁窯模尖校可比樓盤(pán)量化治定價(jià)計(jì)算表菠原憤啄堪始焰左港數(shù)真諸捧據(jù)蝶計(jì)犬睡退算號(hào)屆膜欄畫(huà)序號(hào)島樓盤(pán)名稱(chēng)斗樓盤(pán)得分（切x在i喇）涼樓價(jià)（產(chǎn)y時(shí)i姓）茂x咬i腰y比i市x旬i缸2府1稱(chēng)龍湖香都攔18需1980判35640彈324烘38025置30276忍0.5476護(hù)441然2繞新新家苑蹦18.8顏2150閑40420致353.44惜256展16壩0.0036擠400責(zé)3朱阿爾卡迪特亞兼Ⅱ翅19.1觸2200安42020痕364.81焦9025尚2116帖0.1296垮2401吹4兵沁網(wǎng)雅激Ⅱ常19.3牛2250戶(hù)43425跡372.49吸21609告9216脖0.3136渣2601啊5推金山家園守18.9能2280悼40635證357.21鹿1764家16條0.0256臉2116逼6懼世紀(jì)家園大17.3雜1800若31140飾299.29蠶143641蔑125316勸2.0736瞞625蒸7肢中心家園納19.5凡2500筒48750木380.25廉40000崇119716透0.5776票21316譯8予米亞花園裳19葛2200費(fèi)41800嫁361匙4624將2116鞠0.0676差484俱9盡晨差光后·常音樂(lè)花園躍（潔17.針8炊）讀合計(jì)醉149.9醒=SUM(A攪BOVE)設(shè)楊17230=SUM(亦above偵)扮323830從=SUM(a專(zhuān)bove)鬧盒2812.4想9糞=SUM(a彩bove)參挽258944萌=SUM(a弦bove)射芹288788枝=SUM(a恢bove)裹勻3.7388傅=SUM(a逼bove)投休30384擱（二）價(jià)格策沸略淡1櫻．總體價(jià)格策寸略。高價(jià)策略幟。蒜基于項(xiàng)目具有購(gòu)別的樓盤(pán)所沒(méi)道有的明顯優(yōu)點(diǎn)印、產(chǎn)品綜合性鄉(xiāng)能佳、性?xún)r(jià)比牛高、發(fā)展商品醋牌信譽(yù)好、美茶譽(yù)度高等原因羅，項(xiàng)目的總體速價(jià)格策略定為魔高價(jià)策略，可筋在上述已測(cè)價(jià)封的基礎(chǔ)上上潤(rùn)調(diào)阿5滾％，價(jià)格確定默在悶200碧0支元都/省㎡左右，為迎令合消費(fèi)者的心夏理，定價(jià)涌為頓199執(zhí)9伶元涂/姜㎡洗或直198銷(xiāo)8吊元霧/示㎡。剝2凈．銷(xiāo)售過(guò)程中向的價(jià)格策略。腿低開(kāi)高走價(jià)格憂(yōu)策略，尾盤(pán)價(jià)居格適時(shí)考慮適掉當(dāng)降低。盾低開(kāi)高走價(jià)格剩策略是隨著施飽工建筑物的形倡成和不斷接近罷竣工，根據(jù)銷(xiāo)解售進(jìn)展情況，秘每到一個(gè)調(diào)價(jià)獵時(shí)點(diǎn)，按照預(yù)續(xù)先確定的幅度駱調(diào)高一次售價(jià)逝的策略。價(jià)格叫先低，給消費(fèi)納者以實(shí)惠，開(kāi)羽盤(pán)初容易聚集份人氣；先低后趟高實(shí)現(xiàn)了前期枝購(gòu)樓者的升值鞭承諾，發(fā)展商唱容易形成口碑批；尾盤(pán)價(jià)格適續(xù)時(shí)降低，全部粥脫手。整個(gè)銷(xiāo)籃售過(guò)程中走出停價(jià)南格淡“慌低態(tài)—菊高臟—泉低粒”寶的路線(xiàn)。才在每個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)趟點(diǎn)上，要掌握影好調(diào)價(jià)幅度和細(xì)調(diào)價(jià)頻率，調(diào)嘴價(jià)幅度要小，旅每次漲幅圓在霜2動(dòng)％尿～桐3馳％之間；調(diào)價(jià)筆頻率要適度，女本項(xiàng)目在銷(xiāo)售塑過(guò)程中擬調(diào)乖?xún)r(jià)奉1爽～步2槳次。鍋本項(xiàng)目擬主體按封頂（預(yù)讀計(jì)旬200磁6薪年掃1聯(lián)1趙月份）飯以追198汁8速元早/勿㎡開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，毅竣工綜合驗(yàn)收繼交付使用（現(xiàn)久房，預(yù)蹄計(jì)共200賣(mài)7行年撥1滋0師月份）后調(diào)趣至減205躺8督元賽/似㎡，交付使用苦半年后若銷(xiāo)售詠不暢再考慮適異當(dāng)降價(jià)銷(xiāo)售。摧3條．住宅差別價(jià)勁格策略情住宅差別分為示不同的樓棟，剝不同的朝向，沙不同的樓層。辣根據(jù)本項(xiàng)目的儉特點(diǎn)，差別定侄價(jià)策略應(yīng)用為洗：?。ㄅ?支）繩B慨區(qū)樓價(jià)格叢＋促2騰％童，兵C缺2幕、慈C糠3謀、躺C剝4蟻每棟價(jià)格部＋瞞2醒％。幕（對(duì)2皆）每棟樓東戶(hù)妙＋虹1玉％，西戶(hù)鼓＋岡0.鳴5錘％。禍4長(zhǎng)．折扣價(jià)格策酷略詢(xún)?yōu)榇碳た蛻?hù)購(gòu)踩買(mǎi)欲望，滿(mǎn)足遲其消費(fèi)心理，料促使成交，項(xiàng)有目銷(xiāo)售過(guò)程中卸，須有價(jià)格折際扣策略。逗本項(xiàng)目在執(zhí)行石上扮述菜1三、棒2施策略的基礎(chǔ)上甚，一次性付款賤優(yōu)鉗惠般4鐵％，按揭付款殊優(yōu)白惠壺3用％。一次性付畜款和按揭付款叛在一定的價(jià)格甩時(shí)期內(nèi)付齊，淺執(zhí)行該時(shí)期內(nèi)跨的價(jià)格，然后旁在分別優(yōu)由惠己4聾％增和陡3能％。晝具體的住宅差本別價(jià)格策略的咸應(yīng)用待發(fā)展商諷銷(xiāo)售價(jià)格確定箭以后制表列出個(gè)。若六、賣(mài)點(diǎn)策劃便及賣(mài)點(diǎn)儲(chǔ)備煎1技．各種生活配慶套設(shè)施完善齊趣全，交通十分島便捷，令您生莖活更自如。本王項(xiàng)目周邊地區(qū)書(shū)現(xiàn)有和規(guī)劃都線(xiàn)是居住區(qū)，各渡種生活配套設(shè)糕應(yīng)有盡有，十愧分便捷的交通松網(wǎng)絡(luò)使你出行怖更加方便。礙2憶．靈活多樣的勺付款方式，令跌您置業(yè)更輕松千。本項(xiàng)目的付增款方式有一次揪性付款、建筑先期內(nèi)分期付款薪、八成三十年削期按揭付款等夢(mèng)方式，任您量王力而行，擇優(yōu)類(lèi)選擇。李3亂．特色學(xué)校，笨住進(jìn)本項(xiàng)目，巷您的孩子一只匆腳已踏進(jìn)了藝閘術(shù)殿堂。現(xiàn)在虛的工薪白領(lǐng)階含層特別注重孩幼子的教育投入俱，有珠時(shí)朝“薯地長(zhǎng)段其”牽、驕“賣(mài)價(jià)蓮格鴨”趁、朵“春戶(hù)邊型的”煎等因素刪與房“課孩子的教緒育欄”習(xí)因素相比是次澇要的，所以，爹我們不應(yīng)忽略硬這一點(diǎn)，抓住腸項(xiàng)目中特色學(xué)決校這一有利因繩素，瞅申準(zhǔn)襖“損父母未心譽(yù)”拾。燙4滲．優(yōu)質(zhì)高效的翠物業(yè)管理服務(wù)符，令您無(wú)后顧戲之憂(yōu)。優(yōu)質(zhì)高著效的物業(yè)管理顏服務(wù)是項(xiàng)目立蹄足于日益激烈靈競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)市減場(chǎng)的必要條件川，可以解決業(yè)慘主的后顧之憂(yōu)球，一心一意的邊工作、經(jīng)營(yíng)。叛本項(xiàng)目由發(fā)展破商旗下的物業(yè)這管理企業(yè)實(shí)施久物業(yè)管理服務(wù)梢，它是一家經(jīng)醉驗(yàn)豐富的企業(yè)循，能使業(yè)主更扒安心、放心。煩5頌．承諾無(wú)理由辜退房。本項(xiàng)目襲竣工交付使用滴前或交付使用衣后閘3鼻個(gè)月內(nèi)業(yè)主未蛙裝修的房屋，暖業(yè)主若不滿(mǎn)意符，不需任何理盲由，只要提出競(jìng)，可退可換，窗退者足額退款胡，換者已交款睡項(xiàng)多退少補(bǔ)。曉6暑．先買(mǎi)者實(shí)惠羨多多，物業(yè)升齒值潛力巨大。寇由于本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)施的是低開(kāi)高消走的價(jià)格過(guò)程跳策略，先買(mǎi)者鋸有一定的現(xiàn)金刮折扣，予消費(fèi)鼓者實(shí)惠。根據(jù)促蚌埠市房地產(chǎn)蕉市場(chǎng)及本項(xiàng)目波鄰近地段的市骨場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來(lái)玩看，片區(qū)市場(chǎng)蠢價(jià)格串在典200貫7象年底之前肯定薯有售脹價(jià)犧280答0市元塘/彎㎡的住宅橫空望出世，因此本燈物業(yè)升值潛力屋巨大。樓策劃好的賣(mài)點(diǎn)榆，并不是一次際性的全部廣而決告之，而是視量市場(chǎng)狀況、銷(xiāo)機(jī)售進(jìn)度陸續(xù)推焰出，賣(mài)點(diǎn)要儲(chǔ)沒(méi)備一部分以留茶需要時(shí)急用。碗在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)鄭首先推出球第政5持、糟1始、亂2桿、資3揪項(xiàng)賣(mài)點(diǎn)，在強(qiáng)喂銷(xiāo)期內(nèi)推出杏第纖4灑、消6們條賣(mài)點(diǎn)，以后枕要隨時(shí)進(jìn)一步尋地挖掘賣(mài)點(diǎn)。七、營(yíng)銷(xiāo)策略針1記．戰(zhàn)以桌“坐無(wú)理由退樂(lè)房活”佳概念推向市場(chǎng)烈，顯示發(fā)展商植的實(shí)力和誠(chéng)信厚，從而吸引潛非在客戶(hù)，聚集宣人氣。召2躬．大力宣傳發(fā)墓展商實(shí)力信譽(yù)劉，擴(kuò)大品牌形造象影響。賣(mài)3篇．舉行開(kāi)盤(pán)儀櫻式，邀請(qǐng)發(fā)展石商人士、轄區(qū)跨政府官員、準(zhǔn)扯客戶(hù)發(fā)言致辭傻，并進(jìn)行一些胡文娛活動(dòng)。識(shí)4運(yùn)．制程旺銷(xiāo)搶羅購(gòu)氛圍，大力紋造勢(shì)。建（伯1和）張?zhí)b棗銷(xiāo)控表，充分芳表現(xiàn)旺銷(xiāo)勢(shì)頭是。負(fù)（賣(mài)2標(biāo)）組織有確切尺購(gòu)房意向的客案戶(hù)集中認(rèn)購(gòu)，薦烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛莊。海（繼3階）延長(zhǎng)與客戶(hù)隆現(xiàn)場(chǎng)交流時(shí)間瘦，保持專(zhuān)賣(mài)人電氣。遞（籃4編）在賣(mài)場(chǎng)間斷扒的播放廣告錄雜像，人員現(xiàn)場(chǎng)龜辦公。急5凍．做幾次事件袖推廣營(yíng)銷(xiāo)。步（揚(yáng)1顛）利用國(guó)內(nèi)、催省內(nèi)、市內(nèi)即創(chuàng)時(shí)發(fā)生的政治隊(duì)、法律、生活嗚事件，籌辦晚御會(huì)。崖（戀2吐）舉行贊級(jí)助也“覆希望工雀程睡”駛、底“繭春旨蕾捷”隱、助殘、助困叔等捐資儀式，籌由媒體刊登新提聞報(bào)道。營(yíng)（蝶3羽）利用手機(jī)短柄信，給全市所灶有機(jī)主發(fā)送短籍信治：臟“讀晨早光頓·停音樂(lè)花園恭祝釣?zāi)聵I(yè)有成，彼生意興隆，家爐庭幸福擴(kuò)。漏”八、銷(xiāo)售形式膝銷(xiāo)售主戰(zhàn)場(chǎng)設(shè)敬在星光花園原語(yǔ)售樓接待中心蕩，必要時(shí)在片借區(qū)中心中房龍蠢湖廣場(chǎng)或科學(xué)唇宮一帶人流量糧大的地域設(shè)看擇樓專(zhuān)車(chē)落點(diǎn)，環(huán)方便客戶(hù)到現(xiàn)臂場(chǎng)參觀(guān)。九、付款方式它在不同價(jià)格時(shí)笑期內(nèi)，付清購(gòu)便房者款執(zhí)行當(dāng)?shù)芮颁N(xiāo)售價(jià)格。梢內(nèi)充容殘飯螞方式莖一次性付款危按揭付款臘折精闊您扣須9蒸6勻％肢9傻7吊％備定煌困限金輝1辨萬(wàn)元十、廣告宣傳1．廣告目標(biāo)嫂（聰1咸）制造銷(xiāo)售熱降點(diǎn)。盲（升2客）多媒體一齊衛(wèi)上，掀起立體秘廣告攻勢(shì)，大逮范圍、全方位偽、高密度的傳單播售樓信息，獻(xiàn)激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望假。妖（曾3抄）擴(kuò)大晨垃光日·俗音樂(lè)花園的知宗名度、識(shí)別度吊、美譽(yù)度。雁（揚(yáng)4軟）進(jìn)一步提升傅發(fā)展商形象。之（兆5蓬）一年內(nèi)銷(xiāo)貍售熊9釋0鼻％。2．廣告載體歲主載體：蚌埠速日?qǐng)?bào)、手機(jī)短渣信。次載體：豆蚌埠電視臺(tái)、果蚌埠經(jīng)濟(jì)廣播胞電臺(tái)、戶(hù)外廣猾告、宣傳單張捉、橫幅、彩旗努、花籃等。3．推廣手法枯密集轟炸和長(zhǎng)捐線(xiàn)滲透相結(jié)合序。前重后輕，捐前密后疏。4．廣告主題為讓工薪白領(lǐng)住壺上好房子。無(wú)理由退房。5．廣告詞瓶“寺晨飲光鬧·肌音樂(lè)花園，工嗚薪白領(lǐng)的耐家羅”劑。擴(kuò)“抖想買(mǎi)就買(mǎi)，想獲退就退，想換端就辣換盤(pán)”曉。就“癢晨光花園會(huì)唱炮歌緩”逮。6．廣告內(nèi)容頌（香1遺）賣(mài)實(shí)力：標(biāo)吐榜發(fā)展商實(shí)力縫、信譽(yù)、品牌拘。散（染2癢）賣(mài)質(zhì)量：工掩程質(zhì)量?jī)?yōu)秀。行（莫3孤）賣(mài)戶(hù)型：平愚面布局科學(xué)合壇理，絕版戶(hù)型剝。交（茶4牙）賣(mài)物業(yè)管理透服務(wù)：物業(yè)管嚷理服務(wù)，大家鉛庭的保姆。皺十一、銷(xiāo)售計(jì)璃劃漠（一）銷(xiāo)售渠際道的選擇墨發(fā)展商內(nèi)部人部員銷(xiāo)售或外部遷代理銷(xiāo)售。理雙由是船：文1腔.永鍛煉發(fā)展商員肥工的營(yíng)銷(xiāo)水平頓，為將來(lái)銷(xiāo)售握大規(guī)模的樓盤(pán)理夯實(shí)業(yè)務(wù)能力荒基礎(chǔ)拐。枯2布.芬外部代理銷(xiāo)售屬能激鼻起悉“類(lèi)鯰魚(yú)效甚應(yīng)膊”山。攝（二）計(jì)劃安同排荷第一階段：形另象導(dǎo)入期世。刊200玻6遍年坦9偉～隙1擴(kuò)0虎月份。抓住國(guó)拳慶長(zhǎng)節(jié)及中秋知佳節(jié)，進(jìn)行形渠象導(dǎo)入和聚集烏人氣。重點(diǎn)實(shí)億施以新聞炒作判等軟廣告為主宿題的形象宣傳候，并借助陽(yáng)光頓花園、月光花倆園、星光花園怨在市場(chǎng)上取得魔的良好形象做當(dāng)品牌延伸宣傳佩。圍墻廣告、堂橫幅、售樓處蔑指示牌跟進(jìn)。庭第二階段：開(kāi)鑄盤(pán)預(yù)熱期房。國(guó)200綱6裁年主1頭0裙～先1央1踩月份銳的查3疑0填天左右時(shí)間，塵力丸爭(zhēng)盟10爬%牲銷(xiāo)售量。重點(diǎn)汽推出報(bào)紙廣告搏、手機(jī)短信，憤制造完成宣傳獲單張。更第三階段：強(qiáng)好銷(xiāo)期氣。課200隸6掌年把1湊1劉月膠～晴200殃7超年婚6榨月份前后。全腐方位進(jìn)行立體摔廣告轟炸，公平開(kāi)宣傳等全面紡鋪開(kāi)，目標(biāo)爭(zhēng)役取達(dá)布到洞7驟0遼％的銷(xiāo)售量。紙第四階段：持的續(xù)銷(xiāo)售及尾盤(pán)腫消化期拌。長(zhǎng)200跨7襖年搖6宣月份以后，完跟成尾漏盤(pán)事3服0爬％左右的消化堤收尾工作。以氏適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)優(yōu)詢(xún)惠吸引猶豫不聲決的客戶(hù)下定腸，力武爭(zhēng)額0稻7轎年底之前將尾職盤(pán)售清離場(chǎng)。顧十二、場(chǎng)地布嘗置斧場(chǎng)地的布置包徐括：售樓接待西中心和施工現(xiàn)耽場(chǎng)的布置。右（一）售樓接攝待中心的布置妨啟用原星光花歌園售樓接待中課心，并在戴湖喇住區(qū)主入口放斥置指示牌，指菠示售樓接待中偏心的位置；售修樓接待中心門(mén)燒前添置盆景；扮室內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)改的裝修和衛(wèi)生璃清理后，在接任待臺(tái)后墻上張自貼歡迎辭，在老兩側(cè)墻面上分盞別張貼戶(hù)型平帳面圖和銷(xiāo)控表斬；接待洽談區(qū)掌添置桌椅，每愧桌大呈致怪2爽～偶3喪個(gè)座位，桌面萍上放置精致的宰小擺設(shè)；接待曬臺(tái)上擺放一些討銷(xiāo)售法律文件腎，供客戶(hù)翻閱屑查詢(xún)；接待中腫心必須有電話(huà)譯、純凈水供應(yīng)輩。僅（二）施工現(xiàn)黨場(chǎng)布置瞇由于本項(xiàng)目規(guī)胡模中等，施工兄現(xiàn)場(chǎng)狹小，給脅施工場(chǎng)地布置臟帶來(lái)一定的困璃難，但也應(yīng)精獵心布置。圈置傲施工圍墻，圍侍墻除必要的施棍工公告外，刷惠寫(xiě)一些廣告詞彈；施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)勞各種原材料應(yīng)煤分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行球堆放，施工單調(diào)位應(yīng)隨時(shí)清除穗施工垃圾，做轉(zhuǎn)到現(xiàn)場(chǎng)整潔文找明；施工單位播應(yīng)文明施工，悼杜絕一些粗暴興行為和夜間施約工擾民行為的險(xiǎn)發(fā)生。蜂十三、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)氧用安排客1鴨．前期軟性廣燕告篩（飄1壯）新聞報(bào)儲(chǔ)道末劣堅(jiān)最費(fèi)用畜：議2000植0烏元忙（填2承）事件新聞報(bào)納道縫膛妥費(fèi)用寄：舉2000戀0蠅元2．氫氣球流規(guī)格：直徑懂2m劑，附帶豎幅數(shù)量：2個(gè)甘費(fèi)用畢：炭1000慣0背元煌3借．橫幅（懸掛拴于勝利路至解惜放四路直至項(xiàng)縣目?jī)?nèi)）扁規(guī)格：僵0.5m樣×殖30m墨數(shù)量娃：嚷10勁0涼條震費(fèi)用蔑：繭4000殃0集元式4完．彩旗（插于書(shū)勝利路電線(xiàn)桿聚上至解放四路事直至項(xiàng)目?jī)?nèi)）難規(guī)格：銅0.4m顧×如0.7m繼數(shù)量獲：飾200攪0邁面也費(fèi)用思：擊2000蛇0讓元工5堆．盆景：（放德置售樓中心門(mén)部前）搖規(guī)格：母0.5m諒×羅1m數(shù)量：8盆子費(fèi)用興：剛100項(xiàng)0衰元6．宣傳單張決規(guī)格喬：蛛8濁開(kāi)銅板紙，雙憤面印刷占數(shù)量阿：誠(chéng)2000拉0柳張臉費(fèi)用串：裁5000臘0嘉元吹7擠．效果圖（展押板）規(guī)格：2號(hào)圖數(shù)量：2幅糠費(fèi)用猶：經(jīng)100繁0寄元干8臭．價(jià)目表、置雪業(yè)顧問(wèn)單及各截種必要的售樓悔文件規(guī)格：16開(kāi)醋數(shù)量美：角1000靠0奮份醋費(fèi)用置：月300賀0隨元丟9鉆．電視廣告（首蚌埠電視臺(tái)）詳規(guī)格：每破天衣5摟次，每催次喪1晃分鐘育數(shù)量守：守45洋0忽分鐘此費(fèi)用竊：泰8400桂0她元鋪1奇0左．報(bào)紙廣告（勢(shì)蚌埠日憤報(bào)嘩A曠版）繼規(guī)格菠：尸1/睡2肢版，周四版數(shù)量：8次渴費(fèi)用吐：斜12000復(fù)0政元館1舅1蘭．電臺(tái)廣告（辣蚌埠經(jīng)濟(jì)廣播滑電臺(tái)）地規(guī)格：每只日揪2剩次，每造次媽1訊分鐘旋數(shù)量逃：覆12多0慘分鐘煉費(fèi)用道：煮2000今0距元熱1紗2脹．手機(jī)短信廣號(hào)告（蚌埠移動(dòng)顫公司）梢規(guī)格：每令周梨1象次數(shù)量：5次狼費(fèi)用惜：牧2000我0殘?jiān)珡V告費(fèi)用總計(jì)哲投位入犁5席0使萬(wàn)元，視銷(xiāo)售餃狀況合理安排利廣告節(jié)奏，適城時(shí)投入。危第三雀章窩吉傭建設(shè)方案威晨光花園娛以艱“偶晨光、音樂(lè)花券園角”其為主題，以建扭設(shè)一個(gè)高尚居威住小區(qū)為最終笨目的，力圖讓仇居住者獲得生墓生不息的自然爸涵養(yǎng)。晨光花維園位于解放路爭(zhēng)西側(cè)的月光花卷園、鉆石花園界以西，南貨場(chǎng)部鐵路專(zhuān)用線(xiàn)以惠東，蘭凌路以紋北，規(guī)劃占地企面積貫5.7培8拆公頃草。晨光花園以鹿一條內(nèi)部組團(tuán)伸道路將該小區(qū)蠅分為住宅分區(qū)悠和公共建筑分尿區(qū)兩部分。住器宅分區(qū)以居住游建筑（住宅樓主）為主，并內(nèi)腳設(shè)自行車(chē)庫(kù)，粉小汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)誰(shuí)。公共分區(qū)以藏小學(xué)和幼兒園習(xí)為主，為保證臂學(xué)生的交通安尊全，規(guī)劃將小眾學(xué)和幼兒園的垃入口設(shè)在其東昌側(cè)與蘭凌路連按接的組團(tuán)的道踐路上，為了減楊輕來(lái)自蘭凌路側(cè)方向的噪聲對(duì)悅小學(xué)的影響，跡在小學(xué)與蘭凌什路之間設(shè)置了傻一棟兩層商業(yè)還服務(wù)建筑。住寸宅分區(qū)內(nèi)以彎斃曲的水面將各抖種不同形狀的寫(xiě)綠地自然地連刺在一起，創(chuàng)造憐出了十分幽雅望的居住環(huán)境。忽為了減少來(lái)自閃鐵路專(zhuān)用線(xiàn)方促面的噪聲對(duì)居誦民的干擾，規(guī)集劃沿鐵路東側(cè)份結(jié)合停車(chē)場(chǎng)布寒置了一條防護(hù)仔林帶，小汽車(chē)屠停車(chē)場(chǎng)設(shè)在林該帶內(nèi)，在此林營(yíng)帶內(nèi)設(shè)置停車(chē)擋場(chǎng)同時(shí)還起到敗人車(chē)分流的作鑼用。垃圾中轉(zhuǎn)殖站位于星光花嫁園西北角，蘭狐凌路南側(cè)并已室建成投入使用支。住宅建筑面章積興5954場(chǎng)5巖平方米建（含躍層面積徹、陽(yáng)臺(tái)面積）臺(tái)，商場(chǎng)夸267娛0諷平方米響。公共綠地打555鳴8限平方米受，公建附屬綠鑒地倘308東6籠平方米煌，宅旁綠地啞1256洗3隸平方米俗，綠地率鄉(xiāng)達(dá)漏36.69妨%寸，容積側(cè)率繡0.9雁7睜左右。逆晨光小區(qū)由蚌泳埠市規(guī)劃設(shè)計(jì)層研究院提供修桶建性詳細(xì)規(guī)劃緞。小區(qū)總平面菠布局劃分陪為他A罵、薯B棗、絕C雀三區(qū)及學(xué)校校匹區(qū)四部分盡。箱A菊區(qū)住宅在南部窗，包唱括寧5助、早6向?qū)拥亩鄬幼≌}（頂層躍層）板。針B獨(dú)區(qū)住宅在中部緊，包湯括胃6篇層的多層住宅孩（頂層躍層）裳?；諧倆區(qū)住宅在北部不，包括涉在鑼5炒、甚6聾層的多層住宅嶼（頂層路層）央。陡2訂層的物業(yè)管理含和商場(chǎng)建筑在廁學(xué)校北部叛。央A蛛?yún)^(qū)規(guī)劃設(shè)四排線(xiàn)住宅，均為南核北向建筑，正破對(duì)羽3擦0專(zhuān)米玻城市次干道蘭飄凌路和學(xué)校。壺考慮人車(chē)分流吹的規(guī)劃原則，貞小區(qū)主入口設(shè)使在盯A班區(qū)東側(cè)，車(chē)行音入口設(shè)劑在道A介區(qū)西側(cè)下角。怒結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)應(yīng)濟(jì)水平緒在托A限3尿棟設(shè)半地下室勁自行車(chē)庫(kù)芽。殺A蚊區(qū)北對(duì)用地面施積聚148律0涉平方米燕的公共綠地（始與仆B哈區(qū)共用）。區(qū)鞋內(nèi)還設(shè)有休息慘亭和兒童游戲桐場(chǎng)，為住戶(hù)提烏供豐富的休閑努娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所澤。土B羨區(qū)規(guī)劃設(shè)兩排慚住宅，均為南萬(wàn)北向建筑。區(qū)貨內(nèi)設(shè)別4肉米壺寬消防路，平充時(shí)車(chē)輛不通過(guò)嫂。西對(duì)用地面冰積為148芬0嘗平方米扔的公共綠地（恨與震A盞區(qū)共用），北滅對(duì)用地面積淋183羅0莫平方米且的中心綠地（腥與欣C值區(qū)公用）。整集個(gè)小區(qū)環(huán)境以陷一跳躍水帶連蹄接集匯成湖。夕在湖邊設(shè)一面醬積為毫5莖0繁平方米殊的售貨亭，觀(guān)重景廊橫跨中心割綠地和人工湖但，豐富了住戶(hù)掌的休閑娛樂(lè)活吳動(dòng)場(chǎng)所奔?；IC香區(qū)規(guī)劃四排住檔宅，均為南北憲向建筑頃。介C藍(lán)區(qū)南對(duì)用地面遷積蜻183綿0畏平方米棵的中心綠地（離與放B致區(qū)公用）。北抵對(duì)用地面積速42近0合平方米復(fù)呈三角形公共倆綠地。積與已建成的陽(yáng)暴光、月光、晨艦光花園相比，長(zhǎng)晨光花園設(shè)計(jì)棄標(biāo)準(zhǔn)又有明顯掙提高：菜—宇—駱外墻采用淺色粒涂料，層頂采顧用紅灰色掛瓦嫌房塊屋頂，利察用坡頂?shù)淖兓屯勾凹岸鄬恿P次凹凸墻面形腐成明暗與光影代變化，使建筑尸更加秀美，亮鈔麗不俗。勝—