洋房、高層項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位建議

2009啟東電大地塊市場(chǎng)報(bào)告基地印象宏觀市場(chǎng)基地印象城市解讀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析板塊分析競(jìng)爭(zhēng)分析綜合分析潛在供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)論項(xiàng)目研判基地資源SWOT分析核心價(jià)值客群定位城市消費(fèi)習(xí)慣競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析本案客群定位產(chǎn)品建議物業(yè)建議戶型建議價(jià)格建議報(bào)告目錄基地印象核心商業(yè)中心宗地結(jié)合地塊特征創(chuàng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力——項(xiàng)目宗地分析［地塊／指標(biāo)］項(xiàng)目背景信息：本項(xiàng)目地塊位于啟東主城范疇內(nèi)。宗地緊臨城市核心商業(yè)中心，北臨主要干道紫薇中路，南面為明珠新村，西側(cè)為啟東市老人院，東側(cè)為社區(qū)道路幸一路。道路系統(tǒng)完善，交通便捷。周邊各類生活配套較為成熟。但區(qū)域形象一般，屬城中北部區(qū)域。項(xiàng)目占地6938㎡，住宅總建面積為17345㎡，土地樓面價(jià)格高達(dá)1199元/㎡。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率：2.5綠化率：30%建筑密度：28%土地性質(zhì)：商業(yè)40年居住70年地塊初步印象帶來(lái)的疑問(wèn)：1、地塊區(qū)域未來(lái)的定位是怎么樣的？2、根據(jù)本案的區(qū)位及周邊資源，如何定位？3、城市購(gòu)買力如何？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)怎么樣？4、我們能做什么？宏觀市場(chǎng)城市解讀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)啟東概況啟東市地處萬(wàn)里長(zhǎng)江入?？诒眰?cè)，三面環(huán)水，形似半島，是出江入海的重要門戶，被譽(yù)為“江海明珠”。全市陸地總面積1157平方公里，人口116萬(wàn)。一、海洋經(jīng)濟(jì)，啟東呂四漁場(chǎng)是中國(guó)四大漁場(chǎng)，也是全國(guó)六大中心漁港之一。二、機(jī)械電子，啟東在外經(jīng)營(yíng)電動(dòng)工具人員4.5萬(wàn)人，每年交易額達(dá)150多億元，約占全國(guó)電動(dòng)工具市場(chǎng)交易總額的60%。三、建筑產(chǎn)業(yè)，啟東是江蘇省人民政府首批命名的“建筑之鄉(xiāng)”，建筑業(yè)歷史悠久。四、醫(yī)藥化工，具有眾多全國(guó)著名品牌，在全國(guó)有很高的市場(chǎng)占有率。五、紡織服裝業(yè)，啟東市是全國(guó)最早的紡織服裝出口基地，出口20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，年出口額超1億美元。六、教育產(chǎn)業(yè)，如啟東中學(xué)、匯龍中學(xué)、長(zhǎng)江中學(xué)等。城市屬性2008年前三個(gè)季度：地區(qū)生產(chǎn)總值247億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12782元全社會(huì)固定資產(chǎn)投資150億元，其中房地產(chǎn)投資11億元,同比上漲16%。城市化率達(dá)到47%本項(xiàng)目所在地——啟東市，處于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，被譽(yù)為“上海的后花園”。08年全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)第二位啟東位于“長(zhǎng)江三角洲”中心地帶，與國(guó)際大都市上海隔江相望，直線距離僅50公里，素有“上海的后花園”之稱，是出江入海的重要門戶。啟東開發(fā)區(qū)是江蘇省省級(jí)開發(fā)區(qū)和沿江重點(diǎn)建設(shè)開發(fā)區(qū)之一，由“一區(qū)三園”組成,即開發(fā)區(qū)中心區(qū)、濱海工業(yè)園、濱江化工園和城北工業(yè)園。08年以來(lái)，已有100個(gè)投資1億元以上重大項(xiàng)目落戶啟東，總投資529億元。教育之鄉(xiāng)啟東有教育之鄉(xiāng)的美名啟東人為了下一代的教育不惜一擲千金。啟東的基礎(chǔ)教育全國(guó)有名，最著名的當(dāng)屬啟東中學(xué)、匯龍中學(xué)，而位于本案周邊的長(zhǎng)江中學(xué)名聲緊隨其后。另外啟東第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)，是啟東最好的小學(xué)，本案周邊的紫微小學(xué)屬于片區(qū)內(nèi)的配套小學(xué)。在這些學(xué)校周圍的樓盤雖然價(jià)格非常高，但銷售仍然較好啟東中學(xué)匯龍中學(xué)第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)啟東中學(xué)長(zhǎng)江中學(xué)匯龍中學(xué)本案實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)幼兒園啟東中學(xué)創(chuàng)辦于1928年，現(xiàn)占地380畝，建筑面積10.5萬(wàn)平方米，現(xiàn)有99個(gè)教學(xué)班，2003年12月成為江蘇省首批四星級(jí)學(xué)校

啟東市匯龍中學(xué)2004年轉(zhuǎn)評(píng)為省首批三星級(jí)學(xué)校。學(xué)?，F(xiàn)總建筑面積10萬(wàn)余平方米，共有119個(gè)教學(xué)班，學(xué)生7000多名，教職工460多人。江蘇省啟東實(shí)驗(yàn)小學(xué)創(chuàng)建于1927年。1981年，被定為江蘇省首批辦好的實(shí)驗(yàn)小學(xué)。1997年被再次確認(rèn)為江蘇省實(shí)驗(yàn)小學(xué)。城市解讀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)全市經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，居民收入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)啟東05-08年連續(xù)4年保持15%以上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，2008年至今地區(qū)生產(chǎn)總值已超過(guò)300億元大關(guān)；近四年超過(guò)15%的GDP增長(zhǎng)率說(shuō)明啟東經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)處于飛速發(fā)展階段；高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了啟東居民人均收入的穩(wěn)步上漲，增強(qiáng)了居民的購(gòu)買力，積極推動(dòng)著啟東房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r萎縮停滯甚至倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展城市化進(jìn)程的加快帶動(dòng)房產(chǎn)內(nèi)需的增長(zhǎng)啟東05-08年城市化水平穩(wěn)步提高，08年城市化率達(dá)到47%，處于城市化高速發(fā)展階段；城市化的高速發(fā)展必將刺激房產(chǎn)內(nèi)需，從而帶動(dòng)啟東房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。良好的投資環(huán)境促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展啟東固定資產(chǎn)投資自05年以來(lái)，雖受國(guó)際及國(guó)內(nèi)低迷經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，雖呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但始終維持在每年15%以上的增長(zhǎng)水平，對(duì)啟東房地產(chǎn)的發(fā)展起到了良好的拉動(dòng)作用；

啟東房地產(chǎn)投資從05年開始呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，從今年開始，受整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響呈略微下調(diào)的局面，但是整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為穩(wěn)健。宏觀市場(chǎng)城市解讀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)土地使用——七個(gè)片區(qū)功能中心城片區(qū)

為啟東主城區(qū)，功能定位為全方位、人口密集之現(xiàn)代城市，綜合了政、住居、文化、教育、工作、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能陽(yáng)澄湖休閑片區(qū)

主要功能在休閑旅游，結(jié)合大閘蟹餐飲、高爾夫球、渡假、商務(wù)會(huì)議等多樣化活動(dòng)，其余則維持小鎮(zhèn)風(fēng)貌、農(nóng)田及水源保護(hù)功能東北向貨運(yùn)軸片區(qū)

主要功能系提供經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東北軸向之貨運(yùn)運(yùn)輸走廊，利用公路接蘇通大橋往蘇北、華北或由公路至太倉(cāng)港利用長(zhǎng)江水路運(yùn)輸。東向運(yùn)輸廊片區(qū)

產(chǎn)業(yè)主要有加工分裝、倉(cāng)儲(chǔ)物流、并結(jié)合安亭地區(qū)發(fā)展汽車機(jī)械零件產(chǎn)業(yè)，惟陸家及花橋同時(shí)可結(jié)合大專學(xué)校與新社區(qū)開發(fā)。生活新鎮(zhèn)片區(qū)

位置居于南北向之長(zhǎng)江路及東西向之機(jī)場(chǎng)路十字交叉口，功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)片區(qū)

定位為外向型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)，促進(jìn)該區(qū)之經(jīng)濟(jì)發(fā)展。未來(lái)可朝向生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)，或轉(zhuǎn)向第三級(jí)產(chǎn)業(yè)之觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展。水鄉(xiāng)旅游片區(qū)

充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合水路旅游路線，串連用直、周莊、錦溪古鎮(zhèn)，淀山湖濱村落或新型休閑及開發(fā)，發(fā)展綠色觀光及修學(xué)、教育等產(chǎn)業(yè)。本案位于主城中心片區(qū)——本案緊鄰中央核心區(qū)域，位于商業(yè)用地和居住用地的雙重輻射區(qū)域中央核心區(qū)

打造約一平方公里的核心發(fā)展區(qū)。以長(zhǎng)江路南北向干道為優(yōu)勢(shì)，結(jié)合婁江風(fēng)情，形塑水岸城市魅力，凝聚商務(wù)、金融、零售消費(fèi)、商住、文化活力，為啟東之心。商業(yè)用地

商業(yè)用地由核心區(qū)向外輻射支援人民路、前進(jìn)路等沿街商業(yè)軸帶。再擴(kuò)及鄰里社區(qū)商業(yè)中心，除了傳統(tǒng)條狀商業(yè)街，新區(qū)可形成聚集式商圈，構(gòu)成層次分明，機(jī)能完善之城市商業(yè)發(fā)展環(huán)境。居住用地

集中于市區(qū)中心及西側(cè)，北側(cè)，將以往往工夾配置的負(fù)面影響減至最低。工業(yè)用地

在致維持經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的架構(gòu)，以城區(qū)東側(cè)、東北角及鐵路以南為主，其中沿黃浦江路二側(cè)重點(diǎn)劃設(shè)這工業(yè)用地，突顯北向邊續(xù)發(fā)展的意義。同時(shí)濱海工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，使得城市的產(chǎn)業(yè)將北移重要景觀道路

軸線連續(xù)的空間體驗(yàn)。構(gòu)成了指認(rèn)城市空間秩序之基本架構(gòu)。包括長(zhǎng)江路、震川路、柏路、馬鞍山路、白馬涇路、朝陽(yáng)路、蕭林路、新浦路等本案主城區(qū)功能劃分城市向西北方向發(fā)展建立三縱三橫二環(huán)一高的綠色公路網(wǎng)三縱黃浦江路（可通往千燈與周市）長(zhǎng)江路（南北向大動(dòng)脈）柏廬路（可連接高鐵車站）三橫蕭林路（城區(qū)北側(cè)主要道路）前進(jìn)路（連接主要商業(yè)區(qū)—）朝陽(yáng)路（舊國(guó)道312）二環(huán)城區(qū)外環(huán)道：北為省道324，東沿夏架河，南為312國(guó)道，西為江浦路所圍繞內(nèi)環(huán)（貨車限制區(qū)）東為長(zhǎng)江路，南為合興路，西延至西界之白馬涇路，北為馬鞍山路跨太倉(cāng)塘昆太路。一高滬寧高速公路—穿越城南規(guī)劃一縱二橫一環(huán)捷運(yùn)化公交路線城區(qū)運(yùn)輸以捷運(yùn)化公路線為主要?jiǎng)用}，規(guī)劃成一縱二橫一環(huán)之路線，除服務(wù)城區(qū)外，并可結(jié)合高鐵及鐵路車站、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)間之客運(yùn)服務(wù)。配合捷運(yùn)動(dòng)化公交路路線，于重要節(jié)點(diǎn)設(shè)置轉(zhuǎn)運(yùn)站達(dá)到下列功能：作為公交調(diào)度場(chǎng)所。作為城際與城區(qū)公轉(zhuǎn)運(yùn)地。站區(qū)交通之整頓。站區(qū)交通發(fā)展之促進(jìn)。交通可及性之提升。本案通達(dá)的路網(wǎng)，使得本案與周邊區(qū)域聯(lián)系緊密啟東與上海的直線距離僅50公里

啟東至上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)路程約95公里

啟東至上海浦東外高橋港區(qū)路程約68公里

啟東至上海市區(qū)路程約80公里

啟東至南通市區(qū)約85公里

啟東至南通興東機(jī)場(chǎng)路程約90公里崇啟大橋：南起上海崇明島陳家鎮(zhèn)，與在建的上海崇明越江通道相連；北至江蘇啟東市匯龍鎮(zhèn)，與寧啟(南京-南通-啟東)高速公路相接。包括跨江大橋和連接線在內(nèi)的項(xiàng)目全長(zhǎng)約五十二公里，全線按雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)。預(yù)計(jì)于2010年建成通車。崇啟大橋的建成，將進(jìn)一步加強(qiáng)啟東與長(zhǎng)三角核心城市的聯(lián)系。城市區(qū)位隨著崇啟大橋的建成，本案將在一年內(nèi)進(jìn)入上海1小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈！強(qiáng)化的聯(lián)外系統(tǒng)一五高速滬寧高速公路蘇州繞城公路蘇州繞城接太倉(cāng)港高速公路蘇州繞城接青浦高速公路呂四港崇啟大橋呂四大港的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)了啟東海洋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加速了大型臨港產(chǎn)業(yè)的集聚。同時(shí)使得啟東的發(fā)展?jié)撃芗涌灬尫牛l(fā)展能級(jí)迅速提升。大港開發(fā)將吸引更多海內(nèi)外的企業(yè)前來(lái)投資，啟東的投資優(yōu)勢(shì)將在短期內(nèi)迅速放大。

崇啟大橋崇啟大橋的通車，使得啟東距離上海的直線距離僅為50公里，將真正成為上海的后花園，真正進(jìn)入上海1小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈，屆時(shí)，啟東高速低位發(fā)展的經(jīng)濟(jì)將吸引眾多上海的投資客群。崇啟大橋的通車，帶來(lái)城市南擴(kuò)契機(jī)距離上海50公里距離南通85公里從現(xiàn)有規(guī)劃可以得出，本案在區(qū)位上將是屬于主城區(qū)中心區(qū)域北部，可以受到居住規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃雙重輻射。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿?，啟東未來(lái)的城市發(fā)展方向是西北、和南部，而本案的位置處于北不靠居住新區(qū)，南不臨產(chǎn)業(yè)區(qū)，并不屬于重點(diǎn)發(fā)展地段，也不是未來(lái)發(fā)展的方向，同時(shí)距離城市核心區(qū)域仍有一定的距離，因此啟示本項(xiàng)目應(yīng)該采取短平快的策略，快速上市快速銷售，以避開這樣的局面。未來(lái)區(qū)位規(guī)劃對(duì)本案的影響城市解讀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)受08年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家調(diào)控等因素的影響，啟東商品房市場(chǎng)的成交雖有所下降，但商品房?jī)r(jià)格仍保持上漲的趨勢(shì)，08年1-6月商品房?jī)r(jià)格達(dá)到3500元/平米。從整體來(lái)看，目前啟東的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，均價(jià)穩(wěn)步上升。商品房均價(jià)呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步上升的趨勢(shì)城市GDP（億）房?jī)r(jià)啟東238.59

3500如皋180.27

4000海門261.08

4200東臺(tái)194.7

3400

江都230

4000相比周邊縣級(jí)市房?jī)r(jià)，投資價(jià)值較大在同等級(jí)別城市的比較中，啟東的GDP屬于較高位，但是房?jī)r(jià)相對(duì)于其他城市，還呈現(xiàn)較低的水平，因此啟東的房?jī)r(jià)更具發(fā)展?jié)摿Α?7年啟東住宅供求比為1.25，為近幾年供求比的最低點(diǎn)，表明當(dāng)前啟東住宅市場(chǎng)供銷趨于平衡受國(guó)家政策和市場(chǎng)觀望情緒的影響，08年啟東商品住宅的上市面積與銷售面積都出現(xiàn)了下降，根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，08年啟東市上半年的銷售總量?jī)H有4.2萬(wàn)㎡左右。根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，08年啟東市上半年的銷售總量在4.2萬(wàn)左右，其中第一季度1.3萬(wàn)，第二季度2.9萬(wàn)。宏觀大勢(shì)對(duì)于啟東的影響還是有的.但大勢(shì)對(duì)于城中樓盤的影響并不是太大。而且從目前的樓盤價(jià)格來(lái)看，總體趨勢(shì)還是上揚(yáng)的，并沒(méi)有出現(xiàn)下降或促銷的活動(dòng)受大勢(shì)影響較小，供求比趨于平衡基地印象城市解讀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)06年為土地成交高峰期，07年開始受整體調(diào)控影響成交減少了三成，08年1-10月份土地成交幅數(shù)和面積只有去年全年水平的一般，表明當(dāng)前土地市場(chǎng)陷入了低迷。雖然08年成交的土地基本以底價(jià)成交，但是50.54萬(wàn)/畝的單價(jià)從表面看來(lái)已經(jīng)回到05年以前的水平，但是從地塊位置看來(lái)主要分布于城東和城北較偏遠(yuǎn)的區(qū)域，因此導(dǎo)致每畝均價(jià)水平的下降；從07年至今出讓的土地，按照1.5的綜合容積率計(jì)算，未來(lái)將有超過(guò)120萬(wàn)平方米的商品房上市量。全市未來(lái)2-3年內(nèi)將有約120萬(wàn)平米的商品房供應(yīng)啟東08年房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總結(jié)當(dāng)前啟東房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求基本平衡，市場(chǎng)發(fā)展較為健康，但隨著07年、08年成交地塊項(xiàng)目的上市，未來(lái)的上市量將超過(guò)100萬(wàn)㎡，按照07年全年57.29萬(wàn)的銷售水平，為未來(lái)上市量需要2-3年才能消化完畢。因此未來(lái)2-3年內(nèi)啟東市場(chǎng)供求將可能被改變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也將進(jìn)一步加大。因此啟示本項(xiàng)目應(yīng)該采取差異化競(jìng)爭(zhēng)的策略，從市場(chǎng)需求出發(fā)，規(guī)劃高性價(jià)比產(chǎn)品，以避開這樣的局面。競(jìng)爭(zhēng)分析板塊分析競(jìng)爭(zhēng)分析綜合分析潛在供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)論樓盤分布圖各板塊綜述城中板塊:

處于啟東城市核心區(qū)域，聚集了第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園、啟東中學(xué)初中部等眾多優(yōu)質(zhì)教育資源以及城市的核心商圈，其區(qū)位及配套是其他板塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能比的，所以價(jià)格也是出于全市的最高位。城中供應(yīng)物業(yè)多以高層為主，但多處于尾盤階段，后續(xù)供應(yīng)量不大城東板塊:位于城中板塊的東面，以匯龍鎮(zhèn)為主，未來(lái)定位為工業(yè)和居住區(qū)域。配套比較欠缺，但匯龍中學(xué)的存在，使得城東板塊的學(xué)區(qū)項(xiàng)目比較搶手。目前板塊在售量不大，但后續(xù)的供應(yīng)較大城北板塊:位于城中板塊的北面，未來(lái)定位為居住區(qū)域以及濱海工業(yè)區(qū)，目前僅有1個(gè)大盤太陽(yáng)城在售，從土地市場(chǎng)來(lái)看，后市的供應(yīng)量不大城西板塊:位于城中板塊西側(cè)，是繼城中板塊之后的第二大居住區(qū)域，目前區(qū)域的居住氛圍相對(duì)成熟，但配套欠缺，后市的供應(yīng)量將超過(guò)城中城南板塊：是城中地塊南面一河之隔的板塊，主要定位為工業(yè)區(qū)域。該板塊目前的供應(yīng)量較小，而后續(xù)的供應(yīng)量也比較小競(jìng)爭(zhēng)分析板塊分析競(jìng)爭(zhēng)分析潛在供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)論高層項(xiàng)目多層項(xiàng)目別墅項(xiàng)目景都小區(qū)項(xiàng)目地址：紫薇路與和平路交界處西側(cè)物業(yè)類型：小高層、高層建筑體量：1棟小高層2棟高層約3.5萬(wàn)平米總套數(shù)：1棟小高層66套，2棟高層221套（4#119套，5#102套）開盤時(shí)間：07年7月（小高層）08年6月（4#高層）08年10月（5#高層）面積區(qū)間：103-142平米（4#高層戶型）

103-129平米（5#高層戶型）主力面積：114兩房（4#高層）、129三房（5#高層）價(jià)格區(qū)間：小高層2900-3500元/平米（07年7月）高層3200-4400元/平米銷售均價(jià)：小高層3300元/平米（07年7月）高層3800元/平米主力總價(jià)：44萬(wàn)（4#高層）、49萬(wàn)（5#高層）銷售率：約50%（小高層07年底銷售完畢，高層4#銷售59套，高層5#銷售19套）城中板塊分析項(xiàng)目位于城北板塊，周邊新老小區(qū)匯集，居住氛圍成熟，擁有實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)幼兒園等學(xué)區(qū)。但區(qū)位相對(duì)本地塊距主城區(qū)較遠(yuǎn)，項(xiàng)目品質(zhì)一般使其售價(jià)受到制約而上不去。項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)較低保證了該項(xiàng)目的銷售進(jìn)度項(xiàng)目賣點(diǎn)：學(xué)區(qū)資源面積配比：4#樓（多層）103-117㎡兩房55%121㎡三房15%142㎡三房30%主力戶型114㎡兩房43%5#樓（高層）107-117㎡兩房35%129㎡三房65%暢銷戶型：114㎡、121㎡、129㎡114㎡兩房121㎡三房129㎡三房明天廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：人民中路708號(hào)物業(yè)類型：高層建筑體量：12棟高層約20萬(wàn)平米總套數(shù)：12棟高層1270戶開盤時(shí)間：06年元旦面積區(qū)間：70-160平米（另有50套400平米左右的大戶型）主力面積：130平米左右三房銷售均價(jià)：5000元/平米主力總價(jià)：65萬(wàn)銷售率：約86%代理公司：上海凱安城中板塊項(xiàng)目賣點(diǎn)：樓盤規(guī)模、大規(guī)模主題景觀、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、智能化系統(tǒng)分析項(xiàng)目是城市中稀缺的大規(guī)模社區(qū)。采用純高層設(shè)計(jì)，臨近第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、啟東中學(xué)初中部等啟東最優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，同時(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品較好，總價(jià)較低，銷售一直火爆，目前已進(jìn)入尾盤面積配比：70-95㎡兩房10%110-120㎡三房30%120-140㎡三房40%140㎡以上20%主力戶型：120-140三房㎡暢銷戶型：95㎡、115㎡永安廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：人民中路787號(hào)物業(yè)類型：高層建筑體量：3棟高層約5萬(wàn)平米總套數(shù)：3棟高層372戶開盤時(shí)間：07年10月面積區(qū)間：82-169平米主力面積：160平米左右四房銷售均價(jià)：5100元/平米主力總價(jià)：82萬(wàn)銷售率：約80%城中板塊項(xiàng)目賣點(diǎn)：城市中心地段、學(xué)區(qū)資源、自身商業(yè)商業(yè)分析項(xiàng)目毗鄰城市核心的地段，同時(shí)臨近實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園及啟東中學(xué)。雖然項(xiàng)目戶型偏大，總價(jià)較高，但依然銷售較好面積配比：82㎡兩房22%110-120㎡兩房23%120-144㎡35%144㎡以上20%主力戶型：123㎡三房暢銷戶型：82㎡、129㎡82㎡兩房129㎡三房169㎡三房142㎡三房東方銀座項(xiàng)目地址：河南中路與公園中路交界處西南側(cè)物業(yè)類型：高層精裝修酒店式公寓建筑體量：1棟高層約3萬(wàn)平米總套數(shù)：372戶格局：5-6層辦公，9-19層帶租約酒店式公寓，20-24層自住酒店式公寓開盤時(shí)間：06年10月（辦公及帶租約公寓）07年5月（自住公寓）面積區(qū)間：40-95平米主力面積：50平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/平米（硬裝）價(jià)格區(qū)間：5400-6400元/平米辦公

7800-8800元/平米帶租約酒店式公寓

5400-6800元/平米自住酒店式公寓銷售均價(jià)：5800元/平米（辦公）8200元/平米（帶租約）6000元/平米（自?。┲髁們r(jià)：29萬(wàn)（辦公）41萬(wàn)（帶租約）30萬(wàn)（自住）銷售率：82%（總體）70%（辦公）90%（帶租約）40%（自?。┏悄习鍓K分析項(xiàng)目位于城南板塊，距離城市核心地段只有一河之隔，也是啟東唯一的精裝修酒店式公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目帶租約的公寓產(chǎn)用4年半，每年6%的返利方式，目前已做成酒店。不帶租約的去年5月銷售，目前銷售不佳，產(chǎn)品自身居住功能欠佳、高單價(jià)是主要因素項(xiàng)目賣點(diǎn)：臨近核心商圈、自身大型商業(yè)配套、投資回報(bào)、住宅性質(zhì)面積配比：41㎡一房25%50㎡一房70%95㎡三房5%主力戶型：50㎡一房50㎡一房40㎡一房95㎡三房名仕豪庭項(xiàng)目地址：和平中路與人民中路交界處東北側(cè)物業(yè)類型：多層、小高層、高層建筑體量：3棟多層1棟小高層4棟高層約7萬(wàn)平米總套數(shù)：3棟多層60戶，1棟小高層60戶、4棟高層300戶開盤時(shí)間：07年6月開出小高層、高層，07年上半年開出多層面積區(qū)間：140-178平米（多層）84-154平米（小高層）109-167平米（高層）主力面積：168左右四房（多層）147左右三房（小高層）141左右三房（高層）價(jià)格區(qū)間：4200-4900元/平米左右（多層、小高層）

4000-5400元/平米左右（高層）銷售均價(jià)：4500元/平米（多層、小高層）

4900元/平米（高層）主力總價(jià)：76萬(wàn)（多層）66萬(wàn)（小高層）68萬(wàn)（高層）銷售率：90%城中板塊項(xiàng)目賣點(diǎn)：城市中心地段、三學(xué)區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套分析項(xiàng)目位于城市中心地段，擁有實(shí)驗(yàn)小學(xué)、第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園三個(gè)啟東優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，同時(shí)與沃爾瑪隔街相望。雖然項(xiàng)目戶型偏大，但銷售依然較好。目前在售小高層和高層的高樓層大戶型，項(xiàng)目整體尾盤銷售階段高層（257套）110-120㎡兩房10%141-143㎡三房30%151-155㎡三房25%161-167㎡四房15%181-194㎡四房15%218㎡五房5%小高層（54套）85㎡兩房35%123㎡兩房35%147㎡三房15%152㎡三房15%123㎡兩房116㎡兩房155㎡三房147㎡三房車城公寓項(xiàng)目地址：人民西路與西歐路交界處物業(yè)類型：多層、小高層、高層建筑體量：2棟多層2棟小高層3棟高層約7萬(wàn)平米總套數(shù)：600套開盤時(shí)間：06年元旦面積區(qū)間：74-158平米主力面積：多層90平米左右二房銷售均價(jià)：3900元/平米（高層）主力總價(jià)：37.8萬(wàn)（高層）銷售率：約99%城西板塊學(xué)區(qū)資源分析項(xiàng)目位于城西板塊，屬于城市副中心，臨近啟東分校高中部，定位為陪讀式公寓。產(chǎn)品品質(zhì)較好，智能化配置全面，價(jià)格較低，目前基本銷售完畢，處于尾盤狀態(tài)。多層（60套）89-95㎡兩房90%129㎡三房10%小高層（54套）113-114㎡三房10%146㎡三房90%高層（486套）47-51㎡兩房15%74-82㎡兩房40%112-121㎡兩房25%139㎡三房5%151-158㎡四房15%面積配比：高層綜合分析項(xiàng)目名稱體量·（萬(wàn)平米）總套數(shù)開盤時(shí)間總銷售率當(dāng)期銷售（套）當(dāng)期銷售率月均去化套數(shù)（套）明天廣場(chǎng)20127006年元旦86%127086%34永安廣場(chǎng)537207年10月80%37280%23景都小區(qū)3.528708年6月50%22135%16車城公寓760006年元旦99%60099%17東方銀座311507年5月82%11040%3名仕豪庭736007年6月90%36084%19城中高層物業(yè)大部分已經(jīng)進(jìn)入尾盤的銷售階段。但從之前的銷售可以看出，高層在當(dāng)?shù)夭](méi)有銷售抗性，而幾個(gè)學(xué)區(qū)項(xiàng)目盡管戶型較大，總價(jià)較高，仍然比較熱銷。東方銀座的自住型精裝修酒店式公寓由于居住功能欠佳、房型不太好、單價(jià)較高，市場(chǎng)接受度較低高層無(wú)抗性，學(xué)區(qū)房普遍熱銷高層面積分布區(qū)間（單位：㎡）項(xiàng)目名稱80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180以上明天廣場(chǎng)兩房?jī)煞咳咳咳咳咳坑腊矎V場(chǎng)兩房三房三房三房三房三房名仕豪庭兩房?jī)煞咳咳咳克姆克姆课宸烤岸夹^(qū)兩房?jī)煞咳咳寇嚦枪⒁环績(jī)煞績(jī)煞咳克姆繓|方銀座一房三房城中市場(chǎng)高層產(chǎn)品較為豐富，供應(yīng)以120-140的三房供應(yīng)較多。在市場(chǎng)上出現(xiàn)的110-120的小三房和大兩房供應(yīng)量并不大，反而144-180左右的大三房、四房因?yàn)槊魈鞆V場(chǎng)、永安廣場(chǎng)、名仕豪庭三個(gè)學(xué)區(qū)盤的過(guò)大供應(yīng)而導(dǎo)致所占比例不小。180以上的供應(yīng)量很小120-130的三房成為主流供應(yīng)高層均價(jià)分布區(qū)間（單位：元/㎡）項(xiàng)目名稱3500-40004000-45004500-50005000-55005500-6000明天廣場(chǎng)5000永安廣場(chǎng)5100景都小區(qū)3800車城公寓3900東方銀座6000名仕豪庭4900城市中心靠近學(xué)區(qū)的高層均價(jià)集中在4900-5100之間，周邊集中在3800-3900之間，因地段和學(xué)區(qū)而異。東方銀座因其是精裝修酒店式公寓且距離城市核心區(qū)域僅一河之隔而賣到了6000的高單價(jià)高層均價(jià)分布在4900-5100及3800-3900兩個(gè)區(qū)間高層總價(jià)分布區(qū)間（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上明天廣場(chǎng)兩房?jī)煞咳咳咳俊⑺姆坑腊矎V場(chǎng)兩房三房三房三房三房名仕豪庭兩房三房四房四房、五房景都小區(qū)兩房?jī)煞俊⑷咳寇嚦枪⒁环績(jī)煞績(jī)煞咳?、四房東方銀座一房一房三房城中市場(chǎng)上目前主流總價(jià)集中在50-60萬(wàn)之間的三房和40-50萬(wàn)之間的兩房，明天廣場(chǎng)、永安廣場(chǎng)、名仕豪庭三個(gè)項(xiàng)目的戶型較大，導(dǎo)致部分大戶型總價(jià)超過(guò)了60萬(wàn)。但有50萬(wàn)以下產(chǎn)品供應(yīng)的除了東方銀座之外和景都小區(qū)的少量房源外，供應(yīng)量比較少三房總價(jià)集中50-60萬(wàn)，兩房總價(jià)集中40-50萬(wàn)項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）價(jià)格支撐因素明天廣場(chǎng)5000樓盤規(guī)模、大規(guī)模主題景觀、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、智能化系統(tǒng)永安廣場(chǎng)5100城市中心地段、學(xué)區(qū)資源、自身商業(yè)商業(yè)景都小區(qū)3800學(xué)區(qū)資源車城公寓3900學(xué)區(qū)資源東方銀座6000臨近核心商圈、自身大型商業(yè)配套、住宅性質(zhì)、精裝修交付名仕豪庭4900城市中心地段、三學(xué)區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套學(xué)區(qū)、地段成為大部分項(xiàng)目的價(jià)格支撐關(guān)鍵所在競(jìng)爭(zhēng)分析板塊分析競(jìng)爭(zhēng)分析潛在供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)論高層項(xiàng)目多層項(xiàng)目別墅項(xiàng)目萬(wàn)豪花園項(xiàng)目地址：和平路與民樂(lè)路交匯處西北側(cè)物業(yè)類型：多層、高層建筑體量：36棟多層8棟高層約23萬(wàn)平米總套數(shù)：一期推出7棟多層共190戶開盤時(shí)間：08年元旦面積區(qū)間：80-147平米主力面積：134平米左右三房?jī)r(jià)格區(qū)間：4200-5300銷售均價(jià)：4700元/平米主力總價(jià)：63萬(wàn)銷售率：約86%城中板塊分析項(xiàng)目位于城中偏西的區(qū)位，擁有23萬(wàn)平米的界面，目前一期推出的多層由于戶型設(shè)計(jì)較好且面積適中，銷售較好。頭興港河以及小區(qū)內(nèi)部的景觀資源比較豐富；臨近實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)也是其優(yōu)勢(shì)之一項(xiàng)目賣點(diǎn)：樓盤規(guī)模、產(chǎn)品、景觀資源、學(xué)區(qū)資源、品牌開發(fā)商面積配比：一期第一組團(tuán)（190套）80-100㎡兩房20%100-110㎡三房15%120-140㎡35%140㎡以上30%主力戶型：134㎡三房暢銷戶型：87㎡、98㎡、104㎡

、108㎡87㎡兩房108㎡三房134㎡三房147㎡三房太陽(yáng)城項(xiàng)目地址：長(zhǎng)興西路與和平路交界處東北側(cè)物業(yè)類型：多層、小高層、高層建筑體量：23棟多層3棟小高層4棟高層約17萬(wàn)平米總套數(shù)：23棟多層400余套，小高層、高層未知開盤時(shí)間：07年10月開出23棟多層面積區(qū)間：84-126平米主力面積：102三房?jī)r(jià)格區(qū)間：3800-4300銷售均價(jià)：4100元/平米主力總價(jià)：42萬(wàn)銷售率：約80%，共銷售320余套代理公司：上海明仁城北板塊分析項(xiàng)目位于城北板塊，臨近較大規(guī)模的新小區(qū)紫微三村，地段相對(duì)較偏，配套也較少。但項(xiàng)目自身規(guī)劃的臨街商業(yè)將會(huì)彌補(bǔ)自身配套的缺失。同時(shí)規(guī)劃的疊翠中軸景觀公園也會(huì)豐富項(xiàng)目的景觀資源，該項(xiàng)目也是啟東為數(shù)不多的聘請(qǐng)知名代理公司。目前開出23棟多層銷售較好，其經(jīng)濟(jì)實(shí)用的產(chǎn)品也受到了市場(chǎng)的歡迎。項(xiàng)目賣點(diǎn)：樓盤規(guī)模、景觀公園、臨街商業(yè)、品牌代理公司、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)面積配比：多層（400多套）84㎡兩房30%102-106㎡三房40%114-118㎡三房15%122-126㎡15%暢銷戶型：84㎡兩房、102-106㎡三房84㎡兩房102-106㎡三房114-118㎡三房122-126㎡三房名仕豪庭項(xiàng)目地址：和平中路與人民中路交界處東北側(cè)物業(yè)類型：多層、小高層、高層建筑體量：3棟多層1棟小高層4棟高層約7萬(wàn)平米總套數(shù)：3棟多層60戶，1棟小高層60戶、4棟高層300戶開盤時(shí)間：07年6月開出小高層、高層，07年上半年開出多層面積區(qū)間：140-178平米（多層）84-154平米（小高層）109-167平米（高層）主力面積：168左右四房（多層）147左右三房（小高層）141左右三房（高層）價(jià)格區(qū)間：4200-4900元/平米左右（多層、小高層）

4000-5400元/平米左右（高層）銷售均價(jià)：4500元/平米（多層、小高層）

4900元/平米（高層）主力總價(jià)：76萬(wàn)（多層）66萬(wàn)（小高層）68萬(wàn)（高層）銷售率：90%城中板塊項(xiàng)目賣點(diǎn)：城市中心地段、三學(xué)區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套分析項(xiàng)目位于城市中心地段，擁有實(shí)驗(yàn)小學(xué)、第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園三個(gè)啟東優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，同時(shí)與沃爾瑪隔街相望。雖然項(xiàng)目戶型偏大，但銷售依然較好。目前在售小高層和高層的高樓層大戶型，項(xiàng)目整體尾盤銷售階段面積配比：多層（60套）140㎡三房35%162-168㎡四房50%178㎡五房15%140㎡三房168㎡四房多層項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目名稱體量·（萬(wàn)平米）總套數(shù)開盤時(shí)間總銷售率當(dāng)期銷售（套）當(dāng)期銷售率月均去化套數(shù)（套）太陽(yáng)城1740007年10月/40080%24名仕豪庭76007年上半年（07年下半年之前結(jié)束銷售）90%60100%10萬(wàn)豪花園2319008年1月/19086%16多層在啟東城中市場(chǎng)的供應(yīng)量比較小，在太陽(yáng)城和名仕豪庭兩個(gè)項(xiàng)目的多層基本進(jìn)入尾盤之后，市場(chǎng)上就剩下萬(wàn)豪花園還有29棟多層將分幾個(gè)組團(tuán)上市，可以說(shuō)多層在城中是比較稀缺的物業(yè)。從銷售情況來(lái)看，市場(chǎng)接受度也較高，名仕豪庭項(xiàng)目具有一定特殊性，因其戶型過(guò)大，總價(jià)均在60萬(wàn)以上，相對(duì)來(lái)說(shuō)去化速度一般城中多層稀缺物業(yè)銷售較好多層面積分布區(qū)間（單位：㎡）項(xiàng)目名稱80以下80-100100-120120-144144-160160以上太陽(yáng)城兩房三房三房名仕豪庭三房四房、五房萬(wàn)豪花園兩房?jī)煞咳咳渴袌?chǎng)120-144的三房供應(yīng)量較多。太陽(yáng)城的戶型較小，主力戶型以103的三房為主，兼有84平米的兩房和114-120的三房；名仕豪庭的面積偏大，主力戶型為168的四房，其余為140的三房和176的五房；萬(wàn)豪花園主力戶型為134三房，其兩房戶型從87-107平米，三房戶型在134-147平米之間市場(chǎng)中舒適型三房和兩房供應(yīng)較多多層均價(jià)分布區(qū)間（單位：元/㎡）項(xiàng)目名稱4000以下4000-43004300-46004600-49004900以上太陽(yáng)城4100名仕豪庭4500萬(wàn)豪花園4700市場(chǎng)上多層均價(jià)集中在4100-4700之間，其中太陽(yáng)城位于城北，區(qū)位較差；名仕豪庭也早在07年下半年就銷售完畢了多層均價(jià)分布在4100-4700之間多層總價(jià)分布區(qū)間（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱40以下40-4545-5050-5555-6060-6565-7070-7575以上太陽(yáng)城兩房三房三房三房名仕豪庭三房四房五房萬(wàn)豪花園兩房?jī)煞績(jī)煞咳咳渴袌?chǎng)多層總價(jià)大部分集中在40-55萬(wàn)之間，戶型為兩房或三房，名仕豪庭的戶型偏大，總價(jià)較高，太陽(yáng)城面積經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)接受度較高40-55萬(wàn)成為市場(chǎng)主流總價(jià)供應(yīng)區(qū)間項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）價(jià)格支撐因素太陽(yáng)城4100樓盤規(guī)模、景觀公園、臨街商業(yè)配套、品牌代理公司、戶型名仕豪庭4500城市中心地段、三學(xué)區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套萬(wàn)豪花園4700樓盤規(guī)模、產(chǎn)品、景觀資源、學(xué)區(qū)資源、品牌開發(fā)商學(xué)區(qū)、景觀、配套是價(jià)格重要支撐因素競(jìng)爭(zhēng)分析板塊分析競(jìng)爭(zhēng)分析潛在供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)論高層項(xiàng)目多層項(xiàng)目別墅項(xiàng)目啟秀花園項(xiàng)目地址：長(zhǎng)江路與建設(shè)路的交界處物業(yè)類型：獨(dú)棟、雙拼、疊加建筑體量：100套疊加91套雙拼51套獨(dú)棟約7萬(wàn)平米容積率：0.45總套數(shù)：242套開盤時(shí)間：04年元旦（中斷銷售1年）面積區(qū)間：獨(dú)棟330平米疊加260-289平米雙拼220-268平米主力面積：獨(dú)棟330平米疊加260平米雙拼268平米銷售均價(jià)：疊加3000元/平米疊加8000元/平米獨(dú)棟12000元/平米主力總價(jià)：疊加80萬(wàn)雙拼200萬(wàn)獨(dú)棟400萬(wàn)銷售率：約79%城東板塊項(xiàng)目賣點(diǎn)：純別墅低密度社區(qū)、稀缺獨(dú)棟產(chǎn)品、品牌開發(fā)商、學(xué)區(qū)資源分析啟秀花園是品質(zhì)較高的純別墅社區(qū)，項(xiàng)目自04年起銷售，獨(dú)棟、疊加賣的比較好，雙拼銷售一般。目前項(xiàng)目采取口碑宣傳、自然去化，沒(méi)有做任何的廣告和宣傳競(jìng)爭(zhēng)分析板塊分析競(jìng)爭(zhēng)分析潛在供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)論未來(lái)城中區(qū)域還有27.6萬(wàn)平米存量房競(jìng)爭(zhēng)從目前市場(chǎng)的項(xiàng)目來(lái)看，真正有供應(yīng)的項(xiàng)目只有景都小區(qū)、萬(wàn)豪花園、太陽(yáng)城三個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)量達(dá)到了32.3萬(wàn)平米，其中城中只有27.6萬(wàn)平米的供應(yīng)量。剩余的物業(yè)類型以小高層和高層為主，多層只有萬(wàn)豪花園后續(xù)還有供應(yīng)。其余項(xiàng)目均已進(jìn)入尾盤銷售階段，剩余戶型過(guò)大，總價(jià)過(guò)高成為他們的銷售難點(diǎn)。項(xiàng)目名稱總供應(yīng)體量（萬(wàn)平米）銷售體量（萬(wàn)平米）剩余體量（萬(wàn)平米）景都小區(qū)3.51.71.8明天廣場(chǎng)20173永安廣場(chǎng)541東方銀座32.40.6萬(wàn)豪花園232.520.5太陽(yáng)城17710名仕豪庭76.30.7合計(jì)78.540.937.6主城區(qū)土地嚴(yán)控，城北城東放量供應(yīng)07年啟東土地市場(chǎng)沒(méi)有出讓一塊城中位置的土地，距離城中最近的一塊702地塊現(xiàn)已面世（太陽(yáng)城）。08年城中只出讓了一塊地825地塊，位于本案的正西側(cè)，今后將會(huì)與本案產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。但同時(shí)該地塊的高地價(jià)使得本案在成本上已經(jīng)占得先機(jī)07年重點(diǎn)土地情況編號(hào)地塊位置占地面積（M2）規(guī)劃用途容積率(≤)起價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)（萬(wàn)元）每畝地價(jià)（萬(wàn)元/畝）競(jìng)得人635-1南苑路北、騰飛路東23335商業(yè)、居住

1820萬(wàn)元1820萬(wàn)元52啟東市中超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司635-2635-1北側(cè)23344商業(yè)、居住

1820萬(wàn)元1820萬(wàn)元51.98南通金海浪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、啟東翔鷹房地產(chǎn)有限公司644匯龍鎮(zhèn)東郊村39030商業(yè)、居住

3220萬(wàn)元3260萬(wàn)元55.68啟東市楓達(dá)置業(yè)有限公司658開發(fā)區(qū)富源路北35073商業(yè)、居住

2105萬(wàn)元2845萬(wàn)元54.08啟東市銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、啟東市鑫磊城市綜合開發(fā)有限公司、南通市華通房地產(chǎn)有限公司702紫薇三村北、和平路東側(cè)73755居住、商業(yè)

8630萬(wàn)元12650萬(wàn)元114.34上海潤(rùn)福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司704中央河北側(cè)、江海北路西側(cè)10000居住

300萬(wàn)元300萬(wàn)元20啟東市開來(lái)房地產(chǎn)有限公司721匯龍鎮(zhèn)醫(yī)院北側(cè)33194商業(yè)、居住≤1.355500萬(wàn)元5530萬(wàn)元111.06南通西歐房地產(chǎn)有限公司723匯龍鎮(zhèn)臺(tái)角村21435居住、商業(yè)＜1.82090萬(wàn)元3010萬(wàn)元52啟東市中超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司07年總共出讓土地47.5萬(wàn)平（建面），其中城中只有一塊地塊（17萬(wàn)平米）。08年共出讓土地8塊，共43.5萬(wàn)平（建面），其中與本案臨近的825地塊，近4.4萬(wàn)平（建面）。08年重點(diǎn)土地情況編號(hào)地塊位置占地面積（M2）規(guī)劃用途容積率(≤)起價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)（萬(wàn)元）成交地價(jià)（元/㎡）競(jìng)得人823長(zhǎng)龍家具城西側(cè)660.7居住＜1.65427427南通銀洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司805原電大（幸一路西側(cè)）6938商業(yè)、居住1＜～＜2.5156020802998海安縣建宇實(shí)業(yè)有限公司、陳龍806-2華銀紫薇苑北側(cè)36755居住1＜～＜2507250721380東市新世紀(jì)交通建設(shè)投資有限公司806-1華銀紫薇苑北側(cè)36789居住1＜～＜2524552451426上海方德信置業(yè)有限公司724車城公寓北側(cè)49426商業(yè)、居住1＜～＜1.62595807原順天紡織地塊37565.1商業(yè)、居住1＜～＜36720830長(zhǎng)龍?jiān)繁眰?cè)40242商業(yè)、居住1＜～＜2.518000825原電大(幸一路東側(cè))17393商業(yè)、居住1＜～＜2.56500從近兩年土地出讓可以看出，啟東政府有意將居住區(qū)域向西、北、東部三個(gè)方向擴(kuò)散，而主城區(qū)在近兩年只有兩塊地出讓，唯一出讓的一塊805地塊，地價(jià)更是競(jìng)拍上升了25%。隨著主城區(qū)項(xiàng)目的逐步去化，主城區(qū)的房源將顯得更加稀缺。未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)分析板塊分析競(jìng)爭(zhēng)分析潛在供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)論結(jié)論1、主城區(qū)項(xiàng)目基本趨于尾盤銷售，城市供應(yīng)向東、西、北擴(kuò)散；2、市場(chǎng)上的物業(yè)供應(yīng)以高層為主，多層后續(xù)供應(yīng)量較少；3、主城區(qū)高層價(jià)格集中在4900-5100之間，本案周邊高層均價(jià)在3800-3900之間；主城區(qū)多層均價(jià)在4700左右，周邊多層均價(jià)4100；（注:多層均價(jià)較低的原因是多層公開時(shí)間較早）4、高層主力戶型集中在120-130的三房，多層以120-144的三房及80-100的兩房供應(yīng)居多5、高層三房主力總價(jià)集中在50-60萬(wàn)之間，兩房在40-50萬(wàn)之間；多層總價(jià)集中在45-55萬(wàn)之間的三房和40-45萬(wàn)之間兩房；6、學(xué)區(qū)成為影響樓盤銷售最主要的因素，地段和配套也占據(jù)比較重要的地位7、從東方銀座及學(xué)區(qū)房的投資情況可以看出，啟東存在不小的投資客群8、受大趨勢(shì)影響明顯，啟東08年上半年成交明顯萎縮；項(xiàng)目研判基地資源swot分析核心價(jià)值地塊方正平整，周邊存在部分原生樹木，但利用價(jià)值不高。內(nèi)部資源分析地塊外部環(huán)境（四至）［區(qū)位／交通／配套］北南西東項(xiàng)目宗地地塊正北側(cè)為紫薇中路，來(lái)往車輛較多，存在一定程度的噪音、粉塵和尾氣污染。西北側(cè)為啟東重點(diǎn)中學(xué)長(zhǎng)江中學(xué)，東北側(cè)為老小區(qū)長(zhǎng)龍花苑。在路的北邊有條小河。地塊東南側(cè)為明珠新村的小區(qū)道路，南與幸一路相接，另有一塊掛牌的土地位于本地塊東側(cè)。文峰超市在東邊200米。地塊西側(cè)為啟東市老人院，和小區(qū)住宅。沿路邊有零星的商鋪。地塊南側(cè)為房改房老小區(qū)明珠花園，形象較為陳舊。外部資源分析居住氛圍成熟，商業(yè)配套匱乏處于老城區(qū)域，周邊多為舊居住小區(qū)，如明珠新村、長(zhǎng)龍?jiān)返鹊?，居住氛圍成熟，但區(qū)域形象較差。周邊商業(yè)配套多為社區(qū)型配套，體量小，檔次低。項(xiàng)目研判基地資源swot分析核心價(jià)值項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目SWOT分析1、臨近長(zhǎng)江中學(xué)、紫薇小學(xué)，學(xué)區(qū)資源佳。2、臨近紫薇公園，景觀資源豐富。3、眾多老校區(qū)環(huán)抱，周邊生活居住氛圍成熟。4、臨近中心城區(qū)與車站商圈，商業(yè)價(jià)值大。5、路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通方便。6、目前周邊無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。7、當(dāng)前啟東房地產(chǎn)市場(chǎng)比較健康，受國(guó)家宏觀政策影響不大。1、臨近主城核心區(qū)，處于商業(yè)居住雙輻射的區(qū)域。2、挑高公寓產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是個(gè)空白。3、啟東位居全國(guó)投資百?gòu)?qiáng)縣第二，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?、啟東不斷增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買力的增長(zhǎng)。5、項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)。6、崇啟大橋的開通將會(huì)為項(xiàng)目吸引一部分上?？腿?。項(xiàng)目威脅分析SWOT分析1、周邊老小區(qū)眾多，環(huán)境臟亂差，不利于項(xiàng)目品質(zhì)的提升。2、周邊商業(yè)配套比較欠缺。3、項(xiàng)目規(guī)模小，不利于規(guī)劃4、紫薇路為城市干道，噪音空氣等污染較重。5、項(xiàng)目地價(jià)高，開發(fā)成本也比較高。6、本案的低層住宅將會(huì)受到周邊高層、多層的環(huán)抱，風(fēng)水大受影響1、項(xiàng)目周邊未來(lái)供應(yīng)量較大，有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。2、市場(chǎng)低迷的態(tài)勢(shì)將會(huì)影響項(xiàng)目的銷售情況。3、宏觀政策的不確定性。4、項(xiàng)目缺乏有效地人口支撐。項(xiàng)目研判基地資源swot分析核心價(jià)值地塊核心價(jià)值解讀

優(yōu)質(zhì)區(qū)位教育資源景觀資源處于城市核心區(qū)域，受到商業(yè)居住雙輻射區(qū)域在重視教育的啟東，擁有豐富的教育資源臨近啟東最大的景觀公園，擁有豐富的景觀資源啟東是著名的教育之鄉(xiāng)，他的基礎(chǔ)教育全國(guó)有名。臨近本案的長(zhǎng)江中學(xué)是省重點(diǎn)中學(xué)，名聲緊隨啟東中學(xué)之后。另外，臨近本案的紫薇公園，是啟東最大的綜合性景觀公園，于1997年建成，2007年擴(kuò)建200畝，打造成具有兒童游樂(lè)區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、水杉娛樂(lè)區(qū)和文化休閑區(qū)的大型景觀公園。文脈、景觀探尋：教育之鄉(xiāng)與大型景觀公園的結(jié)合紫薇公園核心商業(yè)區(qū)長(zhǎng)江中學(xué)本案長(zhǎng)江中學(xué)紫微公園策略思考基礎(chǔ)：123區(qū)位優(yōu)勢(shì)必將是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的核心依托教育資源是必須充分彰顯的景觀資源的優(yōu)勢(shì)要給予挖掘和延續(xù)區(qū)位教育景觀凸顯城市物業(yè)的便捷與成熟出則繁華，入則幽靜的尊崇生活絕對(duì)第一居所學(xué)區(qū)，是購(gòu)房者考慮的重要因素之一。擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源，打造教育地產(chǎn)。依托大型景觀公園，提升物業(yè)的品質(zhì)，打造景觀物業(yè)，突出產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。策略深化：尊重并迎合市場(chǎng)主流面積需求，以低總價(jià)、功能型做為項(xiàng)目的基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)條件，同時(shí)充分挖掘教育和景觀資源，以無(wú)可比例的高性價(jià)比，給予客群難以抗拒的獨(dú)特魅力！本案發(fā)展策略的終極導(dǎo)入客群定位城市消費(fèi)習(xí)慣競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析本案客群定位項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）價(jià)格支撐因素明天廣場(chǎng)5000樓盤規(guī)模、大規(guī)模主題景觀、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、智能化系統(tǒng)永安廣場(chǎng)5100城市中心地段、學(xué)區(qū)資源、自身商業(yè)商業(yè)景都小區(qū)3800學(xué)區(qū)資源車城公寓3900學(xué)區(qū)資源東方銀座6000臨近核心商圈地段、自身大型商業(yè)配套、住宅性質(zhì)、精裝修交付名仕豪庭4900城市中心地段、三學(xué)區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套太陽(yáng)城4100樓盤規(guī)模、景觀公園、臨街商業(yè)、品牌代理公司、產(chǎn)品名仕豪庭4500城市中心地段、三學(xué)區(qū)重疊、大型集中式商業(yè)配套萬(wàn)豪花園4700樓盤規(guī)模、產(chǎn)品、景觀資源、學(xué)區(qū)資源、品牌開發(fā)商從價(jià)格支撐因素可以看出，地段、學(xué)區(qū)是影響購(gòu)房的關(guān)鍵因素多層總價(jià)分布區(qū)間（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱40以下40-4545-5050-5555-6060-6565-7070-7575以上太陽(yáng)城兩房三房三房三房名仕豪庭三房四房五房萬(wàn)豪花園兩房?jī)煞績(jī)煞咳咳扛邔涌們r(jià)分布區(qū)間（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上明天廣場(chǎng)兩房?jī)煞咳咳咳俊⑺姆坑腊矎V場(chǎng)兩房三房三房三房三房名仕豪庭兩房三房四房四房、五房景都小區(qū)兩房?jī)煞?、三房三房車城公寓一房?jī)煞績(jī)煞咳?、四房東方銀座一房一房三房從高層和多層的價(jià)格可以發(fā)現(xiàn)50萬(wàn)左右的房源供應(yīng)量最多，50萬(wàn)以下的房源也是比較熱銷的總價(jià)驅(qū)動(dòng)型消費(fèi)心理明顯客群定位城市消費(fèi)習(xí)慣競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析本案客群定位首先參照城中在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱板塊所屬客群明天廣場(chǎng)城中板塊城中居多，私營(yíng)業(yè)主、教師、醫(yī)生、公務(wù)員等，學(xué)區(qū)需求占多數(shù)，為學(xué)區(qū)換房的2次置業(yè)居多永安廣場(chǎng)城中板塊大部分為學(xué)區(qū)需求，有少量投資學(xué)區(qū)房的人群，城區(qū)內(nèi)較多，為學(xué)區(qū)換房的2次置業(yè)居多景都小區(qū)城中板塊普通工薪族、白領(lǐng)等，城區(qū)人群占大多數(shù)，名仕豪庭城中板塊私企業(yè)主、公務(wù)員、教師等，城區(qū)人群為主，為學(xué)區(qū)換房的2次置業(yè)居多萬(wàn)豪花園城中板塊私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、教師、事業(yè)單位員工，為學(xué)區(qū)換房的2次置業(yè)居多城中項(xiàng)目的客群主要集中在城區(qū)范圍內(nèi)，以城市的中高端收入人群為主，購(gòu)房目的多以為學(xué)區(qū)而換房的2次置業(yè)占多數(shù)，首次置業(yè)占少數(shù)客群定位城市消費(fèi)習(xí)慣競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析本案客群定位邊緣客群重要客群核心客群主城區(qū)內(nèi)大量存在換房需求的二次置業(yè)者，包括周邊老小區(qū)存在的提升居住環(huán)境的需求以及長(zhǎng)江中學(xué)的學(xué)區(qū)需求少量的投資客群主城區(qū)內(nèi)存在的剛性需求根據(jù)市場(chǎng)項(xiàng)目的客群，結(jié)合本案的自身狀況，本案的客群應(yīng)該是產(chǎn)品建議物業(yè)建議戶型建議價(jià)格建議觀點(diǎn)一：填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，避免直接競(jìng)爭(zhēng)觀點(diǎn)二：擁有客群支撐，挑高低總價(jià)高居住功能，兼有巨大投資價(jià)值，選擇中高端路線且總價(jià)適中的花園洋房，在利益最大化與快速銷售中選擇最佳平衡觀點(diǎn)三：本案的外部資源與自身?xiàng)l件不適合做較為高端的產(chǎn)品本案的物業(yè)類型設(shè)計(jì)方案我們的建議：高層挑高，低層洋房觀點(diǎn)一：填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，避免直接競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，暫無(wú)高層的挑高公寓和花園洋房這兩種產(chǎn)品。本案兩類產(chǎn)品的出現(xiàn)，不但直接避免了市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)，更做到了填補(bǔ)市場(chǎng)空白高層項(xiàng)目銷售狀況多層項(xiàng)目銷售狀況項(xiàng)目名稱總套數(shù)開盤時(shí)間剩余套數(shù)銷售率啟秀花園獨(dú)棟5104年395%雙拼913463%0100%疊加100別墅項(xiàng)目銷售狀況目前市場(chǎng)中獨(dú)棟別墅、雙拼、疊加、高層住宅、多層住宅、酒店式公寓等多種物業(yè)均有供應(yīng)，但是挑高公寓和洋房屬于市場(chǎng)空白。項(xiàng)目名稱體量·（萬(wàn)平米）總套數(shù)開盤時(shí)間總銷售率當(dāng)期銷售（套）當(dāng)期銷售率月均去化套數(shù)（套）太陽(yáng)城1740007年10月/40080%24名仕豪庭76007年上半年（07年下半年之前結(jié)束銷售）90%60100%10萬(wàn)豪花園2319008年1月/19086%16項(xiàng)目名稱體量·（萬(wàn)平米）總套數(shù)開盤時(shí)間總銷售率當(dāng)期銷售（套）當(dāng)期銷售率月均去化套數(shù)（套）明天廣場(chǎng)20127006年元旦86%127086%34永安廣場(chǎng)537207年10月80%37280%23景都小區(qū)3.528708年6月50%22135%16車城公寓760006年元旦99%60099%17東方銀座311007年5月82%11040%3名仕豪庭736007年6月90%36084%19觀點(diǎn)二：擁有客群支撐，挑高低總價(jià)高居住功能，兼有巨大投資價(jià)值，花園洋房走疊加的高端中低端路線從東方銀座的研究，得出：市場(chǎng)具有一定的投資需求，若無(wú)投資價(jià)值，也不滿足居住的功能性，那么市場(chǎng)就很難接受了。挑高公寓優(yōu)勢(shì)在于：1、居住功能完備。2、低總價(jià)大面積，同樣的兩房面積，挑高公寓的總價(jià)一定低于平層公寓。3、具有投資價(jià)值啟秀花園帶給我們的啟發(fā)是：高端和低端產(chǎn)品市場(chǎng)更容易接受，雙拼的接受度較低。本案的花園洋房在價(jià)格上要比疊加產(chǎn)品低，同時(shí)又滿足了一部分客群對(duì)于享受型置業(yè)的需求，相比聯(lián)排更具有競(jìng)爭(zhēng)力酒店式公寓項(xiàng)目研究——東方銀座東方銀座帶租約公寓不帶租約公寓分布9-19層，3t22戶共242戶，價(jià)格7800-8800之間，均價(jià)8200，4年半每年6%的租金，目前做成商務(wù)酒店。06年銷售至今銷售率90%分布20-24層。3t22戶共11戶，價(jià)格5400-6800，均價(jià)6000，07年5月銷售，目前銷售率40%不到帶租約的公寓因?yàn)橥顿Y價(jià)值較高受到市場(chǎng)青睞，銷售較好，也直接反映了市場(chǎng)的投資需求旺盛；自住公寓銷售較差原因在于：1、居住功能較差。2、單價(jià)過(guò)高。如果能在居住功能與投資價(jià)值之間平衡的低總價(jià)產(chǎn)品一定能夠暢銷別墅項(xiàng)目研究——啟秀花園啟秀花園獨(dú)棟雙拼疊加共51套，面積在330平米以上，單價(jià)12000元/平米，一套總價(jià)在400萬(wàn)左右共91套，面積在220-268平米之間，單價(jià)約9000元/平米，一套總價(jià)在200-240萬(wàn)共100套，面積在260-289平米之間，單價(jià)約3000元/平米，一套總價(jià)在80萬(wàn)左右，現(xiàn)在二手房售價(jià)已翻倍啟秀花園疊加產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度較高，原因在于獨(dú)棟產(chǎn)品本身具有稀缺性，疊加的性價(jià)比較高。雙拼銷售不佳的原因在于：1、產(chǎn)品有問(wèn)題，220平米的雙拼只做到了3房(268的四房好賣點(diǎn))。2、許多客戶寧愿花費(fèi)更多去選擇獨(dú)棟，以購(gòu)買別墅客群的身份，他們會(huì)很在意雙拼的另一戶到底是什么人3、風(fēng)水有問(wèn)題，入戶門朝北結(jié)論：雖然疊加產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益不如雙拼，但疊加實(shí)現(xiàn)了開盤后的快速去化，同時(shí)隨著需求量的增加，疊加的現(xiàn)價(jià)已經(jīng)到了160萬(wàn)/套?？梢哉f(shuō)目前的疊加，能在快速銷售回籠資金與利益最大化之間取得平衡觀點(diǎn)三：本案的外部資源與自身?xiàng)l件不適合做聯(lián)排1、地塊規(guī)模小，對(duì)于別墅要打造的景觀資源，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)成本上的增加；加上紅線退讓距離，對(duì)于聯(lián)排和高層的分開管理困難較大，同時(shí)帶來(lái)了別墅區(qū)域的高密度建造，對(duì)于品質(zhì)和價(jià)格影響較大2、本案的聯(lián)排在位置上處于十分尷尬的位置：北有本案的高層遮擋，南有5層的房改房小區(qū)，東邊是即將出讓的地塊，以后的施工肯定帶來(lái)較大的噪音，西面是養(yǎng)老院。周邊都是高于自己的建筑3、對(duì)于十分重視風(fēng)水的啟東高端客群來(lái)說(shuō)，是自己住宅的周圍建筑都很高，自己的住宅很小，向外視野被遮蔽，使人有被圍困之感，發(fā)展將受到嚴(yán)重影響。（啟秀花園得知，購(gòu)買別墅的客群大多數(shù)都帶風(fēng)水先生，對(duì)于風(fēng)水十分重視）本案基地印象及外部資源挖掘本案位于城市干道紫微中路的南側(cè)，道路通達(dá)；周圍眾多老房改房小區(qū)環(huán)抱，居住氛圍成熟，同時(shí)擁有長(zhǎng)江中學(xué)的學(xué)區(qū)資源和紫微公園的景觀資源問(wèn)題一：緊鄰紫微中路，道路通達(dá)的同時(shí)，也帶來(lái)了居住的噪音問(wèn)題二：周圍房改房小區(qū)的環(huán)抱，居住氛圍成熟的同時(shí)，帶來(lái)了區(qū)域形象的不利因素：老小區(qū)品質(zhì)較低，無(wú)物業(yè)管理，臟亂差，且居住配套較少問(wèn)題三：擁有紫微公園的景觀因素的同時(shí)，也帶來(lái)了低樓層并不能享受到這一自然景觀的問(wèn)題噪音污染，區(qū)域環(huán)境差，生活配套少，低樓層無(wú)景觀資源，地塊面積小問(wèn)題四：地塊面積不大問(wèn)題歸結(jié)產(chǎn)品建議物業(yè)建議戶型建議價(jià)格建議市場(chǎng)上項(xiàng)目的面積配比景都小區(qū)：4#樓（多層）103-117㎡兩房55%121㎡三房15%142㎡三房30%5#樓（高層）107-117㎡兩房35%129㎡三房65%明天廣場(chǎng)：70-95㎡兩房10%110-120㎡三房30%120-140㎡三房40%140㎡以上20%永安廣場(chǎng)：82㎡兩房22%110-120㎡兩房23%120-144㎡35%144㎡以上20%萬(wàn)豪花園：一期第一組團(tuán)（190套）80-100㎡兩房20%100-110㎡三房15%120-140㎡35%140㎡以上30%太陽(yáng)城：多層（400多套）