第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式

第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式第一頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四即：待開發(fā)的房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應得利潤對后續(xù)兩個字的理解：

設(shè)想得到估價對象以后把它開發(fā)完成，還需要開展的各項工作和相應的必要支出和應得利潤。因此，如果是已經(jīng)開發(fā)完成的工作和相應的支出及利潤，則它們已經(jīng)包含在股價對象的價值內(nèi)，不應作為扣除項目。第二頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況（估價對象狀況）：土地(分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊的房地產(chǎn)(舊房)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況：有熟地和新的房地產(chǎn)等，新房有分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房假設(shè)開發(fā)法評估要點第三頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四以上兩點導致的七種估價情況估價對象為生地，在生地上進行房屋建設(shè)估價對象為生地，把生地開發(fā)成為熟地估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設(shè)估價對象為毛地，把毛地開發(fā)成為熟地估價對象為熟地，在毛地上進行房屋建設(shè)估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成為房屋估價對象為舊房，裝飾裝修或改變用途為新房第四頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式銷售（預售、建成后銷售）出租（預租、多為建成后出租）營業(yè)（如商場、賓館、度假村、游樂場等）第五頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四二、假設(shè)開發(fā)法評估生地價值的公式1.適用于在生地上進行房屋建設(shè)的計算公式生地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅金－開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅金第六頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四2.適用于將生地開發(fā)成熟地的計算公式生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅金－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅金第七頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四三、評估毛地價值的公式1.適用在毛地上建設(shè)房屋的計算公式毛地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅金－開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅金第八頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四2．適用將毛地開發(fā)成熟地的計算公式毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅金－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅金第九頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四四、評估熟地價值的公式熟地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅金－開發(fā)利潤－買方購買熟地應負擔的稅金第十頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四五、評估在建工程價值的公式在建工程價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅金－續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應負擔的稅金第十一頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四六、評估舊房價值的公式舊房價值＝改造完成后的房地產(chǎn)價值－裝飾裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅金－裝飾裝修改造投資利潤－買方購買舊房應負擔的稅金第十二頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四七、評估待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成后出售經(jīng)營的公式

V＝VP－C式中：V為待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；VP為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；C為開發(fā)成本的相關(guān)項目。第十三頁，共十四頁，編輯于2023年，星期四八、評估待開發(fā)房地