房地產(chǎn)營銷部管理制度（二篇）

第6頁共6頁房地產(chǎn)營銷部管理制度（一）購房價(jià)格及折扣制度1、固定折扣對象為自來購房之客人，客房折扣率則由公司根據(jù)當(dāng)時(shí)之市場情形而定，該折扣率僅為最大限度之比率____%.2、重點(diǎn)客戶折扣對象為與公司往來關(guān)系客戶，折扣可低于固定折扣____%,必須先得到總經(jīng)理批準(zhǔn)認(rèn)可方可享受所定之折扣。3團(tuán)體訂購折扣對象為企事業(yè)單位團(tuán)體購買，客房折扣率可低于固定折扣____%,必須得到總經(jīng)理的簽批方可享受折扣。4董事代訂折扣對象為由董事代訂之人士。購房折扣率比固定折扣低____%,但營銷部須有董事代訂之資料（如簽名、電傳或傳真等）。6特別折扣指鑒于某些特別原因而需向客人提供之折扣，必須要經(jīng)總經(jīng)理簽批。營銷部經(jīng)理不可簽批____%以下的特別折扣。____公司內(nèi)部職員折扣職員折扣的對象是公司員工的直系親屬，折扣率為____%,或____%.（二）交際政策1.在交際場合，銷售人員可隨時(shí)以咖啡、茶、飲料及點(diǎn)心來款待貴賓而無需先獲營銷部經(jīng)理的批準(zhǔn)，但事后須向其匯報(bào)。2.凡遇到需以餐宴之形式款待客人時(shí)，銷售人員必須事先據(jù)實(shí)情填寫《宴請審批單》并先獲得營銷部之批準(zhǔn)，并需獲得總經(jīng)理的簽批。3.銷售人員必須將任何重要事情向營銷部經(jīng)理匯報(bào)，若有非常特殊之原因，營銷部經(jīng)理或其助手必須出席此種場合以保持企業(yè)之形象。（三）贈送制度1.銷售人員每次贈送貴重禮物之前，必須事先征得營銷部經(jīng)理的批準(zhǔn)，并需獲得總經(jīng)理的簽批。2.銷售人員如需向客人贈送公司紀(jì)念贈品，可向本部秘書申領(lǐng)。3.所有贈禮僅應(yīng)出于推廣公司產(chǎn)品目的為限，銷售人員不得因私人享樂而贈送禮物給他人。（四）用車制度任何外出作營銷拜訪之銷售人員都可以向營銷部經(jīng)理申請使用公司專車。因此，必須事先詳細(xì)填寫一份《用車申請單》以獲批準(zhǔn)及以便記錄。若因故公司不能提供專車，銷售人員可選擇乘坐公共交通車如汽車或出租車，但必須保留填寫細(xì)節(jié)之發(fā)票（或收據(jù)），事后交給部門主管審批以便報(bào)銷。在無其他原因之情況下，原則是首先選擇使用公司專車，其次選擇最便宜的公共交通工具外出公干，部門主管有權(quán)拒簽未經(jīng)事先獲準(zhǔn)或其認(rèn)為不符合公干目的之報(bào)銷單。（五）會議制度1、營銷分析例會營銷分析例會每月召開一次，參加人員為：總經(jīng)理、營銷部經(jīng)理、行政辦、財(cái)務(wù)人員、各部門經(jīng)理等。會議內(nèi)容如下：A.檢查上月例會所作決定的落實(shí)情況、銷售任務(wù)完成情況;B.分析上月客戶構(gòu)成、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、平均房價(jià)、存在的問題和原因;C.營銷部經(jīng)理報(bào)告市場狀況，房屋購買率、平均房價(jià)、市場銷售情況和市場競爭動態(tài);D.分析上月以來的市場動向、特點(diǎn)、趨勢，討論房產(chǎn)市場銷售策略和價(jià)格政策是否與市場競爭相適應(yīng)，如不適應(yīng)，存在的問題是什么，如何調(diào)整，下月如何實(shí)施;E.討論房產(chǎn)市場銷售報(bào)告，了解省內(nèi)外市場新動向和新發(fā)展。討論己簽訂的銷售合同，每個(gè)合同的客源狀況如何，如何擴(kuò)大銷售;F.分析置業(yè)顧問已完成的銷售情況，己預(yù)定的出售數(shù)量，討論重要活動和重要客人的拜訪方案;G.總經(jīng)理匯總，提出指導(dǎo)性意見。指明上月取得的銷售業(yè)績和存在問題，明確下月銷售任務(wù)，團(tuán)單、散客的控制比例，平均房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等。H.市場銷售分析例會記錄由營銷部文秘打印分派各與會者。會議中所定決議，各人員貫徹執(zhí)行。2、周例會營銷部例會每周召開一次，由營銷部經(jīng)理主持，全體人員參加，會議包括如下內(nèi)容：A.營銷部經(jīng)理傳達(dá)公司每周大例會精神、總經(jīng)理工作指示、公司經(jīng)營信息;B.檢查營銷指標(biāo)完成情況，評估上周促銷活動成效，分析新市場拓展程度;C.每位營銷代表匯報(bào)上周銷售工作及潛在客戶情況，提出工作中的問題;D.分析處理客人投訴，匯集客戶對服務(wù)的需求，研究新的策略與行動;E.討論大型促銷活動和重要客人接待方案;F.營銷部經(jīng)理指示下周營銷工作重點(diǎn)和任務(wù)指標(biāo)。3、日例會營銷部每日下午5時(shí)，所有置業(yè)顧問外出拜訪返回公司，都必須召開會議，會議的目的是讓置業(yè)顧問及時(shí)向營銷部經(jīng)理匯報(bào)其每日之推銷計(jì)劃及娛樂招待的活動，及時(shí)對市場的趨勢及需求作出反應(yīng)，同時(shí)亦將日常工作中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)反饋，尋求解決;另一方面，營銷部經(jīng)理亦可將公司之最新政策方針傳達(dá)至下屬各營銷代表，起到上傳下達(dá)之作用。所有營銷人員須出席每天之營業(yè)部例會。在會議上，營銷人員均需利用此時(shí)間，對樓盤的銷售和人員的接待、安排作出討論，另須向營銷部經(jīng)理匯報(bào)每天拜訪客戶信息反饋情況，以及具體跟進(jìn)日期。（六）工作業(yè)績考核制度1、每月定期對本部門員工進(jìn)行逐級考核：A總經(jīng)理考核營銷部經(jīng)理。B營銷部經(jīng)理考核部門置業(yè)顧問;2、考核內(nèi)容包括：A.營銷分配指標(biāo)及完成情況，包括房屋套數(shù)、客戶人數(shù)、平均房價(jià)及總金額等;B.預(yù)訂購房套數(shù)，確認(rèn)或?qū)嶋H購買房數(shù);C.拜訪客戶次數(shù)和拜訪客戶成本;D.失去老客戶數(shù)量，增加新客戶數(shù)量;E.每個(gè)預(yù)定客戶的平均房價(jià)及客戶平均消費(fèi)數(shù);F.客人投訴是否認(rèn)真填寫統(tǒng)計(jì)報(bào)表，是否有合理化建議和創(chuàng)造性;G.每人所創(chuàng)純利潤。（七）宴請制度除了對客人進(jìn)行銷售拜訪外，還應(yīng)適當(dāng)邀請客人到公司樓盤來參觀感受區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、環(huán)境等，這亦是銷售行動中的一項(xiàng)重要活動。銷售人員可根據(jù)具體情況不斷地制定出有關(guān)的計(jì)劃，在他們的計(jì)劃中，寫明需招待的客人名字、事因及地點(diǎn)等，無論何種情況，每一次的招待，他們都必須在規(guī)定的金額限度基礎(chǔ)上來決定招待的費(fèi)用預(yù)算。當(dāng)需于特別招待客人時(shí)，他們必須先填寫《宴請申請表》，并須征得營銷部經(jīng)理的批準(zhǔn)。營銷部經(jīng)理亦會對此進(jìn)行評估、考慮是否值得招待，這樣才可以保證不會濫用招待的特定費(fèi)用，最后征得總經(jīng)理簽批。房地產(chǎn)營銷部管理制度（二）第一章總則第1條為規(guī)范企業(yè)各項(xiàng)目的銷售工作，提高管理工作水平，最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。第2條本制度涉及樓盤銷控、認(rèn)購管理、銷售例會等內(nèi)容，各項(xiàng)目售樓中心均應(yīng)按此制度執(zhí)行。第二章銷售策略、計(jì)劃的制定第3條擬開發(fā)項(xiàng)目之初，營銷管理中心應(yīng)派員參與項(xiàng)目的立項(xiàng)過程，掌握項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、成本等內(nèi)容，做好營銷策劃工作準(zhǔn)備。第4條根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展，營銷管理中心應(yīng)及時(shí)進(jìn)行全程營銷策劃，包括項(xiàng)目調(diào)研、制定銷售策略、宣傳推廣策略等。第5條營銷管理中心應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，實(shí)施營銷推廣計(jì)劃，做好開盤前的準(zhǔn)備工作，包括各種形式的宣傳、銷售現(xiàn)場包裝、銷售人員到位與培訓(xùn)等。第6條銷售管理部經(jīng)理應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況，及時(shí)做好項(xiàng)目銷售規(guī)劃，組建售樓中心，以配合銷售管理部開展各項(xiàng)工作。第三章樓盤銷控管理第7條銷控工作由銷售管理部經(jīng)理統(tǒng)一負(fù)責(zé)，銷售管理部經(jīng)理不在時(shí)，由售樓中心經(jīng)理具體執(zhí)行，并于第一時(shí)間通知銷售管理部經(jīng)理。第8條售樓員需要銷控單位時(shí)，須同銷售管理部經(jīng)理聯(lián)系，確認(rèn)該單位尚未售出可以銷控，才能進(jìn)行銷控。第9條銷售管理部經(jīng)理銷控單位前，必須以售樓員先交客戶的認(rèn)購金或身份證原件為原則。第10條售樓員應(yīng)于銷控單位得到確認(rèn)后，方能與客戶辦理認(rèn)購手續(xù)。第11條售樓員不得在銷售管理部經(jīng)理不知情或銷控單位未果的情況下，自行銷控，否則自行承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切后果，企業(yè)也將嚴(yán)肅處理當(dāng)事人。第12條銷控后，如客戶即時(shí)下訂單并落訂，銷售管理部經(jīng)理需將最新資料登記于《銷控登記表》上;銷控后，如客戶沒有下訂單并落訂，銷售管理部經(jīng)理需及時(shí)取消該單位的銷控登記。否則，因此產(chǎn)生的后果由銷控員承擔(dān)。第13條如客戶已確認(rèn)落訂，售樓員必須第一時(shí)間向售樓中心經(jīng)理（或銷售管理部經(jīng)理）匯報(bào)。第四章認(rèn)購管理第14條定金與尾數(shù)（1）售樓員必須按企業(yè)規(guī)定的訂金金額要求客戶落訂，如客戶的現(xiàn)金不足，售樓員可爭取客戶以企業(yè)規(guī)定的最低訂金落訂。（2）如客戶的現(xiàn)金少于企業(yè)規(guī)定的最低訂金，必須經(jīng)得銷售管理部經(jīng)理的同意后方可受理，否則不予以銷控及認(rèn)購。（3）如客戶并未交齊全部訂金，售樓員必須按企業(yè)所規(guī)定的補(bǔ)尾數(shù)期限要求客戶補(bǔ)齊尾數(shù)。如客戶要求延長期限，須通知銷售管理部經(jīng)理并取得同意后方可受理。第15條收款、收據(jù)與《臨時(shí)認(rèn)購書》（1）售樓員向客戶收取訂金或尾數(shù)時(shí)，必須通知售樓中心經(jīng)理，并由會計(jì)與客戶當(dāng)面點(diǎn)清金額。售樓中心經(jīng)理核對無誤后，會計(jì)才能開具收據(jù)，并即時(shí)收妥訂金及相應(yīng)單據(jù)。（2）若客戶交出的訂金不足，需補(bǔ)尾數(shù)的，只能簽訂《臨時(shí)認(rèn)購書》。（3）客戶交尾數(shù)時(shí)，原已開出的收據(jù)不需收回，只需增開尾數(shù)收據(jù)，經(jīng)售樓中心經(jīng)理核對無誤后與客戶簽訂認(rèn)購書，并收回《臨時(shí)認(rèn)購書》。（4）客戶交出的訂金或尾數(shù)為支票的，開具支票收條，在收條上登記認(rèn)購情況，并進(jìn)行銷控，在支票到賬后，方可辦理認(rèn)購手續(xù)。第16條《認(rèn)購書》（1）《認(rèn)購書》中的樓價(jià)欄，須以客戶選擇的付款方式所能達(dá)到的折扣之后的成交價(jià)為準(zhǔn)。如該單位有額外折扣，須按審批權(quán)限交由售樓中心經(jīng)理、銷售管理部經(jīng)理簽名。（2）《認(rèn)購書》中的收款欄，須由售樓中心經(jīng)理核對訂金無誤后如實(shí)填寫，并在下方注明所開收據(jù)的編號。（3）售樓員填寫完《臨時(shí)認(rèn)購書》后，必須交由售樓中心經(jīng)理核對檢查，確認(rèn)無誤后可將客戶聯(lián)作為認(rèn)購憑據(jù)交給客戶，并收好余聯(lián)。第17條樓盤簽約程序規(guī)定（1）售樓員應(yīng)按照企業(yè)的統(tǒng)一要求向客戶解釋標(biāo)準(zhǔn)合同條款。（2）售樓員帶領(lǐng)客戶到現(xiàn)場銷售主管處確認(rèn)客戶身份和查看該房間的銷售狀態(tài)，填寫《簽約確認(rèn)單》。（3）《簽約確認(rèn)單》須經(jīng)銷售管理部經(jīng)理簽字后方可簽訂正式合同。（4）售樓員執(zhí)《簽約確認(rèn)單》及正式合同，帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)管理部交納首期房款及辦理銷售登記時(shí)所需的相關(guān)稅費(fèi)。（5）財(cái)務(wù)人員復(fù)核并收款后，收回客戶訂金收據(jù)，開具首付款發(fā)票，并在《簽約確認(rèn)單》上蓋收訖章及簽字確認(rèn)。（6）售樓員執(zhí)《簽約確認(rèn)單》、客戶首付款發(fā)票、購房合同到合同主管處簽字蓋章。（7）將簽約流程中涉及到的相關(guān)材料及時(shí)集中到客戶服務(wù)主管處審核統(tǒng)計(jì)。（8）客戶服務(wù)主管填寫《簽約客戶檔案交接單》，經(jīng)銷售管理部經(jīng)理簽字后將合同轉(zhuǎn)交到相關(guān)部門。第五章客戶確認(rèn)管理第18條搶單及其處罰（1）搶單是指售樓員明知客戶已與其他售樓員聯(lián)系過，為了個(gè)人利益不擇手段將此客戶成交業(yè)績及傭金據(jù)為己有的行為。（2）搶單行為將受到企業(yè)最嚴(yán)厲的辭退處罰，且業(yè)績傭金歸已與客戶聯(lián)系過的售樓員。第19條撞單是指多名售樓員在不知情的情況下與同一買房客戶聯(lián)系的行為。第20條企業(yè)實(shí)行售樓員首接業(yè)績制。原則上以《銷售日報(bào)表》登記第一時(shí)間的售樓員為準(zhǔn)（第一時(shí)間保留時(shí)限為兩個(gè)月），該客戶成交業(yè)績歸該售樓員。第21條接待上門客戶或熱線電話時(shí)，如發(fā)現(xiàn)該客戶是某位售樓員在其他項(xiàng)目時(shí)的客戶或熟人，但該售樓員從未向該客戶介紹過本項(xiàng)目并且該客戶并未提及該售樓員的名字，則該客戶與該售樓員無關(guān)，按正常的上門或熱線接待。第22條客戶為售樓員介紹另外的客戶時(shí)，售樓員應(yīng)提前在《銷售日報(bào)表》中登記被介紹客戶姓名及電話。此客戶看房或來電時(shí)，無論是否提及該售樓員姓名，其他售樓員均有義務(wù)將此客戶還給該售樓員。如售樓員未登記，被介紹客戶也未提及該售樓員，則該客戶與此售樓員無關(guān)。第23條售樓員在得知與他人撞單的情況下，為了獲取業(yè)績和傭金，私下聯(lián)絡(luò)客戶換名，或采用其他不擇手段的行為，一旦查出，將沒收傭金，并予以辭退處理。第24條售樓員不允許走私單，如發(fā)現(xiàn)將予以開除處理。第25條在售樓中心工作的非售樓員，不得將接待的客戶未經(jīng)銷售管理部同意介紹給某個(gè)售樓員。第26條如果客戶到銷售管理部領(lǐng)導(dǎo)處投訴或反映某售樓員不稱職，經(jīng)銷售管理部核查屬實(shí)，銷售管理部有權(quán)安排其他售樓員繼續(xù)談判至簽約，業(yè)績、傭金平均分配，此類客戶今后帶來的新客戶有權(quán)自愿選擇售樓員洽談。第27條未成交客戶介紹的新客戶，如客戶指定原售樓員接待，則由原售樓員接待，如未指定則算做上門客戶并按順序接待。第六章客戶跟蹤規(guī)范第28條接待客戶的來電來訪后，接待人員應(yīng)認(rèn)真填寫《來電登記表》、《來訪客戶登記表》，交予售樓中心經(jīng)理安排客戶跟蹤日程。第29條售樓員必須于每日上班開始后半小時(shí)，根據(jù)所安排結(jié)果及時(shí)做跟蹤筆記。在當(dāng)日下班時(shí)，整理當(dāng)日工作，完善工作日記。第30條售樓員必須于每周五向售樓中心經(jīng)理報(bào)告本周的客戶跟蹤情況。第31條售樓中心經(jīng)理每周定期檢查工作筆記，對筆記不合格者進(jìn)行處理（如停接電話、停接客戶等），并記入勞動考核。第32條從客戶與售樓員第一次聯(lián)系之日起至一個(gè)月止，售樓員未跟蹤客戶，該客戶不再受企業(yè)保護(hù)。第七章銷售例