土地使用權(quán)出讓金

國有土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金01簡介存在問題收取標(biāo)準(zhǔn)使用范圍分類計算征收目錄0305020406基本信息土地使用權(quán)出讓收入，即“土地使用權(quán)出讓金”是政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權(quán)的全部貨幣或其他物品及權(quán)利折合成貨幣的補(bǔ)償。2021年5月21日起，將由自然資源部門負(fù)責(zé)征收的國有土地使用權(quán)出讓收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收。簡介英文概念具體范圍理論基礎(chǔ)作用和意義12345簡介英文chargeforlanduser概念國有土地使用權(quán)出讓金又叫國有土地使用權(quán)出讓收入，簡稱土地出讓收入或土地出讓金，是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

具體范圍土地價款的具體范圍包括：1、以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價款；2、轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款；3、變現(xiàn)處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款；4、轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款；5、改變出讓國有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。按照土地出讓合同規(guī)定依法向受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在土地出讓合同生效后可以抵作土地價款。國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，依法向市、縣人民政府繳納的土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費等費用（不含征地管理費），一并納入土地出讓收入管理。理論基礎(chǔ)現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)由權(quán)能和利益兩部分構(gòu)成。土地所有權(quán)、土地市場經(jīng)營權(quán)和土地使用權(quán)三項權(quán)能構(gòu)成我國土地產(chǎn)權(quán)的具體內(nèi)容，這“三權(quán)”的分離組合形成了不同的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，而不同的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)又會形成相應(yīng)的土地利益分配格局。我國土地產(chǎn)權(quán)制度的特點是，一方面土地所有權(quán)高度集中而缺乏明確的人格化代表，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)資源無序配置；另一方面，土地使用權(quán)分屬于不同的利益主體，權(quán)責(zé)利不對稱，加深了農(nóng)村土地所有權(quán)的虛化。土地產(chǎn)權(quán)理論為出讓金的存在提供了理論依據(jù)，用地單位使用國有土地必須向國家交納土地使用權(quán)出讓金。土地產(chǎn)權(quán)理論要求出讓金必須是土地市場價格，以體現(xiàn)和反映土地使用權(quán)的價值，并符合市場供求規(guī)律，充分體現(xiàn)和保障國家作為土地所有者的權(quán)益，發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用。因此，土地產(chǎn)權(quán)理論是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)理論，出讓金產(chǎn)生的實質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)交易的結(jié)果。作用和意義土地出讓金，作為一種土地收益，在調(diào)節(jié)土地市場供求、建立土地儲備制度、充實政府財政收入、增強(qiáng)國家對土地市場調(diào)控能力等方面，發(fā)揮了積極作用，但是由于我國土地出讓金管理存在諸多問題，使得其作用受到一定的限制，也一定程度上誘發(fā)了其他深層次矛盾。土地使用權(quán)出讓金的確定有三個過程：第一是估價過程。在這個過程中，政府選擇有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)對擬出讓的土地進(jìn)行地價評估。第二是確定出讓底價過程。在這個過程中，政府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)政策和其他有關(guān)政策，對土地估價結(jié)果進(jìn)行修訂，形成出讓底價。出讓底價的作用在于政府出讓土地使用權(quán)時，如果有意受讓人的出價低于出讓低價，政府將不予出讓土地使用權(quán)。第三是批準(zhǔn)過程。由于我國各級政府對出讓土地使用權(quán)有不同的審批權(quán)限，所以，有的出讓土地的出讓價是下級政府與受讓方商定的，但最后的確定權(quán)在有批準(zhǔn)權(quán)的上級政府。使用范圍使用范圍1、征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費。2、土地開發(fā)支出。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等。3、支農(nóng)支出。包括計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。4、城市建設(shè)支出。包括完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。5、其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費支出等。存在問題存在問題我國土地出讓金管理存在的主要問題自1987年我國出現(xiàn)國有土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱出讓金）這一新的土地使用收費方式以來，土地出讓金制度逐漸確立，盤活了全國的土地資源，給我國的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來了深遠(yuǎn)的影響。與此同時，隨著出讓金收入規(guī)模的日益增大，及其在地方政府預(yù)算外收入中所占比重的增加，出讓金存在的問題也越發(fā)凸現(xiàn)出來。1.出讓金帶來的豐厚財政收入，誘發(fā)了地方政府的短期行為大量賣地和圈地，一次性收取40－70年的出讓金，為地方政府充實財政收入提供了機(jī)會，現(xiàn)屆地方政府就可能運用各種手段擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，這將使以后各屆政府無法實現(xiàn)收益共享。這種“寅吃卯糧”的做法，既有悖于“代際公平性”，又有損于土地資源使用的有效性。2.出讓金收益分配機(jī)制不合理，影響土地出讓整體效益用計劃經(jīng)濟(jì)的辦法低價征地，用市場經(jīng)濟(jì)的辦法高價出讓，客觀上形成了多占地多得益的機(jī)制，既誘發(fā)了地方政府批地賣地的沖動，又為“尋租”提供了條件。土地資本巨額增值收益，大部分被開發(fā)商和地方政府所獲取，而被征地農(nóng)民只能得到低額的補(bǔ)償費，遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)農(nóng)民的權(quán)益損失，這使得農(nóng)民與地方政府因征地補(bǔ)償問題而矛盾突出。另一方面，地方政府所得的那部分出讓金主要用于城市開發(fā)和土地開發(fā)，出讓金分配向城市傾斜，城市的工業(yè)化、城市化飛速發(fā)展，而農(nóng)村卻出現(xiàn)了大量就業(yè)無門、社保無份的失地農(nóng)民,農(nóng)村建設(shè)也嚴(yán)重缺乏資金投入。分類計算分類計算土地出讓金的分類與計算土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。例如上海北京東路71號地塊面積為2.38萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權(quán)，并投資5300萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50-70%左右。土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。收取標(biāo)準(zhǔn)收取標(biāo)準(zhǔn)一、個人住房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價的30%收??；1990年5月19日（含當(dāng)日，下同）以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價的60%收取。二、已購公有住房（含集資建房）、經(jīng)濟(jì)適用房按規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產(chǎn)公司開發(fā)的劃撥商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價的10%收取。已購房改房、經(jīng)濟(jì)適用房以市場價購買的部分在進(jìn)入市場時，不再補(bǔ)繳土地出讓金。三、由政府統(tǒng)一實施的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價的30%收?。槐徊疬w戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價的60%收取。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房