云龍國際價格定位與策略

【一】定價方法——“成本+利潤”？“市場+競爭”？無論是以攫取高額利潤，還是以快速回籠資金為主要目標，本案在定價時需考慮三個因素：成本、競爭、消費者。所以，“成本+利潤”和“市場+競爭”是房地產(chǎn)定價的兩種基本策略。1、成本+利潤

假若本案選擇“成本+利潤”定價策略，雖能清楚地知道能獲取多少利潤，但這是種典型的“產(chǎn)品主導(dǎo)型”策略，是不太符合市場發(fā)展趨勢的，因為它蘊含著兩方面的風(fēng)險：首先，定價過高使產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。在買方市場中，消費者是市場主體，但這一定價模式卻將消費者排斥于價格體系之外。一旦出現(xiàn)不能有效滿足消費者需要與欲求的產(chǎn)品，無法交易成功,“成本+利潤”方法定出的價格便成了一種“虛擬價格”，那么制定價格時預(yù)期的利潤也就成了“虛擬利潤”。其次，定價過低而較難贏取超高額利潤的風(fēng)險。當前地產(chǎn)市場消費層級差距越來越大的市場，本項目勢必要依靠新規(guī)劃理念、新建筑設(shè)計、新環(huán)境營造、新科技運用等，打造項目與市場流行產(chǎn)品截然不同的形象，并帶給消費者特殊的附加價值,而贏得市場青睞。而以產(chǎn)品為中心，以成本為出發(fā)點的這一定價模式顯然難以做到這一點。2、市場+競爭

假若本案選擇“市場+競爭”定價策略,其最大的好處就是,由于以市場價格指數(shù)和消費者的潛在心理接受價格為出發(fā)點，以競爭對手為參照，時刻注意區(qū)別或跟隨競爭對手，使實現(xiàn)開發(fā)目標（高額利潤或快速回籠資金）的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態(tài)。⊙結(jié)論：由此，本案定價將以市場、以消費者為中心，以“市場＋競爭”的方法，通過對競爭性項目的分析比較，推算和制定出比較合理與科學(xué)的價格體系?！径孔≌▋r及走勢策略1、多層基于對競爭對手與類比樓盤進行優(yōu)劣勢對比分析，同時結(jié)合消費者購房時考慮要素的重要程度，進行如下系數(shù)調(diào)整：由市場參考數(shù)據(jù)，可預(yù)估本案均價如下:本案評估均價=（1982+1927+1962+1958）÷4=1957元/Ｍ2●結(jié)論：通過包裝與炒作，本案多層住宅銷售價位為1957元/Ｍ2+60元/Ｍ2（推廣附加值）=2023元/Ｍ2。間２、全小高楊層針基于精對競揮爭對據(jù)手與田類比沿樓盤躍市場眠反應(yīng)遠及綜閃合對務(wù)比分駕析，檢同時謝結(jié)合滔消費我者購汽房時狠考慮逼要素腔的重章要程情度，售進行莖如下吸系數(shù)駛調(diào)整趨：比由市撿場參守考數(shù)母據(jù)，次可預(yù)詞估本摔案均陵價如狐下:軟本案固評估逝均價匪=（木22包23搬+2貫14帽0+住20崗80肉+2熄26冬7）石÷凈4=威21剪77栽元/蜘Ｍ般2向●排結(jié)攻論：秩屋通過丟包裝收與炒引作，勵本案哥多層臂住宅堆銷售初價位惕為繳21杯77綱元/夾Ｍ輕2測+6色0元賭/朗Ｍ妥2崇（推列廣附讓加值走）=愚22剛37奮元重/棍Ｍ簡2要。棵3、牛高層慚由市成場反疾饋信燃息可勾知，犯海陽索市區(qū)醋內(nèi)暫也無高筋層住摔宅銷隨售項待目，市所以唇本案唱的定購價暫專無可徹借鑒參項目壘。根蠶據(jù)經(jīng)理驗，貍以及邪對海蹲陽市宣民購尸房心普理的稠初步如研究足，本對案認郵為：肢海陽玻市同勁其他納三級膽城市墨一樣綱，對雁于新役產(chǎn)品傻——觀高層淚住宅杰存在堡一定宮的心翻理抗休性，譜價格括與小妹高層跟（甚碰至多念層）茄相差昂無幾添。所掉以本挖案在藥制定抹價格諷時，斬選擇扛縱向斃比較膠法，欣即賊“挪多層耀價格師+高這層建弊筑額務(wù)外的夸建安幻成本夫”投。碼●娃結(jié)亭論租：姻本案喚高層謀在上冬市前捉需充鴨分的夢市場刃引導(dǎo)蕩，由伯概念柄到產(chǎn)漁品進瓦行深達度挖哄掘，淋最大獻限度惕消除緣客戶毯對高種層住號宅的械傳統(tǒng)靠印象親（高咽公攤撞、低五使用氏率、束高物船業(yè)費死），袖使定烏價在附多層蟲價格鏟基礎(chǔ)每上，策另加滋高層積建筑完的建為安成戚本，填本斤案高村層住驚宅較豬為合請理的胃均價撲應(yīng)定蘿為羊24朗10幕元/慚Ｍ鴉2昌。疊●轟策略蘋：車植通過磚廣告描推廣弊塑造飛樓盤殺高檔屑形象懂，通廟過公幻關(guān)活霜動聚帽集人遇氣，薄通過大營銷解手段聞解決慘銷售賭阻力匙，通透過工旱程堂進度勉及質(zhì)秘量保腹證置坊業(yè)信罵心。秀所以統(tǒng)在整護盤營棄銷中茄，廣揭告、樸公關(guān)俯、促沾銷、診工程窮，一錯個都首不能仙少，馳只有錄全獅部都榴集合拾起來摔，探力量饑在同裙一點枯爆發(fā)使，橋[云柳龍國錯際]睬銷售斃才能轎進行脹得又裹快又棚好。該4、偶住宅凈價格毫策略

垮（1短）局“巡低開糾高走票”章與渴“粱高開富低走期”潤的比職較承低開梯高走沙有如至下好優(yōu)處豪⊙期價乓廉物娛美是禍每一慈個購勤房者除的愿歷望，慧容易僚聚集塌人氣穩(wěn)，形所成妙“見羊群賣效應(yīng)跳”托，也掛易提跟高全郊體員冠工的份自信類心；鋤⊙孔低盾價開佛盤，榆價格旱的主挽動權(quán)譯在發(fā)踩展商很手里社，何秩時調(diào)權(quán)高，身幅度篩多少胳，可阿根據(jù)謊市場希反映金靈活指操控盤；耐⊙堤資大金回肆籠迅諒速，跑有利姓于其速他營臣銷措昨施的悲執(zhí)行冠；拍⊙結(jié)先較低后閣高實煩現(xiàn)了玩前期盒購樓窄者的蠶升值娘承諾毫，發(fā)哥展商鉛容易粒形成翻口碑丟。鄙高開免低走觸有如稍下好蝕處戲⊙籠便徐于獲輩取最配大的滔利潤榴。賄⊙蠻高虹價未街必高早品質(zhì)秒，但闊高品灑質(zhì)必飲然需狼要高灣價支附撐，帽因此仁容易前形成缺先聲畝奪人顧的氣尸勢。紡⊙筒由掀于高擾開低珠走，按價格匹是先順高后麗低，持或者渾定價直高折銜頭大女，消德費者出也會甲感到煮一定所的實挺惠。

詠●染結(jié)錘論：賤雖告然本紫案產(chǎn)咳品綜扣合性睜能上拼佳，扔但是孩對于顯僅1也2萬躺城市堡人口剛的海他陽市勵，7原萬平貸方米遼的項片目可竹謂大界盤，雷首鐮啟要的趣是聚填集人仁氣，丸所以牽“壞低開為高走惕、步敘步高角升覆”秩才是好本案執(zhí)最理懸想的摟價格版走勢北，且賽便于果銷控餃。喘（2幣）控花制水“儀低開弄高走運”脆的基尸本模畢式扁A、偶工程帝進度韻模式體——構(gòu)即項距目價梅格走垮高主失要依粥據(jù)工殼程進功展忘⊙紀項字目形捎象尚醒未充叨分展秘示，素因此仿以試揮探市穩(wěn)場、走檢驗投項目釣定位稼為主旅要目好的的鳥內(nèi)部豆認購贈，其淡價格餡也最行低；饒⊙愚公途開發(fā)塘售開它始，休項目窗形象芝包裝蛛準備圣就緒要，主蟻力客磚戶即臨將到建來，裁為確勻保利顧潤，虛價格阻比內(nèi)插部認援購高摩出一謹籌；掀⊙藏至枯實景賞樣板按間開青放（垂或其譜他工數(shù)程進抬展中砌標志億性時遍間）挪，銷黎售高味潮形吃成，誦客戶銳心理畜抗性搜一般冠不大男；寫⊙倒項車目封泉頂標邊志著條項目塊主體吳完工蔬，購鮮買風(fēng)頸險大聞大降估低，瓜項目況的大孤部分鳥優(yōu)勢互、賣豬點大強多都汪能充促分展穴示；銷⊙紀至模項目耕完全無竣工蒸，項抵目好襯壞優(yōu)堂劣一施覽無蟲遺，襪客戶蓄資金你墊付尺時間目短，齊適當宮調(diào)高望價格貢消費撒者也跌能理板解；棵B、乏銷售聰推動狗模式鈔——海即主咳要依棗據(jù)銷疫售進志展機厲動靈誠活地夕調(diào)整灰價格麗一般扁來說丈，在灘項目面聚集邪了十俘足的食人氣戀后，流為進捆一步窯制造齊銷售壽熱潮董，以籠調(diào)高繞價格影的方臨式來拍對猶級豫中毯的客蹦戶形西成壓安迫性憶氛圍山：項離目極輩為暢搬銷，音如不您盡快黑行動佛，將源不得伯不以好高價亡購買冬甚至辭錯失詠良機傲！母●略結(jié)查論：捆實按際上共，營泛銷的辱導(dǎo)入雷期、邁公開灶期、坑強銷礙期、吊掃尾勻期與叫工程萍進度響有著峽同步蕩的、劣內(nèi)在憐的聯(lián)長系，乘本案嘴在制斗定控集制價戲格走駛勢策粉略上裙，晝交叉諸使用虛以上虎兩種積模式深。鴨（3謎）孩“深低開驕高走竭”似幅度意及頻針率愈●訴調(diào)蘋價前先須調(diào)鄭動所鉗有媒蘿體強聚勢傳遍播葬“匙逆市役飄紅挺”渡驚人級信息絡(luò)，創(chuàng)宴出了竊屢高幻屢旺疫、價革格愈者高銷鴿售愈要旺的意奇跡寬！徹●狗漲侮幅以述2%在—誘3%坦為宜怠。晶●友頻念率以錢工程惰進度妥和銷光售進球度交脅叉控給制。只由于顯每次傾調(diào)價雹后樓泄盤總?cè)び幸蛔谭N市籠場的既瞬間兼斷層忌，因猶而如坡并沒蒸有特駐別的到概念現(xiàn)支撐誕，則穴必須削準備乳適當米促銷明補救侍措施護，作央為價東格局捐部過戀渡。云低價跪競爭錘不是載唯一等出路幻，以擁科學(xué)沸的價餅格調(diào)好幅和騰調(diào)頻駛，來姐調(diào)節(jié)權(quán)樓盤剪在市體場的翻動態(tài)末適應(yīng)病性，福是本森案值杠得關(guān)源注的荒一個衫重要境課題團。嗎【三弄】商無業(yè)物趕業(yè)定嫂價及務(wù)策略辯1、駱定價蘋原則罷本案位的商寶業(yè)物泉業(yè)要轟在新即政后閃的低她糜的訊樓市底中洽“躬逆市悶飄紅主”矮，宿關(guān)鍵腎在于繡如何過平衡竟開發(fā)遭商（冒銷售蘆方）恭、投詞資者罰（出戲租方微）與勸經(jīng)營防者（辜承租惑方）黎三方爪的利縮益，貪實現(xiàn)鼠共贏插。層就當異前開捷放的六市場慰而言蒸，不足存在雹一方摩獨贏偽的局晶面，夾各方粱只能廚按游蓄戲規(guī)代則賺貪取各吧自該槍得的頸利潤謝，環(huán)俘環(huán)相存扣，襯一損張俱損駛，與轎榮俱蘇榮減。賞而商翼業(yè)物晝業(yè)的稱銷售錘價格株則是盈實現(xiàn)剝共贏艙的關(guān)伐鍵所跨在展。儉定價市低了稀，則雙開發(fā)擁商失杯去該必得的紅那部錦分利圈潤，斥但一貝般情應(yīng)況不腰會出甜現(xiàn)這朝種局距面佛。仙定價艦高了她，則漂開發(fā)鹿商要員承擔歪滯銷癢的風(fēng)避險，想再降蠻價已就形成謀不良畏影響凝會很遇被動梯；即荷使能旱售出縫部分恒，也嘉會將續(xù)風(fēng)險維轉(zhuǎn)嫁辛給投只資者父和經(jīng)碎營者盆，造慰成惡依性循喚環(huán)，客商業(yè)右難以諒做旺孝。訪2、來定價侵策略御“達租金絡(luò)倒推碼法轉(zhuǎn)”晶+淺攪“霞加權(quán)急均數(shù)散比較笛法揀”仇3、受沿街騾獨立亭店面鎖(海碎陽陽要路與好文山條街)梨與本固案沿萬街店羅面質(zhì)杰數(shù)相隆當?shù)闹欤斔褜俸Ｑ哉肥２糠盅a高品鞠質(zhì)沿菠街店求面?？蠐?jù)市蒸場信勿息反餅應(yīng)，薪該路剖段的恰較好凱的店訴面租胳金在劍36譽0元好/M下2翼左右趣，綜塑合本膚案與戚該地掛段比戀較系毒數(shù)，育可得泥本案烘沿街謊店面息租金慧：嘴項檢店目納地段著20誦交朽通再20張人流光20邀物流鵝20廉規(guī)劃榴10立配套主10癥綜合允系數(shù)有10燙0爆平均瓶租金陳元/他M竟2唐/月將比較嗎系數(shù)肌可調(diào)鬧均租沖元/櫻M敢2滔/月府海政伐路加（特惰優(yōu)店池面）抵14兄12姐12黃12很5有5餅60崗35坦1.誰57講55癥陽光嶄城工12急10科10刻10訂6辰4桌52萬20切1.凝81豬37鄭云龍薄國際敏（沿支街店方面）彈20睜19慕19護18養(yǎng)9茅9倉94繡由市叨場參玩考數(shù)及據(jù)，濱可預(yù)袍估本棟案沿違街獨坡立店蠅面月慘租金槐如下福:珠本案赴沿街緣店面拋月評談估均嘆價=代（5銀5+混37放）叨÷恢2=呢46有元/椅Ｍ糕2法/月羅●必結(jié)率論：霉道本案論位于舅海陽效市正宮中心絞絕佳羽地段搜，是區(qū)海陽吸人民基普遍雷認可松的地聲段，賊消費糟心里涌的認溉同，賓加上帆項目延品牌武價值猶、營殃銷推士廣包紀裝，贈本案雜海陽圖路與緊文山斜街沿燃街獨嘴立店雅面較撈為合廉理的酒租金假均價礎(chǔ)應(yīng)定投為敬70戀元/煙Ｍ漂2艦/月尖。呼●殃租繼金倒塌推售丙價：甲租金莫：岸70案元/澤㎡/額月；顧以一趕年1逝2個究月滿它租的故最好碼情況沒算；窄分別末以年謀回報壘率7脂％，啞8％杯，9扇％來伍測算此——捆以投詞資回菊報率咬7％潔倒算臉售價贊：7蛋0僚×奪12核÷啞7％院＝1泥40巡00咬元敬以投梯資回為報率蛇8％但倒算皇售價廈：7傲0皺×儉12鋼÷譽8％聲＝1撿05廚00大元仔以投續(xù)資回征報率界9％格倒算鳴售價類：7蝦0這×萬12搶÷谷9％肆＝9桃33挨3元訴分析跟：蹦商鋪御投資粉回報紡率一篇般要徒在7檢%以斗上，我縱觀夫全國濱商鋪穿的投票資回冊報大逃體定蠢在8具%友—竄10滿%醋。撤根據(jù)應(yīng)[云匙龍國搶際]跳及海兄陽市培的實商際情葬況，啦綜合爆回報沖率大味致定惑在8跳％為油佳府。陸結(jié)論草：勵本案腸沿街梅（海根陽路侵、文圍山街猾）店腔面評豐估定鄭價應(yīng)倉為匙10截50餡0元摔/背Ｍ戴2矩。獵通過影包裝柱與炒心作，殿海陽摔路與咸文山燥街沿掉街店施面銷掀售價瓜位為皺10漲50著0稈元/沿Ｍ化2希+1見00訪0短元/艱Ｍ收2錘（推師廣附煙加值飼）=轎11谷50撓0元給/搞Ｍ泊2殼。膏4、啊“格T型酷精品路內(nèi)街綿”揉獨立班店面憲由上踩可見攏，本警案店繞面的塵綜合煎質(zhì)數(shù)洽，將遺由海全陽路肯（與叫文山異街）血紋揪雞T型蟲精品瓣內(nèi)街夏坊籠偽東消、南千面沿奧街衰扮暖鑰L玻型后救街（蓬三聯(lián)厲家電材背面鈴）呈藏遞減查趨絹勢，朽差價跑比例勾依次堂為7歸5%啞、5望0%魯、3兩5%章。肝妻握跪扒訴走帆灑T型在精品形內(nèi)街尊=1蹈15慕00艇元/猛M與2晃×跡75巴%=對86因25抗元/也M萌2勺職睜筐別炸果講耗東、掌南面圈沿街許=1嚼15握00損元/洪M負2壽×枝50之%=但57秒50者元/述M基2侵蝶活昂戀層筑躍骨L型笛后街淘=1訓(xùn)15陣00您元/妹M蛾2盟×助35策%=映40家25半元/謝M區(qū)2餅結(jié)論艙：耕叫本案費的蒙T型心精品脾內(nèi)街芝/東薪、南乓面沿鴨街/簽L型科后街澇（三斗聯(lián)家沫電背蠢面）冠的仍獨立疾店面指較為枯合理柴的定覆價分斑別為刑：濫86若25敏元/戚Ｍ神2材，創(chuàng)57桿50哈元/留Ｍ槳2跳，女40堡25話元/掠Ｍ俊2俊。釘5、襖商場菜商場且定價訪是本驚案的釋難點稠。其爸一，確商業(yè)斥物業(yè)鮮受地道段、瓦層差辟、朝批向的估影響裙的遠逃遠大配于住脖宅物脅業(yè)；貍其二燦，海竟陽市道內(nèi)尚恥無同蘆質(zhì)化跟的成哄功運握營的辜商業(yè)堅項目分，本辟案為獅商場訪定價學(xué)時可柏借鑒陸之處真少之邊又少價。繪就項厘目周虛邊的喉[銀成河名宮座]烈、[涌新元脊銀座蠻]兩沾項目鐮，在們定價藏與銷據(jù)售方駁面的貢軌跡愚較為啊明顯辯，勉傳強作秘為本遇案的鐮類比朋項目裁。綜臭合本作案與董另外晴兩項藏目的搖比較陶系數(shù)朋，可忘得本僅案一鼠層商鍬場的吧均價代：夸項妙抓目壺地段喚20品交鳳通孫20樹人流運20謀物流位20掛規(guī)劃排10事配套嬸10旱綜合鞋系數(shù)廁10訓(xùn)0票一層鳳均價目元/汁M做2洽比較鉤系數(shù)透可調(diào)嘉均價加元/鉤M系2耐銀河誰名座凍16令16磁15戀14馬6震8促75瘋63滋00夾1.狠25速78即75嚼新元中銀座羅19膝17燃17定16糠7耀10瘡86比73索00丘1.差09捕79亭57瘦云龍惡國際薯20歲19另19融18法9扇9建94普由市貸場參氧考數(shù)行據(jù)，港可預(yù)肉估本見案一乏層商風(fēng)場的舉均價齡:甲本案被一層寺商場傳評估伍均價甚=（堵78訴75訴+7昆95恐7）蛇÷質(zhì)2=貼79崇16嗽元/耽Ｍ霉2叫●似結(jié)屯論罩：躲通過晌包裝蓬與炒損作，身本案禮一層地商場乎合理頸定價計為錘79庸16巴元/鄙Ｍ熱2段+5咽00奧元/攜Ｍ伍2齊（推然廣附娃加值挎）=汪84火16莖元/完Ｍ桃2漿。啦●耕進分析鞏：犧根據(jù)鳥本案洗的實帳際情牛況及株操盤劍經(jīng)驗痕，著本案共每層靈商場熔的綜醋合質(zhì)荷數(shù)，崇將隨雄著地芽段、似層差牲、朝暗向、藝方位棚等因貧素的外差異弟，將睬由一關(guān)層至箏四層貴呈遞信減趨視勢，炮層差眉比例豪依次龜為5席0%美、4候0%惱、3截5%蹄。侄本案該2務(wù)層、允3所層、料4植層商喚場較象為合通理定隆價分惑別為錢：謹震寸俱柿鼻被滾名汪艷互2F灣=8曉41綱6元淋/M程2牢×桿50秘%=辨42蘿08鍬元/康M變2鳴抓鹽醬東挪僅噴憐范殊劣3F酸=8名41跌6元墓/M朗2偽×河40陶%=紗33雖66哀元/莖M塊2右隆亂民堪旨創(chuàng)春灘節(jié)4鬼F=稀84犁16序元/謎M惑2燕×館35握%=聚29適46終元/伏M馳2很6、稻商業(yè)脾物業(yè)父價格較策略靈（1維）獨茂立店闊面展A、餐低開餃高走汁