商業(yè)地產(chǎn)分類與各類成型運營模式

1SHAPE商業(yè)地產(chǎn)分類及各類成型運營模式模式商鋪概念

商鋪，由"市"演變而來，?說文?將"市"解釋為"集中交易之場所"，也就是今日之商鋪。北宋時期商鋪和市場是分開的，首都東京〔開封〕是當時最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：〔東京〕東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。?清明上河圖?曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。

到現(xiàn)在，商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、效勞/或感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了效勞功能和感受體驗的功能。

商鋪作為交易的場所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都有規(guī)模不等的商品交易場所。

商鋪作為提供效勞的場所，簡單舉例很容易理解，比方餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的效勞，享受效勞的品質(zhì)。

商鋪作為提供感受體驗的場所，比方電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氣氛等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營者在此過程中實現(xiàn)收益。

商業(yè)分類：

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關(guān)研究，更不要說對商鋪投資進行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進行分類，便于讀者理解。

按照開發(fā)形式進行分類

〔1〕、商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的開展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

〔2〕、市場類商鋪

在這里，我們所說的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。

市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比擬高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比方，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

〔3〕、社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。

社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

〔4〕、百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。

〔5〕、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪工程經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂工程等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。

〔6〕、交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的根本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場〔主題商城〕、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：

1、百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進貨管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

〔1〕選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

〔2〕商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。

〔3〕商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

〔4〕商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。

〔5〕采取柜臺銷售與自選〔開架〕銷售相結(jié)合方式。

〔6〕采取定價銷售，可以退貨。

〔7〕效勞功能齊全。

2、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

〔1〕選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

〔2〕以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。

〔3〕商店營業(yè)面積在1000平方米以下。

〔4〕商品構(gòu)成以購置頻率高的商品為主。

〔5〕采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。

〔6〕營業(yè)時間每天不低于11小時。

〔7〕有一定面積的停車場地。

3、大型綜合超市

大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售群眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

〔1〕選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

〔2〕商店營業(yè)面積2500平方米以上。

〔3〕商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

〔4〕采取自選銷售方式。

〔5〕設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。

4、便利店〔方便店〕

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

〔1〕選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)所在地。

〔2〕商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

〔3〕居民徒步購物5——7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購置。

〔4〕商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點。

〔5〕營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

5、購物中心

購物中心指企業(yè)有方案地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、效勞設(shè)施的集合體。

〔1〕由發(fā)起者有方案地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營。

〔2〕選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

〔3〕內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

〔4〕設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。

〔5〕核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

〔6〕效勞功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。

〔7〕根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。

6、倉儲式商場

倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限效勞的零售業(yè)態(tài)〔其中有的采取會員制形式，只為會員效勞〕。

〔1〕在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

〔2〕商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。

〔3〕目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購置和有交通工具的消費者為主。

商業(yè)街商鋪：

商業(yè)街商鋪類型

商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類〔種〕商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。

商業(yè)街

〔1〕專業(yè)商業(yè)街特點

規(guī)模大小不一，和經(jīng)營商品的類型有關(guān)，比方，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙休^大的差異。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，單個獨立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠遠超過一萬平米，到達近十萬平方米。

商業(yè)街的規(guī)模必須表達市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。

〔2〕沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。

〔3〕商業(yè)街名稱特點

專業(yè)商業(yè)街的名稱往往表達商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。比方，"北京三里屯酒吧街"名稱就準確包含了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營商品類型元素"酒吧"，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀金源投資集團集團開發(fā)的金源大酒店"不夜城"，消費者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街工程的位置及可以提供的效勞等。

復(fù)合商業(yè)街的特點

〔1〕商業(yè)街規(guī)模特點

復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)"巨無霸"，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達幾十萬平方米。

〔2〕商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點

沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長度往往比擬長〔有的復(fù)合商業(yè)街長度到達2~3公里〕。

復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對規(guī)劃設(shè)計的水平有較高要求。科學(xué)考慮交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題。

〔3〕商業(yè)街名稱特點

復(fù)合商業(yè)街的名稱主要表達其所在的位置。

復(fù)合商業(yè)街的名稱主要表達其所在位置的地名，那么這個地名的品牌價值需要很高，至少比擬高。一個很陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場前景值得商鋪投資者謹慎考慮。開發(fā)量的問題，專業(yè)的問題，無序開發(fā)問題等等。最初商業(yè)地產(chǎn)形成是我們城市商業(yè)網(wǎng)點立法之后。第二，在執(zhí)行過程中，政府管理這塊又缺失，立法滯后，管理缺失，這就造成了整個行業(yè)的無序開展。實際上商業(yè)地產(chǎn)這么多年一直是個無序開展的狀態(tài)。

但是這么多年來政府沒有做工作，反而做了一些不應(yīng)該做的位置上，導(dǎo)致現(xiàn)在也無法做工作。首先，各個城市有商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，但是一直沒有出臺，就是無法可依，各地政府可以不執(zhí)行。實際上現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)怎么開發(fā)，都是規(guī)劃局說得算。這方面，政府沒有一個嚴格的管理條例。建委又不懂商業(yè)，規(guī)劃也不懂商業(yè)，所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這么多年來一直是無序的狀態(tài)，就是沒人管，不該管。

所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，歸根到底是政府的問題。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，這里面有幾個大問題，就是政府缺失在這個商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，它更主要的出發(fā)點是城市形象和政績工程，所以造成了商業(yè)地產(chǎn)的無序開展。所以政府應(yīng)該是目前商業(yè)地產(chǎn)開展的一個最大的責任。

總之，兩方面的原因，一個是政府支持不到位，恐怕商業(yè)地產(chǎn)五年十年之后還會這樣無序的開展。我們今天探討的問題可能五年十年之后還是這種情況。我們希望大家從自身條件多約束，來推動商業(yè)地產(chǎn)的開展。

商業(yè)地產(chǎn)我們無法駕御，因為政策、法律的問題我們解決不了。商業(yè)地產(chǎn)各類運營模式簡述溫州模式：

溫州模式→該行業(yè)溫州人控制較多，以資源性招商為主，喜歡運用炒作、假牌的技巧。

由于市場這個領(lǐng)域內(nèi)，大局部市場都是溫州人開的，溫州人控制著全國各地大大小小的大局部市場資源，又因各行業(yè)商戶也以浙江人為多，所以常見的是溫州人運作模式。

溫州一般是民營企業(yè)，股東較多，辦事效率高，注重政府等人際關(guān)系建設(shè)，社會游資力量豐富，資金融資能力強。

對于市場一般是幾個人合股運作，招商方式中多采用溫州傳統(tǒng)的老鄉(xiāng)資源，進行炒作或出假牌，對于廣告投入不甚加強，節(jié)點控制觀念不強，但其對開業(yè)、開盤之類活動重視，對于政府的組織公關(guān)能力非常擅長，而且在關(guān)鍵時刻敢于投資。蹈遠洋絡(luò)城模藥式悠：饅

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滴哈爾拉濱萬隔達商使業(yè)廣茶場災(zāi)

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