解讀什么意思【解讀】

解讀什么意思【解讀】

解讀--市場研究中心20XX年房地產(chǎn)市場預(yù)測盡管基本經(jīng)受住了市場現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)，也得到了業(yè)內(nèi)外朋友的肯定，但我們意識到存在著以下幾個問題：一是在系統(tǒng)性和邏輯性上做得還不夠好，雖然18條預(yù)測角度各不相同，但各條預(yù)測之間的邏輯關(guān)系有些還比較隨意和凌亂，看得出預(yù)測的系統(tǒng)性還不夠強(qiáng)；

二，預(yù)測以定性為主、定量為輔，雖然定性預(yù)測也是基于偉業(yè)顧問對京城樓市多年的經(jīng)驗(yàn)把握，但仍給人以不夠嚴(yán)謹(jǐn)、力度不強(qiáng)的感覺；

第三，預(yù)測還完全局限于公司內(nèi)部，沒有集納各方觀點(diǎn)，預(yù)測的思路和眼界還不夠開闊；

此外，還有最重要的一個不足，那就是為追求預(yù)測的全面性而對有些觀點(diǎn)流于泛泛，有些觀點(diǎn)比較保守和含糊，思想不夠尖銳，包含了一些沒有太高預(yù)測價值的長期趨勢預(yù)測，因而有些預(yù)測內(nèi)容給人?quot;可說可不說、不說也知道"的溫吞水的感覺。這樣做預(yù)測固然不會出錯，但其實(shí)際價值就難免打了折扣。

20XX年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測，我們總結(jié)了20XX年預(yù)測的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出了幾條基本原則：首先，在系統(tǒng)性方面，我們本著去粗取精、抓住主要矛盾的原則，以價格預(yù)測為目標(biāo)，以供需預(yù)測為核心，將預(yù)測限定在5個層次，分別為供需、成本、價格、市場和產(chǎn)品，其下包括11個方面，對這個范圍之外的一些問題基本沒有過多涉及，這樣做即便有所遺漏，但相信對幫助公眾更清晰地了解市場脈絡(luò)會更有意義。二則，為了增強(qiáng)預(yù)測的科學(xué)性、準(zhǔn)確性，我們廣泛收集了相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析文章，并加以仔細(xì)推敲分析，預(yù)測中強(qiáng)調(diào)用事實(shí)說話、用數(shù)據(jù)說話，在正文之后又附錄了大量的背景資料，其篇幅更超過了預(yù)測報(bào)告正文，這樣對公眾更深入地了解預(yù)測本身，相信會大有幫助。再則，為克服預(yù)測的局限性，我們在廣泛征集公司內(nèi)部同仁觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，又與眾多業(yè)內(nèi)朋友充分交流意見，經(jīng)過幾個反復(fù)，使預(yù)測結(jié)果具備了更廣泛的意見基礎(chǔ)和更多元的觀點(diǎn)視角。下面我們將分五個部分，對作出全面解讀。

第一部分供需預(yù)測供求關(guān)系是影響價格走向的主要因素之一，也是房地產(chǎn)眾多影響因素的綜合反映。供給、需求預(yù)測既包括對總供給量、總需求量及二者相互關(guān)系的預(yù)測，也包括對供給、需求結(jié)構(gòu)的預(yù)測，這里我們還對影響總供給的重要因素--市場投資進(jìn)行了預(yù)測。

我們對于20XX年商品房市場總供給、總需求及其相互關(guān)系的最基本的判斷是：宏觀經(jīng)濟(jì)趨好，商品房市場需求有望持續(xù)快速增長，但市場供給會進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)供給增長要快于需求增長，明年下半年市場競爭形勢趨于嚴(yán)峻。

從20XX年前三季度的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，中國宏觀經(jīng)濟(jì)已擺脫了亞洲金融危機(jī)帶來的不利影響，依靠消費(fèi)、出口、投資"三架馬車"的共同拉動，國民經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。20XX年北京市前三季度實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年同期增長11%，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。根據(jù)國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部預(yù)測，20XX年中國經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)良好的"高增長、低通脹"的格局，經(jīng)濟(jì)增長速度有望達(dá)到%。在此宏觀背景下，作為高科技產(chǎn)業(yè)中心的北京市有望在明年繼續(xù)保持較快的增長速度。

經(jīng)濟(jì)的繁榮一方面提高了居民的可支配收入，增強(qiáng)了居民的購買能力；

另一方面使人們對未來收入產(chǎn)生良好預(yù)期，使市場的潛在需求加速轉(zhuǎn)化為有效需求。20XX年年底中央國家機(jī)關(guān)發(fā)放20億房補(bǔ)以及由此可能帶動的市屬機(jī)關(guān)的類似舉措，也將成為帶動20XX年市場需求的積極因素。各大銀行紛紛出臺政策促進(jìn)個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，也將對市場需求的提升起到推波助瀾的作用。根據(jù)偉業(yè)顧問對客戶調(diào)查資料的分析，隨著個人購房時代的到來，20XX年京城購房人群金字塔將繼續(xù)下移，明年市場整體需求量將繼續(xù)攀生。

20XX年市場的總供給量也有望保持強(qiáng)勁上升勢頭。20XX年市委、市政府發(fā)布文件，決定加速京城綠化隔離帶建設(shè)，準(zhǔn)備用3年時間完成60平方公里的綠化任務(wù)。為籌集綠化隔離帶的建設(shè)資金，允許有控制地在綠化隔離帶中開發(fā)部分商品房，這將帶動一批"綠化隔離帶"住宅項(xiàng)目在20XX年投放市場。此外，明年加入WTO和申奧活動等利好消息，使得開發(fā)商對20XX年京城房地產(chǎn)市場前景充滿信心，投資有不斷擴(kuò)大的趨勢。但總體來看，20XX商品房市場總供給的增長速度有望超過總需求的增長速度，供求之間的總量差距將日益顯現(xiàn)，競爭局面將比以往更為嚴(yán)峻。

對于供給、需求結(jié)構(gòu)，我們預(yù)測：

由于前期開發(fā)成本的剛性，明年商品住宅市場供給的產(chǎn)品仍將以總價80-120萬元的房子為主，與市場主流客戶的總價30-50萬元的住宅需求不匹配，這個矛盾需要較長時間方能得以解決。

隨著綠化隔離帶建設(shè)擴(kuò)大了土地的供給面積，而且由于這些土地多是位于四環(huán)、五環(huán)之間的農(nóng)田，價格較低，拆遷成本也不高，所以20XX年土地成本有望下降。但由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，低價拿地的項(xiàng)目并不會馬上投入市場，明年進(jìn)入市場的項(xiàng)目將是今年或去年取得土地的項(xiàng)目，相對而言土地成本較高，成本的剛性決定明年商品住宅市場供給仍將以總價80-120萬元的房子為主。而另一方面，隨著購房者金字塔的下移，雖然購房者總量增加，但對房屋總價的承受能力將會下降，根據(jù)偉業(yè)對客戶需求的調(diào)查分析，認(rèn)為20XX年市場需求的主流產(chǎn)品將是總價30-50萬元之間的房子。這說明20XX年房地產(chǎn)市場的供給、需求結(jié)構(gòu)不匹配，而且這個矛盾在短期內(nèi)不易解決。

我們對投資量預(yù)測的結(jié)果是：房地產(chǎn)投資渠道呈現(xiàn)多元化，投資量將有所上漲。

20XX年房地產(chǎn)投資將呈現(xiàn)多元化，新增投資將主要來自外地投資、其它行業(yè)游資、外商投資和上市融資等多個渠道，其中尤以外地及其他行業(yè)投資最為值得關(guān)注。

20XX年北京市房地產(chǎn)市場供求兩旺，業(yè)績不俗。入關(guān)后，北京更將以其作為中國政治中心的獨(dú)特地位，成為跨國公司進(jìn)駐中國的前哨；

而北京新經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展將進(jìn)一步提高集團(tuán)、個人的購買能力。巨大的市場需求、較大的利潤空間、相對寬松的競爭環(huán)境，使外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對北京的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生良好預(yù)期，紛紛籌備進(jìn)軍京城房地產(chǎn)市場，這將為北京房地產(chǎn)市場注入新的投資。

20XX年中國將加入WTO，許多行業(yè)，如貿(mào)易、金融、零售業(yè)等投資風(fēng)險、競爭壓力增大，投資回報(bào)率面臨大幅滑坡的危險，為保證較高的投資回報(bào)率，規(guī)避投資風(fēng)險，房地產(chǎn)相對于IT、生物工程等新興高利潤行業(yè)具有的低風(fēng)險、高回報(bào)的行業(yè)特點(diǎn)將成為這些其它行業(yè)游資的理想選擇。

目前中國房地產(chǎn)企業(yè)中，有外資參與的企業(yè)多達(dá)5000家（包括港、澳、臺地區(qū)），占全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的20％，每年全國房地產(chǎn)企業(yè)利用外資已逾40多億元[1]。為進(jìn)一步擴(kuò)大利用外資的規(guī)模，我國政府有關(guān)部門出臺了一系列優(yōu)惠政策，如所需資金可通過有關(guān)渠道進(jìn)行融通、投資者所獲利潤在按規(guī)定交稅后可以自由匯出等；

此外，新房改政策的推行，使房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步調(diào)整，房地產(chǎn)發(fā)展日趨理性化、規(guī)范化，這更加堅(jiān)定了外商投資中國房地產(chǎn)業(yè)的信心。巨大的房地產(chǎn)市場、不斷改善的投資環(huán)境和較豐厚的回報(bào)，將使我國房地產(chǎn)業(yè)成為外商競相投資的重要領(lǐng)域。

1992-1994年房地產(chǎn)市場的過度火爆造成了經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮和通貨膨脹，1994年下半年開始，中央及時出臺了抑制房地產(chǎn)市場過熱的一系列政策，1995、1996、1997年中國證監(jiān)會以暫不考慮新的房地產(chǎn)企業(yè)上市為名控制房地產(chǎn)企業(yè)上市。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)由通脹轉(zhuǎn)為緊縮，上市企業(yè)的選擇機(jī)制不斷完善，今年房企上市開始解凍，這將在一定程度上解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的資金問題。

第二部分成本預(yù)測成本是影響價格的另一重要因素，我們對于房地產(chǎn)綜合成本的預(yù)測是：融資成本、土地成本有望下降，房地產(chǎn)綜合成本將出現(xiàn)一定的下降空間。

20XX年引致房地產(chǎn)綜合成本下降的因素主要體現(xiàn)在土地供應(yīng)量的相對寬松以及開發(fā)資金的相對充裕這兩個方面。隨著綠化隔離帶建設(shè)今年開始啟動，按規(guī)劃將用3至4年時間完成綠化60平方公里面積的任務(wù)，綠化隔離帶建設(shè)中允許在農(nóng)民自住房建成的前提下，由集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)部分商品房上市出售，所得收入用于補(bǔ)償拆遷、新村建設(shè)及綠化建設(shè)，建設(shè)農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房的比例為1：[2]。綠化隔離帶建設(shè)將增加土地一級市場的供應(yīng)量，有利于抑制土地零級市場[3]的炒買炒賣行為，降低土地成本。此外，為加快工程進(jìn)度，北京市綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)總指揮部出臺"一條龍"審批制度[4]審批綠化隔離帶中的建設(shè)項(xiàng)目，這將縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期，從而減少融資成本。

同時也存在一些促使成本上升的因素，一是產(chǎn)品品質(zhì)的提高，如室內(nèi)或廚衛(wèi)精裝修房正逐漸取代毛坯房成為市場的主流產(chǎn)品，建筑外裝由涂料向面磚發(fā)展；

二是國家已出臺政策，嚴(yán)禁在建筑中使用粘土磚、鑄鐵管等建筑材料，而目前市場上其它替代材料的價格相對較高。

但是上述影響因素，在同等品質(zhì)要求下，我們認(rèn)為推動綜合成本下降的因素相對更為突出一些，因此，綜合成本存在小幅下彈的可能。因此，明年房地產(chǎn)綜合成本在一定程度上下降將是大勢所趨。

[2]引自：北京市人民政府辦公廳文件京政辦發(fā)[20XX]20號[3]土地零級市場：指未辦理土地出讓的劃撥土地使用權(quán)，未經(jīng)政府有關(guān)部門審批，私下轉(zhuǎn)讓所形成的市場。

[4]引自：北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部京總指發(fā)[20XX]11號第三部分價格預(yù)測根據(jù)前兩個部分的預(yù)測結(jié)果，我們已經(jīng)對市場價格走勢有了一個大體的把握，將價格預(yù)測單列成一部分的目的是：一方面在上述分析的基礎(chǔ)上，給出價格走勢的明確結(jié)論；

另一方面通過對價格結(jié)構(gòu)的剖析，深化對價格走勢的認(rèn)識。首先給出我們的總體觀點(diǎn)：市場將出現(xiàn)兩極分化，豪宅、低總價房趨熱，低價房比例上升，導(dǎo)致商品房加權(quán)平均價格下降。

根據(jù)上文中商品房需求結(jié)構(gòu)的分析，我們認(rèn)為明年住宅市場將凸現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為豪宅、低總價房會成為市場中的熱點(diǎn)，而中檔樓盤盡管其市場主體地位仍將保持，但市場熱點(diǎn)恐怕將不在集中在中檔樓盤上。豪宅主要客戶定位為高收入的成功人士，他們購房置業(yè)的首要因素不是價格，而是項(xiàng)目的品質(zhì)及由此帶來的產(chǎn)品附加價值（可能是非物質(zhì)價值），以襯托自己的身份地位，豪宅能夠滿足這些客戶的心理和需求特點(diǎn)，而且，從以往的市場情況來看，豪宅的供應(yīng)市場在北京還遠(yuǎn)沒有形成，是一個很有前景的市場空白。隨著個人購房時代的到來，購房客戶群金字塔下移，一方面這些購房者的居住條件較差，改善住房條件的愿望迫切，另一方面由于收入水平較低，所以購買能力不強(qiáng)。對這批購房者而言，價格是他們選擇住宅的首要因素，一些總價較低而品質(zhì)不差的項(xiàng)目將成為這批客戶的搶手貨。

為迎合一般消費(fèi)者的住房需求，20XX年將有更多的低總價住宅投放市場，使低總價房在住宅產(chǎn)品中所占的比例提升，從而引起綜合房價回落。

第四部分市場預(yù)測市場預(yù)測部分又可細(xì)分為兩個層次，第一個層次從物業(yè)類型的角度，對與住宅市場相關(guān)的幾類物業(yè)市場的走勢進(jìn)行預(yù)測，主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、寫字樓市場和二、三級市場；

另一層次是從空間角度，對京城區(qū)域市場的演變趨勢進(jìn)行預(yù)測。

對于經(jīng)濟(jì)適用房市場，我們的預(yù)測是：經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)面積縮小，價格上漲。

根據(jù)抽樣調(diào)查，北京市民中42％的購房人可承受總價20萬元的房子，27％的購房人可承受總價20萬元至30萬元的房子。而經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的政府最高限價在每平米2350元至4450元之間，每套總價30萬元左右[5]，正好滿足這些人的需求，市場潛在需求極大。1999年北京市竣工150萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房已被搶購一空，盡管20XX年經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃開復(fù)工面積達(dá)到918萬平方米，其中續(xù)建去年已批的經(jīng)濟(jì)適用房318萬平方米，新開600萬平方米，年底前計(jì)劃竣工150萬平方米，但目前回龍觀、天通苑仍出現(xiàn)沒房可賣的"斷頓"現(xiàn)象；

數(shù)千戶居民排隊(duì)等著買回龍觀二期、天通苑四期的房子。可以說，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求是不爭的事實(shí)，受供求關(guān)系的影響，盡管國家對經(jīng)濟(jì)適用房有明確限價，但經(jīng)濟(jì)適用房價格仍存在上漲動力。

雖然理論上經(jīng)濟(jì)適用房將有效解決中低收入家庭的居住問題，但兩年的實(shí)踐也暴露了經(jīng)濟(jì)適用房存在的一些問題，主要體現(xiàn)在：一、補(bǔ)貼方式不合理；

二、土地?zé)o償劃撥不符合土地制度改革的方向；

三、購買對象沒有限定；

四、經(jīng)濟(jì)適用房在購買對象、位置、戶型質(zhì)量上與周邊商品房相差無幾，又具有一定價格優(yōu)勢，有損市場公平競爭；

五、產(chǎn)權(quán)不清晰。這些問題也在其它城市中有所體現(xiàn)，因此部分城市開始考慮取消經(jīng)濟(jì)適用房政策，探索其它解決中低收入家庭住房問題的方法，如上海市政府決定讓上海的住房供應(yīng)完全通過市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，形成內(nèi)銷商品房和外銷商品房兩個過渡性交易通道，最終形成統(tǒng)一的商品住房市場，與廉租住房保障體系一起，最終成為上海兩大住房體系，南京市亦于8月15日宣布取消經(jīng)濟(jì)適用房政策，改為為最低收入者提供廉租房。面對上述問題，政府有關(guān)部門正加緊制定相關(guān)政策法規(guī)，控制經(jīng)濟(jì)適用房的購買條件和開發(fā)量，在政策法規(guī)尚未出臺之前，政府將會謹(jǐn)慎控制經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)量，因此20XX年經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)面積可能會縮小。

伴隨綠化隔離帶建設(shè)，公路一環(huán)將成為商品房開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，而該區(qū)位也是經(jīng)濟(jì)適用房集聚的區(qū)位，前文已提到綠化隔離帶建設(shè)將帶來土地成本、融資成本下降，從而帶來綠化隔離帶商品房價格下降，同等品質(zhì)的商品房與經(jīng)濟(jì)適用房價差縮小，商品房將部分起到經(jīng)濟(jì)適用房的作用，解決中低收入家庭的住房問題，因此20XX年經(jīng)濟(jì)適用房將不會象20XX年這么火。

20XX年寫字樓市場的總體趨勢是：

租、售市場兩旺，比較而言，租務(wù)市場更加樂觀。

從京城寫字樓市場供給量來看，自1994年國家開始對甲級寫字樓開發(fā)量進(jìn)行控制以來，寫字樓入市量不大。根據(jù)偉業(yè)項(xiàng)目監(jiān)測，1999年共有15棟寫字樓入市，建筑面積總計(jì)約68萬平方米，比1998年減少了43萬平方米；

截止20XX年11月底，新入市的寫字樓約為90萬平方米，較之去年投放量有所上漲，尤其是下半年寫字樓新盤比較集中，但由于寫字樓開發(fā)周期較長，下半年開工的寫字樓要在后年才能陸續(xù)投入使用，所以不會對明年的寫字樓市場造成沖擊。中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)）20XX年6月開始拆遷，但規(guī)劃的100萬平方米的總建筑面積要在5年內(nèi)陸續(xù)投放市場，所以短期內(nèi)也不會造成寫字樓市場供給量的大幅上漲。由此可見，20XX年新上市寫字樓面積有望增加，但幅度不會很大。

從寫字樓市場的需求量來看，1997、1998兩年受亞洲金融危機(jī)沖擊，許多亞洲公司（如韓國、日本）紛紛減少在華投資，中資企業(yè)也因?yàn)閺木o的財(cái)政政策開始慎重投資，寫字樓需求量萎縮。進(jìn)入1999年，寫字樓租、售市場持續(xù)下滑的勢態(tài)得到控制，開始進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。99年下半年，京城網(wǎng)絡(luò)公司異軍突起，年底中美簽定市貿(mào)雙邊準(zhǔn)入?yún)f(xié)議，標(biāo)志著中國朝WTO邁出了重要一步，為寫字樓市場需求增長帶來了強(qiáng)勁的推動力。據(jù)統(tǒng)計(jì)在寫字樓市場不景氣的1998年尚有約68萬平方米的甲級及國際甲級寫字樓被購置或租賃，可見在1999年、20XX年在寫字樓入市新盤總量不大的情況下，20XX年寫字樓市場有望保持供需兩旺相對樂觀的局面。

圖1北京市寫字樓供應(yīng)量根據(jù)偉業(yè)監(jiān)測，1997年以來京城寫字樓市場可劃分為兩個階段，1997、1998年為第一階段，售價、租金指數(shù)一路下滑；

1999、20XX年為第二階段，寫字樓市場進(jìn)入消化盤整期，市場走勢比較平穩(wěn)。20XX年2季度開始，寫字樓銷售市場需求量上升，寫字樓售價有所回落，標(biāo)志著銷售市場有價無市的局面得到扭轉(zhuǎn)，寫字樓出租市場則觸底反彈，租金慢慢爬升。從指數(shù)的走勢來看，20XX年寫字樓租金指數(shù)有望繼續(xù)上揚(yáng)，寫字樓收益率增加，從而帶動銷售市場需求上漲，價格上揚(yáng)。

圖2北京市寫字樓售價、租金指數(shù)20XX年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢也讓我們對寫字樓市場預(yù)期良好。根據(jù)專業(yè)人士預(yù)測，我國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過近幾年的調(diào)整后，將進(jìn)入一個持續(xù)快速增長期。北京市作為中國新經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)，經(jīng)濟(jì)增長速度更將高于全國水平。宏觀經(jīng)濟(jì)的繁榮，有利于保證寫字樓市場的國內(nèi)需求；

20XX年中國入市談判將進(jìn)入最后階段，入世后將進(jìn)一步擴(kuò)大京城寫字樓的內(nèi)外需求，寫字樓市場有望持續(xù)繁榮之勢。

我們認(rèn)為明年：二手房市場將結(jié)束前兩年的徘徊局面，成交量有望顯著提升，三級市場的開放將會與一、二級市場形成良性互動。

1999年11月15日，北京市住房二級市場[6]正式啟動，截止20XX年9月底，僅成交二手房960余套[7]。二級市場交易不暢的主要原因是：（1）市場二手房租金、售價比偏大，出租比出售更合適；

（2）二手房賣家、買家預(yù)期價格差距較大，成交困難；

（3）二級市場稅費(fèi)和收益分配不合理；

（4）北京市住宅一級、二級市場之間的價格差距過大，賣家以舊換新難；

（5）單位把關(guān)二手房難入市。

通過對北京、上海兩市的二手房市場，可更清晰北京市二手房市場不暢的原因。北京市二手房交易賣方按照成交價格的3%交納土地出讓金，而上海市的標(biāo)準(zhǔn)是1%；

為促成交易，上海市推出退稅等優(yōu)惠政策，規(guī)定賣方在交易日前后6個月內(nèi)購買新房的，可以返還賣房款中用于購買新房的那部分金額的5%，北京市不但沒有優(yōu)惠政策，反而規(guī)定成交單價在4000-5000元的部分上繳20%，超過5000元的部分上繳50%；

上海人只要加10多萬就能改善住房條件，北京市由于房價較高，需再增加20到30萬才能買到一手房[7]。

基于二手房市場存在的上述瓶頸，謝家瑾司長強(qiáng)調(diào)開放住房二級市場要切實(shí)解決辦事程序繁瑣，收益分配政策不合理，中介服務(wù)跟不上等問題，使二手房買賣盡快活躍起來，帶動一手房的銷售。

三級市場[8]主要包括三種交易方式：（1）差價換房[9]；

（2）公有住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；

（3）公有住房轉(zhuǎn)租。當(dāng)前京城三種交易方式都不同程度的從隱性市場走向公開化，交易活動比較活躍，但由于缺少相應(yīng)法規(guī)管制約束，三級市場尚存在不少問題，如（1）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明；

（2）對承租人收益未進(jìn)行合理分配，收益全歸自己；

（3）操作很不規(guī)范；

（4）中介機(jī)構(gòu)魚目混珠，經(jīng)營人員素質(zhì)不高。三級市場的開放有利于市場租金回落，降低租金、售價比，從而加速二手房市場發(fā)展；

有利于社會住房資源的合理配置，滿足居民改善住房條件的需求；

有利于促進(jìn)整個住宅市場的繁榮，隨著我國住房制度改革不斷向前推進(jìn)，以開放住宅三級市場為新的切入點(diǎn)，尋求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場，已成為當(dāng)務(wù)之急。目前，北京市國土房管局正在積極準(zhǔn)備開放三級市場。

關(guān)于京城區(qū)域市場，我們通過縱向分析和橫向比較的基礎(chǔ)上提出：京城三大板塊--泛中關(guān)村地區(qū)[10]、泛亞運(yùn)村地區(qū)[11]、泛CBD地區(qū)[12]市場繼續(xù)看好，京沈高速、京開高速、京津塘高速、公路一環(huán)綠化隔離帶三線一環(huán)沿線將成為新的熱點(diǎn)地區(qū)。

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，中關(guān)村地區(qū)、亞運(yùn)村地區(qū)、CBD地區(qū)是項(xiàng)目比較集中，配套比較完善、最被市場看好的三大板塊，據(jù)偉業(yè)顧問監(jiān)控的全市項(xiàng)目信息統(tǒng)計(jì)，這三個區(qū)域的項(xiàng)目寫字樓個數(shù)占全市寫字樓項(xiàng)目個數(shù)的比例分別是：16%、4%、8%，一個區(qū)域?qū)懽謽菣n次和集中程度可以反映該區(qū)域的繁榮程度；

另外，據(jù)偉業(yè)顧問20XX年新項(xiàng)目監(jiān)控，泛中關(guān)村地區(qū)、泛亞運(yùn)村地區(qū)、泛CBD地區(qū)新開盤項(xiàng)目個數(shù)占全市全年新開盤項(xiàng)目個數(shù)的比例分別是14%、8%、20%?？梢钥闯?，在將要過去的一年里，京城這三大板塊被市場看好。

我們認(rèn)為主要依據(jù)是：

首先是國家政策和市政設(shè)施對三大板塊的影響。在大力發(fā)展中關(guān)村科技園區(qū)的大背景下，泛中關(guān)村地區(qū)的項(xiàng)目得到市場的青睞，這種優(yōu)勢在未來幾年依然存在，在萬柳地區(qū)表現(xiàn)地更為突出。城市輕軌鐵路西段（西直門-回龍觀車站）將于20XX年底建成通車，中途經(jīng)過大鐘寺、知春路、五道口、上地等，泛中關(guān)村地區(qū)的交通會更加方便。

四條申奧大道（四環(huán)路、大屯路、北辰東路、公路一環(huán)北苑段）的拓寬，另外，5號線（昌平區(qū)的北太平莊北站-豐臺區(qū)的宋家莊）已動工，一期工程預(yù)計(jì)于20XX年完成，中途經(jīng)過大屯站等，四條申奧大道的拓寬，這些都會加熱泛亞運(yùn)村地區(qū)項(xiàng)目。

隨著入世協(xié)議的即將簽署，外資與外商的涌入，外商會首選東部這個緊臨大使館、配套齊全、國際色彩濃郁的涉外區(qū)域，泛CBD區(qū)域會更大更繁榮。

其次是高檔寫字樓對三大板塊的帶動影響。在泛中關(guān)村地區(qū)，有幾個高檔智能化寫字樓在本年度陸續(xù)竣工入住，如騰達(dá)大廈，中關(guān)村科技發(fā)展大廈、中關(guān)村大廈、海淀新技術(shù)大廈等，應(yīng)運(yùn)而來的就是對住宅類物業(yè)和商服配套的需求，這一區(qū)域的住宅類項(xiàng)目銷售速度普遍比較快，這種帶動因素在泛亞運(yùn)村地區(qū)和泛CBD地區(qū)也存在。在泛亞運(yùn)村地區(qū)，隨著匯欣大廈、陽光廣場、遠(yuǎn)大中心的入住，這個區(qū)域的商業(yè)氛圍越來越濃，許多發(fā)展商選擇在泛亞運(yùn)村投資建房。泛CBD地區(qū)臨使館區(qū)，除了有許多高檔涉外公寓、寫字樓及娛樂設(shè)施這些硬件外，還有很強(qiáng)的涉外生活氛圍，這種軟件上的需求是許多外國人在些置業(yè)的原因。

京沈高速、京開高速、京津塘高速、公路一環(huán)綠化隔離帶三線一環(huán)沿線將成為值得關(guān)注的新區(qū)域熱點(diǎn)，盡管在20XX年其能量釋放仍然有限，但其在20XX年快速啟動將是不容置疑的。據(jù)偉業(yè)指數(shù)監(jiān)測，三線一環(huán)沿線在近幾年已有一些受市場歡迎的項(xiàng)目推出，如：九龍家園、萬科星園、綠色家園，使這些開發(fā)比較晚的區(qū)域開始受到市場的關(guān)注。

從供應(yīng)來看：北京目前的幾條高速路中京昌、京順開發(fā)比較早，周邊項(xiàng)目比較集中，目前在公路一環(huán)內(nèi)這兩條高速路邊可開發(fā)的土地很有限，所以一部分開發(fā)商開始把目光轉(zhuǎn)移到有開發(fā)潛力的南城幾條高速路京沈、京開、京津塘，另外，市委、市政府決定用3年時間完成公路一環(huán)綠化隔離帶任務(wù)，所以明年京沈、京開、京津塘高速路、公路一環(huán)周邊將會出現(xiàn)比較多的項(xiàng)目，使這些區(qū)域成為新的熱點(diǎn)。

從需求來看：隨著有車族的增多和高速路效應(yīng)會使住宅外延成為可能。加入WTO后使車稅降低、銀行可做車輛按揭、人們對未來收入的樂觀表現(xiàn)會使有車族越來越多，高速路的通暢使人們對距離不再那么敏感，這些都會增大對京沈、京開、京津唐高速路、公路一環(huán)周邊項(xiàng)目的需求，使這些區(qū)域成為新的熱點(diǎn)。

[5]引自：9月21日北京晚報(bào)[6]二級市場：住房二級市場是相對于一級市場和三級市場而言的，其范圍是房屋產(chǎn)權(quán)人將一級市場上購買的房產(chǎn)進(jìn)行交易，其中也包括已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房的再交易，又稱二手房交易。

[7]引自：北京房地產(chǎn)20XX年11月刊[8]三級市場：指公有住房使用權(quán)市場，開放住房三級市場，就是允許承租人將自己承租的公有住房使用權(quán)推向市場，通過轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、差價換房、拆遷、貨幣補(bǔ)償?shù)确绞剑瑩Q取貨幣收入的交易行為。

[9]差價換房：交換雙方因住房面積、朝向、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、地理位置等因素的差異，一方以貨9幣形式給予對方部分補(bǔ)償。

[10]泛中關(guān)村地區(qū)是指以中關(guān)村地區(qū)為核心，向四周延伸，包括中關(guān)村、上地、西三旗、學(xué)院路、萬柳地區(qū)、魏公村地區(qū)、紫竹院地區(qū)。由于中關(guān)村內(nèi)可開發(fā)的土地越來越少，而這些區(qū)域在中關(guān)村附近，受大力發(fā)展中關(guān)村科技園區(qū)的影響，發(fā)展比較快，且人們也認(rèn)可這些區(qū)域的中關(guān)村概念，于是就形成了泛中關(guān)村地區(qū)；

[11]泛亞運(yùn)村地區(qū)是指以亞運(yùn)村為核心，向外延伸，包括亞運(yùn)村、小關(guān)-小營、洼里、北苑。這些地區(qū)受亞運(yùn)村、四條申奧大道和未來奧運(yùn)村的影響，居住和投資氛圍越來越濃，這就形成了泛亞運(yùn)村地區(qū)；

[12]泛CBD地區(qū)是指以國貿(mào)為中心，向四周延伸，包括國貿(mào)、燕莎、金臺里、延靜里、紅廟、八里莊，原來CBD地區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地已經(jīng)特別有限，所以開發(fā)商把目光轉(zhuǎn)移向四周轉(zhuǎn)移，特別是向東四環(huán)附近推進(jìn)，這些區(qū)域在CBD附近，受其交通、商業(yè)和貿(mào)易氛圍的影響，而且隨著私家車的普及，人們對距離容忍度的提高，CBD的概念越來越模糊，于是就出現(xiàn)了泛CBD地區(qū)。

第五部分產(chǎn)品預(yù)測上述四個部分，我們分別從宏觀角度對供需、成本、價格和市場進(jìn)行了預(yù)測，本部分將從微觀入手，對產(chǎn)品的發(fā)展趨勢做些分析和預(yù)測。主要包括產(chǎn)品規(guī)模、配套和設(shè)計(jì)三個方面。

對于20XX年產(chǎn)品規(guī)模的走勢，我們預(yù)測：明年將有一些超大規(guī)模項(xiàng)目[13]出現(xiàn)，容積率呈下降趨勢。

從北京現(xiàn)狀來看，在市區(qū)出現(xiàn)超大規(guī)模項(xiàng)目已不可能?；仡欁钤绲某笠?guī)模項(xiàng)目有望京新城、京通新城，后來在亞運(yùn)村相繼出現(xiàn)一些大規(guī)模項(xiàng)目，今年又在望京地區(qū)、泛中關(guān)村地區(qū)、泛亞運(yùn)村區(qū)出現(xiàn)幾個超大規(guī)模社區(qū)，分析超大規(guī)模項(xiàng)目出現(xiàn)的原因，有以下幾點(diǎn)：

第一，從城市的發(fā)展規(guī)律和北京的情況來看，住宅布局向外延伸是必然的，隨著綠改的深入，在政府的支持下，會在南城、綠化隔離帶、中關(guān)村萬柳地區(qū)等地區(qū)有更多更大規(guī)模土地出讓，使大規(guī)模項(xiàng)目的出現(xiàn)成為可能；

第二，容易做出完善的配套。經(jīng)營超大規(guī)模項(xiàng)目的發(fā)展商是比較有實(shí)力的，而且有足夠的面積，這就保證能比較容易地做出完善的配套，另外，還可以做出有特色的園林設(shè)計(jì)、建筑、服務(wù)和文化等，提高項(xiàng)目的品質(zhì)；

第三，容易塑造品牌、做出形象，做成一個深入人心的產(chǎn)品；

經(jīng)營超大規(guī)模項(xiàng)目的發(fā)展商是有經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上的實(shí)力并有足夠的面積來做出有特色的產(chǎn)品，吸引客戶，獲得市場的認(rèn)可，塑造自己的品牌形象；

第四，從現(xiàn)狀看，產(chǎn)品的包裝競爭比較激烈，相同的廣告費(fèi)如果均攤到超大規(guī)模項(xiàng)目上，會使平均費(fèi)用降低，使發(fā)展商獲得最大利潤，客戶也得到性能價格比上的實(shí)惠。

與此同時，全市的容積率呈下降趨勢。目前，全市的項(xiàng)目主要集中在三四環(huán)附近，這些區(qū)域的土地出讓金比較高，為了獲得最大利潤，發(fā)展商一般做高層項(xiàng)目，容積率比較高，隨著綠化隔離帶的深入，項(xiàng)目會向城市外圍發(fā)展，距離城區(qū)比較遠(yuǎn)的區(qū)域土地出讓金相對較低，發(fā)展商為了加快資金運(yùn)轉(zhuǎn)以獲得最大利潤，會選擇小高層、多層甚至三、四層的項(xiàng)目，使全市項(xiàng)目的容積率呈下降趨勢。

從需求來看，客戶多偏好朝陽好、通風(fēng)好的板式住宅，據(jù)偉業(yè)客戶需求調(diào)查表明：客戶對樓型偏好依次為多層帶電梯、多層、小高層、高塔（當(dāng)時問卷中沒有設(shè)計(jì)三、四層這一選項(xiàng)），可見，客戶比較偏好低層板式住宅。另外，由于北京風(fēng)沙侵蝕嚴(yán)重，客戶對綠化的關(guān)注就多一些，這就對小區(qū)里綠化提出了更高的要求，低層板樓和高綠化率都會使整個小區(qū)的容積率降低。

從供應(yīng)來看，明年的項(xiàng)目多集中在四環(huán)和綠化隔離帶，這些區(qū)域的項(xiàng)目多為多層、小高層甚至三、四層項(xiàng)目，因?yàn)檫@些區(qū)域的土地出讓金比較低，對于低土地出讓金的項(xiàng)目來說，建多層磚混結(jié)構(gòu)的總成本比高層住宅更低，從發(fā)展商利益來看，建低容積率項(xiàng)目能使利潤最大化。

從配套和設(shè)計(jì)兩個方面，我們認(rèn)為明年：智能化[14]將得到具體的詮釋；

產(chǎn)品使用功能和空間設(shè)計(jì)將呈現(xiàn)彈性化特征；

景觀設(shè)計(jì)將更注重實(shí)用功能，而不僅僅只是觀賞性。

首先，智能化不再只是泛泛而談，將得到具體、深入地詮釋。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及和電子商務(wù)逐