農(nóng)行土地整治項目貸款介紹

農(nóng)行土地整治項目貸款介紹

農(nóng)村土地整治貸款新農(nóng)村建設(shè)貸款以推進城鄉(xiāng)發(fā)展一體化為中心，集中支持提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力、集約利用農(nóng)村土地資源、改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件等領(lǐng)域：

（一）農(nóng)村土地整理復(fù)墾開發(fā)；

（二）農(nóng)村村莊整治；

（三）農(nóng)村土地收儲整理開發(fā)等。

政府主導(dǎo)、實體承貸、財政資金和政策性信貸資金合力支農(nóng)政府主導(dǎo)：項目建設(shè)列入地方政府投資規(guī)劃，地方政府是項目建設(shè)運營和融資的主導(dǎo)人。

實體承貸：借款人具有與項目實施（建設(shè)或運營）相應(yīng)的權(quán)益性資本、經(jīng)營性資產(chǎn)或可支配的現(xiàn)金流，具有可持續(xù)發(fā)展能力，具有承擔項目建設(shè)運營的相關(guān)資質(zhì)和能力。

財政資金和政策性信貸資金合力支農(nóng)：地方政府建立項目風險補償機制，農(nóng)發(fā)行提供政策性信貸資金支持，實現(xiàn)銀政資源合理配置，顯著提升支農(nóng)成效，有效防控信貸風險。

該項貸款由土地儲備機構(gòu)承貸，用于土地收儲整理、收儲土地范圍內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（含雨水、污水、給水、電力、電信、道路、綠化等）、收儲土地范圍內(nèi)村莊拆遷補償、項目對應(yīng)新建農(nóng)民集中安置房及配套設(shè)施等新農(nóng)村項目的建設(shè)，通過項目建設(shè)，可以加快推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，可以實現(xiàn)土地的集約利用，通過土地收儲出讓和大項目建設(shè)最終拉動周邊土地價值的提升和項目周邊片區(qū)的綜合開發(fā)，借款人用綜合收益或項目自身收益歸還貸款本息，包括土地出讓收入返還及借款人其他收益等。

（一）區(qū)域準入項目所屬行政區(qū)域應(yīng)符合以下條件：

1、當?shù)亟?jīng)濟健康發(fā)展，法制環(huán)境和信用環(huán)境良好。

2、當?shù)卣c農(nóng)發(fā)行合作良好，無欠本欠息。

3、本級政府上一年度區(qū)域準入指標符合有關(guān)規(guī)定，其中，負債率不超過10％，債務(wù)率不超過100％，償債率不超過15％，項目申請貸款額度不超過區(qū)域融資最高額度。地（市）級或過去三年一般預(yù)算收入（公共財政預(yù)算收入）年增長率均超過15％縣級的區(qū)域準入指標上限，經(jīng)總行核準后可適當上浮，上浮比例最高不超過50％；

省級區(qū)域可不計算上述指標。

為了嚴格防范地方政府過度負債風險，總行將嚴格加強“三率一額度”準入指標上浮管理，對一般縣域項目原則上不允許上浮。

對于超出地方政府投融資客戶承貸項目區(qū)域準入要求的農(nóng)村土地類項目，在全額采用土地抵押方式的基礎(chǔ)上，全面評估貸款風險水平，可在滿足風險防控的前提下予以支持。

（二）項目準入1、項目條件（1）項目由政府主導(dǎo)，充分體現(xiàn)政策支農(nóng)，切實保護農(nóng)民利益，符合國家農(nóng)村土地整治、農(nóng)民集中住房建設(shè)等有關(guān)政策。

（2）項目提供明確建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)主體、總投資、資金來源等內(nèi)容的政府相關(guān)文件。

（3）項目建設(shè)內(nèi)容符合當?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)等規(guī)劃。

（4）項目立項。取得有權(quán)部門同意借款人收購、整理、儲備項目用地的審批文件，并提供經(jīng)同級人民政府批準的項目實施方案。

（5）項目土地審批手續(xù)。項目取得合法有效的土地審批手續(xù)。

土地收儲整理開發(fā)項目須取得已列入當?shù)卣甓韧恋貎溆媱澋淖C明文件。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點項目須取得項目區(qū)實施規(guī)劃和建新拆舊的整體審批文件以及有權(quán)審批部門批準的土地周轉(zhuǎn)指標。

涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、集體土地征收的項目，取得政府有權(quán)部門批準文件。需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的大型項目，可采用分年度分批次辦理項目土地轉(zhuǎn)用征收報批手續(xù)的方式，由縣級（含）以上政府部門出具文件說明項目土地轉(zhuǎn)用征收報批計劃安排和新增建設(shè)用地指標落實保障情況。

涉及收回國有土地使用權(quán)的項目，提供國有土地使用權(quán)收購補償協(xié)議。

項目涉及建筑工程用地的，取得土地使用權(quán)證或用地預(yù)審許可文件。

（6）項目規(guī)劃許可。根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策要求須辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可的項目，取得政府有權(quán)部門批準的建設(shè)用地規(guī)劃許可文件。

涉及建筑工程建設(shè)的項目，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可文件。

分期建設(shè)、分期辦理規(guī)劃許可文件的項目，按照工程建設(shè)進度提供相應(yīng)的規(guī)劃許可文件，并提供當?shù)匾?guī)劃部門出具的有關(guān)分期辦理規(guī)劃許可手續(xù)的相關(guān)材料。

（7）項目施工許可。涉及建筑工程的項目須取得施工許可證或開工報告批準證明。

對于包含拆遷內(nèi)容、先拆后建的項目，在拆遷階段可不提供施工許可證或開工報告批準證明。

（8）項目拆遷許可。涉及農(nóng)民住房拆遷的項目，須先安置后拆遷，并提供經(jīng)有權(quán)審批部門批準的征地補償、安置方案。

涉及城鎮(zhèn)房屋拆遷的項目，提供有權(quán)部門下發(fā)的征收決定文件或房屋拆遷許可證。

分期拆遷的項目，按照拆遷工程進度提供相應(yīng)的拆遷許可證明。

（9）項目環(huán)境評價。依據(jù)國家環(huán)境保護法規(guī)，取得環(huán)評審批手續(xù)，土地收儲項目或項目中土地收儲部分建設(shè)內(nèi)容可不提供。

（10）項目用地合規(guī)性。

對項目農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、集體土地征收、國有土地收回、國有土地收購等土地利用批復(fù)文件要進行分析，確保土地利用批復(fù)文件中土地的位置、性質(zhì)、數(shù)量與項目土地相對應(yīng)。

需要新增建設(shè)用地指標和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標的項目，須提供省級政府（含職能部門）的土地利用批復(fù)文件。

2、資本金農(nóng)村土地整治項目對資本金比例實行差別化管理，地市級政府投融資客戶原則上不低于30%，縣級政府投融資客戶原則上不低于35%，非政府投融資客戶原則上不低于35%，經(jīng)營性項目資本金比例應(yīng)嚴格按照國家和總行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并且從嚴把握。

3、償債備付率償債備付率各年一般不低于120％。

其中第一還款來源為借款人綜合收益或項目自身收益。

（1）以土地轉(zhuǎn)讓收入作為還款來源的項目，在預(yù)測土地轉(zhuǎn)讓收入時，充分考慮土地增值稅上繳、未開發(fā)投資土地轉(zhuǎn)讓限制等影響，合理確定借款人實際可得的土地轉(zhuǎn)讓收入數(shù)額。

（2）對于土地出讓收入返還的，按規(guī)定扣除應(yīng)上繳政府的各項基金。對還款來源包括土地出讓收入的項目，要以政府文件形式落實土地的分年度出讓計劃。

（3）對于適用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的項目，相關(guān)土地出讓收益須全部投入農(nóng)業(yè)和農(nóng)村領(lǐng)域，不得計入借款人可得到的土地出讓收入返還。

（4）以借款人其他收益作為第一還款來源。

（5）地方政府投融資客戶本級財政補貼資金在全部還本付息資金中的占比，除國家規(guī)定外占比不得超過30%。

對于還款來源不足的項目，借款人須與當?shù)卣炗喓戏ㄓ行У倪€貸差額補足協(xié)議。

1、應(yīng)為地方政府出資成立、具有獨立的法人資格、承擔本級行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)法人。

2、信用記錄良好。

3、經(jīng)營管理規(guī)范，財務(wù)狀況良好，具備按期償還貸款本息的能力。

4、本級地方政府財政狀況良好。

5、借款人須納入土地儲備機構(gòu)名錄6、項目融資額度須納入年度融資額度7、項目收儲土地須納入有關(guān)部門批準的年度土地儲備計劃。

鑒于國家土地管理部門分批次公布土地儲備機構(gòu)名錄，各省尚未出臺年度融資額度控制實施細則，暫不將5、6條作為土地儲備機構(gòu)承貸項目的準入和貸前條件。

各行要密切關(guān)注國土資源部門實行土地儲備機構(gòu)名錄管理的進展情況，對已與我行建立信貸關(guān)系、尚未納入名錄的土地儲備機構(gòu)，應(yīng)促請地方國土資源部門抓緊名錄申報工作。各省級財政部門出臺土地儲備機構(gòu)年度融資規(guī)?？刂茖嵤┘殑t后，土地儲備機構(gòu)須獲得省級財政部門核發(fā)的土地儲備機構(gòu)年度融資控制卡，項目融資規(guī)模在省級財政部門核定的年度可融資規(guī)模內(nèi)。項目收儲土地須納入有關(guān)部門批準的年度土地儲備計劃。

土地儲備機構(gòu)所屬的儲備土地須達到“凈地”出讓標準、具有合法的土地使用證的，方可用于該儲備機構(gòu)貸款抵押。儲備土地抵押值測算公式：抵押值=〔評估值-（評估值-收儲成本）×40%〕×抵押折率或抵押值=（評估值×60%+收儲成本×40%）×抵押折率。納入儲備的土地不得用于為土地儲備機構(gòu)以外的機構(gòu)融資擔保。

第一還款來源為借款人綜合收益或項目自身收益。土地類貸款主要以土地出讓收入返還還款。

綜合收益=自身收益（不低于70%）+本級財政補貼收入（不超過30%）自身收益=業(yè)務(wù)經(jīng)營收益+投資收益+已注入公司的土地轉(zhuǎn)讓收益+其他政府部門的專項補貼+上級財政補貼收入+其他經(jīng)營性收入。

其中,業(yè)務(wù)經(jīng)營收益包括其各項商品（產(chǎn)品）銷售收入、勞務(wù)服務(wù)收入、營運收入、工程價款結(jié)算收入、工業(yè)性作業(yè)收入以及其他業(yè)務(wù)收入。投資收益包括其債權(quán)性投資收益和權(quán)益性（股權(quán)）投資收益,主要為債券利息和股利。其他政府部門的專項補貼主要包括水利、交通、林業(yè)等部門的補貼。

②償債備付率要求：每個還款年度最低償債備付率不得低于120%。同時考慮覆蓋率與貸款期限的關(guān)系，過高需要壓縮貸款期限。通過調(diào)整土地單價和出讓計劃使覆蓋率達到合理范圍。注意出讓單價和抵押土地單價的關(guān)聯(lián)關(guān)系，出讓計劃年限可以長于還款期限。

貸款一般采取擔保貸款方式。依據(jù)農(nóng)發(fā)行基本信貸制度合理測算擔保額度，測算保證擔保值時應(yīng)剔除保證人的公益性資產(chǎn)因素；

累計最高擔保額度應(yīng)覆蓋項目貸款本金和還款期前12個月利息；

其中，采用項目未來收益質(zhì)押方式的，累計最高擔保額度應(yīng)覆蓋項目貸款本金和全部利息。

依據(jù)抵押房地產(chǎn)的區(qū)位，采取差異化抵押折率，位于京、津、滬轄區(qū)的折率不超過70％；

位于其他直轄市、省會城市及計劃單列市轄區(qū)的折率不超過65％；

位于地級市轄區(qū)的折率不超過60％；

位于其他區(qū)域的折率不超過55％。

（一）地市級政府投融資客戶原則上采取抵押和保證擔保方式。

（二）縣級政府投融資客戶原則上以抵押擔保為主（抵押超過70%）。

（三）擔保的要求：

1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，其價值按照市場評估價值確定；

以劃撥國有土地使用權(quán)為抵押的，在核定抵押率時需考慮應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的影響，有限制轉(zhuǎn)讓的劃撥國有土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

2、政府儲備土地（已完成土地收儲相關(guān)手續(xù)，具備出讓條件）只能為各級土地儲備中心提供抵押，土地儲備機構(gòu)用于抵押的儲備土地應(yīng)具有合規(guī)的土地使用權(quán)證；

規(guī)劃儲備土地（指未完成土地收儲相關(guān)手續(xù)、并不具備土地出讓條件）不得作為抵押品。

3、以土地出讓收入返還設(shè)定質(zhì)押權(quán)利的，須通過專用賬戶質(zhì)押設(shè)定權(quán)利，地方政府和財政部門須出具書面文件，并明確土地出讓收入返還至借款人質(zhì)押賬戶、同意辦理土地出讓收入返還質(zhì)押、土地使用權(quán)和出讓收益不得為第三方抵質(zhì)押等內(nèi)容，在測算質(zhì)押可擔保金額時需扣除上繳政府的土地出讓收益。

土地抵押要考慮土地取得（含地方政府注入）的合法合規(guī)性、土地轉(zhuǎn)讓限制條