房地產(chǎn)公司工程管理制度完整版范文

年4月19日房地產(chǎn)公司工程管理制度完整版文檔僅供參考目錄第一部分投資管理第一章項(xiàng)目投資管理制度6第二章項(xiàng)目建議書編制指引9第三章項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引11第四章項(xiàng)目立項(xiàng)評審決策指引19第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第一章項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度21第二章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程25第三章建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程26第四章景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程27第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)28第六章規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn)33第七章項(xiàng)目規(guī)劃方案評審指引36第八章建筑單體方案評審指引38第九章景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn)41第十章施工圖審查基本要求44附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡評表46施工圖審查意見表49第三部分工程管理第一章工程管理組織511.1管理組織機(jī)構(gòu)511.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理52第二章經(jīng)濟(jì)合同管理552.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定552.2工程類合同編制要點(diǎn)592.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn)612.4對外合同及付款簽批的意見632.5合同付款管理程序66附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以上）68經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以下）69經(jīng)濟(jì)合同付款審批表70合同管理臺帳71第三章采購與招標(biāo)管理723.1招標(biāo)管理規(guī)定723.2材料設(shè)備采購規(guī)定783.3甲供材料設(shè)備采購操作要點(diǎn)813.4乙供采購指定品牌及限價(jià)操作指引83附：招標(biāo)文件審批表85中標(biāo)通知書86投標(biāo)承諾函87履約保證金保函88材料設(shè)備采購計(jì)劃表89零星（緊急）采購審批單90限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表91乙供材料設(shè)備審定表92第四章工程進(jìn)度管理934.1工程進(jìn)度管理規(guī)定934.2施工進(jìn)度控制流程954.3施工進(jìn)度控制指引974.4進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn)99第五章工程質(zhì)量與施工管理1005.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定1005.2施工組織設(shè)計(jì)制度1045.3技術(shù)交底及施工圖會審制度1085.4樣板指路制度1105.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求1135.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定1155.7材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收指引1175.8質(zhì)量保證資料檢查要求1195.9分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求1215.10項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn)1225.11項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn)1245.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求1265.13工程竣工總結(jié)編制指引1325.14工程管理獎罰制度135附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表136材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表137材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收單138甲供材料設(shè)備臺帳139第六章工程造價(jià)管理1406.1成本管理制度1406.2工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定1436.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定1476.4項(xiàng)目成本核算與分析指引1496.5工程結(jié)算控制指引1516.6工程造價(jià)管理獎罰制度154附：設(shè)計(jì)變更審批表155設(shè)計(jì)變更通知單156現(xiàn)場變更簽證通知單157現(xiàn)場變更簽證費(fèi)用審核單158成本動態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表159現(xiàn)場簽證統(tǒng)計(jì)臺帳161設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺帳162合同統(tǒng)計(jì)臺帳163第七章安全文明生產(chǎn)管理1647.1安全文明生產(chǎn)管理制度1647.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識別指引1687.3施工現(xiàn)場安全檢查指引1707.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點(diǎn)1727.5工程事故處理指引173第四部分營銷管理第一章組織架構(gòu)與編制175第二章營銷策劃管理1762.1總則1762.2總體策劃1772.3階段策劃及實(shí)施1782.4市場調(diào)查與前期策劃1792.5營銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn)182第三章現(xiàn)場銷售工作管理1923.1銷售準(zhǔn)備1923.2現(xiàn)場銷售過程193第四章現(xiàn)場銷售工作規(guī)范1954.1銷售準(zhǔn)備工作1954.2銷售價(jià)格管理要點(diǎn)1994.3銷售合同范圍與草擬注意事項(xiàng)2014.4銷售面積確定操作要點(diǎn)2024.5銷售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng)2044.6廣告方案與實(shí)施操作2064.7銷售過程管理要點(diǎn)2094.8房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引2114.9銷售收款指引214第五章客戶服務(wù)工作規(guī)范2175.1客戶服務(wù)部職責(zé)2175.2客戶資料管理指引2185.3退換房辦理指引2205.4更名辦理指引2225.5客戶按揭代辦指引224第六章營銷費(fèi)用制度226第一部分投資管理第一章項(xiàng)目投資管理制度1總則1.1為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。2項(xiàng)目投資建議2.1計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。2.2計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書編制指引》的規(guī)定。2.3項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。3項(xiàng)目投資論證3.1項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。3.2項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于：1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；2）專項(xiàng)的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析；3）項(xiàng)目初步定位；4）資金來源計(jì)劃及融資方案；5）投資估算；6）經(jīng)營效益分析等。3.3項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會審查。3.4計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會的審查意見進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準(zhǔn)備。3.5《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。4項(xiàng)目投資決策4.1開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須經(jīng)過總經(jīng)理辦公會的評審。4.2總經(jīng)理辦公會收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開評審會議?？偨?jīng)理辦公會做出的評審決定包括三種：1）同意立項(xiàng)；2）不同意立項(xiàng)；3）推遲立項(xiàng)。4.3總經(jīng)理辦公會要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會審議。4.4總經(jīng)理辦公會同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會審批。4.5投資決策委員會同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。5項(xiàng)目并購及合資合作5.1項(xiàng)目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。5.2計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會審議批準(zhǔn)。5.3在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。6項(xiàng)目變更與調(diào)整6.1項(xiàng)目運(yùn)作過程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會經(jīng)過。6.2投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會，總經(jīng)理辦公會經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動報(bào)告上報(bào)投資決策委員會審批。第二章項(xiàng)目投資管理工作流程圖設(shè)定開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場部等相關(guān)部門配合進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研，提供調(diào)查資料市場部等相關(guān)部門配合進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研，提供調(diào)查資料進(jìn)行市場調(diào)研進(jìn)行市場調(diào)研相關(guān)部門參與定位、分析進(jìn)行市場定位相關(guān)部門參與定位、分析進(jìn)行市場定位提出《項(xiàng)目建議書》提出《項(xiàng)目建議書》總經(jīng)理辦公會審批總經(jīng)理辦公會審批相關(guān)部門參與可行性分析進(jìn)行項(xiàng)目論證、可行性分析相關(guān)部門參與可行性分析進(jìn)行項(xiàng)目論證、可行性分析編制《項(xiàng)目可行性報(bào)告》，并組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進(jìn)行修改編制《項(xiàng)目可行性報(bào)告》，并組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進(jìn)行修改總經(jīng)理辦公會評審《項(xiàng)目可行性報(bào)告》總經(jīng)理辦公會評審《項(xiàng)目可行性報(bào)告》總經(jīng)理辦公會評審經(jīng)過后，計(jì)劃配套部根據(jù)評審意見修改《項(xiàng)目可行性報(bào)告》總經(jīng)理辦公會評審經(jīng)過后，計(jì)劃配套部根據(jù)評審意見修改《項(xiàng)目可行性報(bào)告》報(bào)投資決策委員會審議報(bào)投資決策委員會審議審議經(jīng)過后，項(xiàng)目立項(xiàng)審議經(jīng)過后，項(xiàng)目立項(xiàng)第三章項(xiàng)目建議書編制指引1城市規(guī)劃及發(fā)展簡述2項(xiàng)目決策背景及摘要2.1外部環(huán)境1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。2.2內(nèi)部因素1）項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力的作用；3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。3項(xiàng)目概況3.1宗地位置3.2宗地現(xiàn)狀四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境3.5大市政配套3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價(jià)格3.8土地升值潛力初步評估3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。4法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析土地使用權(quán)歸屬、土地的她項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。5市場分析區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。6主要經(jīng)營指標(biāo)分析開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購置土地的資金來源計(jì)劃分析；營銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。7結(jié)論和建議第四章項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引1項(xiàng)目決策背景及分析1.1外部環(huán)境1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.2內(nèi)部因素1）項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力的作用；3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。2項(xiàng)目概況2.1宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀1）四至范圍；2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3）綜合容積率、住宅容積率；4）建筑密度；5）控高；6）綠化率等。2.7土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。2.8土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。3法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述3.1.1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地使用權(quán)歸屬、土地的她項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。3.1.2計(jì)劃手續(xù)項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估：政府資源利用的評估、政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評估。3.3總體評價(jià)對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。4市場分析4.1區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)和威脅點(diǎn)。4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。4.4整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。5規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。6工程及銷售計(jì)劃1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。2）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。7投資收益分析7.1成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。7.2稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟(jì)效益分析1）項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。3）敏感性分析：成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化。4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。7.4項(xiàng)目資金預(yù)測資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。8綜合分析與建議8.1優(yōu)勢從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機(jī)會從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。8.4結(jié)論和建議附表1開發(fā)成本測算項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）一、土地價(jià)款支出二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六、智能化系統(tǒng)費(fèi)七、園林環(huán)境工程費(fèi)八、配套設(shè)施費(fèi)九、其它建設(shè)工程支出十、管理費(fèi)用十一、銷售費(fèi)用十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用十三、各項(xiàng)稅金十四、預(yù)備費(fèi)十五、總計(jì)在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。附表2投資收益分析項(xiàng)目名稱：制表人：編制單位：編制日期：項(xiàng)目序號總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備注一、銷售總收入11多層住宅收入22高層住宅收入33小高層住宅收入44公建收入55車庫收入66其它收入7二、各項(xiàng)支出總額81建造成本91.1土地價(jià)款支出101.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)111.3主體建筑工程費(fèi)121.4主體安裝工程費(fèi)131.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)141.6智能化系統(tǒng)151.7園林環(huán)境工程費(fèi)161.8配套設(shè)施費(fèi)171.9其它建設(shè)工程支出182.0預(yù)備費(fèi)192銷售費(fèi)用203管理費(fèi)用214財(cái)務(wù)費(fèi)用225營業(yè)稅金及附加23四、利潤總額24減:所得稅25五、凈利潤26六、項(xiàng)目投資總額27七、收益率281毛利率2292銷售利潤率303成本利潤率314成本凈利率325投資利潤率336投資凈利率34附表3開發(fā)各期利潤預(yù)測經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年年年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）第五章項(xiàng)目立項(xiàng)評審決策指引1項(xiàng)目可行性評審方式和要求1.1項(xiàng)目立項(xiàng)的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。1.2總經(jīng)理辦公會的評審采用資料審查方式進(jìn)行，各評審委員對《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提出書面評審意見，交由計(jì)劃配套部修訂完善《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。1.3投資決策委員會做出項(xiàng)目立項(xiàng)評審的最終決定。2評審內(nèi)容要點(diǎn)2.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查1）所用背景資料的可靠性；2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；3）分析方法是否可行；4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。2.2擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性1）所在地域選擇；2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模；5）開發(fā)項(xiàng)目檔次；6）目標(biāo)客戶選擇。2.3投資收益及風(fēng)險(xiǎn)1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分；2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行；3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對公司經(jīng)營策略的影響；4）投資收益測算的可信程度；5）投資收益是否滿足要求。2.4項(xiàng)目策劃的評價(jià)1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性；2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。2.5資源能力評價(jià)1）開發(fā)項(xiàng)目對近期經(jīng)營計(jì)劃的影響；2）資金來源的可行性；3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力；4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。3項(xiàng)目可行性評審決策會議3.1評審會計(jì)劃應(yīng)至少提前3天通知各與會人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。與會人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。3.2評審人員可先行與報(bào)告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應(yīng)保證充分的時(shí)間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評審提出的問題、意見和建議。3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。3.4計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成公司決策會議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會簽發(fā)。4評審決策結(jié)論評審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第一章項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度1總則1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。2項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程的一般規(guī)定2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，但不限于：1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書；2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位；3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；4）參與設(shè)計(jì)過程（或事后檢查）重要階段的評審；5）組織技術(shù)專家評審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果；6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行；8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。2.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位或其它單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。2.2設(shè)計(jì)要求2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。2.2.3為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。2.3設(shè)計(jì)過程跟進(jìn)2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。2.3.2設(shè)計(jì)過程中，所有對設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。2.3.3設(shè)計(jì)過程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設(shè)計(jì)成果2.4.1與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。2.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。3規(guī)劃、建筑、景觀方案設(shè)計(jì)3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指引必須按照《規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)》進(jìn)行編制，作為編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的主要依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書由總經(jīng)理辦公會審批。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須執(zhí)行《規(guī)劃方案設(shè)計(jì)》作業(yè)流程及《規(guī)劃方案評審指引》的規(guī)定，形成的設(shè)計(jì)成果由總經(jīng)理辦公會審批。3.3建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書編制完成后應(yīng)報(bào)總經(jīng)理辦公會審批。3.4建筑方案設(shè)計(jì)必須執(zhí)行《建筑方案設(shè)計(jì)》作業(yè)流程及《建筑方案評審指引》的規(guī)定，形成成果后報(bào)總經(jīng)理辦公會審批。3.5景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)（概念方案及深入方案）3.5.1項(xiàng)目景觀環(huán)境工程各階段成本控制目標(biāo)確定前，總工辦就景觀環(huán)境工程的估算或概預(yù)算報(bào)總經(jīng)理辦公會審查。3.5.2項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及景觀環(huán)境概念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書。景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及各階段方案設(shè)計(jì)任務(wù)書必須報(bào)總經(jīng)理辦公會審查核準(zhǔn)。3.5.3各階段方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位選擇須按照“招標(biāo)管理制度”進(jìn)行。3.5.4設(shè)計(jì)單位提交的各階段方案必須按《景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)》作業(yè)流程的規(guī)定進(jìn)行方案評審；方案評審會由總工辦組織進(jìn)行，評審委員會人員由總經(jīng)理、工程副總、工程造價(jià)部、工程技術(shù)部及總工辦相關(guān)人員組成，最終實(shí)施方案報(bào)總經(jīng)理辦公會審批。3.5.5各階段方案審定后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)。4修建性詳規(guī)、修建性設(shè)計(jì)（總圖）、建筑初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)4.1修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書由工程副總審批，設(shè)計(jì)成果報(bào)總經(jīng)理辦公會審批。4.2修建設(shè)計(jì)（總圖）、施工圖設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書由工程副總審批。4.3景觀環(huán)境深入方案審定后，由總工辦編制施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃及組織景觀施工圖招標(biāo)委托設(shè)計(jì)。4.4出正式施工圖前，總工辦應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行施工圖審查，并按《施工圖審查基本要求》的規(guī)定執(zhí)行。4.5景觀環(huán)境施工圖應(yīng)報(bào)工程副總審批。4.6修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、修建性設(shè)計(jì)（總圖）、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等的圖紙資料及竣工圖（非景觀環(huán)境類），景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應(yīng)及時(shí)備案。4.7工程技術(shù)部應(yīng)及時(shí)掌握景觀環(huán)境施工進(jìn)度及安排，并定期進(jìn)行景觀環(huán)境現(xiàn)場施工檢查。5其它設(shè)計(jì)5.1其它設(shè)計(jì)包括小區(qū)總體配套（建筑、景觀、裝修）設(shè)計(jì)，部分施工圖設(shè)計(jì)完善工作等，由總工辦負(fù)責(zé)組織完成，并必須執(zhí)行前述“一般規(guī)定”。5.2賣場（包括與所有銷售展示相關(guān)的建筑、景觀、裝修等）方案由市場部負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，報(bào)總經(jīng)理辦公會審批。銷售賣場及樣板房的設(shè)計(jì)應(yīng)注意規(guī)避法律與市場風(fēng)險(xiǎn)。6設(shè)計(jì)更改6.1所有變更申請及變更方案的審查，均必須包括該變更可能對質(zhì)量、工期、成本的影響。6.2在施工圖設(shè)計(jì)及施工過程中，所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更（調(diào)整），應(yīng)事先告知有關(guān)的工程、造價(jià)和營銷管理部門，而且報(bào)工程副總審批。6.3在景觀環(huán)境概念方案或深入方案確定后，由于特殊原因需進(jìn)行的局部設(shè)計(jì)調(diào)整或更改，統(tǒng)一由總工辦組織提出設(shè)計(jì)申請，并注明修改原因及擬修改方向，一并報(bào)工程副總審批。6.4除上述規(guī)定外的施工圖變更外，其余變更由項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)《工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定》進(jìn)行處理，包括：1）識別變更需要，并予以評審；2）形成設(shè)計(jì)變更書面文件；3）審查設(shè)計(jì)變更文件；4）發(fā)布、執(zhí)行變更文件。6.5最終批準(zhǔn)的施工圖變更文件，總工辦必須于施工圖變更文件生效7日以內(nèi)，復(fù)制變更文件，通知有關(guān)的現(xiàn)場施工、工程造價(jià)和營銷管理部門，并做好變更文件的講解工作。是否需要初勘是否需要初勘委托測量/初勘測量或提供地形圖/地質(zhì)初勘第二章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)指引總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)指引總經(jīng)理辦公會審批總經(jīng)理辦公會審批Yes No總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書/招標(biāo)文件總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書/招標(biāo)文件總經(jīng)理辦公會審批總經(jīng)理辦公會審批經(jīng)過招標(biāo)選擇委托設(shè)計(jì)單位經(jīng)過招標(biāo)選擇委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)/調(diào)整/提交規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)/調(diào)整/提交規(guī)劃方案總工辦接收方案,申請方案評審總工辦接收方案,申請方案評審 召開方案評審會召開方案評審會經(jīng)過No經(jīng)過計(jì)劃配套部進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批Yes計(jì)劃配套部進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批第三章建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程總工辦編制建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書總工辦編制建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書總經(jīng)理辦公會審批總經(jīng)理辦公會審批總工辦編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，按照招標(biāo)程序選擇設(shè)計(jì)單位總工辦編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，按照招標(biāo)程序選擇設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)/設(shè)計(jì)修改，總工辦跟蹤設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)/設(shè)計(jì)修改，總工辦跟蹤設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度總工辦接收方案，進(jìn)行初步審查總工辦接收方案，進(jìn)行初步審查經(jīng)過經(jīng)過NoYes申請方案評審申請方案評審召開方案評審會召開方案評審會經(jīng)過經(jīng)過NoYes計(jì)劃配套部進(jìn)行方案報(bào)批，總工辦進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備計(jì)劃配套部進(jìn)行方案報(bào)批，總工辦進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備第四章景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程總工辦編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃總工辦編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃總經(jīng)理辦公會審查批準(zhǔn)總經(jīng)理辦公會審查批準(zhǔn)總工辦編制階段設(shè)計(jì)任務(wù)書總工辦編制階段設(shè)計(jì)任務(wù)書總經(jīng)理辦公會審查批準(zhǔn)總經(jīng)理辦公會審查批準(zhǔn)招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位總工辦配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)總工辦配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)接收階段設(shè)計(jì)成果接收階段設(shè)計(jì)成果施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)或深入設(shè)計(jì)總工辦組織評審總工辦組織評審溝通修改，審查經(jīng)過溝通修改，審查經(jīng)過進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)1設(shè)計(jì)意向部分1.1總體開發(fā)設(shè)想1.1.1項(xiàng)目定位和開發(fā)計(jì)劃表示要求：道路系統(tǒng)與分期開發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析的容積率分配計(jì)劃、關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)（自然環(huán)境利用等）的開發(fā)思路及成本測算、交通組織的設(shè)想等。1.1.2銷售策略與開發(fā)步驟的契合性要求1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則1.2.1總體規(guī)劃構(gòu)思表示要求：結(jié)合項(xiàng)目定位及開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)想、規(guī)劃要點(diǎn)、土地評估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。1.2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃表示要求：路網(wǎng)形式、人車流組織、道路分級布置、靜態(tài)交通布置，以及關(guān)鍵技術(shù)要求，如：出入口與交通樞紐、消防車道設(shè)計(jì)等。1.2.2.1車行系統(tǒng)與停車規(guī)劃表示要求：停車量及停車方式（設(shè)計(jì)車位測算、各種停車組織方式的分配比例）。1.2.2.2步行系統(tǒng)規(guī)劃表示要求：純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對禁止機(jī)動車穿行的地段，該地段應(yīng)具備的區(qū)域特點(diǎn)）、無障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對殘疾人、老人的無障礙環(huán)境設(shè)計(jì)及步行系統(tǒng)到達(dá)范圍的要求）。1.2.3綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃表示要求：自然條件、用地條件分析、景觀系統(tǒng)最大化利用分析。1.2.4配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃表示要求：配套項(xiàng)目與公共設(shè)施規(guī)劃（對配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布的要求，以及經(jīng)營的利好）。1.2.5豎向規(guī)劃1.2.6市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃1.2.7生態(tài)與節(jié)能設(shè)計(jì)表示要求：對生態(tài)環(huán)境的利用與保護(hù)的要求，根據(jù)各地區(qū)差異對雨水、太陽能及其它自然資源的利用設(shè)想。1.3建筑設(shè)計(jì)細(xì)則表示要求：以城市背景與項(xiàng)目用地的分析報(bào)告為基礎(chǔ)資料，對檔次定位、主體風(fēng)格、主力戶型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實(shí)施加以說明，對建筑材料、部件產(chǎn)品的使用設(shè)想。建筑造型、間距、朝向、群體空間。1.4項(xiàng)目綜合評價(jià)、規(guī)劃方向及問題剖析表示要求：對項(xiàng)目的各地塊開發(fā)價(jià)值、開發(fā)內(nèi)容安排計(jì)劃、規(guī)劃風(fēng)格進(jìn)行總體分析、提出項(xiàng)目需要處理的重要問題及操作難點(diǎn)。2客觀資料部分（說明：本部分為設(shè)計(jì)工作提供客觀理性的背景資料。）2.1城市背景分析（說明：節(jié)錄《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》之相關(guān)內(nèi)容。）2.1.1城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2.1.2主要銷售對象與需求人群分析2.1.3市場潛力與隱性商機(jī)分析2.1.4當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析2.1.5市民居住模式和出行方式分析表示方式：分析方式以形成不同生活層次和生活習(xí)慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ?，避免設(shè)計(jì)師想當(dāng)然。2.1.6建筑文脈分析2.2項(xiàng)目用地狀況分析2.2.1自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告2.2.1.1當(dāng)?shù)貧夂蛱卣鞅硎疽螅嘿Y料來源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和氣象局網(wǎng)絡(luò)資料。風(fēng)向、氣溫、降水、云霧和日照、空氣濕度、氣壓等。2.2.1.2空氣質(zhì)量表示要求：資料來源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和環(huán)保局?jǐn)?shù)據(jù)資料，實(shí)地踏勘的上風(fēng)空氣污染情況。2.2.1.3噪聲水平表示要求：噪聲模擬測試分析報(bào)告，內(nèi)容不少于：測試分析報(bào)告、模擬樣本、測點(diǎn)定位圖。2.2.1.4水文情況表示要求：資料來源于地質(zhì)資料報(bào)告和相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的水文、地質(zhì)資料。1）地下水位（關(guān)系到地下、半地下建筑、下沉廣場的設(shè)計(jì)）2）地?zé)豳Y源（關(guān)系到會所能夠配備的服務(wù)項(xiàng)目，小區(qū)采暖熱源等問題）3）用地內(nèi)以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系的水量變化規(guī)律、水質(zhì)資料（關(guān)系到小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、防澇設(shè)施，對水系資源的利用方式）4）城市給排水管網(wǎng)與城市管網(wǎng)連接點(diǎn)管徑、坐標(biāo)、標(biāo)高、材料、壓力等2.2.1.5地形地貌分析表示要求：資料來源于規(guī)劃國土部門提供的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場踏勘。1）等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì)2）保護(hù)保留植被、樹木明細(xì)與定位圖3）保留保護(hù)古跡、建筑明細(xì)與定位圖4）地質(zhì)構(gòu)造及地層、地層穩(wěn)定性和地震烈度等級2.2.1.6基地內(nèi)市政設(shè)施表示要求：資料來源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場核實(shí)。1）空中高壓走廊、微波通道確認(rèn)2）地下光纖通訊、電信電纜確認(rèn)3）泄洪溝、涵洞等城市資料確認(rèn)4）市政“三通”、“七通”情況2.2.1.7其它2.2.2項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析（說明：重點(diǎn)為居民出行可達(dá)性分析。）2.2.2.1項(xiàng)目所處地段等級表示要求：資料來源于規(guī)劃國土部門的城市規(guī)劃發(fā)展圖則。2.2.2.2出行可達(dá)性分析表示要求：1）基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性2）經(jīng)過本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度3）地塊周邊市政道路等級、高峰時(shí)間交通流向流量與擁擠分析4）用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查2.2.2.3周邊土地與建筑表示要求：1）周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn)（確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況。）2）周邊建筑調(diào)研（確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面。）3）周邊樓盤概況2.2.3可利用資源分析表示要求：（重點(diǎn)為交通、配套資源分析）1）能夠方便享有的資源：步行5分鐘，半徑400米范圍內(nèi)2）居民能夠利用的資源：步行5-10分鐘，半徑400-800米之間范圍內(nèi)2.2.3.1交通資源表示要求：在可達(dá)距離范圍內(nèi)的交通方式、站點(diǎn)、服務(wù)時(shí)間、連接區(qū)域、與重要城市節(jié)點(diǎn)的交通時(shí)間。2.2.3.2城市配套服務(wù)資源表示要求：在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項(xiàng)目明細(xì)。2.2.3.3景觀與生態(tài)資源表示要求：在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市公共綠地、自然景觀、河流山坡等，視覺可達(dá)的自然景觀，以及利用方式。2.2.4用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況第六章規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn)1城市背景分析（詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)指引）1）城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2）主要銷售對象與需求人群分析3）市場潛力與隱性商機(jī)分析4）當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析5）市民居住模式和出行方式分析6）建筑文脈分析2項(xiàng)目用地概況（詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)指引）1）自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告空氣質(zhì)量噪聲水平水文情況地形地貌分析基地內(nèi)市政設(shè)施2）項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析項(xiàng)目所處地段等級出行可達(dá)性分析周邊土地與建筑3）可利用資源分析交通資源城市配套服務(wù)景觀與生態(tài)資源4）用地原有構(gòu)筑物、建筑物情況3項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及經(jīng)營要求3.1開發(fā)目標(biāo)（如：項(xiàng)目初步定位、風(fēng)格主題、項(xiàng)目類型等）1）客戶主流及檔次定位2）產(chǎn)品構(gòu)成（高、中、低層比例）3）戶型配置4）分期開發(fā)的安排3.2經(jīng)營要求（如：功能區(qū)域配置及劃分）4規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則及要求4.1指導(dǎo)原則1）符合城市規(guī)劃原則2）符合項(xiàng)目初步定位原則3）生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展原則4）整體規(guī)劃原則（與項(xiàng)目周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)和融合）5）尊重和利用當(dāng)?shù)厝宋摹v史、地理的原則6）經(jīng)濟(jì)性原則7）有利于物業(yè)管理的原則4.2具體要求（分概念規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃）4.2.1規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求4.2.2住宅用地規(guī)劃要求1）整個(gè)小區(qū)空間形態(tài)順應(yīng)主導(dǎo)風(fēng)向，充分考慮住宅群體通風(fēng)與防風(fēng)措施。2）住宅組團(tuán)的組織范圍，組團(tuán)空間的層次要求。3）多層與小高層日照、間距滿足規(guī)范要求。4.2.3公建配套用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1）關(guān)于公建的配套設(shè)計(jì)和功能分配是整個(gè)規(guī)劃的核心與關(guān)鍵，商業(yè)街的規(guī)模與尺度應(yīng)體現(xiàn)出與眾不同，創(chuàng)造性的特色。公建配套發(fā)展應(yīng)與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。2）公建配套的分類、面積指標(biāo)、設(shè)置位置。4.2.4道路用地與停車設(shè)施規(guī)劃要求1）路網(wǎng)形式及出入口規(guī)劃2）人車方式3）停車位、各種停車方式的分配比例4）步行系統(tǒng)規(guī)劃要求4.2.5景觀與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1）對現(xiàn)有自然資源的保護(hù)與利用2）與總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一3）主要景觀與次要景觀的合理劃分4.2.6成本控制要求5設(shè)計(jì)依據(jù)由甲方提供或政府政策文件。6成果要求成果類型及規(guī)格。7成果提交時(shí)間、地點(diǎn)及聯(lián)系方式。第七章項(xiàng)目規(guī)劃方案評審指引1適用范圍適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評審。1）評價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否滿足項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的需要；2）初步選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。2評審方式及要求2.1項(xiàng)目規(guī)劃方案評審采用會議評審的方式進(jìn)行，總工辦負(fù)責(zé)制定評審會議的計(jì)劃，明確評審會召開時(shí)間、參加人員、地點(diǎn)及議程安排。2.2評審會一般由總工程師負(fù)責(zé)主持，并指定專業(yè)人員進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價(jià)部相關(guān)人員及邀請的有關(guān)專家。2.3規(guī)劃方案評審會議計(jì)劃應(yīng)至少提前一周通知參加人員，會議評審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評審會議的人員。2.4評審會議所需資料由總工辦負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，包括：1）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書3）項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告4）規(guī)劃設(shè)計(jì)指引5）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（至少三家設(shè)計(jì)單位提供）6）規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)文件7）規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書8）地形模塊（需要時(shí)）9）周邊競爭樓盤的材料設(shè)備資料，以及本項(xiàng)目的材料設(shè)備計(jì)劃10）其它資料3評審議程及結(jié)論3.1由總工辦對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指引》進(jìn)行講解，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目背景、公司對項(xiàng)目規(guī)劃方案的方向性設(shè)想、存在的問題及項(xiàng)目操作難點(diǎn)等內(nèi)容。（此時(shí)投標(biāo)單位應(yīng)不在會場）3.2由各投標(biāo)單位分別介紹方案，并留出20分鐘左右的提問時(shí)間。3.3與會者就投標(biāo)方案發(fā)表意見，主持人應(yīng)注意控制討論范圍集中于《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡評表》中所列的條款，以便形成具有傾向性的專業(yè)意見。3.4方案評定采用與會人員記名投票打分的方式進(jìn)行，《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡評表》中每一單項(xiàng)滿分為10分，由投票人分別就每一方案給出各項(xiàng)得分。4評審紀(jì)要4.1評審會結(jié)束后三天內(nèi)，總工辦應(yīng)做好規(guī)劃方案評審會紀(jì)要，總結(jié)分析對各規(guī)劃方案的評審意見及評分，一并報(bào)集團(tuán)公司審批。4.2規(guī)劃方案經(jīng)過后，由總工辦負(fù)責(zé)發(fā)出通知，知會規(guī)劃設(shè)計(jì)單位。4.3未能經(jīng)過集團(tuán)公司審批時(shí)，應(yīng)重新組織規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和評審。第八章建筑單體方案評審指引1適用范圍適用于建筑方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目建筑方案的評審，確認(rèn)設(shè)計(jì)單位提交建筑方案是否符合公司要求，以及識別方案需要改進(jìn)的方面。2方案評審方式及要求2.1項(xiàng)目建筑方案評審采用會議評審的方式進(jìn)行，總工辦負(fù)責(zé)制訂評審會議計(jì)劃，明確評審會召開時(shí)間、參加人員、地點(diǎn)及議程安排。2.2評審會一般由總工程師負(fù)責(zé)主持，并指定專業(yè)人員進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價(jià)部相關(guān)人員及邀請的有關(guān)專家。2.3建筑方案評審會議計(jì)劃應(yīng)至少提前一周通知參加人員，會議評審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評審會議的人員。2.4評審會議所需資料由總工辦負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，包括：1）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3）項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告4）建筑方案（建筑的平、立、剖面圖、建筑效果圖；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；設(shè)計(jì)說明書；用地紅線圖）5）其它資料3評審控制要點(diǎn)3.1由總工辦對建筑方案設(shè)計(jì)背景進(jìn)行介紹，重點(diǎn)回顧規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)、公司對項(xiàng)目建筑方案的要求等。3.2由設(shè)計(jì)單位介紹建筑方案，并回答評委提問。3.3與會者就建筑方案發(fā)表意見，主持人應(yīng)注意控制討論范圍集中于建筑方案評審要點(diǎn)中所列的條款，